Jaarverslag Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds II Stichting PVF Kantorenfonds Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds IV
Inhoudsopgave Verslag van het Bestuur en de Directie Inleiding Organen van de Stichting 6 Bestuursbesluiten 8 Portefeuillebeleid 9 Jaarresultaten 21-2 14 Rendementen 2 16 Ontwikkeling vastgoedportefeuilles 12 Financiële kerngegevens vastgoedfondsen 19 Jaarrekening Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I 24 Balans per 31 december 24 Staat van baten en lasten 2 Kasstroomoverzicht 26 Toelichting op de balans en de staat van baten en lasten 29 Overige gegevens Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I 32 Accountantsverklaring 33 Participantenregister per 31 december 2 Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I 34 Jaarrekening Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds II 36 Balans per 31 december 36 Staat van baten en lasten 37 Kasstroomoverzicht 38 Toelichting op de balans en de staat van baten en lasten 41 Overige gegevens Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds II 44 Accountantsverklaring 4 Participantenregister per 31 december 2 Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds II 47 Jaarrekening Stichting PVF Kantorenfonds 48 Balans per 31 december 48 Staat van baten en lasten 49 Kasstroomoverzicht Toelichting op de balans en de staat van baten en lasten 3 Overige gegevens Stichting PVF Kantorenfonds 7 Accountantsverklaring 8 Participantenregister per 31 december 24 Stichting PVF Kantorenfonds 9 3 Inhoudsopgave
Jaarrekening Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds IV 62 Balans per 31 december 62 Staat van baten en lasten 63 Kasstroomoverzicht 64 Toelichting op de balans en de staat van baten en lasten 6 Overige gegevens Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds IV 69 Accountantsverklaring 7 Participantenregister per 31 december 2 Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds IV 71 Vastgoedportefeuille per 31 december 2 72 Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I 72 Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds II 76 Stichting PVF Kantorenfonds 79 Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds IV 8 Begrippenlijst 82 Algemeen 4
Verslag van het Bestuur en de Directie Inleiding Voor u ligt het jaarverslag 2 van de Stichtingen Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I, Gemeenschappelijk Vastgoedfonds II, PVF Kantorenfonds en Gemeenschappelijk Vastgoedfonds IV. Het woningfonds (VGF I), waarin een groot aantal pensioenfondsen belegt, heeft per einde van het boekjaar een totaal ingelegd vermogen van 231,1 miljoen. De vastgoedwaarde bedraagt 298,6 miljoen. Het ingelegd vermogen en de vastgoedwaarde van het winkelfonds (VGF II) bedragen 32,3 miljoen, respectievelijk 322,2 miljoen. Het kantorenfonds heeft een ingelegd vermogen van 283,7 miljoen. De vastgoedwaarde bedraagt 28,3 miljoen. Het ingelegd vermogen en de vastgoedwaarde van het bedrijfsruimtenfonds (VGF IV), dat per 1 oktober 2 is opgericht, bedragen 22,9 miljoen, respectievelijk 2,7 miljoen. Het verschil tussen het ingelegd vermogen en de vastgoedwaarde wordt met name veroorzaakt door de waarde-ontwikkeling van de objecten. Dit verslag van het Dagelijks Bestuur en de Directie bevat de jaarrekening (balans, staat van baten en lasten, toelichting op de balans, toelichting op de staat van baten en lasten en een kasstroomoverzicht) en gaat in op de doelstelling van de fondsen, het portefeuillebeleid en de invulling daarvan in 2 en de besluiten die door het Dagelijks Bestuur in de verschillende bijeenkomsten in het verslagjaar genomen zijn. Beschreven wordt hoe de portefeuilles van de fondsen zich hebben ontwikkeld. Aansluitend wordt ingegaan op de door de fondsen behaalde resultaten en rendementen. Algemeen
Organen van de Stichting (stand 31 december 2) Bestuur VGF I VGF II KF VGF IV Stichting Pensioenfonds voor de Architectenbureaus Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Baksteenindustrie Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor het Beroepsvervoer over de weg Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Betonproduktenindustrie Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Confectie-industrie Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Drankindustrie Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor het Film- en Bioscoopbedrijf Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Groenten- en Fruitverwerkende industrie Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Handel in Bouwmaterialen Stichting Pensioenfonds Horeca & Catering J.C. Dwarswaard G. Weemhof J.H. Klinkenberg vacature mr. J.M. Bakker P. Swart G.A. Hack vacature mevr. mr. N.L. Hofman vacature D. van Veen B. Kok J. van de Belt J.P. van den Berg mevr. T.F.M. Schets T.H. Stapelvoort mevr. J.A.M. Bergervoet G. Mantel mr. G.B.J. Dommering E.P. de Vries a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Houthandel L.J. van Gerdingen M.W. Kunst a a a a Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Kalkzandsteenindustrie Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Koopvaardij Stichting Bedrijfspensioenfonds voor Langdurige Uitzendkrachten Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Meubelindustrie en Meubileringsbedrijven Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Metalektro Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Particuliere Beveiliging Stichting Prepensioenfonds voor het Personenvervoer over de weg Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Rijn- en Binnenvaart Stichting Pensioenfonds UWV Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Verf- en Drukinktindustrie Stichting Pensioenfonds Werk en (re)integratie Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Zeevisserij mevr. L.F.A.M. Jansen A.D. van der Willik A. Sta drs. A.W.P.M. Zimmerman vacature vacature J. Brummel M.W. Kunst vacature vacature J.C. Dwarswaard T. Uittenbogaard P.N. Peters P. de Ridder mr. M.J.M. Koning R.W. Vlietman H.J. Bouwknegt C.C. van der Sluis RA G.C. Dijkstra vacature E.C. Grootendorst P.J.G. Fleuren C. Blonk C. Haasnoot a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a Algemeen 6 a = participant in fonds X = geen participant in fonds
