ANALYSE WONINGMARKT NEDERLAND 2008

ANALYSE WONINGMARKT NEDERLAND 2008 Maart 2009 Woonplein Limburg BV Postbus 2555 6401 DB Heerlen T 045 40 40 250 F 045 40 40 252 E info@woonpleinlimburg.nl

2 VOORWOORD Evenals voorgaande jaren presenteert Woningmarktcijfers.nl een verkorte analyse met betrekking tot de woningmarkt in Nederland. Wij hebben getracht de ontwikkelingen op de koopwoningmarkt kernachtig in beeld te brengen. Door deze analyse hopen wij een bijdrage te leveren aan een transparante woningmarkt en inzichten te verruimen, hetgeen leidt tot een betere discussie en besluitvorming met betrekking tot toekomstige ontwikkelingen. De meeste grafieken zijn ontleend aan de door ons verwerkte data, die worden ingekocht bij het Kadaster. Op onze website www.woningmarktcijfers.nl zijn meer grafieken en tabellen, tot op gemeenteniveau, te vinden. Uiteraard zijn wij gaarne bereid u verder te informeren. Heerlen, maart 2009. Woningmarktcijfers.nl L.P.M. van de Pas Over Woningmarktcijfers.nl Deze website maakt vanaf voorjaar 2006 de Nederlandse woningmarkt transparant. Van elke gemeente (en/of provincie) zijn grafieken en tabellen te bestellen met gemiddelde koopprijzen, aantal transacties, evenals een verdeling naar woningtypen en prijssegmenten. Dit alles op basis van de data van het Kadaster. De website werd door de onroerend goed sector met veel enthousiasme ontvangen. Analyses en publicaties halen regelmatig de landelijke pers. Daarnaast levert Woningmarktcijfers rapportages op maat aan gemeenten, corporaties en ontwikkelaars. Woningmarktcijfers.nl is een product van Woonplein Limburg BV. Gegevens uit deze uitgave zijn bestemd voor eigen gebruik. Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag op welke wijze dan ook worden vermenigvuldigd, aangepast, openbaar gemaakt en/of doorgegeven, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Woningmarktcijfers.nl.

3 INHOUDSOPGAVE Voorwoord... 2 Inhoudsopgave... 3 Ontwikkeling koopprijzen... 4 Provinciale verschillen... 5 transacties per provincie... 7 Ontwikkeling woonlasten... 8 Verhouding vraag en aanbod... 9 Ontwikkeling per maand... 10 Prijsontwikkeling naar woningtype... 11 Marktaandeel per woningtype... 12 Gedwongen verkopen... 12 Transacties naar eigenwoningbezit... 13 Regionale woningmarkten... 13 Tabel prijsontwikkeling regio's Nederland..14 Woningmarktfactoren... 15

4 ONTWIKKELING KOOPPRIJZEN De prijs die gemiddeld voor een koopwoning moest worden betaald bereikte met 254.900 in 2008 een nieuw record. De stijging bedraagt 2,7% ten opzichte van de gemiddelde prijs van 248.300 over 2007. Dit is om meerdere redenen een opmerkelijk resultaat te noemen. Niet alleen hield de kredietcrisis de Nederlandse economie, inclusief de woningmarkt, in haar greep, ook betaalden kopers in 2008 gemiddeld 1% meer hypotheekrente en steeg het aandeel appartementen (het goedkoopste woningtype) tot 30%. In de onderstaande grafiek is de ontwikkeling van de prijzen sinds 1993 weergegeven. Het betreft hier de gemiddelde koopsom van alle verkochte woningen in Nederland. In 1993 werd nog een bedrag van 81.000 neergelegd voor een koopwoning. De stijging bedraagt bijna 215% over een periode van 15 jaar. Naast aspecten als inflatie en de vraag en aanbodverhoudingen, speelt de kwaliteitsverbetering eveneens een rol. 300.000 GEMIDDELDE KOOPPRIJZEN NEDERLAND 1993 2008 250.000 200.000 150.000 100.000 Grafiek 1 50.000 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Nederland Grafiek 2 geeft de procentuele stijging per jaar weer. Over 2008 kwam deze stijging uit op 2,7%, tegenover 5,3% in 2007. Het jaar 2000 is te typeren als het absolute topjaar met een stijging van maar liefst 18,8%. 20% PRIJSSTIJGING PER JAAR IN PROCENTEN NEDERLAND 1994 2008 16% 12% 8% 4% 0% Grafiek 2

