VAN KLEIN BESCHRIJF NAAR HUISKORTING Deel 5. Conclusies en aanbevelingen

VAN KLEIN BESCHRIJF NAAR HUISKORTING Deel 5. Conclusies en aanbevelingen Sien Winters, Kristof Heylen, Michael Ryckewaert, Carine Smolders & Frank Vastmans

VAN KLEIN BESCHRIJF NAAR HUISKORTING Deel 5. Conclusies en aanbevelingen Sien Winters, Kristof Heylen, Michael Ryckewaert, Carine Smolders & Frank Vastmans Leuven, mei 2014

Het Steunpunt Wonen is een samenwerkingsverband van de KU Leuven, LUCA School of Arts (Sint-Lucas Brussel-Gent), de Universiteit Hasselt, de Universiteit Antwerpen en het Onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft (Nederland). Binnen het Steunpunt verzamelen onderzoekers van verschillende wetenschappelijke disciplines objectieve gegevens over de woningmarkt en het woonbeleid. Via gedegen wetenschappelijke analyses wensen de onderzoekers bij te dragen tot een langetermijnvisie op het Vlaamse woonbeleid. Het Steunpunt Wonen wordt gefinancierd door de Vlaamse overheid, binnen het programma Steunpunten voor Beleidsrelevant Onderzoek 2012-2015. Gelieve naar deze publicatie te verwijzen als volgt: Winters S., Heylen K., Ryckewaert M., Smolders C. & Vastmans F. (2014), Van klein beschrijf naar huiskorting. Gelieve naar deze Deel publicatie 5. Conclusies te en verwijzen aanbevelingen, als volgt: Steunpunt Wonen, Leuven, 30 p. typ de bibliografische referentie van de publicatie Voor meer informatie over deze publicatie sien.winters@kuleuven.be, kristof.heylen@kuleuven.be, Voor michael.ryckewaert@asro.kuleuven.be, meer informatie over deze publicatie carine.smolders@hogent.be, typ e-mailadres(sen) van frank.vastmans@kuleuven.be de corresponding authors In deze publicatie wordt de mening van de auteur weergegeven en niet die van de Vlaamse overheid. De Vlaamse overheid is niet aansprakelijk voor het gebruik dat kan worden gemaakt van de opgenomen gegevens. D/typ D/2014/4718/18 het jaartal/4718/typ ISBN 9789055505470 het depotnummer ISBN typ het ISBN nummer typ 2014 het STEUNPUNT jaartal WONEN STEUNPUNT WONEN Niets uit deze uitgave mag worden verveelvuldigd en/of en/of openbaar gemaakt door door middel middel van van druk, druk, fotocopie, fotocopie, microfilm microfilm op of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. No part of this book may be reproduced in any form, by mimeograph, film or any other means, without permission in writing from the publisher. p.a. Secretariaat Steunpunt Wonen HIVA - Onderzoeksinstituut voor Arbeid en Samenleving Parkstraat 47 bus 5300, BE 3000 Leuven Dit Deze rapport publicatie is ook is ook beschikbaar via via www.steunpuntwonen.be

Inhoud Inleiding 1 1. Het klein beschrijf en de hervormingsscenario s 3 2. Methodologie 6 3. Impact van de hervormingsscenario s op betaalbaarheid, kwaliteit en stadsvlucht 9 4. Impact op de woningprijs 15 5. Oppervlakte als alternatief/complementair criterium 17 6. Conclusies 19 7. Slotbemerkingen 21 Bibliografie 25 Van Klein beschrijf naar huiskorting. Deel 5. Conclusies en aanbevelingen v

Inleiding Kopers van woningen in het Vlaamse Gewest dienen een transactiebelasting te betalen, met een normaal tarief van 10%. Men kan echter van een verminderd tarief van 5% genieten het zogenaamde klein beschrijf indien aan een aantal voorwaarden is voldaan. Daarnaast bestaan er in Vlaanderen nog een aantal andere gunstregimes bij de woningverwerving, zoals het abattement (vermindering van de berekeningsbasis van het registratierecht), het bij abattement (indien er een hypothecaire inschrijving is), het renovatie abattement (voor de aankoop van een leegstaand of verwaarloosd pand) en de meeneembaarheid (van vroeger betaalde registratierechten). In vergelijking met de andere Gewesten is er in Vlaanderen een grote differentiatie aan verschillende tarieven en regimes. Vanuit diverse hoeken was in het verleden een vraag naar vereenvoudiging te horen van de kortingen bij de registratierechten. De verschillende gunstregimes (al dan niet cumuleerbaar), met elk hun eigen voorwaarden, maken het voor de belastingbetaler immers complex (beleidsbrief Financiën en Begroting, 2008, p. 21). Verder is het KI gebaseerd op een nettohuurwaarde die vastgesteld werd op 1 januari 1975. Omdat nadien geen algemene perequatie meer heeft plaatsgevonden maar enkel lineaire indexeringen werden doorgevoerd (sinds 1991), is het KI dikwijls niet meer representatief voor de werkelijke geïmputeerde huurwaarde van de woning. Een aanpassing van het KI behoort evenwel niet tot de bevoegdheid van het Vlaamse Gewest vermits het KI federale materie is. Om die redenen is men op zoek gegaan naar alternatieven als grondslag voor het verlaagde registratietarief. Het Vlaamse regeerakkoord stelt: We onderzoeken de mogelijkheid om het voordeel van het klein beschrijf, zowel in de steden als op het platteland, niet langer afhankelijk [te] maken van het kadastraal inkomen maar via nieuwe criteria zoals woonoppervlakte en gezinsmodulatie om te vormen tot een huiskorting. Het Steunpunt Fiscaliteit en Begroting heeft in opdracht van de Vlaamse minister van Financiën, Begroting, Werk, Ruimtelijke Ordening en Sport in een eerdere studie verschillende hervormingsscenario s uitgewerkt voor de korting op de registratierechten, ter vervanging van het huidige systeem. Bij deze opdracht die gevraagd werd in het Vlaamse regeerakkoord diende het principe van budgetneutraliteit van de scenario s centraal te staan. Drie van de voorgestelde scenario s werden na overleg tussen het kabinet en de administratie Financiën en Begroting naar voor geschoven voor nader onderzoek. In opdracht van de Vlaamse minister van Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie werden deze drie scenario s onderzocht door onderzoekers van het Steunpunt Wonen en van het Steunpunt Fiscaliteit en Begroting. Daarbij stond vooral een inschatting van de maatschappelijke impact centraal. Daarnaast werd ook gekeken naar de impact van een korting op de registratierechten op de woning Van Klein beschrijf naar huiskorting. Deel 5. Conclusies en aanbevelingen 1

prijzen en werd gezocht naar mogelijke alternatieve criteria voor de korting. De resultaten van dit vervolgonderzoek zijn gebundeld in het rapport Van klein beschrijf naar huiskorting, dat vier delen en een samenvattend deel bevat: - deel 1: analyse van de impact van drie hervormingsscenario s voor Vlaanderen; - deel 2: analyse van de impact van drie hervormingsscenario s op gemeentelijk niveau; - deel 3: impact op de woningprijzen; - deel 4: oppervlakte als alternatief/complementair criterium; - deel 5: samenvatting en aanbevelingen. Voorliggend deelrapport is het laatste en samenvattende deel. Van Klein beschrijf naar huiskorting. Deel 5. Conclusies en aanbevelingen 2

