Adders onder het gras bij een gesplitste aankoop

Transcriptie

1 Adders onder het gras bij een gesplitste aankoop De zgn. gesplitste aankoop van een onroerend goed door ouders en kinderen is een efficiënte manier om later veel successierechten te besparen. Nu de fiscus een soepeler standpunt heeft ingenomen, is deze techniek heel populair geworden voor de aankoop van een tweede verblijf of appartementen om te verhuren. Maar in de praktijk rijzen veel praktische problemen, waarvoor gelukkig praktische oplosingen bestaan De techniek van de gesplitste aankoop Bij een zgn. gesplitste aankoop kopen de ouders en de kinderen elk een deel van de eigendomsrechten van bv. een appartement aan de kust. De eigendomsrechten van het appartement worden met andere woorden gesplitst in enerzijds het zgn. vruchtgebruik en anderzijds de zgn. blote eigendom. De ouders kopen het vruchtgebruik, terwijl de kinderen de blote eigendom kopen. Doordat er tevens een aanwas van vruchtgebruik bedongen wordt, blijft het volledige vruchtgebruik toebehoren aan de langstlevende van de ouders tot aan diens overlijden. De ouders of de langstlevende kunnen dus heel hun leven in het onroerend goed wonen, het verhuren, enz. Als beide ouders overleden zijn zal het vruchtgebruik uitdoven en automatisch overgaan op de kinderen (blote eigenaars). Als de gesplitste aankoop perfect werd uitgevoerd, worden de kinderen dan volledig eigenaar van bv. het appartement aan de kust, zonder één euro successierechten te betalen. De techniek van de gesplitste aankoop vereist wel dat ieder zijn deel betaalt, m.a.w. de kinderen de blote eigendom en de ouders het vruchtgebruik. In artikel 9 van de Successiewet werd er immers een zgn. vermoeden ingevoerd, waarbij er verondersteld wordt dat de ouders alles voor de kinderen (dus ook de aankoop van de blote eigendom) betaald hebben. Het gevolg van dit vermoeden is dat het onroerend goed, dat opgesplitst (blote eigendom/vruchtgebruik) gekocht werd, normaal gezien onder de successierechten valt als de ouders overlijden. Gelukkig kan men dit vermoeden weerleggen door te bewijzen dat de kinderen het geld hadden om de blote eigendom te kopen én het geld daarvoor gebruikt hebben. Kortom, de successierechten worden alleen vermeden als de kinderen/blote eigenaars bij het overlijden van de ouders kunnen aantonen dat zij de correcte waarde van de blote eigendom effectief zelf betaald hebben. Doorgaans is het zo dat de kinderen op het moment van de aankoop niet voldoende geld hebben om de blote eigendom te kopen. In de praktijk wordt dit dan opgelost doordat de ouders eerst geld schenken aan de kinderen. Dit kan via een Belgische notaris, maar ook via een Nederlandse notaris (± 1.250) of via een bank- of een handgift. Met de schenking zelf heeft de fiscus helemaal geen probleem, maar wél met het tijdstip waarop de schenking plaatsvindt. 1/5

