Duurzame verkavelingen

Transcriptie

1 1. Gemeentelijke nden Zals iedereen weet staat de wning en buwgrndenmarkt k in nze gemeente nder zware druk. Het wrdt steeds meilijker vr jnge mensen m in Merksplas te blijven als ze een eigen wning willen bekmen. Drdat het vr de gemeente niet mgelijk is m nieuwe verkavelingen te realiseren zijn wij p zek gegaan naar nieuwe mgelijkheden m aan deze prblematiek iets te den. Binnen de N-VA hebben we daarm een dssier pgesteld rnd het creëren van duurzame verkavelingen. He dat we dat juist zuden willen verwezenlijken kan je verder in dit dcument vinden. Dr deze wijzigingen krijgen nieuwe wnvrmen van de tekmst rechtszekerheid in bestaande verkavelingen, wat een meerwaarde biedt, aangezien het aansnijden van nieuwe verkavelingen geen evidente zaak is in Merksplas We zien hier vr de gemeente k mgelijkheden in een ruimer kader van het Bindend Sciaal Objectief (BSO). 2. Naar een nieuwe Ruimtelijke Ordening Vele ude verkavelingsvergunningen zijn pgemaakt in een tijd waar de standaarden en inzichten van ruimtelijke kwaliteit ttaal verschillend waren. De ude verkavelingsvrschriften zrgen vandaag meer vr een nhudbaar ruimtelijk beleid dan vr een bijdrage tt een gede ruimtelijke rdening. Wanneer men een verkaveling wil aanpassen aan de hedendaagse nrmen en nden zit men daarenbven met een bureaucratische verlast vr zwel de burgers als de administratie. Jnge gezinnen nemen vandaag regelmatig wningen ver uit ude verkavelingen. Smmige percelen liggen er zelfs ng nbebuwd bij. Deze gezinnen meten regelmatig wijzigingen aanvragen aangezien ude verkavelingsvergunningen vl staan van kleine regeltjes die eigenlijk verbdig zijn binnen de huidige cntext van stedenbuwkundige vergunningen. Het pheffen van deze verkavelingen en de eventuele vervanging dr een RUP kan vele gezinnen en gemeenten tijd besparen. N-VA Merksplas wil daarm aanpassingen in bestaande verkavelingen vereenvudigen dr fwel deze te vervangen dr een Ruimtelijk Uitveringsplan (RUP) f dr bestaande verkavelingen p te heffen. De N-VA-filsfie gaat immers uit van een daadkrachtig efficiënt bestuur waarbij gelijkberechtiging vrp staat, iets wat in ude verkavelingsvergunningen met vele aanpassingen al zeker niet het geval is. Dr 1

2 pheffing kan men de aandacht verschuiven van prcedures naar ruimtelijke rdening. Men kan bijvrbeeld nieuwe wntyplgieën telaten en grte percelen psplitsen znder de extra last van steeds een verkavelingswijziging dr te veren. Deze tekst bevat een stappenplan als ndersteuning vr het cllege en de gemeentelijke diensten m aldus een hernieuwde visie p verkavelingen mgelijk te maken. 3. Argumentatie pheffing 3.1. Vrbijgestreefde verkavelingen De verkaveling was de eerste pging m de ruimtelijke rdening m buwen k aan regels te nderwerpen. De prcedure dateert al van vr het gewestplan. In plaats van een functineel ruimtelijk instrument, bracht het echter een set van strakke regeltjes met zich mee. De initiële vrschriften van een verkavelingsvergunning zrgden ervr dat er unifrm werd gebuwd. Vele verkavelingen vervullen echter geen functie meer mdat de verkaveling vlledig werd uitgeverd, dus vlgebuwd; f niet meer relevant zijn mwille van veranderde hedendaagse vrmvereisten f dr de aanwezigheid van een BPA f RUP dat zelf deze vrmvereisten aangeeft Bureaucratie Omwille van de hedendaagse vrmvereisten past men in een verkavelingsvergunning al regelmatig de vrschriften per perceel aan. Een verkavelingsvergunning kan dus geldig zijn p één deel van de wijk, maar vr anderen reeds pgeheven zijn. Vergelijkbare percelen binnen dezelfde verkaveling kunnen dus verschillend berdeeld wrden wanneer een stedenbuwkundige vergunning wrdt aangevraagd. Deze afwijkingen zijn een echter nderhevig aan een mvangrijke bureaucratische prcedure ( die meestal geen bijdrage levert tt een gede ruimtelijke rdening. Bij de aanvraag vr een aanpassing van de vrschriften p een individueel perceel met men bijvrbeeld de gedkeuring krijgen van 50% van de mede-inwners van de verkaveling m een gede kans te maken vr hun gewenste aanpassing. Gemeenten meten eveneens bvenp de stedenbuwkundige vergunning een extra rmpslmp den m deze verkavelingswijziging te te staan. Dr ude verkavelingen p te heffen creëert men immers de mgelijkheid m deze papier- en werklast van zwel de Stedenbuwkundig ambtenaar als van de aanvrager te verlichten. 2

