6,8 % 4,0 6,0 1,7 % 2,4 3,6 2,0 8,0 1,2 4,8 10,0 6,0 21,8 %
Disclaimer De fasering van de bouwplannen is indicatief en er kunnen geen rechten aan worden ontleend. Het betreft een inschatting die gemaakt is aan de hand van gegevens die op genoemde peildatum bekend waren. Uiteraard is het mogelijk dat in de praktijk blijkt dat een plan eerder of later kan worden gerealiseerd dan in eerste instantie verwacht. Om de kans op succesvolle projecten te vergroten zal de gemeente Rotterdam betrokken partijen regelmatig consulteren om tot een zo realistisch mogelijke inschatting te komen. Een ieder die hieraan kan bijdragen wordt uitgenodigd contact op te nemen (werklocaties@rotterdam.nl). 2
Inhoudsopgave 1. Samenvatting.............................................. 4 2............................................... 6 3.............................................. 8 4............................................... 10 5. Deelgemeenten noord...................................... 12 - Hoek van Holland...................................... 14 - Overschie............................................ 16 - Hillegersberg Schiebroek................................ 18 - Prins Alexander........................................ 20 6. Deelgemeenten midden..................................... 22 - Delfshaven........................................... 24 - Noord............................................... 26 - Kralingen Crooswijk.................................... 28 - Binnenstad........................................... 30 7. Deelgemeenten zuid........................................ 32 - Feijenoord............................................ 34 - Charlois.............................................. 36 - IJsselmonde.......................................... 38 - Hoogvliet / Pernis...................................... 40 8. Bedrijfsgebieden........................................... 42 - Spaanse Polder en Noord West........................... 44 - Merwe- Vierhavens gebied............................... 46 - Waal- Eemhaven gebied................................. 48 - Overig Havengebied.................................... 50 Bijlagen 1. Samenvatting van de Visie Werklocaties Rotterdam 2030............ 52 2. Toelichting op de Navigator Werklocaties Rotterdam 2012........... 54 3
1. Samenvatting Resultaten In Nederland heeft het jaar 2011 nog niet de ommekeer op de vastgoedmarkten opgeleverd. Aanbod en leegstand lopen op omdat de marktvraag op een laag niveau verkeert. Bovendien is het ruimtegebruik dalend als gevolg van bezuinigingen op de huisvesting en door het nieuwe werken. Het samenvattende beeld voor Rotterdam geeft het overaanbod op 1 januari 2012 en de prognose voor 2017. Voor de drie belangrijkste vastgoedsectoren wordt het totale cijfer uitgesplitst naar specifieke locaties waar de functie dominant of essentieel is en naar de overige locaties waar de functie vaak minder nadrukkelijk aanwezig is, zoals bijvoorbeeld in woongebieden. Ontwikkeling van het overaanbod per werklocatie en per gebied in m2 bvo. Werklocatie-type 1 januari 2012 Prognose 2017 + 33.800 + 174.500 in bedrijfsgebieden + 45.500 + 42.700 buiten bedrijfsgebieden - 11.700 +131.800 + 562.500 + 584.000 in kantorengebieden + 303.600 + 308.700 buiten kantoorgebieden + 258.900 + 275.300 + 10.200 + 101.600 in winkelgebieden - 2.100 + 49.500 buiten winkelgebieden +12.300 + 52.100 NB: Aannames bij de berekening van het (over)aanbod in 2017: - de marktvraag handhaaft zich de komende vijf jaar op het niveau van het 10-jaarsgemiddelde; - de nieuwbouwproductie wordt volgens de huidige verwachting opgeleverd. De problemen van de vastgoedmarkten zijn regelmatig in het nieuws. Ook uit de Navigator Werklocaties 2012 blijkt dat Rotterdam nog steeds een fors overaanbod aan kantoorruimte heeft. Ook in de komende jaren blijft het overaanbod aan kantoorruimte hoog, en gaat er ook overaanbod ontstaan bij bedrijfspanden en winkels. In alle sectoren geldt dat de behoefte aan nieuwbouw afneemt en er zal daarom behoedzaam geprogrammeerd moeten worden om vraag en aanbod zo goed mogelijk op elkaar af te stemmen. In bovenstaande tabel blijkt dat in de periode tot 2017 ook buiten de specifieke bedrijven-, kantoren- en winkelgebieden het aanbod zal toenemen. Dit heeft enerzijds te maken met veroudering en het incourant worden van de bestaande voorraad. Anderzijds staat er ook buiten de geschikte locaties omvangrijke nieuwbouw gepland die tot ongewenste concurrentie leidt. Een bescheidener planaanbod met focus op meer kleinschalige en locale bedrijvigheid is kansrijker. Per vastgoed sector is het beeld als volgt: - Het bedrijfsruimteaanbod is in 2012 vrijwel in lijn met het gewenste frictieaanbod. Wel is er sprake van een onevenwichtige verdeling over de gebieden. Door geplande uitgifte van bedrijventerreinen in het stedelijk gebied is het aanbod de komende jaren fors hoger dan de te verwachten opname. Daardoor dreigt overaanbod te ontstaan aan zowel de noord- als de zuidzijde van de stad. - Het kantoorruimteaanbod zal, ondanks de doorgevoerde reductie van het aantal nieuwbouw plannen, naar verwachting de komende vijf jaar op een te hoog niveau blijven. - Het winkelruimteaanbod bevindt zich iets boven het frictieniveau. Het overaanbod beperkt zich voornamelijk tot verspreid winkelaanbod in oudere woongebieden. Dit aanbod kan de komende jaren echter fors gaan oplopen als gevolg van de omvang van de geplande nieuwbouwplannen. Dit alles wil niet zeggen dat gebruikers en investeerders geen vertouwen hebben in de ontwikkeling van Rotterdam. Duitse beleggers zouden zich afwenden van Nederland, maar blijken ook in 2011 nog 40.000 m2 kantoren te hebben aangekocht. En tegenover de nieuwbouw stond in 2011 ook een onttrekking van 40.000 m2 bvo door transformatie van incourante kantoorruimte naar onderwijs en medische voorzieningen. De aanpak van de Spaanse Polder werd door experts bekroond als de beste herstructurering van 2011. De Duitse elektronica keten Saturn besloot tot vestiging van een flagship store aan de Coolsngel. En de acquisitie van nieuwe bedrijvigheid leverde in het afgelopen jaar nog 24 nieuwe investeringsprojecten op. 4