1. Het klein beschrijf en de hervormingsscenario s Het Kadastraal Inkomen (KI) vormt de basis voor toekenning van het verlaagde registratietarief gekend als klein beschrijf. De voorwaarde voor het klein beschrijf is dat het niet geïndexeerde KI van de woning niet meer mag bedragen dan 745 euro, met een verhoging naargelang het aantal kinderen ten laste. Het KI is geen echt inkomen, maar een fictief inkomen dat overeenstemt met het gemiddelde jaarlijkse netto inkomen dat het onroerend goed aan zijn eigenaar zou opbrengen of m.a.w. de gemiddelde jaarlijkse normale nettohuurwaarde van het onroerend goed op het referentietijdstip. Tot op vandaag is dat referentietijdstip 1 januari 1975. Het huidige stelsel van het klein beschrijf beoogt meerdere doelstellingen. Ten eerste stelt de huidige minister van Financiën en Begroting dat deze maatregel oorspronkelijk is ingevoerd vanuit een sociale bekommernis, om ook minvermogenden toe te laten een eigen woning te verschaffen (beleidsbrief Financiën en Begroting, 2012). Het klein beschrijf past daarmee binnen de strategische doelstelling betaalbaar wonen van de Vlaamse overheid en is als dusdanig opgenomen in de beleidsnota Wonen 2009 2014. De doelgroep is hierbij de groep gezinnen met lagere inkomens. Daarnaast wordt het klein beschrijf beschouwd als een maatregel gericht op stadsontwikkeling en de herwaardering van achtergestelde buurten. Door de tariefkorting bij bescheiden woningen, worden kopers gestimuleerd om panden in minder goede staat te kopen en te renoveren. Dit moet de algemene woningkwaliteit ten goede komen (beleidsbrief Financiën en Begroting, 2008). De maatregel past dus eveneens binnen de strategische doelstelling kwaliteit van de Vlaamse overheid. Voorts wordt aangehaald dat de huiskorting (het vernieuwde stelsel) een instrument kan zijn om de stadsvlucht tegen te gaan of deze evolutie alvast niet verder in de hand te werken (zie onder meer Commissie voor Algemeen Beleid, Financiën en Begroting, vergadering van 23 februari 2010, Vraag om uitleg van mevrouw Liesbeth Homans tot de heer Philippe Muyters, Vlaams minister van Financiën, Begroting, Werk, Ruimtelijke Ordening en Sport, over de geplande huiskorting als efficiënt middel om stadsvlucht tegen te gaan). Er wordt bij deze doelstelling niet langer gekeken naar de kenmerken van de huishoudens (kopers), maar wel naar de kenmerken van de woning (ligging van het goed). De inperking van de stadsvlucht vindt daarom eerder aansluiting bij de doelstellingen van ruimtelijke ordening en stedenbeleid. Vanuit diverse hoeken was in het verleden een vraag naar vereenvoudiging te horen. De verschillende gunstregimes (al dan niet cumuleerbaar), met elk hun eigen voorwaarden, maken het voor de belastingbetaler complex (beleidsbrief Financiën en Begroting, 2008, p. 21). Verder is het KI gebaseerd op een nettohuurwaarde zoals vastgesteld per 1 januari 1975 en dus sterk verouderd. Omdat nadien geen algemene perequatie meer heeft plaatsgevonden maar enkel lineaire indexeringen werden doorgevoerd, is het KI in een aantal gevallen niet meer representatief voor de werkelijke huurwaarde van de woning. Een aanpassing van het KI behoort evenwel niet tot de bevoegdheid van het Vlaamse Gewest vermits het KI federale materie is. Om die redenen is men op zoek gegaan naar alternatieven als grondslag voor het verlaagde registratietarief. Het Vlaamse Regeerakkoord stelt: We onderzoeken de mogelijkheid om het voordeel van het klein beschrijf, zowel in de steden als op het platteland, Van Klein beschrijf naar huiskorting. Deel 5. Conclusies en aanbevelingen 3

niet langer afhankelijk [te] maken van het kadastraal inkomen maar via nieuwe criteria zoals woonoppervlakte en gezinsmodulatie om te vormen tot een huiskorting. De beleidsnota Financiën en Begroting (2009 2014) legt bijkomende accenten. Zo moet de nodige aandacht gaan naar de mogelijke oversijpelingseffecten van een nieuwe basis. De geplande hervorming moet een betere verdeling bewerkstelligen, maar mag globaal niet leiden tot een hogere belastingdruk. Voorts mag de hervorming in elk geval geen invloed hebben op het KI zoals dat gebruikt wordt voor de onroerende voorheffing. Vooraleer daadwerkelijk een nieuwe basis in te voeren moet draagvlak gecreëerd worden en zullen de maatschappelijke gevolgen zoveel mogelijk in kaart gebracht zijn. Het Steunpunt Fiscaliteit en Begroting kreeg de opdracht het door het regeerakkoord gevraagde onderzoek te verrichten. Eerder onderzoek naar alternatieven voor het klein beschrijf in de periode 2007 2009 door het Steunpunt verricht vormde de basis voor dit onderzoek. In de Studie van het concept en de budgettaire effecten van de huiskorting: resultaten van de simulaties worden verschillende scenario s uitgewerkt, vertrekkende van volgende principes: - budgetneutraliteit; - optimale transparantie en minimale complexiteit; - groepen bevoordelen waar de doelstellingen op gericht zijn; - mogelijke prijsdruk beperken; - prijsbewimpeling tegengaan. De onderzoekers werkten 6 scenario s uit die niet langer het KI als maatstaf hanteren. Uit de studie bleek dat de scenario s 2, 5 en 6 het best beantwoorden aan de vooropgestelde principes. Deze scenario s houden het volgende in (zie ook tabel 1). - Scenario 2 opteert voor een vlaktaks van 10% registratierechten. Het tarief van 10% is van toepassing op iedereen en voor elk onroerend goed, ongeachte de waarde ervan. Ter compensatie wordt het standaard abattement verhoogd tot 70 000 euro voor de aankoop van een enige woning of bouwgrond. - In scenario 5 komt enkel de enige woning in aanmerking voor vermindering op registratierechten. Dit scenario werkt met progressieve tarieven van 4, 6, 8, 10 tot 12% registratierechten voor opeenvolgende schijven van de woningprijs. De drie bestaande abattementen worden afgeschaft en een abattement kinderlast van 30 000 euro ingevoerd. Bij de aankoop van een bouwgrond geldt een tarief van 10% registratierechten en kan men van een kindabattement genieten als er geen andere woning/bouwgrond in bezit is. - In scenario 6 worden enige woningen onderworpen aan een stijgend effectief tarief op basis van de verkoopprijs (5% tot ondergrens 150 000 euro, 10% vanaf bovengrens 210 000 euro, tussen beide grenzen een lineair stijgend tarief van 5 tot 10%). In dit scenario worden het standaard abattement en bij abattement samengevoegd. Er wordt een vrijgestelde belastbare grondslag ingevoerd van 25 000 euro ter compensatie van het afgeschafte abattement (ook voor grondaankopen). Het abattement voor de kinderlast, die de meerkost van een woning voor een groot gezin dient te compenseren, is in dit scenario uitgebreid tot 60 000 euro. Zowel gronden als niet enige woningen worden standaard onderworpen aan 10% registratierechten. Het onderzoek vertrekt vooral vanuit beleidsdoelstellingen ingegeven vanuit een optimale fiscaliteit. In de opdracht was niet vervat in te gaan op de mogelijke effecten van de scenario s op de betaalbaarheid van wonen en de woningkwaliteit, twee essentiële doelstellingen van het Vlaamse woon Van Klein beschrijf naar huiskorting. Deel 5. Conclusies en aanbevelingen 4

