Bouwfonds Office Value Fund NV Jaarverslag 2012
Geachte certificaathouder, Voor u ligt het jaarverslag 2012 van Bouwfonds Office Value Fund NV (hierna te noemen BOVF of het fonds). De Nederlandse economie is vanaf het derde kwartaal van 2012 gekrompen. De aangekondigde bezuinigingen van de overheid zorgen ervoor dat investeringen door bedrijven worden uitgesteld en dat de consumentenbestedingen afnemen. De vraag naar kantoorruimte is gedaald maar door de sterk afgenomen nieuwbouw, sloop en transformatie is het aanbod nauwelijks gestegen. Het beleggingsvolume over 2012 is gestegen ten opzichte van 2011 en wordt met name gekenmerkt door enkele grote beleggingstransacties. In het halfjaarverslag 2012 stond vermeld dat er een positieve uitspraak is geweest in de arbitragezaak die de Vereniging van Eigenaren (VvE) Looiershof, waarvan het fonds deel uitmaakt, heeft aangespannen tegen de ontwikkelaar en aannemer van het gebouw in Rotterdam. Naast deze uitspraak is eind november ook arrest gewezen door het Hof in de procedure die het fonds heeft aangespannen tegen de partij waarvan het fonds destijds het gebouw aan de Oudenoord in Utrecht heeft gekocht. Het Hof heeft het eerdere (negatieve) vonnis van de rechtbank verworpen en heeft het fonds in het gelijk gesteld. Dit heeft als gevolg dat de tegenpartij de schade dient te vergoeden die gerelateerd is aan de asbestsanering. gebouw in Nieuwegein is de fund manager nog steeds in gesprek met een hotelketen over een mogelijke transformatie van een gedeelte van het gebouw naar hotel. Daarnaast wordt in overleg met deze hotelketen gesproken met diverse partijen om te komen tot invulling van een totaalconcept voor het gebouw. Het direct rendement over 2012 bedraagt 13,5%. Het direct rendement is voornamelijk sterk gestegen doordat het eigen vermogen (intrinsieke waarde) is gedaald als gevolg van de afwaarderingen van de vastgoedportefeuille. Het resultaat van de bedrijfsvoering is gedaald ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar door gederfde huurinkomsten vanwege de leegstand in Nieuwegein. Daarnaast was vorig jaar sprake van een éénmalige opbrengst in de vorm van een afkoopsom in verband met het beëindigen van het huurcontract door Allianz. De kosten liggen op een lager niveau dan dezelfde periode vorig jaar. In 2012 is geen versnelde afschrijving op de acquisitiekosten doorgevoerd aangezien in 2012 geen huurcontract van een omvangrijk metrage expireert. Het indirect rendement over 2012 bedraagt -/- 58,9%, hetgeen voornamelijk veroorzaakt wordt door de afwaarderingen van de vastgoedportefeuille en het negatieve hefboomeffect vanwege gedeeltelijke financiering met vreemd vermogen. De handelskoers is de afgelopen periode sterk gedaald door de afwaarderingen van de vastgoedportefeuille. De fund manager heeft met diverse huurders, waaronder de Rijksgebouwendienst (RGD) en Uitvoeringsinstantie (UWV), nauw contact onderhouden over de mogelijkheden tot verlengingen van de huurcontracten. De huurder van het gebouw in Apeldoorn heeft het huurcontract met één jaar verlengd. UWV heeft aangegeven een programma van eisen op te stellen waarna het fonds een huuraanbieding kan doen voor een gedeelte van het gebouw in Leeuwarden. De RGD heeft het huurcontract voor het gebouw in Den Haag opgezegd aangezien de RGD geen zicht heeft op een nieuwe gebruiker. De huidige gebruiker zal medio 2013 verhuizen naar de naastgelegen nieuwbouw. Voor het De uitkering per certificaat bedraagt circa 263 en zal naar verwachting in mei 2013, onder inhouding van dividendbelasting, worden uitgekeerd. In 2012 hebben zich geen mogelijkheden voor verkoop van gebouwen voorgedaan. De fund manager onderhoudt contacten met diverse beleggingsmakelaars om op verkoopmogelijkheden te kunnen anticiperen, in het geval die zich voordoen. Jaarverslag 2012 1
Voor de herfinanciering van de lening, die door Bouwfonds Real Estate Investment Management (Bouwfonds REIM) is verstrekt, zijn offertes opgevraagd bij diverse banken aangezien de lening eind april 2013 afloopt. De benaderde banken zijn niet bereid de lening te herfinancieren. De afwijzingen hebben voornamelijk te maken met het feit dat deze banken geen interesse hebben in het financieren van het segment kantoren. Bij Bouwfonds REIM is een verzoek tot verlenging van de lening ingediend. Naar verwachting zal het resultaat van de bedrijfsvoering over 2013 in lijn liggen met de gerealiseerde cijfers over 2012. Hierbij is zekerheidshalve nog geen rekening gehouden met de vordering ten aanzien van de schadevergoeding voor de asbestsanering, aangezien de tegenpartij nog cassatie kan instellen. De vastgoedportefeuille zal naar verwachting in 2013 verder worden afgewaardeerd. Voor de kantorenmarkt zal 2013 wederom een moeilijk jaar worden. De focus van de fund manager blijft liggen op het afsluiten dan wel verlengen van huurcontracten. Namens Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV Monique Korting MSRE MRICS Fund manager BOVF 2 Bouwfonds Office Value Fund NV
Profiel van het fonds Het fonds is een beleggingsinstelling voor particuliere beleggers dat door Bouwfonds REIM in 2005 is geïntroduceerd. Het fonds belegt in negen kantoorgebouwen die verspreid in Nederland zijn gelegen met een focus op huurders uit de overheidssector of financiële instellingen. Het fonds is aangegaan in de vorm van een naamloze vennootschap naar Nederlands recht. Participanten zijn slechts verplicht om bij te dragen in de verliezen en schulden van het fonds tot maximaal het bedrag van hun inbreng. Het fonds heeft de status van een fiscale beleggingsinstelling (fbi) waardoor het fonds wel aan de vennootschapsbelasting is onderworpen, maar tegen een nultarief. De aandelen van het fonds zijn in handen van Stichting Administratiekantoor Bouwfonds Office Value Fund. Het administratiekantoor geeft certificaten van aandelen uit, die in beginsel beperkt overdraagbaar zijn. statuten van het fonds binnen acht maanden na het einde van het boekjaar te worden uitgekeerd. Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV (de beheerder) treedt op als beheerder van het fonds en beschikt als beheerder/ directie van het fonds in de zin van de Wet op het financieel toezicht (Wft) over een vergunning van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) overeenkomstig artikel 2:67 Wft. Daarnaast beschikt de beheerder, als beheerder in de zin van de Wft, over een beschrijving van de inrichting van de bedrijfsvoering als bedoeld in de artikelen 3:17, tweede lid, onderdeel c en 4:14, eerste lid van de Wft die voldoet aan de vereisten van de Wft. Meer informatie over de beheerder is te vinden op www.bouwfondsreim.nl/nl/fondsen/beheerders/bvb. De beheerder en Bouwfonds REIM maken sinds eind 2006 onderdeel uit van de Rabo Vastgoedgroep. Het fonds heeft zich bij aanvang ten doel gesteld een gemiddeld direct rendement van 6,5% en een gemiddeld indirect rendement van 1,5% op jaarbasis (enkelvoudig) te realiseren, berekend over een beleggingsperiode van 12 jaar. Het fonds publiceert maandelijks een handelskoers. Voor de bepaling van de handelskoers van de certificaten wordt de intrinsieke waarde van het fonds berekend. De vastgoedbeleggingen van het fonds worden hierbij gewaardeerd op de marktwaarde, vermeerderd met de acquisitiekosten en de structureringskosten. De acquisitiekosten worden, wanneer er geen sprake is van verwachte langdurige leegstand, gedurende de verwachte looptijd van het fonds afgeschreven. Op de aanvangsdatum van het fonds bedroeg de handelskoers 10.000. Het fonds kan, onder in het prospectus genoemde omstandigheden, stoppen met het inkopen van certificaten. Het fonds keert in beginsel eenmaal per jaar dividend uit ter grootte van de fiscale uitdelingsverplichting, zoals die geldt voor fiscale beleggingsinstellingen. De uitkering dient volgens artikel 29.2 van de Jaarverslag 2012 3
