exclusief Registratierecht

Transcriptie

1 Belasting op uw tweede verblijf 4 Droomt u ook van een chalet in de Ardennen om er gedurende de zomermaanden samen met uw kinderen uw vakantie door te brengen? Of denkt u eraan om een appartementje aan zee te kopen dat het u mogelijk maakt om op geregelde tijdstippen uw jachtige leven te ontvluchten en even tot rust te komen aan onze Belgische kust? Dan bent u binnenkort, net zoals vele andere Belgen, mogelijk eigenaar van een zogenoemd tweede verblijf. Waarschijnlijk weet u dat er bij de aankoop van een tweede verblijf, naast de koopsom, nog bepaalde bijkomende kosten verschuldigd zijn. Zodra de aankoop achter de rug is en u officieel eigenaar bent, zal het tweede verblijf evenwel ook een impact hebben op het vlak van personenbelasting en successierecht. Wat betreft successierechten bestaan er enkele technieken die u in staat stellen om ze te verminderen, zowel wanneer u al eigenaar bent van een tweede verblijf, als wanneer u overweegt om er een aan te kopen. Wanneer u zich vóór de aankoop tijdig laat adviseren, kunt u er zelfs voor zorgen dat de te betalen successierechten op uw tweede verblijf bij uw overlijden tot nul worden herleid. Hieronder vindt u een beknopt overzicht van de impact van een tweede verblijf op het vlak van registratierecht, personenbelasting en successierecht. Registratierecht Als u een onroerend goed koopt, dan is er registratierecht verschuldigd. Het registratierecht is een gewestbelasting. Het Vlaamse, Waalse en Brusselse Hoofdstedelijke Gewest bepalen zelf de heffingsgrondslag, het tarief en de vrijstellingen. De ligging van het onroerend goed is bepalend om de toepasselijke wetgeving te bepalen. De aankoop van een onroerend goed in het Waalse Gewest (bijvoorbeeld uw chalet in de Ardennen) zal in principe onderworpen zijn aan een registratierecht van 12,5%. Op de aankoop van een onroerend goed in het Vlaamse Gewest (bijvoorbeeld uw appartement aan zee) is maar een registratierecht van 10% verschuldigd. Voornoemd percentage komt bovenop de aankoopprijs en wordt berekend op de overeengekomen waarde. Deze waarde mag evenwel niet lager zijn dan de verkoopwaarde van het onroerend goed. Wellicht hebt u ook al gehoord van het klein beschrijf en het abattement. Het klein beschrijf staat voor een verlaagd registratierecht (6% voor het Waalse Gewest en 5% voor het Vlaamse Gewest) voor zogenoemde bescheiden woningen waarvan het kadastraal inkomen een bepaalde maximumgrens niet overschrijdt. Het abattement is een verlaging van de belastbare grondslag waarop het registratierecht zal worden berekend. Aangezien de aankoop van een tweede verblijf doorgaans niet in aanmerking komt voor die gunstige maatregelen, wordt dat in deze bijdrage verder buiten beschouwing gelaten.

