KWARTAALRAPPORTAGE 1e kwartaal 218
Inleiding Nieuwbouw moet snel en drastisch een boost krijgen, stelt de NVM bij de landelijke cijfers over het eerste kwartaal van 218. De daling van het aanbod aan woningen is in het afgelopen kwartaal verder doorgezet. Ook in onze werkgebieden zien we dat terug in de cijfers. Nieuwbouw is van groot belang om het tij te keren, stelt de NVM. In een relatief korte periode van 1 jaar heeft de woningmarkt extreme wijzigingen doorgemaakt. Vanaf het uitbreken van de financiële recessie in 28 stagneerde de verkoop en bleef aanbod staan. Inmiddels bevinden we ons in een omgekeerde situatie. De markt is opgedroogd, er is onvoldoende aanbod om te voldoen aan de vraag. Daarbij komt de urgentie om energiezuiniger en duurzaam te wonen en te bouwen. Dit is geen vrijblijvende wens, maar een eis van de rijksoverheid. Gemeentelijke overheden spelen een grote rol in de ontwikkelingen op de woningmarkt, zowel koop als huur. In de afgelopen bestuursperiode hebben de gemeenten Beverwijk en Heemskerk een gezamenlijke woonvisie opgesteld tot aan het jaar 22. Ook de gemeente Zaanstad stelde in 215 een nieuwe Woonvisie vast. Inmiddels is een nieuwe gemeenteraad aangetreden. De NVM stuurde in maart een brief aan alle gemeenten in Nederland met aanbevelingen voor de woningmarkt, met de wens dat de nieuw gekozen gemeentebesturen deze ter harte nemen. Eén van de aanbevelingen is om lokale makelaars en taxateurs te betrekken bij vraagstukken over de woningmarkt. Wij hopen dat gemeenten haast maken met maatregelen. De situatie van 215, toen de huidige Woonvisies werden vastgesteld, komt niet overeen met de werkelijkheid van 218. Er komt een nieuwe Omgevingswet, die meer mogelijkheden biedt voor lokale uitgangspunten. Het tekort op de woningmarkt is groot, er moet hoe dan ook iets gebeuren. Dat geldt voor de particuliere sector én voor de sociale huurwoningen. Daarbij moeten alle partijen zich bewust worden van de noodzaak om duurzaam te wonen en te bouwen. Gemeenten kunnen met lokale stimuleringsmaatregelen duurzaam wonen en bouwen aantrekkelijk maken, zoals bij de collectieve zonnepanelenactie in Heemskerk. En wat kunnen we samen, alle betrokken partijen, bedenken om de oudbouw te verduurzamen? We staan voor een grote opgave. Bijna alle deelgebieden (koop, huur, starters, senioren) van de woningmarkt snakken naar adem. Bovendien zijn maatregelen nodig voor een duurzame toekomst. Wonen in de toekomst vraagt nú om daadkracht en creativiteit. Namens het team van Brantjes Makelaars Frits Perton 2
Marktontwikkelingen midden- Kennemerland MIDDEN- KENNEMERLAND Wijk aan Zee, Beverwijk, Heemskerk, Uitgeest en Velsen-Noord In een oogopslag wordt duidelijk dat de koopwoningmarkt in midden-kennemerland barre tijden doormaakt. Het aantal transacties neemt ten opzichte van het eerste kwartaal van vorig jaar voor woningen af met 2% en het aanbod daalt met 36%. Voor appartementen geldt dat het aantal transacties daalt met 37% en het aanbod met 66%. Het dalende aanbod veroorzaakt het effect van opdrogen van de markt. Dat heeft effect op de prijzen. De vraagprijs voor woningen is toegenomen met 11% en voor appartementen met 17%. De stijging van de verkoopprijzen ligt op 13% voor woningen en op 2% voor appartementen. De prijs per vierkante meter voor woningen is gestegen met ruim 12% en voor appartementen zelfs met 27%. De grafiek waarin we de situatie per prijsklasse weergeven, laat zien dat in heel midden-kennemerland zo goed als geen woning is te vinden onder een ton. De looptijden van het aanbod woonhuizen en appartementen ligt aanmerkelijk hoger dan de verkooptijd. Dit duidt op aanbod dat al lange tijd te koop staat. Hoe kleiner het aanbod wordt, hoe groter de invloed is van het oude aanbod. aantal in aanbod aantal transacties 2 15 1 168 179 117 16 17 144 5 1e kw 217 4e kw 217 1e kw 218* 3
