TIJD VOOR KEUZES IN NOORD - HOLLAND NOORD

TIJD VOOR KEUZES IN NOORD - HOLLAND NOORD SAMEN KIEZEN VOOR EEN STERKE WONINGMARKT in opdracht van: Intermaris, Kennemer Wonen, Parteon, Rochdale, Woningstichting Den Helder, Wooncompagnie, Woonwaard Noord-Kennemerland en Aedes vereniging van woningcorporaties Stec Groep B.V. Merel Broeren, Jaap Darwinkel en Frans Wittenberg september 2013

INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING 1 1.1 Aanleiding 1 1.2 Resultaten die we voor u geboekt hebben 1 1.3 Onze aanpak 2 1.4 Leeswijzer 3 2. MAAK U KLAAR VOOR FLINKE VERANDERINGEN OP DE WONINGMARKT 4 2.1 Opgave: werk aan de verbetering van de economische positie 5 2.2 Opgave: stop met uitbreiden voorraad sociale huurwoningen 7 2.3 Opgave: bouw geen nieuwe goedkope woningen 9 2.4 Opgave: realiseer nieuwbouw alleen nog binnenstedelijk en binnendorps 11 2.5 Opgave: verminder overschot aan plannen in Zaanstreek/Waterland en regio Alkmaar 13 2.6 Opgave: maak uw woningvoorraad zorgproof 15 2.7 Opgave: vergroot het aandeel vrijesectorhuurwoningen in Noord-Holland Noord 17 3. NAAR STERKE REGIONALE WOONAFSPRAKEN 19 3.1 Onderlinge woonafspraken 19 3.2 Woonafspraken met gemeenten en regio 20 BIJLAGE A: TRENDS EN MARKTBEELD IN NOORD-HOLLAND NOORD 21 Demografie 21 Woonvoorkeuren 23 Woningvoorraad 27 Nieuwbouw- en sloopplannen 28 Economie 29 BIJLAGE B TEKORTEN EN OVERSCHOTTEN NOORD-HOLLAND NOORD 31 BIJLAGE C OVERSCHOTTEN EN TEKORTEN PER REGIO 33

1. INLEIDING Dit hoofdstuk gaat kort in op de aanleiding, de concrete vragen die u heeft, de aanpak die we gezamenlijk doorlopen hebben. Het hoofdstuk eindig met een leeswijzer. 1.1 Aanleiding Het tijdperk van groei, groei en nog eens groei op de woningmarkt ligt achter ons. Woningen worden niet meer vanzelf afgezet. In veel regio s is sprake van stagnatie en overprogrammering. Het terugbrengen van het aanbod en bijstellen tot een vraaggericht programma is het devies: dicht op de vraag, maatwerk en flexibel. Hier wordt in Noord-Holland Noord ook hard aan gewerkt door de provincie samen met de regio s. Bouwsteen is daarvoor het onderzoek vraaggestuurd bouwen van de provincie Noord-Holland en de vertaling in RAP s (Regionale Actie Programma s). De veranderende woningmarkt heeft ook gevolgen voor de woningcorporaties. Daar wilt u in dit onderzoek grip op krijgen. Demografische ontwikkelingen, samen met economische, sociaal-culturele en technische trends zijn van invloed op de regionale woningmarkt. Hoe vertalen deze ontwikkelingen zich in de behoefte aan woningen in uw regio (huur en koop, prijsklassen, woningtypen)? En wat betekent dit concreet voor de gewenste woningvoorraad van de woningcorporaties in Noord-Holland Noord. Waar hebben de corporaties teveel van? Waarvan te weinig? Hoe zorgt u voor onderlinge samenhang in uw investeringen? Hoe voorkomt u onderlinge concurrentie? Dit soort vragen nemen we bij de kop in dit rapport. 1.2 Resultaten die we voor u geboekt hebben De volgende resultaten hebben we voor u geboekt: Inzicht in de toekomstige marktontwikkelingen met een vertaling naar betekenis voor de corporaties in Noord-Holland Noord; Gecombineerd met de kenmerken van de woningvoorraad hebben we een aantal grote opgaven voor de corporaties geselecteerd; Mogelijkheden benoemd om de opgaven te realiseren. Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord 1

Hiermee heeft u de mogelijkheid om: goed voorbereid en onderbouwd vanuit eigen kracht de dialoog aan te kunnen gaan met lokale en regionale stakeholders (gemeenten, provincie, maatschappelijke organisaties, huurders en ontwikkelaars); onderlinge afstemming over de gewenste (des)investeringen die nodig zijn voor de maatschappelijke opgave in de regio; een stevige rol en positie in het debat over de regionale woningmarkt en mogelijkheid tot regievoering; bouwsteen voor de portefeuillestrategie van de afzonderlijke corporaties; input voor een betere belangenbehartiging voor de regio op basis van onderbouwde markttechnische en financiële (on)mogelijkheden van de corporaties. 1.3 Onze aanpak Voor het behalen van het resultaat doorliepen we de stappen uit het stappenplan hiernaast. Stap één: regionale woningmarkt koop en huur In deze stap brachten we de toekomstige marktontwikkelingen in de vraag naar huur- en koopwoningen in uw regio in kaart. We baseren ons op markttrends en ontwikkelingen zoals demografische prognoses en vraagaanbodverhoudingen. We keken daarbij zowel naar de huurals naar de koopmarkt. Belangrijke uitgangspunten waren daarbij geografische aansluiting bij de RAP s en de daarin genoemde bouwproductie en het onderzoek en prognose vraaggestuurd bouwen van de provincie Noord-Holland. stap 1 regionale woningmarkt koop en huur stap 2 werkateliers: opgave corporaties stap 3 presentatie conclusies en adviezen Stap twee: werkatelier opgave van corporaties De resultaten bespraken we op drie verschillende momenten: 18 april, 19 juni en 26 juni met de corporatiemedewerkers- en bestuurders. We presenteerden daar de resultaten en verkenden samen de impact van de marktontwikkeling op uw bezit en welke visie u daarop heeft. Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord 2

Stap drie: presentatie conclusie en adviezen In deze stap beschrijven we onze bevindingen in dit rapport. Ook formuleren we onze adviezen over het maken van sterke woonafspraken met de betrokken overheden. 1.4 Leeswijzer Hoofdstuk 2 beschrijft de belangrijkste veranderingen waarmee u als corporaties te maken krijgt op basis van de verwachte marktontwikkelingen. Hoofdstuk 3 geeft per regio een korte schets van de belangrijkste opgaven vanuit de markt. In hoofdstuk 4 vindt u onze adviezen voor het vervolg van dit traject. In de bijlage treft u relevante achtergrondinformatie. Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord 3