Kerngegevens (bedragen in 2) 31 december 31 december 31 december 2012 2011 2010 Eigen vermogen (intrinsieke waarde) 23.772.757 39.426.510 46.117.767 Eigen vermogen op basis van handelskoers (a) 24.759.534 41.305.608 47.029.611 Hoofdsom hypothecaire lening 76.531.300 78.016.700 79.502.100 Marktwaarde vastgoedportefeuille 89.360.000 107.825.000 117.110.000 Aantal uitgegeven certificaten (b) 5.421 5.421 5.421 Handelskoers (a/b) 4.567 7.620 8.675 Total expense ratio 4,8% 9,1% 6,2% Lopende kosten ratio 8,0% * De vermelde marktwaarde omvat niet de gehele vastgoedportefeuille. De laatste aankoop is in januari 2008 afgerond. Een overzicht van het aankoopjaar van de vastgoedobjecten treft u aan in bijlage 1. (bedragen in 2) 2012 2011 2010 Direct rendement over periode 13,5% 14,9% 10,9% Indirect rendement over periode (58,9%) (29,0%) (19,4%) Waardemutatie vastgoedbeleggingen (17.883.347) (10.410.082) (8.163.588) Resultaat bedrijfsvoering 3.555.257 4.400.650 4.322.937 Totale uitkering per certificaat 263,02 244,55 125,76 Definities Eigen vermogen op basis van handelskoers Het eigen vermogen van het fonds gecorrigeerd met de afschrijving van de acquisitie- en structureringskosten. Total expense ratio Alle kosten die in een jaar ten laste van de beleggingsinstelling zijn gebracht, exclusief de kosten van beleggingstransacties en interestkosten gedeeld door het gemiddelde gestorte kapitaal van het fonds, uitgedrukt in een percentage. Lopende kosten ratio Alle kosten die in een jaar ten laste van de beleggingsinstelling zijn gebracht, uitgezonderd de rentebaten, -lasten, huurderving en leegstand, gedeeld door de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds (exclusief de waarde van de rentederivaten), uitgedrukt in een percentage. Direct rendement De som van de inkomsten van het fonds minus de som van de exploitatiekosten, de overige bedrijfskosten (exclusief afschrijving van de acquisitieen structureringskosten) en de financiële baten en lasten gedeeld door de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds, uitgedrukt in een percentage. Indirect rendement De (on)gerealiseerde waardeverandering (inclusief verkoopkosten) van de vastgoedobjecten van het fonds na afschrijving van de acquisitie- en structureringskosten, rekening houdende met een eventuele winstdeling van de directie gedeeld door de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds, uitgedrukt in een percentage. Waardemutatie vastgoedbeleggingen De (on)gerealiseerde waardeverandering van de vastgoedobjecten van het fonds gewaardeerd volgens de grondslagen van het fonds (pagina 20). 4 Bouwfonds Office Value Fund NV
31 december 31 december 31 december 31 december 31 december 2009 2008 2007 2006 2005 51.495.011 52.558.491 61.512.155 59.767.979 38.541.226 56.850.516 56.484.948 66.214.282 65.102.882 40.527.640 80.987.500 80.987.500 69.205.508 59.955.508 44.001.675 122.570.000 129.845.000 128.184.000* 117.305.000* 82.320.000 * 5.421 5.421 5.530 5.574 3.677 9.749 10.420 11.974 11.680 11.022 6,3% 5,9% 5,9% 6,0% 3,6% 2009 2008 2007 2006 2005 (15 feb. t/m 31 dec.) 8,7% 7,1% 7,0% 6,9% 6,4% (15,4%) (12,8%) 1,7% 4,3% 3,7% (4.860.960) (6.267.398) 2.718.787 - - 3.797.480 3.291.522 3.191.977 2.527.589 1.981.054 283,45 129,70 720,45 650,00 550,00 Resultaat bedrijfsvoering De som van de inkomsten van het fonds minus de som van de exploitatiekosten, de overige bedrijfskosten (exclusief afschrijving van de acquisitie- en structureringskosten) en de financiële baten en lasten. Jaarverslag 2012 5
6 Bouwfonds Office Value Fund NV
Inhoudsopgave 1. Verslag van de directie 8 1.1 Marktontwikkelingen 8 1.2 Resultaten 9 1.3 Duurzaamheid 11 1.4 Vastgoed 11 1.5 Financieringen 16 1.6 Wet- en regelgeving 17 1.7 Vooruitzichten 17 2. Jaarrekening 2012 19 2.1 Balans 23 2.2 Winst- en verliesrekening 24 2.3 Kasstroomoverzicht 25 2.4 Toelichting op de balans 26 2.5 Toelichting op de winst- en verliesrekening 32 3. Overige gegevens 33 3.1 Controleverklaring 33 3.2 Statutaire bepalingen omtrent de winstbestemming 34 3.3 Resultaatverdeling 34 3.4 Lopende kosten ratio 34 3.5 Gebeurtenissen na balansdatum 34 Bijlage 1. Portefeuilleoverzicht 35 Bijlage 2. Financieringen 36 Jaarverslag 2012 7
1. Verslag van de directie Het directieverslag is als volgt opgebouwd. Allereerst worden de marktontwikkelingen die zich hebben voorgedaan tot en met 31 december 2012 beschreven. Daarna worden de resultaten weergegeven over deze periode. Vervolgens wordt ingegaan op het thema duurzaamheid en de ontwikkelingen hiervan op de vastgoedportefeuille van het fonds gedurende het boekjaar. Hierna worden ontwikkelingen op het gebied van de vastgoedportefeuille, financiering en wet- en regelgeving over 2012 beschreven alsmede de ontwikkelingen die zich hebben voorgedaan na balansdatum. Ten slotte komen de vooruitzichten aan bod. 1.1 Marktontwikkelingen Allereerst worden de economische ontwikkelingen beschreven over 2012. Daarna komen de ontwikkelingen op de kantorenmarkt aan bod. Economische ontwikkelingen De Nederlandse economie is opnieuw in zwaar weer terecht gekomen. Tot halverwege 2012 werd de negatieve bijdrage van consumptie en investeringen nog gecompenseerd door de positieve bijdrage van de netto handel. Echter, vanaf het derde kwartaal is sprake van een economische krimp. Naar verwachting is de economie over heel 2012 dan ook met 1% gekrompen. Het nieuwe kabinet heeft onder andere met de aankondiging van forse bezuinigingen duidelijk de stemming onder consumenten en bedrijven verder verslechterd. Vooral in het laatste kwartaal zijn partijen zeer terughoudend geweest met het doen van bestedingen en investeringen. De effecten van de krimpende economie zijn ook duidelijk zichtbaar op de arbeidsmarkt. Het aantal banen loopt terug en de werkloosheid per einde 2012 is gestegen tot 7,2% van de beroepsbevolking. 1 Een jaar geleden lag dit percentage nog op 5,4%. 