2 Personenbelasting Momenteel is de personenbelasting nog een federale belasting en maakt het niet uit in welk gewest uw tweede verblijf gelegen is. De kapitaalaflossingen komen in aanmerking voor de belastingvermindering langetermijnsparen. Deze belastingvermindering wordt berekend tegen de verbeterde gemiddelde aanslagvoet met een minimum van 30% en een maximum van 40%. Iedere kredietnemer heeft recht op een maximale korf aan kapitaalaflossingen van euro. Let wel, hierbij is vereist dat de lening hypothecair is en een minimale looptijd van 10 jaar heeft. Bovendien komen kapitaalaflossingen maar in aanmerking voor belastingvermindering ten belope van de eerste schijf van de lening van euro. 5 Belastbaar onroerend inkomen De belasting op uw tweede verblijf wordt forfaitair berekend op het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40%. Het speelt geen rol of u de woning verhuurt voor privédoeleinden of zelf als buitenverblijf gebruikt. Bij verhuring voor privédoeleinden zal u m.a.w. niet belast worden op de werkelijke huurinkomsten. Fiscale voordelen lening Als u een lening afsluit om uw tweede verblijf te financieren, dan komt de interest in aanmerking voor de gewone interestaftrek. De interest van deze lening is niet alleen aftrekbaar van het onroerend inkomen dat betrekking heeft op het aangekochte goed, maar van alle onroerende inkomsten. Dankzij deze gewone interestaftrek kunt u uw onroerend inkomen neutraliseren. Het is niet vereist dat de lening hypothecair is. Eventueel nadeel Als u vanaf 1 januari 2005 een hypothecaire lening hebt afgesloten voor het behouden of het verwerven van uw enige en eigen woning, dan kunt u het doorgaans aantrekkelijke regime aftrek enige eigen woning genieten. De aftrek bedraagt voor het inkomstenjaar 2009 maximaal euro per kredietnemer. Het basisbedrag van de aftrek bedraagt euro en wordt toegekend voor de hele looptijd van de lening, op voorwaarde dat het de enige en eigen woning is van de belastingplichtige op 31 december van het kredietjaar. Dit basisbedrag wordt verhoogd met een toeslag van 690 euro voor de eerste tien jaar van de lening, op voorwaarde dat het de enige woning van de kredietnemer blijft. Wordt hij eigenaar van een tweede woning, dan verliest hij definitief die toeslag. Ten slotte kan de korf worden verhoogd met een toeslag van 70 euro, wanneer de belastingplichtige minstens drie kinderen ten laste heeft. Deze aftrekmogelijkheid geldt per persoon. Koppels die een gezamenlijke lening afsluiten, hebben bijgevolg allebei recht op die aftrekbare korf. Geniet u al de aftrek enige en eigen woning, dan kan de aankoop van een tweede verblijf als gevolg hebben dat u de toeslag van 690 euro gedurende de eerste 10 jaar verliest.

3 6 Onroerende voorheffing De onroerende voorheffing is een gewestbelasting op onroerende goederen. De basisheffing wordt vastgesteld op een procentuele aanslag op het kadastraal inkomen, die verschilt naargelang de ligging van het onroerend goed. Deze heffing wordt op haar beurt verhoogd door en ten voordele van de provincies en de gemeenten in de vorm van opcentiemen. De onroerende voorheffing is een belasting die jaarlijks verschuldigd is. Successierecht Een tweede verblijf heeft eveneens een impact op de berekening van het successierecht bij uw overlijden. De toepasselijke regels inzake successierecht verschillen voor het Vlaamse Gewest, het Waalse Gewest en het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest. Welke regeling is op mijn situatie van toepassing? Woont de erflater op het ogenblik dat hij/zij overlijdt in het Vlaamse Gewest, dan zal de Vlaamse regeling van toepassing zijn. Bij de beoordeling daarvan zal de fiscus niet alleen kijken naar uw woonplaats op het ogenblik van uw overlijden, maar ook naar waar u in de periode van 5 jaar voor het overlijden het langst woonde: in het Brusselse Hoofdstedelijke, het Waalse of het Vlaamse Gewest. Stel dat u uw hele leven in Brussel hebt gewoond, maar op een zeker moment beslist u