5 PROVINCIALE VERSCHILLEN Grafiek 3 laat het prijsniveau per provincie te zien. Utrecht is de duurste provincie met een gemiddelde koopprijs van 301.100. Ook dit gegeven is een unicum in de Nederlandse woningmarkt. Het is voor het eerst dat een provinciaal gemiddelde door de grens van 300.000 breekt. De laagste gemiddelde koopprijs wordt betaald in de provincie Groningen, te weten een bedrag van 188.100. Daardoor komt het prijsverschil tussen de duurste en goedkoopste provincie uit op 113.000. Op gemeentelijke niveau is Blaricum de duurste woongemeente. Daar betaalden kopers in 2008, ondanks een prijsdaling, gemiddeld 765.000 voor een woning. Reiderland in Groningen is met gemiddeld 142.600 de goedkoopste gemeente van Nederland. 310.000 GEMIDDELDE KOOPPRIJZEN PER PROVINCIE 2008 290.000 270.000 250.000 230.000 210.000 190.000 170.000 150.000 Grafiek 3 Zoals reeds aangegeven, bedraagt de gemiddelde prijsstijging 2,7% over 2008. Per provincie varieert de stijging echter aanzienlijk. Utrecht laat met 3,6% de grootste stijging zien. Alleen de provincie Drenthe moest een geringe prijsdaling van 0,3% incasseren. Interessant is verder de ontwikkeling op de langere termijn. 4 4,0% STIJGING GEMIDDELDE KOOPSOM PER PROVINCIE 2007 2008 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% 1,0% Grafiek 4

6 Van 2003 tot en met 2008 steeg de gemiddelde koopprijs in Nederland met 24%, waarbij opvalt dat juist enkele goedkopere provincies (Groningen en Friesland) bovengemiddeld stijgen. Flevoland en Limburg maken daarentegen een geringe prijsstijging mee. Vooral economische factoren moeten als oorzaak worden gezien voor de relatief lage prijsstijging. In Limburg zullen demografische ontwikkelingen zoals een afname van de bevolking en vergrijzing mede van invloed zijn. 4 35% STIJGING GEMIDDELDE KOOPSOM PER PROVINCIE 2003 2008 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Grafiek 5

7 TRANSACTIES PER PROVINCIE Het aantal woningtransacties daalde met bijna 10% tot 183.000 stuks. In 2007 nam het aantal transacties ook al met 3,5% af. Met 209.800 transacties blijft 2006 vooralsnog het topjaar. Voor een lager transactieniveau moeten we terug gaan tot het jaar 1996. Sindsdien is de koopwoningvoorraad alleen maar toegenomen. De kredietcrisis ging gepaard met een afnemend consumentenvertrouwen. Bovendien wachten kopers terecht met kopen totdat de eigen woning werd verkocht. Al met al zorgden deze feiten voor een toenemend aanbod, oplopende verkooptijden, kortom een stroperige markt. De daling van het aantal transacties zorgde op haar beurt in de dienstverlenende sector voor een bestedingsuitval van meer dan één miljard euro. 50.000 TRANSACTIES PER PROVINCIE IN 2008 40.000 30.000 20.000 10.000 0 Grafiek 6 VERDELING NAAR KOOPSOMKLASSE Met behulp van de beschikbare data kunnen prijsdoorsneden worden gemaakt. De onderstaande grafiek geeft het aantal verkochte woningen weer met een koopsom tot 158.000 resp. tot 236.600. De laagste grens zegt iets over het aantal goedkope woningen en komt overeen met de grens die veelal voor de koopsubsidie en startersleningen wordt gehanteerd. De bovengrens van 236.600 komt overeen met de huidige NHG norm welke een financiering tot maximaal 265.000 (incl. kosten koper) toestaat. Hierdoor kan inzicht worden verkregen in de betaalbaarheid van koopwoningen. Globaal kan 22% van alle verkochte woningen als goedkoop worden aangemerkt. 60% van alle koopwoningen valt binnen de NHG grens. De verschillen per provincie naar prijsniveau zijn evident. 4 100% TRANSACTIES < 236.600 IN 2008 80% 60% 40% 20% 0% Woningen < 236.600 Woningen < 158.000 Grafiek 7