2 Mede door de btw verhoging is ondanks de laagconjunctuur de inflatie gestegen naar gemiddeld 2,5% in 2012 3. De inflatie in Nederland ligt daarmee hoger dan elders in Europa. Mede door de relatief hoge inflatie en de lage renteniveaus is er nog steeds sprake van een negatieve reële rente. 4 Kantorenmarkt De vraag naar kantoorruimte daalde het afgelopen jaar tot het laagste niveau sinds begin jaren negentig. Bedrijven hebben, als gevolg van de crisis minder behoefte aan nieuwe ruimte en bovendien huren ze gemiddeld kleinere metrages. Hierdoor liep de totale opname van kantoorruimte vorig jaar terug tot circa 1 miljoen m². 5 Vergeleken met de hoogtijdagen in 2007 betekent dit meer dan een halvering van de totale opname. Omdat er afgelopen jaar ook kantoorruimte aan de voorraad is onttrokken (door sloop of transformatie), bleef het aanbod min of meer gelijk in 2012. Het leegstandsniveau bleef daarbij op een hoog niveau liggen (circa 15% van de totale kantorenvoorraad). 6 Mede als gevolg daarvan daalde de gemiddelde waarde van een kantoor verder. In juni 2012 is door een groot aantal publieke en private partijen een Convenant Aanpak Leegstand Kantoren ondertekend. Positief is dat verschillende belanghebbenden hebben ingezien dat de leegstand teruggedrongen moet worden en dat daarvoor ook maatregelen moeten worden genomen. Mede als een gevolg daarvan is in korte tijd het aantal plannen voor nieuwe locaties fors naar beneden bijgesteld en is de feitelijke nieuwbouw gedaald met ongeveer 33%. 7 Daarnaast zullen er meer verouderde gebouwen worden getransformeerd of daadwerkelijk worden gesloopt. Dit zal op langere termijn bijdragen aan het stabiliseren en revitaliseren van de Nederlandse kantorenmarkt. Mede als gevolg van de marktomstandigheden zijn nieuwe partijen op de beleggingsmarkt toegetreden. Naast particuliere investeerders zijn er bijvoorbeeld ook durfkapitalisten op de vastgoedmarkt actief geworden. Zo is recentelijk door durfkapitalisten de kantorenportefeuille van Uni-Invest opgekocht tegen een forse discount. 1 CBS, januari 2013 2 CBS, januari 2012 3 CBS, 2012 4 Van een negatieve reële rente is sprake als de inflatie hoger is dan de rente 5 FGH Bank, Directieverslag, januari 2013 6 DTZ, Factsheet januari 2013 7 Nepron, nieuw commercieel vastgoed in Nederland 2012 8 Bouwfonds Office Value Fund NV
Deze discount geeft ruimte om huurprijzen op een laag niveau in de markt te zetten. Dergelijke bewegingen (ook op kleinere schaal) waren vooral zichtbaar in het zogenaamde B-segment en hebben in sommige gevallen geleid tot forse afwaarderingen. Ook de zeer beperkte bereidheid van banken voor het verstrekken van (nieuwe) financieringen leidde tot verdere vermindering van het aantal transacties en groeiende discounts. De huur- en waardedaling van duurzame kantoren op toplocaties met lange huurcontracten was daarentegen gering. De tweedeling in de markt tussen hoogstaande kantoorruimte en verouderde kantoren op minder aantrekkelijke locaties laat zich daarmee steeds sterker gelden. Opvallend was dat het transactievolume in de Nederlandse kantorenmarkt in 2012 is gestegen met ruim 7% tot e 1,4 miljard. 8 De oorzaak van de groei waren enkele grote transacties in het topsegment, zoals de verkoop van de HighTech Campus in Eindhoven en de verkoop van de kantoorgebouwen The Rock en Vinoly aan de Amsterdamse Zuidas. een afkoopsom ontvangen met betrekking tot het object Nieuwegein, waardoor de opbrengsten over 2011 op een aanzienlijk hoger niveau lagen. De exploitatiekosten over 2012 liggen op een lager niveau ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Dit komt voornamelijk doordat er geen commerciële kosten zijn gemaakt aangezien geen sprake is geweest van (weder)verhuur van kantoorruimte in 2012. Daarnaast liggen de onderhoudskosten op een lager niveau. De overige bedrijfskosten zijn fors lager ten opzichte van dezelfde periode in het voorgaande jaar. De reden hiervoor is dat in 2012 geen versnelde afschrijving op de acquisitiekosten is doorgevoerd. Een versnelde afschrijving vindt plaats indien in een gebouw in het boekjaar een relatief groot metrage leeg komt of leeg is komen te staan. In dat geval wordt het restant van de geactiveerde acquisitiekosten ineens afgeschreven in het jaar dat leegstand ontstaat. In 2012 was geen sprake van expiratie van een huurcontract van een omvangrijk metrage. 1.2 Resultaten In deze paragraaf worden het direct en indirect rendement toegelicht. Daarnaast wordt de fiscale uitdelingsverplichting vermeld op basis waarvan de uitkering wordt gedaan. Tot slot wordt de ontwikkeling van de handelskoers beschreven. Direct rendement Het direct rendement over 2012 bedraagt 13,5 %. 9 Het rendement is gestegen ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De reden van de stijging is dat het eigen vermogen (intrinsieke waarde) is gedaald als gevolg van de negatieve waardeontwikkeling van de vastgoedportefeuille. Door de berekeningswijze van het direct rendement, als percentage van het eigen vermogen, heeft de daling van het eigen vermogen een opwaarts effect op het direct rendement. Het resultaat van de bedrijfsvoering over 2012 komt uit op 3.555.257 en is gedaald ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De daling heeft te maken met de gederfde huurinkomsten door de leegstand in Nieuwegein. Daarnaast is vorig jaar De rentebaten zijn gestegen in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar vanwege de toegenomen liquiditeitspositie. Indirect rendement Het indirect rendement over 2012 bedraagt -/-58,9 %. 10 Het indirect rendement is fors gedaald ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De afname van het rendement wordt veroorzaakt door een aantal factoren, waarbij de waarderingsgrondslagen zoals opgenomen in dit jaarverslag, van grote invloed zijn op de wijze van berekenen. De volgende factoren zijn van invloed op het indirect rendement: 1. Afwaardering vastgoedportefeuille: in het boekjaar is, op basis van voorgenoemde waarderingsgrondslagen, een bedrag ter grootte van -/- 17.883.347 aan herwaardering geboekt op het vastgoed (-/- 16,4%). 8 PropertyNL, januari 2013 9 Definitie van direct rendement op pagina 4 10 Definitie van indirect rendement op pagina 4 Jaarverslag 2012 9
