Embargo tot vrijdag 6 maart 2015 Onderwerp Beslissen op verzoeken tegemoetkoming planschade eigenaren/ bewoners de Meeuwse Acker 12-33, 12-35, 12-37 en 12-43 Programma Stedelijke ontwikkeling BW-nummer Portefeuillehouder B. Velthuis Samenvatting In 2014 dienden de eigenaren/bewoners van de Meeuwse Acker 12-33, 12-35, 12-37 en 12-43 een aanvraag in om een tegemoetkoming in planschade in verband met de waardevermindering van hun woningen. Dit als gevolg van het bestemmingsplan Nijmegen-Lindenholt dat de bouw van woningen en een school mogelijk maakt in de nabijheid van de woningen van aanvragers. Adviesbureau SAOZ adviseert in alle gevallen tot het toekennen van een tegemoetkoming. Het onderzoek is op deugdelijke wijze tot stand gekomen. Er is geen reden om van het advies af te wijken. Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr. SO10, Trudy Kaal, 2975 Datum ambtelijk voorstel 19 februari 2015 Registratienummer 15.0001862 Ter besluitvorming door het college 1. De adviezen van de SAOZ van februari 2015 over te nemen. 2. Aan de eigenaren/bewoners van de Meeuwse Acker 12-33 toe te kennen een tegemoetkoming in planschade van 3.840,-. 3. Aan de eigenaresse/bewoonster van de Meeuwse Acker 12-35 toe te kennen een tegemoetkoming in planschade van 3.000,-. 4. Aan de eigenaren/bewoners van de Meeuwse Acker 12-37 toe te kennen een tegemoetkoming in planschade van 2.840,- 5. Aan de eigenaren/bewoners van de Meeuwse Acker 12-43 toe te kennen een tegemoetkoming in planschade van 3.500,- 6. Over voornoemde bedragen te vergoeden de wettelijke rente vanaf moment van indienen van de aanvraag tot de dag van uitbetalen (variërend van ± 70,- tot 95,-). 7. Aan alle betrokkenen het recht van 300,- terug te betalen. 8. Aanvragers middels bijgaande brieven over de besluiten te informeren. Steller Trudy Kaal Paraaf akkoord Datum Alleen ter besluitvorming door het College Besluit B&W d.d. 3 maart 2015 Conform advies Aanhouden Anders, nl. nummer: 3.14 Bestuursagenda Paraaf akkoord Datum Portefeuillehouder
1 Probleemstelling De volgende verzoeken om een tegemoetkoming in planschade zijn ontvangen: - d.d. 13-05-2014 van de heer D.J.A. de Bruijn en mevrouw N.P.J. de Bruijn-van Rijswijk, wegens waardevermindering van hun woning de Meeuwse Acker 12-33. Gevraagde tegemoetkoming 25.000,- - d.d. 3-06-2014 van wijlen de heer M.J.J. Janssen en mevrouw M.J.A. Janssen- Peters, wegens waardevermindering van hun woning de Meeuwse Acker 12-35. Gevraagde tegemoetkoming 15.000,- - d.d. 15-04-2014 van mevrouw A.M.G. Visser Ten Westeneind en de heer G.M. Ten Westeneind Visser, wegens waardevermindering van hun woning de Meeuwse Acker 12-37. Gevraagde tegemoetkoming 20.000,- - d.d. 22-04-2014 van de heer A. te Wierike en mevrouw L.J. te Wierike-van Sas, wegens waardevermindering van hun woning de Meeuwse Acker 12-43. Gevraagde tegemoetkoming tussen 10.000,- en 20.000,- Op 26 juli 2012 is het bestemmingsplan Nijmegen-Lindenholt in werking getreden. Dit plan maakt het mogelijk om in de nabijheid van de woningen van aanvragers, woningen en een school te realiseren. Kort samengevat, stellen aanvragers dat de nieuwbouw van de school en de woningen leidt tot overlast en een vermindering van het woongenot door een beperking van het uitzicht en de privacy. 2 Juridische aspecten De aanvragen zijn getoetst aan artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening. Verder is van toepassing de Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade gemeente Nijmegen 2011. De aanvragen voldoen aan de voorwaarden om in behandeling te kunnen nemen. Eén van de voorwaarden is dat de aanvraag wordt ingediend binnen 5 jaar nadat het schadeveroorzakende besluit onherroepelijk is geworden. Het bestemmingsplan Nijmegen-Lindenholt is onherroepelijk geworden op 12 december 2012. Verder is door alle aanvragers het recht ad 300,- betaald om de aanvraag in behandeling te kunnen nemen. Dit bedrag moet worden terugbetaald als op een aanvraag geheel of ten dele positief wordt beslist. Als op voorhand duidelijk is dat er geen sprake is van planschade, kan het verzoek zonder nader advies afgewezen worden. In alle overige gevallen dient aan een extern en onafhankelijk adviseur advies gevraagd te worden. In de onderhavige situatie is de SAOZ (Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken) om advies gevraagd. SAOZ heeft de aanvraag vervolgens beoordeeld op basis van hetgeen is bepaald in onze procedureverordening. In het kader van de nieuwbouw van de woningen en de school zijn geen planschadeovereenkomsten gesloten zodat er geen belanghebbende in de zin van artikel 6.4a Wro hoefde te worden betrokken in het adviseringsproces. Artikel 6.2 Wro bepaalt dat in ieder geval een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak voor rekening van de aanvrager blijft (het zogenaamde normaal maatschappelijk risico).
