Inleiding: in Feitelijke informatie: Voor u ligt de concept Nota Volkshuisvesting 2030. De nota is meer dan alleen een inzicht in locaties waar gebouwd kan worden. De nota schept vooral een breed kader voor wie de gemeente in de toekomst in woonruimte moet worden voorzien. Daarbij wordt aandacht besteedt aan de planologische randvoorwaarden, de gemeentelijke taakstelling, een analyse van de bestaande woningvoorraad, de bevolkingsomvang en samenstelling van de bevolking tot 2030. Op basis van geactualiseerde kengetallen uit woningbehoefte onderzoeken en daarop gebaseerde prognoses is de nota meer geworden dan een verfijning van de nota Goed wonen in Heusden Een visie op het wonen van 15 april 2004 (kortweg Woonvisie genoemd). Aanvankelijk werd primair gedacht om het bouwen in te zetten op het snel kunnen benutten van locaties met voldoende volume, financiële beheersbaarheid en weinig planologische of andere weerstanden. Maar een woningbouwprogramma gaat niet alleen om de kwantiteit (aantallen en locaties), het richt zich ook op een kwalitatieve opgave (financieringscategoriën en woningtypologiën) voor komende jaren om de doelstellingen van de Structuurvisie Plus (kwantiteit) en de Woonvisie (kwaliteit) te realiseren. Hoewel beleidsuitgangspunten van de Woonvsie nog overeind staan, zijn in relatie tot de woningbouwtaakstelling, de demografische ontwikkeling en te maken afspraken over herstructurering de cijfers in de Woonvisie achterhaald. Nieuwe inzichten ten aanzien van ontgroening en vergrijzing liggen hieraan ten grondslag. Gelet op deze ontwikkelingen en gewijzigde aanpak komt de Woonvisie in een ander daglicht te staan. Op basis van het woonwensenonderzoek, verricht in het kader van de regionale woningmarktmonitor 2002/2004, heeft de gemeente Heusden (mede op basis van de Woonvisie ) het voornemen uitgesproken om door middel van een samenhangend nieuwbouw- en herstructureringsprogramma de woonkwaliteit van bestaande en nieuwe wijken en buurten beter af te stemmen op de actuele en toekomstige woonbehoeften. Het bouwen van woningen gaat hand in hand met een demografische ontwikkeling en welke woningen daarbij het beste passen. Op basis hiervan is gewisseld van een koers op korte termijn naar een onderbouwing voor de lange termijn die met drie scenario s wordt toegelicht. Met eerbiediging van vastgestelde beleidsuitgangspunten, is deze notitie Volkhuisvesting 2030 niet alleen een verdere nuancering van de Woonvisie, maar treedt in de plaats daarvan. Woningbouwmogelijkheden De woningbouwmogelijkheden in de kernen Drunen, Elshout, Nieuwkuijk, Vlijmen en Haarsteeg zijn op basis van het Streekplan 2002 vertaald in het uitwerkingsplan stedelijk gebied Waalboss. Deze opgave is in 2005 geactualiseerd naar het realiseren van ca. 3.195 nieuwe woningen tot 2020. De opgave komt overeen met het stabiliseren van het inwoner aantal (behouden scenario). Sloop, herstructurering en zorgplaatsen moeten nog worden ingevuld. Wordt hiermee rekening gehouden dan is het open scenario aan de orde. Doeveren, Heesbeen, Oud-Heusden, Herpt en Hedikhuizen zijn onderdeel van het landelijk 1 / 6
gebied, nader uitgewerkt in het plan Groot Langstraat. De opgave in dit gebied is 354 woningen. Giersbergen neemt met de Vesting een bijzondere positie binnen de gemeente in. In deze kernen mag, met uitzondering van vervangende nieuwbouw, niet worden gebouwd. De voornemens in voorliggend woningbouwprogramma moeten achterstanden voorkomen en tegmoetkomen aan trends op de woningmarkt of deze juist keren. Op basis van de geactualiseerde provinciale bevolkinsprognose voor de gemeente Heusden blijkt, dat voor minder inwoners hetzelfde aantal nieuwe woningen aan de voorraad toegevoegd moeten worden. De provinciale actualisatie