Als gevolg van deze afwaardering daalt de intrinsieke waarde. Voor de berekening van het indirect rendement wordt de afwaardering van het vastgoed gerelateerd aan de gemiddelde intrinsieke waarde ( 31.599.634). 2. Vreemd vermogen: de verhouding tussen het vreemd vermogen en totaal vermogen bedraagt 71,0%. Een mutatie in de waarde van de vastgoedportefeuille heeft door het zogenoemde hefboomeffect van het vreemd vermogen een grotere impact op het rendement voor de certificaathouder dan indien er geen sprake was van vreemd vermogen. Dit effect bedraagt over het boekjaar -/- 40,2%. 3. Afschrijving geactiveerde acquisitiekosten: in het boekjaar is voor een bedrag ter grootte van 712.972 (-/-2,3%) afgeschreven op de geactiveerde acquisitiekosten. In de berekening van het indirect rendement wordt de afschrijving op acquisitiekosten meegenomen. De procentuele verandering van de marktwaarde van de vastgoedportefeuille bedraagt -/-17,1% ten opzichte van de marktwaarde ultimo 2011. De kantoorgebouwen in Nieuwegein en Leeuwarden zijn fors afgewaardeerd (circa 30%) ten opzichte van de marktwaarde ultimo 2011. De afwaardering van het gebouw in Nieuwegein wordt veroorzaakt door de leegstand in het gebouw en de slechte verhuurmarkt in Nieuwegein. Het gebouw in Leeuwarden is afgewaardeerd omdat UWV een deel van haar activiteiten verplaatst naar Groningen waardoor er behoefte is aan minder kantoormeters. Meer informatie over de verhuuractiviteiten treft u aan op pagina 12. Uitkering De fiscale uitdelingsverplichting wordt vastgesteld op basis van de fiscale winst. Naast de reguliere afschrijving op de fiscale waarde van het vastgoed zijn er geen additionele fiscale correcties doorgevoerd. De fiscale uitdelingsverplichting over het boekjaar bedraagt circa 1.425.821. De directie van het fonds stelt voor om circa 263 per certificaat in contanten uit te keren. Dit bedrag zal naar verwachting in mei 2013, onder inhouding van dividendbelasting, worden uitgekeerd aan de certificaathouders. Handelskoers De handelskoers op 1 januari 2012 bedroeg 7.620. De handelskoers is het afgelopen jaar gedaald naar 4.567. De koersdaling wordt veroorzaakt door de afwaardering van de vastgoedportefeuille. De waarde van de vastgoedportefeuille is per 31 december 2012 door een onafhankelijke taxateur vastgesteld. Deze waardering is verwerkt in de handelskoers van 1 januari 2013. De ontwikkeling van de handelskoers treft u onderstaand aan. 13.000 Handelskoers Bouwfonds Office Value Fund N.V. 12.000 11.000 10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000-1 januari 2013 1 oktober 2012 1 juli 2012 1 april 2012 1 januari 2012 1 oktober 2011 1 juli 2011 1 april 2011 1 januari 2011 1 oktober 2010 1 juli 2010 1 april 2010 1 januari 2010 1 oktober 2009 1 juli 2009 1 april 2009 1 januari 2009 1 oktober 2008 1 juli 2008 1 april 2008 1 januari 2008 1 oktober 2007 1 juli 2007 1 april 2007 1 januari 2007 1 oktober 2006 1 juli 2006 1 april 2006 1 januari 2006 1 oktober 2005 1 juli 2005 1 april 2005 1 januari 2005 10 Bouwfonds Office Value Fund NV
Aangezien het fonds sinds mei 2008 geen certificaten meer inkoopt, worden verzoeken tot inkoop door Stichting Administratiekantoor Bouwfonds Office Value Fund (stichting) op een wachtlijst geplaatst. Tot en met de handelsdag van 1 januari 2013 heeft de stichting in totaal 246 certificaten ingekocht en daarnaast voor in totaal 538 certificaten verzoeken tot inkoop ontvangen. 1. 3 Duurzaamheid In het boekjaar hebben zich binnen het fonds geen mogelijkheden aangediend waardoor grote energiebesparingen konden worden gerealiseerd. De property manager onderzoekt voortdurend de mogelijkheden om besparingen te realiseren, maar neemt daarbij ook het natuurlijk vervangingsmoment in acht. Zoals vermeld in het halfjaarverslag is in de eerste helft van 2012 een haalbaarheidsonderzoek gedaan naar de labelverbetering van het kantoorgebouw in Leeuwarden in het kader van verhuuronderhandelingen met UWV. 1.4 Vastgoed In deze paragraaf worden de ontwikkelingen beschreven van de vastgoedportefeuille die zich hebben voorgedaan in 2012 alsmede de ontwikkelingen die zich hebben voorgedaan na balansdatum. In de bijlage 1 treft u een overzicht aan van de vastgoedportefeuille. Rotterdam, Looiershof 1-11 De Gemeenschappelijke Gezondheidsdienst (GGD) heeft de huurovereenkomst (460 m² en vijf parkeerplaatsen) opgezegd per 1 oktober 2012 aangezien de GGD te ruim gehuisvest was en zodoende geen gebruik meer maakte van een gedeelte van het gehuurde. De GGD is om deze reden ingetrokken bij de deelgemeente Delfshaven die ook in het gebouw gehuisvest is. huurder heeft besloten om het contract vooralsnog niet af te kopen. Het faillissement van de huurder Engel & Colfield is door de curator nog niet afgewikkeld. De curator heeft aangegeven dat de vordering van 5.640 naar verwachting (grotendeels) zal worden voldaan. Het bedrag was reeds als oninbare vordering verwerkt in de jaarrekening 2011. In de tweede helft van 2012 zijn enkele bezichtigingen geweest voor de leegstaande ruimten. Helaas heeft dit niet geleid tot verhuuronderhandelingen, ondanks dat de huurprijs van de kantoren relatief laag is in vergelijking met de concurrerende ruimten. De belangrijkste reden tot afwijzing voor de potentiële huurders is de architectuur van het gebouw alsmede de combinatie met woningen op de bovenste verdiepingen. Per 31 december 2012 is 81,5% van het kantoorgebouw voor een duur van ruim 4 jaar verhuurd, 18,5% is niet verhuurd. Zoals aangegeven in het halfjaarverslag 2012 is de Vereniging van Eigenaren (VvE) door de Raad van Arbitrage (RvA) in het gelijk gesteld ten aanzien van een groot aantal gebreken aan het gebouw. De herstelwerkzaamheden die door de aannemer moesten worden uitgevoerd zijn vrijwel afgerond op het vervangen van de patiovloer na. De vordering ( 60.000) die de VvE alleen op de ontwikkelaar kan verhalen, is bij de curator ingediend. Zeer waarschijnlijk zal deze vordering niet uit de boedel kunnen worden voldaan. Verder is de ontwikkelaar verantwoordelijk voor het esthetisch herstel aan de betonconstructie (niet voor het betonrot) en het aanbrengen van een noodoverstort. In het gebouw staat per 31 december 2012 1.092 m² fysiek leeg. Hierin begrepen is 214 m² dat momenteel nog wordt gehuurd door Bureau Personeel & Organisatie. Deze organisatie heeft haar bedrijfsactiviteiten per 1 januari 2011 beëindigd maar heeft nog een huurverplichting tot oktober 2017. De fund manager heeft een voorstel tot afkoop bij de huurder ingediend. Echter, de De voorziening voor te betalen kosten van 100.060, zoals opgenomen in het vorige jaarverslag, wordt opgehoogd met 40.000. Deze voorziening is benodigd voor het herstellen van de gebreken aan de betonconstructie. Op advies van een constructeur dient namelijk ook het corrosieproces, hetgeen betonrot veroorzaakt, gestopt te worden. Jaarverslag 2012 11
