RBT Advies Haalbaarheid - Tussenstand 13 augustus 2002 Ir. S. Idema Drs. M. van Gerwen Advanced Decision Systems Menno van Coehoornsingel 16 8011 XA Zwolle Tel.: 038-425 43 21 Fax.: 038-425 43 28 E-mail: mail@adecs-oost.nl
Adecs bv 2 Advies haalbaarheid Regionaal Bedrijventerrein Twente
Advies haalbaarheid Regionaal Bedrijventerrein Twente INHOUDSOPGAVE INHOUDSOPGAVE...3 BIJLAGEN...3 1. INLEIDING...5 1.1. Inleiding...5 1.2. Werkwijze...6 1.3. Uitgangspunten...7 1.4. Opzet rapportage...7 2. THEMA S HAALBAARHEID...9 2.1. Natuur en landschap...9 2.1.1.Groenstructuur RBT: geleding door groene wiggen...9 2.1.2.Landschappelijke inpassing RBT- Natte doorbraak...10 2.1.3.Fauna onderzoek...10 2.2. Waterhuishouding en afstemming natte doorbraak RBT...11 2.3. Uitgifteprijs in relatie tot kavelgrootte...13 2.4. Verkeer...15 2.5. Gasleidingen...17 2.6. Duurzaamheid...17 3. FINANCIËLE UITVOERBAARHEID...19 3.1. Stap 1: Resultaten eerste verkenningen...19 3.2. Stap 2: Contra-expertise Fakton op uitgangspunten...19 3.3. Stap 3: Economisch scenario...20 3.4. Conclusies ten aanzien van de financiële haalbaarheid...20 4. MAATSCHAPPELIJKE HAALBAARHEID...21 5. CONCLUSIES TEN AANZIEN VAN DE HAALBAARHEID...23 5.1. Technische, programmatische en ruimtelijke haalbaarheid...23 5.2. Maatschappelijke haalbaarheid...23 5.3. Financiële haalbaarheid...23 5.4. Inhoudelijke sturingsmogelijkheden...24 5.5. Conclusies ten aanzien van de haalbaarheid...24 6. ADVIES...25 6.1. Algemeen...25 6.2. Spoor 1: verdiepingsslag kwaliteit en duurzaamheid...25 6.3. Spoor 2: Opstellen samenwerkingsovereenkomst...26 6.4. Besluitvorming tot aan het go/ no go-besluit...26 6.5. Samenvatting advies aan de stuurgroep:...26 BIJLAGEN 1. Organisatieschema 2. Overzicht doelen 3. Stedenbouwkundige ontwerpopgave 4. Uitgevoerde onderzoeken 5. Duurzaamheidsdoelstellingen gemeente Almelo Adecs bv 3
Adecs bv 4 Advies haalbaarheid Regionaal Bedrijventerrein Twente
Advies haalbaarheid Regionaal Bedrijventerrein Twente 1. INLEIDING 1.1. Inleiding In opdracht van de stuurgroep RBT is Adecs bv na de zomervakantie van 2001 gestart met het uitvoeren van een haalbaarheidsstudie RBT. Doel was te komen tot een go/ no go-besluit. De intentie van de betrokken gemeenten (Enschede, Hengelo, Borne en Almelo) en de provincie is te komen tot een samenwerkingsovereenkomst voor de ontwikkeling van verdere plannen voor het RBT. Uiteindelijk willen zij een RBT realiseren. De samenwerkingsovereenkomst moet voor een definitief een go-besluit uitgewerkt zijn. Deze notitie RBT, advies haalbaarheid, een tussenstand geeft de huidige stand van zaken weer. Een definitief besluit over go/ no go is nu nog niet aan de orde. In de loop van het proces is gebleken dat een aantal zaken daarvoor gedetailleerdere uitwerking behoeven. Doel van deze notitie is de betrokkenen te informeren over de stand van zaken. Bij haalbaarheid gaat het om drie aspecten van haalbaarheid: - Technische, ruimtelijke en programmatische haalbaarheid; - Financiële haalbaarheid; - Maatschappelijke haalbaarheid. Deze aspecten hangen onderling nauw met elkaar samen. Dit is ook gebleken in de discussies die gevoerd zijn rond de streekplanherziening in het najaar van 2001. De discussies gingen in niet onbelangrijke mate over zaken met een technische en ruimtelijke component: aanwezigheid van Gasunieleidingen, geohydrologie en het eventueel voorkomen van bijzondere diersoorten. Uiteraard speelt dan ook de financiële vertaling van de oplossing van deze vraagstukken een grote rol. Daarom heeft het onderzoek in de haalbaarheidsfase zich vooral gericht op deze technische vraagstukken en de oplossingsmogelijkheden daarvan. Hierbij is de aandacht vooral uitgegaan naar de financiële en de ruimtelijke component ervan. De verkregen informatie is dan ook door de projectleider gebruikt om het ruimtelijk plan op structuurniveau zodanig aan te sturen dat een haalbaar plan ontstaat. Omdat de projectorganisatie hecht aan een goede communicatie met betrokkenen en belanghebbenden is een communicatieplan ontwikkeld. De communicatie moet bijdragen aan een zorgvuldige besluitvorming over het RBT en bijdragen aan het maatschappelijk draagvlak. Deze notitie is het advies van de projectgroep aan de stuurgroep RBT en gaat in op de discussiepunten die van invloed zijn op de haalbaarheid. Adecs bv 5
Advies haalbaarheid Regionaal Bedrijventerrein Twente 1.2. Werkwijze Voor uitvoering van de haalbaarheidsstudie is gekozen voor de zogenaamde doelverwerkingsmethode. Kern van dit proces is dat alle betrokkenen vanuit hun eigen discipline doelen formuleren. In dit geval waren betrokken ambtenaren van verschillende disciplines van de vier gemeenten en de provincie, bestuurders van de betreffende partijen en vertegenwoordigers van het waterschap Regge en Dinkel. Hiertoe is overleg met hen gevoerd (individueel en in werkgroepverband). De doelen zijn regelmatig in overleggroepen besproken en naar aanleiding van opmerkingen, aanvullende inzichten en onderzoek geactualiseerd. Deze doelen vormen de input voor de exploitatie en de basis voor eventueel te maken keuzes. Bij deze werkwijze is voor iedereen inzichtelijk wat de gevolgen van vasthouden aan een doel is voor andere doelen en voor de exploitatie. De gevolgde werkwijze is weergegeven in onderstaande figuur. Het organisatieschema voor deze fase is weergegeven in bijlage 1. Participanten doelen omgevingskenmerken doelen <=> middelen randvoorwaarden criteria Specificatie van de doelen Afwegingsmodel Planteam zoekproces Optimalisatie acceptabel voor iedereen Optimale oplossing Doelverwerking Plan Aanvullende onderzoeken zijn uitgevoerd voor: - Programmering; - Waterhuishouding en riolering; - Verkeer; - Omleggen Gasunieleidingen; - Fauna. Uiteindelijk doel van deze werkwijze is te komen tot een zo optimaal mogelijke oplossing die breed gedragen wordt. Adecs bv 6