Dagelijks Bestuur mr. G.B.J. Dommering M.W. Kunst J.P. van den Berg H.J. Bouwknegt G.A. Hack mw. T.F.M. Schets voorzitter vice-voorzitter secretaris penningmeester lid lid Directie J.E.W. van der Bijl D.J. van Hal RBA drs. C.L. Worms RBA Accountant KPMG Accountants N.V., Amstelveen 7 Algemeen
Bestuursbesluiten Op 26 mei 2 heeft de jaarvergadering van het Algemeen Bestuur van de Stichtingen Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I, Gemeenschappelijk Vastgoedfonds II en PVF Kantorenfonds plaatsgevonden. Tijdens de jaarvergadering is het jaarverslag 24 vastgesteld en heeft het Algemeen Bestuur décharge verleend aan het Dagelijks Bestuur en de Directie van de vastgoedfondsen. Tevens is de samenstelling van het Dagelijks Bestuur behandeld: de heren J.P. van den Berg, H.J. Bouwknegt en A. Kool waren per 26 mei 2 periodiek aftredend. De heer A. Kool heeft zich niet meer herkiesbaar gesteld, de overige heren waren wel herkiesbaar. Er waren meerdere kandidaten verkiesbaar, waardoor er een kiescommissie is gevormd. Na een aantal stemrondes zijn de heren Van den Berg en Bouwknegt herbenoemd en is de heer Hack benoemd voor een periode van twee jaar. Voor het komende jaar wordt onderstaande functieverdeling gehanteerd. voorzitter vice-voorzitter secretaris penningmeester de heer mr. G.B.J. Dommering de heer M.W. Kunst de heer J.P. van den Berg de heer H.J. Bouwknegt Het Algemeen Bestuur is akkoord gegaan met het verzoek om middels een statutenwijziging de mogelijkheid te hebben het Dagelijks Bestuur, desgewenst, uit te breiden naar 8 personen. In de algemene vergadering van 26 mei 2 is het Algemeen Bestuur akkoord gegaan met de inbrengovereenkomst en de oprichtingsakte en met de daadwerkelijke oprichting van het bedrijfsruimtenfonds (VGF IV) per 1 oktober 2. Ook heeft het Algemeen Bestuur tijdens deze vergadering aan het Dagelijks Bestuur het mandaat gegeven om middels addenda op de beleggingsreglementen van de vastgoedfondsen het mogelijk te maken de participatiewaarde van de vastgoedfondsen op kwartaalbasis te laten vaststellen. In september 2 is het Algemeen Bestuur van de Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds II akkoord gegaan met het beleggingsreglement, de addenda en de bijlagen bij de addenda. Het bestuur van de Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds IV heeft dit besluit in december 2 geformaliseerd. Het Dagelijks Bestuur en Directie zijn gedurende het verslagjaar achtmaal bijeen gekomen: op 4 maart, 27 april, 4 juli, 31 augustus, 22 september, 21 november, 6 december en 2 december 2. Het Dagelijks Bestuur is in het verslagjaar akkoord gegaan met het voorstel om de bedrijfsruimtepanden van de Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds II in te brengen in de Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds IV. De inbreng heeft per 1 oktober 2 plaatsgevonden. Algemeen 8
Portefeuillebeleid Beleidsuitgangspunten Op basis van het huidige risicoprofi el van de fondsen en de samenstelling naar de verschillende sectoren, wordt per vastgoedfonds een beleid uitgezet voor de korte en lange termijn. Dit beleid is gestoeld op de volgende punten: - deelsectorbeleid - core/satellite - objectbeleid - specifi ek portefeuillebeleid, bijvoorbeeld in de vorm van spreiding afl oop huurcontracten, spreiding branches en spreiding regio s. Eén van de belangrijkste gewenste resultaten van het beleid is een goede risicodemping, door de omvang van de portefeuilles en een goede spreiding binnen portefeuilles. Deelsectorbeleid: Modelportefeuilles Door Achmea Vastgoed is, met goedkeuring van het Dagelijks Bestuur, een modelportefeuille per vastgoedfonds gedefi nieerd. Deze modelportefeuille, waarin de segmentatie in typen vastgoed is opgenomen, is een streven voor de fondsopbouw in 26. De modelportefeuille is geformuleerd op onze visie ten aanzien van de huidige portefeuille, marktontwikkelingen en de samenstelling van de markt volgens het universum van de ROZ/IPD-index. Bij acquisities en disposities wordt specifi ek aandacht besteedt aan de invulling van het gewenste deelsectorbeleid om de modelportefeuilles in 26 te kunnen bereiken. Core/satellite-beleid Het core/satellite-beleid beoogt in te spelen op de ontwikkelingsfasen van vastgoedcycli. Daardoor kunnen objecten goed in de context van de gehele portefeuille worden benaderd en in de context van ontwikkelingen op de markt. Objecten worden ingedeeld naar core en satellite. Onder core wordt verstaan het deel van een portefeuille met objecten die een stabiel (direct) rendement hebben in combinatie met een laag en beheersbaar risicoprofi el. Onder satellite wordt verstaan het deel van een portefeuille met objecten die meer kans hebben om een hoger (indirect) rendement te genereren, zij het met een hoger risicoprofi el. Het is de bedoeling om hoofdzakelijk met het satellite deel van de portefeuille gebruik te maken van cycli in de markt. De karakteristieken van vastgoed (lange termijn belegging, relatief grote beleggingsomvang per object, geen transparante verhandelbaarheid in vergelijking met de beurs, het relatief beperkte aanbod) maken het niet mogelijk om snel te wisselen tussen core en satellite. Maar er kan wel worden gestuurd op verschuiving, door het leggen van de nadruk op core (core acquireren, satellite verkopen) danwel op satellite, afhankelijk van de plaats in de vastgoedcyclus. Objectbeleid Door de Productgroepen binnen Achmea Vastgoed wordt bottom-up (objectgedreven) gekeken naar de kwaliteit van de portefeuille. Objecten met weinig potentie of verhoogde risico s worden geselecteerd om te worden verkocht. Dit wordt met portefeuillemanagement afgestemd. Daarnaast worden door portefeuillemanagement in samenspraak met de productgroepen objecten vanuit strategisch of risico-oogpunt geselecteerd om te worden verkocht. 9 Algemeen