Daarna dient de betonconstructie hersteld te worden door het aanbrengen van stalen profielen ter vervanging van de betonnen liggers in de parkeergarage. Het aandeel in de kosten voor vervanging bedraagt voor het fonds circa 215.000. In de bestaande onderhoudsreservering van de VvE is reeds een bedrag van 75.000 opgenomen dat door het fonds middels jaarlijkse bijdragen is gespaard. Utrecht, Oudenoord 330-370 Het fonds heeft de gerechtelijke procedure die zij heeft aangespannen tegen de toenmalige verkoper van het gebouw vanwege de aanwezigheid van asbest in hoger beroep gewonnen. In september 2012 heeft een pleitzitting plaatsgevonden waarna eind november 2012 het Gerechtshof (Hof) uitspraak heeft gedaan in het voordeel van het fonds. Het Hof heeft de verkoper veroordeeld tot betaling van de gerechtelijke kosten ( 54.238). Deze vordering is in december 2012 door de tegenpartij voldaan. Daarnaast is de verkoper veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding, waarvan de hoogte nog moet worden bepaald. Voor de schadevergoeding komen de kosten zoals asbestsanering, projectmanagementkosten voor asbestsanering, onderzoekskosten en huurkorting die verstrekt is aan de huurder in aanmerking. Het fonds heeft deze kosten begroot op circa 1,6 miljoen. Het Hof heeft aangegeven dat deze kosten nader onderbouwd dienen te worden. Indien discussie ontstaat met de tegenpartij over deze vergoeding dan zal het fonds een schadestaatprocedure starten bij de rechtbank. De tegenpartij kan tot eind februari 2013 in cassatie gaan bij de Hoge Raad tegen de uitspraak van het Hof. De kans van slagen van cassatie wordt door de advocaat van het fonds als zeer klein ingeschat. Op basis van (eerdere) analyses van de kredietwaardigheid van de tegenpartij is het de verwachting dat de tegenpartij solvabel is. Echter, om de betaling van de schadevergoeding zo veel mogelijk zeker te stellen, heeft het fonds beslag laten leggen op de eigendommen van de tegenpartij. Aangezien de tegenpartij nog cassatie kan instellen, de vordering nog verder onderbouwd dient te worden (waarschijnlijk door middel van een schadestaatprocedure) en er een kans aanwezig is dat de tegenpartij de vordering niet voldoet, heeft de directie van het fonds besloten om opbrengsten uit hoofde van de schadevergoeding zekerheidshalve niet in de jaarrekening 2012 op te nemen. Leeuwarden, Tesselschadestraat 5 In 2012 heeft de fund manager diverse gesprekken gevoerd met UWV over een gedeeltelijke verlenging van het huurcontract. Aangezien de backoffice activiteiten naar Groningen worden verplaatst, is volgens de inschatting van UWV voor de frontoffice activiteiten circa 5.000 m² benodigd. Het gebouw in Leeuwarden bestaat uit twee delen waardoor het gebouw goed te splitsen is. UWV zou in september 2012 een programma van eisen aanleveren waarna ze voor diverse gebouwen die in aanmerking komen, een huuraanbieding zouden opvragen. UWV heeft aangegeven meer tijd nodig te hebben om de huisvestingswensen te specificeren. Indien UWV het contract niet gedeeltelijk verlengt, worden de verhuurmogelijkheden voor het gebouw negatief ingeschat. Het gebouw is groot (circa 10.000 m²) en gedateerd. De verhuurmarkt in Leeuwarden is niet volatiel, hetgeen betekent dat er jaarlijks weinig verhuurtransacties plaatsvinden. De fund manager heeft een afspraak gehad bij de gemeente Leeuwarden om de toekomstmogelijkheden van het gebouw te bespreken. Voor de gemeente is het van groot belang om bedrijven naar Leeuwarden te halen om de werkgelegenheid te bevorderen. Uiteraard houden wij nauw contact met de gemeente over mogelijke huisvesting voor nieuwe bedrijven. Daarnaast zijn de opties voor woningbouw, hotel en flexibele kantoorverhuurconcepten besproken. De gemeente heeft plannen voor woningbouw op het braakliggende terrein dat gelegen is nabij het gebouw. Een transformatie tot hotel lijkt op deze locatie en in deze omvang niet opportuun. De fund manager heeft contact gelegd met een bedrijf dat zich bezig houdt met flexibele kantoorverhuur om de mogelijkheden voor dit gebouw te bespreken. Den Bosch, Hervenplein 2 Tijdens de verbouwing van het gebouw, die voor rekening en risico van de huurder is uitgevoerd, is een extra koelinstallatie op het dak geplaatst. De huurder heeft een projectmanagementbureau ingeschakeld om de verbouwing te coördineren. 12 Bouwfonds Office Value Fund NV
Nadat de extra koeling op het dak is geplaatst, blijkt het dak op deze locatie beschadigd te zijn. De fund manager heeft het vermoeden dat er onvoldoende voorzorgsmaatregelen zijn getroffen door de aannemer tijdens het plaatsen van de koeling en dat hierdoor schade aan het dak is ontstaan. De fund manager heeft dit aangekaart bij de huurder en het projectmanagementbureau zodat de schade aan het dak zou kunnen worden verhaald op de aannemer. Echter, de huurder ontkent dat er onvoldoende voorzorgsmaatregelen zijn genomen. Om eventuele gevolgschade te beperken heeft de fund manager opdracht gegeven om het betreffende gedeelte van het dak op kosten van het fonds te vervangen. Daarnaast is een schade expert ingeschakeld om onderzoek te doen naar de oorzaak van de schade. Het fonds heeft zowel de huurder als het projectmanagementbureau aansprakelijk gesteld voor de schade en zal na onderzoek van de schade expert de oorzaak van de schade verder onderbouwen. De kosten voor herstel van het dak bedragen 64.270 exclusief btw en zijn verantwoord in de jaarrekening 2012. De fund manager verwacht dat er een reële kans is dat deze kosten kunnen worden verhaald op de tegenpartij. Echter, gezien de bewijsvoeringslast heeft de directie van het fonds zekerheidshalve besloten om geen vordering op te nemen in de jaarrekening 2012. Den Haag, Schedeldoekshaven 101 De fund manager heeft in 2012 frequent contact gehad met de RGD over een mogelijke verlenging van het huurcontact. Aangezien de gebruiker van het gebouw, het Ministerie van Justitie, naar verwachting in juni 2013 gaat verhuizen naar de naastgelegen nieuwbouw en het huurcontract nog tot eind 2014 loopt, heeft de RGD gezocht naar een andere gebruiker binnen de organisatie. In januari 2013 heeft de fund manager een opzegging van het huurcontract ontvangen aangezien de RGD geen andere gebruiker voor het gebouw heeft gevonden. Recent is door de RGD een verzoek ingediend tot onderverhuur van een gedeelte van het gebouw. Indien de voorwaarden van het onderverhuurcontract door de fund manager akkoord worden bevonden, zal toestemming worden verleend. Helaas heeft deze onderhuurder slechts tijdelijk huisvesting nodig zodat het sluiten van een nieuw contract met deze partij niet tot de mogelijkheden behoort. De fund manager heeft direct de voorbereidingen voor de marketingactiviteiten opgestart. Nieuwegein, Buizerdlaan 12 Het gebouw in Nieuwegein is nog gedeeltelijk gehuurd door Allianz. In totaal staat 11.000 m² leeg sinds juli 2010. Het onderzoek of asbest in de constructie van het gebouw is verwerkt is afgerond. Uit de eerste resultaten van het onderzoek is gebleken dat er geen sprake is van asbest. Het onderzoek wordt thans beoordeeld door een door het fonds ingeschakelde asbestspecialist om definitief uitsluitsel te verkrijgen. De verhuur van het gebouw verloopt moeizaam ondanks de intensieve verhuurinspanningen. Er zijn weinig (middel)grote partijen in de markt op zoek naar nieuwe kantoorruimte. Daarnaast heeft de makelaar ook contact met partijen die zich nog niet actief op de markt begeven. Huurders hebben echter een ruime keus aan huisvestingsmogelijkheden. Kantorenlocaties in Utrecht die voorheen prijstechnisch gezien niet interessant waren voor kantoorhuurders, zijn in de huidige markt betaalbaar geworden. Dit veroorzaakt grote leegstand in de omliggende gebieden zoals in Nieuwegein. De fund manager heeft alternatieve invullingsmogelijkheden onderzocht, zoals de herbestemming naar woondoeleinden en hotel. De ombouw van kantoor naar woningen is in beginsel mogelijk. Echter, hiervoor dienen er, gezien de huidige gevelconstructie, relatief grote bouwkundige ingrepen plaats te vinden voor het realiseren van balkons. Daarnaast is het gezien de grootte van het gebouw in combinatie met de huidige woningmarkt niet opportuun om het gehele gebouw te transformeren tot appartementen, zodat dit beperkt dient te worden tot maximaal één vleugel. Deze invulling dient dan dus gecombineerd te worden met andere gebruiksdoeleinden. Jaarverslag 2012 13