beleid. Ook de herverdelende effecten over groepen werden niet nader bekeken. Ten slotte werd ook niet nader ingegaan op de mate waarin de hervormingsscenario s bijdragen tot het tegengaan van de stadsvlucht. Dit vervolgonderzoek heeft tot doel deze aanvullende informatie te leveren. Tabel 1 Overzicht van de huidige regeling en de 3 bestudeerde hervormingsscenario s Basistarief woning Korting woning Abattement woning Tarief grond Abattement grond Huidige regeling 10% 5% bij KI < 745 15 000 voor enige woning + 10 000/ 20 000 bij hypothecaire lening Meeneembaarheid (niet combineerbaar met abattement) 10% 15 000 voor enige woning + 10 000/ 20 000 bij hypothecaire lening Meeneembaarheid (niet combineerbaar met abattement) Scenario 2 10% 70 000 voor enige woning 10% 70 000 voor enige woning Scenario 5 10% Enige woning: % verschilt per schijf 4%: < 40 000 6%: 40 000 80 000 8%: 80 000 120 000 10%: 120 000 450 000 12%: > 450 000 Scenario 6 10% Enige woning: van 5% naar 10% voor woningen tussen 150 000 en 210 000 5% voor < 150 000 10% voor > 210 000 30 000 bij min. 3 kinderen 10% 25 000 voor enige woning 60 000 bij min. 3 kinderen 10% 25 000 voor enige woning 60 000 bij min. 3 kinderen Van Klein beschrijf naar huiskorting. Deel 5. Conclusies en aanbevelingen 5

2. Methodologie In deel 1 en deel 2 van het rapport worden de maatschappelijke effecten van de hervormingsscenario s in beeld gebracht op basis van simulatieoefeningen. Deel 1 is uitgewerkt door Kristof Heylen van het Steunpunt Wonen/HIVA KU Leuven. De analyses zijn gebaseerd op gegevens van de Woonsurvey 2005, een steekproefonderzoek dat representatief is voor alle domiciliewoningen (woningen waar een hoofdverblijfplaats is gevestigd) in Vlaanderen. Het voordeel van de databank van de Woonsurvey 2005 is dat hier voor elk huishouden uit de steekproef zowel woningkenmerken als gezinskenmerken beschikbaar zijn. Er zijn ook nadere details bekend voor de verkopen tijdens de periode 1995 2005. De verkoopsprijzen vermeld door de respondenten voor de periode 1995 2005 werden aangepast aan de nominale prijsontwikkeling tot 2010 terwijl de inkomens werden aangepast aan de evolutie van de consumptieprijsindex. Deel 2 is uitgewerkt door Carine Smolders en Hannes Stieperaere van het Steunpunt Fiscaliteit en Begroting/Hogeschool Gent en steunt verder op de databank van de FOD Financiën die ook in het al afgelopen onderzoek de basis was. De dataset bevat alle vastgoedtransacties die plaats vonden in Vlaanderen in 2008 en 2010. Naast domiciliewoningen bevat deze databank ook verkopen van andere woningen, zoals tweede verblijven en opbrengstwoningen. Omdat het aandeel appartementen in de verkopen tussen 1995 en 2010 is gestegen, bevat de databank van de transacties meer verkochte appartementen dan de databank van de Woonsurvey. Voor beide delen bestaat een afzonderlijk rapport. In dit samenvattend deel vlechten we de conclusies van beide delen in elkaar om zo een totaalbeeld te krijgen van de effecten per scenario. Om een en ander beter te duiden, gaan we eerst nader in op de overeenstemming en verschillen in de data en in de benadering die is gehanteerd in beide onderzoeksdelen. Zo blijkt er vooreerst grote overeenstemming tussen de geïndexeerde woningprijzen uit de Woonsurvey 2005 en de prijzen uit het administratieve databestand van de woningverkopen van de FOD Financiën. De gemiddelde woningprijs ligt circa 3 200 euro lager in de Woonsurvey, de mediaan 17 800 euro hoger. In tegenstelling tot de data van de FOD Financiën bevat de Woonsurvey alleen gegevens over domiciliewoningen en niet over verkopen van tweede verblijven of opbrengstwoningen. Deze laatste zijn dikwijls appartementen, waarvoor het KI relatief hoog uitvalt. Mede hierdoor blijkt het aandeel woningen met klein beschrijf aanzienlijk hoger te liggen in de Woonsurvey 2005 en in het Grote Woononderzoek 2013 (volgens beide steekproeven 65% van de woningen) dan in het bestand van de FOD Financiën (31%). Daarnaast ligt ook het aandeel bouwgrondverkopen hoger in de Woonsurvey, met 22% tegenover 12%. Deze verschillen hebben uiteraard een impact op de resultaten van de simulaties, aangezien binnen de scenario s de bepaling van het effectief tarief verschilt tussen kopers met klein of groot beschrijf of bouwgrondkopers (de opdeling volgens type beschrijf ). In beide delen wordt een zelfde definitie gehanteerd voor winnaars en verliezers. Indien een gezin meer registratierechten betaalt in het hervormingsscenario, werd deze als verliezer beschouwd. Wordt er minder betaald, dan is men winnaar. Verder wordt gebruik gemaakt van het concept effectief tarief. Dit is het aandeel van de registratierechten t.o.v. de woningprijs, waarbij ook rekening gehouden wordt met de abattementen. De impact op de betaalbaarheid werd geopera Van Klein beschrijf naar huiskorting. Deel 5. Conclusies en aanbevelingen 6