2. MAAK U KLAAR VOOR FLINKE VERANDERINGEN OP DE WONINGMARKT In dit hoofdstuk werken we de onderstaande opgaven uit waarmee de corporaties te maken krijgen op basis van de marktontwikkelingen in uw regio: Veel meer aandacht voor investeren in de bestaande voorraad en het beter benutten daarvan inclusief het optimaal afstemmen op de veranderende vraag. De groei van het aantal huishoudens vlakt af en de vergrijzing is sterk (+75.000 75+-ers). Hier moet u met de bestaande woningvoorraad duurzaam op inspelen. Bovendien hebben de corporaties veel oudere woningen die vragen om aanpassing en verbetering. Maak meer woningen geschikt voor ouderen vanwege de vergrijzingsgolf en de ontvlechting van wonen en zorg; Ontwikkel alleen nog (vervangende) nieuwbouw die complementair is aan uw bestaande woningvoorraad, die inspeelt op de vergrijzing en die woningen voor andere doelgroepen vrijmaakt. Dit betekent: a. realiseer geen nieuwbouw buiten de dorpen en steden maar binnenstedelijk en in de dragende kernen; b. zorg voor ruime drie-kamerwoningen in alle prijssegmenten, ook boven de huurtoeslaggrens van 681, zowel in de bestaande bouw als nieuwbouw; c. zorg voor meer levensloopbestendige grondgebonden woningen en alleen voor appartementen op echt aantrekkelijke locaties zoals in de nabijheid van voorzieningen; d. vergroot het aandeel huurwoningen met een huurprijs boven de 574 en ook boven de 681; e. geen nieuwe starterswoningen meer: het aantal jongeren neemt af en er zijn nu al voldoende starterswoningen; f. vergroot het aandeel woningen met een oppervlak vanaf 80 m² omdat de vraag groter is dan het aanbod. Realiseer keuzevrijheid: tussenvormen tussen huur en koop om de groeiende vraag naar vrijesectorhuurwoningen te faciliteren. Ook voor middeninkomens die tussen wal en schip vallen als kopen te duur is. In de volgende paragrafen werken we de opgaven verder voor u uit. In de bijlagen vindt u alle achterliggende cijfers. Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord 4

2.1 Opgave: werk aan de verbetering van de economische positie Noord-Holland Noord heeft economisch gezien niet zo n gunstige uitgangspositie. Er moet hard getrokken worden om deze positie te verbeteren en daarmee ook de woningmarkt. Er is namelijk een sterke wisselwerking tussen economie en woningmarkt. De groei van de economie is op twee manieren gunstig voor de vraag naar woningen. Doordat er meer mensen met werk zijn, is er meer geld voor woningen en bovendien kunnen hogere inkomens meer betalen. Dit zorgt voor waardevastheid van uw bezit, creëert doorstroming en daarmee meer ruimte om uw doelstellingen te realiseren. Hoewel veel zaken buiten uw invloedsfeer vallen, kunt u vanuit uw positie op de woningmarkt een zinvolle bijdrage leveren aan deze opgave door het bieden van aantrekkelijke woonmilieus. Enkele kerngegevens over de economie van Noord-Holland Noord. De economische prestatie van de gemeenten in Noord-Holland Noord is niet sterk, zo blijkt uit figuur 1. Van de 383 gemeenten die door bureau Louter beoordeeld zijn op meer dan 40 aspecten van economische vitaliteit, nemen de gemeenten in deze regio een plaats in rond de 250 e plek. Het aantal banen is tussen 2006 en 2011 gestegen met 0,8% tot 4.000 banen. Dat is duidelijk minder dan de groei in Nederland met 3,2% (figuur 2). Het besteedbaar huishoudeninkomen ligt op 25.400 en daarmee beperkt hoger dan het landelijk gemiddelde van 24.000. Hoe noordelijker in de regio, hoe lager het inkomen (figuur 3). Het besteedbaar huishoudinkomen neemt naar verwachting de komende jaren nauwelijks meer toe door de lagere economische groei, kleinere beroepsbevolking, stijgende zorgkosten, beperkte (tot geen) indexering van pensioenen. Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord 5

Figuur 1: positie op economische ranglijst Figuur 2: ontwikkeling aantal banen 2006-2011 Figuur 3: inkomen huishoudens 258 251 4.040 30 25.400 23.700 278 253 1.900 2.910 26.100 24.000 253 250 740-1.540 27.300 26.300 Bron: bureau Louter (2012) bron: CBS bron: CBS Speerpunten projectbureau Noord-Holland Noord om economische positie te verbeteren Agribusiness met twee belangrijke kennisclusters: Agriboard en Seed Valley. Kenniscluster Holland Health dat zicht richt op de innovatieve gezondheidszorg in de regio. Maritiem & Offshore als servicelocatie voor offshore-activiteiten op de Noordzee. Energie: als distributieregio voor gas en (offshore) windenergie. Toerisme & recreatie. bron: www.nhn.nl Mogelijkheden die u heeft om bij te dragen aan het verbeteren van de economische positie van uw regio: bieden van aantrekkelijke en onderscheidende woonmilieus om daarmee zoveel mogelijk huishoudens te binden aan de regio; stimuleren van partijen om gezamenlijk via platforms zoals Kracht door Verbinding tot innovaties en samenwerkingsvormen te komen die de woningmarkt toekomstbestendiger maken; ondersteun het projectbureau door in overleg te kijken wat de huurwoningmarkt kan bijdragen aan het versterken van de kennisclusters. Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord 6

2.2 Opgave: stop met uitbreiden voorraad sociale huurwoningen Het aantal benodigde sociale huurwoningen dat u bezit is alleen in Zaanstreek/ Waterland onvoldoende: Er zijn in de regio Noord-Holland Noord zo n 258.000 huishoudens die behoren tot de corporatiedoelgroep (huishoudens met een inkomen tot 34.000). Daarvan wonen 73.000 in een koopwoning (tabel 1). Het minimaal benodigd aantal huurwoningen is daarmee 185.000. Er staan momenteel 176.000 corporatiewoningen. Er is daarmee een beperkt tekort dat volledig komt op het conto van Zaanstreek/ Waterland. Van belang is uiteraard wel om te werken aan de daadwerkelijke beschikbaarheid van de sociale huurwoningen; Alleen in de regio Zaanstreek/Waterland is het aantal corporatiewoningen te laag en groeit het aantal huishoudens nog sterk de komende decennia (tabel A3 in de bijlage). Tabel 1: omvang corporatiedoelgroep (inkomen tot 34.000) regio corporatiedoelgroep tot 34.000 in huurwoning koopwoning aantal corporatiewoningen Kop van Noord-Holland 14.000 9.000 19.500 West-Friesland 22.000 14.000 24.000 Alkmaar 23.000 16.000 26.500 Zuid-Kennemerland/ IJmond 48.000 18.000 58.000 Zaanstreek/Waterland 78.000 16.000 48.000 Totaal Noord-Holland Noord 185.000 73.000 176.000 Bron: Ministerie van BZK, Citavista (2013), CFV, prognose vraaggestuurd bouwen, bewerking Stec Groep (2013) Bovendien is het aanbod van sociale woningen (92%) in balans met de verdeling van de vraag naar (90-95%) van de corporatiedoelgroep waardoor extra sociale huurwoningen niet nodig zijn (tabel 2). Tabel 2: overschotten en tekorten naar huurprijsklasse verdeling regio voorkeur huur totaal voorkeur doelgroep saldo vraag/aanbod toekomstige vraag eigendom alle huurwoningen % tot 681 194.500 92% 80-85% 90-95% evenwicht vanaf 681 16.500 8% 15-20% 5-10% tekort Bron: provincie, CBS, CFV, WoON 2012, bewerking Stec Groep (2013) Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord 7

Ook groeit het aantal huishoudens nog maar beperkt en gaat krimpen na 2030 in de Kop van Noord- Holland (figuur 4, tabel 3) waardoor de vraag naar huurwoningen van nieuwe huishoudens ook afvlakt. Figuur 4: toename huishoudens 2010-2040 800000 47.000 76.000 86.000 600000 400000 200000 0 2010 2020 2030 2040 Tabel 3: prognose 2030-2040 regio 2030-2040 Kop van Noord-Holland -1.850 West-Friesland 1.100 Alkmaar 2.600 Waterland/Zaanstreek 3.600 Zuid Kennemerland/IJmond 4.400 Noord-Holland Noord 9.500 Bron: Provincie Noord-Holland, vraaggestuurde prognose Mogelijkheden die u heeft om het uitbreiden van de voorraad sociale huurwoningen te stoppen: uw nieuwbouwprogramma kritisch onder de loep nemen en heroverwegen; stimuleren van de doorstroming van de hogere inkomens waarmee u woningen beschikbaar maakt voor de doelgroep; uw bestaande woningvoorraad afstemmen op de toekomstige vraag, duurzamer maken en zorgproof; onderling afspreken dat u zich niet laat verleiden tot het bouwen van nieuwe woningen; in overleg met gemeenten zorgen dat woningprogramma s worden aangepast en dat niet meer op elke locatie sociale huurwoningen ontwikkeld moeten worden (de 70/30 regel). Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord 8