8 ONTWIKKELING WOONLASTEN Grafiek 8 laat de ontwikkeling van de woonlasten zien door de gemiddelde koopsom te koppelen aan de hypotheekrente van het desbetreffende jaar. Na aftrek van belastingvoordeel ontstaat de netto woonlast voor de huizenkoper. Vanaf 2000 blijft deze last redelijk stabiel. Een lagere hypotheekrente bood de gelegenheid voor een prijsstijging van woningen, dit ondanks een minder gunstige economische periode. De woonlast van een huurder is gebaseerd op een gemiddelde huurverhoging van 3% per jaar. Een steeds belangrijker deel van de woonlasten (zowel voor kopers als huurders) wordt gevormd door energielasten, gemeentelijke belastingen en overige heffingen. Na een gunstige woonlastenontwikkeling in de periode 2003 2005, valt na 2006 een sterke stijging van de woonlasten, dus een afnemende betaalbaarheid waar te nemen. De betaalbaarheid van woningen zal in de toekomst extra onder druk komen te staan door verdergaande individualisering en toename van het aantal eenpersoons huishoudens. De stijging van het gemiddeld inkomen per huishouden vlakt daardoor af. WOONLASTENONTWIKKELING KOPEN & HUREN IN NEDERLAND Woningmarktcijfers.nl Gem. woningprijs + 48,2% Woonlast kopen + 34,3% Woonlast huren + 26,7% Rente % 5j. vast 9,9% Grafiek 8 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Gem. woningprijs Woonlast kopen Woonlast huren Rente % 5 j. vast

9 VERHOUDING VRAAG EN AANBOD Nu de transacties uitvoerig in beeld zijn gebracht, is het tijd om even stil te staan bij de ontwikkeling van het woningaanbod. De afgelopen jaren worden gekenmerkt door een oplopend woningaanbod en dito verkooptijden in de koopsector. Om de (ont)spanning in de woningmarkt te kunnen meten heeft Woningmarktcijfers.nl de zogenaamde theoretische verkooptijd (TVT) ontwikkeld. Er wordt nu niet langer gekeken hoe lang de verkochte woningen te koop hebben gestaan. Met deze methode worden te koop staande woningen naar regio, woningtype en prijsniveau afgezet tegen de meest recente/verwachte transacties. In de grafiek is de TVT verhouding per 1 januari 2009 per prijssegment te zien. Wanneer het aanbod qua aantal gelijk is aan het aantal transacties per jaar duurt het in principe 12 maanden om een woning te verkopen. Indien het aanbod lager is dan het aantal transacties, is sprake van een verkooptijd korter dan een jaar. Andersom geldt dat bij een hoger aanbod de verkooptijd langer is dan een jaar. In januari 2009 bedraagt de gemiddelde TVT in Nederland iets meer dan 10 maanden. Per prijsniveau zijn grote verschillen waarneembaar. Over het algemeen neemt de gemiddelde verkooptijd toe naarmate de prijs stijgt. Op provinciaal niveau is er een duidelijke relatie waarneembaar tussen de TVT en de gemiddelde prijs en de prijsontwikkeling. 45% AANBOD / TRANSACTIES 01 01 2009 PER PRIJSKLASSE 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Grafiek 9 0 100.000 100.000 200.000 200.000 300.000 300.000 400.000 400.000 500.000 500.000 750.000 750.000 of meer Aanbod % Transacties %

