VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG

Transcriptie

1 VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG INLEIDING Dit volkshuisvestingsverslag geeft weer hoe Goed Wonen Zederik invulling heeft gegeven aan de zes prestatievelden zoals deze genoemd zijn in het Besluit Beheer Sociale huursector (BBSH). Het betreft de volgende prestatievelden: 1. Het bij voorrang passend huisvesten van de primaire doelgroep 2. Het kwalitatief in stand houden van het woningbezit 3. Het betrekken van de huurders bij beleid en beheer 4. Het waarborgen van de financiële continuïteit 5. Woonomgeving en leefbaarheid 6. Wonen en zorg 1. HET BIJ VOORRANG PASSEND HUISVESTEN VAN DE PRIMAIRE DOELGROEP Eén van de kernpunten in het overheidsbeleid over de sociale huursector is dat sociale verhuurders hun woningen bij voorrang dienen te verhuren aan personen die vanwege hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. Vanaf 1 januari 2012 is nadrukkelijk vanuit Den Haag bepaald wat die primaire doelgroep is: het huishouden met een belastbaar jaarinkomen van maximaal Samenstelling woningvoorraad Aan het eind van 2012 bezat Stichting Goed Wonen Zederik woningen (zie tabel). Het zijn in hoofdzaak grondgebonden woningen. Daarnaast zijn er woningen uit de bestaande voorraad via het aanbod van Te Woon verkocht in Koopgarant of Koopcomfort. Deze woningen zijn niet meer in dit overzicht opgenomen. Woningtype Aantal 2012 Aantal 2011 Eengezinswoningen Seniorenwoningen Duplexwoningen (8 stuks) Woningen voor 1- of 2- persoonshuishoudens Mindervalidenwoningen 7 7 Appartementen Beneden-/bovenwoningen 9 10 Totaal Naast woningen bezit Goed Wonen Zederik de volgende verhuureenheden: Recreatieruimte in het seniorencomplex aan de Lindenstraat te Meerkerk; 7 standplaatsen op het woonwagencentrum Burggraaf te Meerkerk; 12 garageboxen in Nieuwland, Tienhoven en Lexmond; Zorggebouw met 24 verpleeghuisplaatsen in Lexmond; Gezondheidscentrum met huisartsen- en tandartsenpraktijk en praktijk voor fysiotherapie in Meerkerk; Bedrijfsruimte voor huisartsenpraktijk in Leerbroek; Bedrijfsruimte voormalige huisartsenpraktijk in Meerkerk.

2 Het bezit concentreert zich vooral in de drie grotere kernen Ameide, Lexmond en Meerkerk. Kern Aantal woningen 2012 Aantal woningen 2011 Ameide/Tienhoven Hei- en Boeicop Leerbroek Lexmond Meerkerk Nieuwland Totaal Woningen in beheer Van de 24 woningen die bij de overdracht van het gemeentelijk woningbedrijf in eigendom bij de gemeente zijn gebleven, resteerde er op 31 december 2012 nog één: Kortenhoevenseweg 9 te Lexmond. Aangekocht bezit Door het voormalige gemeentelijk woningbedrijf zijn in woningen van de gemeente Zederik aangekocht. Deze specifieke woningen zijn tegen historische kostprijs ingebracht. In 2012 is hiervan geen woning verkocht. Er zijn er nog 5 in bezit. Betaalbaarheid van de voorraad De woningvoorraad per 31 december 2012 is naar huurprijsklasse in onderstaande tabel weergegeven. De verschuiving in de verschillende klassen in vergelijking met 2011 is toe te schrijven aan de toepassing van huurharmonisatie bij mutatie, de toevoeging van nieuwbouw in de hogere prijsklassen en verkoop van woningen uit de bestaande voorraad. Huurgrenzen Aantal Aandeel Aantal Aandeel Goedkoop (tot 366,37) ,2% ,2% Betaalbaar ( 366,37-561,98) ,0% ,9% Duur ( 561,98-664,66) 66 5,9% 60 5,4% Vrije sector (vanaf 664,66) 21 1,9% 5 0,5% Totaal ,0% ,0% Vrijwel de gehele voorraad behoort tot de categorie goedkoop of betaalbaar. Daarmee kunnen wij de primaire doelgroep zoals gedefinieerd in het BBSH uitstekend bedienen. De gemiddelde kale maandhuur kwam uit op 442,-. Het gemiddelde huurprijsniveau bedroeg 65,9% van maximaal redelijk. Het streefhuurbeleid in de bestaande voorraad is vastgesteld op 70% van maximaal redelijk voor de bestaande woningvoorraad. In de nieuwbouw worden huren meer marktconform vastgesteld. Daar ligt het streefhuurniveau rond 90%. Verkoop huurwoningen Goed Wonen Zederik heeft sinds 2001 een verkoopbeleid. Met de evaluatie van het Voorraadbeleid in 2008, is een nieuwe verkooplijst van woningen vastgesteld. De woningen op deze lijst passen volgens het nieuwe voorraadbeleid niet meer in de vastgoedportefeuille. Zodra een woning van deze lijst vrijkomt, bieden wij deze te koop aan. Huurders van Goed Wonen Zederik hebben bij dit aanbod een voorrangspositie. Op deze wijze maakt Goed Wonen Zederik het mogelijk om huurders te laten doorstromen naar de koopsector. In 2012 zijn vier woningen uit deze lijst van 50 woningen verkocht.