Toelichting op de Navigator Werklocaties Rotterdam In 2010 is de Navigator Werklocaties Rotterdam ontwikkeld. Daarin is de Visie Werklocaties Rotterdam 2030 (zie bijlage 1) verder uitgewerkt voor de sectoren bedrijven, kantoren en winkels. Het uitgangspunt van de visie is een evenwichtige verhouding tussen marktvraag en ruimteaanbod. Om beter inzicht te krijgen in de actuele omvang van vraag en aanbod is vanaf 2010 de Navigator Werklocaties Rotterdam ontwikkeld. De Navigator berekent hoe het nu beschikbare ruimteaanbod zich verhoudt tot het gewenste frictieaanbod : dit is het ruimteaanbod dat aanwezig moet zijn om de gemiddelde marktvraag te kunnen bedienen. Door makelaars wordt die gewenste omvang van het actuele aanbod gerelateerd aan de marktopname, dus in relatie gebracht tot transacties waarbij een nieuwe ruimte wordt aangehuurd of aangekocht. Omgerekend naar de totale voorraad van de sector komt het frictieaanbod voor bedrijfsruimte op 7,5%, voor kantoren op 5% en voor winkelruimte op 3%. Een lager aanbod aan ruimte betekent dat bedrijven onvoldoende mogelijkheden hebben zich hier te vestigen. Een hoger aanbod leidt tot leegstand en daarmee tot prijsverlaging. Bij een structureel te hoog aanbod dreigt verloedering en vertraging van (nieuwe) gebiedsontwikkelingen. Om een snel inzicht te geven in de vraag / aanbod relatie binnen de gebieden wordt gebruik gemaakt van een ruimteaanbod meter. Deze meter geeft met een pijl weer of het op de peildatum beschikbare aanbod in een bepaalde sector en gebied conform het gewenste frictieaanbod is, of dat er sprake is van onderaanbod (blauw) of overaanbod (rood). Op basis van de beschikbare gegevens is een inschatting gemaakt van het ruimteaanbod over vijf jaar, uitgaande van een gemiddelde marktvraag van de afgelopen 10 jaar en het planaanbod dat naar verwachting de komende vijf jaar gerealiseerd wordt. Door het zo verkregen aanbod te vergelijken met het huidige aanbod kan beoordeeld worden of vraag en aanbod in balans komen. De Navigator is daarmee in de eerste plaats een kwantitatieve analyse van de vastgoedontwikkelingen in de werklocaties. In nauwe samenwerking met marktpartijen (aanbieders, intermediairs en gebruikers) worden deze analyses kwalitatief getoetst op met name de courantheid van het aanbod en in vervolgacties uitgewerkt. De Navigator 2012. De nu voorliggende Navigator Weklocaties Rotterdam 2012 actualiseert de uitkomsten van de voorgaande Navigator uit 2011. Tevens zijn er opnieuw verbeteringen in de methodiek doorgevoerd. In nauwe samenwerking met het Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS) zijn alle voorraad gegevens nu gebaseerd op de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Hierdoor ontstond ook de mogelijkheid de tot nu toe gebruikte indeling in CBS buurten te vervangen door specifieke werklocaties : gebieden waarin één functie dominant aanwezig is, zoals bedrijventerreinen, winkelcentra en woongebieden. Vervolgens zijn ook het aanbod, de gemiddelde historische opname en de plancapaciteit op dezelfde wijze ingedeeld. Het resultaat is dat nu veel specifieker kan worden aangegeven waar vraag en aanbod in balans zijn en waar niet. Een nadere uitwerking van de gehanteerde methodiek is opgenomen in bijlage 2. In afwijking tot de vorige versies wordt in deze Navigator gerekend met datum start bouw in plaats van datum oplevering. De reden hiervan is dat nieuwbouw al ruim voor de oplevering op de markt wordt aangeboden. Zodra besloten wordt tot start bouw is het te realiseren volume dus een relevant aandeel van het economisch handelen en telt mee als beschikbaar aanbod. Nu de Navigator gebruikt maakt van transactie- en uitgiftegegevens vanaf 2002, kan per werklocatie ook de relatie tussen het beschikbare aanbod (A) en de gemiddelde opname (O) bepaald worden. Deze aanbod / opname verhouding geeft een scherpere indicatie van de balans tussen aanbod en vraag dan alleen het aanbodpercentage ten opzichte van de voorraad. Immers, bij een hogere marktopname past een hoger aanbodpercentage en bij een lagere marktopname kan ook het aanbodpercentage lager zijn. Bij kantoor- en winkelruimte wordt een aanbod / opname verhouding van 2 als evenwichtig en daarom wenselijk beschouwd; bij bedrijfsruimte die over het algemeen wat minder courante is- wordt een gewenste aanbod / opname verhouding van 3 aangehouden. De Navigator Werklocaties Rotterdam richt zich op de gemeente Rotterdam, de deelgemeenten en de droge (niet kadegebonden) bedrijventerreinen in het Rotterdamse havengebied. De gegevens van de nieuwe deelgemeente Rozenburg zijn nog niet beschikbaar. Met de Stadsregio Rotterdam wordt overlegd hoe de regiogemeenten in de Navigator kunnen worden opgenomen. In de hoofdstukken 2, 3 en 4 wordt de ontwikkeling van vraag en aanbod in Rotterdam per sector verder uitgewerkt. In de daar op volgende hoofdstukken worden deze ontwikkelingen uitgewerkt voor de verschillende gebieden. Op de linker pagina staat de feitelijke stand van zaken op peildatum 1 januari 2012 vermeld; op de rechter pagina de prognose voor over vijf jaar. 5
2. Stand van zaken op 1 januari 2012 Rotterdam heeft ruim 5 miljoen m2 bvo bedrijfsruimte, exclusief de kadegerelateerde natte bedrijventerreinen in het havengebied. Ruim 70% van deze voorraad bevindt zich op bedrijventerreinen in de stad en in het havengebied. Dit geeft aan dat de functiescheiding wonen - werken voor bedrijfsruimten duidelijk aanwezig is. Door de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen en de groei van het aantal bedrijfsverzamelgebouwen is dit percentage toegenomen. Het beschikbare aanbod aan bedrijfsruimte in Rotterdam is 388.000 m2 bvo op 1 januari 2012. Ook hierbij valt op dat veel kleinschalig aanbod nu te vinden is op bedrijventerreinen in plaats van woonen stedelijk gebied. De gemiddelde opname van nieuwbouw bedraagt 127.000 m2 bvo per jaar. De opname is hoogst in het havengebied waar vooral grootschalige distributieruimte verhuurd wordt. Vastgoed dat verhuurd wordt, is vaker in een transactie betrokken dan vastgoed in eigendom. Bovendien ontstaat er door de dynamiek van de ladingstromen in de haven meer wisseling van gevestigde bedrijven. In 2011 was de opname met ruim 121.000 m2 bvo iets onder het gemiddelde omdat de transport- en distributiesector in de voorgaande jaren al grotendeels voorzien was van nieuwe panden. Met name dankzij het Seinepark in het Distripark Botlek, waar sinds 2006 circa 100.000 m2 distributiehal is verhuurd. In 2011 werd hier nog 16.000 m2 verhuurd aan Steinweg. Net buiten de haven werd bij 10.000 m2 verhuurd op bedrijventerrein Gadering aan het transportbedrijf Neele. Overaanbod per werklocatie en per deelgebied op 1 januari 2012 in m2 bvo voorraad aanbod opname A/O frictie overaanbod Havengebied 