10 ONTWIKKELING PER MAAND In onderstaande grafieken wordt het aantal transacties op maandbasis weergegeven gevolgd door de prijsontwikkelingen. Deze grafieken vormen de basis voor de maandberichten van het Kadaster, welke veelvuldig in de media worden gepubliceerd. Op maandbasis vinden enorme schommelingen plaats, zowel wat betreft aantal als gemiddelde prijs. Deze schommelingen maken duidelijk dat een analyse en berichtgeving op maandbasis op geen enkele manier iets nuttigs toevoegt. Daarom kiest Woningmarktcijfers.nl voor samengestelde maandreeksen en analyses op kwartaalbasis. We realiseren ons daarbij dat zelfs op kwartaalbasis de nodige schommelingen zijn waar te nemen. 30.000 TRANSACTIES NEDERLAND PER MAAND 2005 2008 25.000 20.000 15.000 10.000 2005 2006 2007 2008 5.000 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Grafiek 10 300.000 PRIJSONTWIKKELING NEDERLAND PER MAAND 2005 2008 280.000 260.000 2005 240.000 2006 2007 220.000 200.000 180.000 160.000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Grafiek 11 2008

11 PRIJSONTWIKKELING NAAR WONINGTYPE Voor appartementen werd in 2008 gemiddeld 195.100 betaald, 5% meer dan in 2007. De prijs van 2 kap woningen ging met 4,1% omhoog naar 294.700, terwijl de overige typen in de buurt van de totale gemiddelde stijging van 2,7% bleven steken. Vrijstaande woningen kostten gemiddeld 424.600, hoekwoningen 248.300 en tussenwoningen 235.000. Het totaalgemiddelde komt hiermee op 254.900. In grafiek 13 kunt u de prijsontwikkeling per woningtype eveneens op langere termijn vinden. De stijging voor de periode 2003 2008 komt uit op een gemiddeld percentage van 24,5%. Per woningtype treft men geen al te grote verschillen aan. Vrijstaande woningen stegen in deze periode het meest, namelijk 28,4% gevolgd door appartementen (27,1%) en 2 onder kap woningen (26,8%). Tussenwoningen en hoekwoningen stegen met 22%. 450.000 GEMIDDELDE KOOPPRIJS 2008 PER WONINGTYPE 424.600 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 30,0% 27,0% 24,0% 21,0% 18,0% 15,0% 294.700 248.300 254.900 235.000 195.100 STIJGING GEMIDDELDE KOOPSOM PER WONINGTYPE 2003 2008 28,4% 27,0% 26,8% 24,4% 22,2% 22,0% Grafiek 13 Grafiek 12

12 MARKTAANDEEL PER WONINGTYPE In diagram 1 is te zien dat het woningtype tussenwoning het grootste marktaandeel heeft, te weten bijna 1/3 deel van de totale markt. Daarna volgen de appartementen (30%) en halfvrijstaande woningen (hoek en 2/1 kap) met 24%. Tot slot volgen de vrijstaande woningen met een marktaandeel van 11%. Van 3% van de transacties is het exacte woningtype niet bekend. In 2008 werden verhoudingsgewijs meer appartementen verkocht. Het totale aantal daalde wel licht, maar het aandeel appartementen steeg door de daling bij de overige typen van 27 naar 30%. Tussen en hoekwoningen werden ruim 7% minder verkocht, halfvrijstaande woningen 10,7% en vrijstaande woningen 12,7% minder. Uiteraard heeft deze gewijzigde verhouding een prijsdrukkend effect. VERDELING NAAR WONINGTYPE NEDERLAND 2008 Tussenwoning 33% Vrijstaand 11% Onbekend 2/1 kapwoning 10% Appartement 30% Hoekwoning 13% Diagram 1 GEDWONGEN VERKOPEN In 2008 werden 1.961 woningen vanwege financiële problemen van de huiseigenaar middels executieveilingen verkocht. Dit is 8% meer dan in het voorgaande jaar. Gemiddeld bedraagt het aantal gedwongen verkopen 163 woningen per maand. Onderstaande grafiek geeft de verhouding weer tussen het aantal executieveilingen en het eigenwoningbezit. 0,06% GEDWONGEN VERKOPEN TOV EIGENWONINGBEZIT 0,05% 0,04% 0,03% 0,02% 0,01% 0,00% 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Grafiek 14