3 Z kan het bijvrbeeld zijn dat znnepanelen vergunning plichtig zijn in verkavelingen f gewn niet kan telaten terwijl deze vlgens de gewne cdex van ruimtelijke rdening vrijgesteld zijn van vergunning Herstructurering binnen de huidige ruimte aanmedigen Grnden wrden steeds duurder en schaarser. Er is een nd aan nieuwe wnvrmen en meer gezinswningen. Dr het pheffen van de verkavelingsvergunningen kan men bijvrbeeld grte percelen psplitsen f telaten dat er nieuwe wntyplgieën geïntrduceerd wrden die vereenkmen met de hedendaagse cmfrteisen en betaalbaarheidsnrmen. Z kan het zijn dat de vrmgeving van de ude wning en verkavelingsvergunning niet meer vldet wanneer men verschakelt naar een passiefwning en f hger energetische efficiëntie. De riëntatie van de ramen, een plat dak tegenver een zadeldak, meer kubusvrmig tegenver een L-vrm, zijn maar enkele van de hedendaagse nrmen. Bij een krnlijsthgte van lager dan 6m wrdt het bijvrbeeld k meilijk m een passiefwning f laag energetische wning te buwen. Wijken waar men enkel p gelijkvlers wnt, leiden eveneens tt een te ryaal ruimtegebruik. Dr hier bijvrbeeld een verdieping aan te te vegen f een perceel p te splitsen, creëert men meer leefruimte en vermindert men de nd aan het aanbren van nieuwe grnden. Dit realiseren binnen de huidige vrschriften, kan echter niet. Smmige verkavelingen zrgen k ng steeds vr niet duurzaam ruimtegebruik binnen het perceel. Dit dr bijvrbeeld een nlgische psitie van een garage aan te geven. Een garage die verplicht achteraan met staan zrgt ervr dat een grt deel van de tuin verhard met wrden. Verharding met echter zveel mgelijk vermeden wrden m tt een geznde watertafel te kmen. Z ziet men dat er dr een pheffing veel meer ptentieel is m tt een duurzame ruimtelijke rdening te kmen Nieuwe wningtypes Terwijl ude verkavelingen veelal pen bebuwing vrschrijving, stijgt de vraag naar nieuwe wningtypes zals halfpen en geslten bebuwing. In principe kan men binnen een verkaveling niet van bestemming afwijken. Als de vrschriften vermelden dat men alleen grndgebnden alleenstaande eengezinswningen mag ptrekken, is het realiseren van alternatieve wnvrmen zals bijvrbeeld een du-wning nmgelijk. Een du-wning ( is een hedendaagse cmfrtnd. Oudere gezinnen waar de kinderen al het huis uit zijn vinden hun wning veelal te grt en hebben meilijkheden met het nderhud van het vlledige huis. Dr een psplitsing naar een du wning te te laten, krikt men de bezettingsgraad van wningen p en zrgt men ervr dat udere gezinnen in hun eigen wning kunnen blijven. De bedeling is immers m een gepensineerd kppel f 3