1.989.100 166.800 65.200 2,6 156.100 +10.700 Bedrijventerrein 1.666.100 183.900 53.900 3,4 129.900 +54.000 Woongebied 724.900 16.400 2.100 7,6 29.900-13.500 Buitengebied 400.500 0 400 0,0 15.500-15.500 Winkelgebied 129.000 700 200 2,0 5.100-4.400 Stedelijk knooppunt 97.200 14.000 3.500 4,0 8.000 +6.000 Stedelijk groen 90.100 3.300 700 4,4 4.300-1.000 Bijzondere bestemming 57.900 0 900 0,0 3.300-3.300 Kantoorgebied 38.500 0 0 # 1.400-1.400 Infrastructuur 9.700 2.700 0 # 400 +2.300 Rotterdam totaal % van de voorraad 5.202.900 100% 387.700 7,4% 127.000 2,4% 3,1 353.900 6,8% +33.800 +0,6% Bedrijfsgebieden 2.782.100 264.800 91.900 2,9 219.300 +45.500 Deelgemeenten noord 939.400 49.700 15.600 3,2 54.700-5.000 Deelgemeenten zuid 863.600 56.100 13.100 4,3 48.800 +7.300 Deelgemeenten midden 617.800 17.100 6.400 2,7 31.100-14.000 (# = niet van toepassing) Beoordeling uitgangssituatie De verhouding tussen aanbod en gemiddelde opname (A/O) bedraagt 3,1 en is daarmee vrijwel overeenkomstig de wenselijke ratio van 3. Alleen in de woongebieden is het aanbod kwantitatief niet in balans met de opname. De lage opname is te verklaren uit de al jarenlange schaarste van aanbod in de woonwijken. Er is te weinig nieuw aanbod toegevoegd, waardoor er vooral verouderd en incourant aanbod resteert. Per saldo is er een gering overaanbod van 34.000 m2 bvo. Dit overaanbod bevindt zich voornamelijk in het havengebied en de bedrijventerreinen. Het betreft hier vooral oudere bedrijfspanden in gebieden met een herstructurering- of transformatieopgave, zoals Spaanse Polder, Noord West, Merwe- Vierhavens en het Waal- Eemhaven gebied. Het ontbrekend aanbod in de (agrarische) buitengebieden valt te verklaren uit de ondersteunende functie van bedrijfspanden aan de agrarische hoofdfunctie in dit type werklocatie. Daarnaast zijn er bedrijven die historisch in het buitengebied waren gevestigd, maar zich verplaatsen naar bedrijventerreinen omdat hervestiging in het buitengebied niet langer wordt toegestaan 6
Verwachting 2017 De plancapaciteit voor de komende vijf jaar heeft een totale omvang van 325.000 m2 bvo. Dit betreft vooral nog uit te geven kavels op bedrijventerreinen. Het gaat vooral om kleinere kavels en grond die vrijkomt door herstructurering. De totale te verwachten marktvraag bedraagt 185.000 m2 bvo. De grootste vraag wordt in het havengebied verwacht voor distributieruimte. Door de groei van de haven is hier ook op langere termijn een uitbreidingsvraag (zie ook de regionale ruimtevraag prognose van Ecorys uit 2011). In de overige gebieden gaat het om een vervangingsvraag. Prognose overaanbod in 2017 per werklocatie en per deelgebied in m2 bvo overaanbod in 2012 nieuwbouw capaciteit verwachte opname overaanbod in 2017 Havengebied + 10.700 + 46.700-82.600-25.200 Bedrijventerrein + 54.000 + 189.200-68.700 + 174.500 Woongebied - 13.500 + 48.300-14.400 + 20.400 Buitengebied - 15.500 0-7.400-22.900 Winkelgebied - 4.400 + 2.100-2.500-4.800 Stedelijk knooppunt + 6.000 + 12.600-4.300 + 14.300 Stedelijk groen - 1.000 + 10.500-2.100 + 7.400 Bijzondere bestemming - 3.300 + 14.000-1.700 + 9.000 Kantoorgebied - 1.400 0-700 - 2.100 Infrastructuur + 2.300 + 1.400-200 + 3.500 Rotterdam totaal % van de voorraad +33.800 + 0,6% +324.800 + 6,2% -184.500-3,5% +174.100 + 3,3% Bedrijfsgebieden + 45.500 + 113.200-116.000 + 42.700 Deelgemeenten noord - 5.000 + 118.500-28.000 + 85.400 Deelgemeenten zuid + 7.300 + 79.200-24.800 + 61.700 Deelgemeenten midden - 14.000 + 13.900-15.600-15.800 Beoordeling toekomstperspectief Het aanbod aan bedrijfsruimte komt in 2017 ruim boven het gewenste frictieniveau te liggen. Per werklocatie type en per deelgebied zijn aanzienlijke verschillen (zie ook verder bij de analyse per deelgemeenten). Het havengebied kampt met een tekort en dat kan wellicht deels door bedrijventerreinen aan de zuidzijde (zoals Gadering - Hoogvliet en Charloisse Poort) worden opgevangen. Het overaanbod op de bedrijventerreinen aan de randen van de stad zoals Schiebroek, Hordijk, Stadshavens, Spaanse Polder en Noord West heeft te maken met verouderde panden en een overaanbod aan bedrijfsverzamelgebouwen. In deze laatste categorie dreigt verdringing: niet alleen kleine bedrijven uit de wijk maar ook in bedrijfsverzamelgebouw gevestigde bedrijven worden hiervoor geworven. Aangezien bedrijfsverzamelgebouwen (bvg) hogere huren opleveren is het interessant voor grondeigenaren om grond uit te geven aan bvg-ontwikkelaars. Het wordt door de schaarste aan bedrijfsterrein voor nieuwbouw moeilijk voor extensieve en zeker als deze ook nog milieubelastend is (milieucategorie 4) bedrijvigheid om ruimte te vinden in Rotterdam. De nieuwe bedrijventerreinen in Zestienhoven en Nesselande bieden hierbij geen soulaas; zij zullen vooral een locale marktvraag en marktniches (zoals de luchthaven) kunnen bedienen. Omdat het hier een bescheiden marktvraag betreft, die vooral uit vervangingsbehoefte bestaat, is fasering een aandachtspunt. Voor de behoefte aan grotere kavels is Rotterdam aangewezen op aanbod van buurgemeenten zoals Lansingerland (op Noord) en Ridderkerk (op Zuid). 7
3. Stand van zaken op 1 januari 2012 Rotterdam heeft circa 5,0 miljoen m2 bvo kantoorruimte. Hiervan ligt de helft in het kerngebied van Rotterdam (Deelgemeenten midden). Het beschikbare aanbod aan kantoorruimte bedraagt bijna 800.000 m2 bvo. Voorraad en aanbod zijn inclusief kantoren die in aanbouw zijn genomen, maar nog niet opgeleverd zijn en (deels) nu aangeboden worden. Het betreft dus nadrukkelijk niet de omvang van de leegstand! Hier wordt apart onderzoek naar gedaan, samen met de Stadsregio. Begin 2011 werd de leegstand ingeschat op ongeveer 10 procent van de totale voorraad van kantoren van 500 m2 en groter., De gemiddelde jaarlijkse marktopname in Rotterdam bedraagt 124.000 m2 bvo. Het betreft hier alleen de opname voor kantoorgebruik. In 2011 werd ook ruim 40.000 m2 kantoor gehuurd of gekocht voor ander functioneel gebruik zoals onderwijs of medische voorziening. Deze opname wordt geregistreerd als transformatie en in mindering gebracht op de voorraad. In 2011 werd in totaal voor 110.000 m2 bvo opgenomen, hetgeen ongeveer 10 procent minder is dan het historisch gemiddelde. De grootste transacties in 2011 betroffen Stedin, dat in afwachting van de nieuwbouw op Blaak 8 voor een jaar 6.500 m2 opnam in Rotterdam Building en Joulz en Cofely die beiden tekenden voor 6.000 m2 vvo. De grootste kantorentransactie betrof een transformatie: het voormalige Eneco-kantoor aan de Rochussenstraat komt ter beschikking van de Hogeschool Rotterdam. Overaanbod per werklocatie en per deelgebied op 1 januari 2012 in m2 bvo voorraad aanbod opname A/O frictie overaanbod Stedelijk knooppunt 1.583.400 275.800 56.700 4,7 90.900 +184.800 Woongebied 877.800 221.400 19.800 11,2 39.300 +182.100 Havengebied 723.400 48.500 8.000 6,1 25.100 +23.400 Kantoorgebied 699.600 148.700 14.200 10,5 29.900 +118.800 Bedrijventerrein 585.700 64.300 11.300 5,7 24.500 +39.800 Winkelgebied 295.400 25.500 6.900 3,7 13.400 +12.000 Bijzondere bestemming 215.300 4.500 4.900 0,9 9.700-5.200 Stedelijk groen 29.600 7.800 100 139,4 800 +7.000 Infrastructuur 4.200 0 0 # 100-100 Buitengebied 2.100 0 0 # 100-100 Rotterdam totaal % van de voorraad 5.016.500 100% 796.300 15,9% 123.900 2,5% 6,4 233.800 4,7% +562.500 +11,2% Deelgemeenten midden 2.525.300 475.900 65.500 7,3 120.500 +355.400 Bedrijfsgebieden 1.053.100 100.600 11.400 8,8 36.300 +64.300 Deelgemeenten zuid 827.600 108.000 22.000 4,9 40.000 +68.000 Deelgemeenten noord 610.500 111.900 24.900 4,5 37.100 +74.800 (# = niet van toepassing) Beoordeling uitgangssituatie Het aanbod blijkt ruim zes keer hoger dan de gemiddelde jaarlijkse opname. Dat ligt ver boven de bij kantoorruimte gewenste aanbod / opname verhouding van 2,0. Het overaanbod bevindt zich in het bijzonder in de woongebieden van de binnenstad en op kantoorlocaties langs de snelweg. Kwantitatief is het aanbod op de knooppunten het hoogst, maar hier tegenover staat dat de opname hier ook het hoogst is. Voor de binnenstad geldt daarnaast dat de transformatie en dus onttrekking- van incourant vastgoed het grootst is. Een meer kwalitatieve beschouwing van het aanbod leidt ook tot nuancering van het overaanbod. Vraag uit het verleden is geen garantie voor vraag in de toekomst. Door makelaars is meermalen gemeld dat de huidige vervangingsvraag voortkomt uit een wijziging van de voorkeuren voor locaties en panden. Locaties met een goede OV bereikbaarheid winnen ten koste van de snelweglocaties, ook door het betere aanbod van voorzieningen, Maar dit betekent niet vanzelfsprekend dat het bestaande aanbod in de binnenstad daardoor kansrijk is. Door de crisis en de trend van het Nieuwe Werken kiezen veel bedrijven voor meer flexibiliteit in de huisvesting (pand en huurcontract) en voor reductie van kosten. Volgens makelaar DTZ geldt voor de helft van het aanbod dat het kanshebbend is als de kwaliteit wordt aangepast aan de wensen van de klant; voor ruim een kwart van het aanbod is het perspectief minimaal en is leegstand structureel. 8
Verwachting 2017 Voor de komende vijf jaar staat 225.000 m2 bvo aan nieuwbouw gepland. De helft hiervan bevindt zich op de stedelijke knooppunten Central District, Rotterdam The Hague Airport, Prins Alexander, Brainpark III en Kop van Zuid. De resterende nieuwbouwplannen betreffen voornamelijk kleinschaliger aanbod verspreid over de diverse werklocaties. Bij de omvangrijke nieuwbouw in gebieden met een bijzondere bestemming gaat het om het Stadskantoor en de locaties van de Erasmus Universiteit (Campus Woudestein en Dijkzigt). De totale vraagprognose is per saldo ongeveer op het niveau van de nieuwbouw. Bij de stedelijke knooppunten is de verwachte marktvraag echter ruim 25 procent lager dan de te starten nieuwbouw. In aangrenzende woon- en kantoorgebieden is de vraag groter dan de omvang van de geplande nieuwbouw. Binnen de deelgebieden is het planaanbod in de noordelijke deelgemeenten ongeveer twee keer zo groot als de verwachte marktvraag. Prognose overaanbod in 2017 per werklocatie en per deelgebied in m2 bvo overaanbod in 2012 nieuwbouw capaciteit verwachte opname overaanbod in 2017 Stedelijk knooppunt + 184.800 + 105.500-80.500 + 209.800 Woongebied + 182.100 + 21.100-34.200 + 169.000 Havengebied + 23.400 + 12.400-21.200 + 14.600 Kantoorgebied + 118.800 + 6.000-25.900 + 98.900 Bedrijventerrein + 39.800 + 28.800-21.200 + 47.400 Winkelgebied + 12.000 + 17.500-11.700 + 17.800 Bijzondere bestemming - 5.200 + 34.000-8.400 + 20.400 Stedelijk groen + 7.000 0-600 + 6.300 Infrastructuur - 100 0-100 - 200 Buitengebied - 100 0 0-100 Rotterdam totaal +562.500 + 11,2% +225.300 + 4,5% -203.800-4,1% +584.000 +11,6% Deelgemeenten midden + 355.400 + 109.300-105.200 + 359.500 Bedrijfsgebieden + 64.300 + 16.900-30.800 + 50.400 Deelgemeenten zuid + 68.000 + 34.600-34.900 + 67.700 Deelgemeenten noord + 74.800 + 64.500-32.900 + 106.400 Beoordeling toekomstperspectief Door te verwachten nieuwbouw zal in de komende vijf jaar het aanbod toenemen met 22.000 m2 bvo. Hierbij is geen rekening gehouden met de effecten van de huidige inzet op reductie van incourant aanbod door transformatie of sloop. In 2011 werd er 40.000 m2 kantorenaanbod onttrokken aan de voorraad. Als dit de komende vijf jaar zou worden herhaald, daalt hierdoor het aanbod met 200.000 m2. Er is in de berekening echter ook geen rekening gehouden met krimp van de omvang van de in gebruikt zijnde kantoorruimte. Door de bezuinigingen en Het Nieuwe Werken (HNW) is op korte termijn een terugval te verwachten van de benodigde kantoorruimte. Door Het Nieuwe Werken worden door sommige bedrijven (bv. Microsoft) ruimtebesparingen van 25-30 procent gemeld. Dit zal niet bij alle bedrijven haalbaar zijn, maar gesteld dat er gemiddeld de komende vijf jaar bij transacties nog 20 procent ruimtereductie wordt gerealiseerd, gaat het in Rotterdam om 125.000 m2 bvo in vijf jaar. Voor wat betreft de krimp vanwege de crisis zal compensatieoptreden vanwege de concentratie van kantoren in de regio op de stedelijke knooppuntlocaties. Dat betekent dat in satellietsteden zoals Capelle en bv. Rijswijk, Nieuwegein en Diemen loopt de leegstand nog verder zal oplopen. Vanwege de risico s op toenemende leegstand door nieuwbouw hebben de gemeenten in de Stadsregio Rotterdam een nieuwbouwprogramma opgesteld, dat jaarlijks wordt aangepast aan de marktontwikkeling. In de gemeente Rotterdam wordt bijstelling van plannen voorbereid in nieuwe gebiedsprogramma s die in de loop van 2012 worden vastgesteld. 9