3 Koopvarianten Vanaf 2008 hebben wij in onze ondernemingsplannen vastgelegd dat klanten meer keuzevrijheid krijgen. Ook tussen kopen en huren. Goed Wonen Zederik voert een actief beleid om starters op de koopmarkt meer bereikbaar aanbod te bieden. Wij bereiken dit door producten in de markt te zetten die dit mogelijk maken; voor starters op de koopmarkt zijn we met Koopgarant aan de slag. Met Koopgarant wil Goed Wonen Zederik op duurzame wijze koopwoningen voor starters realiseren. Kopers kunnen via Koopgarant hun woning met korting kopen. Wij bieden de koper een keuze tussen een korting van 10%, 20% en 30%. Verder biedt Koopgarant de koper de zekerheid dat hij altijd de woning tegen een reële prijs weer kan verkopen. Goed Wonen Zederik heeft namelijk een terugkoopplicht. De terugkoopprijs wordt altijd bepaald via taxatie door een erkend makelaar/taxateur. In 2012 is Koopgarant aangeboden in de nieuwbouwprojecten Nieuwe Laak (blok 4) in Lexmond en Alting in Meerkerk. Naast het aanbieden van koopvarianten in de nieuwbouw, is vanaf 2011 gestart om huidige huurders de keuze te geven om hun huurwoning te mogen kopen in twee koopvarianten: Koopgarant en Koopcomfort. De Te Woon-voorraad is in het voorraadbeleid vastgesteld op ruim 750 woningen. Mutatiewoningen uit deze voorraad worden Te Woon aangeboden. Uit de bestaande woningvoorraad zijn in woningen in Koopgarant/Koopcomfort verkocht. Hiervan zijn er 8 woningen verkocht aan zittende huurders. In de nieuwbouw zijn 9 woningen verkocht. De verkoopportefeuille Koopgarant/Koopcomfort (woningen VoV) voor terugkoop ziet er als volgt uit: Koopgarant : 139 woningen Koopcomfort : 12 woningen Totaal : 151 woningen Nieuwbouw In 2012 zijn er woningen door nieuwbouw toegevoegd. Het gaat om 8 beneden- en bovenwoningen in het project Bikkerlokatie in Hei- en Boeicop, 24 appartementen in het project Nieuwe Laak in Lexmond, 14 appartementen in het project Watertoren in Meerkerk, 3 eengezinswoningen Gregoriuslaan in Lexmond en 6 vrije sector koop woningen in het project Quickstaerte in Ameide. De woningen in deze projecten zijn in Te Woon aangeboden, waarbij de klanten zelf konden kiezen tussen huren en kopen. Alleen de uiteindelijk verhuurde woningen zijn in het overzicht opgenomen. Dit verklaart waarom de toename lager is dan door nieuwbouw is te verwachten. In 2012 waren de volgende nieuwbouwprojecten in ontwikkeling. Alting in Meerkerk Op het terrein achter de voormalige bakkerij Alting is hier een plan ontworpen van 10 benedenwoningen/maisonnettes in de sociale sector. De 10 woningen worden in 2 blokken gebouwd. Nieuwe Laak in Lexmond, 4 e blok Het project Nieuwe Laak Lexmond bestaat uit een zorggebouw met 24 verpleeghuisplaatsen en drie gebouwen met ieder 12 appartementen. Vanwege marktomstandigheden is niet het gehele project in één keer gebouwd. Het zorggebouw en twee appartementengebouwen zijn vanaf 2010 gebouwd en in 2012 opgeleverd. Het laatste gebouw is in 2012 in de markt gezet in het prijssegment van de vrije sector.

