Prestatieafspraken 2019
Inhoudsopgave Inleiding... 1 Prestatieafspraken... 2 Beschikbaarheid en betaalbaarheid... 2 Liberalisatie van huurwoningen... 3 Voornemens tot verkoop van sociale huurwoningen... 4 Plannen voor realisatie nieuwbouw... 4 Investeringsplannen voor duurzaamheid en kwaliteit van huurwoningen... 5 Huisvesting van specifieke doelgroepen... 5 Inzet op leefbaarheid... 7 Ondertekening... 8
Inleiding Om Wonen onder goede omstandigheden voor de sociale doelgroep mogelijk te maken, worden er jaarlijks prestatieafspraken gemaakt tussen Stichting Huurdersraad Onder de Pannen, de gemeente Boekel en PeelrandWonen. De gemeentelijke woonvisie vormt de basis voor deze afspraken. Om tot deze afspraken te komen zijn partijen met elkaar het gesprek aangegaan over de lokale ambities. De onderwerpen waarover in principe afspraken worden gemaakt zijn: - Omvang en beschikbaarheid van de sociale voorraad - Betaalbaarheid voor verschillende doelgroepen - Liberalisatie van huurwoningen - Voornemens tot verkoop van sociale huurwoningen - Plannen voor realisatie nieuwbouw - Investeringsplannen voor duurzaamheid en kwaliteit van huurwoningen - Huisvesting van specifieke doelgroepen, waaronder ouderen, studenten, zorgvragers, statushouders en herstructureringsurgenten - Inzet op leefbaarheid Binnen deze onderwerpen is rekening gehouden met de vier rijksprioriteiten die de overheid benoemd heeft. Voor de periode 2016-2019 zijn dit betaalbaarheid, energiezuinige sociale huurwoningvoorraad, huisvesten van urgente doelgroepen, realiseren van wonen met zorg en ouderenhuisvesting. 1
Prestatieafspraken Beschikbaarheid en betaalbaarheid De woningmarktsituatie in 2018 is niet meer hetzelfde als op het moment van het opstellen van de Woonvisie. Momenteel heeft de gemeente Boekel opdracht gegeven aan Companen om een Woningbehoefteonderzoek uit te voeren. De gemeente Boekel is aan het groeien en heeft momenteel circa 4.000 huishoudens. Er is een ambitie om tot 2030 nog ruim 600 woningen toe te voegen. De primaire doelgroep betreft huishoudens welke in aanmerking komen voor huurtoeslag. Deze huishoudens dienen bij nieuwe verhuur een woning toegewezen te krijgen van maximaal 597,30 of 640,14 (afhankelijk van hun huishoudsamenstelling). Huurtoeslaggerechtigden welke al woonachtig in een huurwoning zijn, hebben recht op huurtoeslag tot een huur van 710,68. Voor deze totale doelgroep bepalen wij gezamenlijk een kernvoorraad. Uit de Lokale Monitor Wonen (2016, CBS/WSW) blijkt dat in Boekel 20,8% van het aantal huishoudens behoort tot de doelgroep welke in aanmerking komt voor huurtoeslag. Dat komt neer op 832 huishoudens. Daarvan woont 41,6% (346 huishoudens) in een koopwoning. Een deel van de sociale huurwoningen wordt bewoond door huishoudens die, gezien hun hogere inkomen, in beginsel in de vrije sector kunnen wonen (goedkope scheefheid). Deze sociale huurwoningen zijn momenteel niet beschikbaar voor de inkomensdoelgroep. In Boekel bedraagt dit 18% van de corporatiewoningen (109 woningen met een inkomen boven de 36.798, Rapport Companen 2018). Doelgroep Huurtoeslag 832 - aandeel in koopwoning 346 + aandeel goedkope scheefheid 109 Benodigde kernvoorraad (tot 710,68) 595 Het woningbezit van PeelrandWonen is als volgt opgebouwd per 1 juli 2018. Huurprijs Huidige huur max. 417,34 55 417,34-597,30 341 597,31-640,14 74 640,15-710,68 128 Totale kernvoorraad 598 > 710,68 8 Totaal corporatiewoningen 606 Huidig overschot t.o.v. kernvoorraad 3 De huidige kernvoorraad komt overeen met de benodigde kernvoorraad op basis van de actuele cijfers. Hierbij zijn de recent opgeleverde 13 uitkijkwoningen nog niet meegeteld. In 2018 wordt in opdracht van de gemeente Boekel een Woningbehoefteonderzoek uitgevoerd door Companen voor het woningbouwprogramma voor de komende 10 jaar. 2