Ook de mogelijkheid voor sloop van het De fund manager zal in de eerste helft van gebouw en het realiseren van een woonwijk 2013 weer contact leggen met de RGD om de is financieel onderzocht. Voor de berekening mogelijkheid tot een meerjarige verlenging te van de haalbaarheid is aansluiting gezocht bij bespreken. de bestaande woonwijk die naast het gebouw gelegen is. Op basis van kengetallen is berekend Utrecht, Beneluxlaan 901-909 wat de grondwaarde zou kunnen bedragen. Met ingang van 1 januari 2012 heeft de fund Deze grondwaarde ligt aanzienlijk lager dan de manager een contract afgesloten met KPN voor marktwaarde van het gebouw zodat bij een het plaatsen van een antenne op het dak van het sloopscenario sprake is van kapitaalvernietiging. gebouw. Het contract is voor 15 jaar afgesloten met De gesprekken over het realiseren van een een huursom van 15.000 per jaar exclusief btw. McDrive op het parkeerterrein zijn na verder onderzoek door de potentiële huurder helaas Aangezien Achmea zich wil richten op haar gestaakt. core business, verzekeren, heeft ze de zorgtak (Achmea Vitale BV) verkocht aan Rauschenberg In de tweede helft van 2012 heeft de fund Holding BV (onderdeel van de Tinguely-groep, manager gesprekken gevoerd met een bekend als Zorg van de Zaak). Op basis van het internationale hotelketen. Deze keten is huidige huurcontract kan Achmea Vitale BV haar geïnteresseerd in de locatie voor het realiseren verplichtingen overdragen aan een derde. De fund van circa 160 kamers en congresruimten. Dit komt manager heeft deze mogelijkheid aangegrepen neer op invulling van circa 50% van het gebouw. om met de nieuwe huurder in gesprek te komen Deze partij heeft het gebouw in juli bezichtigd. over een nieuwe langjarige huurovereenkomst. Het gebouw is qua maatvoering en indeling goed De huurder heeft aangegeven deze mogelijkheid te transformeren tot hotel. De investering voor in het eerste kwartaal 2013 te willen bespreken, de ombouw dient door verhuurder gefinancierd evenals de mogelijkheid tot koop van het gebouw. te worden en zal naar verwachting circa 4,5 miljoen bedragen. Hier tegenover staat een Almere, Transistorstraat 11 langjarige huurverplichting van minimaal 15 In het eerste kwartaal van 2013 is een overleg jaar. De condities en huurvoorwaarden zullen gepland met de huurder om de mogelijkheid nog nader besproken dienen te worden. Een te bespreken voor een verlenging van de belangrijke voorwaarde van de potentiële huurder huurovereenkomst. is de invulling voor het overige deel van het gebouw. Gezamenlijk wordt besproken welke Expiraties invulling gegeven kan worden aan het overige Expiraties van huurovereenkomsten gaan vaak deel in combinatie met het hotelconcept. Er wordt gepaard met zeer hoge kosten zoals leegstand, gedacht aan een zorgconcept of een combinatie huurvrije perioden, overige incentives en met retail en horeca. Het is van belang dat er makelaarscourtage(s). Op pagina 15 staat een een uniek concept gelanceerd wordt dat een overzicht vermeld van het expiratiejaar van sterke aantrekkingskracht heeft op Nieuwegein de afzonderlijke huurovereenkomsten van alle en de daarbuiten liggende omgeving. Recent vastgoedobjecten van het fonds. De gekozen heeft zich een partij gemeld die in combinatie weergave van de expirerende jaarhuur geeft met de hotelfunctie een herontwikkelingsproces het moment weer waarop potentiële financiële wil opzetten en in het ontwikkelings- en leegstand ontstaat, alsmede de grootte van de exploitatieproject wil participeren. De fund financiële leegstand ten opzichte van de totale manager is in gesprek met deze partij over een theoretische jaarhuur. 11 De grafiek geeft geen haalbaarheidsonderzoek. duidelijkheid over de uiteindelijke huurderving en verhuurkosten, aangezien deze kosten afhankelijk Apeldoorn, Hoofdstraat 21 zijn van de specifieke situatie. De RGD heeft de huurovereenkomst niet opgezegd zodat de overeenkomst met één jaar is verlengd. 11 Definitie van theoretische jaarverhuur op pagina 35 14 Bouwfonds Office Value Fund NV
40% Overzicht potentiële financiële leegstand per 31-12-2012 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 De gemiddelde looptijd van de huurovereenkomsten bedraagt ruim twee jaar en acht maanden. De huurovereenkomst met KPN voor een antenne op het kantoorgebouw aan de Beneluxlaan in Utrecht is in deze grafiek niet opgenomen vanwege de relatief lage huuropbrengst in verhouding tot de totale theoretische jaarhuur. De hoogste concentratie aan potentiële financiële leegstand in de portefeuille ligt in 2015 (35% van de totale theoretische jaarhuur). In 2018 komt dit percentage uit op circa 21% van de totale theoretische jaarhuur. In de huidige verslechterde verhuurmarkt worden kantoorgebouwen met kortlopende huurovereenkomsten sterk afgewaardeerd vanwege het risico op (langdurige) leegstand en bijbehorende kosten. Daarnaast grijpt een huurder vaker een opzeggingsmogelijkheid aan om te heronderhandelen over een nieuwe huurprijs en looptijd. De fund manager onderhoudt intensief en proactief contact met alle huurders over ontwikkelingen binnen het bedrijf, huisvestingsplannen en huurderswensen. Op deze manier kan in een vroeg stadium worden bekeken of bestaande huurovereenkomsten verlengd kunnen worden of dat er gezocht moet worden naar een nieuwe huurder. Verkoopplan In maart 2012 heeft de fund manager een verkoopstrategie opgesteld. In dit plan is beschreven dat de focus ligt op individuele verkoop van gebouwen. Er is per gebouw een hold sell analyse gemaakt. Deze analyses hebben geresulteerd in een planning waarbij de gebouwen geleidelijk gedurende vijf jaar worden verkocht. Op basis van dit plan zijn voor vier gebouwen makelaars benaderd die de verkoopmogelijkheden hebben ingeschat. Op basis van deze gesprekken blijkt zeer duidelijk dat gezien de ontwikkelingen op de beleggings- en financieringsmarkt verkoop momenteel niet opportuun is. Enerzijds worden de huurcontracten als relatief kort beschouwd waardoor beleggers een hoger risicoprofiel aan de gebouwen toekennen. Anderzijds zijn met name lokale partijen actief op de beleggingsmarkt. Deze partijen kopen met relatief weinig vreemd vermogen en zijn alleen bereid te kopen tegen hoge kortingen waardoor met name gedwongen verkopen in aanmerking komen. De directie heeft op basis van deze gesprekken besloten om geen actief verkooptraject op te starten. De directie blijft echter wel alert om op verkoopmogelijkheden te kunnen anticiperen, in het geval die zich voordoen. Daarnaast zal de directie frequent contact met de makelaars onderhouden, teneinde de verkoop te kunnen opstarten zodra marktomstandigheden daartoe ten gunste zijn gewijzigd. Jaarverslag 2012 15