4. Stand van zaken op 1 januari 2012 Rotterdam heeft in totaal 2 miljoen m2 bvo aan winkelruimte, waarvan ongeveer de helft in de binnenstad. Het betreft hier winkelruimte inclusief opslag en de niet-los verhuurde kantoorruimte. Ook wordt perifere detailhandel, zoals bouwmarkten en autodealers, meegerekend. Dat verklaart ook de ruim 100.000 m2 op bedrijventerreinen. Het beschikbare winkelruimte aanbod bedraagt 70.000 M2, dat is 3,4% van de totale omvang. De helft hiervan bevindt zich in de winkelgebieden en ruim 1/3 in de woongebieden. Bij de winkelgebieden telt inmiddels de in aanbouw genomen Markthal mee. De gemiddelde jaarlijkse marktopname bedraagt 33.000 m2 bvo. In 2011 lag de marktopname met 42.000 m2 bvo bijna 30 procent boven het meerjarig gemiddelde. De verklaring hiervoor is te vinden in de deal van 10.000 m2 voor de toekomstige flagshop-store van electronica-gigant Saturn in het Spinoza-project aan de Coolsingel. Drie andere grote transacties van meer dan 1.000 m2- betroffen twee Bighops aan de Parkboulevard (op de grens van Delfshaven en het Merwe/Vierhavensgebied) en Post Rotterdam. Overaanbod per werklocatie en per deelgebied op 1 januari 2012 in m2 bvo voorraad aanbod opname A/O frictie overaanbod Winkelgebied 1.053.400 32.500 19.800 1,6 33.200-700 Woongebied 555.600 24.400 6.400 3,8 13.900 +10.500 Stedelijk knooppunt 300.900 7.900 5.500 1,5 9.300-1.400 Bedrijventerrein 112.800 0 500 0,0 2.200-2.200 Stedelijk groen 27.219 0 0 # 400-400 Kantoorgebied 24.800 5.500 400 13,3 700 +4.700 Havengebied 18.900 0 0 # 300-300 Bijzondere bestemming 17.300 700 600 1,2 800-100 Buitengebied 1.900 0 0 # 0 0 Infrastructuur 900 0 0 # 0 0 Rotterdam totaal % van de voorraad 2.113.800 100% 70.900 3,4% 33.200 1,6% 2,1 60.700 2,9% +10.200 +0,5% Deelgemeenten midden 978.500 36.500 15.600 2,3 28.400 +8.100 Deelgemeenten zuid 601.200 25.100 7.400 3,4 15.400 +9.600 Deelgemeenten noord 435.800 9.400 7.700 1,2 13.300-3.900 Bedrijfsgebieden 98.400 0 2.500 0,0 3.600-3.600 (# = niet van toepassing) Beoordeling uitgangssituatie Het frictieaanbod -gebaseerd op de totale voorraad en de opname- bedraagt 60.000 m2 bvo, zodat per saldo sprake is van een overaanbod van 10.000 m2 bvo. Dit overaanbod bevindt zich vooral in de woongebieden. Hier is bijna twee keer zoveel aanbod als vanuit frictieaanbod gewenst en zelfs vier keer zoveel als de gemiddelde marktopname. Hieruit blijkt dat er ruim aanbod is, maar dat de vraag hiernaar lager is dan je theoretisch mag verwachten. De verklaring hiervoor is het uit de gratie raken van de winkelstrips in de oudere woongebieden. Opvallend is het overaanbod aan winkelruimte in kantoorgebieden in de binnenstad (Westblaak en Scheepvaartkwartier). In de deelgemeenten Zuid is het overaanbod het hoogst. Ook de aanbod / opname verhouding van 3,4 is aanzienlijk hoger dan de wenselijke ratio van 2,0 en ook beduidend hoger dan in de deelgemeenten aan de noordzijde van de rivier. 10
Verwachting 2017 Voor de komende vijf jaar staat in totaal bijna 150.000 m2 bvo aan nieuwbouw gepland, waarvan ruim de helft in de winkelgebieden. Het betreft hier grootschalige projecten zoals Forum in de binnenstad. De 34.000 m2 bvo aan nieuwbouw in gebieden met een bijzondere bestemming betreffen het Stadionpark, Erasmus Universiteit en het Stadskantoor. Prognose overaanbod in 2017 per werklocatie en per deelgebied in m2 bvo overaanbod in 2012 nieuwbouw capaciteit verwachte opname overaanbod in 2017 Winkelgebied - 700 + 85.500-31.600 + 53.200 Woongebied +10.500 +15.400-13.100 + 12.900 Stedelijk knooppunt - 1.400 + 6.400-8.800-3.700 Bedrijventerrein - 2.200 + 3.000-2.000-1.100 Stedelijk groen - 400 + 4.600-400 + 3.800 Kantoorgebied + 4.700 0-700 + 4.000 Havengebied - 300 0-200 - 500 Bijzondere bestemming - 100 + 34.000-700 + 33.200 Buitengebied 0 0 0 0 Infrastructuur 0 0 0 0 Rotterdam totaal +10.200 + 0,5% +149.000 + 7,0% - 57.600-2,7% +101.600 + 4,8% Deelgemeenten midden + 8.100 + 65.600-26.900 + 46.800 Deelgemeenten zuid + 9.600 + 63.800-14.500 + 59.000 Deelgemeenten noord - 3.900 + 19.600-12.700 + 3.000 Bedrijfsgebieden - 3.600 0-3.500-7.100 Beoordeling toekomstperspectief Bij de huidige marktvraag is er bij de winkelruimte sprake van een verdringingsmarkt. De behoefte aan vernieuwing leidt tot vervanging van het bestaande aanbod. Als incourante winkelruimte niet uit de markt wordt genomen zal de leegstand ook in de winkelgebieden gaan oplopen. Als alle plannen tot 2015 zouden worden gerealiseerd ontstaat een overaanbod van 100.000 m2 bvo. Er is echter ook sprake van onttrekkingen: de winkelruimte in het Stadionpark lijkt grotendeels te bestaan uit verplaatsing van al bestaande winkelruimte. Aangezien het planaanbod van 2017 tot 2022 hoger is dan de nu berekende nieuwbouwbehoefte, dreigt het aanbod ook op de langere termijn verder te stijgen. Voor de detailhandelvisie van de gemeente die eind 2012 verwacht wordt- ligt de opgave om ook kwalitatief oplossingsrichtingen voor de problematiek van het overaanbod aan te dragen. 11
5. Deelgemeenten noord Stand van zaken op 1 januari 2012 Rotterdam noord (buiten de Ring) omvat de deelgemeenten Hoek van Holland, Overschie, Hillegersberg Schiebroek en Prins Alexander. Belangrijke bovenstedelijke voorzieningen zijn de stedelijke knooppunten Prins Alexander en Rotterdam The Hague Airport. Factsheet aanbod en gemiddelde opname per sector en gebied in m2 bvo Deelgemeenten noord 1 januari 2012 aanbod opname A/O aanbod opname A/O aanbod opname A/O Buitengebied 0 373 0,0 0 0 # 0 0 # Bedrijventerrein 34.328 11.669 2,9 4.933 1.185 4,2 0 331 0,0 Stedelijk knooppunt 11.381 3.339 3,4 72.563 19.558 3,7 1.436 2.668 0,5 Kantoorgebied 0 0 # 4.228 537 7,9 0 0 # Winkelgebied 668 0 # 1.059 418 2,5 6.259 4.218 1,5 Woongebied 3.236 233 13,9 28.076 3.238 8,7 1.699 524 3,2 Bijzondere bestemming 0 0 # 0 0 # 0 0 # Stedelijk groen 89 0 # 1.027 0 # 0 0 # Totaal 49.703 15.613 3,2 111.885 24.937 4,5 9.394 7.740 1,2 % van de voorraad 5,3% 1,7% # 18,3% 4,1% # 2,2% 1,8% # Hoek van Holland 10.336 5.860 1,8 186 0 # 269 290 0,0 Overschie 16.471 4.008 4,1 3.569 1.643 2,2 1.285 128 10,1 H.berg Schiebroek 9.180 2.135 4,3 8.147 396 20,6 3.304 1.243 2,7 Prins Alexander 13.717 3.609 3,8 99.984 22.898 4,4 4.536 6.080 0,7 (# = niet van toepassing) Het aanbod aan bedrijfsruimte in Rotterdam noord bevindt zich onder het frictieniveau van 7,5%. Omdat de gemiddelde opname aan bedrijfsruimte in Rotterdam noord ook laag is, is de verhouding tussen aanbod en opname toch nog in balans. Het aanbod aan bedrijfsruimte in de woongebieden wordt nauwelijks opgenomen. n de drie stedelijke deelgemeenten is de A / O verhouding ruim boven de gewenste 3 zodat daar sprake is van overaanbod aan bedrijfsruimte. Het aanbod aan kantoorruimte ligt ver boven het frictieniveau van 5%. Ondanks een gemiddeld hoge opname van kantoorruimte is de aanbod / opname verhouding te hoog. Veel (over)aanbod bevindt zich in de kantoorgebieden en in de woongebieden. Het aanbod aan winkelruimte zit onder het streefniveau van 3%. Ook de aanbod / opname verhouding is onder het gewenste niveau. Overaanbod bevindt zich vooral in de woongebieden. De verschillen per deelgemeente zijn echter groot. 12