Huurbeleid Om betaalbare woningen te kunnen aanbieden hanteert PeelrandWonen een streefhuurbeleid gebaseerd op 70% van de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel. Met de nieuwe Woningwet is de mogelijkheid tot huurverhoging beperkt. De totale huursom zal conform wettelijke begrenzingen met niet meer dan inflatie + 1% stijgen. Hiervoor hoeft derhalve geen aparte afspraak gemaakt te worden. Wel vraagt PeelrandWonen zich af of het huidige generieke Huurbeleid nog wel voldoet. En stelt zij zich de vraag of er niet een verdere verfijning naar betaalbaarheid, doelgroep en woonlasten benodigd is. Daarnaast is het huidige beleid enkel gebaseerd op huurverhoging. Wanneer een woning boven de 70% zit (en onder de 100%) dan wordt de huurprijs, ook bij mutatie, niet verlaagd. PeelrandWonen wil haar huidige huurprijsbeleid actualiseren en denkt hierbij aan een ontwikkeling naar jaarlijkse huuraanpassing. Naast huurverhoging is dan ook sprake van huurverlaging. 1. PeelrandWonen actualiseert haar Portefeuillestrategie, waarbij aandacht is voor de kernvoorraad, de nieuwbouwopgave, de verduurzamingsopgave en de betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de diverse doelgroepen. 2. De gemeente Boekel laat een actueel Woningbehoefteonderzoek maken en stelt de resultaten beschikbaar voor Huurdersraad en PeelrandWonen. 3. Partijen maken naar aanleiding van het Woningbehoefteonderzoek nadere afspraken over de invulling van het nieuwbouwprogramma en brengen mogelijke locaties in beeld. 4. Inzet voor nieuwbouwwoningen is dat deze alleen worden ontwikkeld, wanneer deze een bijdrage leveren aan de kernvoorraad (huur onder de 2 e aftoppingsgrens). Liberalisatie van huurwoningen PeelrandWonen richt zich primair op het realiseren en verhuren van sociale woningbouw. Het aandeel Niet-DAEB woningen is zeer beperkt en wordt niet uitgebreid. 3
Voornemens tot verkoop van sociale huurwoningen PeelrandWonen is actief in de koopmarkt op twee fronten: verkoop van bestaand bezit en doorverkoop van Koopgarant woningen, zogenaamde VOV-woningen (Verkoop onder Voorwaarden). Voor de Koopgarant woningen bieden wij kopers actief aan om de destijds afgesloten overeenkomst af te kopen. Daarmee worden ze juridisch volledig eigenaar van hun woning. Koopgarantwoningen welke door PeelrandWonen teruggekocht worden, worden direct in de verkoop gebracht. Per 31 augustus 2018 is er nog sprake van 22 woningen welke onder voorwaarden zijn verkocht. PeelrandWonen heeft ruim 100 woningen gelabeld voor verkoop. In eerste instantie is de zittende huurder in de gelegenheid gesteld de gehuurde woning te kopen. In tweede instantie wordt een gelabelde huurwoning bij huuropzegging op de markt te koop aangeboden. In het licht van de geactualiseerde kernvoorraad, de nieuwbouwopgave en de verduurzamingsopgave is het de vraag of de juiste woningen nog steeds voor verkoop zijn gelabeld. Door een benodigde actualisatie van de portefeuillestrategie zijn wijzigingen in het tactisch beleid (waaronder het verkoopbeleid) mogelijk. Tot dat moment hanteert PeelrandWonen een terughoudend beleid ten aanzien van verkoop en wordt bij het vrijkomen van gelabelde verkoopwoningen eerst een analyse gemaakt of verkoop met de inzichten van nu, nog steeds het juiste besluit is. 5. Wij monitoren de ontwikkelingen rond het aantal Koopgarantwoningen en verkochte woningen. 6. In 2019 actualiseert PeelrandWonen haar verkoopbeleid. Plannen voor realisatie nieuwbouw Afspraak is dat voor elke woning die wordt verkocht ook minimaal een woning wordt teruggebouwd. Daarnaast ligt er een opgave om woningvoorraad in de gemeente Boekel te vergoten. PeelrandWonen heeft in 2018 4 woningen aan het Kerkpad in Venhorst en 9 woningen aan het Grootveld in Boekel gebouwd voor 1- en 2-persoonshuishoudens. 7. In 2019 wordt gestart met de nieuwbouw op de Run. Hier zijn 11 eengezinswoningen en 17 appartementen gepland. 8. In 2019 worden plannen gemaakt voor de ontwikkeling van de eigen onbebouwde locaties van PeelrandWonen. 4