om naar Vlaanderen te verhuizen en na 2 maanden overlijdt u. In dat geval zal de Brusselse successiewetgeving van toepassing zijn. In nevenstaande bijdrage gaan we ervan uit dat u inwoner bent van het Vlaamse Gewest. Successierecht op tweede verblijf Het tweede verblijf van de erflater die binnen een periode van 5 jaar voor het overlijden het langst woonachtig was in het Vlaamse Gewest, zal in principe aan de gewone tarieven van de successierechten onderworpen worden. Ter informatie vindt u hieronder een overzicht van het tarief tussen ouders en kinderen. Schijven in euro % 0, , , ,00 9 > ,00 27 Bij de toepassing van dat tarief wordt elke erfgenaam belast op zijn nettoaandeel in de nalatenschap. Het tarief wordt bovendien afzonderlijk toegepast op de roerende en de onroerende goederen. Wie onroerend goed nalaat, wenst uiteraard dat zijn erfgenamen zo weinig mogelijk successierechten hoeven te betalen. Hieronder vindt u enkele planningstechnieken waarmee u de successierechten op uw tweede verblijf kunt verminderen. Ik bezit een tweede verblijf en wens dat in de familie te houden. Als u momenteel al eigenaar bent van een tweede verblijf in België, kunt u op het vlak van de successierechten een besparing realiseren door dat onroerend goed al tijdens uw leven over te dragen aan bijvoorbeeld uw kinderen. In dat geval spreken we van een schenking van onroerend goed tijdens het leven. Ook het schenkingsrecht is een gewestmaterie. De schenking zal bijgevolg onderworpen zijn aan het recht van de fiscale woonplaats van de schenker op het moment van de schenking. AIs de schenker in de vervolg zie pag. 7

4 Belasting op uw tweede verblijf (vervolg) periode van vijf jaar vóór de schenking op meer dan één plaats in België heeft gewoond, dan wordt het tarief toegepast van het gewest waar hij in die periode het langst heeft gewoond. Aangezien we er in deze bijdrage van uitgaan dat u inwoner bent van het Vlaamse Gewest, zal uw schenking (zowel van uw appartement aan zee, als van uw chalet in de Ardennen) aan de Vlaamse regeling onderworpen zijn. Een schenking van een onroerend goed moet altijd gebeuren via notariële akte en is onderworpen aan een progressief schenkingsrecht. Voornoemd progressief schenkingsrecht verschilt al naargelang de graad van verwantschap tussen u en de persoon die u wenst te begunstigen. Ter informatie vindt u hierbij het tarief dat van toepassing is op schenkingen van onroerende goederen tussen ouders en kinderen. Schijven in euro Algemeen tarief 0, ,00 3 % , ,00 4 % , ,00 5 % , ,00 7 % , ,00 10 % , ,00 14 % , ,00 18 % , ,00 24 % > ,00 30 % Bent u eigenaar van een aanzienlijk onroerend vermogen, dan schenkt u dat het best tijdens uw leven al geleidelijk aan uw kinderen. U zou er bijvoorbeeld voor kunnen opteren om een onroerend goed ter waarde van ,00 euro initieel maar voor 1/4 over te dragen aan uw enige zoon. Op een later moment zou u hem ook de andere delen kunnen schenken. Bijgevolg betaalt u op de 4 schenkingen van ,00 euro in totaal een lager schenkingsrecht dan wanneer u het onroerend goed in één keer zou schenken. Opteert u voor een dergelijke stapsgewijze schenking, dan is het aan te raden om drie jaar te wachten tussen elke schenking. Als u binnen de periode van 3 jaar na de eerste schenking een nieuwe schenking doet, dan wordt voor de bepaling van het toepasselijke schenkingsrecht de waarde van beide onroerende schenkingen namelijk samengeteld. Dat heet het opduweffect of het progressievoorbehoud. De stapsgewijze schenking heeft dus alleen effect in het geval van 3 jaar tussen elke schenking. Verder is ook de timing van de schenking ten opzichte van het moment van overlijden van belang. AIs uw kinderen een onroerend goed geschonken krijgen en u zou binnen de 3 jaar na de schenking overlijden, dan worden zij eveneens geconfronteerd met een progressievoorbehoud. Voor de bepaling van het tarief van de successierechten van toepassing op de onroerende goederen die nog tot uw nalatenschap behoren, wordt