2.3 Opgave: bouw geen nieuwe goedkope woningen Er staan in Noord-Holland Noord genoeg goedkope woningen waarmee aan de vraag kan worden voldaan. Het aantal huishoudens tot 35 jaar groeit niet meer waardoor u geen extra vraag van deze doelgroep kunt verwachten. Op termijn neemt deze doelgroep bovendien in alle regio s in Noord-Holland af met in totaal 8.000 (figuur 5). Het toevoegen van woningen voor specifiek deze doelgroep op leidt daarmee op termijn tot problemen. Bovendien hebben de corporaties bijna 100.000 huurwoningen met een WOZ-waarde tot 200.000 (tabel 4) die u door verkoop beschikbaar kunt maken voor koopstarters. Ook staan er 86.000 koopwoningen met een waarde tot 200.000 die bij verhuizing beschikbaar komen voor starters. Tabel 4: verdeling koop- en huurvoorraad naar WOZ-klasse Figuur 5: prognose huishoudens tot 35 segment koop huur tot 150.000 14.000 4% 39.000 18% 150-200.000 72.000 20% 59.000 28% 200-300.000 162.000 45% 67.000 32% vanaf 300.000 114.000 32% 46.000 22% totaal 362.000 100% 211.000 100% Bron: WoON 2012, CBS, bewerking Stec Groep (2013) 72.000 68.000 64.000 60.000 69.400 69.600 64.700 61.000 56.000 2010 2020 2030 2040 Bron: vraaggestuurde prognose provincie De startende huishoudens kunnen bovendien in steeds meer woningen terecht. Net als in de rest van Nederland is er sprake van waardedalingen van woningen waardoor deze goedkoper zijn geworden. De gemiddelde transactieprijs van de verkochte woningen daalde het sterkst in de noordoostelijke regio s en het minst in de zuidelijke regio s van Noord-Holland Noord. Ten opzichte van de rest van Nederland daalden de prijzen gemiddeld sterker, zie figuur 6. Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord 9

Figuur 6: transactieprijzen gedaald tussen 2007-2012 Zuid-Kennemerland/IJmond Zaanstreek/Waterland Regio Alkmaar West-Friesland Kop van Noord-Holland Nederland -7% -15% -13% -22% -25% -14% -30% -20% -10% 0% bron: NVM Mogelijkheden die u heeft om de vraag naar woningen voor starters op te vangen: via verkoop van bestaande woningen kunt u inspelen op de vraag van koopstarters; het vergroten van de slaagkans voor starters door aanpassingen in bijvoorbeeld toewijzingssysteem; het bevorderen van doorstroming binnen uw bezit om daarmee woningen beschikbaar te maken voor de starters; met gemeenten afspreken dat geen goedkope nieuwbouw wordt gerealiseerd voor starters. Dit voegt niets toe aan de woningmarkt in Noord-Holland Noord. Bovendien belemmert het u om bestaande woningen te verkopen die al heel geschikt zijn voor starters. Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord 10

2.4 Opgave: realiseer nieuwbouw alleen nog binnenstedelijk en binnendorps Het is voor u als corporaties belangrijk om (vervangende) nieuwbouw alleen nog binnenstedelijk en binnendorps te realiseren. Noord-Holland Noord vergrijst namelijk sterk. Het aantal 75+-huishoudens groeit met 75.000 (figuur 7). Deze huishoudens hebben een sterke voorkeur voor een huurwoning en vragen om woningen nabij voorzieningen. Daarmee zijn zij een belangrijke driver achter de maatschappelijke tendens van trek naar steden en kernen met voorzieningen. Dit heeft gevolgen voor de minder sterke steden en dorpen waaruit huishoudens verdwijnen. Dit wordt ondersteund door de prognose waaruit blijkt dat de grotere gemeenten met sterke kernen zoals Heerhugowaard, Zaanstad, Edam-Volendam en Haarlem het aantal huishoudens fors blijft groeien. Daarbij geldt regionaal dat hoe zuidelijker in Noord-Holland Noord, hoe positiever het migratiesaldo (tabel 5). Bovendien krijgt u als corporatie al te maken met een grote opgave in uw bestaande voorraad. Het grootste deel van uw bezit bestaat uit woningen uit de periode 1960-1990 (figuur 8). Figuur 7: enorme groei huishoudens 75+ 138.700 121.400 86.800 63.800 2010 2020 2030 2040 Bron: vraaggestuurde prognose provincie Tabel 5: zuidelijke regio s positiever migratiesaldo regio 2000-2010- 2020-2030- 2009 2019 2029 2039 Kop van Noord-Holland -260-430 -60 80 West-Friesland 100 30 30 10 Regio Alkmaar 20-150 150 530 Waterland 430 40 260 630 Zaanstreek 480 700 350 350 IJmond 410 60-100 50 Zuid Kennemerland -380 580 110 260 Bron: Provincie Noord-Holland, vraaggestuurde prognose Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord 11

Figuur 8: grote vervangingsvraag op komst in sociale huurwoningvoorraad 25% 20% 15% 10% 5% 0% 5% 12% 19% 20% 19% 13% 13% Tot 1945 1945-1959 1960-1969 1970-1979 1980-1989 1990-1999 2000 en later Bron: CFV Mogelijkheden die u heeft om alleen nog binnenstedelijk en binnendorps te bouwen: heldere keuzes maken waar u nog wel nog wel en waar u geen woningen meer gaat realiseren; beoordelen van uw projectenlijst en herijken hiervan op basis van deze keuzes; meedenken met uw partners in het zoeken naar passende oplossingen om de bereikbaarheid van voorzieningen in de regio op peil te houden; samen met uw partners werken volgens het principe: de juiste woning op de juiste plek: sterke productmarktcombinaties met toekomstwaarde; bij provincie en gemeenten aandringen op het maken van keuzen voor binnenstedelijke en dorps wonen en plannen buiten deze gebieden te bevriezen. Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord 12

2.5 Opgave: verminder overschot aan plannen in Zaanstreek/Waterland en regio Alkmaar In de regio is de verwachte groei van het aantal huishoudens behoorlijk in evenwicht met het aanbod. Tot 2020 wordt een groei verwacht met 47.000 huishoudens. In de Regionale Actieprogramma s staan totaal 54.000 woningen gepland (figuur 9). Een overaanbod van 15%. Wel zijn de regionale verschillen heel groot (figuur 10): Regio Zaanstreek/Waterland heeft een overcapaciteit van 8.500 woningen tot 2020: 68% te veel; Ook de regio Alkmaar staat voor een schrapopgave: 4.500 woningen, bijna 50% te veel; Daarentegen is het aantal geplande woningen in Zuid-Kennemerland/IJmond kleiner dan de verwachte huishoudensgroei. In mindere mate geldt hetzelfde voor West-Friesland. Figuur 9: saldo nieuw aanbod en prognose NHN Figuur 10: saldo nieuw aanbod en prognose tot 2020 Zuid-Kennemerland/Ijmond 13400 7300 vraag: 47.000 aanbod: 54.000 Zaanstreek/Waterland Regio Alkmaar West Friesland 12500 21000 9200 13800 8800 6500 2010-2020 Kop van Noord-Holland 3100 5700 0 5000 10000 15000 20000 25000 groei huishoudens nieuwbouw Bron: RAP s, prognose vraaggestuurd bouwen Het overaanbod aan plannen is ook voor de corporaties een slechte zaak. Immers een te groot aanbod zet de bestaande woningvoorraad onder druk. Sterkere waardedalingen en meer leegstand zijn dan niet denkbeeldig. Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord 13