Specifi ek portefeuillebeleid De vastgoedportefeuilles zijn geografi sch gespreid, naar rato van de grootte van de lokale markten en lokale economie, omvang en typen projecten (bijvoorbeeld focus op bepaalde doelgroep). Hiervoor worden de portefeuilles van de vastgoedfondsen jaarlijks geanalyseerd op branches / huurders / spreiding e.d. Daarnaast zal eens per twee jaar een onderzoek worden uitgevoerd door een onderzoeksbureau naar de meest interessante en minst interessante regio s (corop-gebieden) om in te beleggen, gespecifi ceerd naar type vastgoed. Toekomst Voor de vastgoedfondsen is een strategische koers uitgezet om te komen tot vernieuwing van de fondsen. Deze vernieuwing volgt twee sporen: - het vernieuwen van de fondsen door onder meer het vereenvoudigen en vergemakkelijken van reglementen en het vergroten van de mogelijkheden voor opdrachtgevers om in de fondsen te participeren, - het verbeteren van de positie van de fondsen door het vergroten van de beleggingsportefeuilles. Onderdeel hierin is het overnemen van (discretionaire) portefeuilles. Aan het eerste spoor is in 2 verder invulling gegeven door het opnemen in de reglementen dat de participatiewaarde op kwartaalbasis via taxatie- en indexatieresultaten bepaald wordt, waardoor de verhandelbaarheid lopende een jaar (op kwartaalbasis) is verbeterd. Daarnaast is in het Algemeen Bestuur besloten de fi nanciering met extern vermogen mogelijk te maken. Dit besluit zal in de jaarvergadering op 1 mei 26 middels een statutenwijziging formeel worden voorgelegd. In 2 heeft een splitsing plaatsgevonden van de bedrijfsruimten uit Vastgoedfonds II om zo de allocatie van deelnemers naar bedrijfsruimten beter te kunnen sturen. Het nieuw opgerichte Bedrijfsruimtenfonds (VGF IV) is juridisch nog onderdeel van Vastgoedfonds II. Een onderdeel van beide sporen is de Modernisering van de vastgoedfondsen. In 2 is de modernisering van de hypotheekfondsen van Achmea Vastgoed afgerond (per 1 januari 26). In 26 zal worden gewerkt aan de modernisering van de vastgoedfondsen. Risicomanagement Om bovenstaande zo goed mogelijk tot zijn recht te laten komen, worden acquisities en disposities voor de vastgoedfondsen achtereenvolgens door de volgende personen / groepen beoordeeld: - acquisiteur en assetmanager (bij aan- en verkoop), ondesteund door technische managers - manager productgroep - afdeling marktonderzoek, eventueel in de vorm van een extern uitgezet onderzoek (hiervoor wordt gebruik gemaakt van diverse onderzoeksbureaus met verschillende expertise) - portefeuillemanagement vastgoed - Beleggingscommissie. Hierin hebben directie en lijnmanagement van Achmea Vastgoed zitting Na het doorlopen van bovenstaande beoordelingen (met positief resultaat) wordt een object voor acquisitie of dispositie voorgelegd aan het Dagelijks Bestuur van de vastgoedfondsen. Benchmark en waarderingsmethodiek Voor de performancemeting van de portefeuille van de vastgoedfondsen hanteert Achmea Vastgoed de ROZ/IPD-vastgoedindex. Deze meet de performance op de totale portefeuille en op de verschillende deelsectoren. Hiermee wordt de portefeuille vergelijkbaar gemaakt met die van andere partijen in de vastgoedbeleggingsbranche en kunnen analyses worden uitgevoerd om meer inzicht te krijgen in de achtergronden van de rendementen. Algemeen 1
Op kwartaalbasis worden de resultaten van de vastgoedfondsen gebenchmarked tegen de kwartaalindex van ROZ/IPD. De kwartaalresultaten van de vastgoedfondsen worden bepaald op basis van een taxatie en index atiemethodiek: elk kwartaal wordt een kwart van de portefeuille getaxeerd. Driekwart van de portefeuille wordt geïndexeerd met de kwartaalresultaten van heel Achmea Vastgoed, op sectorniveau (winkels, kantoren, bedrijfsruimten, woningen). 11 Algemeen
Ontwikkeling vastgoedportefeuilles Acquisities en disposities In 2 hebben de volgende acquisities en disposities plaatsgevonden: Vastgoedfonds I - Uitponding van 7 woningen en 8 garages (totale actuele waarde op moment van verkoop 6, miljoen) - Aankoop van het appartementencomplex Terra Verde te Zoetermeer (totale investering 7 miljoen). Het nieuwbouwcomplex zal medio 26 worden opgeleverd, turn key betaling. Commitment voor de aankoop van een appartementencomplex te Amsterdam (nieuwbouw huurwoningen) (investering 1 miljoen) - Aankoop van de woningen uit de portefeuille van BPF Meubelindustrie- en Meubileringsbedrijven, in ruil voor participaties in het fonds. Voor Vastgoedfonds I betrof het 14 complexen met in totaal 436 woningen, investering op moment van overdracht 63, miljoen Vastgoedfonds II - Verkoop van zes objecten, te Zoetermeer, Laren, Drachten (2x), Kaatsheuvel en Kerkrade, (totale actuele waarde op moment van verkoop 13,3 miljoen) - Overdracht van vijf objecten aan Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds IV, te Hoofddorp, Den Bosch, Woerden, Ridderkerk en Hilversum (totale actuele waarde op moment van overdracht 16,8 miljoen) - Aankoop van het winkelcentrum Gooische Brink te Hilversum (totale investering inclusief herontwikkelingsbudget 38,4 miljoen). Daarnaast was het winkelcentrum IJburg nog in ontwikkeling in 2, oplevering staat gepland voor 26 (turn key betaling) - Aankoop van de winkels en bedrijfsruimten uit de portefeuille van BPF Meubelindustrie- en Meubileringsbedrijven, in ruil voor participaties in het fonds. Voor Vastgoedfonds II betrof dit één winkelobject en één bedrijfsruimte, investering op moment van overdracht 4, miljoen PVF Kantorenfonds - Geen verkopen - Geen nieuwe aankopen en/of nieuwe commitments. In 2 was het kantoorobject te Rijnsweerd Utrecht in aanbouw, betaling vindt plaats in termijnen. Verwachte oplevering is 3e kwartaal 26 Vastgoedfonds IV - Geen verkopen - Aankoop van bedrijfsruimte te Roermond (investering in totaal 3,4 miljoen). Commitment voor de aankoop van een bedrijfsruimte te Leidschendam (investering in totaal,6 miljoen), transactie begin 26 - Overdracht van bedrijfsruimten te Hoofddorp, Den Bosch, Woerden, Ridderkerk en Hilversum van Vastgoedfonds II naar Vastgoedfonds IV per 1 oktober 2 (totale waarde per 1 oktober van deze bedrijfsruimten 16,8 miljoen) Algemeen 12