stond model voor de uitwerking van de drie scenario s. Afhankelijk van het te kiezen scenario kent het programma een gemiddelde bandbreedte in capaciteit van ca. 3.200 4.200 woningen in de periode 2005 2020 en nog eens 580 woningen na 2020. Waar in de komende jaren gebouwd kan worden (kwantiteit) en onder welk planologisch regiem, is vastgelegd in de Structuurvise Plus, Het Streekplan 2002 en de uitwerkingsplannen Waalboss en Groot Langstraat. De kwaliteit is vastgelegd in de Woonvisie en opnieuw vertaald in deze Nota Volkshuisvesting 2030. Woningbouwtaakstelling Op grond van provinciale prognoses is de gemeentelijke taakstelling bijgesteld op de bouw van 3.580 nieuwe woningen tot 2030 (sloop en herstructurering niet meegerekend, waarvoor nog eens 1.000 woningen nodig zijn). De bouwopgave biedt perspectief voor een samenhangend nieuwbouw- en herstructureringsprogramma waarmee de woonkwaliteit kan worden afgestemd op actuele en toekomstige woonbehoeften ten aanzien van wonen, zorg en welzijn. Dat is ook nodig, want de druk op de woningmarkt is nog steeds behoorlijk. De woningmarkt zit al enige tijd op slot en de doorstroming stagneert. Als oorzaken voor die stagnatie kunnen worden genoemd: q de woningbouwproductie staat niet in verhouding tot de vraag q de aanhoudende trend van gezinsverdunning: jongeren willen eerder op zichzelf wonen; q een langere levensverwachting: ouderen willen zo lang mogelijk in hun eigen vertrouwde omgeving blijven (extramuralisering). q q de doorlooptijd van planologische procedures werkt vertragend de invloed van marktomstandigheden en economische ontwikkelingen werken (nog steeds) belemmerend in de doorstroming op de woningmarkt. Inwoners en woningbezetting Vanaf 1 januari 2002 zijn 1.125 woningen toegevoegd. De voorraad omvatte 17.514 woningen per 1 januari 2007. Het aantal inwoners bleef in deze periode met een negatief saldo van 235 min of meer gelijk. Per toevoeging van 225 woningen per jaar verminderde het aantal inwoners met 47 personen per jaar tot 42.901 op 1 januari 2007. Wanneer het aantal woningen in deze periode wordt afgezet tegen het aantal inwoners dan loopt de gemiddelde woningbezetting, weliswaar langzaam, maar strucutreel terug. Wanneer het woningbeleid niet hierop wordt afgestemd, is bij ongewijzigd beleid na 2020 een afname van inwoners te verwachten met 1.200 jongeren tot 29 jaar en van huishoudens in de leeftijd van 30 59 jaar met 4.860. In de leeftijdscategorie 65 jaar en ouder is sprake van een explosieve groei. Het aantal huishoudens van 60 64 jaar neemt toe met 900, van 65 74 jaar met 2.400 en van 75 en ouder met 2.550. 2 / 6
Het aandeel 55-plussers is nu met 11.005 inwoners 26%. Het aandeel inwoners met een leeftijd van 65 jaar en ouder omvat 5.597 personen (14%). Vanwege het feit dat ouderen langer zelfstandig willen blijven wonen is het aanbieden van zorg op maat wenselijk. Van de ouderen in Heusden ontvangt 19% professionele zorg aan huis. De nultredenwoning is de meest populaire woonvorm onder ouderen. 21% (1.175 inwoners) van de ouderen wil hier binnen vijf jaar naar verhuizen. In totaal hebben 3.564 ouderen behoefte aan een nultredenwoning (64%). Van alle zelfstandig wonende huishoudens in Heusden wil bijna een kwart in de komende jaren verhuizen. Het gaat om ca 3.500 doorstromers. Naast doorstromers zoekt 53% van de thuiswonenden van 18 jaar en ouder een woning. Dit zijn ca. 1.200 starters. De bestaande woningvoorraad kan aan die toekomstige vraag niet voldoen simpelweg omdat woningen financieel niet bereikbaar zijn of gewoon niet vrijkomen door onvoldoende nieuwbouw aanbod. Jongeren willen eerder op zichzelf wonen. Toch zijn koopwoningen voor starters en middeninkomens steeds moeilijker bereikbaar door de prijsontwikkeling in