Investeringsplannen voor duurzaamheid en kwaliteit van huurwoningen Het ontwikkelen van energiezuinige en duurzame woningen is een belangrijke opgave. Daarbij is er nog een grotere opgave voor de bestaande woningvoorraad mede volgend uit het te verwachten Klimaatakkoord. Om hier tijdig op in te kunnen spelen en ervaring mee op te doen, experimenteert PeelrandWonen nu al met de aanpassing van haar bestaande woningen. 9. PeelrandWonen heeft als ambitie om enkel levensloopbestendige nul-op-de-meter woningen te bouwen. 10. PeelrandWonen realiseert in 2018 een verduurzamingspilot bij 5 bestaande woningen. Partijen evalueren in 2019 gezamenlijk de resultaten van deze pilot. Alsmede de projecten op de Boekweit, het Binnenhofke en de uitkijkwoningen. 11. PeelrandWonen brengt in 2019 haar woningbezit op gemiddeld energielabel B. Huisvesting van specifieke doelgroepen In de Sociale Paragraaf van de Woonvisie worden diverse doelgroepen genoemd waarvoor extra aandacht nodig is. In 2017 is gebleken dat er diverse opvattingen bij partijen leven ten aanzien van het urgentiebeleid, hetgeen om een herijking van dit beleid vraagt. Mogelijk kan het dorpsteam hier een rol in spelen. PeelrandWonen is de enige partij in de gemeente Boekel voor de huisvesting van statushouders. Na een verhoogde taakstelling in de afgelopen jaren, is de druk op de woningmarkt momenteel aanzienlijk kleiner. Daarbij wordt gestreefd naar de huisvesting van (grote) gezinnen, zodat het aantal woningen waar een beroep op gedaan moet worden beperkt blijft. Voor senioren is een ontzorgingsbeleid ontwikkeld, hetgeen de doorstroming naar geschikte senioren (zorg) woningen bevordert. Wij zijn ons er van bewust dat er diverse ouderen veel waarde hechten aan hun eigen woning en de huidige omgeving. Lang niet voor iedereen voorziet verhuizing ook daadwerkelijk in een behoefte. Voor die mensen is het goed en veilig kunnen blijven wonen van groot belang. Een andere doelgroep welke specifieke aandacht behoeft is de zorgdoelgroep, welke van een intramurale woonvorm, naar een extramurale woonvorm gaat. En dus onder begeleiding zelfstandig gaat wonen. Ook wel ambulantisering. Het is voor deze doelgroep van belang dat zij snel over een geschikte woning kunnen beschikken en niet jaren op een wachtlijst hoeven. Tenslotte zien partijen dat er behoefte is aan een trainingshuis naar zelfstandigheid voor jongeren met een zorgvraag. 5
12. PeelrandWonen ontwikkelt in 2019, in samenwerking met de Huurdersraad en de gemeente Boekel, een nieuw beleid voor de woningtoewijzing aan huishoudens met een urgentie. 13. PeelrandWonen huisvest statushouders conform de taakstelling van de gemeente Boekel. 14. Het ontzorgingsbeleid wordt met partijen geëvalueerd en verbeterd waar mogelijk. 15. Partijen onderzoeken, in samenwerking met het dorpsteam, gezamenlijk de mogelijkheid van een project om het langer thuis wonen op een veilige manier mogelijk te maken en zelf aanpassing van de woning te stimuleren. (Geschikt wonen) 16. PeelrandWonen heeft een inspanningsverplichting om bij ambulantisering van zorg voor inwoners uit Boekel een geschikte woning aan te bieden. 17. PeelrandWonen reserveert 2 kleine zelfstandige woningen als trainingshuis voor jongeren. Partijen maken daarbij nadere afspraken over de formele huurder van de woning (gemeente, zorgpartij of jongere zelf) en over de begeleiding. 6
