GEMISTE KANS OM DOELEN GEMEENTE EN BELEGGERS AF TE STEMMEN? Op 24 mei 2018 presenteerden GroenLinks, D66, PvdA en SP hun coalitieakkoord getiteld Een nieuwe lente en een nieuw geluid'. Een eerder rapport van CBRE signaleerde in Amsterdam en Utrecht een verschuiving naar een minder beleggersvriendelijke omgeving, terwijl Rotterdam en Den Haag juist meer openheid tonen richting beleggers. In dit rapport geeft CBRE een analyse van de mogelijke impact van het coalitieakkoord op de Amsterdamse woningmarkt. Vergelijkbare analyses voor de Amsterdamse kantorenmarkt en een analyse van de G4 volgen op een later moment. JUNI 2018 CBRE Research 2018, CBRE B.V. 1
KANSEN RISICO'S JUNI 2018 CBRE Research 2018, CBRE B.V. 2
GROTE VRAAG NIEUWBOUWWONINGEN Sterk verschillende perspectieven op de woningmarkt van de linkse partijen (GroenLinks, PvdA en SP) en D66 hebben geresulteerd in een onduidelijk compromis. Dit creëert onzekerheid en kan de woningproductie vertragen. BETAALBAAR WONEN HOOG OP DE POLITIEKE AGENDA LANGETERMIJNBELEGGERS CRUCIAAL VOOR TERUGDRINGEN WONINGTEKORT 2015-2018 YTD: record investeringsvolume woningen in Amsterdam Private Equity 258 INVESTERINGSPERSPECTIEF Wereldwijd Vastgoedfondsen (incl. REIT s) 503 Institutionele beleggers 1,570 INVESTERINGSHORIZON Kort Lang Family Offices 230 Source: CBRE 2018 Lokaal Particuliere beleggers 70 Opmerking: hoe donkerder het groen, hoe groter het aandeel binnenlandse investeerders JUNI 2018 CBRE Research 2018, CBRE B.V. 3
Nieuwe gemeentelijke woningbouwdoelstellingen vergroten tekort Voorgesteld beleid zal woningtekort verhogen 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000-05-'15 2016 2017 2018 2019 >2020 Rental Huurwoningen, > 971huur > 971 Rental Huurwoningen, 711- huur 971 711-971 Rental Huurwoningen, < 711huur < 711 Unknown Onbekend Owner-occupied Eigenaar-Bewoner Minimum Minimale annual productie production nodig om needed het woningtekort to decrease te housing verminderen shortage Annual Benodigde production jaarlijkse needed productie to solve om het the woningtekort housing shortage in 2020 by 2020 op te lossen Opmerking 1: in de grafiek staat het aantal verleende bouwvergunningen tot 2020; vanaf 2020 wordt de nieuwe jaarlijkse doelstelling voor woningbouwproductie weergegeven. (*)Opmerking 2: In 2015-2020 zijn er ten minste 26.000 nieuwe woningen per jaar nodig om het woningtekort in de woningmarktregio Amsterdam op te lossen, of 17.000 woningen om he tekort stabiel te houden. De afgelopen zes jaar was gemiddeld 50% van de nieuwbouw in de woningmarktregio Amsterdam geconcentreerd in de gemeente Amsterdam. Bij gelijkblijvende productie in andere gemeenten is er dus een woningbouwproductie van minimaal 13.000 woningen om het tekort op te lossen in 2020 en 8.660 om het tekort stabiel te houden. Bron: Gemeente Amsterdam (2018), Coalitieakkoord (2018), ABF Research (2017) JUNI 2018 CBRE Research 2018, CBRE B.V. 4
AFNEMENDE WONINGBOUWPRODUCTIE Het voorgestelde woningbeleid zal de investeringswaarde van nieuwe woningbouwprojecten verlagen. Dat kan ertoe leiden dat ontwikkelaars en beleggers hun blik verleggen, buiten Amsterdam en naar andere vastgoedsegmenten, waardoor de woningproductie afneemt. VOORGESTELDE REGELGEVING ZAL DE INVESTERINGSWAARDE VERLAGEN...... EN ONTWIKKELINGSKOSTEN VERHOGEN...... TERWIJL DE GRONDPRIJZEN TE HOOG ZIJN JUNI 2018 CBRE Research 2018, CBRE B.V. 5
ONTWIKKELING VAN NIEUWE MIDDENHUURWONINGEN WORDT ONRENDABEL INVESTERINGSWAARDE STICHTINGSSKOSTEN GRONDPRIJS 2018 2018 2016 2018-2016 - 2016 = VERLIES /WINST 2016 2018 Middensegment niet gereguleerd Middensegment gereguleerd Investeringswaarde per m 2 Totale stichtingskosten (verhuurbaar vloeroppervlak, per m 2 )* Grondprijs Ontwikkeling winst/verlies 4.800-1.867-1.200 1.733 3.778-2.533-2.400-1.156 Belangrijkste aannames voor het model: - Door de gemeente uitgegeven indicaties voor de grondprijs (voor 2016: Het grondprijsbeleid 2016, voor 2018: een recente tender) - Verhuurbaar vloeroppervlak gebaseerd op bruto vloeroppervlak van 1.400 respectievelijk 1.900 per m2 - Investeringswaarde gebaseerd op een netto aanvangsrendement van 4,25% in 2016 en 3,85% in 2018 (in lijn met aanhoudende rendementsdruk). JUNI 2018 CBRE Research 2018, CBRE B.V. 6
JUNI 2018 CBRE Research 2018, CBRE B.V. 7
CONTACTPERSONEN Disclaimer: Dit rapport is met de grootst mogelijke zorgvuldigheid samengesteld. Voor de juistheid van de informatie kan door CBRE echter geen aansprakelijkheid worden aanvaard, noch kan aan de vermelde informatie enig recht worden ontleend. Deze rapportage is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt door cliënten van CBRE en mag niet worden gereproduceerd zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van CBRE.