tionaliseerd als het verschil in effectief tarief van de registratierechten (in procentpunt) tussen het hervormingsscenario en het huidige systeem. De hervormingsscenario s werden in het geciteerde onderzoek door het Steunpunt Fiscaliteit en Begroting uitgewerkt op basis van het volledige bestand van woningtransacties. Uitgangspunt hier was de budgetneutraliteit. Vermits er geen perfecte overeenstemming is tussen de Woonsurvey en de databank met transacties, resulteren de simulaties van de hervormingsscenario s op basis van de Woonsurvey niet volledig in een budgetneutrale operatie. De voornaamste verklaring daarvoor is vermoedelijk dat de Woonsurvey geen informatie bevat over de transacties van niet domiciliewoningen. Een ander punt van verschil tussen beide databanken is dat bij de simulaties op de Woonsurvey een standaard abattement en een bij abattement werd toegekend aan elke koper die daar volgens de wet recht op heeft. Volgens de data van de transacties blijkt daar echter niet elke koper beroep op te doen. Zo bestaat de mogelijkheid om de meeneembaarheid te verkiezen boven het abattement. Een laatste verschilpunt betreft het aandeel woningen die verkocht worden met klein beschrijf. Volgens de Woonsurvey is dit aandeel veel hoger dan volgens de databank met transacties. We vermoeden daarom dat het aandeel klein beschrijf hoger ligt bij domiciliewoningen dan bij verkopen van opbrengstwoningen (met hoog aandeel appartementen) die zoals vermeld niet vertegenwoordigd zijn in de Woonsurvey. Om al deze redenen zijn er dus heel wat verschillen in uitkomsten tussen beide databanken. Dit is voor dit onderzoek echter niet problematisch als men het doel van de simulaties op de Woonsurvey voor ogen houdt. Dit doel is namelijk om de maatschappelijke impact te meten van de hervormingsscenario s voor de Vlaamse gezinnen. Het gaat hier immers steeds om gezinnen die verblijven in de domiciliewoningen. Als het onderzoeken van de budgetneutraliteit van het systeem de doelstelling van het onderzoek zou zijn, was de Woonsurvey geen goede basis. In dit geval moeten immers ook andere transacties meegenomen worden. Om deze reden ook wordt bij de bespreking van de resultaten op de Woonsurvey werd voornamelijk stilgestaan bij de groepsverschillen tussen de scenario s (naar inkomen, leeftijd, enz.) en niet zozeer bij de tariefverschillen tussen de scenario s onderling of tussen de scenario s en het huidige stelsel. Om de kwaliteit van woningen in kaart te brengen, werd gebruik gemaakt van een index voor de fysische staat van de woning, met de categorieën goed, matig en slecht zoals gedefinieerd door Vanneste et al. (2007). De informatie over de kwaliteit van de woning is enkel beschikbaar in de Woonsurvey. Een nadeel hiervan is dat alle kenmerken van de woning betrekking hebben op het moment van bevraging (2005) en niet op het moment van aankoop. De periode daartussen bedraagt tussen de 5 en de 10 jaar. In deze periode kan de kwaliteit verbeterd zijn als gevolg van renovatie. Bij 40% van de woningen uit het bestand bleek dit het geval. Er was hierbij geen verschil tussen woningen met klein en groot beschrijf. Het is echter niet mogelijk hiervoor op een correcte wijze te corrigeren, aangezien we niet weten in welke mate de woningkwaliteit verbeterd is. Om een beeld te verkrijgen van de ruimtelijke spreiding van winnaars en verliezers over Vlaanderen werd voor de analyses op de Woonsurvey 2005 de regionale indeling gehanteerd van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen tussen buitengebied en stedelijk gebied, met een afbakening op niveau van de statistische sectoren. De Woonsurvey bevat niet de nodige informatie om een indeling naar centrumsteden en niet centrumsteden op te stellen. Dergelijke indeling is wel mogelijk voor de databank met de transacties die in deel 2 is gebruikt. Vermits het hier niet over steekproef maar over populatiegegevens gaat, is een verdere ruimtelijke verfijning mogelijk, tot op niveau van gemeenten. Van Klein beschrijf naar huiskorting. Deel 5. Conclusies en aanbevelingen 7

Dit is één van de voornaamste voordelen van de databank met transacties. De geografische verdeling van winnaars en verliezers is dan ook de voornaamste focus in deel 2 van het rapport. In deel 1 en deel 2 worden de effecten van de scenario s berekend in een situatie waarin de overige factoren gelijk blijven. Er wordt geen rekening gehouden met effecten op het gedrag van huishoudens, noch op de woningmarkt. Nochtans liggen dergelijke effecten voor de hand. Zo blijkt dat het vergroten van de mogelijkheden tot financiering de woningprijzen opdrijft. Het voordeel dat de koper geniet van de goedkopere financiering, vertaalt zich in de woningprijs en verschuift bijgevolg naar de eigenaar/verkoper. In de mate dat het voordeel van de huiskorting zich in de woningprijs vertaalt, zullen de beoogde doelstellingen (betaalbaarheid, stadsontwikkeling, kwaliteit,...) in (meer of) mindere mate gerealiseerd worden. In vroeger onderzoek werd al evidentie gevonden voor het bestaan van dergelijk kapitalisatie effect bij fiscale voordelen voor een hypothecaire lening. In deel 3 gaat Frank Vastmans van het Steunpunt Wonen/CES KU Leuven na of dergelijk kapitalisatieeffect ook optreedt bij een korting op registratierechten. In de eerste plaats wordt daarbij een empirische vergelijking gemaakt tussen de prijs van woningen gelegen in dezelfde statistische sector met en zonder klein beschrijf, op basis van gegevens geleverd door de FOD Economie, AAPD. Daarnaast wordt in dit deel de wetenschappelijke literatuur over woningprijsmechanismen besproken. In deel 4 verkent Michael Ryckewaert van het Steunpunt Wonen/OSA KU Leuven databronnen die mogelijkheden kunnen bieden om oppervlaktematen als nieuwe of aanvullende maatstaf voor een huiskorting te gebruiken. Daartoe wordt gestart met een eenduidige begripsomschrijving van diverse oppervlaktemaatstaven en bij uitbreiding volumemaatstaven die in gebruik zijn. Vervolgens wordt nagegaan welke maatstaven in welke gegevensbronnen beschikbaar zijn. Ten slotte wordt met het Nederlandse systeem van WOZ in het achterhoofd een scenario uitgewerkt om tot een coherente gegevensopbouw op vlak van woningoppervlakte en volumematen te komen. Van Klein beschrijf naar huiskorting. Deel 5. Conclusies en aanbevelingen 8