Uiteraard wordt bij de uitvoering van het verkoopplan te allen tijde vanuit het belang van alle certificaathouders gehandeld. 1.5 Financieringen De handelsnaam van Euro Hypo AG is in september 2012 veranderd in Hypothekenbank Frankfurt AG. De bank heeft bevestigd dat de verandering van de handelsnaam geen gevolgen heeft voor de condities en voorwaarden zoals overeengekomen in de huidige leningovereenkomst. Het totaal bedrag van de aangetrokken financieringen bedroeg per 31 december 2012 76.531.300. De financieringen zijn ondergebracht bij Hypothekenbank Frankfurt AG ( 69.813.800 ) 12 en Bouwfonds REIM ( 6.717.500). Hypothekenbank Frankfurt AG In de leningovereenkomst met Hypothekenbank Frankfurt AG zijn voorwaarden voor de Loan To Value (LTV) vastgelegd. Deze ratio geeft de hoogte van de uitstaande lening weer als percentage van de marktwaarde van de ondergezette gebouwen. Conform de leningovereenkomst mag de LTV maximaal 65% bedragen. Het fonds is met Hypothekenbank Frankfurt AG overeengekomen dat, overeenkomstig de eerder gemaakte afspraken, jaarlijks 2% van de oorspronkelijke hoofdsom zal worden afgelost totdat de LTV onder de 65% uitkomt. Aangezien de LTV ultimo 2011 nog boven het niveau van 65% lag, namelijk 75,8%, is in 2012 1.485.000 afgelost. Op basis van de externe waardering per 31 december 2012 bedraagt de LTV 90,7% en zal ook in 2013 2% van de oorspronkelijke hoofdsom dienen te worden afgelost. Bouwfonds REIM De hypothecaire lening die bij Bouwfonds REIM is afgesloten, loopt tot 30 april 2013. In de leningovereenkomst met Bouwfonds REIM is een cross default opgenomen. Dit houdt in dat indien het fonds in default is bij een andere financier er ook een default optreedt voor de lening van Bouwfonds REIM. Bouwfonds REIM heeft aangegeven tot op heden geen verdere voorwaarden aan de lening te stellen, gezien de afspraken die gemaakt zijn met Hypothekenbank Frankfurt AG. Voor de herfinanciering van de lening zijn offertes opgevraagd bij diverse banken gezien de afloop van de lening in 2013. De benaderde banken zijn niet geïnteresseerd in het herfinancieren van de lening. De afwijzingen hebben voornamelijk te maken met het feit dat deze banken momenteel niet geïnteresseerd zijn in het financieren van kantoren vanwege het verhoogde risicoprofiel. De fund manager heeft een verzoek bij Bouwfonds REIM ingediend voor verlenging van de lening. Renteswaps Het totaal aan renteswapcontracten per 31 december 2012 bedraagt 67.307.675 met een gemiddelde rente van 3,09%. Per 1 januari 2013 liep het renteswapcontract van 25.000.000 af hetgeen inhoudt dat voor dit bedrag de rente per 1 januari 2013 niet vast maar variabel is. Ondanks dat het vooralsnog nog niet opportuun is om gebouwen te verkopen gezien de huidige beleggingsmarkt, heeft de directie besloten om voor de aflopende renteswapcontracten in januari en mei 2013 voorlopig geen nieuw rentederivaat af te sluiten. Het is niet de verwachting dat de rente op termijn fors gaat stijgen. Met het oog op een aanhoudend lage rentestand zal dit voor 2013 een forse rentebesparing opleveren. Uiteraard houdt de fund manager de ontwikkelingen op de kapitaalmarkt bij en bepaalt op basis hiervan of het beleid ten aanzien van de rentederivaten moet worden bijgesteld. Eind december 2012 is voor een gedeelte van de lening ter grootte van 9.223.625 13 de rente niet gefixeerd. Het niet gefixeerde gedeelte van de lening biedt flexibiliteit bij een eventuele gedeeltelijke aflossing van de lening. Na afloop van het renteswapcontract per 1 januari 2013 bedraagt het totaal bedrag aan variabele rente financiering in het fonds circa 34 miljoen. Ten aanzien van de renteswapcontracten zijn er bij negatieve marktwaarden geen aanvullende voorwaarden opgenomen voor het eventueel bijstorten of het aanhouden van liquide middelen. 12 In de lening is het aflossingsbedrag opgenomen van 1.485.400 dat gedurende de komende 12 maanden wordt afgelost hetgeen als kortlopende schuld is gekwalificeerd 13 In dit bedrag is de lening van Bouwfonds ad 6.717.500 opgenomen 16 Bouwfonds Office Value Fund NV
1.6 Wet- en regelgeving Autoriteit Financiële Markten In vorige verslagleggingen is de discussie met de Autoriteit Financiële Markten (AFM) over de registratie van het fonds uitgebreid beschreven. De oplossingsrichting die door de directie, in overeenstemming met de AFM, is gekozen houdt in dat het fonds versneld is overgegaan tot het opstellen van een verkoopstrategie. Het verkoopplan dat door de fund manager is opgesteld, is na goedkeuring door de directie naar de AFM gestuurd. De fund manager houdt de AFM op de hoogte over de actuele stand van zaken met betrekking tot het verkoopplan. 1.7 Vooruitzichten In deze paragraaf worden de verwachtingen weergegeven over de economie, de kantorenen beleggingsmarkt. Daarnaast worden ook de fondsvooruitzichten beschreven. Economische ontwikkelingen De economische vooruitzichten voor 2013 zijn matig. Vooral in de eerste helft van 2013 zet de krimp van de Nederlandse economie zich naar verwachting voort. De werkloosheid lijkt al in het laatste kwartaal van vorig jaar een versnellingspatroon te laten zien en verwacht wordt dat in de eerste maanden van 2013 de werkloosheid verder toeneemt. De Rabobank verwacht dat de Nederlandse economie in 2013 in totaal met 0,3% krimpt. 