Advies haalbaarheid Regionaal Bedrijventerrein Twente De resultaten van de doelverwerking zijn weergegeven in het doelenboek. Dit boek vormt het uitgangspunt voor de verdere planvorming. 1.3. Uitgangspunten Als randvoorwaarden voor het haalbaarheidsonderzoek heeft de stuurgroep in haar programma van eisen vastgelegd: - Netto uitgeefbaar bedrijventerrein van 130 hectare, gebaseerd op bruto 180 hectare (ongeveer 70% uitgeefbaar). - Terreincoëfficiënt van minimaal 20 arbeidsplaatsen en maximaal 50 arbeidsplaatsen per hectare uitgeefbaar. - Kavels groter dan 2 ha voor segment Transport en Distributie, groter dan 5 hectare voor segment Productie. - Uitgifte : eerste fase van 65 hectare voor de eerste tien jaar, met een tweede fase van nogmaals 65 hectare voor de tien jaar daarna. - Het RBT moet waar mogelijk een duurzaam karakter hebben. In het statenbesluit ten behoeve van de streekplanwijziging is als locatie voor het RBT een terrein ten zuiden van Almelo opgenomen. 1.4. Opzet rapportage Na deze inleiding gaat deze rapportage in op: - De verschillende thema s die nader onderzocht zijn (hoofdstuk 2); - Financiële uitvoerbaarheid (hoofdstuk 3); - De maatschappelijke haalbaarheid (hoofdstuk 4); - Conclusies ten aanzien van de haalbaarheid (hoofstuk 5); - Het advies van de projectgroep aan de stuurgroep (hoofdstuk 6). Adecs bv 7
Adecs bv 8 Advies haalbaarheid Regionaal Bedrijventerrein Twente
Advies haalbaarheid Regionaal Bedrijventerrein Twente 2. THEMA S HAALBAARHEID Per thema wordt beschreven wat de belangrijkste doelen zijn voor het betreffende thema (gebaseerd op het doelenboek, overzicht van doelen is in bijlage 2 opgenomen). Indien nodig volgt een korte toelichting op de resultaten van het aanvullende onderzoek dat is uitgevoerd. Daarna zal onder het kopje discussie en keuzemogelijkheden aandacht zijn voor discussiepunten en keuzemogelijkheden. Per thema is tenslotte de conclusie weergegeven en is aangegeven of vervolgonderzoek nodig is. In dit hoofdstuk komen alleen die thema s aan de orde die naar verwachting invloed hebben op de haalbaarheid. De meeste van deze thema s zijn eerder ook al aan de orde geweest bij vaststelling van de streekplanherziening. Het gaat om de volgende thema s: 1. Natuur en landschap (groenstructuur, landschappelijke inpassing en natuurwaarden); 2. Waterhuishouding en afstemming met de natte doorbraak; 3. Uitgifteprijs in relatie tot kavelgrootte; 4. Verkeer; 5. Gasleidingen ; 6. Duurzaamheid. 2.1. Natuur en landschap 2.1.1. Groenstructuur RBT: geleding door groene wiggen. Doel De belangrijkste doelen voor wat betreft de groenstructuur zijn een goede landschappelijke inpassing en zoveel mogelijk handhaven van cultuurhistorische en landschappelijke waarden. Een goede landschappelijke inpassing bestaat er uit dat het historisch gegroeide patroon (Wolberslanden en Pastoor Ossestraat) met daartussen drie afzonderlijke deelgebieden herkenbaar blijven. Dit houdt in dat een groene geleding noodzakelijk is. Bovendien moet het terrein een substantiële groenstructuur krijgen. Waar natuurwaarden verloren gaan is compensatie volgens wettelijke richtlijnen noodzakelijk. Discussie en keuzemogelijkheden Geleding van het terrein is gezien de omvang van het terrein noodzakelijk en staat niet ter discussie. Dat het streven er op gericht is zo mogelijk cultuurhistorische waarden in te passen, staat ook niet ter discussie. De vorm en omvang van de geleding en de groenstructuur staan wel ter discussie. De discussie spitst zich met name toe op de groenwiggen. De stedenbouwkundige visie gaat uit van groenwiggen met een flinke maat (de maximale groenwiggen met een omvang van 26,5 hectare) waarbinnen de cultuurhistorische waarden een plek krijgen. Vanuit de stedenbouwkundige discipline is ook een minimummaat aangegeven (16,5 hectare) waarbinnen een deel van de cultuurhistorische waarden gespaard kan blijven. Conclusies voor de haalbaarheid In de werkgroep ruimtelijk ontwerp en exploitatie en de projectgroep is vastgelegd dat een groene geleding noodzakelijk is. Verder is afgesproken dat de vorm en maat nu niet vastgelegd worden. De kwaliteit wordt vastgelegd, de kwantiteit nog niet. Dit is onderwerp voor nader onderzoek. In overleg met de stedenbouwkundige van de gemeente Almelo en het waterschap zal de projectgroep een ontwerpopgave formuleren voor een stedenbouwkundig ontwerp voor het totale terrein. De groenstructuur inclusief natte doorbraak krijgen hierin uitdrukkelijk aandacht. Daarnaast is in de ontwerpopgave het streven om zoveel mogelijk cultuurhistorische waarden te bewaren vastgelegd. Adecs bv 9
Advies haalbaarheid Regionaal Bedrijventerrein Twente Nader onderzoek Om te komen tot een definitievere vorm en maat van de groene geleding is uitwerking van de groenstructuur in een stedenbouwkundige ontwerpopgave nodig. De groene geleding zal in relatie met de natte doorbraak beschouwd worden. De formulering van de stedenbouwkundige ontwerpopgave is als bijlage toegevoegd (zie bijlage 3). 2.1.2. Landschappelijke inpassing RBT- Natte doorbraak Doel Goede landschappelijke inpassing, waarbij de verstorende invloed van het RBT op het natuursysteem van de natte doorbraak zo gering mogelijk moet zijn, en waarbij de ecologische functie van de natte doorbraak niet in het geding is. Resultaten onderzoek Visie op de afstemming van de natte doorbraak met het RBT is meegenomen in het onderzoek dat Arcadis heeft uitgevoerd (waterhuishouding en afstemming RBT - natte doorbraak, zie bijlage 4 uitgevoerde onderzoeken). Een uitgebreidere beschrijving van de resultaten en conclusies van het onderzoek, discussiepunten en conclusies ten aanzien van de haalbaarheid is terug te vinden in de paragraaf waterhuishouding (paragraaf 2.2). 2.1.3. Fauna onderzoek Doel Bestaande natuurwaarden moeten zo veel mogelijk gehandhaafd blijven. Indien natuurwaarden verloren gaan, is compensatie volgens wettelijke richtlijnen noodzakelijk. Van belang zijn met name de soorten die vallen onder de Habitatrichtlijn. Resultaten onderzoek Als aanvulling op gegevens uit het locatiemer (en de aanvulling daarop) heeft Bureau Waardenburg in het najaar van 2001 en in april 2002 in het plangebied nadere faunainventarisaties uitgevoerd. De meervleermuis en de kamsalamander zijn niet aangetroffen in het gebied. De meervleermuis is wel in de omgeving van het plangebied aangetroffen. Wel zijn in het plangebied zijn aangetroffen de egel, dwergvleermuizen en bruine kikkers. Deze soorten komen in Twente vrij algemeen voor. De dwergvleermuis is alleen jagend boven het gebied aangetroffen. Er lijken volgens het onderzoek geen verblijfplaatsen aanwezig. Aanbevolen wordt om eventueel te verwijderen gebouwen vooraf te controleren op verblijfplaatsen van vleermuizen. Egel, dwergvleermuizen en bruine kikkers zijn beschermd op grond van de Flora- en faunawet (evenals wezel en bermpjes waarvan eerder al aangegeven was dat die aan de rand van het gebied voorkomen). Dwergvleermuizen en bruine kikkers zijn ook nog Europees beschermd (bijlage 4 respectievelijk 5 van de Habitatrichtlijn). Voor de aangetroffen soorten zal ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet aangevraagd moeten worden. In deze aanvraag beoordeelt het ministerie in hoeverre er een bevredigende oplossing bestaat en of er in het kader van de aangegeven belangen geen afbreuk wordt gedaan aan een gunstige staat van instandhouding van de soort zodanig dat zij in het gebied niet meer kunnen voortbestaan. Het onttrekken van een gebied aan de natuur en de exploitatie kan aan beheersmaatregelen onderworpen worden. Wanneer voorafgaand aan de ingreep compenserende maatregelen getroffen worden (graven nieuwe poelen) is in dit geval voldaan aan dit vereiste. Adecs bv 10