13 TRANSACTIES NAAR EIGENWONINGBEZIT Ook kan het totale aantal transacties worden vergeleken met het eigenwoningbezit. Op deze wijze wordt inzicht verkregen in de beweeglijkheid van de markt. In Nederland werd in 2008 4,9% van het eigenwoningbezit verkocht. Verhoudingsgewijs vinden in de provincie Noord Holland (6,9%) de meeste transacties plaats. In Limburg ligt het aandeel met 3,8% beduidend lager dan in de overige provincies. 4 7,0% TRANSACTIES NAAR EIGENWONING BEZIT 2008 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% Grafiek 15 REGIONALE WONINGMARKTEN In Nederland is geen sprake van één woningmarkt en ook op provinciaal niveau zijn grote verschillen waar te nemen. In de bijlagen zijn enkele ontwikkelingen in de 62 regio s te zien. Meerdere uitgebreide grafieken zijn vanaf het voorjaar van 2009 verkrijgbaar via de vernieuwde website van Woningmarktcijfers.nl. Enkele belangrijke conclusies inzake de regionale woningmarkten: Gooi en Vechtstreek (Zuid Holland) is met 391.000 de duurste woonregio van Nederland Parkstad (Limburg) is met 168.700 de goedkoopste Nederlandse woonregio De prijsontwikkeling in 2008 loopt uiteen van + 17,8% in op de Friese Wadden tot 3,8% in Noordwest Overijssel De meeste woningtransacties vonden plaats in Zuid Holland West (18.246). De Friese Wadden vormen met 101 de kleinste woonregio wat het aantal transacties betreft De afname van het aantal woningtransacties was met 24,1% het grootst in de regio IJsselmeerkust (Friesland). Zuidoost Drenthe was de enige regio met meer transacties, namelijk + 0,2%. Ook over een langere periode blijven de prijsontwikkeling fors verschillen. Van 2003 tot en met 2008 is de gemiddelde koopsom in Friesland (Wadden) met 41.1% gestegen. Gezien het beperkt aantal transacties wellicht niet representatief. Daarna volgt de regio Zuid Kennemerland met een stijging van 36,2%. De regio Salland in Overijssel maakte met 11,5% de kleinste stijging mee.