Verwachting 2017 In alle vier de noordelijke deelgemeenten zijn ontwikkelingen gaande: Hoek van Holland zet in op versterking van de bedrijventerreinen, het winkelgebied en de start van het nieuwe woongebied Kaap de Goede Hoek. In Overschie zijn Rotterdam The Hague Airport en Park Zestienhoven de belangrijkste ontwikkelingen. In Hillegersberg Schiebroek wordt het bedrijventerrein Schiebroek opgeknapt en starten enkele detailhandelsplannen. In Prins Alexander is Nesselande in uitvoering en wordt op het knooppunt Alexandrium een kantoorgebouw in ontwikkeling genomen. Prognose ontwikkeling direct beschikbaar aanbod in komende 5 jaar per sector in m2 bvo en % Deelgemeenten noord Aanbod per 1-1-2012 49.700 5,3% 111.900 18,3% 9.400 2,2% Plancapaciteit 2012 tot 2017 +118.500 12,7% +64.500 10,6% +19.600 4,5% Nieuwbouwvraag 2012 tot 2017-28.000 3,0% -32.900 5,4% -12.700 2,9% Aanbodverwachting 2017 140.200 14,9% 143.500 23,5% 16.300 3,7% (--- = geen of negatief aanbod) De geplande op te leveren bedrijfsruimte ligt boven de te verwachten marktopname. Daardoor dreigt de uitgifte vertraging op te lopen en/of de leegstand op te lopen. Dit overaanbod kan enigszins gecompenseerd worden door het tekort aan bedrijfsruimte in Rotterdam midden. De marktvraag gaat hier voor een belangrijk deel uit naar kleinschalige bedrijfsruimte met een lage milieuhinder. Het gaat vooral om de vraag op de lokale markt en voor een beperkt deel om de vraag op de regionale markt. Maar ook in de regiogemeenten is er sprake van een overaanbod aan bedrijfsruimte. Na 2017 neemt het planaanbod af, maar blijft deze hoger dan de te verwachten behoefte. De Rotterdamse kantorenmarkt is kwantitatief verzadigd. Bij een nieuwbouw realisatie die hoger is dan de te verwachten marktvraag zal dat leiden tot een oplopende en structurele leegstand, tenzij de onttrekkingen met name door transformatie toenemen. Ten opzichte van 2011 is het nieuwbouwprogramma al naar beneden bijgesteld, maar de fasering van de programmering blijft een aandachtspunt. Een gematigde kantoorontwikkeling bij het Rotterdam The Hague Airport, die ook de Haagse kantorenmarkt bedient, kan nieuwe bedrijvigheid naar Rotterdam trekken. Door een ruim planaanbod aan winkelruimte wordt het onderaanbod meer dan voldoende gecompenseerd. Gezien de grote verschillen per deelgemeente zal maatwerk moeten worden geleverd. Na 2017 blijft de plancapaciteit hoger dan de te verwachten marktopname. Daarmee kan overaanbod ontstaan. Overzicht bouwplannen in komende 20 jaar in m2 bvo Deelgemeenten noord Hard planaanbod: Hoek van Holland 7.900 1.500 5.700 Overschie 43.800 24.500 1.400 Hillegersberg Schiebroek 21.600 500 8.200 Prins Alexander 15.200 38.000 4.200 Plancapaciteit 2012 tot 2017 118.500 64.500 19.600 Zacht planaanbod: Hoek van Holland 10.100 0 4.100 Overschie 16.800 30.500 1.000 Hillegersberg Schiebroek 0 3.400 0 Prins Alexander 11.900 12.400 13.700 Plancapaciteit 2017 tot 2022 38.800 46.200 18.800 Studie plannen: Hoek van Holland 0 0 0 Overschie 4.200 15.900 4.800 Hillegersberg Schiebroek 14.000 20.000 0 Prins Alexander 7.000 52.000 13.000 Plancapaciteit 2022 tot 2032 25.200 87.900 17.800 13
HOEK VAN HOLLAND Stand van zaken op 1 januari 2012 De deelgemeente Hoek van Holland is het buitenbeentje van de stad: Rotterdam aan Zee. Naast de badplaatsfunctie met veel dagbezoek heeft de deelgemeente een divers aanbod aan bedrijventerrein, waaronder glastuinbouw en enkele grote bedrijven als Stena Line en DSM. Factsheet aanbod en gemiddelde opname per sector in m2 bvo Hoek van Holland 1 januari 2012 aanbod opname A/O aanbod opname A/O aanbod opname A/O Bedrijventerrein 10.336 5.860 1,8 186 0 # 0 0 # Winkelgebied 0 0 # 0 0 # 269 180 1,5 Woongebied 0 0 # 0 0 # 0 110 0,0 Totaal 10.336 5.860 1,8 186 0 # 269 290 0,9 % van de voorraad 2,1%% 1,2% # 0,5% 0,0% # 1,3% 1,4% # (# = niet van toepassing) De deelgemeente Hoek van Holland heeft, gerekend naar het aantal inwoners, veel bedrijfsruimte. Het aanbod aan direct beschikbare bedrijfsruimte is lager dan het frictieaanbod. Dat wordt verklaard door de aanwezigheid van grote bedrijven en door nog ontbrekende gegevens van de glastuinbouw. In de bedrijventerreinen De Haak en Kulkweg is het aanbodpercentage ruim boven het frictieniveau. Door het kleinschalige karakter van de transacties is over de opname van kantoorruimte in Hoek van Holland geen gemiddeld jaarcijfer bekend. Het aanbod ligt fors onder het frictieaanbod. Gezien het kleinschalige karakter van de transacties, voorziet de kantoorruimte voornamelijk in een lokale markt. De omvang van de winkelvoorzieningen en het aanbod aan winkelruimte is beperkt, maar naar verwachting voldoende op basis van het huidige inwonersaantal. Voor de niet-dagelijkse aankopen wordt veel gebruik gemaakt van het winkelaanbod in Naaldwijk. 14
Verwachting 2017 De deelgemeentelijke gebiedsvisie kent drie ambities: Uitbouw van de badplaats, aantrekkelijk woongebied en sterke bedrijvigheid. Belangrijke projecten in dit kader zijn het uitbreidingsplan Kaap de Goede Hoek, versterking van het winkelaanbod in de dorpskern en de uitgifte van bedrijventerrein aan de Kulkweg en het Nieuw Oranjekanaal. Prognose ontwikkeling direct beschikbaar aanbod in komende 5 jaar per sector in m2 bvo en % Hoek van Holland Aanbod per 1-1-2012 10.300 2,1% 200 0,5% 300 1,3% Plancapaciteit 2012 tot 2017 +7.900 1,6% +1.500 3,9% 5.700 27,2% Nieuwbouwvraag 2012 tot 2017-6.400 1,3% -800 2,0% 500 2,6% Aanbodverwachting 2017 11.800 2,4% 900 2,4% 5.400 25,9% (--- = geen of negatief aanbod) Omdat de nu beschikbare data van de glastuinbouw en de grote bedrijven onvolledig zijn wordt de nieuwbouwvraag toegespitst op de bedrijventerreinen aan de Haak / Kulkweg en het Nieuw Oranjekanaal. Voor de komende vijf jaar wordt die behoefte ingeschat op circa 6.400 m2 bvo. Het nog beschikbare bedrijventerrein heeft daarvoor nog voldoende ruimte. In 2011 is de nieuwe tweede ontsluitingsweg geopend. Deze verbeterde ontsluiting biedt kansen voor de bedrijvigheid aan de Kulkweg en Oranjekanaal. De opname van (kleinschalige) kantoorruimte in Hoek van Holland is niet bekend. Voor de deelgemeente wordt nieuwe kantoorruimte