Mogelijkheden die u heeft om in te spelen op het overschot aan geplande woningen: heldere keuzes maken waar u nog wel en waar u geen woningen meer gaat toevoegen; aan overheden vragen heldere keuzes te maken tussen projecten zodat de overcapaciteit wordt teruggebracht. Schrappen of flink uitstellen en oppassen met bouwen voor de piek van de huishoudensgroei. Zeker ook omdat we in grote steden als Amsterdam een duidelijke tendens van huishoudenverdikking zien. In Noord-Holland Noord zal dit zich wat later ook gaan manifesteren in de grotere steden als Alkmaar, Hoorn, Purmerend, Den Helder en Zaanstad samen met uw partners werken volgens het principe: de juiste woning op de juiste plek: sterke productmarktcombinaties met toekomstwaarde. Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord 14

2.6 Opgave: maak uw woningvoorraad zorgproof De komende jaren is sprake van sterke ontgroening en vergrijzing in Noord-Holland Noord: het aantal huishoudens tot 35 jaar neemt af met 12% tot 61.000 in 2040; het aantal huishoudens vanaf 75 jaar verdubbelt in dertig jaar: +75.000 in 2040 (figuur 11); de gebieden die momenteel het minst vergrijst zijn, maken een inhaalslag (figuur 12); Dit betekent voor u een afnemende behoefte aan starterswoningen. En een sterke behoefte aan zorggeschikte woningen. Figuur 11: huishoudensprognose naar samenstelling 250.000 Figuur 12: aandeel 75+ in 2040 (2010) 200.000 150.000 100.000 50.000 0 69.400 69.600 64.700 61.000 klein tot 35 jaar 84.400 81.700 75.300 76.100 klein 35 tot 55 jaar 210.600 215.200 221.300 232.400 gezinnen 155.400 177.300 176.900 161.200 klein 55 tot 75 jaar Bron: Provincie Noord-Holland, vraaggestuurde prognose 63.800 86.800 121.400 138.700 klein vanaf 75 jaar 2010 2020 2030 2040 21% (11%) 19% (12%) 21% (11%) 23% (10%) 21% (10%) 21% (9%) Deze zorggeschikte woningen zijn er nu te weinig in Noord-Holland Noord. Er staan momenteel bijna 50.000 nultreden huurwoningen in heel Noord-Holland Noord (tabel 6). Dat komt neer op 23% van de huurwoningvoorraad. De vraag naar nultredenwoning ligt nu op 35-40% (ca. 80.000 woningen) van de totale huurwoningvoorraad en van huishoudens met een inkomen tot 34.000. Er is dus nu al een tekort. Dit tekort wordt door vergrijzing en door het scheiden van wonen zorg versterkt. Het ingezette rijksbeleid leidt er toe dat steeds meer zorg aan huis verleend moet worden. Een Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord 15

belangrijk deel van de zorgvraag zal in uw woningen moeten worden opgevangen omdat de vraag groter is dan met alleen nieuwbouw kan worden opgelost. Tabel 6: aanbod van en vraag naar nultredenwoningen in Noord-Holland Noord verdeling huur vraag huur saldo toekomstige segment categorie vraag huur aantal % doelgroep 1 vraag/aanbod vraag nultreden 49.000 23% 35-40% 35-40% tekort toegankelijkheid niet nultreden 162.000 77% 60-65% 60-65% overschot Bron: provincie, CBS, CFV, WoON 2012, bewerking Stec Groep (2013) Mogelijkheden die u heeft om uw woningvoorraad zorgproof te maken: zorgen voor woningen waarin levensloopbestendige maatregelen genomen kunnen worden; stimuleren van de doorstroming waardoor de juiste woningen vrijkomen; gemeenten zorgen voor ruimere bestemmingsplannen zodat bijvoorbeeld uitbouwen van de woning eenvoudiger wordt; samen met zorgleveranciers ontwikkelen van krachtige arrangementen om de vraag naar wonen met zorg op te vangen; participeren in pilots tussen zorg en wonen om daarmee ervaringen op te doen en van elkaar te leren. 1 doelgroep: huishoudens met inkomen tot 34.000 Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord 16

2.7 Opgave: vergroot het aandeel vrijesectorhuurwoningen in Noord-Holland Noord Vrijesectorhuurwoningen zijn belangrijk omdat hiermee doorstroming op gang kan worden gebracht vanuit de sociale sector waardoor woningen vrijkomen voor uw doelgroep. Er is een tekort aan vrijesectorhuurwoningen in Noord-Holland Noord. Er staan circa 16.500 vrijesectorhuurwoningen (8% van alle huurwoningen) terwijl er vraag is naar zo n 37.500 (17,5%) vrijesectorhuur (tabel 7). De vergrijzing zorgt voor een toenemende vraag naar huurwoningen waarvan een deel in de vrijesectorhuur. Er zijn voldoende huishoudens met een voorkeur voor een huurwoning en met voldoende inkomen om een duurdere huurwoning te bekostigen (Figuur 13). De huidige economische tijd en overheidsmaatregelen gericht op de middeninkomens stimuleert de vraag naar vrijesectorhuur omdat huishoudens weinig vertrouwen hebben in het kopen van een woning of deze niet kunnen financieren. De vraag naar vrijesectorhuurwoningen is sterk gericht op dragende kernen en steden met voorzieningen in de nabije omgeving. Tabel 7: overschotten en tekorten naar huurprijsklasse verdeling regio voorkeur voorkeur huur saldo toekomstig eigendom alle huurwoningen doelgroep % totaal vraag/aanbod e vraag tot 681 194.500 92% 80-85% 90-95% evenwicht vanaf 681 16.500 8% 15-20% 5-10% tekort Bron: provincie, CBS, CFV, WoON 2012, bewerking Stec Groep (2013) Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord 17

Figuur 13: financiële mogelijkheden huishoudens naar voorkeur huurwoningen op basis van inkomens (groene staven) en huidig aanbod huursector naar prijssegment in Noord-Holland Noord (blauwe staven) Marktruimte voor vrijesectorhuur Toelichting model In het marktruimtemodel is het woningaanbod van huurwoningen ingedeeld naar prijssegmenten (de blauwe blokken), afgezet tegen de financiële mogelijkheden (groene staven). Deze theoretische vraag is gebaseerd op de omvang van de inkomensgroepen in Noord-Holland Noord (bron: CBS). De groene staven geven het aantal huishoudens per inkomensgroep weer dat de voorkeur heeft voor een huurwoning, gebaseerd op de voorkeuren uit het WoOn2012- onderzoek. De verdeling over de inkomensgroepen vormt het uitgangspunt voor de maximale uitgave voor de kale huur voor huishoudens. De maximale uitgave voor de kale huur is per inkomensgroep bepaald door het toepassen van de huurquote (bron: BZK) en NIBUD-normen. Het marktruimtemodel houdt geen rekening met het effect van de huurtoeslag en het fenomeen scheefwonen Bron: Stec Groep 2013 op basis van cijfers CBS (2012), BZK, NIBUD en WoON 2012 Mogelijkheden die u heeft om te zorgen voor meer vrijesectorhuurwoningen: het in kaart brengen van kansrijke locaties voor vrijesectorhuur in uw werkgebied; het aanpassen van uw huurbeleid en portefeuillestrategie; onderling met collega corporaties afstemmen om in te spelen op de lokale marktruimte voor vrijesectorhuur; overleggen met gemeenten over de woningprogramma s om ruimte te creëren voor vrijesectorhuur met bijbehorende grondprijzen; op zoek gaan naar andere partijen die interesse hebben in investeringen in vrijesectorhuur; nota bene onduidelijk is of corporaties nog in de vrijesectorhuur actief mogen zijn. Los daarvan is het fundamentele keuze om dit wel of niet te doen als corporatie. Indien corporaties dit niet doen kunnen zij actief op zoek naar belegggers. Onze ervaring leert dat vooral de regionale en lokale beleggers aantrekkelijke partijen zijn Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord 18

