Hof van Cassatie van België

Transcriptie

1 12 DECEMBER 2002 C N/1 Hof van Cassatie van België Arrest Nr. C N R.M. eiser, vertegenwoordigd door mr. Bruno Maes, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 3080 Tervuren, Jezus Eiklaan 154, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan, tegen V.G. verweerder. I. Bestreden beslissing Het cassatieberoep is gericht tegen een vonnis, op 17 april 2001 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Mechelen. II. Rechtspleging voor het Hof Raadsheer Ernest Waûters heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal Guido Bresseleers heeft geconcludeerd.

2 12 DECEMBER 2002 C N/2 III. Middel Eiser voert in zijn verzoekschrift een middel aan. Geschonden wettelijke bepalingen - de artikelen 1, 3, 2, - zoals respectievelijk vervangen bij de artikelen 1 en 3 van de wet van 7 november en 56 van de wet van 4 november 1969 tot wijziging van de pachtwetgeving en van de wetgeving betreffende het recht van voorkoop ten gunste van huurders van landeigendommen (boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling III van het Burgerlijk Wetboek), hierna de Pachtwet genoemd. Aangevochten beslissingen De rechtbank van eerste aanleg veroordeelt, met bevestiging van het beroepen vonnis, eiser tot het ontruimen en ter beschikking stellen van verweerder van de gronden, binnen de 48 uur na betekening van het vonnis, onder verbeurte van een dwangsom van 500 BEF per dag vertraging, na te hebben geoordeeld dat in casu niet bewezen is dat de partijen de gemeenschappelijke wil hadden om een pachtbestemming te geven aan de gehuurde gronden, (zodat verweerder) de huurovereenkomst op een geldige wijze (had) beëindigd, o.m. op volgende gronden : 3. De partijen moeten bij het afsluiten van de overeenkomst de bedoeling hebben om hun contract onder de toepassing van de Pachtwet te brengen. Artikel 1 van de Pachtwet werd gewijzigd door de Wet van 7 november 1988 en tijdens de voorbereidende werkzaamheden werd herhaaldelijk gewezen op het consensueel karakter van het beschermde pachtcontract. Er moet met andere woorden tussen de partijen consensus zijn over de bestemming van het gehuurde goed voor de landbouw, ook wanneer de bedrijfsmatige exploitatie van bij de ingebruikneming plaats heeft. ( ) Deze rechtbank is van oordeel dat X in gebreke blijft te bewijzen dat de partijen in casu de gemeenschappelijke bedoeling hadden een agrarische

3 12 DECEMBER 2002 C N/3 bestemming aan de verhuurde onroerende goederen te geven in dienst van een landbouwbedrijf. In het geschrift dat tussen de partijen werd opgemaakt van 13 februari 1994, werd duidelijk gesteld dat de gronden werden verhuurd niet volgens de pachtwet, hetgeen een duidelijke aanwijzing vormt dat er geen wilsovereenstemming bestond over een pachtbestemming. X stelt thans dat X heeft getracht precies door het opstellen van dit geschrift de dwingende bepalingen van de Pachtwet te omzeilen. Deze stelling komt de rechtbank echter niet als in rechte bewezen voor. Uit de feitelijke gegevens van het dossier blijkt immers niet voldoende dat Vets in werkelijkheid zou hebben ingestemd om het genot van zijn eigendom aan X af te staan voor de aanwending ervan als landbouwbedrijf en mits betaling van een pachtprijs. De door X in zijn besluiten aangehaalde concrete omstandigheden, die zijn inziens de bestemming als landbouwexploitatie van de gehuurde gronden aantonen, alsook de argumenten en stukken die hij aanhaalt om te bewijzen dat hij landbouwer is, landbouwer was bij het aangaan van de overeenkomst en de gronden aanwendt in zijn landbouwbedrijf, vormen voor de rechtbank nog geen bewijs wat betreft de consensus tussen de partijen over de bestemming van de verhuurde gronden. De vermelding pacht weilanden op bepaalde overschrijvingsformulieren door X bij de betaling van de huurprijs (stuk 2 bundel van X ) bewijst evenmin de instemming van X met een pachtbestemming. Hijzelf maakt in zijn schrijven dd. 10 februari 1998 en van 3 maart 1999 gericht aan Renders trouwens gewoon gewag van de huur (stukken 3 en 6 bundel van Renders). De algemene stelling van X in zijn schrijven van 23 februari 1998 gericht aan X (stuk 5 bundel van X) dat al de huren en pachten van weilanden of landbouwgronden altijd betaald (worden) na afloop van het huurjaar, kan bezwaarlijk aangezien worden als een buitengerechtelijke bekentenis in zijnen hoofde, zoals X tracht voor te houden. Dat de gronden verhuurd werden aan een prijs die gebruikelijk is bij pachtcontracten, doet de overeenkomst vanzelfsprekend nog niet onder de

