1. Van een mondelinge pachtovereenkomst naar een schriftelijke?

Transcriptie

1 1. Van een mondelinge pachtovereenkomst naar een schriftelijke? Wat zegt onze huidige pachtwet? Artikel 3 PW: de pacht moet schriftelijk worden vastgesteld. Bij ontstentenis van een nauwkeurige datum voor de aanvang van de overeenkomst, wordt deze geacht te zijn ingegaan op de vervaldag van het eerste pachtgeld. Bij ontstentenis van een dergelijk geschrift, kan degene die een landeigendom exploiteert het bewijs leveren van het bestaan van een pacht en van de pachtvoorwaarden door alle middelen, met inbegrip van getuigen en vermoedens. Indien er een naar de vorm andersluidend geschrift is, kan degene die een landeigendom exploiteert, het bewijs leveren van het bestaan van een pacht en van de pachtvoorwaarden door alle middelen met inbegrip van getuigen en vermoedens. 1

2 1. Van een mondelinge pachtovereenkomst naar een schriftelijke? Wat zegt onze huidige pachtwet? Er zijn dus meerdere mogelijkheden, nl. : - Er is een schriftelijke pachtovereenkomst maar zonder nauwkeurige aanvangsdatum: de wet vermoedt dat het pachtcontract tot stand kwam bij de betaling van het eerste pachtgeld; - Er is een schriftelijke pachtovereenkomst zonder nauwkeurige aanvangsdatum en zonder een bewijs van betaling van de pachtprijs: zowel verpachter als pachter kunnen het bestaan van het contract bewijzen door getuigen en vermoedens; 1. Van een mondelinge pachtovereenkomst naar een schriftelijke? Wat zegt onze huidige pachtwet? - Bij gebrek aan een schriftelijk pachtcontract kan dit wettelijk vermoeden niet in acht genomen worden. In dat geval kan alleen de pachter het bestaan van het contract bewijzen door getuigen en vermoedens; - Bij mondelinge pachten kan alleen de pachter het bewijs van het bestaan van de pacht bewijzen door getuigen en vermoedens; - Is er een geschrift dat de pachtwet buiten spel zet, dan kan de pachter toch het bewijs van een pacht bewijzen door alle rechtsmiddelen (ook getuigen en vermoedens). 2

3 1. Van een mondelinge pachtovereenkomst naar een schriftelijke? Een praktijkvoorbeeld André gebruikt 5 ha grond van Jan. Hij kweekt runderen en schapen. Eigenaar Jan maakt een einde aan de overeenkomst omdat het gebruik kosteloos is. André is niet akkoord; hij meent beschermd te zijn door de pachtwet! De vrederechter oordeelt dat het essentieel is dat een pachtprijs betaald wordt door de gebruiker. De gebruiker van een stuk grond die geen betaling van de pachtprijs kan bewijzen of er geen betaalt, kan niet door de Pachtwet worden beschermd! 1. Van een mondelinge pachtovereenkomst naar een schriftelijke? Een vooruitblik: Volgens de juridische wereld zou het verplicht moeten worden om al deze problemen rond het bestaan van een pachtcontract te vermijden en schriftelijke pachtcontracten verplicht te maken. Zo zou het moeten overwogen worden om sancties op te leggen indien dit niet gebeurt! Nu bestaan er te veel problemen omtrent bijvoorbeeld het feit wanneer de pachtovereenkomst tot stand kwam, vanaf wanneer de opzegtermijn moet aanvangen in geval van opzeg, enz! 3

4 1. Van een mondelinge pachtovereenkomst naar een schriftelijke? Opmerking! Bij de Woninghuurwet is er sinds 2007 een verplichting om de huurovereenkomst schriftelijk op te stellen en moet er ook een plaatsbeschrijving worden gemaakt. Beiden moeten verplicht door de verhuurder worden geregistreerd binnen de twee maanden. Zijn partijen het niet eens en wenst één der partijen geen schriftelijk contract tot stand te brengen, dan kan de andere partij zich hiervoor tot de vrederechter wenden! 2. De seizoenpachtcontracten aanpassen? Wat zegt onze huidige pachtwet? beide partijen moeten landbouwers zijn om een geldige seizoenpacht af te sluiten; een seizoenpacht kan afgesloten worden voor een duur van minder dan één jaar; er moeten vooraf voorbereidings-en bemestingswerken uitgevoerd worden door diegene die de grond ter beschikking stelt; het moet gaan om een welbepaalde teelt; er moet een duidelijke en ernstige reden zijn om een seizoenspacht af te sluiten (uitspraak Cassatie!) 4