In- en uittredingen De volgende uittredingen hebben plaatsgevonden in 2: Het BPF Kartonnage is met haar volledige resterende bezit uitgetreden uit vastgoedfondsen I en II per 1 januari 2 In 2 is een aantal nieuwe participanten toegetreden tot de vastgoedfondsen: - Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Drankindustrie, Stichting Bedrijfspensioenfonds voor Langdurige Uitzendkrachten en Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Metalektro zijn met 1 participatie ingetreden in Vastgoedfonds I, Vastgoedfonds II en Stichting PVF Kantorenfonds - Stichting Pensioenfonds voor de Architectenbureaus met 1 participatie in Vastgoedfonds I - Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor het Beroepsvervoer over de weg en Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Koopvaardij zijn toegetreden tot Vastgoedfonds I - Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Meubelindustrie en Meubileringsbedrijven heeft per 1 januari 2 haar discretionaire portefeuilles ingebracht in de vastgoedfondsen, en is daardoor nieuwe participant in Vastgoedfonds I Participaties Van de vastgoedfondsen stond per 31 december 2 het volgende aantal participaties uit: Vastgoedfonds I - 42.46 Participaties (ultimo 24: 38.1 participaties) - Waarde per participatie na resultaatuitkering 68,92 (ultimo 24: 64,38) - Waarde participantenrekening per ultimo 2 na resultaatuitkering: 31,3 miljoen (ultimo 24: 229,6 miljoen) Vastgoedfonds II (per 1 oktober 2 zijn de bedrijfsruimten uit Vastgoedfonds II in een nieuw fonds geplaatst; Vastgoedfonds IV, zie onder) - 644.21 Participaties (ultimo 24: 1.812 participaties) - Waarde per participatie na resultaatuitkering 484,73 (ultimo 24: 19,4) - Waarde participantenrekening per ultimo 2, na resultaatuitkering: 312,3 miljoen (ultimo 24: 286,4 miljoen) PVF Kantorenfonds - 663.734 Participaties (ultimo 24: 611.36 participaties) - Waarde per participatie na resultaatuitkering 434,4 (ultimo 24: 413,33) - Waarde participantenrekening per ultimo 2, na resultaatuitkering: 288,3 miljoen (ultimo 24: 22,6 miljoen) Vastgoedfonds IV - 78.179 Participaties (opgericht per 1 oktober 2 met onroerend goed uit Vastgoedfonds II) - Waarde per participatie na resultaatuitkering 29,12 - Waarde participantenrekening per ultimo 2, na resultaatuitkering: 22,7 miljoen 13 Algemeen
Jaarresultaten 21-2 De jaarresultaten van de Vastgoedfondsen (21 tot en met 2, inclusief jaars gemiddelde) zijn opgenomen in onderstaande fi guren. De rendementen zijn weergegeven op standing investments (exclusief verkoop- en aankoopresultaten). Vastgoedfonds I Huurwoningen hebben in 2 een gunstige waardegroei doorgemaakt. Enerzijds door de aanhoudende groei in de koopwoningenmarkt, anderzijds door de resultaten van enkele complexgewijze verkopen, waaruit bleek dat beleggerswoningen in de markt zeer geliefd zijn. Dit effect heeft met name in het 4e kwartaal plaats gevonden. Vastgoedfonds I heeft deze groei in 2 ook doorgemaakt, zelfs in sterkere mate dan de benchmark. Vastgoedfonds I heeft over de afgelopen vijf jaar een marktconform resultaat behaald (zie het opgenomen staafdiagram). 1,% Vastgoedfonds I (woningen) ROZ/IPD Woningen 1,%,%,% 21 22 23 24 2 jr Figuur 1: Jaarresultaten 21-2 Woningen Vastgoedfonds II De winkelbeleggingsmarkt heeft in 2 een sterke waardeontwikkeling laten zien. Na een aanzienlijke outperformance van de benchmark in 24 heeft Vastgoedfonds II over 2 de waarde in de markt echter niet kunnen volgen. Het vastgoedfonds heeft de afgelopen vijf jaar een performance behaald van gemiddeld 8,21%, ten opzichte van 1,1% in de benchmark. Door de relatief kleine omvang van het fonds ten opzichte van de omvang van de objecten in het fonds hebben specifi eke objecten een sterk effect op de resultaten. Met name voor dit fonds is de modernisering, zoals genoemd in het hoofdstuk Portefeuillebeleid van dit jaarverslag, belangrijk om de risico s binnen de portefeuille te verlagen waardoor er minder schommelingen in resultaten binnen jaarbasis zullen ontstaan. Algemeen 14
16,% 14,% Vastgoedfonds II (winkels) ROZ/IPD Winkels 12,% 1,% 8,% 6,% 4,% 2,%,% 21 22 23 24 2 jr Figuur 2: Jaarresultaten 21-2 Winkels PVF Kantorenfonds De kantorenmarkt heeft in 2 een lichte verbetering laten zien. De leegstanden en het aanbod zijn gestabiliseerd of nog licht gestegen, maar het aantal verhuurtransacties is sinds langere tijd licht toegenomen. Hierdoor is de waardeontwikkeling in de ROZ/IPD kantoren neutraal (benchmark -,1% in 2). In het PVF Kantorenfonds heeft een aantal verhuurtransacties in 2 geleid tot een sterke waardegroei, hetgeen te zien is in de resultaten ten opzichte van de benchmark: het PVF Kantorenfonds heeft 8,8% waardegroei behaald. De relatief jonge kantorenvoorraad in het fonds kan extra profi teren van de aantrekkende economie ten opzichte van fondsen met een meer gemêleerde opbouw in leeftijd van het onroerend goed. 14,% 12,% PVF Kantorenfonds ROZ/IPD Kantoren 1,% 8,% 6,% 4,% 2,%,% 21 22 23 24 2 jr Figuur 3: Jaarresultaten 21-2 Kantoren Vastgoedfonds IV Vastgoedfonds IV, het bedrijfsruimtenfonds, is opgericht per 1 oktober 2. Hierdoor is het niet mogelijk jaarresultaten en meerjaarsreeksen weer te geven. De rendementen over 2 zijn toegelicht in de navolgende paragraaf. 1 Algemeen
Rendementen 2 Vastgoedfonds I In het verslagjaar zijn netto huuropbrengsten gerealiseerd ter grootte van 11,39 miljoen. Over 2 is de waarde van de portefeuille gestegen met 2,71 miljoen. Het verkoopresultaat bedroeg in het verslagjaar 2,4 miljoen. Het totale resultaat kwam in 2 uit op 33,96 miljoen ( 1,8 miljoen direct en 23,16 miljoen indirect). Ten opzichte van het gemiddeld ingelegd vermogen betekent dit een direct rendement van 4,67%, een indirect rendement van 1,2% en daarmee een totaal rendement van 14,69%. Vastgoedfonds II In het verslagjaar zijn netto huuropbrengsten gerealiseerd ter grootte van 16,91 miljoen. Over 2 is de waarde van de portefeuille gestegen met,67 miljoen. Het verkoopresultaat bedroeg in het verslagjaar -/- 4.. Het totale resultaat kwam in 2 uit op 16,8 miljoen ( 1,9 miljoen direct en,63 miljoen indirect). Ten opzichte van het gemiddeld ingelegd vermogen betekent dit een direct rendement van,41%, een indirect rendement van,21% en daarmee een totaal rendement van,62%. PVF Kantorenfonds In het verslagjaar zijn netto huuropbrengsten gerealiseerd ter grootte van 9,1 miljoen. Over 2 is de waarde van de portefeuille gestegen met 13,77 miljoen. In 2 hebben geen aan- en verkooptransacties plaatsgevonden. Het totale resultaat kwam in 2 uit op 22,3 miljoen ( 8,8 miljoen direct en 13,77 miljoen indirect). Ten opzichte van het gemiddeld ingelegd vermogen betekent dit een direct rendement van 3,29%, een indirect rendement van,27% en daarmee een totaal rendement van 8,6%. Vastgoedfonds IV In het verslagjaar zijn uitsluitend in het vierde kwartaal netto huuropbrengsten gerealiseerd ter grootte van 412.. Over 2 is de waarde van de portefeuille gestegen met 1.. Het totale resultaat kwam in 2 uit op 44. ( 394. direct en 1. indirect). Ten opzichte van het gemiddeld ingelegd vermogen betekent dit een direct rendement van 1,72%, een indirect rendement van,4% en daarmee een totaal rendement van 1,76%. Algemeen 16
