Onderwerp Motie realisatieplicht bouwinitiatieven Zaaknummer 400650 Teammanager Margon van den Hoek B & W datum 4 juni 2018 Afdeling/Team Stad Dorpen en Wijken/Ruimtelijke Ontwikkeling Naam steller Margo van der Meer Portefeuillehouder Jan Loonen Openbaarheid Deze adviesnota is openbaar Na informeren betrokkenen. Openbaar op 7 juni 2018 Bevoegd orgaan B & W Via Griffie aanbieden aan de commissie van september. ADVIES 1. Toevoegen van een realisatieplicht in de te sluiten anterieure overeenkomsten. 2. De commissie middels toezending van deze nota en bijlage informeren over uitvoering van de motie realisatieplicht bouwinitiatieven. 3. De raadsmotie realisatieplicht bouwinitiatieven van 7 november 2017 hiermee als afgedaan beschouwen.
Samenvatting In de vergadering van de gemeenteraad op 7 november 2017 is een motie aangenomen waarin uw college wordt opgeroepen om te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om bij nieuwe initiatieven een realisatietermijn af te dwingen en een voorstel hiervan voor te leggen aan de commissie Wonen. De overweging die daarbij is gegeven is dat een realisatieplicht bij bouwinitiatieven ervoor kan zorgen dat speculatie en verrommeling van het straatbeeld minder voorkomt en deze plicht ten goede komt aan bouwinitiatieven waar wel behoefte aan is. In het kader van deze motie is bekeken wat publiek en privaatrechtelijk kan en wat al gebeurt. In bijlage 1 staan deze mogelijkheden uitgebreider aangegeven. Publiekrechtelijk uitvoering van een bestemmingsplan of vergunning verplichten kan niet. Wat wel een mogelijkheid is: - Intrekken van een omgevingsvergunning indien de daar toegestane bouw niet wordt gerealiseerd; dat wijzigt echter de bestemming niet. Daags na intrekking van de vergunning kan een volgende vergunning worden aangevraagd. - Bij het herzien van een bestemmingsplan ongebruikte bouwtitels schrappen. Er moet wel voorzienbaarheid gecreëerd worden ter voorkoming van planschade. Rechthebbenden op de bouwtitels krijgen alsdan een bepaalde redelijke termijn waarbinnen zij alsnog een vergunning aan kunnen vragen ter uitvoering van de bestemming. Bij de herziening van bestemmingsplannen waar ongebruikte bouwtitels aanwezig zijn, wordt nu al voorzienbaarheid gecreëerd door aan te geven dat de gemeente voornemens is de bouwtitels te schrappen. Voorzienbaarheid kan ook aan de voorkant worden gecreëerd door in een bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid op te nemen dat indien de bestemming niet wordt gerealiseerd, het college van B&W de mogelijkheid heeft het bestemmingsplan te wijzigen. Dat gebeurt bijv. nu in het bestemmingsplan Venray centrum voor de detailhandelsbestemming. De Omgevingswet gaat het in principe mogelijk maken om in het omgevingsplan voor bepaalde plandelen bindende faseringen op te nemen. Privaatrechtelijk zijn ingeval de gemeente eigenaar is van de grond waarop het initiatief moet worden gerealiseerd, de Algemene Grondverkoopvoorwaarden Venray 2011 van toepassing. In artikel 16 van deze voorwaarden is de realisatieplicht opgenomen. Artikel 17 geeft de gemeente het recht de koopovereenkomst te ontbinden indien niet wordt voldaan aan de realisatieplicht. De grond wordt alsdan weer eigendom van de gemeente. Indien er sprake is van een bouwplan op grond die niet in eigendom is van de gemeente, is er geen sprake van een grondverkoop en zijn de voornoemde verkoopvoorwaarden ook niet van toepassing. Ingeval het bouwplan niet past binnen het bestemmingsplan zal er al gauw sprake zijn van een bouwplan in de zin van de grondexploitatiewet waarbij anterieure overeenkomsten gesloten worden met de initiatiefnemers. Onderdeel van de anterieure overeenkomst is de inspanningsverplichting van de gemeente om het bestemmingsplan te wijzigen en de verplichting van de initiatiefnemer om voor zijn/haar rekening de voor de procedure benodigde stukken, het concept bestemmingsplan, aan te leveren. Het eindresultaat is een gewijzigd bestemmingsplan.