5 2. De seizoenpachtcontracten aanpassen? Een vooruitblik: Seizoenpachtcontracten worden zeer veel afgesloten. Er moet rekening gehouden worden met de hierboven staande voorwaarden. De voorwaarde van minder dan één jaar wil men aanpassen. Het moet mogelijk zijn om seizoenpachtcontracten af te sluiten voor meer specifieke teelten met een duurtijd van meer dan één jaar (bv asperges, fruitteelt, enz.) 2. De seizoenpachtcontracten aanpassen? Een praktijkvoorbeeld! De pachter sloot een seizoenpacht af met een tuinbouwer. Maar de rechter stelde vast dat er niet voldaan werd aan de voorwaarden voor een seizoenpacht; omwille van aardbeienteelt, dat een tweejarige teelt is. Volgens de rechter moet een geldige seizoenpacht een duurtijd van minder dan één jaar bedragen, wat in deze zaak niet het geval was. Hierdoor ontstond er een onwettige onderpacht! 5

6 3. De paardensector: pacht? Wat zegt onze huidige pachtwet? In de praktijk wordt vastgesteld dat landbouwers vaak hun activiteiten gaan uitbreiden en dit dan vooral naar bezigheden die NIET door de pachtwet beschermd worden. De huidige pachtwet is niet van toepassing op de gewone paarden; alleen de paardenmelkerijen en boerenpaarden kunnen door de pachtwet beschermd worden! 3. De paardensector: pacht? Een vooruitblik: Sommigen zouden willen dat rijpaarden eveneens tot de landbouwactiviteiten gerekend worden. Dit omdat landbouwers vaak paarden gaan kweken om een extra inkomen te hebben. Gronden die dan gepacht worden om er paarden op te zetten, zouden dan moeten beschermd worden door de pachtwet. Maar het zou wel moeten blijven gaan om landbouwbedrijven waar de paardenactiviteit slechts een bijkomende activiteit is! 6

7 Wat zegt onze huidige pachtwet over het voorkooprecht? A. Wie heeft voorkooprecht (art 47 PW)? Dit artikel stelt dat bij verkoop van een in pacht gegeven landeigendom, de pachter het recht van voorkoop geniet voor zichzelf of voor zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of voor die van zijn echtgenoot, of voor de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen, die daadwerkelijk aan de exploitatie van dat goed deelnemen. Wat zegt onze huidige pachtwet over het voorkooprecht? B. De kennisgeving van het voorkooprecht (art 48 PW) Dit artikel stelt dat de eigenaar het goed slechts aan iemand anders dan de pachter uit de hand mag verkopen, nadat hij aan deze laatste de gelegenheid heeft gegeven om zijn recht van voorkoop uit te oefenen. Hiertoe geeft de notaris de pachter kennis van de inhoud van de akte die is opgesteld onder de opschortende voorwaarde van niet uitoefening van het recht van voorkoop en waarbij enkel de identiteit van de koper opengelaten wordt. Deze kennisgeving geldt als aanbod van verkoop. 7

8 Wat zegt onze huidige pachtwet over het voorkooprecht? C. De overdracht van het voorkooprecht (art 48 bis PW). De pachter kan zijn recht van voorkoop voor het gehele goed, of voor een deel ervan indien hij het voor het overige deel zelf uitoefent, aan één of meer derden overdragen. Wat zegt onze huidige pachtwet over het voorkooprecht? D. De miskenning van het voorkooprecht (art 51 PW) Wordt het voorkooprecht van de pachter miskend, dan heeft de pachter twee mogelijkheden: -ofwel vraagt hij om in de plaats van de koper te worden gesteld; -ofwel eist hij een schadevergoeding van 20% van de verkoopprijs van de verkoper Opmerking: Opletten voor de verjaringstermijn voor het instellen van deze twee mogelijkheden (3 maanden, of 2 jaar)! 8