gepland in de nieuwbouw in het project Bertus Bliek. Het winkelgebied in het dorp met een omvang van 8.500 m2 bvo wordt met 1.600 m2 uitgebreid tot ruim 10.000 m2 bvo. Aanvullend aan de woningbouwontwikkeling in het plan Kaap de Goede Hoek wordt de komende vijf jaar een uitbreiding van de detailhandel met 4.100 m2 bvo gepland. De totale toevoeging van 5.700 m2 bvo is veel hoger dan de te verwachten marktbehoefte in de komende 5 jaar, zodat overaanbod gaat ontstaan. Ook de toevoeging van 4.100 m2 bvo in de periode na 2017 is ver boven het de te verwachten marktopname waardoor het overaanbod verder toeneemt. Overzicht bouwplannen in komende 20 jaar in m2 bvo Hoek van Holland Hard planaanbod: Bedrijventerrein Kulkweg 4.300 Nieuw Oranjekanaal 3.600 Dorpcentrum 500 Bertus Bliek 1.500 1.100 Kaap de Goede Hoek 4.100 Plancapaciteit 2012 tot 2017 7.900 1.500 5.700 Zacht planaanbod: Bedrijventerrein Kulkweg 10.200 Kaap de Goede Hoek (waterweg 4.100 centrum) Plancapaciteit 2017 tot 2022 10.200 0 4.100 Studie plannen: PM Plancapaciteit 2022 tot 2032 0 0 0 15
OVERSCHIE Stand van zaken op 1 januari 2012 De deelgemeente Overschie heeft twee identiteiten: het bestaande woongebied aan weerszijde van de A13 en het in ontwikkeling zijnde Park Zestienhoven en Rotterdam The Hague Airport (RTHA). Het vliegveld verbindt de metropoolregio Rotterdam Den Haag direct met andere steden en regio s in Europa. Het is de ambitie om het RTHA te laten groeien naar een passagiersvolume van 1,3 miljoen passagiers per jaar. Rond het vliegveld en het Randstadrail station Meijersplein wordt een stedelijk knooppunt ontwikkeld met een hoogwaardig vestigingsklimaat. Factsheet aanbod en gemiddelde opname per sector in m2 bvo Overschie 1 januari 2012 aanbod opname A/O aanbod opname A/O aanbod opname A/O Buitengebied 0 373 0,0 0 0 # 165 0 # Bedrijventerrein 3.158 297 10,6 217 0 # 0 0 # Stedelijk knooppunt 11.360 3.339 3,4 535 1.515 0,4 0 0 # Winkelgebied 0 0 # 0 0 # 919 109 8,4 Woongebied 1.863 0 # 1.790 128 14,0 366 19 19,5 Stedelijk groen 89 0 # 1.027 0 # 0 0 # Totaal 16.471 4.008 4,1 3.569 1.643 2,2 1.285 128 10,1 % van de voorraad 15,1% 3,7% # 5,5% 2,5% # 2,5% 0,3% # (# = niet van toepassing) Het aanbod aan bedrijfsruimte bevindt zich ruim boven het gewenste frictieniveau van 7,5%. Er is zowel overaanbod is bij de kleinschalige bedrijfsruimte aan de Zestienhovensekade als bij de meer grootschalige bedrijfsruimte rond en op het vliegveld. De opname concentreert zich op de nieuwe ontwikkeling rond het stedelijk knooppunt RTHA, maar heeft vooralsnog een beperkte omvang. Het aanbod aan kantoorruimte bevindt zich rond het gewenste frictieniveau van 5%. Het aanbod ligt echter op locaties waar vrijwel geen opname is. Het is de vraag welk toekomstperspectief dit aanbod heeft in relatie tot nieuwe ontwikkelingen in het stedelijk knooppunt rond het vliegveld. De opname aan kantoorruimte is nog van een bescheiden omvang. In 2010 is het winkelcentrum Hoge Schie opgeleverd. Hierdoor is de totale winkelvoorraad van Overschie toegenomen. Ondanks het nieuwe winkelgebied ligt het aanbod nog onder het frictieaanbod van 3%. De hoge aanbod / opname verhouding wordt veroorzaakt door de lage opname in het verleden, toen er vrijwel geen winkelruimte beschikbaar was. 16
Verwachting 2017 Het Masterplan Rotterdam The Hague Airport omvat zowel een intensivering van het vliegverkeer met de nadruk op zakelijk gebruik, als op de ontwikkeling van het omliggende gebied als Airport Business Parc. De verbindingsweg die het gebied rond de terminal aansluit op het Randstad Rail station Meijersplein is in aanleg. Aansluitend wordt de nieuwe woonwijk Park Zestienhoven gerealiseerd. Met de aanleg van de A13/A16 zal de overlast van de A13 en het Kleinpolderplein verminderen, terwijl de aansluiting van Overschie op het rijkswegennet verzekerd blijft. Prognose ontwikkeling direct beschikbaar aanbod in komende 5 jaar per sector in m2 bvo en % Overschie Aanbod per 1-1-2012 16.500 15,1% 3.600 5,5% 1.300 2,5% Plancapaciteit 2012 tot 2017 +43.800 40,1% +24.500 37,7% +1.400 2,8% Nieuwbouwvraag 2012 tot 2017-4.800 4,4% -2.700 4,1% -800 1,6% Aanbodverwachting 2017 55.500 50,7% 25.400 39,1% 1.900 3,8% (--- = geen of negatief aanbod) Er is (te) veel ruimte beschikbaar om in de vraag naar bedrijfsruimte te voldoen. Bij de geplande hoeveelheden is het zaak extra marktvraag te genereren, passend bij de ambitie van de ontwikkeling op deze locatie. Dat geldt voor het Airport Business Park op het gebied van luchthavengeoriënteerde bedrijvigheid, terwijl het bedrijventerrein Hoog Zestienhoven meer inzet op reguliere bedrijvigheid. De plannen voor het stedelijk knooppunt RTHA zijn ambitieus. Aansluitend aan het nieuwe woongebied Park Zestienhoven wordt bij de terminal van het vliegveld het Airportplein ontwikkeld als internationaal georiënteerd knooppunt met goede aansluitingen op Rijkswegen en OV (Randstad Rail). Aansluitend op deze locatie wordt de verbindingsas vliegveld / Randstad Rail verder ontwikkeld met in de ambitie passende kantoren en bedrijven. De marktvraag voor deze ontwikkelingen is echter nog ongewis. Met Schiphol Real Estate zal dit verder worden uitgewerkt. Gezien de lastige economische perspectieven moet rekening worden gehouden met een lange uitgiftetermijn. In het bestaande woongebied was het aanbod aan winkelruimte krap. Met de opening van het nieuwe winkelcentrum is het voorzieningenniveau weer op peil gebracht. Het toekomstperspectief van de winkelstrips en de toekomstmogelijkheden van een compact centrum worden nu in beeld gebracht. Overzicht bouwplannen in komende 20 jaar in m2 bvo Overschie Hard planaanbod: Airport Business Centre 12.600 24.500 1.400 Zestienhovense kade 700 Park Zestienhoven 1 e fase 30.500 Plancapaciteit 2012 tot 2017 43.800 24.500 1.400 Zacht planaanbod: Airport Business Centre 16.800 15.500 1.000 Hoog Zestienhoven 2 e fase 15.000 Plancapaciteit 2017 tot 2022 16.800 30.500 1.000 Studie plannen: Airport Business Centre 4.200 10.900 Hoog Zestienhoven 2 e fase 5.000 Compact Centrum 2.000 Park Zestienhoven 1 e fase 2.800 Plancapaciteit 2022 tot 2032 4.200 15.900 4.800 17