aantal in aanbod aantal transacties 1 92 87 81 75 5 52 55 31 25 1e kw 217 4e kw 217 1e kw 218* 4
MIDDEN- KENNEMERLAND Wijk aan Zee, Beverwijk, Heemskerk, Uitgeest en Velsen-Noord 4. 388.96 394.35 vraagprijs aanbod transactieprijs verkopen 431.565 3. 264.439 295.73 298.35 2. 1. 1e kw 217 4e kw 217 1e kw 218* looptijd aanbod verkooptijd transacties 12 8 14 77 89 4 44 26 3 1e kw 217 4e kw 217 1e kw 218* 5
31. 29. 27. 25. 23. 21. 19. Verkoopprijs k.k. Verkoopprijs k.k./m2 2.55 2.45 2.35 2.25 2.15 2.5 1.95 1.85 1.75 MIDDEN- KENNEMERLAND Wijk aan Zee, Beverwijk, Heemskerk, Uitgeest en Velsen-Noord vraagprijs aanbod transactieprijs verkopen 2. 15. 16.82 15.847 197.256 171.747 187.746 181.377 1. 5. 1e kw 217 4e kw 217 1e kw 218* 6
looptijd aanbod verkooptijd transacties 2 181 15 1 1 112 5 43 3 19 1e kw 217 4e kw 217 1e kw 218* 19. 18. 17. 16. 15. 14. 13. Verkoopprijs k.k. Verkoopprijs k.k./m2 2.6 2.5 2.4 2.3 2.2 2.1 2. 1.9 1.8 1.7 1.6 MIDDEN- KENNEMERLAND Wijk aan Zee, Beverwijk, Heemskerk, Uitgeest en Velsen-Noord 7
75 aanbod 1-jan-18 transacties 1e kwartaal 218* 59 55 5 44 39 31 31 25 24 22 22 1 tussenwoningen hoekwoningen 2/1 kapwoningen vrijstaande woningen appartementen 9 8 7 6 5 4 3 2 1 2 37 37 23 46 84 aanbod 1-jan-18 transacties 1e kwartaal 218* 2 3 7 17 5 4 tot 8 m2 8-1 m2 1-14 m2 14-18 m2 18-2 m2 vanaf 2 m2 aanbod 1-jan-18 transacties 1e kwartaal 218* 5 45 42 45 43 4 35 35 36 3 25 2 15 16 22 25 21 19 25 1 7 5 1 tot 1. 1. 15. 15. 2. 2. 25. 25. 3. 3. 4. vanaf 4. 8
ZAANSTAD Krommenie, Assendelft, Wormerveer, Westknollendam, Westzaan, Koog aan de Zaan, Zaandijk en Zaandam Marktontwikkelingen Zaanstad Ten opzichte van het eerste kwartaal van het vorig jaar is het aanbod van woonhuizen in Zaanstad zo goed als gehalveerd. Het aantal transacties is met 21% gedaald. Het aantal appartementen in aanbod is met 35% afgenomen en het aantal transacties met 22%. De gemiddelde vraagprijs voor woningen is met 1% gestegen, de verkoopprijzen met 8%. Voor de appartementen liggen deze cijfers op maar liefst 18% stijging in de vraagprijs en 22% stijging in de verkoopprijs. Ook de prijs ver vierkante meter loopt op. De looptijden van de transacties van woonhuizen én appartementen ligt respectievelijk op 35 en 25 dagen. Dit is een gemiddelde. Het gebeurt in deze overspannen markt met regelmaat dat bekend wordt dat een woning te koop komt, belangstellenden zich melden en de verkoop snel een feit is. Het is een bron van frustratie voor zoekers die keer op keer achter het net vissen en een gevolg van het ontbreken van voldoende aanbod (zie onze inleiding). Ook in Zaanstad is zo goed als geen woning te vinden onder een ton. Onder 15. staan slechts 1 woningen in aanbod. 4 aantal in aanbod aantal transacties 3 2 288 282 29 228 15 223 1 1e kw 217 4e kw 217 1e kw 218* 9
aantal in aanbod aantal transacties 14 12 1 8 6 4 2 126 12 98 66 52 43 1e kw 217 4e kw 217 1e kw 218* 1
ZAANSTAD Krommenie, Assendelft, Wormerveer, Westknollendam, Westzaan, Koog aan de Zaan, Zaandijk en Zaandam 4. 3. 316.861 253.44 vraagprijs aanbod transactieprijs verkopen 328.376 347.838 266.28 274.322 2. 1. 1e kw 217 4e kw 217 1e kw 218* looptijd aanbod verkooptijd transacties 1 89 8 73 6 4 46 59 32 35 2 1e kw 217 4e kw 217 1e kw 218* 11