Voorgestelde winstverdeling Voor de verschillende Vastgoedfondsen wordt het volgende resultaat voorgesteld om te worden uitgekeerd: Vastgoedfonds I een bedrag van circa 13,24 miljoen, zijnde het directe resultaat ( 1,8 miljoen), de verkoopresultaten ( 2,4 miljoen). In het boekjaar is reeds 6,71 miljoen uitgekeerd aan de participanten. Er resteert een slotuitkering van circa 6,3 miljoen. Het per saldo nog uit te keren bedrag is in de jaarrekening van Vastgoedfonds I opgenomen onder Participantenrekening (regel: Onverdeelde winst ). Vastgoedfonds II een bedrag van circa 1,91 miljoen, zijnde het directe resultaat ( 1,9 miljoen), de verkoopresultaten (-/- 4.). In het boekjaar is reeds 7,44 miljoen uitgekeerd aan de participanten. Er resteert een slotuitkering van circa 8,47 miljoen. Het per saldo nog uit te keren bedrag is in de jaarrekening van Vastgoedfonds II opgenomen onder Participantenrekening (regel: Onverdeelde winst ). PVF Kantorenfonds een bedrag van circa 8,8 miljoen, zijnde het directe resultaat ( 8,8 miljoen). In 2 zijn geen objecten verkocht. In het boekjaar is reeds 4,69 miljoen uitgekeerd aan de participanten. Er resteert een slotuitkering van circa 3,89 miljoen. Het per saldo nog uit te keren bedrag is in de jaarrekening van het PVF Kantorenfonds opgenomen onder Participantenrekening (regel: Onverdeelde winst ). Vastgoedfonds IV een bedrag van circa 394., zijnde het directe resultaat ( 394.). In 2 zijn geen objecten verkocht. In het boekjaar zijn geen resultaten uitgekeerd aan de participanten omdat het fonds per 1 oktober 2 is gestart. Nog uit te keren bedrag over 2 bedraagt circa 394., dat tevens slotuitkering is. Het per saldo nog uit te keren bedrag is in de jaarrekening van Vastgoedfonds IV opgenomen onder Participantenrekening (regel: Onverdeelde winst ). De vermogensbeheerkosten (opgenomen in de Staat van Baten en Lasten onder de Lasten) zijn gebaseerd op de balans totalen uitgedrukt in mln Euro s per kwartaal, waarbij commitments reeds voor het totale geschatte eindbedrag van de desbetreffende investering zijn opgenomen. Voor verdere details verwijzen wij u naar de Financiële kerngegevens per Vastgoedfonds. 17 Algemeen
Amsterdam, 1 mei 26 Dagelijks Bestuur mr. G.B.J. Dommering M.W. Kunst J.P. van den Berg H.J. Bouwknegt G.A. Hack mw. T.F.M. Schets voorzitter vice-voorzitter secretaris penningmeester lid lid Directie J.E.W. van der Bijl D.J. van Hal RBA drs. C.L. Worms RBA Algemeen 18
Financiële kerngegevens Financials VGF I (bedragen x 1.,-) 2 24 Deelneming ultimo boekjaar Aantal participanten 23 17 Aantal participaties 42.46 38.1 Gemiddeld ingelegd vermogen 231.12 17.931 Totaal ingelegd vermogen 231.12 17.962 Totaal participantenrekening na resultaatuitkering 31.348 229.8 Waarde per participatie na resultaatuitkering 68,92 64,38 Resultaat Netto exploitatie 11.388 8.412 Financiële baten 424 442 Overige baten - 4 Totaal opbrengsten 11.812 8.88 Vermogensbeheerkosten -1.17-82 Totaal direct resultaat 1.79 8.33 Verkoopresultaat 2.449 2.27 Herwaarderingsresultaat 2.714 6.822 23.163 9.92 Resultaat boekjaar 33.98 17.12 Uit te keren aan participanten Direct resultaat 1.79 8.33 Verkoopresultaat 2.449 2.27 Beschikbaar voor participanten 13.244 1.33 Reeds uitgekeerd aan participanten -6.712 -.346 Nog uit te keren aan participanten 6.32 4.97 Rendementen t.o.v. gemiddeld ingelegd vermogen Direct resultaat (excl. verkoopresultaat) 4,67% 4,7% Resultaat boekjaar 14,69% 1,2% Uit te keren aan participanten,73% 6,3% Beleggingen ultimo boekjaar Vaste eigendommen 298.624 213.273 19 Financiële Kerngegevens
Financials VGF II (bedragen x 1.,-) 2 24 Deelneming ultimo boekjaar Aantal participanten 23 21 Aantal participaties 644.21 1.812 Gemiddeld ingelegd vermogen 294.821 244.2 Totaal ingelegd vermogen 32.33 274.6 Totaal participantenrekening 312.272 286.41 Waarde per participatie (na resultaatuitkering) 484,73 19,4 Resultaat Netto exploitatie 16.97 14.43 Financiële baten 443 481 Overige baten 31 - Totaal opbrengsten 17.71 14.916 Vermogensbeheerkosten -1.7-1.148 Totaal direct resultaat 1.91 13.768 Verkoopresultaat -4 4 Herwaarderingsresultaat 667 9.766 627 1.32 Resultaat boekjaar 16.78 24.88 Uit te keren aan participanten Direct resultaat 1.91 13.768 Verkoopresultaat -4 4 Beschikbaar voor participanten 1.911 14.322 Reeds uitgekeerd aan participanten -7.44-7.14 Nog uit te keren aan participanten 8.471 7.218 Rendement t.o.v. gemiddeld ingelegd vermogen Direct resultaat,41%,64% Resultaat boekjaar,62% 9,87% Uit te keren aan participanten,4%,87% Beleggingen ultimo boekjaar Vaste eigendommen 322.228 39.77 Financiële Kerngegevens 2
Financials Kantorenfonds (bedragen x 1.,-) 2 24 Deelneming ultimo boekjaar Aantal participanten 23 2 Aantal participaties 663.734 611.36 Gemiddeld ingelegd vermogen 26.932 238.878 Totaal ingelegd vermogen 283.771 22.61 Totaal participantenrekening na resultaatuitkering 288.329 22.61 Waarde per participatie na resultaatuitkering 434,4 413,33 Resultaat Netto exploitatie 9.13 12.111 Financiële baten 66 721 Resultaat deelnemingen 17 77 Totaal opbrengsten 9.686 13.39 Vermogensbeheerkosten -1.18-1.117 Financiële lasten - -269-1.18-1.386 Totaal direct resultaat 8.78 12.13 Herwaarderingsresultaat 13.768-2.12 Resultaat boekjaar 22.346 1.33 Uit te keren aan participanten 8.78 12.13 Reeds uitgekeerd aan participanten -4.692-6.487 Nog uit te keren aan participanten 3.886.666 Rendementen t.o.v. gemiddeld ingelegd vermogen Direct resultaat 3,29%,9% Resultaat boekjaar 8,6% 4,2% Uit te keren aan participanten 3,29%,9% Beleggingen ultimo boekjaar Materiële vaste activa 28.272 27.436 Financiële vaste activa 24.817 2.4 Incentives 11.31-321.12 29.99 21 Financiële kerngegevens
Financials VGF IV (bedragen x 1.,-) 2 Deelneming ultimo boekjaar Aantal participanten 23 Aantal participaties 78.179 Gemiddeld ingelegd vermogen 22.92 Totaal ingelegd vermogen 22.92 Totaal participantenrekening 22.72 Waarde per participatie (na resultaatuitkering) 29,12 Resultaat Netto exploitatie 412 Financiële baten 17 Totaal opbrengsten 429 Vermogensbeheerkosten -31 Overige lasten -4 Totaal direct resultaat 394 Herwaarderingsresultaat 1 1 Resultaat boekjaar 44 Uit te keren aan participanten Direct resultaat 394 Beschikbaar voor participanten 394 Reeds uitgekeerd aan participanten - Nog uit te keren aan participanten 394 Rendement t.o.v. gemiddeld ingelegd vermogen Direct resultaat 1,72% Resultaat boekjaar 1,76% Uit te keren aan participanten 1,72% Beleggingen ultimo boekjaar Vaste eigendommen 2.762 Financiële Kerngegevens 22