4 alleenstaande p de gelijkvlers te laten wnen en p de tweede verdieping een wnst vr een (jng) kppel (bijvrbeeld zn f dchter) uit te buwen. Bij verlijden f verhuis van de uderen kan de hele wning vervlgens vergenmen wrden dr het jnge gezin. Bij een du-wning is het de bedeling dat de wning p lange termijn één blijft in eigendmsstructuur, dit m de evlutie van de wning van één naar twee gezinnen en terug naar één te te laten. Het verschil met kangerewnen ( is dat hier het adres pgesplitst kan wrden waardr er geen fiscaal nadeel is. Verder tasten du-wningen de lkaal aanwezige wntyplgie minder zichtbaar aan. Een vrbeeld van dergelijk du-wnen vinden we reeds terug in Lnderzeel (RUP Acacialaan). Ok zullen in vele verkavelingen andere nieuwe wntyplgieën zals een gestapelde wning, patiwning niet tegelaten wrden. Een pheffing van een verkaveling maakt dus de wnvrmen van de tekmst mgelijk. Krtm het herstructuren van verkavelingen is een duurzame ingreep die inbreiding mgelijk maakt en die een sciale mix ndersteunt mdat jng en ud makkelijker in dezelfde wijk kunnen blijven wnen Een blijvende gede ruimtelijke rdening met rechtszekerheid Het pheffen van de ude verkavelingsvergunningen wil niet zeggen dat alle regels verbrd wrden gegid, maar zal er vr zrgen: dat er minder regels zijn; dat een aanvraag zal wrden berdeeld vlgens de hedendaagse algemeen geldende wetgeving waarbij men nakijkt f de aangevraagde stedenbuwkundige vergunningen in harmnie zijn met de ruimtelijke mgeving; dat er meer mgelijkheden zijn m kwalitatief te buwen, te herbuwen f te verbuwen; dat aanvragers van een stedenbuwkundige vergunning binnen de verkaveling geen prcedure meten drlpen vr aanvragen die perfect aansluiten bij de huidige inzichten, maar niet beantwrden aan de ude vrschriften; er niets verandert aan de rechtszekerheid van reeds bestaande wningen; Een sciale mix tussen jng en ud gefaciliteerd kan wrden; Via stedenbuwkundige verrdeningen, beeldkwaliteitsplannen en/f RUPs kan men ng steeds de ruimtelijke kwaliteit binnen een gemeente p een minder bureaucratische manier sturen. 4

5 4. Welke verkavelingen pheffen 4.1. Visievrming rnd Ruimtelijke Ordening Wanneer men ude verkavelingsvergunning herbekijkt, werkt men aan een duurzame visievrming rnd Ruimtelijke rdening. De eerste fase van nderzek is m zelf de verkavelingsvergunningen te selecteren waarvan het pprtuun is ze p te heffen: grte verkavelingen met vele percelen; verkavelingen met grte percelen; verkavelingen met centrale ligging en gede msluiting; verkavelingen met reeds vele wijzigingsbesluiten; verkavelingen met een hge diversiteit aan typlgieën; Verkavelingen met vele nduurzame vrschriften; Grte verkavelingen Grte verkavelingen zrgen vr een enrme last bij de particulieren die een verkavelingswijziging wensen dr te veren. Bekijk dus eerst de verkavelingen met meer dan 10 lten Grte percelen Verkavelingen met grte percelen zijn eveneens uitgelezen kandidaten m meer verdichting p een duurzame manier dr te veren. De pheffing zal telaten m percelen en wningen p te splitsen. Hu rekening met andere vrwaarden zals bereikbaarheid. Een verdichting in een ver afgelegen verkaveling draagt niet veel bij tt een duurzame ntwikkeling aangezien dit net verplaatsingen in de hand werkt. Men kan k wningen van tweede rde verwegen. Dit is systeem waarbij men één wning achter de andere plaatst. Dit is een interessant cncept dat enkel mgelijk is bij zeer diepe percelen. De vraag is natuurlijk: Wat zijn grte percelen? Dit is een maatschappelijke invulling die van regi tt regi kan verschillen. In een meer stedelijke regi zullen percelen van 5 are als grt wrden gecncipieerd terwijl in andere regi s pas 10 als maatstaf genmen kan wrden. Het is dus een sciale afweging die eventueel kan pgenmen wrden in een RUP. Dr psplitsing in ude verkavelingen mgelijk te maken verhgt men de densiteit en verlaagt men de druk p de bestaande nbebuwde ruimte. 5