29. 27. 25. 23. 21. 19. 17. 15. Verkoopprijs k.k. Verkoopprijs k.k./m2 2.6 2.5 2.4 2.3 2.2 2.1 2. 1.9 1.8 1.7 1.6 ZAANSTAD Krommenie, Assendelft, Wormerveer, Westknollendam, Westzaan, Koog aan de Zaan, Zaandijk en Zaandam 12
vraagprijs aanbod transactieprijs verkopen 2. 15. 159.876 156.59 197.834 18.58 189.294 191.75 1. 5. 1e kw 217 4e kw 217 1e kw 218* looptijd aanbod verkooptijd transacties 1 91 75 5 25 33 6 54 23 25 1e kw 217 4e kw 217 1e kw 218* 2. 19. 18. 17. 16. 15. 14. 13. 12. Verkoopprijs k.k. Verkoopprijs k.k./m2 2.6 2.5 2.4 2.3 2.2 2.1 2. 1.9 1.8 1.7 1.6 1.5 13
ZAANSTAD Krommenie, Assendelft, Wormerveer, Westknollendam, Westzaan, Koog aan de Zaan, Zaandijk en Zaandam 12 17 aanbod 1-jan-18 transacties 4e kwartaal 217* 98 8 4 47 33 51 26 35 44 43 3 tussenwoningen hoekwoningen 2/1 kapwoningen vrijstaande woningen appartementen 15 128 aanbod 1-jan-18 transacties 4e kwartaal 217* 1 68 79 66 5 32 34 25 3 19 8 4 8 tot 8 m2 8-1 m2 1-14 m2 14-18 m2 18-2 m2 vanaf 2 m2 14
8 7 68 aanbod 1-jan-18 transacties 4e kwartaal 217* 74 73 68 6 5 5 4 3 32 3 34 36 23 2 1 1 1 1 14 tot 1. 1. 15. 15. 2. 2. 25. 25. 3. 3. 4. vanaf 4. 15
Technische toelichting Regio Het team van Brantjes Makelaars stelt ieder kwartaal een rapportage op voor relaties die interesse hebben in ontwikkelingen in de koopwoningmarkt. De rapportage heeft betrekking op de regio midden-kennemerland en Zaanstad. De cijfers De gegevens in deze overzichten zijn afkomstig uit de databestanden van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Deze bestanden zijn opgebouwd met gegevens over aanbod en transacties in de bestaande bouw van afzonderlijke NVM-makelaars. Het aanbod wordt weergegeven exclusief de woningen die zijn verkocht onder voorbehoud, de transacties worden weergegeven inclusief de woningen verkocht onder voorbehoud. Hierdoor is een deel van de cijfers nog niet definitief. Nieuwbouwwoningen en veilingobjecten zijn niet in deze rapportage opgenomen, evenals woningen die in verhuurde staat zijn verkocht. Mediaan In de kwartaalrapportage wordt voor de gemiddelde waarde niet het rekenkundig gemiddelde gebruikt maar de mediane waarde. Een mediaan is het middelste cijfer in een reeks getallen. Door het gebruik van de mediane methode wordt voorkomen dat uitschieters, in positieve dan wel negatieve zin, de uitkomsten beïnvloeden. Onvoldoende waarnemingen Bij een gering aantal waarnemingen, zowel voor aanbod als voor transacties, is de kans aanwezig dat de uitkomsten niet overeenkomen met de trend van de woningmarkt. Over het algemeen wordt een aantal van 25 woningen als minimum voor betrouwbare gemiddelde waarden aangehouden. Kosten koper De vermelde prijzen in dit overzicht zijn kosten koper (k.k.). De kosten voor de overdracht middels een akte van levering bij de notaris, de overdrachtsbelasting en de inschrijving in het kadaster zijn niet bij de koopsom inbegrepen. Aansprakelijkheid en verantwoording Het cijfermateriaal voor de kwartaalrapportage is afkomstig van de NVM. Bij het samenstellen is de grootst mogelijke zorgvuldigheid in acht genomen. Desondanks kunnen onvolkomenheden voorkomen in de juistheid en actualiteit van de gegevens. Brantjes Makelaars aanvaardt hiervoor geen aansprakelijkheid. Dit geldt eveneens voor schade als gevolg van het gebruik van de kwartaalrapportage. De auteurs- en andere intellectuele eigendomsrechten op de kwartaalrapportage berusten bij Brantjes Makelaars. Van de kwartaalrapportage mag, ongeacht de vorm, niets zonder voorafgaande schriftelijke toestemming worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt. 16