Ook voor de procedure van het creëren van voorzienbaarheid als hierboven genoemd, helpt het als er een realisatieplicht in de anterieure overeenkomst is opgenomen. Bij nieuwe anterieure overeenkomsten zullen we een dergelijke plicht, analoog aan de plicht zoals deze is opgenomen in de algemene grondverkoopvoorwaarden, gaan opnemen. Indien deze niet wordt nagekomen zal daar een boetebeding voor gelden. Ontbinding is niet mogelijk omdat de verplichting van de gemeente, het wijzigen van het bestemmingsplan, dan al is uitgevoerd. Kortom: - een realisatieplicht/termijn via het publiekrecht, omgevingsvergunning of bestemmingsplan opleggen kan niet. Wat wel kan is voorzienbaarheid creëren zodat ongebruikte bouwtitels geschrapt kunnen worden. Van deze mogelijkheid maken we al gebruik, bijv. in het bestemmingsplan Venray en Blitterswijck. Intrekken van een vergunning is ook een mogelijkheid. - privaatrechtelijk nemen we reeds een realisatieplicht op indien het gaat om bouwplannen op gemeentegrond. De plicht wordt dan in de koopovereenkomst opgenomen. - in anterieure overeenkomsten gaan we realisatieplichten opnemen om de procedure van het creëren van voorzienbaarheid te faciliteren. De termijn die wordt opgenomen is afhankelijk van het bouwplan. Beoogd resultaat Uitvoering van de motie. Argumenten 1. Het toevoegen van een realisatieplicht in de anterieure overeenkomsten is hetgeen we nu eenvoudig kunnen toevoegen naast hetgeen wat we al doen: realisatieplicht bij verkoop grond en voorzienbaarheid creëren. 2. Onderhavige nota is ter uitvoering van de motie: realisatieplicht bouwinitiatieven, door de gemeenteraad aangenomen op 7 november 2017. Afgesproken is dat de uitvoering van de motie aan de commissie Wonen wordt voorgelegd. In juni zijn er nog geen reguliere commissievergadering maar is er één vergadering ter voorbereiding op de raadsagenda. 3. De motie kan als afgedaan beschouwd worden omdat we alles wat juridisch mogelijk is om Risico s bouwinitiatieven te realiseren (gaan) doen. Kanttekeningen Communicatie Financiële gevolgen Personele/organisatorische gevolgen Juridische gevolgen In anterieure overeenkomst wordt voortaan een realisatieplicht opgenomen.
Rechtmatigheid Voorstel is conform huidige wet- en regelgeving. Fatale termijnen Vervolgtraject besluitvorming Evaluatie Bijlagen 1. Overzicht publiek- en privaatrechtelijke mogelijkheden. Naslagwerk De, op 7 november 2017 aangenomen, motie realisatieplicht bouwinitiatieven.
Bijlage 1 Publiekrechtelijke en Privaatrechtelijke (on)mogelijkheden realisatieplicht Publiekrechtelijk 1. Indien vanuit de gemeente wordt aangegeven dat er aan een bouwinitiatief planologische medewerking wordt verleend, heeft de betreffende initiatiefnemer 1 jaar de tijd om de voor de wijziging van de planologische maatregel benodigde stukken in te dienen. Na het jaar vervalt in beginsel de planologische medewerking. Het initiatief moet alsdan opnieuw beoordeeld worden. Er kan namelijk sprake zijn van gewijzigde omstandigheden die maken dat planologische medewerking niet langer verleend kan worden. 2. Aan een omgevingsvergunning mag wettelijk geen realisatieplicht gekoppeld worden. 3. Indien na het verlenen van een omgevingsvergunning de uitvoering ervan niet geschiedt, kan de gemeente de vergunning intrekken. Dit verandert niets aan de geldende bestemming. Er kan dus weer een nieuwe vergunning worden aangevraagd. 4. Een bestemmingsplan geeft geen plicht om het bestemmingsplan daadwerkelijk uit te voeren. Wel is er een handhavingsmogelijkheid indien er gehandeld wordt in strijd met het bestemmingsplan. 5. Bij een herziening van het bestemmingsplan kunnen niet benutte bouwtitels door middel van het creëren van voorzienbaarheid, worden wegbestemd. De voorzienbaarheid is nodig om planschade te voorkomen. Rechthebbenden van bouwtitels krijgen dan een redelijke termijn om alsnog een vergunning aan te vragen voor het realiseren van de bestemming. 