9 Wat zegt onze huidige pachtwet over het voorkooprecht? E. Wanneer heeft de pachter geen voorkooprecht? (art 52 PW): Indien het goed niet geëxploiteerd wordt door hem persoonlijk of door zijn bevoorrechte familieleden; In geval van verkoop van het goed aan een familielid, dat voor eigen rekening koopt en voor zover het goed niet opnieuw verkocht wordt binnen een termijn van twee jaar.. Welke zijn deze familieleden volgens artikel 52, 2 : - De echtgenoot van een eigenaar of mede-eigenaar; - Afstammelingen of aangenomen kinderen van een eigenaar of mede-eigenaar; - Afstammelingen of aangenomen kinderen van de echtgenoot van een eigenaar of mede-eigenaar; - De echtgenoten van al deze afstammelingen en aangenomen kinderen 9

10 OPGELET: Deze familieleden moeten zich houden aan 2 belangrijke voorwaarden: - zij moeten voor eigen rekening kopen; - zij mogen het goed niet opnieuw verkopen binnen een termijn van 2 jaar. Wat zegt onze huidige pachtwet over het voorkooprecht? OPGELET: Deze uitzondering is niet van toepassing wanneer de pachter zelf een dergelijk familielid is. Bijvoorbeeld : Wim (zoon van eigenaar) = kandidaat koper An Pachter perceel An is dochter van eigenaar An is een derde wel voorkooprecht! geen voorkooprecht! 10

11 Wat zegt onze huidige pachtwet over het voorkooprecht? In geval van verkoop van het goed aan een openbaar bestuur of een publiekrechtelijke persoon wanneer het goed wordt gekocht om voor doeleinden van algemeen belang te worden aangewend; In geval van verkoop aan een mede-eigenaar van een aandeel in de eigendom van het gepachte goed. Wat zegt onze huidige pachtwet over het voorkooprecht? OPGEPAST! Deze uitzondering kan alleen worden ingeroepen door: - Diegene die door erfenis of testament mede-eigenaar werd; - Diegene die al mede-eigenaar was op het ogenblik van de pachtovereenkomst; - Diegene die het goed in onverdeeldheid aankocht tijdens de pachtovereenkomst. 11

12 Wat zegt onze huidige pachtwet over het voorkooprecht? Wanneer het gepachte goed het voorwerp uitmaakt van een verkoopbelofte die een vaste dagtekening had gekregen voor het sluiten van de pacht; Indien de pachter opzegging heeft gedaan; Bij opzeg voor bouwgrondenen bij onderlinge beëindiging van de pacht; Wanneer de eigenaar van de vrederechter machtiging verkrijgt het goed te verkopen, zonder dat het recht van voorkoop kan worden uitgeoefend. Wat zegt onze huidige pachtwet over het voorkooprecht? Opgepast! Op basis van de pachtwet (art. 8bis) is het voor de verpachter mogelijk om zijn pachter op te zeggen indien: 1. de pachter de pensioengerechtigde leeftijd heeft; 2. hij een pensioen geniet; 3. hij geen bevoorrechte familieleden (afstammelingen of schoonkinderen) kan aanduiden die EVENTUEEL zijn exploitatie verder zetten! 12

13 Wat zegt onze huidige pachtwet over het voorkooprecht? Opgepast! De verpachter kan dit echter uitsluitend doen om: 1. Zelf het goed gedeeltelijk of geheel exploiteren; 2. Exploitatie geheel of gedeeltelijk overdragen aan bevoorrechte familieleden; 3. Om geheel of gedeeltelijk te laten uitbaten door een leefbaar bedrijf; 4. Geheel of gedeeltelijk vervreemden aan een leefbaar bedrijf. Een vooruitblik: Vooral wat betreft de gepensioneerde landbouwers wensen bepaalde organisaties dat er iets verandert aan het voorkooprecht. Volgens de huidige pachtwet zal een pachter (zelfs indien hij met pensioen is) die nog steeds actief landbouwer is, nog altijd het voorkooprecht kunnen genieten. Sommigen stellen dat het voorkooprecht van landbouwers die met pensioen zijn, zou moeten vervallen! In de praktijk wordt gesteld, vooral door de jonge landbouwers, dat het vooral deze laatsten zijn die op deze manier geen kans maken om aan grond te komen. 13