3. NAAR STERKE REGIONALE WOONAFSPRAKEN In dit derde hoofdstuk leest u onze visie op het maken van sterke regionale woonafspraken in Noord-Holland Noord. Daarbij maken we onderscheid in onderwerpen die u als corporaties zelf bij de kop kunt nemen (3.1) en onderwerpen waarover u afspraken met betrokken gemeenten kunt maken (3.2). 3.1 Onderlinge woonafspraken Per subregio op elkaar afstemmen van de portefeuillestrategie/strategisch voorraadbeleid. Bekijk de sociale woningvoorraad met subregionale bril als één geheel. En in het licht van de marktveranderingen die op u afkomen. Ontwikkel een gezamenlijke portefeuillestrategie en bekijk waar u wel en niet gaat investeren en welke middelen u daar gezamenlijk voor heeft. Ontwikkel doorstroompilots om de aanwezige woningvoorraad daadwerkelijk beschikbaar te krijgen voor de lagere inkomens. Innoveer ook met contractvormen: bekijk de mogelijkheden voor tijdelijke contracten voor jongeren, waarmee nu experimenten gestart worden. Bekijk de mogelijkheden en experimenteer om de bestaande voorraad te verduurzamen, zorgproof te maken en te verbeteren. Verken de risico s van het zorgvastgoed samen, leer van elkaar en ontwikkel een slimme aanpak om om te gaan met leegkomende instellingen en om goed samen te werken met de zorginstellingen zelf. Bepaal uw positie. Introduceer assetmanagement en ga nog actiever sturen op de lasten van uw vastgoed. Leer van koplopers in uw sector en leer van beleggers. Hier is veel winst te boeken. Durf daarbij ook onderscheid te maken in de bestaande voorraad en naar kwaliteitsniveaus te differentiëren. Ontwikkel actief een aanbod voor vergeten doelgroepen zoals gescheiden mensen, kenniswerkers, arbeidsmigranten, et cetera. Start een open discussie met de corporaties over de kwaliteit van de gewenste sociale huurwoning in de toekomst. In de afgelopen jaren van ongekende welvaartsgroei is de sociale huurwoning meegegroeid Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord 19

met de welvaart: groter en luxer. De vraag is of we dit ons dit kunnen blijven veroorloven. Neem hierin als corporaties het voortouw en ontwikkel een gezamenlijke opvatting. Het duurt niet lang meer voordat deze vraag op de maatschappelijke agenda staat. Wees erop voorbereid en ben agendasettend. Dit kan bijvoorbeeld met een prikkelend essay over dit onderwerp, gevoed door een inspiratiesessie vooraf. Maak per subregio met de corporaties een regionale marktvisie die een aantal prikkelende uitspraken over de woningmarkt bevat. Daarbij gaat het om uitspraken die gefundeerd zijn op de marktontwikkelingen als beschreven in dit rapport. Met deze regionale marktvisie kunt u het traject in van regionale en lokale woonafspraken met de gemeenten. 3.2 Woonafspraken met gemeenten en regio Besteed samen aandacht aan succesvol veranderen per subregio. De tijd van groei, groei en nog eens groei ligt achter ons. In elke subregio is de uitdaging in te spelen op de nieuwe situatie en marktvraag. Het aanpassen van de bestaande voorraad aan de veranderde woonvraag is daarbij een belangrijke uitdaging. Net als het gericht toevoegen van nieuwbouw die iets toevoegt aan de woningvoorraad in een subregio. Elke woning moet raak zijn, er is immers veel minder nieuwbouw nodig dan voorheen. Dit is een regelrecht veranderingsproces, doorleef dat ook samen. Dat maakt het maken van woonafspraken makkelijker. Ter inspiratie: onze visie succesvol veranderen, zie http://stec.nl/succesvolveranderen/. Zorg voor afspraken over nieuwbouw die de verkoop van uw bestaande voorraad niet belemmert en die passen bij de behoefte aan nieuwe sociale huurwoningen. Geen 70/30 regel op elke locatie. Koppel programmatische afspraken aan financiën. Alleen dan hebben afspraken ook zeggingskracht en is het mogelijk om ze te realiseren. En weet u samen ook of u iets afspreekt dat een financiële basis heeft. Bovendien sluit u op deze manier aan bij het gedachtegoed van de commissie Dekker. Maak afspraken over grondprijzen voor sociale woningbouw en laat deze differentiëren naar kracht van de locatie en de woningmarkt. Ter inspiratie: in de SRE regio Eindhoven wordt hiermee geëxperimenteerd. Zet samen een aanpak op voor de verbetering van de particuliere woningvoorraad. Dit is ook in uw belang: verloederde particuliere woningen hebben ook een negatieve uitstraling op uw woningbezit en/of de aantrekkelijkheid van een gemeente. Ter inspiratie: ontwikkel hiervoor een Hoe Courant is Uw Pand aanpak (HCUP) op maat waar in bijvoorbeeld Nederweert en de Achterhoek pilots lopen. Kern is het verleiden van particulieren tot het doen van slimme investeringen in hun woning. Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord 20

BIJLAGE A: TRENDS EN MARKTBEELD IN NOORD-HOLLAND NOORD In deze bijlage staan de belangrijkste trends en marktsituatie in Noord-Holland Noord. Eerst komt de huishoudensprognose aan bod. Daarna vindt u de woonvoorkeuren van allerlei soorten huishoudens naar belangrijke woningmarktsegmenten, woningvoorraad, nieuwbouwplannen en economische positie van de huishoudens. Demografie Tabel A1: huishoudensprognose naar leeftijd leeftijdsklasse 2010 2030 ontw 2010-2030 15-19 jaar 2.700 2.800 100 4% 20-24 jaar 17.100 19.100 2.000 12% 25-29 jaar 35.100 36.600 1.400 4% 30-34 jaar 42.200 47.100 4.900 12% 35-39 jaar 53.600 49.700-3.900-7% 40-44 jaar 62.000 49.100-12.900-21% 45-49 jaar 63.100 48.600-14.500-23% 50-54 jaar 56.900 48.900-8.000-14% 55-59 jaar 54.000 57.400 3.400 6% 60-64 jaar 57.000 62.500 5.500 10% 65-69 jaar 42.500 61.100 18.600 44% 70-74 jaar 34.300 54.500 20.200 59% 75-79 jaar 28.900 49.500 20.700 72% 80-84 jaar 21.200 44.400 23.200 109% 85-89 jaar 12.300 22.400 10.100 82% 90-94 jaar 3.400 8.100 4.700 140% 95 eo jaar 600 1.800 1.200 196% 95 eo jaar 90_94 jaar 85_89 jaar 80_84 jaar 75_79 jaar 70_74 jaar 65_69 jaar 60_64 jaar 55_59 jaar 50_54 jaar 45_49 jaar 40_44 jaar 35_39 jaar 30_34 jaar 25_29 jaar 20_24 jaar 15_19 jaar totaal 586.700 663.600 77.000 13% Bron: vraaggestuurde prognoses provincie Noord-Holland, bewerking Stec Groep (2013) 1.200 4.700 10.100 23.200 20.700 20.200 18.600 5.500 3.400-8.000-14.500-12.900-3.900 4.900 1.400 2.000 100-20.000-10.000 0 10.000 20.000 30.000 Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord 21