relatie tot een te verkijgen hypotheek. Anderzijds is de wachttijd voor een huurwoning te lang doordat de doorstroming stagneert. Daarom is de gezamenlijke ambitie van gemeente en Woonveste om de wachttijd terug te brengen tot maximaal 6 maanden. Hiervoor worden 700 nieuwe huurwoningen aan de voorraad toegevoegd. Per 1 januari 2006 was het aandeel huurwoningen 4.564 of 27,1% (waarvan 283 particulier) en bedroeg het aantal koopwoningen 12.328 of 72,9%. Van de woningvoorraad per 1 januari 2006 zijn 14.358 grondgebonden woningen (85%). Bijna de helft van deze grondgebonden woningen zijn (half)vrijstaande woningen. Ruim 8000 woningen van de bestaande voorraad zijn gebouwd voor 1975. 70% van de woningvoorraad bestaat uit eengezinswoningen met 4 of 5 kamers. Slechts 16% van alle woningen (eengezins en meergezins) is kleiner. De meergezinswoningen, flats of appartementen zijn over het algemeen klein: 1-3 kamers. In de huursector heeft Omnia Wonen 32 appartementen en Woonveste 774. Woonveste heeft 52 meergezinswoningen met 4-5 kamers. In de koopsector hebben 945 appartementen 1-3 kamers. Middelgroot zijn 285 meergezinskoopwoningen die voor 70% worden bewoond door 55-plussers. 3 / 6
In de koopsector zijn de grootste woningaantallen te vinden in de prijsklassen 147.500 - < 200.000 (16%) en 230.000 - < 300.000 (18%). Opmerkelijk is het aandeel woningen met een prijs > 350.000, namelijk 16% (prijspeil 2004). De bevolkingsontwikkeling in omvang wordt voor een belangrijk deel bepaald door het aantal woningen dat de komende jaren nieuw bijgebouwd wordt. De trends van ontgroening en vergrijzing zijn mede van invloed op de samenstelling van de bevolking. Met name zal in toenemende mate in huisvesting moeten worden voorzien van 1&2 persoonshuishoudens. Om aan genoemde trends het hoofd te kunnen bieden zijn een drietal scenario s ontwikkeld, een behouden, open en wervend scenario. Scenario s Behouden scenario In het behouden scenario zet de gemeente een terughoudend beleid ten aanzien van woningbouw en vestigers voort. Het beleid zoals dat in de Structuurvisie Plus en Woonvisie is opgetekend kent voor de toekomst een bescheiden ambitie. In het ruimtelijk beleid wordt gestreefd naar behoud van de huidige bevolkingsverdeling over de kernen van de gemeente. Gemiddeld worden per jaar 100 woningen nieuw toegevoegd om in 2030 te stabiliseren op 44.000 inwoners. Serieus inspelen op marktontwikkelingen en trends is niet mogelijk. Daarvoor is het bouwvolume van 2.600 woningen ontoereikend. Open scenario Het open scenario gaat uit van een bevolkingsgroei tot ca. 46.000 inwoners en een benodigd bouwvolume van ca. 5.000 woningen in de periode 2005 tot 2030. In tegenstelling tot het behouden scenario is rekening gehouden met sloop en herstructurering. Daartoe is naast de door de provincie geplande bouw van 3.580 woningen, de bouw van 933 woningen extra ingeschat. In dit scenario voert de gemeente een ruim beleid ten aanzien van woningbouw. Een sturend grond- en ordeningsbeleid wordt waar mogelijk ten volle en pro-actief aangewend. In de woningbehoefte van zowel de eigen bevolking als vestigers wordt voorzien. Wervend scenario In 2002 verwachtte de provincie nog dat de gemeente Heusden met het toevoegen van 3.200 woningen zou groeien naar 50.000 inwoners. Onder de huidige demografische ontwikkeling is in het wervende scenario gekeken naar de hoeveelheid benodigde woningen wanneer ingezet wordt op het streven om naar 50.000 inwoners te groeien zoals in 2002 werd voorspeld. Dan blijkt dat volgens de huidige inzichten een totaal bouwvolume van ruim 7.000 woningen nodig is. Dit is geen realistisch scenario, omdat hiervoor de benodigde locaties ontbreken. Noch afgezien van de cultuur-historische en planologische belemmeringen