Advies haalbaarheid Regionaal Bedrijventerrein Twente Conclusies voor de haalbaarheid De resultaten van nader onderzoek van Bureau Waardenburg bevestigen eerdere uitspraken in het kader van het locatiemer en de streekplanherziening dat faunawaarden geen aanleiding vormen om van een RBT op de geplande locatie af te zien. Voor de realisering van het RBT lijken er voldoende mogelijkheden voor compensatie, met name in de natte doorbraak. In het kader van de Flora- en faunawet zal een ontheffing worden aangevraagd. Bij het verlenen hiervan kunnen zo nodig voorwaarden worden gesteld. Dit betekent dat het voorkomen van deze soorten naar verwachting geen belemmering oplevert voor realisering van het bedrijventerrein en er geen financiële consequenties zijn. 2.2. Waterhuishouding en afstemming natte doorbraak RBT Doel - Nieuwe ontwikkelingen zo veel mogelijk aansluiten bij het natuurlijk watersysteem; - Waterkwaliteit mag niet achteruitgaan; - Schoon (dak)water zo veel mogelijk in het gebied vasthouden. Regenwater moet via een verbeterd gescheiden stelsel afgevoerd worden; - Er moet voldoende berging gerealiseerd worden; - Zo min mogelijk verstoring van het natuursysteem van de natte doorbraak. Resultaten onderzoek Door Arcadis is een onderzoek uitgevoerd naar de waterhuishouding op het RBT in relatie tot de natte doorbraak. In dit onderzoek zijn ook de ecologische en landschappelijke aspecten beschouwd. Het onderzoek is begeleid door de werkgroep civiele techniek, waarin naast de extern adviseur en deskundigen van de gemeente Almelo ook het Waterschap Regge en Dinkel is vertegenwoordigd. Naast een kwantitatieve doorrekening van de waterhuishouding en riolering wordt in het rapport uitgebreid aandacht besteed aan de kwalitatieve aspecten met betrekking tot ecologie en landschap. Voor het rioleringssysteem wordt uitgegaan van een verbeterd gescheiden stelsel. Hiervan is ook een kostencalculatie opgesteld. Voor de waterhuishouding zijn twee varianten doorgerekend: De zgn. infiltratievariant en de oppervlaktewatervariant. De eerste variant gaat ervan uit dat het (schone) dakwater zoveel mogelijk in de bodem wordt geïnfiltreerd. De bijbehorende infiltratievoorzieningen komen niet ten laste van de grondexploitatie, maar zijn onderdeel van de bouwkosten en zijn te beschouwen als gedeeltelijke vervanging van de kosten voor terreinriolering. Voordeel van de infiltratievariant is dat dit vanuit de doelstelling het grondwatersysteem zo min mogelijk te verstoren de meest duurzame variant is. Bovendien is het mogelijk meer grond uit te geven aangezien er geen of weinig ruimte nodig is voor watergangen. Op deze wijze wordt ook het doel intensief ruimtegebruik gediend. Voordeel van de open watervariant is dat betere controle mogelijk is op verkeerde aansluitingen mogelijke bodemverontreinigingen. In de exploitatieberekeningen zijn beide varianten meegenomen. Ongeacht de variant die gekozen wordt: er is altijd behoefte aan retentievijvers. De vorm van het terrein is zodanig dat deze uitstekend in de zone langs de A35 en in een zone langs de natte doorbraak gesitueerd kunnen worden. De overstorten naar de retentie in de natte doorbraak zullen dan wel voorzien moeten worden van slibvangers. Adecs bv 11
Advies haalbaarheid Regionaal Bedrijventerrein Twente Arcadis komt tot de volgende aanbevelingen: Water 1. Als gekozen wordt voor een infiltratie op eigen terrein is het aan te bevelen de mogelijkheden en beperkingen van een dergelijk systeem goed te communiceren met de toekomstige gebruikers (inclusief de kostenconsequenties). 2. Werking van een infiltratiesysteem is alleen gewaarborgd als de bodemopbouw onder de voorzieningen voor voldoende infiltratiecapaciteit zorgt. Aanbevolen wordt de aanleg van het systeem te plannen na de bouwrijpfase en voor de bouw van de bedrijfspanden. 3. Dubbel ruimtegebruik van de bermsloot langs de A35 moet afgestemd worden met RWS. 4. De keuze tussen verschillende varianten is in deze fase nog niet gemaakt. Aanbevolen wordt de achtergrond van en de samenhang tussen de verschillende wateronderdelen te betrekken in de keuze. De hoogtematen en dimensies van de verschillende onderdelen vormen namelijk een afgestemd geheel. Ecologisch functioneren 1. Een ecologische toets is bij de nadere uitwerking van het RBT en de Doorbraak noodzakelijk. 2. De exacte ligging van de 46,5 ha voor de Doorbraak dient in een latere planfase vastgelegd te worden: Als duidelijk is waar op grond van waterretentie wensen vanuit het RBT liggen; Als duidelijk is waar mogelijkheden liggen voor grondverwerving; Als duidelijk is waar de groenstructuur van het RBT komt te liggen zodat integrale planning mogelijk is. 3. De aanleg van een wal biedt mogelijkheden voor bijvoorbeeld oeverzwaluwen, muurvegetaties, etc. 4. De wal is belangrijk voor het ecologisch functioneren aangezien deze een groot deel van geluid en licht uit het RBT tegenhoudt. Landschappelijke inpassing 1. De ruimte voor de groenstructuur van het RBT en de Doorbraak als geheel inrichten met daarin een zonering van functies. De Doorbraakzone kent een ecologische zone en een bufferzone waar water en recreatieve functies mogelijk zijn. 2. Een wal als nieuw ruimtelijk element biedt mogelijkheden om: Het ecologisch functioneren van de Doorbraak te waarborgen (minimale lichtinval en geluidbelasting); Hoogwaardige ruimtelijke (beeld)kwaliteit in de bufferzone te creëren voor de gebruikers van het buitengebied en de bewoners van Bornerbroek; Recreatieve functies voor de gebruikers van het bedrijventerrein alsmede dagrecreanten te realiseren. 3. Aan de landschappelijke inpassing van het RBT zijn kosten verbonden. Deze kosten dienen in beeld gebracht te worden. Discussie en keuzemogelijkheden Op grond van de rapportage van Arcadis kan geconcludeerd worden dat er ten aanzien van de omstandigheden van bodem en water er geen technische belemmeringen aanwezig zijn die het geschikt maken van het gebied voor bedrijventerrein in de weg staan. Integendeel zelfs: er kan sprake zijn van een efficiënt waterhuishoudkundig systeem en rioolstelsel. Indien gekozen wordt voor de infiltratievariant zijn er nauwelijks open watergangen in het bedrijventerrein zelf aanwezig. Kostentechnisch is dit ook interessant. Bovendien kan de infiltratievariant als het meest milieuvriendelijke alternatief gezien worden als het om de waterhuishouding gaat (benaderd de huidige situatie het beste). Het aspect van de controleerbaarheid op foutieve aansluitingen is t.o.v. open watergangen uiteraard minder. Aan de andere kant mag van de bedrijven zelf ook een verantwoordelijkheid verlangd worden. En als er Adecs bv 12