6 Centrale en ged mslten verkavelingen Het zijn de centrale verkavelingen die het meest ptentieel in zich dragen m zich aan te passen. Z kan het pprtuun zijn m meergezinswningen te te laten p een ged mslten plaats. Het is k duurzaam m gezinnen z veel mgelijk rnd een centraliteit te laten wnen. Dit minimaliseert de verplaatsingen en verbetert de efficiëntie van het penbaar verver. He beter de msluiting, he minder de impact van de gestegen bewnersdruk. Een gede msluiting en bereikbaarheid zijn dus cruciaal wanneer men verdichting verweegt Vele wijzigingsbesluiten Een verkaveling waar reeds vele wijzigingsbesluiten p zijn tegepast hebben weinig relevantie m te blijven vrtbestaan mdat deze ngelijkheid in stand hudt. Dit valt samen met de verkavelingen die reeds vele wntyplgieën hebben Hge diversiteit aan wntyplgieën Wanneer er een hge diversiteit is aan wntyplgieën is het nut m de verkaveling stabiel te huden laag. Er is alleen een extra papierlast bij een aanvraag. Een wijk die een zeker hmgeniteit uitstraalt, kan daarentegen een sterk karakter hebben. Hier is het minder pprtuun m tt een pheffing ver te gaan. Wanneer men echter ziet dat er aanpassingen aan wningen ndzakelijk zijn, stelt men best een begeleidend beeldkwaliteitsplan p. Dit is een gede leidraad m tekmstige aanpassingen te structureren Vele nduurzame vrschriften Verkavelingen die bl staan van vrschriften die leiden tt een niet duurzaam ruimtegebruik, kan men beter pheffen vr een herstructurering naar hedendaagse nrmen. Z cnsumeren verkavelingen met alleen gelijkvlerse wnruimten veel ppervlakte. Ok de pgelegde pmaak zals de L-vrm f een wning waarbij de garage achteraan met staan leiden tt typlgieën die de ruimte p een niet duurzame manier cnsumeren. 6

7 5. Prcedure pheffing Elke Vlaamse gemeente is anders, waar in veel gemeenten dit een nmiddellijke plssing vr een meer duurzaam wningbeleid is, kan dit in andere gemeenten misschien minder het geval zijn. Maatwerk van de gemeentelijke dienst stedenbuw en verleg met de GECORO is in ieder geval ndig. Dit zijn immers de experten terzake die het best geplaatst zijn m de cncrete nden, beheften en mgelijkheden van de gemeente Merksplas af te tetsen aan dit vrstel. Een eerste belangrijke stap is een nderzek waarbij vlgende lijst van vragen een leidraad kan zijn: Heveel wningen van nze gemeente zijn gebuwd binnen een gedgekeurde verkaveling, gedifferentieerd per verkaveling? Zijn de verkavelingsvrschriften eerder sepel f eerder (te) strikt? Heveel verkavelingen kunnen dr verdichting bijdragen aan de versterking van de (landelijke) kernen binnen de gemeente?... De tweede stap is dan m effectief tt de pheffing ver te gaan. Om dit te den hebben we in de huidige wetgeving 2 manieren teruggevnden. Een eerste mgelijkheid is m de verkavelingsvergunning gewn p te heffen via een uitgewerkte prcedure zals vermeld in VCRO, art : 1. Het is het cllege van burgemeester en schepenen die deze prcedure mag pstarten vr alle niet-vervallen verkavelingen uder dan 15 jaar. 2. Het CBS stelt een dssier samen. De aanvraag tt pheffing valt nder de bijzndere prcedure. a. CBS bundelt de bezwaren en pmerkingen en brengt haar eigen advies ver aan het vergunningverlenende bestuursrgaan binnen een rdetermijn van dertig dagen, die ingaat de dag na deze waarp het penbaar nderzek werd afgeslten; 3. Indienen dssier bij het Vlaams Gewest waarbij de gewestelijke stedenbuwkundige ambtenaar: a. rdeelt f het dssier vlledig is b. behandelt de bezwaren; c. rdeelt f de aanvraag in aanmerking kmt vr pheffing. 4. De vernietiging wrdt geweigerd als de eigenaars van meer dan 1/4 van de in de betrkken eigenaars bezwaar hebben ingediend dat: a. ntvankelijk is ; b. gegrnd is ; c. p ruimtelijke mtieven gebaseerd is ; d. schriftelijk is; 7