14 Een vooruitblik: Andere organisaties wensen niet zo ver te gaan, maar menen wel dat er iets moet veranderen. Bijvoorbeeld stimuleren via schenkingsrechten en successierechten? Ook zou er een mogelijkheid moeten bestaan om bijvoorbeeld de gepensioneerde pachter een opvolger te laten aanbrengen binnen een zeer korte termijn (3 maanden) en dit liefst in familieverband zodat de generatiewissel kan bevorderd worden. 5. De pachtprijs aanpassen? Wat zegt de huidige pachtwet omtrent het berekenen van de pachtprijs? De maximum pachtprijs wordt berekend door de formule: KI x landbouwcoëfficiënt De landbouwcoëficiënten worden om de drie jaar vastgelegd door de pachtprijzencommissies voor de verschillende landbouwstreken binnen de provincies. Opmerking! Er wordt door bepaalde groeperingen gesteld dat uit de praktijk blijkt dat heel wat eigenaars/verpachters geen weet hebben van het feit dat de pachtprijs onder bepaalde voorwaarden kan verhoogd worden! 14

15 5. De pachtprijs aanpassen? Wat zegt de huidige pachtwet omtrent het berekenen van de pachtprijs? Er kan op basis van artikel 4 van de Wet op beperking van de pachtprijzen meer pacht gevraagd worden. Dit onder twee belangrijke voorwaarden, nl. : Indien de pachtovereenkomst wordt afgesloten via een authentieke akte; Indien de pachtovereenkomst wordt afgesloten voor een eerste periode van 18 jaar(of meer). 5. De pachtprijs aanpassen? Wat zegt de huidige pachtwet omtrent het berekenen van de pachtprijs? De pachtprijzen kunnen onder deze omstandigheden als volgt worden verhoogd: A. voor pachtovereenkomsten van 18 jaar: Gronden worden verhoogd met 36 % Gebouwen worden verhoogd met 18 % B. voor pachtovereenkomsten van 21 jaar: Gronden worden verhoogd met 42 % Gebouwen worden verhoogd met 21 % 15

16 5. De pachtprijs aanpassen? Wat zegt de huidige pachtwet omtrent het berekenen van de pachtprijs? C. voor pachtovereenkomst van 24 jaar: Gronden worden verhoogd met 48 % Gebouwen worden verhoogd met 24 % D. voor pachtovereenkomsten van 25 jaar en meer en ook voor de loopbaanpachten: Gronden worden verhoogd met 50 % Gebouwen worden verhoogd met 25 % 5. De pachtprijs aanpassen? Wat zegt de huidige pachtwet omtrent het berekenen van de pachtprijs? Een vooruitblik: Er wordt gesteld dat de grondprijzen en de pachtprijzen niet meer in evenwicht zijn! Er zou misschien best een systeem komen waarbij de driejaarlijkse aanpassing van de landbouwcoëfficiënten naar bijvoorbeeld 5 jaar of meer gaat, met tussenin een indexering? 16

17 5. De pachtprijs aanpassen? NIEUW IN VLAANDEREN! Sinds een MB van 16/10/2016 worden de landbouwcoëfficiënten nog slechts door 1 pachtprijzencommissie tot stand gebracht. De tijd dat elke provincie een commissie had is dus voorbij! De commissie wordt samengesteld door pachters, grondeigenaars en een voorzitter. De nieuwe coëfficiënten zijn er sinds 13/12/2016, voor de gronden. 6. Meer informatie voor de eigenaars in verband met hun pachter! Een vooruitblik: Eigenaars wensen informatie te krijgen over wie hun grond aangeeft; misschien een inzage in de verzamelaanvraag!? Dit laatste ligt voor anderen moeilijker, wegens schending van de privacy! Kennis geven aan eigenaars van het feit of hun pachter al dan niet een pensioen krijgt? Meer transparantie brengen zodat eigenaars weten wie hun grond bewerkt. Vaak weet de eigenaar niet wie de pacht betaalt, wie VKR heeft, wie de grond gebruikt (er is vaak gebruiksruil!). Indien eigenaars meer informatie zouden krijgen, zouden ze wellicht sneller verpachten. 17