14 Koopsom Transacties Percentage Provincie Regio 2008 2007 2008 2007 Koopsom Transacties Drenthe Zuidwest Drenthe 225.945 230.276 1.420 1.438 1,9% 1,3% Drenthe Noord Drenthe 222.326 221.215 2.136 2.388 0,5% 10,6% Drenthe Zuidoost Drenthe 197.483 196.557 1.854 1.850 0,5% 0,2% Flevoland Flevoland 219.260 212.973 4.680 5.233 3,0% 10,6% Friesland Wadden 281.944 239.379 101 125 17,8% 19,2% Friesland Zuidrand 229.047 223.611 603 757 2,4% 20,3% Friesland A7 zone 215.811 212.946 2.222 2.550 1,3% 12,9% Friesland IJsselmeerkust 215.785 199.622 397 523 8,1% 24,1% Friesland Noordoost Friesland 202.166 193.054 744 815 4,7% 8,7% Friesland Noordwest Friesland 186.276 168.745 615 617 10,4% 0,3% Friesland Stadsregio Friesland 182.653 178.025 1.985 2.365 2,6% 16,1% Gelderland Noord Veluwe 304.888 304.903 1.962 2.195 0,0% 10,6% Gelderland Rivierenland 292.630 287.319 2.469 2.703 1,8% 8,7% Gelderland De Vallei 288.906 282.806 2.535 2.780 2,2% 8,8% Gelderland Stedendriehoek 271.468 271.004 2.776 3.208 0,2% 13,5% Gelderland Stadsregio Arnhem Nijmegen 247.796 240.765 7.734 8.574 2,9% 9,8% Gelderland Achterhoek 224.383 230.824 2.273 2.501 2,8% 9,1% Groningen Regio West 217.228 216.221 552 651 0,5% 15,2% Groningen Regio Centraal 194.802 195.570 2.783 3.249 0,4% 14,3% Groningen Regio Noord 179.695 168.428 1.042 1.147 6,7% 9,2% Groningen Regio Oost 171.887 172.575 1.616 1.803 0,4% 10,4% Limburg Maasduinen 277.075 261.137 314 362 6,1% 13,3% Limburg Regio Weert 242.448 237.732 665 761 2,0% 12,6% Limburg Maastricht / Mergelland 241.901 236.199 1.841 2.157 2,4% 14,6% Limburg Regio Venray 239.881 243.310 659 779 1,4% 15,4% Limburg Regio Roermond 213.628 210.240 1.667 1.894 1,6% 12,0% Limburg Regio Venlo 204.843 208.986 1.504 1.741 2,0% 13,6% Limburg Westelijke Mijnstreek 193.528 195.226 1.577 1.827 0,9% 13,7% Limburg Parkstad Limburg 168.725 164.750 2.551 2.930 2,4% 12,9% Noord Brabant Noord Oost Brabant 295.907 292.101 6.430 7.018 1,3% 8,4% Noord Brabant Zuid Oost Brabant 285.503 274.072 7.718 9.059 4,2% 14,8% Noord Brabant West Brabant 265.195 257.033 7.572 8.437 3,2% 10,3% Noord Brabant Midden Brabant 259.746 261.262 4.303 4.780 0,6% 10,0% Noord Holland Gooi en Vechtstreek 391.053 397.767 3.141 3.457 1,7% 9,1% Noord Holland Zuid Kennemerland 344.789 324.990 2.942 3.439 6,1% 14,5% Noord Holland Amsterdam 305.206 285.587 9.390 10.489 6,9% 10,5% Noord Holland Amstel Meerlanden 304.638 297.252 3.656 3.922 2,5% 6,8% Noord Holland Waterland 278.335 263.081 1.697 1.811 5,8% 6,3% Noord Holland Noord Kennemerland 271.417 269.296 3.306 3.482 0,8% 5,1% Noord Holland IJmond 244.927 240.415 1.706 1.859 1,9% 8,2% Noord Holland West Friesland 239.011 230.597 2.171 2.366 3,6% 8,2% Noord Holland Zaanstad 218.672 210.807 1.384 1.506 3,7% 8,1% Noord Holland Kop van Noord Holland 217.409 213.344 1.774 1.886 1,9% 5,9% Overijssel Zuidwest Twente 253.511 242.812 1.491 1.734 4,4% 14,0% Overijssel Noordoost Twente 249.728 243.976 732 762 2,4% 3,9% Overijssel Noordoost Overijssel 237.904 226.539 995 1.185 5,0% 16,0% Overijssel Netwerkstad Zwolle Kampen 221.513 210.367 2.126 2.337 5,3% 9,0% Overijssel Noordwest Overijssel 221.494 230.274 651 725 3,8% 10,2% Overijssel Salland 221.170 222.531 1.691 1.798 0,6% 6,0% Overijssel Netwerkstad Twente 192.046 190.858 3.580 3.683 0,6% 2,8% Utrecht Heuvelrug 353.665 350.672 2.585 2.662 0,9% 2,9% Utrecht Utrecht West 318.310 303.041 1.886 2.126 5,0% 11,3% Utrecht Eemland 313.375 309.478 3.985 4.192 1,3% 4,9% Utrecht Lekstroom 270.385 260.574 2.067 2.219 3,8% 6,8% Utrecht Utrecht 267.507 248.003 4.593 4.702 7,9% 2,3% Zeeland Schouwen/Duiveland Tholen 244.513 231.053 641 798 5,8% 19,7% Zeeland De Bevelanden Walcheren 218.700 217.866 2.504 2.768 0,4% 9,5% Zeeland Zeeuws Vlaanderen 170.479 163.232 1.465 1.567 4,4% 6,5% Zuid Holland Zuid Holland West 261.747 255.849 18.246 20.112 2,3% 9,3% Zuid Holland Zuid Holland Oost 260.102 252.396 5.279 5.946 3,1% 11,2% Zuid Holland Zuid Holland Zuid 234.806 222.572 4.563 4.728 5,5% 3,5% Zuid Holland Regio Rijnmond 209.226 205.450 12.845 14.923 1,8% 13,9%