Inzet op leefbaarheid Woningcorporaties mogen alleen activiteiten op het gebied van leefbaarheid verrichten als daar prestatieafspraken aan ten grondslag liggen. Het gaat daarbij om bijdragen in het kader van woonmaatschappelijk werk, de aanleg en het onderhoud van kleinschalige infrastructuur (voor zover eigendom van PeelrandWonen) en bijdragen aan de uitvoering van plannen ter bevordering van een schone woonomgeving, ter voorkoming van overlast en ter bevordering van de veiligheid. Tijdens de sessies met de stakeholders en de huurders werden veiligheid en leefbaarheid in de woning en wijk vaak genoemd. PeelrandWonen maakt sinds 2016 deel uit van het overleg Buurtpreventie. Daarnaast maakt PeelrandWonen deel uit van het Signaleringsteam. Hierdoor zijn partijen snel in staat om uit eerste hand knelpunten te vernemen zodat wij hier, in samenwerking met onze ketenpartners, adequaat op kunnen reageren of interveniëren. In het kader van leefbaarheid, maar ook betaalbaarheid, zien partijen dat er meer aandacht nodig is voor mensen welke in armoede leven. Huishoudens met betalingsproblemen zijn lang niet altijd zichtbaar voor de woningcorporatie. Op het moment dat de huur niet meer betaald kan worden is er veelal al sprake van een grotere problematiek en worden diverse andere rekeningen ook al niet meer betaald of wordt er op een andere manier bespaart op de kwaliteit van leven (denk aan voedsel en sport). Wij willen niet alleen aandacht voor betalingsproblemen, maar ook voor betaalrisico s. En huishoudens helpen om problemen tijdig te voorkomen. Daarbij wordt gedacht aan preventieve voorlichting en de inzet van bijvoorbeeld een budgetcoach. Voor 2019 heeft PeelrandWonen in totaal een bedrag gereserveerd van 24.000 incl. BTW voor uitgaven aan Leefbaarheid. 18. PeelrandWonen blijft deelnemen aan het overleg Buurtpreventie en het Signaleringsteam. Deelnemende partijen evalueren jaarlijks de resultaten van het overleg. 19. Ter voorkoming van overlast worden tussen PeelrandWonen en de gemeente afspraken gemaakt over wie welke verantwoordelijkheid neemt en wanneer een externe deskundige wordt ingeschakeld. (raming: 500 per casus) 20. Ter bevordering van de veiligheid en de verhoging van de sociale cohesie in de wijk participeert PeelrandWonen actief in het initiatief van de Buurttent, samen met politie en gemeente, in wijken waar huurwoningen staan. (kosten: 200 per jaar) 21. In het kader van Operatie Steenbreek brengt PeelrandWonen de actie rond de gedeeltelijke vergoeding van de regentonnen van de gemeente onder de aandacht bij haar huurders. 22. Partijen ontwikkelen in 2019 gezamenlijk een Programma voor de aanpak van huishoudens met een betaalrisico. 23. Ter bevordering van een schone woonomgeving en de veiligheid en ter voorkoming van overlast worden huurders door PeelrandWonen aangemoedigd om zelf initiatieven aan te dragen. Op basis van een in te dienen Plan van Aanpak wordt in overleg met gemeente en huurdersraad een op dat moment nader te bepalen bijdrage geleverd. (Binnen het totaal gereserveerde bedrag voor leefbaarheid à 24.000) 7
Ondertekening Overeengekomen te Boekel, d.d. 14-12 - 2018 Is getekend Namens Huurdersraad Stichting Onder de Pannen De heer T.P.M.F. van der Burgt, voorzitter Is getekend Namens het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Boekel De heer M.J.A. Tielemans, wethouder Is getekend Namens Stichting PeelrandWonen De heer M. van Straaten, directeur-bestuurder 8