3. Impact van de hervormingsscenario s op betaalbaarheid, kwaliteit en stadsvlucht In deelrapport 1 (Heylen, 2014) en deelrapport 2 (Smolders & Stieperaere, 2014) van deze studie bekeken we in welke mate het huidige systeem van klein beschrijf en de verschillende scenario s van de huiskorting aansluiten bij de doelstellingen betaalbaarheid, kwaliteit en tegengaan van de stadsvlucht. Om de bijdrage tot deze doelstellingen te beoordelen, werden een aantal achterliggende redeneringen gemaakt. - Wat de betaalbaarheid betreft, zijn het vooral de lagere inkomens die hier problemen mee ondervinden. De bijdrage van een scenario tot de doelstelling betaalbaarheid wordt daarom positief beoordeeld als er meer begunstigden zijn bij de lagere inkomens en minder bij de hogere inkomens. Hiervoor hebben we de Vlaamse huishoudens gerangschikt volgens equivalent inkomen en ingedeeld in vijf gelijke groepen (elk 20%) of quintielen, waarbij het laagste quintiel de 20% laagste equivalente inkomens omvat en het hoogste quintiel de 20% hoogste. - Wat de kwaliteit betreft, is de redenering dat woningen van lagere kwaliteit een gunstigere fiscale behandeling dienen te krijgen dan woningen van een betere kwaliteit. De redenering daar achter is dat dit mensen zal aanmoedigen om minder goede woningen te kopen en dat met de middelen die dankzij de korting worden uitgespaard, renovaties zullen worden uitgevoerd. Dit zal in vele gevallen, maar niet altijd het geval zijn. Het is evenwel dit argument dat we gebruiken in de beoordeling. Een scenario zal daarom gunstiger beoordeeld worden naarmate de heffing op minder goede woningen lager is en deze op goede woningen hoger. - Om te beoordelen wat de bijdrage is tot het tegengaan van stadsvlucht, is de redenering dat deze doelstelling meer wordt bereikt als de fiscale heffing lager is binnen stedelijk gebied (centrumsteden) en hoger buiten het stedelijke gebied (niet centrumsteden). We merken op dat de veronderstellingen op zich niet zijn onderzocht. Zo kan men aanvoeren dat een lager effectief tarief er in de steden juist toe kan leiden dat jonge starters zich hier eerst vestigen en als gevolg van de meeneembaarheid van de betaalde registratierechten later een volgende stap zet in de wooncarrière en dan toch vertrekt uit de stad. Dergelijke meer dynamische benadering is in dit onderzoek niet gevolgd. Voor het huidige stelsel en voor elk scenario is een inschatting gemaakt van de bijdrage aan de doelstellingen van de tariefkorting. In tabel 1 zijn deze effecten voor de verschillende scenario s op een overzichtelijke manier weergegeven. Naast de impact op de doelstellingen zijn ook de gehanteerde criteria weergegeven. De impact wordt weergegeven a.d.h.v. een scoreschaal. Een score van + (of ) betekent een beperkte bijdrage (of negatieve bijdrage) aan de doelstelling of een verschil tussen 0 en 0,5 procentpunt tussen de onderscheiden groepen, op vlak van effectief tarief. Een score van ++ betekent een goede bijdrage of een verschil tussen 0,51 en 1,0 procentpunt, terwijl een score van +++ een zeer goede bijdrage inhoudt of een verschil van meer dan 1 procentpunt. Om deze procentpuntverschillen tussen de groepen te verkrijgen, hebben we enkele bijkomende berekeningen gedaan. Voor de betaalbaarheidsdoelstelling berekenden we het verschil op vlak van effectief tarief tussen het gemiddelde van de twee laagste en het gemiddelde van de twee hoogste quintielen. Voor Van Klein beschrijf naar huiskorting. Deel 5. Conclusies en aanbevelingen 9

de kwaliteitsdoelstelling is het gemiddelde genomen van het verschil tussen goede en matige woningen. Voor de stadsvlucht doelstelling is het verschil berekend tussen enerzijds stedelijk gebied en buitengebied en anderzijds de centrumsteden en niet centrumsteden. De operationalisering van deze scoreschaal is gebeurd op basis van inschattingen van de onderzoeker. Tabel 2 Effectentabel voor bijdrage aan de doelstellingen van de tariefkorting bij de registratierechten, voor het huidige stelsel en drie scenario s voor de huiskorting Doelstelling Criterium Huidige stelsel van tariefkorting Betaalbaarheid Effectief tarief in 2 laagste laagste inkomens versus 2 hoogste quintielen Kwaliteit Effectief tarief naar fysische Scenario 2 huiskorting Scenario 5 huiskorting Scenario 6 huiskorting +++ ++ +++ +++ ++ ++ + staat Stadsvlucht tegengaalijk/buitengebied Effectief tarief naar stede 0 0 + 0 Effectief tarief naar centrumsteden/niet centrumsteden 0 0 + + +++ : zeer goede bijdrage aan realiseren doelstelling, ++ : goede bijdrage, +: beperkte bijdrage, 0= neutraal : grote negatieve bijdrage, : negatieve bijdrage, : beperkte negatieve bijdrage. Wat het huidige systeem van tariefkorting betreft, bleek er een verband te bestaan tussen het inkomen en de aankoop van bescheiden woningen. Het klein beschrijf is in 2005 immers oververtegenwoordigd bij de kopers uit de laagste drie inkomensquintielen, met een piek in het tweede quintiel. Het gemiddeld effectief tarief ligt daarom het laagst in het tweede quintiel (5,1%), gevolgd door het derde (5,5%) en het eerste (5,7%). In het vierde en vijfde quintiel loopt dit tarief gemiddeld op tot resp. 6,1% en 7,1%. Het huidige stelsel maakt een eigen woning dus aanzienlijk beter betaalbaar voor de lagere en middeninkomens en levert bijgevolg een zeer goede bijdrage aan de betaalbaarheidsdoelstelling. Verder blijkt een woning met klein beschrijf relatief minder in goede staat te zijn dan een woning met groot beschrijf. Het gemiddeld effectief tarief van een (zeer) slechte woning (5,3%) ligt lager dan van een matige (5,7%) of een goede woning (5,8%), waardoor het bestaande stelsel van tariefkorting dus bijdraagt aan de kwaliteitsdoelstelling. Klein beschrijf blijkt volgens de Woonsurvey niet significant verschillend verdeeld naargelang gebiedstype. Het gemiddeld effectief tarief ligt in stedelijk gebied ook even hoog als in buitengebied. De resultaten uit deelrapport 1 op basis van de transactiedatabank wezen bovendien uit dat er geen verschil is in effectief tarief tussen centrumsteden en niet centrumsteden. Het huidige systeem draagt bijgevolg niet bij tot de doelstelling van het inperken van de stadsvlucht. Scenario 2 houdt in dat er een tarief voor de registratierechten wordt ingevoerd van 10% voor alle woningen. De bestaande abattementen worden afgeschaft en vervangen door een hoger abattement van 70 000 euro, dat ook beschikbaar is bij grondaankopen. Dit abattement is echter niet van toepassing bij de aankoop van niet enige woningen. Scenario 2 is in vergelijking met het huidige stelsel nadelig voor de kopers met klein beschrijf, omdat het basistarief stijgt van 5% naar 10%. Het effectief tarief dat rekening houdt met het abattement blijkt te stijgen van gemiddeld 3,8% naar 5,6%. Scenario 2 is gunstig voor de kopers met groot beschrijf omdat het abattement toeneemt en zeer gunstig voor de kopers van een bouwgrond, omdat het hoge abattement voor deze groep een relatief grotere impact heeft. Een bouwgrondprijs ligt immers doorgaans een pak lager dan een woningprijs. Van Klein beschrijf naar huiskorting. Deel 5. Conclusies en aanbevelingen 10