15 WONINGMARKTFACTOREN De prijsontwikkeling van koopwoningen kan gezien worden als resultaat van het krachtenveld dat zich tussen vraag en aanbod afspeelt. De onderliggende factoren zijn in een aantal groepen te verdelen. In figuur 1 zijn de belangrijkste factoren op een rij gezet. Daarbij wordt tevens een korte uitleg gegeven. Figuur 1 OVERHEID De overheid kan sturend optreden wat nieuwbouw en herstructurering betreft. Over het algemeen zijn dit trage processen door de vele regels en lange procedures. Ook politieke beslissingen op fiscaal gebied kunnen de woningmarkt, zelfs op korte termijn, beïnvloeden. De afgelopen jaren zijn al enkele beperkende maatregelen ingevoerd. Hypotheekrente is uitsluitend aftrekbaar voor aankoop of verbouwing van de eigen woning; de aftrekbaarheid werd beperkt tot maximaal 30 jaar. De meeneemregeling zorgt ervoor dat de meegefinancierde overwaarde niet aftrekbaar is. Discussie over verdere beperking van de renteaftrek doet het vertrouwen van de burger in de woningmarkt geen goed. Uiteraard hebben deze beslissingen verstrekkende gevolgen voor onder andere de doorstroming op de markt. Ook een kwestie als de overdrachtsbelasting heeft invloed op de doorstroming. EMOTIE CONSUMENTENVERTROUWEN In de jaren negentig zorgde een positief consumentenvertrouwen voor sterk oplopende woningprijzen en korte verkooptijden. Mensen werkten aan hun wooncarrière en er werd stevig gekocht, verbouwd en geleend. Dit bezorgde de economie een positieve impuls. Vanaf 2000 werd de economische situatie minder rooskleurig. Veel mensen stelden grote aankopen uit. Leningen uit het verleden moesten afbetaald worden. Vanaf 2005 zien we de economie weer wat aantrekken, zeker macro economisch gezien. Er zijn meer mensen aan het werk en minder werklozen. Echter, op individuele basis ziet men het netto besteedbaar inkomen nauwelijks groeien. In 2007 en 2008 blijft het consumentenvertrouwen dalen en bereikte door de (vaak eenzijdige) negatieve berichtgeving eind 2008 een voorlopig dieptepunt.