Advies haalbaarheid Regionaal Bedrijventerrein Twente dan toch foutief wordt aangesloten ondervinden ze daarvan zelf de gevolgen, de infiltratievoorzieningen worden immers op eigen terrein gerealiseerd. Zowel vanuit ecologie als landschap wordt een sterk pleidooi voor de wal als scheidend element gehouden. Hoewel dit zeker een interessante mogelijkheid is, die ook nastrevenswaardig is, moet toch het volgende bedacht worden: Het is sterk afhankelijk van de grondbalans van het totale terrein of dit een financieel behapbare variant is of niet. Voor een dergelijke constructie is zeer veel grond nodig. De praktijk is nu eenmaal dat als men in een project grond tekort komt dan is het kostbaar om het van elders aan te voeren, heeft men grond over dan is het kostbaar om het af te voeren. Het is dus duidelijk dat een gesloten grondbalans ideaal is. Welnu, het is nog niet helemaal duidelijk hoe dat hier uiteindelijk gaat uitpakken. Hierbij moet ook gedacht worden aan de werkzaamheden die RWS straks uit moet voeren met de doortrekking van de A35. Qua grondbalans problematiek kan het interessant zijn op dit punt samen te werken. Daarom wordt voorgesteld de door Arcadis gedane voorstellen als interessante bouwstenen te zien voor de verdere uitwerking van de plannen maar daar nu nog geen bindende uitspraken over te doen. Conclusies voor de haalbaarheid Het plan is wat betreft het onderdeel waterhuishouding en riolering en afstemming RBT natte doorbraak goed uitvoerbaar en voldoet aan de gestelde doelen. De infiltratievariant heeft vanuit de gestelde doelen gezien de voorkeur. Voor de stedenbouwkundige ontwerpopgave waarin ook de natte doorbraak betrokken wordt (zie bijlage 3) vormt het ecologisch functioneren van de natte doorbraak uitgangspunt. Of het realiseren van een wal als scheidend element financieel haalbaar is zal nog moeten blijken. Nader onderzoek 1. Bij de verdere planuitwerking de optie van de wal als scheidend element nader bestuderen; 2. Op het gebied van uitvoering van civieltechnische werken samenwerkingsmogelijkheden met RWS onderzoeken; 3. Ditzelfde geldt t.a.v. het Waterschap Regge en Dinkel. Zowel als het gaat om de natte doorbraak als om de overige uitwerking van plannen. 2.3. Uitgifteprijs in relatie tot kavelgrootte Doel Als doel voor de uitgifteprijzen is geformuleerd het hanteren van een marktconforme uitgifteprijs. Voor wat betreft kavelomvang geldt dat het RBT moet voorzien in de behoefte aan bedrijventerreinen waarvoor in de gemeenten zelf onvoldoende ruimte is, dan wel waarvoor geen ruimte kan worden gecreëerd. Het terrein is volgens het programma van eisen bedoeld voor bedrijven in het segment Transport en distributie met een minimale kavelomvang van 2 hectare, en bedrijven in het segment Productie met een minimale kavelomvang van 5 hectare. Resultaten onderzoek Het programmeringsonderzoek, uitgevoerd door Buck Consultants International (BCI), bevestigt de ruimtebehoefte zoals opgenomen in het programma van eisen. Het stelt wel de minimum kavelomvang en de handhaafbaarheid van het maximale aantal werknemers per hectare ter discussie. Voor wat betreft de kavelomvang adviseert Buck de minimale kavelomvang voor productiebedrijven terug te brengen naar 2 hectare. Het onderzoek geeft verder aan dat een prijs van 175 voor binnenlocaties tot 250 gulden voor zichtlocaties tot de mogelijkheden behoort. Uit een bespreking met marktpartijen komt ook naar voren dat dit onder voorwaarden tot de mogelijkheden behoort. Adecs bv 13
Advies haalbaarheid Regionaal Bedrijventerrein Twente Als voorwaarden gelden daarbij: garanderen toekomstwaarde, vorm te geven met name door een goed beeldkwaliteitsplan en vorm te geven goed beheer ook in de toekomst. Discussie en keuzemogelijkheden De planeconomen van de deelnemende gemeenten en provincie hebben aangegeven dat voor deze regio, bij de gewenste segmentering en de kavelgrootte conform het programma van eisen een prijs van 130 gulden (binnenlocaties) tot 160 gulden (zichtlocatie) het maximaal haalbare is. Voor kavels groter dan 5 ha zijn naar de mening van de planeconomen de maximaal haalbare prijzen zoals die in het rapport van Buck zijn aangegeven niet realistisch. Bij aanpassing van de kavelgrootte (van minimaal 5 hectare naar minimaal 2 hectare) en voldoen aan de voorwaarden zoals hiervoor geformuleerd, kan een hogere prijs gehanteerd worden. Zij stellen nadrukkelijk dat afspraken over grond- en grondprijsbeleid op regionaal niveau voorwaarde zijn. Er zijn meerdere redenen om de ondergrens van de minimale kavelomvang niet bij 5 ha maar bij 2 ha te leggen: 1. Vanuit duurzaamheid: Bij het hanteren van een minimale omvang van 5 hectare is het risico dat de ruimte extensief gebruikt wordt naar verwachting groter dan bij kleinere kavels. Om intensief ruimtegebruik te stimuleren ligt het voor de hand om voor productiebedrijven de minimale kavelomvang naar 2 hectare terug te brengen. 2. Een ondergrens van 5 ha betekent dat productiebedrijven die een kavel van tussen de 2 en 5 ha nodig hebben nauwelijks in de regio bediend kunnen worden, aangezien deze kavels op andere bedrijventerreinen nauwelijks voorradig zijn. 3. In het advies geeft BCI aan dat zij incidenteel vraag voorziet als de ondergrens van 5 ha wordt gehanteerd. Dit verhoogt dus het risico van fluctuaties in de afzet. 