Op vlak van inkomen zijn de kopers uit quintielen 2 en 3 de verliezers in scenario 2, terwijl het vijfde quintiel het grootste aantal winnaars telt. Het gemiddeld effectief tarief ligt echter nog steeds het laagst in quintiel 2 (5,1%), gevolgd door het derde en eerste quintiel (beide 5,7%). Deze uitkomst weerspiegelt de verschillen in gemiddelde woningprijs tussen de inkomensgroepen. Deze ligt opvallend niet het laagst voor kopers uit het laagste quintiel. De kloof met de twee hoogste quintielen wordt echter kleiner dan in het bestaande stelsel. We kunnen bijgevolg stellen dat in scenario 2 de tariefkorting bijdraagt aan de betaalbaarheid voor lagere inkomens, maar in mindere mate dan het huidige stelsel. Deze uitkomst wordt veroorzaakt door de oververtegenwoordiging van bescheiden woningen die benadeeld worden in scenario 2 in het tweede en derde inkomensquintiel en doordat scenario 2 gunstig is voor de bouwgrondkopers die doorgaans hoge inkomens hebben. Vergeleken met scenario s 5 en 6 draagt scenario 2 het minst bij aan de betaalbaarheidsdoelstelling. Dit wordt voor een groot deel verklaard door het vaste tarief van 10% dat in scenario 2 wordt gehanteerd, terwijl in scenario s 5 en 6 het tarief toeneemt met de woningprijs. Wat de woningkwaliteit betreft zijn er relatief meer goede dan matige/slechte woningen bij de winnaars in scenario 2. Het effectief tarief daalt ook gemiddeld voor de woningen in goede staat, terwijl het toeneemt voor de woningen slechtere staat. Dit zorgt ervoor dat de woningen in matige staat (23% van het totaal) gemiddeld een significant hoger tarief kennen in scenario 2 dan de goede woningen (0,5 procentpunt), terwijl dit omgekeerd is in het bestaande systeem (met een verschil van 0,7 procentpunt). Scenario 2 draagt dus in negatieve mate bij aan de kwaliteitsdoelstelling, in tegenstelling tot het huidige systeem. Dit resultaat komt voort uit de introductie van een vast tarief van 10%, waardoor goedkope woningen (doorgaans van mindere kwaliteit) een even hoog tarief kennen als duurdere woningen. Bovendien is scenario 2 voordelig voor de bouwgrondkopers die nagenoeg steeds goede woningen bouwen. Doordat scenario 2 van de drie scenario s het minst differentieert tussen goedkope en dure woningen, en het meest positief uitvalt voor grondkopers door het hoge abattement van 70 000 euro is dit scenario het meest nadelig m.b.t. de kwaliteitsdoelstelling. Verder blijkt scenario 2 volgens de gegevens van de Woonsurvey geen impact te hebben op vlak van het gebiedstype. De transactiedatabank wees uit dat er geen verschil is op vlak van gemiddeld effectief tarief tussen de centrumsteden en het overige gebied. Aanvullend bleek volgens de Woonsurvey ook het gemiddeld effectief tarief niet te verschillen tussen het stedelijk en buitengebied. Er is dus geen bijdrage aan de doelstelling van de inperking van de stadsvlucht, zoals ook het geval is in het huidige systeem. Scenario 5 staat voor de invoering van een progressief tariefstelsel met de volgende tarieven: 4% voor het deel van de verkooprijs onder 40 000 euro, 6% voor het gedeelte tussen 40 000 en 80 000 euro, 8% voor het deel van 80 000 tot 120 000 euro, 10% voor het stuk tussen 120 000 en 450 000 euro en 12% vanaf 450 000 euro. Verder kennen gronden en niet enige woningen een tarief van 10%, terwijl de bestaande abattementen verdwijnen. In de plaats daarvan komt er een abattement kinderlast van 30 000 euro, voor gezinnen met meer dan twee kinderen. Scenario 5 blijkt zeer nadelig voor kopers met klein beschrijf omdat het tarief op de laagste schijf reeds 4% bedraagt. Het is nadelig voor bouwgrondkopers omdat voor hen het tarief op 10% blijft terwijl de abattementen worden afgeschaft. Verder is het relatief voordelig voor de kopers met groot beschrijf omdat het tarief van 12% pas geldt voor het deel vanaf 450 000 euro. Voor de aankoop van niet enige woningen is er een status quo. Wat betreft het gezinsinkomen kennen de kopers uit het tweede en derde inkomensquintiel het hoogste aandeel verliezers in scenario 5, terwijl dit aandeel het laagst ligt voor het vijfde quintiel. Het Van Klein beschrijf naar huiskorting. Deel 5. Conclusies en aanbevelingen 11

gemiddeld effectief tarief ligt in scenario 5 zoals ook in het huidige stelsel het laagst in het tweede quintiel, gevolgd door het eerste quintiel (dat over het derde quintiel springt). Zoals vermeld, volgt deze uitkomst uit de verschillen in woningprijs tussen de quintielen. De kloof tussen de drie laagste quintielen en het hoogste quintiel wordt echter kleiner in vergelijking met het bestaande systeem. Scenario 5 draagt dus bij aan de betaalbaarheidsdoelstelling doordat de twee topquintielen het hoogste tarief kennen (8,2 en 8,5%). In vergelijking met het huidige stelsel verbetert de relatieve positie van de kopers uit het eerste quintiel op vlak van betaalbaarheid, maar ook de positie van het hoogste quintiel. We schatten de bijdrage aan de betaalbaarheidsdoelstelling even hoog in als in het huidige systeem. Op vlak van de fysische staat van de woning blijkt scenario 5 geen verschil in te houden met het bestaande systeem. Het aandeel winnaars verschilt niet significant tussen goede, matige en slechte woningen en ook het verschil in effectief tarief tussen deze categorieën blijft hetzelfde. Dit komt omdat de matige en slechte woningen oververtegenwoordigd zijn bij de bescheiden woningen voor dewelke scenario 5 nadelig is terwijl goede woningen veel voorkomen bij de bouwgrondkopers (voor wie scenario 5 ongunstig uitvalt). Dit betekent dat de slechte en matige woningen net als in het bestaande systeem gemiddeld een lager effectief tarief kennen in scenario 5 dan goede woningen. Daardoor is er binnen dit scenario een bijdrage aan de doelstelling woningkwaliteit. De bijdrage is groter dan in de andere twee scenario s omdat scenario 5 het minst gunstig is voor bouwgrondkopers (omdat het gewone en bij abattement wegvalt en niet vervangen wordt). Wat het gebiedstype betreft, blijkt scenario 5 volgens de transactiedatabank voordelig voor kopers in de centrumsteden. Het effectief tarief ligt er gemiddeld 0,2 procentpunt lager dan in het overige gebied, voor zowel appartementen als woonhuizen. In lijn met dit resultaat, bleek uit de Woonsurvey dat scenario 5 voordelig is voor kopers in het stedelijk gebied, doordat grondkopers (voor wie scenario 5 nadelig is) hier sterk ondervertegenwoordigd zijn. Het gemiddeld effectief tarief neemt in het stedelijk gebied significant minder toe dan in het buitengebied, waardoor de kloof oploopt tot een halve procentpunt. Scenario 5 sluit zodoende aan bij de beleidsdoelstelling van het tegengaan van de stadsvlucht. In scenario 6 van de huiskorting stijgt het tarief lineair van 5% tot 10% tussen 150 000 en 210 000 euro. Voor het (eventuele) deel onder 150 000 euro wordt 5% aangerekend, tegenover 10% voor het deel boven 210 000 euro. Gronden en niet enige woningen blijven belast aan 10%. De bestaande abattementen worden samengevoegd tot één abattement van 25 000 euro. Daarnaast is er een abattement kinderlast van 60 000 euro indien men meer dan twee kinderen heeft. Scenario 6 blijkt in vergelijking met het huidige stelsel eveneens nadelig voor de kopers met klein beschrijf, omdat de ondergrens van het tarief niet lager ligt dan 5% (het huidige tarief). Deze groep telt 92% verliezers. Men kan alsnog in een winstsituatie terecht komen, indien men van het kindabattement geniet en de woning niet duurder is dan 181 100 euro. Voor kopers met groot beschrijf en bouwgrondkopers is scenario 6 meer dan de andere twee een scenario van status quo. Het tarief van 10% blijft immers behouden voor niet enige woningen, bouwgronden en enige woningen van meer dan 210 000 euro. Daarnaast is voor kopers met groot beschrijf het abattement in scenario 6 even hoog is als de twee huidige abattementen samen (25 000 euro). Ook in scenario 6 kennen de kopers uit het tweede en derde inkomensquintiel het grootste aandeel verliezers (door het hoog aandeel klein beschrijf), terwijl het vijfde quintiel het grootste aandeel winnaars kent. Het gemiddeld effectief tarief is net als in het bestaande systeem het laagst voor het tweede quintiel (6%), terwijl het tarief voor kopers uit het eerste quintiel (6,2%) onder dat van de kopers uit het derde quintiel zakt (6,7%). Voorts ligt het effectief tarief voor het vierde en (vooral) Van Klein beschrijf naar huiskorting. Deel 5. Conclusies en aanbevelingen 12