23 Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I
JAARREKENING Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I Balans per 31 december Vóór winstverdeling (bedragen x 1.,-) 2 24 Activa Vaste activa Vaste eigendommen 298.624 213.273 Vlottende activa Overlopende activa 196 28 Liquide middelen 23.879 21.826 24.7 22.34 Totaal activa 322.699 23.37 Passiva Eigen vermogen Participantenrekening Inbreng participanten 231.12 17.962 Beleggingsreserve 79.42 8.623 Algemene reserve -174 31.348 229.8 Onverdeelde winst 6.32 4.97 Totaal Eigen Vermogen 316.88 234.42 Kortlopende schulden Verplichtingen inzake investeringen.37 - Overlopende passiva 39 732 Overige schulden 4 33.819 76 Totaal passiva 322.699 23.37 Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I 24
Staat van Baten en Lasten (bedragen x 1.,-) 2 24 Baten Bruto huuropbrengsten 14.774 11.794 Af: Exploitatiekosten 3.386 3.382 Netto exploitatie 11.388 8.412 Verkoopresultaat 2.449 2.27 Herwaarderingsresultaat 2.714 6.822 Financiële baten 424 442 Overige baten - 4 23.87 9.38 34.97 17.9 Lasten Vermogensbeheerkosten 1.17 82 Resultaat boekjaar 33.98 17.12 2 Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I
Kasstroomoverzicht (bedragen x 1.,-) 2 24 Kasstroom uit operationele activiteiten Resultaat 33.98 17.12 Herwaarderingsresultaat -2.714-6.822 13.244 1.33 Verandering werkkapitaal mutatie overlopende aktiva 12 19 mutatie kortlopende schulden.4-478.66-283 Kasstroom uit operationele activiteiten 18.31 1.2 Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste aktiva -71.198-141 Desinvesteringen in materiële vaste aktiva 6.42 7.812 Kasstroom uit investeringsactiviteiten -64.746 7.671 Kasstroom uit financieringsactiviteiten Stortingen 6.18 124 Onttrekkingen -11.669-11.77 Kasstroom uit fi nancieringsactiviteiten 48.489-11.633 Nettokasstroom 2.3 6.8 Toename/afname geldmiddelen 2.3 6.8 Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I 26
Toelichtingen Algemeen De Stichting is opgericht bij notariële akte van 3 oktober 1992. Haar zetel is in Amsterdam Doelstelling Het doel van het fonds is om voor de participanten te beleggen in direct vastgoed, hoofdzakelijk woningen. Boekjaar Het boekjaar loopt van 1 januari tot en met 31 december. Fiscale positie Het fonds wordt fi scaal als transparant aangemerkt ten behoeve van haar participanten. Grondslagen van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening is opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgelijk Wetboek. Algemeen De activa en passiva zijn, met uitzondering van vaste eigendommen en voor zover niet anders gemeld, gewaardeerd tegen de nominale waarde. Vaste eigendommen De Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd tegen fair value (actuele waarde / reële waarde) per 31 december. Wijzigingen in de actuele waarde worden via de Staat van Baten en Lasten gedoteerd c.q. onttrokken aan de Beleggingsreserve. De actuele waarde ultimo boekjaar wordt bepaald middels externe taxaties. Bij de bepaling van de actuele waarde wordt uitgegaan van de onderhandse verkoopwaarde, welke bij aanbieding in verhuurde staat, op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde -niet zijnde de huurder- zou kunnen worden verkregen. De kosten van verwerving, bestaande uit notariskosten, verschuldigde overdrachtsbelasting e.d., komen voor rekening van de koper en zijn derhalve in de actuele waarde begrepen. Commitments Commitments zijn nog te betalen investeringen. Bij het aangaan van een investeringsverplichting (is het moment van tekening van de koopaannemingsovereenkomst, de opdrachtbevestiging c.q. de notariële overdracht: afhankelijk van nieuwbouw, renovatie/verbouw c.q. aankoop bestaand project) wordt 1% van de contractuele verplichting geactiveerd. (bv. bij nieuwbouw onder panden in ontwikkeling). Onder commitments wordt het (nog ) niet betaalde deel van deze verplichting gepassiveerd (afhankelijk van de betalingstermijn onder kortlopend danwel langlopende schulden). Het saldo van de geactiveerde en gepassiveerde post geeft het reeds gerealiseerde en voldane deel van de investering weer. Na volledige realisatie en betaling van de commitment wordt het object in exploitatie genomen en is de commitment teruggebracht tot nihil. 27 Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I
Resultaatbepaling Baten en lasten worden toegekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Voor (groot) onderhoud wordt geen voorziening getroffen. De kosten hiervan worden direct ten laste van de Staat van Baten en Lasten gebracht in het jaar van uitvoering. Het herwaarderingsresultaat bestaat uit de (ongerealiseerde) waardeverandering van de vastgoedportefeuille in het boekjaar. Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I 28
Toelichting op de Balans per 31 december (bedragen x 1.,-) 2 24 Activa Vaste eigendommen Stand per 1 januari 213.273 214.122 Investeringen 71.198 141 Desinvesteringen -6.42-7.812 Herwaarderingsresultaat 2.6 6.822 8.31-849 Stand per 31 december 298.624 213.273 Liquide middelen Bankrekeningen Staalbankiers 23.879 21.826 Overlopende activa Te ontvangen van beheerder inzake huur 28 3 Vooruitbetaalde budgetten 4 3 Huren 162 174 Overige 2 1 196 28 29 Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I
2 24 Passiva Inbreng participanten Stand per 1 januari 17.962 17.838 Stortingen 6.18 124 Stand per 31 december 231.12 17.962 Beleggingsreserve Stand per 1 januari 8.623 1.81 Herwaarderingsresultaat 2.779 6.822 Stand per 31 december 79.42 8.623 Algemene reserve Herwaardering onder pari 2-174 - Stand per 31 december -174 - Totaal participantenrekeningen 31.348 229.8 Toelichting Herwaardering van individuele objecten waarvan de actuele waarde lager is dan de aanschafwaarde worden ten laste van de algemene reserve gebracht. Onverdeelde winst Resultaat lopend boekjaar 33.98 17.12 Dotatie Beleggingsreserve -2.714-6.822 Reeds uitgekeerd -6.712 -.346 6.32 4.97 Verplichtingen inzake investeringen Betreft object Terra Verde te Zoetermeer oplevering medio 26.37 - Overlopende passiva Afrekening budgetbetalingen 2 1 Vooruitontvangen huur januari 234 38 Transitorische passiva 17 179 Omzetbelasting 3 Overige 47 169 39 732 Overige schulden Vooruitontvangen huren 31 Waarborgsommen 4 2 4 33 Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I 3