2 3 Doelstelling Het nemen van een besluit over de verzoeken om een tegemoetkoming in planschade. 4 Argumenten De SAOZ heeft in februari 2015 de definitieve adviezen uitgebracht. Deze zijn bij dit voorstel gevoegd. In de adviezen wordt onder andere ingegaan op de veronderstelde schade, het mogelijk anderszins verzekerd zijn en de planvergelijking tussen het oude en het nieuwe bestemmingsplan (bestemmingsplan Nijmegen-Lindenholt versus bestemmingsplan Lindenholt West Sportpark). Na de planvergelijking komt de SAOZ, kort samengevat, tot de volgende conclusies. In planologisch opzicht is er geen sprake van een beperking van het uitzicht. Het karakter van de omgeving verandert duidelijk, wat als enigszins nadelig voor de situeringswaarde van de woningen moet worden aangemerkt. Qua lichttoetreding is er geen sprake van een verslechtering maar de privacy verslechtert in de nieuwe situatie wel duidelijk. De verandering van aard en gebruik van gronden en bebouwing verandert van piekgewijze hinder naar permanente hinder en moet daarom als nadeliger worden beschouwd. Het geheel overziende komt de SAOZ tot de conclusie dat er sprake is van waardevermindering van de woningen. de Meeuwse Acker 12-33 - taxatie per peildatum (datum inwerking nieuwe plan) 208.000,- - taxatie op basis van het nieuwe planologische regime 200.000,- - waardedaling object 8.000,- de Meeuwse Acker 12-35 - taxatie per peildatum (datum inwerking nieuwe plan) 150.000,- - taxatie op basis van het nieuwe planologische regime 144.000,- - waardedaling object 6.000,- de Meeuwse Acker 12-37 - taxatie per peildatum (datum inwerking nieuwe plan) 158.000,- - taxatie op basis van het nieuwe planologische regime 152.000,- - waardedaling object 6.000,- de Meeuwse Acker 12-43 - taxatie per peildatum (datum inwerking nieuwe plan) 175.000,- - taxatie op basis van het nieuwe planologische regime 168.000,- - waardedaling object 7.000,- De door de SAOZ genoemde waardedalingen van de woningen, wijken af van wat aanvragers als waardedaling aanvoeren. De reden hiervoor is met name gelegen in de omstandigheid dat zij bij hun inschatting niet zijn uitgegaan van de in acht te nemen maximale mogelijkheden van de oude planologische situatie. In alle gevallen is voorts niet gebleken dat de geleden schade anderszins is verzekerd. De SAOZ concludeert verder dat er geen aanleiding is om af te wijken van het normaal maatschappelijk risico van twee procent. de Meeuwse Acker 12-33
3 - voor vergoeding komt niet in aanmerking 4.160,- (2% van 208.000,-) zodat een tegemoetkoming in planschade resteert van 3.840,-. de Meeuwse Acker 12-35 - voor vergoeding komt niet in aanmerking 3.000,- (2% van 150.000,-) zodat een tegemoetkoming in planschade resteert van 3.000,-. de Meeuwse Acker 12-37 - voor vergoeding komt niet in aanmerking 3.160,- (2% van 158.000,-) zodat een tegemoetkoming in planschade resteert van 2.840,-. de Meeuwse Acker 12-43 - voor vergoeding komt niet in aanmerking 3.500,- (2% van 175.000,-) zodat een tegemoetkoming in planschade resteert van 3.500,-. Ten tijde van de aankoop van de woningen door aanvragers, waren de thans aan de orde zijnde ruimtelijke ontwikkelingen niet voorzienbaar. 5 Klimaat De klimaatparagraaf is niet van toepassing op dit voorstel. 6 Financiën De uit te keren tegemoetkomingen bedragen respectievelijk 3.840,-, 3.000,-, 2.840,- en 3.500,- (totaal 13.180,-). Deze bedragen moeten worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van de aanvragen en de dag van uitbetaling (variërend van ± 70,- tot 95,-). Tot slot rest in alle gevallen de terugbetaling van het recht van 300,- Omdat er geen planschadeovereenkomsten zijn gesloten, kunnen de uit te keren vergoedingen niet worden verhaald op een derde belanghebbende. De uit te betalen bedragen komen ten laste van de post onvoorzien aangezien het vaststellen van een jaarlijks budget voor planschadevergoeding vrijwel onmogelijk is. 7 Participatie en Communicatie De aanvragers worden in kennis gesteld van de beslissingen conform bijgevoegde brieven. Hierbij worden de definitieve planschadeadviezen van de SAOZ gevoegd. Dit besluit dient pas enkele dagen na besluitdatum openbaar te worden gemaakt gelet op artikel 10 lid 2 onder f van de Wet openbaarheid van bestuur (het belang van geadresseerde om als eerste kennis te kunnen nemen van het besluit). 8 Uitvoering en evaluatie Het besluit is vatbaar voor bezwaar en beroep 9 Risico Er zijn geen risico s aan dit voorstel verbonden. Bijlagen(n): - brief aan de heer D.J.A. de Bruijn en mevrouw N.P.J. de Bruijn-van Rijswijk - brief aan mevrouw M.J.A. Janssen-Peters
4 - brief aan mevrouw A.M.G. Visser Ten Westeneind en de heer G.M. Ten Westeneind Visser - brief aan de heer A. te Wierike en mevrouw L.J. te Wierike-van Sas Ter inzage: - aanvragen - definitieve adviezen SAOZ