HILLEGERSBERG SCHIEBROEK Stand van zaken op 1 januari 2012 De deelgemeente Hillegersberg Schiebroek is een gewild woongebied aan de noordzijde van Rotterdam. Enkele naoorlogse woonwijken worden nu geherstructureerd. Het Sint Franciscus Gasthuis is een belangrijke bovenlokale voorziening. Op de bedrijvenlocatie Ceintuurbaan is veel grootschalige detailhandel gevestigd. Factsheet aanbod en gemiddelde opname per sector in m2 bvo H.berg Schiebroek 1 januari 2012 aanbod opname A/O aanbod opname A/O aanbod opname A/O Bedrijventerrein 7.906 2.083 3,8 4.302 247 17,4 0 0 # Winkelgebied 0 0 # 116 12 9,5 3.004 1.121 2,7 Woongebied 1.247 53 24,2 3.728 137 27,2 300 121 2,5 Totaal 9.180 2.135 4,3 8.147 396 20,6 3.304 1.243 2,7 % van de voorraad 6,3% 1,5% # 16,9% 0,8% # 3,2% 1,2% # (# = niet van toepassing) Het aanbod aan bedrijfsruimte ligt iets onder het frictieaanbod van 7,5%. De opname aan bedrijfsruimte is laag, zodat de aanbod / opname verhouding ruim boven de gewenste 3 uitkomt. Het bedrijventerrein Schiebroek is matig ontsloten. Met de voorgenomen aanleg van de A13/A16 kan dit mogelijk nog lastiger worden. Veel bedrijfsruimte ligt verspreid in de woongebieden. De opname van bedrijfsruimte in de woongebieden is echter laag. De deelgemeente Hillegersberg Schiebroek heeft een opvallend kleine voorraad kantoorruimte. Het in vergelijking met andere deelgemeenten bescheiden aanbod aan kantoorruimte ligt mede door de kleine voorraad toch boven het frictieniveau van 5%. Het aanbod bevindt zich voornamelijk op de bedrijven- en winkellocatie Ceintuurbaan en is daardoor voor slechts een beperkte groep gebruikers interessant. Ook de opname van het aanbod in de woongebieden is laag. Het aanbod aan winkelruimte is met 3,2% dicht in de buurt van het frictieniveau van 3%. De gemiddelde winkelopname is echter laag, zodat de aanbod / opname verhouding ruim boven de gewenste 2 ligt. 18
Verwachting 2017 De activiteiten in Hillegersberg Schiebroek zijn voornamelijk gericht op kwaliteitsverbetering. Er staan vooral veel winkelplannen op stapel. Het bedrijventerrein Schiebroek wordt opgeknapt. Op de locatie Contramal aan de westrand van de deelgemeente zijn nog nieuwe ontwikkelingen mogelijk. Afstemming met de aansluitende ontwikkeling van Park Zestienhoven en het Airport Business Parc is daarbij van belang. Prognose ontwikkeling direct beschikbaar aanbod in komende 5 jaar per sector in m2 bvo en % Hillegersberg Schiebroek Aanbod per 1-1-2012 9.200 6,3% 8.100 16,9% 3.300 3,2% Plancapaciteit 2012 tot 2017 +21.600 14,8% +500 1,0% +8.200 8,1% Nieuwbouwvraag 2012 tot 2017-4.100 2.8% -1.300 2,7% -2.500 2,4% Aanbodverwachting 2017 26.600 18,3% 7.300 15,3% 9.000 8,9% (--- = geen of negatief aanbod) Het bedrijventerrein Schiebroek wordt geherstructureerd. Door de vrijkomende ruimte kan voor de komende 10 tot 15 jaar aan de verwachte vraag naar bedrijfsruimte worden voldaan. In verband met de veiligheidscontour van de luchthaven mogen op het bedrijventerrein Schiebroek geen solitaire kantoorontwikkelingen plaatsvinden. Tussen het Sint Franciscus Gasthuis (SFG) en de tramremise van de RET ligt een stuk grond met de bestemming bedrijven. Uitgifte kan per direct. De totale plancapaciteit is echter ruim boven de te verwachten behoefte aan bedrijfsruimte. Aan kantoorruimte wordt de komende jaren weinig toegevoegd. Voor de deelgemeente wordt dit jaar nieuwe kantoorruimte opgeleverd. Nieuwbouwplannen met winkelruimte zijn in ontwikkeling voor de dorpskern (Cossee terrein: 4.000 m2 bvo), de Peppelweg (2.700 m2 bvo) en de Van Beethovensingel (1.500 m2 bvo). Met deze initiatieven wordt versterking van de kwaliteit beoogd. Het toegevoegde volume is echter veel hoger dan de te verwachten marktopname. Als niet gelijktijdig incourant winkelaanbod uit de markt wordt genomen is de kans op toenemende leegstand van winkelruimte in de deelgemeente groot. Overzicht bouwplannen in komende 20 jaar in m2 bvo Hillegersberg Schiebroek Hard planaanbod: Bedr.terrein Schiebroek 6.600 Peppelweg 1.000 2.700 Dorpskern (Cossee) 500 4.000 Van Beethovensingel 1.500 Contamal zuid (tussen SFG en RET) 14.000 Plancapaciteit 2012 tot 2017 21.600 500 8.200 Zacht planaanbod: Bedr.terrein Schiebroek 3.400 Plancapaciteit 2017 tot 2022 0 3.400 0 Studie plannen: Contramal (NAM driehoek) 14.000 20.000 Plancapaciteit 2022 tot 2032 14.000 20.000 0 19
PRINS ALEXANDER Stand van zaken op 1 januari 2012 De deelgemeente Prins Alexander is met ruim 90.000 inwoners de grootste deelgemeente van Rotterdam. Het stedelijk knooppunt met winkelcentrum Alexandrium heeft prima verbindingen op nationaal niveau. De kantoren en winkels in de Alexanderknoop bedienen een bovenlokale markt. De ontsluiting en het parkeren (op zaterdagen) is een knelpunt. Externe veiligheidsregels beperken de ontwikkelingsmogelijkheden van dit gebied. Factsheet aanbod en gemiddelde opname per sector in m2 bvo Prins Alexander 1 januari 2012 aanbod opname A/O aanbod opname A/O aanbod opname A/O Bedrijventerrein 12.928 3.429 3,8 227 938 0,2 0 331 0,0 Stedelijk knooppunt 21 0 # 72.028 18.043 4,0 1.436 2.668 0,5 Kantoorgebied 0 0 # 4.228 537 7,9 0 0 # Winkelgebied 668 0 # 943 406 2,3 2.068 2.808 0,7 Woongebied 99 180 0,5 22.558 2.973 7,6 1.033 274 3,8 Totaal 13.717 3.609 3,8 99.984 22.898 4,4 4.536 6.080 0,7 % van de voorraad 6,8% 1,8% # 21,8% 5,0% # 1,7% 2,3% # (# = niet van toepassing) De belangrijkste bedrijventerreinen bevinden zich langs de Hoofdweg. Een nieuw bedrijventerrein in Nesselande langs de A20 is in ontwikkeling. Aanvullend zijn er enkele kleinere bedrijventerreinen in Zevenkamp. Ommoord en Prinsenland. Het aanbod aan bedrijfsruimte is met 6,8% iets onder het gewenste niveau van 7,5%. De gemiddelde opname is echter ook laag, zodat de aanbod / opname verhouding toch boven het gewenste niveau van 3 uitkomt. Het aanbod bevindt zich vooral op de bedrijventerreinen. Gevaar van overaanbod ligt op de loer, mede door het aanbod in omliggende gemeenten. Het aanbod aan kantoorruimte is met 21,8% ver boven het gewenste niveau van 5%. Dankzij een hoge opname in de afgelopen 10 jaar is de aanbod / opname verhouding nog beperkt tot 4,4, maar het overaanbod aan kantoorruimte is onmiskenbaar aanwezig, ook in de stedelijke knooppunten Prins Alexander en Brainpark (3). Nieuwe ontwikkelingen moeten bijdragen aan versterking van de kwaliteit en niet leiden tot uitbreiding van het aanbod. Het aanbod aan winkelruimte ligt met 1,7% ruim onder het gemiddelde frictieniveau van 3%. Vooral het aanbod in het winkelcentrum Alexandrium is erg laag ten opzichte van de totale omvang. In de winkel- en woongebieden ligt het aanbod wel op het frictieniveau. Door het hoge opnamepercentage is ook de aanbod / opname verhouding laag, met uitzondering van de woongebieden. Voor versterking van winkelcentra lijkt marktruimte te zijn. 20