2 Het oude standpunt van de fiscus Over het tijdstip waarop de kinderen over het geld moeten beschikken voor de aankoop van de naakte eigendom, bestaat er al heel lang discussie. De fiscus stelde in een administratieve beslissing van 10 juli 2002 dat de kinderen al over het geld moeten beschikken wanneer het compromis ondertekend wordt. Dit was een vervelende situatie voor wie al een dergelijke gesplitste aankoop deed en waarbij de kinderen het geld geschonken kregen tussen het compromis en de notariële akte, wat meestal het geval was in de praktijk. Door dit standpunt van de fiscus zouden al deze aankopen dus toch onder de successierechten vallen. Het huidige standpunt van de fiscus Gelukkig heeft de Administratie in een beslissing van 13 december 2007 haar standpunt veranderd. Het nieuwe standpunt is dat men het bestaan en het gebruik van het geld in hoofde van de verkrijger van de blote eigendom moet bewijzen op het ogenblik waarop de prijs betaald moet worden. Kortom, het is nu voldoende dat de blote eigenaars bewijzen dat het geld geschonken werd vóór de betaling van de prijs. In de praktijk betekent dat doorgaans dat u moet kunnen bewijzen dat de kinderen het geld al hadden op het moment van het verlijden van de notariële akte en niet op de datum van het compromis. Om discussies achteraf te vermijden, is het beter dat elk kind zijn blote eigendom betaalt met geld van de eigen rekening. Houd het rekeninguittreksel van de overschrijving goed bij, het liefst op een brandvrije plaats (bv. in een kluis). Bij de meeste banken worden de afschriften immers slechts tien jaar bijgehouden, terwijl de kinderen pas met dit bewijs naar voren moeten komen bij het overlijden van de ouders. Dikwijls is dat dus 20 of 30 jaar later. Wie op dat moment naar zijn bank stapt om een kopie te krijgen van een uittreksel van ongeveer 30 jaar geleden, zal bot vangen. Dit nieuwe standpunt is ook belangrijk voor de praktijk. Bij de meeste aankopen beschikken de ouders niet altijd (laat staan de kinderen) over de nodige geldmiddelen bij het tekenen van het compromis. Meestal is het zo dat een stukje bij het tekenen van het compromis betaald wordt (dikwijls 10%) en de rest (90%) pas twee of drie maanden later bij het tekenen van de authentieke akte. Of denken we maar aan de aankoop van een appartement op plan waarbij de prijs in verschillende schijven betaald moet worden in functie van de afwerking. Het oude standpunt van de fiscus (het geld hebben vóór het compromis) betekende in de praktijk trouwens ook dat, als de blote eigenaar zijn aankoop moest financieren met een lening bij de bank, hij er altijd aan was voor de moeite en onder het fictieartikel 9 viel. Geen enkele bank wil immers zo n een belangrijk bedrag lenen zonder compromis of eigendomsatest. Met het nieuwe standpunt heeft men dus ruim de tijd om vooraf een gift te doen aan de kinderen, een lening te sluiten, het geld vrij te maken, enz. Dit is een belangrijke verbetering, want vergeet niet dat het tekenen van een compromis soms heel snel moet gaan als er meerdere geïnteresseerde kopers zijn. Zeker als u een onroerend goed kunt kopen voor een goede prijs 2/5

3 Moet u het voorschot ook splitsen? Bij de meeste verkopen van een onroerend goed wordt er vooraf een voorschot gevraagd bij het tekenen van het compromis. Stel dat een voorschot van euro moet worden betaald. De verhouding vruchtgebruik-naakte eigendom is bv. 44%/56% (zie verder). Een eerste mogelijkheid is dan dat de ouders 44% of euro van het voorschot betalen en het kind 56% of euro. Maar in de praktijk is dat niet altijd even handig, want het kind moet minstens de benodigde geldmiddelen (hier euro) hebben ten laatste op de datum van het compromis. Niet echt handig als alles heel snel moet gaan en het kind geen euro heeft. De schenking moet dan vooraf nog vlug gebeuren. Een meer praktische oplossing bestaat erin dat de ouders het voorschot betalen, maar dat er in het compromis duidelijk wordt bijgeschreven dat dit voorschot op het prijsaandeel van de vruchtgebruiker moet worden aangerekend. De ouders betalen dan wel het volledige voorschot maar dit wordt dan bij de volledige betaling, zeg maar bij de notariële akte, als het ware verrekend om tot de juiste verhouding (hier 44%/56%) te komen. De verhouding vruchtgebruik-blote eigendom De verhouding tussen de waarde van het vruchtgebruik-blote eigendom moet in principe vastgesteld worden volgens de burgerrechtelijke regels. Uiteraard zal dit gebeuren aan de hand van sterftetabellen, en moet die verhouding realistisch zijn. U kunt in deze situatie ook kiezen voor de klassieke tabellen van het wetboek successierechten. Het vruchtgebruik wordt dan forfaitair geraamd op 4% van de waarde van het goed in volle eigendom. Deze 4% wordt vervolgens vermenigvuldigd met een bepaalde coëfficiënt in functie van de leeftijd van de vruchtgebruiker (bv. coëfficiënt 11 voor iemand tussen 55 en 60 jaar). Dit is een verouderde methode, maar zorgt er wel voor dat de waarde van het vruchtgebruik niet overschat wordt. Het staat u vrij om ook andere tabellen te hanteren die meer up to date zijn (bv. Ledoux). Bekijk desnoods met uw notaris welke tabel het best uitkomt voor u. Maar hoe hoger de blote eigendom wordt geschat, hoe meer u in de praktijk vooraf zal moeten schenken aan uw kind of kinderen. Eens men de waarde van het vruchtgebruik kent, weet men uiteraard ook de waarde van de blote eigendom. Want de volle eigendom (bv. appartement van euro) vruchtgebruik (bv. 44% of euro)= de blote eigendom (bv. 56% of euro). Maar men moet er goed voor zorgen dat de blote eigenaar correct zijn aandeel betaalt, en dat de blote eigendom correct dwz. niet te laag gewaardeerd wordt. Er zijn doorgaans 2 vruchtgebruikers Als bv. een appartement aan zee wordt gekocht via de gesplitste aankoop, dan is het doorgaans zo dat beide ouders samen het vruchtgebruik kopen (en de langstlevende vruchtgebruiker blijft van het hele appartement tot zijn dood). Stel dat vader 70 jaar is en moeder 62. Hoe gaan men dan dat vruchtgebruik berekenen? In dergelijke gevallen gaat men rekening houden met de jongste van de 2 ouders om de waarde van het vruchtgebruik te berekenen (hier de moeder van 62 jaar). 3/5