4. De opvatting van de planeconomen dat de gemiddelde opbrengst lager zal zijn bij kavels met een minimale omvang van 5 ha. Consequentie van het verkleinen van de kavelomvang van 5 naar 2 ha zijn is de verwachting dat de grond op het RBT sneller dan de voorziene 20 jaar uitgegeven zal zijn. Overigens zal ook als de minimale kavelgrootte van 5 naar 2 hectare gebracht wordt er in vergelijking met bedrijventerreinen elders in Twente en Overijssel nog steeds sprake zijn van een grootschalig bedrijventerrein. Conclusies voor de haalbaarheid Het programmeringsonderzoek bevestigt de ruimtebehoefte uit het programma van eisen. Er zijn goede argumenten aanwezig om de ondergrens van de kavelomvang voor productiebedrijven te verlagen naar 2 ha. en het PVE op dit punt aan te passen. Aan de doelen voor het RBT wordt dan nog steeds voldaan. We gaat immers nog steeds om een grootschalig bedrijventerrein. In de eerste berekeningen voor de exploitatie is uitgegaan van een variant conform het programma van eisen met een prijspeil van 130 tot 160 gulden. Inmiddels is in de stuurgroep en projectgroep gezien bovenstaande argumenten besloten dat uitgangspunt voor verdere berekeningen een minimale kavelomvang voor productiebedrijven van 2 hectare in plaats van 5 ha moet zijn, met de daarbij behorende uitgifteprijzen van 175 tot 250 gulden. Nader onderzoek Het vormgeven aan regionale afstemming over grond- en grondprijsbeleid is een taak voor het Programmeringsoverleg. Vanuit de organisatie van het RBT zal bij het PO aangedrongen worden op het opstellen van een regionaal beleid. De deelnemende gemeenten (netwerkstad) overwegen nadere afstemming met betrekking tot gronduitgifte en grondprijzen. Adecs bv 14
Advies haalbaarheid Regionaal Bedrijventerrein Twente 2.4. Verkeer Doel De doelen voor verkeer vallen in drie groepen uiteen: 1. Ontsluiting van het RBT: er moet sprake zijn van een goede ontsluiting en een goede en verkeersveilige verkeersafwikkeling op de A35. Bereikbaarheid voor externe hulpdiensten (een ontsluiting in geval van calamiteiten) is hierbij van belang. 2. Effect op de omliggende wegen: de verkeersbelasting op de bestaande wegen door het plangebied mag niet vergroot worden (voorkomen van sluipverkeer via Bornerbroek) en problemen op wegen buiten het plangebied die het gevolg zijn van het RBT moeten opgelost worden. 3. Een multimodale ontsluiting moet worden gerealiseerd. Resultaten onderzoek Over de toegankelijkheid in verband met calamiteiten en het voorkomen van sluipverkeer is overeenstemming. De ontsluiting van het RBT zal verder via de Henriëtte Roland Holstlaan (HRH-laan) en de A35 afgewikkeld worden. Door Bureau Goudappel Coffeng is nader onderzoek gedaan naar de betekenis hiervan voor het Almelose, het regionale en het rijkswegennet. Uitgangspunt is dat de ontsluiting voor doorgaand verkeer vanuit Bornerbroek losgekoppeld wordt van de ontsluiting van het RBT. De Pastoor Ossestraat zal alleen in geval van calamiteiten toegankelijk zijn. In het verkeerskundig onderzoek heeft Bureau Goudappel Coffeng (BGC) de toekomstige verkeersbelasting op het Almelose, het regionale en het rijkswegennet verkend voor het jaar 2020 (het basisjaar is 1995). In 2020 worden twee situaties met elkaar vergeleken: de zogenaamde autonome ontwikkeling (zonder RBT) en de ontwikkeling met een RBT op de locatie Almelo Zuid. De groei van het verkeer in de periode 1995-2020 wordt veroorzaakt door een tweetal factoren: 1. De interne groei van het gebruik (ten gevolge van stijging welvaart); 2. De externe groei (ten gevolge van economische groei); 3. De toename van het aantal inwoners en het aantal arbeidsplaatsen. In deze periode is voor Almelo en omgeving met name de derde factor van belang: in de onderzochte periode wordt een groei van het aantal inwoners voorzien van 25 % en een groei van het aantal arbeidsplaatsen met 30 %. Uit de prognoses blijkt vervolgens dat de toename van het autoverkeer in de avondspits zowel bij een situatie zonder RBT als in een situatie met RBT op de HRH laan in Almelo tot overbelasting leidt. Met een RBT zal het probleem zich uiteraard eerder voordoen dan zonder RBT. BGC verkent in de studie de fysieke maatregelen die nodig zijn om het verkeer op de HRH-laan nog af te kunnen wikkelen. BGC komt daarbij tot de conclusie dat hoewel er fysieke maatregelen te bedenken zijn, deze van een omvang zijn die voor een stad als Almelo buiten proportie is. Gesteld wordt dat het aanbeveling verdient om naar oplossingen op structuurniveau te kijken. Het centrale probleem is namelijk dat in de situatie met de doorgetrokken A35 de HRH-laan de centrale toegang is tot de stad Almelo en de omgeving ten noordoosten van Almelo. Discussie en keuzemogelijkheden De centrale vraag die in dit kader beantwoord moet worden is deze: zijn de bevindingen uit de verkeersstudie van een zodanig gewicht dat de vraag naar de technische haalbaarheid van het RBT op de locatie Almelo-Zuid negatief beantwoord moet worden. Adecs bv 15
Advies haalbaarheid Regionaal Bedrijventerrein Twente Onderstaand een aantal overwegingen: 1. De periode die in beschouwing wordt genomen is lang. Er is derhalve geen zekerheid te geven of alle ontwikkelingen op het gebied van woningbouw, werkgelegenheid en infrastructuur zich ook feitelijk voor zullen doen en als ze zich voordoen of ze het verwachte effect op de verkeersproductie zullen hebben. In deze periode kan er wel monitoring plaatsvinden, ook op het gebied van de verkeersproductie. 2. De grootste infrastructurele ingreep in deze periode is de doortrekking van de A35 in westelijke richting naar Wierden in een autosnelweg-uitvoering (2*2 rijstroken). Deze zal gerealiseerd worden van 2005 tot 2008.De effecten van de openstelling op het Almelose wegennet kunnen in 2009/ 2010 goed gemeten worden. 3. Indien het verkeer op de HRH-laan in de avondspits in 2020 beschouwd wordt dan blijkt ca 10 % veroorzaakt te worden door het RBT. Dat is in dezelfde grootteorde als de foutenmarge in de voorspelling van het totale verkeer op de HRH-laan in 2020. 4. In een verkeersrekenmodel kunnen technische ontwikkelingen op het gebied van voertuigtechniek, navigatie, wel of niet in combinatie met verkeersregeltechniek, tussen nu en 2020 niet meegenomen worden. Het is goed mogelijk dat dit tot andere inzichten t.a.v. verwerkingscapaciteit van het verkeerssysteem zal leiden. 