Tabel A2: prognose huishoudens naar samenstelling en leeftijd doelgroep 2010 2020 2030 2040 ontw 2010-2040 Kleine huishoudens tot 35 jaar 69.400 69.600 64.700 61.000-8.400-12% Kleine huishoudens 35-55 jaar 84.400 81.700 75.300 76.100-8.300-10% Gezinnen 210.600 215.200 221.300 232.400 21.800 10% Kleine huishoudens 55-75 jaar 155.400 177.300 176.900 161.200 5.800 4% Kleine huishoudens >75 jaar 63.800 86.800 121.400 138.700 74.900 117% Totaal huishoudens 583.600 630.600 659.600 669.400 85.800 15% Bron: vraaggestuurde prognoses provincie Noord-Holland,, bewerking Stec Groep (2013), exclusief overige huishoudens Tabel A3: prognose huishoudens naar regio doelgroep 2010 2020 2030 2040 ontw 2010-2040 Kop van NH 71.600 74.700 76.100 74.200 2.600 4% Westfriesland 85.300 94.100 100.000 101.100 15.800 19% Alkmaar 117.600 126.800 133.400 136.000 18.400 16% Waterland/Zaanstreek 136.800 149.200 156.700 160.300 23.500 17% Zd Kennemerland/Ijmond 172.300 185.700 193.300 197.800 25.500 15% Regio Noord-Holland Noord 583.600 630.600 659.500 669.400 85.800 15% Bron: vraaggestuurde prognoses provincie Noord-Holland,, bewerking Stec Groep (2013), exclusief overige huishoudens Tabel A4: corporatiedoelgroep (inkomen tot 34.000) regio totaal huurwoning koopwoning Kop van Noord-Holland 23.000 14.000 9.000 West-Friesland 36.000 22.000 14.000 Alkmaar 39.000 23.000 16.000 Zuid-Kennemerland/ Ijmond 66.000 48.000 18.000 Zaanstreek/Waterland 94.000 78.000 16.000 Totaal Regio NHN 258.000 185.000 73.000 Bron: Ministerie BZK, Citavista 2013 Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord 22

Woonvoorkeuren Tabel A5: woonvoorkeuren van doelgroepen naar segmenten op de woningmarkt segment categorie klein klein 35-54 klein 55-74 klein vanaf 75 gezinnen tot 35 jaar jaar jaar jaar totaal eigendom huur 75-80% 35-40% 30-45% 65-75% 90-95% 45-50% koop 20-25% 60-65% 55-70% 25-35% 5-10% 50-55% woningtype grondgebonden woning 55-80% 50-75% 70-90% 30-35% 10-20% 55-70% appartement met lift 5-10% 15-20% 10-15% 55-60% 80-85% 20-30% appartement zonder lift 15-35% 10-25% 0-15% 5-10% 0-5% 5-20% toegankelijkheid nultredenwoning 0-10% 10-15% 10-15% 50-60% 75-85% 20-30% niet-nultredenwoning 90-100% 85-90% 85-90% 40-50% 15-25% 70-80% oppervlakte tot 80 m 2 10-20% 10-25% 0-10% 5-10% 0-10% 5-15% 80 tot 100 m 2 20-25% 20-25% 5-15% 20-25% 5-15% 15-20% 100 tot 120 m 2 10-15% 5-10% 10-20% 10-15% 0-20% 10-15% vanaf 120 m 2 40-60% 45-65% 65-80% 50-60% 65-90% 50-70% koopprijzen tot 150.000 10-20% 10-20% 0-10% 5-10% 0-5% 5-15% 150.000 t/m 200.000 25-40% 20-35% 15-20% 20-25% 0-5% 20-25% 200.001 t/m 300.000 35-45% 25-35% 35-45% 30-40% 30-40% 35-40% 300.001 t/m 500.000 10-20% 20-30% 25-35% 25-35% 45-60% 20-30% vanaf 500.000 0-5% 0-10% 5-10% 5-10% 0-10% 0-10% huurprijzen tot 374 0-10% 10-15% 0-10% 0-10% 5-10% 5-10% 374-574 40-45% 45-50% 55-55% 35-50% 35-50% 45-50% 574-681 30-45% 15-25% 30-35% 25-30% 15-25% 25-30% vanaf 681 15-25% 15-25% 5-15% 20-25% 25-30% 15-20% Bron: WoON 2012, selectie: Nederland, de regio en gemeenten met 20.000 tot 100.000, bewerking Stec Groep (2013) Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord 23

Tabel A6: woonvoorkeuren van doelgroepen met voorkeur huur naar segmenten op de woningmarkt segment categorie klein tot 35 klein 35-54 klein 55-74 klein vanaf 75 gezinnen jaar jaar jaar jaar totaal eigendom huur 75-80% 35-40% 30-45% 65-75% 90-95% 45-50% woningtype grondgebonden woning 30-50% 35-65% 55-80% 20-25% 15-20% 35-45% appartement met lift 5-15% 20-25% 20-25% 65-70% 75-85% 35-45% appartement zonder lift 40-60% 15-40% 0-15% 5-10% 0-5% 10-25% toegankelijkheid nultredenwoning 0-10% 20-25% 10-20% 55-60% 80-85% 35-40% niet-nultredenwoning 90-100% 75-80% 80-90% 40-45% 15-20% 60-65% oppervlak tot 80 m 2 45-65% 20-50% 20-40% 25-45% 30-45% 30-45% 80 tot 100 m 2 15-20% 15-30% 20-25% 15-20% 10-10% 15-25% 100 tot 120 m 2 0-10% 0-10% 5-15% 0-5% 0-5% 0-10% vanaf 120 m 2 10-35% 20-50% 30-50% 40-50% 45-55% 30-45% huurprijzen tot 374 0-10% 10-15% 0-10% 0-10% 5-10% 5-10% 374-574 40-45% 45-50% 50-60% 35-50% 35-50% 45-50% 574-681 30-45% 15-25% 30-35% 25-30% 20-20% 25-30% vanaf 681 15-25% 15-25% 5-15% 20-25% 25-30% 15-20% Bron: WoON 2012, selectie: Nederland, de regio en gemeenten met 20.000 tot 100.000, bewerking Stec Groep (2013) Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord 24

Tabel A7: woonvoorkeuren van doelgroep corporaties met voorkeur huur naar segmenten op de woningmarkt segment categorie iah-inkomen < iah-inkomen 33 iah-inkomen 33.000 tot 43.000 >43.000 totaal eigendom huur 70-80% 40-50% 20-30% 45-50% woningtype grondgebonden woning 35-50% 35-50% 35-45% 35-45% appartement met lift 35-40% 40-45% 40-50% 35-45% appartement zonder lift 15-30% 5-25% 10-20% 10-25% toegankelijkheid nultredenwoning 35-40% 35-40% 30-40% 35-40% niet-nultredenwoning 60-65% 60-65% 60-70% 60-65% oppervlak tot 80 m 2 35-55% 25-45% 20-25% 30-45% 80 tot 100 m 2 15-20% 20-25% 20-30% 15-25% 100 tot 120 m 2 0-10% 0-5% 5-15% 0-10% vanaf 120 m 2 25-45% 30-50% 35-50% 30-45% huurprijzen tot 374 5-10% 0-5% 0-5% 5-10% 374-574 50-60% 40-50% 25-30% 45-50% 574-681 25-35% 25-35% 25-30% 25-30% vanaf 681 5-10% 20-30% 40-45% 15-20% Bron: WoON 2012, selectie: Nederland, de regio en gemeenten met 20.000 tot 100.000, bewerking Stec Groep (2013) Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord 25