16 ECONOMIE De ontwikkeling van de economie, werkgelegenheid en gezinsinkomen zijn sterk bepalende factoren. Enerzijds levert woningmarkt een belangrijke bijdrage aan de werkgelegenheid en anderzijds is de woningmarkt sterk afhankelijk van de economische ontwikkeling. De hoogte van de hypotheekrente staat in directe relatie met de woonlast of de hoeveelheid hypotheek die mensen kunnen krijgen. Dit is een belangrijke, maar onvoorspelbare factor. Het betalen van 1 % meer rente betekent al gauw 15.000 minder hypotheek. OVERHEIDSSTEUN De overheid kan ondersteuning bieden door regelingen in te voeren voor (toekomstige) woningeigenaren, zoals starters. Een voorbeeld daarvan is de Nationale Hypotheekgarantie (NHG). Bij deze organisatie kunnen kopers met een hypotheeksom tot 265.000 garantie ontvangen van het Waarborgfonds Eigen Woningen. Hierdoor loopt de bank geen risico en ligt het rentepercentage voor de hypotheek 0,2% tot 0,5% lager. In 2008 werden door het Waarborgfonds Eigen Woning ca. 84.000 garanties verstrekt, waarvan 64.000 in verband met aankoop. Per 31 december 2007 staat het Waarborgfonds borg voor een bedrag van 100 miljard aan hypothecaire leningen van in totaal 730.000 huishoudens. Andere nu actieve regelingen zijn de landelijke startersleningen en koopsubsidieregeling. NIEUWBOUW Jaarlijks worden tussen 70.000 tot 80.000 woningen gebouwd. Vanzelfsprekend is de omvang van de nieuwbouwproductie van groot belang voor de vraag en aanbodverhoudingen op de bestaande woningmarkt. De nieuwbouwmarkt genereert een flinke economische impuls, evenals sloop en renovatie. In Nederland staan nu ruim 7.000.000 woningen, in meer dan de helft van de gevallen betreft het een koopwoning. De toevoeging aan de woningvoorraad is ongeveer 1% per jaar. DEMOGRAFIE De huidige prognoses gaan uit van een Nederlandse bevolkingsomvang van 17 miljoen in 2040. Landelijk neemt de bevolking in de komende 30 jaar nog met circa 700.000 personen toe. Van een evenwichtige verdeling tussen regio s is echter geen sprake. De provincie Limburg heeft een demografische voorsprong op de andere Nederlandse provincies. Met name Zuid Limburg maakt een structurele bevolkingsdaling door. Naast deze daling hebben ook de vergrijzing en ontgroening hier reeds hun intrede gedaan. Andere provincies als Drenthe en Zeeland zullen eveneens spoedig met deze ontwikkelingen te maken krijgen. De bevolkingsdaling zal een grote sociale en economische impact hebben. De invloed is reeds merkbaar in het onderwijs, omdat het aantal leerlingen daalt. De woningmarkt krijgt ermee te maken, omdat de woningvoorraad nauwelijks meer hoeft te groeien en de woonlasten per bewoner zullen stijgen. Maar vooral ook de arbeidsmarkt zal er door beïnvloed worden. Naast de bevolkingsdaling is een belangrijke oorzaak de sterke vergrijzing. De beroepsbevolking zal in 30 jaar met meer dan 25% dalen. Maatschappelijke ontwikkelingen, zoals de individualisering, hebben er voor gezorgd dat de gezinsgrootte, ofwel de hoeveelheid personen die samen een huis bewonen, in de afgelopen decennia is afgenomen tot 2,3 personen. Verwacht wordt dat deze factor verder zal dalen en in 2040 op circa 2 zal liggen. Het aantal huishoudens wordt in dat jaar geschat op 8 miljoen tegenover de 7,2 miljoen van nu. Eenpersoonshuishoudens nemen in aantal toe. Minder personen in eenzelfde woning, betekent onherroepelijk een stijging van de woonlasten per inwoner.

17 TOEKOMSTIGE WOONWENS BETER IN BEELD Er wordt veel onderzoek gedaan naar de woonwensen van de consument. Middels enquêtes en woningbehoeftenonderzoeken zijn de korte termijn wensen van de consument nog wel in kaart te brengen. Maar woningen moeten meer dan 50 jaar mee. De inkomensontwikkeling is niet te voorspellen en er is geen zicht op het deel dat consumenten tegen die tijd aan wonen willen besteden. Bovendien kunnen nieuwe ontwikkelingen (trends) de wens van de consument snel doen veranderen. Overheden en marktpartijen zullen hierop adequaat moeten inspelen. De website: www.ikwileenanderewoning.nl is ontwikkeld om de woonwens op korte termijn in beeld te brengen en permanent te monitoren.