5. De verwachte verkeersproblematiek is onderdeel van een structureel regionaal probleem met betrekking tot de verkeersafwikkeling in de gehele netwerkstad (en niet alleen van het RBT) en moet als zodanig regionaal opgepakt worden. Een nader onderzoek op regionaal, in casu op het niveau van de netwerkstad is daarom op zijn plaats. Conclusies voor de haalbaarheid Kijkend naar de gestelde doelen is aan een aantal doelen voldaan. Er zijn mogelijkheden voor een acceptabele ontsluiting en verkeersafwikkeling op de A35 is mogelijk. Extra kosten voor aanpassingen van het viaduct, op- en afritten zijn in de exploitatie meegenomen. De wegen door het plangebied worden losgekoppeld van het ontsluitingssysteem van het RBT zodat de belasting op die wegen niet toeneemt. In geval van calamiteiten is de Pastor Ossestraat toegankelijk. Ruimtelijk gezien is de mogelijkheid voor het realiseren van een loswal voor goederenvervoer over water mogelijk. Een spooraansluiting lijkt op het moment niet aan de orde gezien de afstand tot het bestaande spoor. Dit neemt niet weg dat in de ontsluiting van het RBT rekening moet worden gehouden met openbaar vervoer per bus. Knelpunt dat uit het onderzoek naar voren komt is met name de verkeersafwikkeling op het onderliggend wegennet en dan met name de HRH-laan. Dit betekent dat op het moment niet voldaan is aan het doel dat knelpunten op wegen buiten het plangebied als gevolg van het bedrijventerrein opgelost moeten zijn. Op grond van de bevindingen van BGC en op grond van bovenstaande overwegingen is de projectgroep RBT tot de volgende conclusies gekomen: 1. Het RBT draagt maar voor een beperkt deel bij aan een problematische verkeersafwikkeling op de HRH-laan in 2020. 2. Een oplossing voor dit probleem zal op regionaal niveau gevonden moeten worden. Het advies is dan ook om op het niveau van de netwerkstad een verkeersrekenmodel te ontwikkelen. 3. De periode tot 2020 is lang genoeg om tussentijds eventuele structurele aanpassingen aan het verkeerssysteem door te voeren. Hetzij op lokaal, hetzij op regionaal niveau. 4. Zet een monitoringsysteem op t.a.v. de ruimtelijke ontwikkelingen en het effect ervan op het verkeerssysteem. 5. Hou met het viaduct in de A35 ter plaatse van de HRH-laan rekening met een toekomstige verbreding van de HRH-laan. Neem de meerkosten hiervan op in de exploitatie van het RBT. Adecs bv 16
Advies haalbaarheid Regionaal Bedrijventerrein Twente Bovenstaande conclusies leiden tot de eindconclusie voor de haalbaarheid op dit moment dat de vraag naar de technische haalbaarheid voor wat betreft verkeer niet negatief beantwoord hoeft te worden. Daarom is nader onderzoek noodzakelijk waarbij oplossingsrichtingen voor de verkeerssituatie op structureel niveau verkend worden. Dit valt niet onder de verantwoordelijkheid van de projectorganisatie voor het RBT, maar is een taak van de netwerkstad. In de exploitatie zijn kosten opgenomen die rechtstreeks aan het RBT zijn toe te rekenen: verbreding viaduct A35, voorziening Pastoor Ossestraat voor ongelijkvloerse kruising en verkeersregelinstallatie. Daarnaast is een bedrag opgenomen voor bovenwijkse voorzieningen (storting in het fonds omslagwerken) Nader onderzoek Voor wat betreft de ontsluiting is, op een ander niveau dan dat van het RBT, een nadere verkenning van realiseerbare oplossingsrichtingen op structureel niveau nodig. 2.5. Gasleidingen Doel Er dient rekening gehouden worden met drie gasleidingen die door het gebied lopen. Gezien het ruimtebeslag in verband met veiligheidszones (130 meter breed voor de hoofdtransportleiding) lijkt verlegging van de leidingen naar een zone langs de A35 zinvol. Resultaten onderzoek Onderzoek van de Gasunie heeft de kosten in beeld gebracht voor verlegging van de drie gasleidingen die door het gebied lopen. Deze kosten zijn in de exploitatie meegenomen. Er zijn goede mogelijkheden voor het vinden van een tracé in de nabijheid van de nieuw aan te leggen A35, zonder dat dit ten koste hoeft te gaan van de hoeveelheid uitgeefbare grond op het RBT Conclusie voor de haalbaarheid Verlegging van de hoofdtransportleiding en andere leidingen in het gebied is mogelijk. De kosten voor verlegging van de leidingen zijn in de exploitatie van het RBT meegenomen. Nader onderzoek Afstemming met Rijkswaterstaat is noodzakelijk voor bepaling van het definitieve tracé. Dit is ook nodig met het oog op de uitvoeringsplanning. 2.6. Duurzaamheid Doelen Zoals eerder aangegeven is het doel om een duurzaam bedrijventerrein te realiseren. Duurzaamheid is als thema is het doelenboek verder gespecificeerd (zie bijlage 2). Ten aanzien van de thema s water, groen en ruimtegebruik geldt dat duurzaamheidsaspecten daar integraal meegenomen zijn. De meeste doelen die onder de kop duurzaamheid in het doelenboek een plaats hebben gekregen hebben geen gevolgen voor de haalbaarheid maar zijn wel belangrijk voor het vervolgtraject en gelden voor de verdere planvorming als uitgangspunt. Het gaat daarbij onder andere om doelen ten aanzien van duurzame inrichting, duurzaam energiegebruik, clustering van activiteiten en parkmanagement. Adecs bv 17
Advies haalbaarheid Regionaal Bedrijventerrein Twente Resultaten onderzoek Dhr. K-E Bugge van Saxion Hogeschool IJselland heeft een duurzaamheidstoets op het doelenboek uitgevoerd. Zijn conclusie is dat duurzaamheid voldoende aandacht krijgt, maar dat het risico bestaat dat de doelen in een later stadium niet gehaald worden omdat er geen harde grenzen/ randvoorwaarden zijn vastgesteld. Naast bovengenoemd onderzoek zijn geluidsberekeningen uitgevoerd om te bepalen of plaatsing van windmolens op het RBT mogelijk is. In eerste instantie lijkt de geluidproductie van de molens een belemmering. Conclusies voor de haalbaarheid In het vervolgtraject zal duurzaamheid steeds een aandachtspunt blijven. Nu, in het kader van deze tussenrapportage, is een verder uitwerking nog niet aan de orde. Veel van deze aspecten moeten een plaats krijgen in bestemmingsplan, beeldkwaliteitsplan, beheerkwaliteitsplan en duurzaamheidsplan. Nader onderzoek naar de mogelijkheid voor plaatsing van windmolens op het RBT moet uitgevoerd worden. Uit eerste verkenningen blijken er met name problemen te zijn vanwege de benodigde geluidruimte voor windmolens. De gemeente Almelo heeft duurzaamheidsdoelstellingen voor ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen vastgesteld. Deze worden als uitgangspunt voor de verder planvorming meegenomen (zie bijlage 5). Nader onderzoek De mogelijkheid voor realisering van windmolens wordt opengehouden. Of plaatsing ook daadwerkelijk mogelijk is moet uit nader onderzoek blijken. Met name zal de regelgeving over hoe om te gaan met geluid van windmolens in geluidsberekeningen bepalend zijn. Adecs bv 18