Tabel A8: woonvoorkeuren van doelgroepen naar productmarktcombinaties op de huurwoningmarkt productmarktcombinatie matig-niet stedelijk voorkeur huur sterk en matig stedelijk voorkeur huur en doelgroep corporatie matig-niet sterk en matig stedelijk stedelijk grondgebonden tot 80 m 2 gbo tot 681 0-10% 0-10% 5-15% 5-15% grondgebonden tot 80 m 2 gbo vanaf 681 0-10% 0-10% 0-10% 0-10 grondgebonden 80 tot 120 m 2 gbo tot 681 0-10% 0-10% 5-15% 5-15% grondgebonden 80 tot 120 m 2 gbo vanaf 681 0-10% 10-20% 5-15% 5-15% grondgebonden vanaf 120 m 2 gbo tot 681 5-15% 5-15% 10-20% 10-20% grondgebonden vanaf 120 m 2 gbo vanaf 681 0-10% 30-40% 20-30% 10-20% appartementen met lift tot 80 m 2 gbo tot 681 0-10% 0-10% 0-10% 5-15% appartementen met lift tot 80 m 2 gbo vanaf 681 0-10% 0-10% 0-10% 0-10% appartementen met lift 80 tot 120 m 2 gbo tot 681 0-10% 0-10% 0-10% 0-10% appartementen met lift 80 tot 120 m 2 gbo vanaf 681 5-15% 0-10% 0-10% 0-10% appartementen met lift vanaf 120 m 2 gbo tot 681 5-15% 0-10% 5-15% 5-15% appartementen met lift vanaf 120 m 2 gbo vanaf 681 40-50% 0-10% 0-10% 0-10% productmarktcombinatie appartementen zonder lift tot 80 m 2 gbo tot 681 0-10% 0-10% 0-10% 0-10% appartementen zonder lift tot 80 m 2 gbo vanaf 681 0-10% 0-10% 0-10% 0-10% appartementen zonder lift 80 tot 120 m 2 gbo tot 681 0-10% 0-10% 5-15% 5-15% appartementen zonder lift 80 tot 120 m 2 gbo vanaf 681 0-10% 0-10% 0-10% 0-10% appartementen zonder lift vanaf 120 m 2 gbo tot 681 0-10% 0-10% 0-10% 0-10% appartementen zonder lift vanaf 120 m 2 gbo vanaf 681 0-10% 0-10% 0-10% 0-10% Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord 26

Woningvoorraad Tabel A9: verdeling woningvoorraad Noord-Holland Noord segment categorie koopwoningen huurwoningen alle woningen Alle woningen 362.500 211.000 574.000 woningtype grondgebonden 319.000 117.500 436.500 appartementen met lift 25.000 49.000 74.000 appartementen zonder lift (ook 18.500 44.500 63.500 boven-benedenwoningen) toegankelijkheid nultredenwoningen 129.000 49.000 178.000 niet-nultreden woningen 233.500 162.000 396.000 huurprijs Tot 374-40.000 - Tussen 374 574-132.500 - Tussen 574 en 681-22.000 - Vanaf 681-16.500 - koopprijs tot 150.000 66.000 116.500 182.500 150.000 t/m 200.000 53.000 46.000 99.000 200.001 t/m 300.000 59.500 22.000 81.500 300.001 t/m 500.000 184.000 26.000 210.000 vanaf 500.000 15.000 55.000 - oppervlak tot 80 m 2 66.000 116.500 182.500 80 tot 100 m 2 53.000 46.000 99.000 100 tot 120 m 2 59.500 22.000 81.500 vanaf 120 m 2 184.000 26.000 210.000 Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord 27

Nieuwbouw- en sloopplannen Tabel A10: saldo harde nieuwbouw- en sloopplannen corporaties segment categorie West- Zaanstreek/ Totaal Friesland Waterland alle woningen huurwoningen 1792 256 342 258 733 203 woningtype grondgebonden 429 119 165 92 53 258 appartementen met lift 675 93 24 84 474 0 appartementen zonder lift 157 44 10 22 81 168 toegankelijkheid nultredenwoningen 819 152 150 106 411 258 niet-nultredenwoningen 347 104 45 92 106 0 huurprijs Tot 374-76 -84 0 0 8 0 Tussen 374 574 69 26 7 0 36 0 Tussen 574 en 681 1254 314 185 198 557 461 Vanaf 681 39 0 7 0 32 0 woninggrootte tot 80 m 2 260-24 7 78 199 0 80 tot 100 m 2 744 279 31 52 382 461 100 tot 120 m 2 225 1 129 68 27 0 vanaf 120 m 2 123 0 123 0 0 0 Noord- Kennemerland Zuid- Kennemerland/ijmond Kop van Noord- Holland Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord 28

Economie Tabel A11: economische kerncijfers Noord-Holland Noord kenmerk Noord-Holland Noord gemiddeld besteedbaar huishoudinkomen 2009 15.500 potentiële beroepsbevolking (15-65 jarigen) 2012 1.687.900 potentiële beroepsbevolking (15-65 jarigen) 2030 1.605.100 % inwoners met uitkering 113.730 % inwoners met WW-uitkering 20.470 banen in 60 minuten per OV 150.00-300.000 banen in 60 minuten per auto 100.000-150.000 Bron: CBS Statline, www.bereikbaarheidskaart.nl, bewerking Stec Groep (2012). Figuur A1: marktruimtemodel Noord-Holland Noord huurmarkt koopmarkt < 1.130 890-1130 780-890 750-780 710-750 660-710 540-660 450-540 350-450 < 350 > 667000 496000-667000 380000-496000 304000-380000 270000-304000 231000-270000 184000-231000 151000-184000 107000-151000 < 107.000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 opbouw woningvoorraad potentiële vraag naar huurwoningen potentiële vraag naar koopwoningen Bron: Stec Groep 2013 op basis van cijfers CBS (2012) en WoON 2012. Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord 29

Uitleg marktruimtemodel In het marktruimtemodel is het woningaanbod ingedeeld naar prijssegmenten (de blauwe blokken), afgezet tegen de potentiële vraag (groene en oranje staven). De potentiële vraag is gebaseerd op de omvang van de inkomensgroepen in Noord-Holland Noord (bron: CBS). De groene staven geven het aantal huishoudens per inkomensgroep weer dat de voorkeur heeft voor een huurwoning. De oranje staven geven het aantal huishoudens per inkomensgroep weer dat de voorkeur heeft voor een koopwoning. De verdeling huur of koop is gebaseerd op de voorkeuren uit het WoON2012-onderzoek (WoON 2012). De verdeling over de inkomensgroepen vormt het uitgangspunt voor de maximale leencapaciteit of maximale uitgave voor de kale huur voor huishoudens. De maximale leencapaciteit in de koopmarkt gaat uit van de leencapaciteit op basis van het besteedbaar jaarinkomen * correctiefactor (bron: NVB) en de gemiddelde overwaarde (bron: CBS). De maximale uitgave voor de kale huur is per inkomensgroep bepaald door het toepassen van de huurquote (bron: VROM). Het marktruimtemodel houdt geen rekening met het effect van de huurtoeslag en het fenomeen scheefwonen. Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord 30