Toelichting op de Staat van Baten en Lasten (bedragen x 1.,-) 2 24 Bruto huuropbrengsten Woningen 13.64 1.639 Kantoren 126 14 Winkels 896 9 Parkeergarages 98 96 14.774 11.794 Exploitatiekosten Onderhoudskosten 1.3 1.4 Bijdragen vereniging van eigenaren 738 674 Vaste lasten 77 6 Beheerskosten 423 337 Verhuurkosten 24 134 Overig 144 222 3.386 3.382 Financiële baten Intrest Staalbankiers 424 363 Intrest deposito - 79 Totaal 424 442 Vermogensbeheerkosten Administratiekosten Achmea Vastgoed BV 1.17 82 De administratiekosten bedroegen 3.794 per miljoen balanstotaal per jaar (de administratiekosten worden per kwartaal over de kwartaal-saldi berekend). De stichting heeft geen personeel in dienst. Er wordt geen beloning, anders dan vacatiegeld (conform de SER-regeling), aan bestuurders toegekend. 31 Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I
Overige gegevens (bedragen x 1.,-) Statutaire bepalingen omtrent de verdeling van het resultaat. Conform artikel 9 lid 6 van de statuten zullen de gerealiseerde baten aan de participanten worden uitgekeerd. In de balans is het restant uit te keren resultaat opgenomen onder onverdeelde winst. De niet gerealiseerde baten zijn in overeenstemming met de statuten toegevoegd aan de beleggingsreserve. Het resultaat boekjaar is als volgt verdeeld: 2 24 Uit te keren aan participanten 13.244 1.33 Toevoeging aan Beleggingsreserve 2.714 6.822 33.98 17.12 Uit te keren aan participanten Uit te keren aan participanten 13.244 1.33 Reeds uitgekeerd aan participanten -6.712 -.346 Stand per 31 december 6.32 4.97 Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I 32
Accountantsverklaring Opdracht Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2, weergegeven op pagina s 24 tot en met 32, van Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I te Amsterdam gecontroleerd. De jaarrekening is opgesteld onder verantwoordelijkheid van het Bestuur van de Stichting. Het is onze verantwoordelijkheid een accountantsverklaring inzake de jaarrekening te verstrekken. Werkzaamheden Onze controle is verricht overeenkomstig in Nederland algemeen aanvaarde richtlijnen met betrekking tot controleopdrachten. Volgens deze richtlijnen dient onze controle zodanig te worden gepland en uitgevoerd, dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen onjuistheden van materieel belang bevat. Een controle omvat onder meer een onderzoek door middel van deelwaarnemingen van informatie ter onderbouwing van de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. Tevens omvat een controle een beoordeling van de grondslagen voor fi nanciële verslaggeving die bij het opmaken van de jaarrekening zijn toegepast en van belangrijke schattingen die de leiding van de huishouding daarbij heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat onze controle een deugdelijke grondslag vormt voor ons oordeel. Oordeel Wij zijn van oordeel dat de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de grootte en de samenstelling van het vermogen op 31 december 2 en van het resultaat over 2 in overeenstemming met in Nederland algemeen aanvaarde grondslagen voor fi nanciële verslaggeving en voldoet aan de wettelijke bepalingen inzake de jaarrekening zoals opgenomen in Titel 9 Boek 2 BW. Tevens zijn wij nagegaan dat het jaarverslag voorzover wij dat kunnen beoordelen verenigbaar is met de jaarrekening. Amstelveen, 1 mei 26 KPMG ACCOUNTANTS N.V. S.A.Tross RA 33 Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I
Participantenregister per 31 december 2 Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I Fondsnaam Aantal Actuele waarde % van Aantal participaties na winstuitkering totaal Participaties 2 (EUR x 1.,-) 24 Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Meubelindustrie en Meubileringsbedrijven 98.24 67.79 21,77% - Stichting Pensioenfonds Werk en (re)integratie 92.371 63.38 2,41% 8.989 Stichting Pensioenfonds UWV 86.386 9.24 19,8% 86.386 Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Houthandel 31.939 21.98 7,6% 34.233 Stichting Pensioenfonds Horeca & Catering 28.8 19.264 6,21% 28.8 Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Betonproduktenindustrie 22.6 1.472 4,99% 26.68 Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Rijn- en Binnenvaart 21.38 14.66 4,73% 16.4 Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor het Film- en Bioscoopbedrijf 13.128 9. 2,9% 13.893 Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Baksteenindustrie 9.48 6.49 2,11% 9.48 Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Handel in Bouwmaterialen 8.393.77 1,8% 8.393 Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor het Beroepsvervoer over de weg 8.123.72 1,8% - Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Groenten- en Fruitverwerkende industrie 6.192 4.247 1,37% 6.61 Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Particuliere Beveiliging.84 4.1 1,29%.84 Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Confectie-industrie 4.469 3.6,99% 4.469 Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Verf- en Drukinktindustrie 4.278 2.93,9% 4.78 Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Koopvaardij 3.826 2.624,8% - Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Zeevisserij 3.317 2.27,73% 3.317 Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Kalkzandsteenindustrie 2.876 1.972,64% 3.212 Stichting Prepensioenfonds voor het Personenvervoer over de weg 1.27 828,27% 1.27 Stichting Bedrijfspensioenfonds voor Langdurige Uitzendkrachten 1 1,% - Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Drankindustrie 1 1,% - Stichting Pensioenfonds voor de Architectenbureaus 1 1,% - Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Metalektro 1 1,% - Stichting Bedrijfspensioenfonds voor het Kartonnageen Flexibele Verpakkingenbedrijf - - - 19.34 Totalen 42.46 31.348 1,% 38.1 Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I 34
3 Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds II
JAARREKENING Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds II Balans per 31 december Vóór winstverdeling (bedragen x 1.,-) 2 24 Activa Vaste activa Vaste eigendommen 322.228 39.77 Vlottende activa Overlopende activa 741 1.41 Liquide middelen 32.3 9.169 33.96 1.84 Totaal activa 3.324 32.161 Passiva Eigen Vermogen Participantenrekeningen Inbreng participanten 32.33 274.6 Beleggingsreserve 2.42 12.3 Algemene reserve -1.1-312.272 286.41 Onverdeelde winst 8.471 7.218 Totaal Eigen Vermogen 32.743 293.628 Langlopende schulden Verplichtingen inzake investeringen 31.832 23.734 Kortlopende schulden Overlopende passiva 2.661 2.443 Overige schulden 88 36 2.749 2.799 Totaal passiva 3.324 32.161 Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds II 36