vijfde quintiel gemiddeld significant hoger dan voor de eerste drie (resp. 6,9% en 7,9%). Scenario 6 ligt zeer goed in lijn met de betaalbaarheidsdoelstelling omdat de laagste twee quintielen een duidelijk lager tarief kennen dan de hoogste twee. Daarnaast verlaagt scenario 6 tegenover het huidige stelsel de (relatieve) betaalbaarheid voor het derde inkomensquintiel en verbetert ze deze voor het eerste quintiel. Scenario 6 draagt net als het huidige stelsel en scenario 5 in zeer goede mate bij aan de betaalbaarheidsdoelstelling. In scenario 6 ligt het gemiddeld effectief tarief voor goede woningen significant hoger dan voor matige en slechte woningen. Het scenario ligt bijgevolg in lijn met de kwaliteitsdoelstelling van de tariefkorting, maar in mindere mate dan het huidige stelsel. De winnaars in scenario 6 blijken immers oververtegenwoordigd bij kopers (bouwers) van goede woningen (door lager aandeel klein beschrijf), waardoor de tariefkloof tussen goede en matige/slechte woningen afneemt. Verder blijkt uit de analyses van de transactiedata (deelrapport 1) dat scenario 6 voordelig is voor kopers in de centrumsteden. Het effectief tarief ligt er gemiddeld 0,3 procentpunt lager dan in het overige gebied in geval van appartementen en 0,4 procentpunt in geval van woonhuizen. De analyses met de Woonsurvey wijzen echter uit dat het gemiddeld effectief tarief niet significant verschilt tussen het stedelijk en het buitengebied in scenario 6. De doelstelling van het tegengaan van de stadsvlucht kent zodoende enkel een bijdrage volgens de transactiedatabank. Als we tot slot de vier opties (huidige regeling en de drie hervormingsscenario s) naast elkaar leggen, dan komt scenario 5 naar voor als het meest gunstige. Volgens de hier gehanteerde beoordelingscriteria is de winst ten opzichte van de huidige regeling echter beperkt. De bijdrage van scenario 5 tot de betaalbaarheidsdoelstelling en tot de kwaliteitsdoelstelling kreeg eenzelfde beoordeling als de huidige regeling. Enkel op vlak van stadsvlucht is er een meer positieve beoordeling. Deze komt voort uit een relatief gunstigere regeling voor kopers in de centrumsteden of meer algemeen in stedelijk gebied, onder meer omdat in dit scenario geen abattement bestaat voor grondaankopen. Een kanttekening hierbij is dat er een verschil te noteren valt tussen appartementen en woonhuizen als men de hervormingsscenario s vergelijkt met de huidige regeling. Waar de hervormingsscenario s in de centrumsteden voor de appartementen leiden tot een gemiddeld lagere heffing dan de huidige regeling, betekenen de scenario s (met uitzondering van Oostende en Kortrijk) voor de woonhuizen juist een hogere heffing. Bij het beleid om de stadsvlucht tegen te gaan gaat het er voor de steden vooral om jonge gezinnen met kinderen in de stad te houden. Als gezinnen met kinderen vooral op zoek zijn naar woonhuizen (wat aannemelijk is), dan zou het dus wel eens kunnen dat de hervormingsscenario s daar niet toe bijdragen. Het bevoordelen van de appartementen in de steden, kan daarentegen juist jonge alleenstaanden en koppels zonder kinderen aantrekken die in een volgende levensfase dan weer vertrekken. In die zin kan men wel stellen dat de scenario s globaal bijdragen tot het tegengaan van de stadsvlucht, maar niet specifiek als het gaat over gezinnen met kinderen. Opvallend tot slot is dat de kopers uit het eerste inkomensquintiel in geen enkel scenario er als verliezer uitkomen, maar ook niet als winnaar. Dit wordt verklaard door hun verdeling naar type beschrijf, die sterk aanleunt tegen de algemene verdeling. Verder zagen we dat in de drie scenario s het effectief tarief niet het laagst ligt voor de kopers uit het laagste quintiel, omdat ze gemiddeld niet de goedkoopste woningen kopen. In de drie scenario s ligt het effectief tarief het laagst voor gezinnen uit het tweede inkomensquintiel, die gemiddeld de goedkoopste woningen kochten. Een blik op het profiel van het laagste inkomensquintiel leert dat deze groep een oververtegenwoordiging kent van Van Klein beschrijf naar huiskorting. Deel 5. Conclusies en aanbevelingen 13

werklozen en zieken/arbeidsongeschikten, maar ook van gepensioneerden en referentiepersonen 1 ouder dan 45. Deze laatste twee groepen hebben relatief veel vermogen kunnen opbouwen, terwijl gepensioneerden een daling kenden van hun inkomen. Hierdoor behoort een deel welgestelde gezinnen toch tot het laagste inkomensquintiel. Tot slot blijkt dat de jonge kopers uit quintiel 1 (tot 35 jaar) gemiddelde circa 8 000 euro meer eigen middelen inbrachten dan de jonge kopers uit quintielen 2 en 3, mogelijk dankzij inbreng van ouders of grootouders. 1 Administratieve categorie. Een gezinslid wordt opgegeven als referentiepersoon bij de inschrijving (bij de bevoegde gemeentedienst) in het bevolkingsregister. Van Klein beschrijf naar huiskorting. Deel 5. Conclusies en aanbevelingen 14