Advies haalbaarheid Regionaal Bedrijventerrein Twente 3. FINANCIËLE UITVOERBAARHEID Op basis van de doeluitspraken uit het doelenboek RBT en het Programma van Eisen van juni 2001 is globaal gerekend aan de haalbaarheid van de exploitatie van het RBT terrein. Dit proces is begeleid door de werkgroep exploitatie. De exploitatie wordt als financieel haalbaar beschouwd als de netto contante waarde per 1-1-2002 minimaal nul is. Op de uitgangspunten van de exploitatie is een contra-expertise uitgevoerd door Fakton. Daarnaast heeft Fakton de economische gevoeligheid in beeld gebracht. Zij hebben een scenario bekeken waarbij sprake is van economische recessie in de komende jaren. 3.1. Stap 1: Resultaten eerste verkenningen De eerste berekeningen opgesteld door de werkgroep exploitatie op basis van het oorspronkelijke programma van eisen (kavels voor productiebedrijven van minimaal 5 hectare) laten een tekort zien van ongeveer 104 miljoen gulden (netto contante waarde). Zoals in paragraaf 2.3 aangegeven is inmiddels besloten de minimale kavelgrootte voor productiebedrijven van 5 hectare terug te brengen naar minimaal 2 hectare. Dit leidt tot een verbetering van het resultaat met ruim 50 miljoen gulden. Al met al resteert dan nog een tekort van ongeveer 50 miljoen gulden. Op basis van deze gegevens is het realiseren van een RBT, zonder bijdrage van derden (betrokken partijen en/ of subsidies) financieel niet haalbaar. De werkgroep heeft een aantal inhoudelijke mogelijkheden (zoals vergroting van de hoeveelheid uitgeefbaar bedrijventerrein en verlaging van de inrichtingkosten) verkend om tot een beter resultaat te komen. Deze komen in deze nota verder niet aan de orde, omdat de inhoud van het plan onderwerp is voor de stedenbouwkundige ontwerpopgave. 3.2. Stap 2: Contra-expertise Fakton op uitgangspunten Fakton heeft in eerste instantie de door de werkgroep gehanteerde uitgangspunten beschouwd, vanuit de stelling dat het streven er in de eerste plaats op gericht moet zijn te komen tot een sluitende exploitatie. Pas dan is het zinvol de economische scenario s te berekenen. Eerste resultaten van de werkgroep exploitatie geven een negatief resultaat (netto contante waarde) van ongeveer min 104 miljoen gulden aan. Bij een dergelijk resultaat is geen sprake van een haalbaar plan. Ten aanzien van een aantal uitgangspunten is de conclusie van Fakton dat de initiatiefnemers zich duidelijke, reële targets zullen moeten stellen. Zij zien daar op basis van hun kennis en ervaring elders mogelijkheden voor, zonder dat inhoudelijke ingrepen in het plan nodig zijn. Het betreft de volgende punten: - Verwervingsprijs: Fakton ziet gezien hun ervaringen elders mogelijkheden de verwervingskosten van ongeveer 130 miljoen gulden terug te brengen naar ongeveer 109 miljoen gulden. Gezien de ervaring van Fakton zijn dit reële verwervingskosten die overigens niet zo zonder meer gelden. In de verwerving moet hierop gestuurd worden, zoals overigens ook op de fasering van de verwerving. - Opbrengsten: Fakton ziet mogelijkheden om de opbrengsten te verhogen van ongeveer 168 miljoen gulden naar 241 miljoen gulden. Van belang voor het realiseren van hogere opbrengsten is het garanderen van toekomstwaarde, vorm te geven door met name een goed Adecs bv 19
Advies haalbaarheid Regionaal Bedrijventerrein Twente beeldkwaliteitsplan en goed beheer ook in de toekomst (parkmanagement). Daarnaast is het van belang op regionaal niveau afspraken te maken over grond- en grondprijsbeleid. - Optimalisatie van verwerving, uitgifte en infrakosten: door een goede fasering van te maken kosten en opbrengsten is verbetering van het resultaat mogelijk. - Percentages voor Voorbereiding en Toezicht: Het voorstel van Fakton is deze scherper te stellen. Op basis van hun ervaring elders en de hoogte van de absolute bedragen stellen zij voor de percentages voor verwerving te stellen op 2% (was 6,5), voor uitvoering op 21% (was 27), voor sloop op 10% (was 15) en voor het overige op 22% (was 28). - Kostenstijgingen: Uitgangspunt voor kostenstijgingen is dat deze gelijk zijn aan de inflatie (was 1% boven de inflatie). Duidelijk is wel dat dit targets zijn. Verbetering van het resultaat dat hierdoor te behalen is, is niet vanzelfsprekend, maar vereist een zeer sterke sturing en inzet van alle betrokkenen. Als de targets niet gehaald worden heeft dit (negatieve) gevolgen voor de exploitatie. Dit geldt als een financieel risico. 3.3. Stap 3: Economisch scenario Om een beeld te krijgen van de economische gevoeligheid is in de uiteindelijke berekening met een scenario gerekend waarbij er sprake is van een teruggang in de economie met een dieptepunt in 2005 en in 2013. Dit scenario beschouwt de projectgroep als uitgangspunt voor de exploitatie en de verdere planvorming. Op basis van bovenstaande gegevens (targets en economisch scenario) is een globale normatieve grondexploitatie opgesteld. Rekening houdend met deze economische ontwikkeling en de targets zoals geformuleerd in paragraaf 3.1 is er sprake van een netto contante waarde van 9 miljoen gulden (exclusief subsidies). 3.4. Conclusies ten aanzien van de financiële haalbaarheid Uitgaande van de bovengenoemde targets en rekening houdend met een negatief economisch scenario is er sprake van een saldo ter grootte van min 9 miljoen gulden (netto contante waarde). Hiermee komt de haalbaarheid in zicht. Bij dit resultaat is nog geen rekening gehouden met mogelijke subsidies. Inmiddels is een aanvraag voor subsidie in het kader van de TIPP-regeling ingediend. Andere subsidiemogelijkheden zullen onderzocht worden. Inhoudelijke mogelijkheden om tot een beter resultaat te komen zijn door de werkgroep exploitatie verkend, maar nu nog niet aan de orde. Een en ander zal in de stedenbouwkundige ontwerpopgave aan de orde komen. Hierbij zal een relatie tussen de kwaliteit van het plan en de kosten gelegd worden. Uitgangspunt voor het RBT is immers een kwalitatief goed plan. De normatieve grondexploitatie is voor de stedenbouwkundige ontwerpopgave financieel uitgangspunt. De verwachting is dat er op het moment dat het bestemmingsplan gereed is, er sprake zal zijn van een sluitende exploitatie. Adecs bv 20
Advies haalbaarheid Regionaal Bedrijventerrein Twente 4 MAATSCHAPPELIJKE HAALBAARHEID Omdat de projectorganisatie hecht aan een goede communicatie met betrokkenen en belanghebbenden is een communicatieplan ontwikkeld. De communicatie moet bijdragen aan een zorgvuldige besluitvorming over het RBT en bijdragen aan het maatschappelijk draagvlak. Op het moment wordt uitvoering gegeven aan het communicatieplan. Na de zomervakantie zal een brede informatieronde zijn voor belanghebbenden en college s, raadscommissies en raden. Informatie over het proces zal nog voor de zomervakantie verspreid worden. Tevens is voor de zomer overleg gevoerd met een vertegenwoordiging van de Stichting Dorpsbelangen Bornerbroek om hen te informeren over de stand van zaken. Het voorstel is voor het vervolgtraject waarin de plannen verder uitgewerkt moeten worden een klankbordgroep in het leven te roepen, zodat belanghebbenden, vertegenwoordigd middels hun organisatie, tijdig en rechtstreeks geïnformeerd kunnen worden en zij rechtstreeks reacties op de planvorming kunnen geven. Adecs bv 21