8 5. Beslissing, de Gewestelijke Stedenbuwkundig Ambtenaar neemt de beslising. De aanvraag tt pheffing wrdt steeds nderwrpen aan een penbaar nderzek waarbij alle inwners wrden aangeschreven en plakt men een het dssier aan p de infbrden van de gemeente. Het is hierbij belangrijk m het belang van de pheffing te cmmuniceren naar de burgers. Verder met men duidelijk stellen dat er vr de bestaande wningen niets veranderd qua rechtszekerheid van de bestaande vergunde wningen. Een vrbeeld van deze prcedure vinden we terug in Antwerpen. Een andere manier is m er een nieuw RUP ver te leggen dat tegelijkertijd k de aanwezige verkavelingsvergunningen pheft. Dit heeft als vrdeel dat men de hernieuwde visie ver de wijk reeds kan verwerken. Men met hierbij ppassen dat men niet in de regelneverij van de verkavelingen hervalt. Een RUP leent zich vral in deze situatie m verschillende mgelijke wnvrmen te sturen. Z kan men pteren m in bepaalde znes meergezinswningen te te laten. Het is belangrijk dat men nieuwe wningtypes (halfpen bebuwing, geslten, du, kangere, ) rechtszekerheid geeft. Een mgelijk is bijvrbeeld k m bepaalde znes aan te duiden waar het pprtuun is m te verdichten. 6. Mgelijke impact p het Bindend Sciaal Objectief (BSO) Dr de nieuwere wnvrmen gemakkelijker te te laten in bestaande verkavelingen pent dit de deuren vr de Sciaal Verhuur Kantren (SVK). Via de samenwerking met een SVK is het vr de udere bewners van een grt huis interessanter m tt een verbuwing ver te gaan waardr er een du- f kangerewning wrdt gemaakt van 1 bestaande wning. Omdat er via een SVK wrdt gewerkt mgen deze bijgemaakte wneenheden meteen in rekening wrden gebracht vr het BSO van de gemeente. De gemeente kan dit gegeven dan weer extra stimuleren dr middel van extra middelen te vrzien vr het SVK die vervlgens gebruikt wrden in dit srt van prjecten. De budgeten die p deze manier wrden gebruikt via de SVK s zullen aannemelijk minder zijn dan het effectief vlledig zelf te investeren in nieuwe wningen. Bvendien met de gemeente dan niet knippen in de al bestaande krappe vastgedmarkt. 8

9 7. Vrstel tt gemeenteraadsbesluit Gelet p: de administratieve rmpslmp m ude verkavelingsvergunningen aan te passen die geen bijdrage leveren tt de ruimtelijke kwaliteit; de vele verkavelingsvergunningen die vandaag geen functie meer hebben mdat de verkaveling vlledig is vlgebuwd f mdat er een BPA f RUP werd pgemaakt; de nd aan aangepaste wnvrmen; de nd aan betaalbaar wnen; het feit dat grnd steeds duurder wrdt en interne herstructureringen van verkavelingsvergunningen zich pdringen. dr de verruimde mgelijkheden in een ruimer kader van het BSO de vele vrdelen van het pheffen van ude verkavelingsvergunningen zals: het feit dat een aanvraag berdeeld wrdt vlgens de hedendaagse algemeen geldende wetgeving in functie van de harmnie met de ruimtelijke mgeving; een vermindering aan bureaucratische regels; meer mgelijkheden m kwalitatief en duurzaam te buwen, te herbuwen f te verbuwen; het feit dat aanvragers binnen de ude verkaveling geen afwijkingsprcedure meten drlpen vr aanvragen die perfect aansluiten bij de huidige inzichten maar niet beantwrden aan de ude vrschriften; het behuden van de rechtszekerheid van bestaande vergunde wningen De rechtszekerheid vr nieuwe wnvrmen Bijgevlg vraagt N-VA Merksplas: m de mgelijkheid tt het pheffen van ude verkavelingsvergunningen te bekijken en dit vreerst in de centrale gebieden. Z kan men tt een hernieuwde visie kmen die het mgelijk maakt m wnen in de tekmst ng steeds betaalbaar te huden; m de mgelijkheid tt het pheffen van ude verkavelingsvergunningen te bespreken in de daarvr bevegde adviesraad GECORO de bespreking binnen de GECORO en de ideeën van de administratie mtrent dit dssier terug te kppelen naar de gemeenteraad m bij pheffing de pmaak van een nieuw RUP te verwegen aangezien deze telaat m tegelijkertijd g te hebben vr de beeldkwaliteit en te sturen qua wntyplgie. Indien de vrschriften van de Cdex RO vldende wrden geacht, is een RUP niet altijd ndzakelijk en kan eenvudigweg de pheffing wrden drgeverd. 9