4 Een appartement op plan Het gebeurt vaak dat een appartement bv. op plan gekocht wordt en dat het appartement nog gedeeltelijk of zelfs bijna voledig moet gebouwd worden. Stel dat er een appartement op plan wordt gekocht dat het voor de helft is afgewerkt en waarbij 50% van de totale verkoopprijs bij aankoop moet betaald worden. De totale verkoopprijs is bv euro, er moet bij de aankoop dus euro betaald worden. De rest ( euro) moet later in schijven betaald worden naargelang de werken vorderen. Concreet zullen de kinderen moeten bewijzen dat ze hun deel van die euro (bv. hun naakte eigendom is 56% waard) bij de aankoop zelf hebben betaald. Belangrijk om weten is dat bij een aankoop op plan deze voorwaarde dus enkel moet vervuld zijn met betrekking tot de aankoop zelf en niet met betrekking tot de verdere afwerking. Voor de betaling van de latere schijven die slaan op de verdere afwerking van het appartement, moeten de kinderen die betaling dus niet meer kunnen bewijzen. En als de ouders later willen verkopen? Een probleem waar in de praktijk te weinig aandacht aan wordt besteed is de mogelijkheid dat de ouders het onroerend goed willen verkopen, al dan niet om een ander onroerend goed te kopen. Stel bv. dat de ouders samen met hun kinderen via de techniek van de gesplitste aankoop een kustappartement kopen in De Haan. Deze rustige en mooie badgemeente is voor hen de ideale plaats om in het weekend te verblijven, aangezien ze beiden een druk leven hebben als zaakvoerder. Maar als ze uiteindelijk op hun 65ste met pensioen gaan, vinden ze de kustgemeente toch wat te rustig, zeker in de winter. Vandaar dat ze overwegen om hun kustappartement in het rustige De Haan te verkopen en te verhuizen naar de drukke badstad Oostende. Als zij het appartement in De Haan willen verkopen, zullen zij wel de toestemming nodig hebben van al de kinderen blote eigenaars. Bovendien krijgen zij bij de verkoop enkel de waarde van hun vruchtgebruik (bv. op dat moment 32% van de waarde). In principe hoeft dat laatste geen probleem te zijn omdat ze het nieuwe appartement in Oostende ook via de constructie vruchtgebruik-naakte eigendom (bv. op dat moment 32%/68%) kunnen kopen met de kinderen. Maar een belangrijk vereiste is dus dat ze goed opschieten met de kinderen, of dat ze op zijn minst nog genoeg vermogen achter de hand houden om de kinderen in het gareel te houden. De ouders kunnen eventueel een aankoopoptie en een voorkooprecht op de naakte eigendom bedingen. Zo vermijdt men problemen als de verstandhouding met de kinderen zou verslechteren en bv. één van de kinderen de naakte eigendom zou willen verkopen. Verder kunnen de ouders nog andere modaliteiten vastleggen zoals het verbod om de naakte eigendom te verkopen zolang de ouders leven. Laat u dus deskundig bijstaan. 4/5

5 Conclusie Het volstaat dat de blote eigenaars bewijzen dat het geld geschonken werd vóór de betaling van de prijs. In de praktijk betekent dit dat u moet kunnen bewijzen dat de kinderen het geld al hadden op het moment van het verlijden van de notariële akte en niet op de datum van het compromis. De fiscus zegt in haar circulaire niets over het voorschot. Een mogelijke oplossing is het voorschot splitsen. Maar een praktischere oplossing bestaat erin dat de ouders het voorschot betalen en in het compromis duidelijk wordt bijgeschreven dat dit voorschot op het prijsaandeel van de vruchtgebruiker moet woorden aangerekend. Meestal zijn vader en moeder niet even oud. Men gaat dan rekening houden met de jongste van de 2 ouders om de waarde van het vruchtgebruik te berekenen (bij aanwas). Neven & Partners Johan Adriaens [email protected] Kantoor: Romeinse straat 18, 3001 Leuven Redactie: 20 maart /5