4 12 DECEMBER 2002 C N/4 toepassing van de Pachtwet vallen, zoals de eerste rechter reeds terecht opmerkte. (vonnis, p. 4-5, nr. 3). Grieven Artikel 1 van de Pachtwet bepaalt dat onder de Pachtwet valt, de pacht van onroerende goederen die, hetzij vanaf de ingenottreding van de pachter, hetzij krachtens een overeenkomst van partijen in de loop van de pachttijd, hoofdzakelijk gebruikt worden in zijn landbouwbedrijf, met uitsluiting van bosbouw. Artikel 3, 2, van de Pachtwet laat toe dat degene die de landeigendom exploiteert, het bewijs kan leveren van het bestaan van een pacht en van de pachtvoorwaarden door alle middelen met inbegrip van getuigen en vermoedens, indien er een naar de vorm andersluidend geschrift bestaat. Eiser haalde in zijn op 9 februari 2001 neergelegde beroepsconclusie o.m. volgende concrete omstandigheden aan tot staving van de wilsovereenstemming tussen partijen over het gebruik van de gehuurde goederen met een landbouwbestemming vanaf zijn ingenottreding : - de gronden (weiden) hebben nooit een andere bestemming dan landbouwbestemming gehad ; - zij werden voordien door (verweerder) geëxploiteerd als landbouwer in het kader van zijn landbouwbedrijf ; - de grote oppervlakte (3ha) sluit gebruik door niet-landbouwers uit ; - de gronden palen aan het landbouwbedrijf (tuinbouwbedrijf) van (eiser) en vormen daar sinds de aanvang (1994) een geïntegreerd deel mee ; - de huurprijs stemt overeen met de prijzen die bij landbouwverhuringen gevraagd worden nl. gemiddeld BEF per ha per jaar ; - (eiser) heeft voor bijna BEF investeringen gedaan (stukken 10 en 11) die cfr. artikel 25 van de Pachtwet voor vergoeding in aanmerking komen en die hij deed in het besef van zekerheid van pachttermijn ; - (verweerder) heeft het akkoord omtrent de landbouwbestemming zelf bevestigd in zijn brief van 23 februari 1998 waar hij schreef dat de huren en

5 12 DECEMBER 2002 C N/5 pachten van weilanden of landbouwgronden altijd betaald worden na afloop van het huurjaar ( ) (p. 6-7) ; Eiser voerde bovendien in dezelfde conclusie nog aan : (a) dat hij landbouwer is, en ter staving hiervan verwees naar 6 bewijsstukken (p. 8, nr ) ; (b) dat tuinbouw en het kweken van tuinbouwgewassen onder glas een landbouwbedrijvigheid is en valt onder de bescherming van de Pachtwet (p. 8, nr ) ; (c) dat hij landbouwer was bij het aangaan van de overeenkomst en daartoe verwees naar 7 bewijsstukken (p. 9, nr. 2.2) en (d) dat hij de kwestieuze gronden aangeeft bij de Mestbank, wat alleen kan als de gronden bedrijfsmatig door een landbouwer uitgebaat worden (p. 10, bovenaan). De rechtbank, door louter te oordelen dat deze concrete omstandigheden, die (volgens eiser) de bestemming als landbouwexploitatie van de gehuurde gronden aantonen, alsook de argumenten en stukken die hij aanhaalt om te bewijzen dat hij landbouwer is, landbouwer was bij het aangaan van de overeenkomst en de gronden aanwendt in zijn landbouwbedrijf, nog geen bewijs (vormen) wat betreft de consensus tussen de partijen over de bestemming van de verhuurde gronden (vonnis, p. 5), betwist geenszins als zodanig de werkelijkheid van deze feitelijke gegevens of spreekt ze ook niet tegen. De rechtbank betwist bovendien evenmin dat de gronden verhuurd werden aan een prijs die gebruikelijk is bij pachtcontracten en die betaald werd na afloop van een huurjaar, wat eveneens gebruikelijk is inzake pacht. De rechtbank, mede ingevolge de dwingende aard van de bepalingen van de Pachtwet ter bescherming van de rechten van de pachter (zie artikel 56 van de wet), was geenszins gebonden door de vermelding in de overeenkomst dat de gronden werden verhuurd niet volgens de pachtwet.