Adecs bv 22 Advies haalbaarheid Regionaal Bedrijventerrein Twente
Advies haalbaarheid Regionaal Bedrijventerrein Twente 5 CONCLUSIES TEN AANZIEN VAN DE HAALBAARHEID 5.1 Technische, programmatische en ruimtelijke haalbaarheid Ten aanzien van de technische/ ruimtelijke haalbaarheid komt de projectgroep op basis van voorgaande informatie en de uitgevoerde onderzoeken tot de volgende conclusies: 1. Wat betreft ruimtelijke aspecten geldt dat er nog een discussie is over de omvang van de groenstructuur in relatie tot de kwaliteit. Een groene geleding van het RBT staat niet ter discussie. De kwaliteit van de groenstructuur zal uitgewerkt worden in een totaal stedenbouwkundig plan voor het RBT (waarbij de relatie met de natte doorbraak in beschouwing wordt genomen). 2. De aanwezige natuurwaarden (beschermde soorten) vormen geen belemmering voor de haalbaarheid. 3. Voor wat betreft waterhuishouding en riolering is een goede oplossing mogelijk. De infiltratievariant heeft daarbij de voorkeur en is uitgangspunt voor de verdere planvorming. 4. De vorm van landschappelijke inpassing aan de zuidzijde zal nader onderzocht worden. Er is voldoende zicht op dat een goede landschappelijke inpassing mogelijk is. 5. Er is voldoende aanleiding de minimale kavelgrootte van 5 hectare voor productiebedrijven, terug te brengen naar minimaal 2 hectare. Voor het vervolgtraject geldt een minimale kavelomvang van 2 hectare als uitgangspunt. Daarmee blijft het een grootschalig bedrijventerrein passend binnen het beoogde profiel. De oorspronkelijke ruimtebehoefte is in nader onderzoek van Buck Consultants International bevestigd. 6. De verkeersafwikkeling is weliswaar een knelpunt, maar dit wordt niet zozeer veroorzaakt door het RBT. Ook zonder RBT ontstaat op de HRH-laan op de lange termijn een probleem. Aanpak van dit probleem op een hoger schaalniveau is noodzakelijk. 7. De gasleidingen kunnen verlegd worden. Kosten hiervoor zijn in de exploitatie opgenomen. 8. Ten aanzien van duurzaamheidsaspecten zijn er voldoende mogelijkheden te voldoen aan de ambities. Deze zullen voor een belangrijk deel verder vorm krijgen in bestemmingsplan, beeldkwaliteitsplan, beheerplan en duurzaamheidsplan. De uitgangspunten zoals door de gemeente Almelo geformuleerd (zie bijlage 5) vormen leidraad voor het vervolgtraject. 5.2 Maatschappelijke haalbaarheid Over de maatschappelijke haalbaarheid zijn nog geen uitspraken te doen. Het doel van het communicatieplan is vergroting van het draagvlak bij alle betrokkenen en belanghebbenden. De inzet voor het vervolgtraject is een open planvorming, waarbij belanghebbenden in een overleggroep een bijdrage kunnen leveren aan de discussie en tijdig geïnformeerd zullen worden over de stand van zaken. 5.3 Financiële haalbaarheid Ten aanzien van de financiële haalbaarheid geldt dat het RBT, indien stevig ingezet wordt op de voorgestelde targets zoals opgenomen in paragraaf 3.2, haalbaar lijkt. Betrokkenheid van alle partners en sterke sturing tijdens het vervolgtraject is noodzakelijk. Voor het realiseren van de voorgestelde uitgifteprijzen is het maken van regionale afspraken ten aanzien van grond- en grondprijsbeleid van groot belang. Adecs bv 23
Advies haalbaarheid Regionaal Bedrijventerrein Twente 5.4 Inhoudelijke sturingsmogelijkheden Inhoudelijk lijken er ook nog mogelijkheden het financiële resultaat te verbeteren, maar de kwaliteit te behouden. Hiervoor is de volgende inzet nodig: 1. Bij het verdere ontwerptraject dient maximaal ingezet te worden op een hoog kwaliteitsniveau van de gebouwde en de ongebouwde omgeving. 2. De verdere uitwerking van het huidige structuurmodel tot een stedenbouwkundig ontwerp ten behoeve van het bestemmingsplan dient kwantitatief goed bewaakt te worden, teneinde de hoeveelheid uitgeefbare grond zo groot mogelijk te laten zijn. Hierbij is afstemming van de natte doorbraak met de groen- en waterstructuur een belangrijk aandachtspunt. De maximale groenstructuur zoals gepresenteerd in de stedenbouwkundige visie lijkt financieel niet haalbaar. Ruimtelijke sturingsmogelijkheden zijn er door de totale groenstructuur (inclusief de natte doorbraak) te bezien en te onderzoeken of er mogelijkheden zijn te komen tot een win-win-situatie. Het streven hierbij is tegemoet te komen aan de wens van een goede landschappelijke inpassing en zo veel mogelijk behoud van cultuurhistorische waarden, maar ook aan de wens het uitgeefbaar terrein te vergroten. 3. Een permanente aandacht voor inhoudelijke sturingsmogelijkheden, targets en de feitelijke benutting ervan teneinde de financiële risico s te beperken. 4. Het is noodzakelijk om binnen het verband van de netwerkstad te komen tot afspraken over grond- en grondprijsbeleid. Van belang voor het vervolgtraject is kortom: een integraal ontwerpproces waarbij alle aspecten van haalbaarheid en de kwaliteit permanent bewaakt worden. 5.5 Conclusies ten aanzien van de haalbaarheid 1. De realisatie van een RBT op de locatie Almelo-Zuid is technisch, programmatisch en ruimtelijk haalbaar te maken. Tijdens de ontwerpopgave moet de te realiseren kwaliteit wel nadrukkelijk aandachtspunt blijven. 2. Om tot een maatschappelijk haalbaar plan te komen is tijdens het vervolgtraject een open communicatie c.q. planvorming gewenst. 3. Er is een verdiepingsslag nodig ten aanzien van de ruimtelijke visie om meer zicht te krijgen op de te realiseren kwaliteit. Hiertoe is een ontwerpopgave voor een totaal stedenbouwkundig plan nodig. Het is daarnaast gewenst dat op korte termijn de netwerksteden, op het niveau van de netwerkstad, oplossingen verkennen voor de problemen die op de lange termijn ontstaan voor de regionale verkeersstructuur. 4. Financieel is er in eerste instantie, zonder subsidies, nog geen sprake van een sluitende exploitatie (er resteert een tekort van 9 miljoen). 5. Onder voorbehoud van de aangegeven keuzes en met benutting van alle sturingsmogelijkheden en inzet op de in paragraaf 3.2 weergegeven targets lijkt realisering van een RBT mogelijk. 6. Om targets te kunnen bewaken, is een sterke sturing in het vervolgtraject noodzakelijk. Adecs bv 24