14 Economische groei zou kunnen terugkeren als het vertrouwen van consumenten en producenten herstelt en partijen opnieuw gaan uitgeven en investeren. Vooralsnog wordt echter door partijen, inclusief de overheid, de nadruk gelegd op bezuinigingen en sparen. Dit impliceert een voortdurende laagconjunctuur. Het is daardoor overigens wel waarschijnlijk dat in 2013 de inflatie terugloopt (volgens verwachting van de Rabobank 2%) en renteniveaus laag zullen blijven. Kantorenmarkt De kantorenmarkt zal ook in 2013 te maken hebben met de voortdurende economische tegenwind. De toenemende werkloosheid zal de opnameniveaus naar verwachting geen goed doen. Positief is echter de beperkte nieuwbouw en de toenemende sloop en herbestemming van kansloze kantoren. Op basis hiervan verwacht Bouwfonds REIM dat de leegstand niet substantieel verder oploopt. Door de blijvende ruime beschikbaarheid van kantoorruimte en de toenemende concurrentie (van onder andere durfkapitalisten) wordt er wel een aanzienlijke prijsdruk op markthuren verwacht. Aan de andere kant kan mede hierdoor een nieuwe dynamiek ontstaan, vooral in het secundaire segment. Alternatieve oplossingen voor lege gebouwen, lagere huren en nieuw soort investeerders zullen op termijn een nieuwe impuls voor de markt kunnen betekenen. Daarnaast hebben banken noodgedwongen ook een belangrijke rol in deze dynamiek. Daarnaast zullen beleggers in het huidige onzekere beleggingsklimaat vasthouden aan hun prime kantorenbeleggingen, gelet op de toenemende risico s in alternatieve beleggingsvormen (obligaties, aandelen) en de negatieve reële rente. Ook voor 2013 verwacht Bouwfonds REIM dat banken zeer terughoudend blijven in het verstrekken van nieuwe financieringen voor kantoren. Fondsvooruitzichten Naar verwachting zal het resultaat van de bedrijfsvoering over 2013 op een gelijk niveau uitkomen ten opzichte van 2012. De overige bedrijfskosten zullen op gelijk niveau liggen ten opzichte van 2012 aangezien in 2013 wederom geen versnelde afschrijving van acquisitiekosten plaatsvindt. Daarnaast is de verwachting dat de exploitatiekosten op een gelijk niveau liggen. Hierbij is geen rekening gehouden met mutatie- en verhuurkosten of investeringen aangezien het lastig is om in te schatten wanneer verhuuractiviteiten leiden tot het contracteren van een huurder en welke kosten daarmee gepaard gaan. De rentelasten zullen naar verwachting aanzienlijk lager uitvallen in vergelijking met 2012 aangezien voor een groter deel van de lening een variabele rente geldt. Het resultaat van de bedrijfsvoering zal positief beïnvloed worden indien de schadeclaims met betrekking tot de gebouwen in Utrecht en Den Bosch kunnen worden geïnd. Bij het afgegeven van bovenstaande verwachtingen is geen rekening gehouden met eventuele verkoop van gebouwen. 14 Voorspellingen Rabobank, 14 januari 2013 Jaarverslag 2012 17
Het fonds zal naar verwachting in 2013 wederom te maken krijgen met een afwaardering van de vastgoedportefeuille gezien de marktomstandigheden en de kortere resterende looptijd van de huurcontracten. De focus van de fund manager blijft liggen op het afsluiten danwel verlengen van huurcontracten. Verder zullen de onderhandelingen over de verlenging van de Bouwfonds REIM lening worden voortgezet. De handelskoers zal naar verwachting in 2013 een verder dalend verloop laten zien aangezien de verwachte maandelijkse afwaardering groter is dan het maandelijkse exploitatieresultaat. Hoevelaken, 13 februari 2013 Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV ir. René Smeehuijzen MRE drs. Arie Willem Rozendaal 18 Bouwfonds Office Value Fund NV
2. Jaarrekening 2012 Algemeen De naamloze vennootschap Bouwfonds Office Value Fund NV is opgericht op 8 oktober 2004 en is statutair gevestigd te Hoevelaken. De jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van Titel 9 Boek 2 Burgerlijk Wetboek, de Wft alsmede met hetgeen voorgeschreven in het prospectus. Tevens zijn RJ 213 Vastgoedbeleggingen en RJ 615 Beleggingsinstellingen in aanmerking genomen bij het opstellen van de jaarrekening. De directie van het Bouwfonds Office Value Fund NV wordt gevoerd door Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV (www. bouwfondsreim.nl/nl/fondsen/beheerders/bvb). Het fonds heeft geen personeelsleden in dienst. Toelichtende paragraaf ten aanzien van de continuïteit Het marktrisico is voor het fonds primair gelegen in de verhuurbaarheid, de verkoopbaarheid en de waardering van de vastgoedportefeuille alsmede de financiering van de fondsactiviteiten (en de aan de financiering gekoppelde voorwaarden). Per balansdatum van de jaarrekening zijn de onzekerheden over de verhuurbaarheid en de waardering van de vastgoedportefeuille nog relatief groot en aan continue verandering onderhevig. Deze onzekerheden vloeien voort uit de aanhoudende economische crisis en de daarmee samenhangende gevolgen voor de vastgoed- en financieringsmarkt. De directie van het fonds heeft een externe onafhankelijke taxateur een waardering van de vastgoedbeleggingen per 31 december 2012 laten opstellen. Daarnaast heeft de directie een inschatting gemaakt ten aanzien van de toekomstige kasstromen uit de fondsactiviteiten. De directie heeft hierbij rekening gehouden met toekomstige scenario s en ontwikkelingen op de vastgoed- en financieringsmarkten. Er is onder meer rekening gehouden met een aanvullende jaarlijkse aflossing aan Hypothekenbank Frankfurt AG aangezien het fonds per 31 december 2012 niet voldoet aan de leningvoorwaarden. Daarnaast is rekening gehouden met de leegstandsverwachtingen en te verstrekken huurkortingen. Het fonds beschikt over voldoende liquiditeiten om de uitgaven voor de komende 2 jaar te kunnen financieren. Het fonds kan blijven voldoen aan de huidige rente- en aflossingsverplichting. De marktontwikkelingen kunnen nog steeds een significante impact hebben op de waardering van alle aan vastgoed gerelateerde posten en de resultaatontwikkeling in de komende periode. Conform de leningovereenkomst met Hypothekenbank Frankfurt AG mag de LTV maximaal 65% bedragen. Indien de LTV tussen de 65% en 70% ligt, dient een aflossing gedaan te worden op de lening van 2% van de oorspronkelijke hoofdsom waarbij het fonds een periode van twee keer zes maanden heeft om de LTV onder de 65% te brengen. Indien de LTV 70% of hoger bedraagt, is de lening opeisbaar. Vanwege de afwaarderingen ultimo 2009 kwam de LTV uit op 69,1%. Het fonds heeft hiervan melding gemaakt bij Hypothekenbank Frankfurt AG. Met de bank is overeengekomen dat het fonds 2% van de oorspronkelijke hoofdsom op jaarbasis, verspreid over vier kwartalen, dient af te lossen totdat de LTV weer onder de 65% LTV uitkomt. Voorgaand wijkt aldus af van de leningvoorwaarden. In het boekjaar 2012 is gezien de hoogte van de LTV ultimo 2011 (75,8%) opnieuw 2% van de oorspronkelijke hoofdsom afgelost. De LTV ultimo 2012 komt uit op 90,7 % zodat in 2013 opnieuw 2% van de oorspronkelijke hoofdsom moet worden afgelost. Er is geen formele toezegging van de leningverstrekker waarin zij formeel bevestigd af te zien van haar recht om verdere stappen te ondernemen. In de leningovereenkomst met Bouwfonds REIM is een cross default opgenomen. Dit houdt in dat indien het fonds in default is bij een andere financier er ook een default optreedt voor de lening van Bouwfonds REIM. Bouwfonds REIM heeft aangegeven tot op heden de lening niet op te eisen en geen verdere voorwaarden aan de lening te stellen gezien de afspraken die de fund manager heeft gemaakt met Hypothekenbank Frankfurt AG. De fund manager heeft een verzoek bij Bouwfonds REIM ingediend voor verlenging van de lening. Jaarverslag 2012 19