6 12 DECEMBER 2002 C N/6 Het bewijs van een stilzwijgend akkoord tussen partijen om aan het gehuurde onroerend goed een landbouwbestemming te geven is wettelijk voldoende. Voormelde concrete omstandigheden en stukken, met name het gebruik en de bestemming van de gehuurde gronden, vanaf de ingenottreding, voor een landbouwuitbating tegen betaling van een jaarlijkse vergoeding, beantwoorden aan de vereisten voor een pachtovereenkomst in de zin van artikel 1 van de Pachtwet. Bijgevolg kunnen de door de rechtbank verrichte vaststellingen, met name dat : 1. (eiser) in gebreke blijft te bewijzen dat de partijen in casu de gemeenschappelijke bedoeling hadden een agrarische bestemming aan de verhuurde onroerende goederen te geven in dienst van een landbouwbedrijf ; 2. in het geschrift dat tussen de partijen werd opgemaakt van 13 februari 1994, duidelijk werd gesteld dat de gronden werden verhuurd niet volgens de pachtwet, hetgeen een duidelijke aanwijzing vormt dat er geen wilsovereenstemming bestond over een pachtbestemming ; 3. niet in rechte bewezen voorkomt dat (verweerder) heeft getracht precies door het opstellen van dit geschrift de dwingende bepalingen van de Pachtwet te omzeilen ; 4. uit de feitelijke gegevens van het dossier niet voldoende blijkt dat (verweerder) in werkelijkheid zou hebben ingestemd om het genot van zijn eigendom aan (eiser) af te staan voor de aanwending ervan als landbouwbedrijf en mits betaling van een pachtprijs ; 5. de door (eiser) in zijn besluiten aangehaalde concrete omstandigheden, argumenten en stukken voor de rechtbank nog geen bewijs vormen wat betreft de consensus tussen de partijen over de bestemming van de verhuurde gronden ; 6. de vermelding pacht weilanden op bepaalde overschrijvingsformulieren door (eiser) bij de betaling van de huurprijs evenmin de instemming van de (verweerder) bewijst met een pachtbestemming (en) hijzelf