BIJLAGE B TEKORTEN EN OVERSCHOTTEN NOORD-HOLLAND NOORD In deze bijlage confronteren we vraag naar en aanbod van verschillende woningmarktsegmenten voor de regio Noord-Holland Noord. Tabel B1: confrontatie vraag en aanbod Noord-Holland-Noord segment eigendom categorie verdeling huur in regio aantal % vraag huur totaal vraag huur corporatiedoel groep saldo vraag/aanbod toekomstige vraag huur 211.000 36% 45-50% 70-80% tekort koop 362.000 64% 50-55% 20-30% overschot woningtype grondgebonden 117.500 55% 35-45% 35-50% overschot appartement met lift 49.000 23% 35-45% 35-40% tekort appartement zonder lift 44.500 22% 10-25% 15-30% evenwicht toegankelijkheid nultreden 49.000 23% 35-40% 35-40% tekort niet nultreden 162.000 77% 60-65% 60-65% overschot woninggrootte tot 80 116.700 55% 30-45% 35-55% overschot 80-100 46.100 22% 15-25% 15-20% evenwicht 100-120 22.100 11% 0-10% 0-10% evenwicht vanaf 120 26.100 12% 30-45% 25-45% tekort prijsklasse tot 374 14.800 7% 5-10% 5-10% evenwicht 374-574 154.100 73% 45-50% 50-60% overschot 574-681 25.200 12% 25-30% 25-35% tekort vanaf 681 16.900 8% 15-20% 5-10% tekort Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord 31

Tabel B2: confrontatie vraag en aanbod Noord-Holland-Noord naar productmarktcombinatie verdeling regio vraag matig-niet vraag sterkmatig saldo vraag/aanbod productmarktcombinatie aantal % grondgebonden tot 80 m 2 gbo tot 681 15.100 19% 0-10% 0-10% overschot grondgebonden tot 80 m 2 gbo vanaf 681 250 1% 0-10% 0-10% evenwicht grondgebonden 80 tot 120 m 2 gbo tot 681 26.200 60% 0-10% 0-10% overschot grondgebonden 80 tot 120 m 2 gbo vanaf 681 650 1% 0-10% 10-20% licht tekort grondgebonden vanaf 120 m 2 gbo tot 681 1.040 2% 5-15% 5-15% licht tekort grondgebonden vanaf 120 m 2 gbo vanaf 681 140 0% 0-10% 30-40% tekort appartementen met lift tot 80 m 2 gbo tot 681 10.900 14% 0-10% 0-10% overschot appartementen met lift tot 80 m 2 gbo vanaf 681 380 1% 0-10% 0-10% licht tekort appartementen met lift 80 tot 120 m 2 gbo tot 681 4.100 9% 0-10% 0-10% evenwicht appartementen met lift 80 tot 120 m 2 gbo vanaf 681 450 1% 5-15% 0-10% licht tekort appartementen met lift vanaf 120 m 2 gbo tot 681 90 0% 5-15% 0-10% licht tekort appartementen met lift vanaf 120 m 2 gbo vanaf 681 100 0% 0-10% 40-50% tekort appartementen zonder lift tot 80 m 2 gbo tot 681 15.700 20% 0-10% 0-10% overschot appartementen zonder lift tot 80 m 2 gbo vanaf 681 50 0% 0-10% 0-10% licht tekort appartementen zonder lift 80 tot 120 m 2 gbo tot 681 2.100 5% 0-10% 0-10% evenwicht appartementen zonder lift 80 tot 120 m 2 gbo vanaf 681 80 0% 0-10% 0-10% evenwicht appartementen zonder lift vanaf 120 m 2 gbo tot 681 140 0% 0-10% 0-10% evenwicht appartementen zonder lift vanaf 120 m 2 gbo vanaf 681 10 0% 0-10% 0-10% evenwicht Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord 32

BIJLAGE C OVERSCHOTTEN EN TEKORTEN PER REGIO In dit hoofdstuk vindt u de overschotten en tekorten voor een aantal belangrijke woningmarktsegmenten voor elke subregio. Tabel C1: tekorten en overschotten in de Kop van Noord-Holland segment eigendom categorie verdeling huur in regio aantal % vraag huur totaal vraag huur corporatiedoel groep saldo vraag/aanbod toekomstige vraag huur 22.400 36% 40-50% 45-50% tekort koop 39.000 64% 50-60% 50-55% overschot woningtype grondgebonden 16.800 75% 60-70% 35-50% klein overschot appartement met lift 3.600 16% 15-25% 35-40% evenwicht appartement zonder lift 2.000 9% 10-20% 15-30% klein tekort toegankelijkheid nultreden 4.200 19% 35-40% 35-40% tekort niet nultreden 18.200 81% 60-65% 60-65% overschot woninggrootte tot 80 12.000 54% 30-45% 35-55% evenwicht 80-100 4.700 21% 15-25% 15-20% evenwicht 100-120 3.000 13% 0-10% 0-10% klein overschot vanaf 120 2.700 12% 30-45% 25-45% tekort prijsklasse tot 374 4.900 22% 5-10% 5-10% overschot 374-574 14.500 65% 81% 65-75% overschot 574-681 2.000 9% 11% 15-20% tekort vanaf 681 1.000 4% 8% 10-15% tekort Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord 33

Tabel C2: tekorten en overschotten in de regio Alkmaar segment eigendom categorie verdeling huur in regio aantal % vraag huur totaal vraag huur corporatiedoel groep saldo vraag/aanbod toekomstige vraag huur 35.200 30% 40-50% 45-50% tekort koop 82.500 70% 50-60% 50-55% overschot woningtype grondgebonden 20.400 58% 60-70% 35-50% tekort appartement met lift 8.600 24% 15-25% 35-40% evenwicht appartement zonder lift 6.400 18% 10-20% 15-30% evenwicht toegankelijkheid nultreden 8.836 25% 35-40% 35-40% tekort niet nultreden 26.364 75% 60-65% 60-65% overschot woninggrootte tot 80 19.700 56% 30-45% 35-55% klein overschot 80-100 8.400 24% 15-25% 15-20% klein overschot 100-120 2.400 7% 0-10% 0-10% evenwicht vanaf 120 4.750 13% 30-45% 25-45% tekort prijsklasse tot 374 6.000 17% 5-10% 5-10% overschot 374-574 22.500 64% 45-50% 45-50% overschot 574-681 3.500 10% 25-30% 25-30% tekort vanaf 681 3.000 9% 15-20% 15-20% tekort Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord 34

Tabel C3: tekorten en overschotten in de regio West-Friesland segment eigendom categorie verdeling huur in regio aantal % vraag huur totaal vraag huur corporatiedoel groep saldo vraag/aanbod toekomstige vraag huur 26.000 30% 40-50% 45-50% tekort koop 60.000 70% 50-60% 50-55% overschot woningtype grondgebonden 18.400 71% 60-70% 35-50% klein overschot appartement met lift 4.200 16% 15-25% 35-40% evenwicht appartement zonder lift 3.400 13% 10-20% 15-30% evenwicht toegankelijkheid nultreden 5.500 21% 35-40% 35-40% tekort niet nultreden 20.500 79% 60-65% 60-65% overschot woninggrootte tot 80 14.600 56% 30-45% 35-55% klein overschot 80-100 6.000 23% 15-25% 15-20% klein overschot 100-120 1.300 5% 0-10% 0-10% evenwicht vanaf 120 4.100 16% 30-45% 25-45% tekort prijsklasse tot 374 3.900 15% 5-10% 5-10% overschot 374-574 18.200 70% 65-75% 55-65% overschot 574-681 2.300 9% 15-20% 25-30% tekort vanaf 681 1.600 6% 10-15% 5-10% tekort Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord 35