6. Bij het opstellen van een bestemmingsplan tbv bijvoorbeeld woningbouw, kan een wijzigingsbevoegdheid worden opgenomen die het college van B&W de bevoegdheid geeft de bestemming te wijzigen indien niet binnen x termijn, de bestemming die mogelijk wordt gemaakt, wordt gerealiseerd. In wezen wordt op die wijze ook voorzienbaarheid gecreëerd. 7. Bestemmingsplannen kunnen een uitwerkingsplicht bevatten, niet te verwarren met een uitvoeringsplicht. De uitwerkingsplicht is één van de instrumenten waarmee flexibiliteit kan worden ingebracht in een bestemmingsplan. Als nog niet helemaal duidelijk is hoe de invulling van een gebied eruit zal gaan zien, kan een globale bestemming worden gegeven die op een later moment nader moet worden uitgewerkt. In het bestemmingsplan wordt dan bepaald dat burgemeester en wethouders met inachtneming van in het plan te geven regels het plan moeten uitwerken. De uitwerkingsplicht biedt geen mogelijkheid om af te dwingen dat een ontwikkelaar/initiatiefnemer ook daadwerkelijk begint met de realisatie. 8. In 2015 is de kavel voor kavel regeling vastgesteld die het mogelijk maakt om onbenutte bouwtitels te verplaatsen naar een andere locatie. Zowel de onbenutte bouwtitel als de nieuwe locatie moeten gelegen zijn in de zogenaamde rode kernen; de kernen waar een planoverschot is. Door deze regeling verdwijnen er ook bouwtitels die niet gebruikt worden maar wel meetellen in het planaanbod. 9. De Omgevingswet gaat het in principe mogelijk maken om in het omgevingsplan voor bepaalde plandelen bindende faseringen op te nemen.
Privaatrechtelijk 10. Bij de verkoop van gemeentelijke bouwkavels aan particulieren en projectontwikkelaar/aannemers zijn de Algemene Grondverkoopvoorwaarden Venray 2011 van toepassing. In deze voorwaarden is al een realisatieplicht opgenomen. Indien daaraan niet wordt voldaan heeft de gemeente het recht de overeenkomst te ontbinden. 11. Indien er sprak is van een bouwplan op particuliere grond zijn de algemene grondverkoopvoorwaarden niet van toepassing, dus ook niet de bouwplicht. In die gevallen is vaak sprake van een bouwplan wat niet past in het geldende bestemmingsplan en wat valt onder de zogenaamde grondexploitatiewet. In de overeenkomsten die in het kader van de grondexploitatiewet worden gesloten, wordt nu geen realisatieplicht opgenomen. Voordat tot realisatie van het bouwplan kan worden overgaan dient aldus of het bestemmingsplan gewijzigd te worden of er wordt via een procedure projectbesluit een omgevingsvergunning afgegeven. Indien na wijziging van het bestemmingsplan niet tot realisatie wordt overgegaan, bestaat enkel de sanctie dat er door de gemeente een nieuw bestemmingsplan wordt opgesteld waarin de bouwtitels dan geschrapt worden. Ter voorkoming van planschade moet er alsdan wel voorzienbaarheid gecreëerd te worden (zie hierboven onder 5). Is er gebruik gemaakt van de procedure projectbesluit omgevingsvergunning dan kan de vergunning worden ingetrokken. Voor beide procedures is het juridisch sterker indien er privaatrechtelijk een realisatieplicht in de overeenkomst wordt opgenomen. Dat kan ook, echter bij niet voldoen aan de realisatieplicht wordt daar een boete aangehangen en geen ontbindingsmogelijkheid. Het bestemmingsplan is immers al gewijzigd. Door de ontbinding wijzigt de bestemming niet.
M8 MOTIE Onderwerp: realisatieplicht bouwinitiatieven De raad van de gemeente Venray in vergadering bijeen op 7 november 2017; Gehoord de beraadslagingen, gelet op artikel 32 van het RvO; Constaterende dat: de economie zich lijkt te herstellen; bouwinitiatieven die op de plank liggen, initiatieven waar wel behoefte aan is tegenhouden; al meerdere gemeentes een realisatieplicht hebben ingevoerd; Overwegende dat: een realisatieplicht bij bouwinitiatieven ervoor kan zorgen dat speculatie en verrommeling van het straatbeeld minder voorkomt en deze plicht ten goede komt aan bouwinitiatieven waar wel behoefte aan is; Roept het college op: te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om bij nieuwe initiatieven een realisatietermijn af te dwingen en een voorstel hiervan voor te leggen aan de commissie Wonen; en gaat over tot de orde van de dag. Fractie CDA Fractie SV M8