7 12 DECEMBER 2002 C N/7 in zijn schrijven van 10 februari 1998 en van 3 maart 1999 gericht aan (eiser) trouwens gewoon gewag maakt van de huur ( ) ; 7. de algemene stelling van (verweerder) in zijn schrijven dd. 23 februari 1998 dat al de huren en pachten van weilanden of landbouwgronden altijd betaald (worden) na afloop van het huurjaar, bezwaarlijk (kan) aanzien worden als een buitengerechtelijke bekentenis in zijnen hoofde ; 8. het feit dat de gronden verhuurd werden aan een prijs die gebruikelijk is bij pachtcontracten, de overeenkomst vanzelfsprekend nog niet onder de toepassing van de Pachtwet doet vallen, de toepassing van de Pachtwet niet uitsluiten. Hieruit volgt dat de rechtbank van eerste aanleg op grond van voormelde door eiser aangehaalde en als zodanig door de appèlrechters niet betwiste, noch tegengesproken feitelijke gegevens, niet naar recht heeft kunnen beslissen dat er tussen partijen geen pachtovereenkomst bestond bij gebrek aan bewijs van de gemeenschappelijke wil om een pachtbestemming te geven aan de gehuurde gronden en, bijgevolg, niet wettig heeft geoordeeld dat verweerder deze overeenkomst op een geldige wijze heeft beëindigd en eiser niet wettig heeft kunnen veroordelen tot ontruiming en terbeschikkingstelling van de gepachte gronden, onder verbeurte van een dwangsom van 500 BEF per dag vertraging (schending van de in het middel vermelde wetsbepalingen). IV. Beslissing van het Hof Overwegende dat, volgens artikel 1, eerste lid, 1, van de Pachtwet de bepalingen van die wet van toepassing zijn op de pacht van onroerende goederen die, hetzij vanaf de ingenottreding van de pachter, hetzij krachtens een overeenkomst tussen de partijen in de loop van de pachttijd, hoofdzakelijk gebruikt worden in zijn landbouwbedrijf ; Dat de pacht een consensueel contract is, zodat er tussen de partijen overeenkomst moet bestaan over de vereisten die artikel 1 stelt voor de toepassing van de bepalingen van de Pachtwet op de overeenkomst van verhuring van onroerende goederen ;

8 12 DECEMBER 2002 C N/8 Dat de huurovereenkomst waarin de partijen zonder enige bedoeling van wetsontduiking overeenkomen dat het onroerend goed verhuurd wordt voor een andere bestemming dan landbouw, niet onderworpen is aan de bepalingen van de Pachtwet, tenzij anders is bedongen ; Dat door het feit dat de pachter, tegen de overeenkomst in, het onroerend goed toch gebruikt in zijn landbouwbedrijf, de Pachtwet niet toepasselijk wordt ; Overwegende dat het middel, in zoverre het opkomt tegen de beoordeling in feite over de bedoeling van de partijen bij het sluiten van de overeenkomst van 13 februari 1994, niet ontvankelijk is ; Overwegende dat het bestreden vonnis oordeelt dat : 1. voor de toepassing van de Pachtwet vereist is dat er tussen de partijen een consensus is over de bestemming van het goed voor landbouw, ook wanneer de bedrijfsmatige exploitatie van bij de ingebruikneming heeft plaats gehad ; 2. eiser niet bewijst dat de partijen de gemeenschappelijke bedoeling hadden een agrarische bestemming aan de verhuurde goederen te geven in dienst van een landbouwbedrijf ; 3. hun overeenkomst van 13 februari 1994 duidelijk stelt dat de goederen werden verhuurd niet volgens de pachtwet ; 4. de door eiser in zijn conclusies aangehaalde concrete omstandigheden die zijns inziens de bestemming als landbouwexploitatie van de gehuurde goederen aantonen, alsook de argumenten en stukken die hij aanhaalt om te bewijzen dat hij landbouwer is, landbouwer was bij het sluiten van de overeenkomst en de gronden aanwendt in zijn landbouwbedrijf, nog geen bewijs vormen wat betreft de consensus tussen de partijen over de bestemming van de verhuurde gronden ; 5. er bij de partijen geen bedoeling van wetsontduiking aanwezig was ; Dat het bestreden vonnis op grond van die redenen een juiste toepassing maakt van artikel 1 van de Pachtwet en zijn beslissing dat de overeenkomst

9 12 DECEMBER 2002 C N/9 tussen de partijen niet wordt beheerst door de Pachtwet, naar recht verantwoordt ; Dat het middel in zoverre niet kan worden aangenomen ; OM DIE REDENEN, HET HOF, Verwerpt het cassatieberoep ; Veroordeelt eiser in de kosten. De kosten begroot op de som van vierhonderd vierenvijftig euro negenenveertig cent jegens de eisende partij. Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel, door afdelingsvoorzitter Robert Boes, de raadsheren Ernest Waûters, Ghislain Londers, Eric Dirix en Eric Stassijns, en in openbare terechtzitting van twaalf december tweeduizend en twee uitgesproken door afdelingsvoorzitter Robert Boes, in aanwezigheid van advocaat-generaal Guido Bresseleers, met bijstand van eerstaanwezend adjunct-griffier Lisette De Prins.