18 7. Fiscale voordelen als stimulans? Een vooruitblik: Men wenst dat er meer gronden vrijkomen voor actieve landbouwers en fiscale voordelen kunnen misschien helpen: Aanpassing van de registratierechten bij het schenken van landbouwgronden op voorwaarde dat de schenker een nieuwe pacht van bijvoorbeeld 18 jaar geeft; Een volledige vrijstelling van de onroerende voorheffing voor landbouwvastgoed dat via authentieke langlopende pachtcontracten van 18 jaar of meer verpacht is; Schenkingsrechten en erfenisrechten aanpassen in geval van pacht voor een lange duur 8. De loopbaanpacht aanpassen? Een vooruitblik: De huidige minimum duurtijd van de loopbaanpacht moet minstens 27 jaar zijn. Deze termijn van 27 jaar zou moeten teruggebracht worden tot 21 jaar zodat landbouwers beter gebruik kunnen maken van een loopbaanpacht. Nu kunnen landbouwers slechts tot de leeftijd van 38 jaar een dergelijke loopbaanpacht afsluiten. Het zou dus moeten aangepast worden zodat deze leeftijd kan opgeschoven worden tot 44 jaar! Opmerking: We merken dat weinig beroep gedaan wordt op loopbaanpachten! Wellicht omdat er bij afloop van de termijn automatisch een einde komt aan de pachtovereenkomst. Er is dus geen pachtoverdracht mogelijk die deze termijn van de loopbaanpacht te boven gaat! 18

19 9. Gehuwden! Wat in de huidige pachtwet? In de huidige pachtwet is er alleen maar sprake van echtgenoten. Dit is normaal omdat ten tijde van de laatste aanpassing van de pachtwet in 1988, het statuut van wettelijk samenwonende nog niet eens bestond. Een vooruitblik: Dit zou moeten aangepast worden zodat de samenwonenden (wettelijk en feitelijk samenwonenden??) en gehuwden binnen de regels van de pachtwet dezelfde rechten zouden verkrijgen. 10. Een nieuwe contractvorm? Een vooruitblik: Sommigen zijn voorstander om een volledig nieuw contract tot stand te brengen. Een contract dus dat volledig buiten de pachtwet valt. Men stelt hier een contract voor van een welbepaalde vaste duurtijd, dat na verloop van deze duurtijd automatisch een einde neemt. Deze duurtijd zou minstens 18 jaar moeten zijn, zonder enige mogelijkheid om vervroegd op te zeggen! Op die manier weten zowel de verpachter als de pachter wanneer hun contract definitief een einde neemt. 19

20 11. En wat in Wallonië? Ook in Wallonië is men er zich van bewust dat de huidige pachtwet moet aangepast worden. We halen enkele punten aan die tijdens de hoorzitting uit de bus kwamen: Een vooruitblik: De duurtijd van het pachtcontract: vermits een pachtcontract niet zomaar automatisch een einde neemt, meent men in Wallonië dat er hieraan iets moet gebeuren. Eigenaars en landbouwers menen dat deze duurtijd hen meer schade toebrengt dan iets anders. Daarom pleit men ook hier voor een nieuw contract met een vaste duurtijd die dan automatisch een einde neemt na het verstrijken van deze termijn; bijvoorbeeld een duurtijd van 18 jaar met mogelijkheid tot stilzwijgende verlenging van 9 jaar; 11. En wat in Wallonië? De pachtprijs: in Wallonië stelt men dat de pachtprijs slechts een zeer beperkt inkomen is voor de eigenaar en dat de pachter meestal wel bereid is om meer te betalen; soms zelfs 10 keer meer dan de wettelijke pachtprijs! De bevoorrechte pachtoverdracht: werkt volgens de Franstaligen niet naar behoren; Verkoop van de verpachte goederen: Franstaligen menen dat de verkoopwaarde van de verpachte gronden veel lager ligt dan wanneer de grond vrij is. Uit onze praktijk stellen we vast dat dit in Vlaanderen niet altijd zo is; in bepaalde regio s in Vlaanderen is er nauwelijks nog een onderscheid wat betreft de waarde van verpachte of vrije gronden! De mondelinge pachtovereenkomst: juridisch onzekerheid heerst bij deze mondelinge pachtovereenkomsten. 20