4. Impact op de woningprijs In wat vooraf gaat worden de effecten van de scenario s berekend in een situatie waarin de overige factoren gelijk blijven. Er wordt geen rekening gehouden met effecten op het gedrag van huishoudens, noch op de woningmarkt. Nochtans liggen dergelijke effecten voor de hand. In de mate dat het fiscale voordeel van de korting op de registratierechten zich in de woningprijs vertaalt, zullen de beoogde doelstellingen (betaalbaarheid, stadsontwikkeling, kwaliteit,...) in (meer of) mindere mate gerealiseerd worden. Voordelen en nadelen, winnaars en verliezers van nieuwe fiscale systemen zullen verschillen als dergelijke kapitalisatie effecten in rekening worden gebracht. In het kader van dit onderzoek was het niet mogelijk via econometrische schattingstechnieken de mogelijke kapitalisatie effecten van een verlaagd registratierecht empirisch te schatten. Wel werd in de literatuur nagegaan hoe waarschijnlijk het is dat dergelijk effect optreedt. Daarbij werd onder meer verduidelijkt dat de woningprijs mee wordt bepaald door tal van elementen die niet rechtstreeks kenmerken van de woning zijn, maar wel van de omgeving, zoals de ligging, het aanbod aan diensten in de omgeving. Om al deze redenen is het moeilijk het effect van het fiscale regime dat van toepassing is op onroerend goed op de woningprijs af te zonderen van deze kenmerken. In deelrapport 3 wordt toegelicht dat er volgens de literatuur vergaande evidentie is voor het bestaan van dergelijke kapitalisatie effecten. Een voordelige fiscale behandeling riskeert zich daarmee te vertalen in een hogere prijs, die tegoed komt aan de verkoper en niet aan de koper. Is dit het geval, dan verdwijnt waardoor dus het voordeel inzake betaalbaarheid (gedeeltelijk) op het moment van aankoop. Wat de omvang van het kapitalisatie effect betreft, blijkt volgens de literatuur besproken in deel 3 de aanbodelasticiteit een belangrijke factor. In een situatie waarin het aanbod op een prijsstijging kan reageren met een uitbreiding, zal de initiële prijsstijging (gedeeltelijk) worden teniet gedaan. Voor de Vlaamse situatie zijn er meerdere aanwijzingen dat de elasticiteit laag is, op basis waarvan men sterke kapitalisatie effecten kan verwachten. Diverse parameterschattingen voor België rond 1 liggen (Vastmans et al., 2013). Dit betekent dat een 1% toename van de betaalbaarheid zich vertaalt in een 1% hogere woningprijs wat neerkomt op volledige kapitalisatie. De specifieke relatie tussen een verklarende factor en de woningprijs wordt dan door de vooropgestelde formule van de betaalbaarheid bepaald. Zo zal een daling van de hypothecaire interestvoet met 1 procentpunt ervoor zorgen dat een huishouden ongeveer 10% meer kan lenen zonder dat de afbetaling verandert, met dito prijsstijging tot gevolg. Damen (2013) vond voor 7 landen met hypotheekrente aftrek en België (bouwsparen woonbonus), dat het koopbudget, inclusief woonvoordelen, zich kapitaliseerde. De gemiddelde coëfficiënt tussen budget en woningprijs was 0,99. Redenen hiervoor zijn dat niet overal de gewenste bouwgronden voorradig zijn of dat de ruimtelijke ordening restricties oplegt aan het gebruik van grond voor woningbouw. Verder wordt in deel 3 uitgelegd dat dit het gevolg is van de wijze waarop de prijs van bouwgrond wordt bepaald. De prijs van bouwgrond wordt, net als die van woningen, bepaald door wat huishoudens ervoor kunnen/wensen te betalen. Nieuwbouw zal dan geen goedkoper alternatief zijn voor de markt van bestaande woningen omdat de kost van nieuwbouw, en meer specifiek de prijs van bouwgrond, de koopkracht van huishoudens volgt. Hierdoor verdwijnt het prijsvoordeel van nieuwbouw Van Klein beschrijf naar huiskorting. Deel 5. Conclusies en aanbevelingen 15

bij stijgende prijzen van bestaande woningen en is een uitbreiding van het aanbod als reactie op prijsstijgingen slechts tijdelijk. Speelt kapitalisatie ook voor vermindering van registratierechten? De redenering die daarover in deel 3 wordt opgebouwd, is dat als de voornaamste determinanten van de woningprijs te vinden zijn aan de vraagzijde (zoals het inkomen, interestvoeten, ) een verlaging van de registratierechten geen invloed heeft op de totale kost van het project (verkoopprijs + transactiekosten) en zo het voordeel bij de verkoper terecht komt. Of zoals in deel 3 eenvoudiger wordt uitgelegd: In een rationele omgeving, volgens rationeel consumentengedrag, zal een huishouden immers een surplus wensen te betalen voor de woning met een klein beschrijf, vergeleken met een gelijkaardige woning die onder groot beschrijf valt, zodat de finale projectkost voor beide woningen even groot is. Een voorwaarde om dit effect te laten spelen is dat de koper het voordeel ziet en kan kwantificeren. Dit lijkt aannemelijk, mede omdat in advertenties vaak het klein beschrijf wordt vermeld. Wel zou een anchoring bias kunnen optreden. Dit houdt in dat een woning met lage woningprijs en groot beschrijf de voorkeur zal krijgen op een woning met hogere prijs en laag beschrijf, dit omdat de eerst ontvangen informatie (doorgaans de woningprijs) een groter gewicht krijgt. Deze initiële voorkeur kan dan beslissend zijn, ook al blijkt dat de hogere prijs wordt gecompenseerd door lagere registratierechten. Het bestaan van dergelijk effect werd in deze studie niet empirisch onderzocht. Doordat lagere registratierechten vooral voor verkopers interessant zijn, vertonen ze zekere gelijkenissen met de meeneembaarheid van registratierechten. De reden voor het invoeren van deze modaliteit was dat op deze wijze de verhuismobiliteit wordt aangemoedigd, wat voordelig is voor het functioneren van de arbeidsmarkt. Het lijkt dan ook zinvol om de gevolgen van verlaagde registratierechten mede te bekijken vanuit de woningmarktdynamiek en verhuismobiliteit. Daarbij kan wel worden opgemerkt dat in tijden van stijgende woningprijzen de mobiliteit al wordt aangemoedigd door de mogelijkheid om bij verkoop meerwaarden te realiseren. Uit het literatuuronderzoek blijkt ten slotte ook dat, om de kapitalisatie effecten zo beperkt mogelijk te houden, het goed is de fiscale voordelen zo selectief mogelijk toe te kennen. Daarbij moet wel voor ogen worden gehouden dat een selectieve toekenning een administratieve prijs heeft en ten koste kan gaan van de eenvoud en transparantie. Een laatste leerpunt uit de literatuur is dat notches, dit zijn omslagpunten waarop het tarief verandert, te vermijden zijn. Rond dergelijke punten is de kans groter op prijsbewimpeling en kan men ook een sterkere kapitalisatie effect verwachten. Bij het uitwerken van de hervormingsscenario s is daar rekening mee gehouden. Deze bevatten veel minder dan het huidige systeem van het klein beschrijf dergelijke omslagpunten. Bij de hervormingsscenario s 2 en 5 zijn de verhogingen in het progressief tarief enkel marginaal van toepassing. In scenario 6 is er wel een risico op prijsbewimpeling in het omslaginterval. Naast deze verkenning van de literatuur bevat deel 3 ook een beperkte empirische analyse. Daarbij werd op basis van gegevens geleverd door de FOD Financiën, AAPD de prijs vergeleken van woningen gelegen in dezelfde statistische sector met en zonder klein beschrijf. De woningprijs werd uitgedrukt in prijs per vierkante meter nuttige woonoppervlakte om te compenseren voor verschillen in grootte. De conclusie is dat in Vlaanderen woningen met een KI tussen 700 en 745 euro opmerkelijk duurder zijn dan woningen met een KI tussen 745 en 800 euro. Voor appartementen is dit minder het geval. Dit levert een mogelijke indicatie voor het bestaan van kapitalisatie effecten, maar omwille van methodologische beperkingen van de analyse kunnen hier geen vergaande conclusies aan worden verbonden. Van Klein beschrijf naar huiskorting. Deel 5. Conclusies en aanbevelingen 16