Staat van Baten en Lasten (bedragen x 1.,-) 2 24 Baten Bruto huuropbrengsten 19.17 17.21 Af: Exploitatiekosten 2.61 2.766 Netto exploitatie 16.97 14.43 Herwaarderingsresultaat 667 9.766 Verkoopresultaat boekjaar -4 4 Financiële baten 443 481 Overige baten 31-1.421 1.81 18.328 2.236 Lasten Vermogensbeheerkosten 1.7 1.148 Resultaat boekjaar 16.78 24.88 37 Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds II
Kasstroomoverzicht (bedragen x 1.,-) 2 24 Kasstroom uit operationele activiteiten Resultaat 16.78 24.88 Herwaarderingsresultaat -667-9.766 1.911 14.322 Verandering werkkapitaal mutatie overlopende aktiva 674 8.1 mutatie kortlopende schulden 8.48 3.12 8.722 11.37 Kasstroom uit operationele activiteiten 24.633 2.629 Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste aktiva -4.177-84.114 Desinvesteringen in materiële vaste aktiva 3.113 21.429 Kasstroom uit investeringsactiviteiten -1.64-62.68 Kasstroom uit financieringsactiviteiten Stortingen 28.27.221 Onttrekkingen -14.68-12.4 Kasstroom uit fi nancieringsactiviteiten 13.617 37.676 Nettokasstroom 23.186 62 Toename/afname geldmiddelen 23.186 62 Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds II 38
Toelichtingen Algemeen De Stichting is opgericht bij notariële akte van 3 oktober 1992. Haar zetel is in Amsterdam. Doelstelling Het doel van het fonds is om voor de participanten te beleggen in direct vastgoed, vooral in winkel panden. Daarnaast staan de huidige statuten toe om tot circa 2% van het ingelegd vermogen te beleggen in bedrijfsmatig vastgoed, maar het beleid is daar niet meer op gericht. Wijziging van de statuten wordt voorbereid. Boekjaar Het boekjaar loopt van 1 januari tot en met 31 december. Fiscale positie Het fonds wordt fi scaal als transparant aangemerkt ten behoeve van haar participanten. Grondslagen van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening is opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgelijk Wetboek. Algemeen De activa en passiva zijn, met uitzondering van vaste eigendommen en voor zover niet anders gemeld, gewaardeerd tegen de nominale waarde. Vaste eigendommen De Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd tegen fair value (actuele waarde / reële waarde) per 31 december. Wijzigingen in de actuele waarde worden via de Staat van Baten en Lasten gedoteerd c.q. onttrokken aan de Beleggingsreserve. De actuele waarde ultimo boekjaar wordt bepaald middels externe taxaties. Bij de bepaling van de actuele waarde wordt uitgegaan van de onderhandse verkoopwaarde, welke bij aanbieding in verhuurde staat, op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde -niet zijnde de huurder- zou kunnen worden ver kregen. De kosten van verwerving, bestaande uit notariskosten, verschuldigde overdrachtsbelasting e.d., komen voor rekening van de koper en zijn derhalve in de actuele waarde begrepen. Commitments Commitments zijn nog te betalen investeringen. Bij het aangaan van een investeringsverplichting (is het moment van tekening van de koopaannemingsovereenkomst, de opdrachtbevestiging c.q. de notariële overdracht: afhankelijk van nieuwbouw, renovatie/verbouw c.q. aankoop bestaand project) wordt 1% van de contractuele verplichting geactiveerd. (bv. bij nieuwbouw onder panden in ontwikkeling). Onder commitments wordt het (nog ) niet betaalde deel van deze verplichting gepassiveerd. (afhankelijk van de betalingstermijn onder kortlopend 39 Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds II
danwel langlopende schulden). Het saldo van de geactiveerde en gepassiveerde post geeft het reeds gerealiseerde en voldane deel van de investering weer. Na volledige realisatie en betaling van de commitment wordt het object in exploitatie genomen en is de commitment teruggebracht tot nihil. Resultaatbepaling Baten en lasten worden toegekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Voor (groot) onderhoud wordt geen voorziening getroffen. De kosten hiervan worden direct ten laste van de Staat van Baten en Lasten gebracht in het jaar van uitvoering. Het herwaarderingsresultaat bestaat uit de ( ongerealiseerde ) waardeverandering van de vastgoedportefeuille in het boekjaar. Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds II 4
Toelichting op de Balans per 31 december (bedragen x 1.,-) 2 24 Activa Vaste eigendommen Stand per 1 januari 39.77 237.126 Investeringen 4.177 84.114 Desinvesteringen -3.113-21.429 Herwaarderingsresultaat -2.413 9.766 12.61 72.41 Stand per 31 december 322.228 39.77 Liquide middelen Bankrekeningen Staalbankiers 32.3 9.169 Overlopende activa Te ontvangen van beheerder inzake huur - 178 Vooruitbetaalde budgetten 243 264 Transitorische activa - 429 Huren 498 37 Overige - 7 Totaal 741 1.41 41 Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds II
2 24 Passiva Inbreng participanten Stand per 1 januari 274.6 223.839 Bij: Stortingen 28.27.221 Stand per 31 december 32.33 274.6 Beleggingsreserve Stand per 1 januari 12.3 2.84 Herwaardering onder pari voorgaande jaren 7.43 - Herwaarderingsresultaat 667 9.766 Stand per 31 december 2.42 12.3 Algemene reserve Herwaardering onder pari voorgaande jaren -7.43 - Herwaardering onder pari 2-3.8 - Stand per 31 december -1.1 - Totaal participantenrekeningen 312.272 286.41 Toelichting Herwaardering van individuele objecten waarvan de actuele waarde lager is dan de aanschafwaarde worden ten laste van de algemene reserve gebracht. Onverdeelde winst Resultaat lopend jaar 16.78 24.88 Dotatie Beleggingsreserve -667-9.766 Reeds uitgekeerd -7.44-7.14 8.471 7.218 Verplichtingen inzake investeringen Dit betreft de objecten Amsterdam (IJburg) en Hilversum (Gooische Brink). 31.832 23.734 Overlopende passiva Afrekening budgetbetalingen 1 13 Vooruitontvangen huur januari 2.61 2.17 Te ontvangen van beheerder inzake huur 6 - Omzetbelasting 183 119 Transitorische passiva 31 8 Overige 1 1 2.661 2.443 Overige schulden Vooruitontvangen huren 316 Waarborgsommen 33 4 88 36 Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds II 42