namelijk ook rekening gehouden met de waarde van het geschonken onroerend goed, zonder dat dat onroerend goed zelf aan successierechten wordt onderworpen. Aan de schenking van het onroerend goed kunt u verder enkele voorwaarden koppelen, zoals bijvoorbeeld een voorbehoud van vruchtgebruik. Dat zal u in staat stellen om nog inkomsten uit het onroerend goed te halen. Het schenkingsrecht wordt evenwel berekend op de waarde van de volle eigendom van het onroerend goed. Een schenking met voorbehoud van vruchtgebruik zal er bijgevolg niet toe leiden dat er minder schenkingsrechten verschuldigd zijn. Denkt u eraan om uw tweede verblijf tijdens uw leven aan uw kinderen over te dragen, dan worden zij eigenaars van (het geheel of een deel) van dat onroerend goed in (blote of volle) eigendom. In dat geval moet worden nagegaan welke impact dat zal hebben op de woningfiscaliteit (personenbelasting) van uw kinderen. Verder moet geval per geval worden bekeken wie de onroerende inkomsten (geheel of gedeeltelijk) moet opnemen in zijn aangifte personenbelasting. 7

5 8 Ik bezit een tweede verblijf en wens dat niet in de familie te houden. In wat voorafging, hebt u kunnen vaststellen dat de overdracht van een onroerend goed tijdens het leven mogelijk een tijdrovende aangelegenheid is. Als u een aanzienlijk onroerend privépatrimonium hebt opgebouwd, is het met andere woorden niet zo gemakkelijk om dat van de ene op de andere dag aan uw kinderen over te dragen. Een mogelijk alternatief is dat u uw onroerend goed verkoopt aan een derde en de verkoopsopbrengst daarvan aan uw kinderen schenkt. In tegenstelling tot het regime voor onroerend vermogen, heeft Vlaanderen een zeer flexibel en goedkoop regime inzake de schenking van roerend vermogen (portefeuille, aandelen, enz.). Een aandachtspunt hierbij is dat de eventuele meerwaarde die u realiseert bij de verkoop van het onroerend goed onder bepaalde voorwaarden een belastbare meerwaarde zal uitmaken. Bezint eer ge begint : techniek van de gesplitste aankoop De techniek van de gesplitste aankoop is een volwaardig alternatief voor het scenario waarbij u eerst zelf een onroerend goed op uw eigen naam aankoopt en dat vervolgens tijdens uw leven overdraagt aan uw kinderen tegen de al besproken schenkingstarieven voor onroerende goederen. De techniek van de gesplitste aankoop komt erop neer dat u het vruchtgebruik verwerft van het onroe- rend goed en uw kinderen de blote eigendom. Voorafgaandelijk doet u een schenking aan uw kinderen die hen in staat stelt om de aankoop van deze blote eigendom te financieren. Op die manier vermijdt u dat het tweede verblijf bij uw overlijden aan successierechten wordt onderworpen. Bij overlijden dooft uw vruchtgebruik namelijk uit en worden uw kinderen volle eigenaars van het onroerend goed. Voornoemd uitdoven van het vruchtgebruik is niet onderworpen aan successierechten. Hebt u dus binnenkort een appartement aan zee op het oog, zet het dan bij voorkeur onmiddellijk (deels) op naam van uw oogappels. Ook wanneer u wilt gebruikmaken van de techniek van de gesplitste aankoop, kunt u het best enkele voorzorgen nemen, opdat uw kinderen bij uw overlijden niet voor onaangename verrassingen komen te staan. Opdat de fiscus de gesplitste aankoop zou aanvaarden, moeten uw kinderen op het moment van uw overlijden namelijk kunnen bewijzen dat zij de blote eigendom met eigen middelen hebben betaald. Om dat bewijs te kunnen leveren, eist de fiscus dat de schenking aan uw kinderen plaatsvindt vóór de betaling van de blote eigendom. Verder moet worden bewezen dat de uitsplitsing van de koopprijs tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar op een correcte wijze gebeurde. Ook hier moet worden onderzocht wat de impact is op de woningfiscaliteit (personenbelasting) van uw kinderen, als zij (een deel of het geheel) van uw tweede verblijf in blote eigendom krijgen. Hebt u nog vragen? Contacteer dan uw relatiebeheerder. Hij kan u in contact brengen met een fiscaal-juridisch adviseur.