21 11. En wat in Wallonië? De belangrijkste doelstellingen die men in Wallonië vooropstelt zijn : 1. Gronden voorzien voor actieve landbouwers; 2. Er voor zorgen dat landbouwers gedurende een lange tijd de gepachte gronden kunnen gebruiken; 3. Een duidelijk wettelijk kader voorzien opdat jonge landbouwers zich kunnen installeren; 4. Aan eigenaars garanties geven zodat ze zeker zijn hun gronden op een bepaald tijdstip te recupereren; 5. Fiscale voordelen voorzien voor eigenaars die hun gronden verpachten aan actieve landbouwers en anderzijds een specifiek fiscaal regime voorzien voor eigenaars die dit niet doen. 12. En wat in Wallonië? OPGELET: IN WALLONIE IS DE EERSTE AANPASSING BINNEN HET KADER VAN DE PACHTWET EEN FEIT! Ook in Wallonië, bleek dat het systeem van de berekening van de pachtprijzen niet meer overeenkomt met de huidige situatie binnen de landbouwsector. Wat verandert er in Wallonië? Het principe van de beperking van de pachtprijzen wordt behouden! MAAR het is voortaan de regering die een jaarlijkse vaststelling van de coëfficiënten zal doen (dus niet meer de pachtprijzencommissies!) Dit zal gebeuren op basis van de index van de consumptieprijzen en deze betreffende de landbouwinkomsten. 21

22 12. En wat in Wallonië? Dit nieuwe systeem gaat in vanaf 2017 en heeft 2 belangrijke voordelen: Een geautomatiseerd proces voor het vaststellen van de coëfficiënten, zonder een weg van onderhandelingen te moeten afleggen tussen de betrokken partijen; Een jaarlijkse vaststelling in de plaats van een driejaarlijkse die meer rekening houdt met de evolutie van de landbouwinkomsten en de kostprijs van het leven. Dit betekent dat de maximum pachtprijzen, voor gronden en gebouwen, berekend blijven op basis van het niet-geïndexeerde KI, vermenigvuldigt met de jaarlijks vastgestelde landbouwcoëfficiënt! 22

23 12. En wat in Wallonië? De nieuwe coëfficiënten voor Wallonië werden in het BS gepubliceerd op 6/12/2016. MAAR eigenaars zijn ongelooflijk ontevreden! Een voorbeeld: De Famenne tot 2016: Gronden Gebouwen Provincie Henegouwen 3,04 7,51 Provincie Luik 3,60 9,60 Provincie Luxemburg 3,45 5,30 Provincie Namen 3,15 6,83 De eerste nieuwe coëfficiënt berekent volgens de nieuwe regel voor : -Gronden: 3,10 - Gebouwen: 6, En wat in Wallonië? Tweede poging! Door een besluit van de Waalse regering van 15/12/2017 (gepubliceerd in het BS op 27/12/2016), werd er klaarheid geschonken en werden de eerder gepubliceerde pachtprijscoëfficiënten opnieuw aangepast! We stellen vast dat er opnieuw coëfficiënten tot stand gebracht worden per landbouwstreek per provincie! 23

24 12. En wat in Wallonië? In verband met ons hierboven aangehaald voorbeeld van de Famenne, komt dat er nu als volgt uit te zien: De Famenne, gronden: - Provincie Luxemburg 3,28 (minder 16) (3,45) - Provincie Namen 3,10 (minder 16) (3,15) - Provincie Luik 3,42 (minder 16) (3,60) - Provincie Henegouwen 3,10 (hoger 16) (3,04) 12. En wat in Wallonië? De Famenne, gebouwen: - Provincie Luxemburg 5,56 (hoger 16) (5,30) - Provincie Namen 6,49 (minder 16) (6,83) - Provincie Luik 9,12 (minder 16) (9,60) - Provincie Henegouwen 7,13 (minder 16) (7,51) 24

25 Bedankt voor jullie aandacht! 25