zal er sprake ijn van een maat van verdichting waarvan met recht afgevraagd kan worden of daarmee het groene landelijke karakter in stand blijft. Open scenario realistisch Het open scenario is derhalve een realistisch scenario waarmee aan actuele ontwikkelingen tegemoet kan worden gekomen, afspraken over sloop en herstructurering kunnen worden gemaakt en de ambitie van de toevoeging van 700 nieuwe huurwoningen gerealiseerd kan worden. Bovendien biedt het bouwvolume de nodige flexibiliteit om te kunnen anticiperen op de bevolkingsomvang en gestuurd kan worden op de bevolkingssamenstelling. 4 / 6
Afweging: Aanbevelingen: o aandacht voor tekort aan huurwoningen tot 602,= o aandacht voor tekort aan betaalbare koopwoningen tot 230.000,= o creëren van kansen in zowel nieuwbouw als de bestaande voorraad voor starters in prijsklassen tussen 100.000 tot 180.000 o aandacht voor doorstromers door het scheppen van een gevarieerd aabod aan koopwoningen in de prijsklasse 230.000 tot 300.000 o aandacht voor innovatieve toepassingen ten behoeve van senioren in het kader van de extramuralisering o in overleg met Woonveste een op de toekomst gericht beleid ontwikkelen met betrekking tot her-structurering o Gelet op de diverse karakters van de kernen in de gemeente Heusden is het gewenst dat locatie specifieke kenmerken optimaal voor de de invulling worden benut als het gaat om woningtype, fincanciering, huur of koop en doelgroep. Het te kiezen scenario zal zodanig moeten zijn dat het woningbouwprogramma meer dan voldoende kansen biedt om de doorstroming op gang te brengen en het bouwtempo op te krikken. Uiteraard met het doel te kunnen beantwoorden aan marktontwikkelingen. Op grond van de geactualiseerde (provinciale) cijfers is dan een open scenario wenselijk. Het idee dat de gemeente Heusden volgens de taakstelling 2002 nog zou kunnen groeien tot 50.000 inwoners is inmiddels verlaten door de ontgroening en vergrijzing. Het hier bij passende woningbouwprogramma is niet realistisch wanneer de charme van de kernen bewaard wordt. Een open scenario sluit het meest daarbij aan en is bovendien overzichtelijk en realistisch. Woningbouw locatie overzicht Het extern presenteren van potentiële nieuwe woongebieden, zonder dat daartoe al initiatieven zijn ondernomen en ontwikkeling nog niet vaststaat, is niet raadzaam. De opzet is juist dat vanuit de langere termijn en op grond van prioritering en evaluering het jaarlijkse bouwprogramma kan worden voorbereid, begeleid en uitgevoerd. Het overzicht is dan ook om die reden van belang, maar ook voor de communicatie met de provincie in Waalboss verband. Heusden heeft een taakstelling te volbrengen. Terughoudendheid is uiteraard niet aan de orde voor gebieden die in voorbereiding of in exploitatie zijn genomen dan wel in de realisatie verkeren. in in in Inzet van middelen:er zijn geen financiële en/of personele consequenties verbonden aan dit voorstel Macrobutton NoMacro Klik hier en vul het risico in Risico's: (Financiële) risico's en personele capaciteit ontstaan wanneer locaties in ontwikkeling worden gebracht. in in in Procedure: vervolgstappen De raad informeren in de vergadering van 3 april 2007. Bevindingen en aanbevelingen van de raad zo nodig verwerken en de nota door de raad in de eerstvolgende vergadering laten vaststellen. 5 / 6
inkoop nvt communicatie in Advies: a. Instemmen met de uitgangspunten in de "Nota Volkshuisvesting 2030" en een open scenario b. De raad in de informatieve vergadering van 3 april 2007 informeren c. Met betrekking tot de interne en externe communicatie van de nota een niet technische samenvatting laten opstellen d. in relatie tot het bouwprogramma / taakstelling, het locatie- overzicht alleen voor intern gebruik te benutten 6 / 6