4 Ook deze appartementen zijn in Te Woon aangeboden. De bouw is rond de zomer van 2012 gestart. De oplevering verwachten we rond juni Dorpshart in Lexmond Al in 2010 is Goed Wonen Zederik begonnen met de plannen voor een nieuw Dorpshart in Lexmond. Op het terrein van het voormalige Dorpshuis, de voormalige schoolmeesterswoning en de 6 rijwoningen aan het A.M. van Schuurmanplein is een plan ontwikkeld voor 16 woningen in de sociale sector. Dit plan is via burgerparticipatie met een grote groep belanghebbenden opgezet. Belanghebbenden zijn onder andere de omwonenden, de ondernemersvereniging van Lexmond, politieke partijen, Huurdersbelang Zederik. In 2012 is veel tijd gestoken om het plan verder uit te werken en de vergunningen aan te vragen. Het project wordt in twee fasen uitgevoerd. Fase 1 vindt plaats in 2013 en fase 2 in De huidige bewoners van de te slopen woningen voor de tweede fase, verhuizen naar de woningen van de eerste fase. Met deze bewoners is regelmatig overleg gevoerd om instemming te verkrijgen voor het nieuwbouwplan. De sloop van de eerste fase vindt begin 2013 plaats. Sloop/woningonttrekking In 2012 zijn geen woningen gesloopt of onttrokken aan de woningvoorraad. Woonruimteverdeling Sinds 2011 is de regionale huisvestingsverordening Alblasserwaard-Vijfheerenlanden van kracht. Ingeschreven woningzoekenden van de gemeenten in deze regio kunnen met die inschrijving reageren op al het woningaanbod in de sociale huursector. Alle woningen worden nog wel door de individuele woningcorporaties afzonderlijk geadverteerd. De regionale woningcorporaties zijn in 2012 gestart met een project om tot één woonruimteverdeeltoewijzingssysteem te komen. Dit biedt woningzoekenden meer inzicht in het woningaanbod in de regio. In 2013 zal dit systeem operationeel moeten zijn. Over de verantwoording van de woningtoewijzing stelt Goed Wonen Zederik voor de gemeente jaarlijks een aparte rapportage op. In dit verslag zullen de hoofdlijnen van deze rapportage worden vermeld. Woningzoekenden Het totaal aantal ingeschreven woningzoekenden bij Goed Wonen Zederik op 31 december 2012 bedroeg personen. Dit is een stijging met 2,6% ten opzichte van Deze stijging zou veroorzaakt kunnen zijn door de nieuwbouwprojecten die opgeleverd zijn en de verdere nieuwbouwplannen die zijn aangekondigd. In deze projecten worden via Te Woon ook de mogelijkheid geboden om de woning te kopen. Voor de sociale koopwoning moet men ook ingeschreven staan als woningzoekende. Jaar Aantal ingeschreven woningzoekenden Mutatie ,59% ,43% ,28% ,69% ,31%

5 Actief woningzoekend Het aantal ingeschreven woningzoekenden van 1309 zegt maar betrekkelijk weinig over de vraag naar woningen. Evenals in voorgaande jaren is ongeveer 10% actief op zoek naar een andere woning. Actief woningzoekend wil zeggen dat men minstens eenmaal heeft gereageerd op een woningadvertentie. Locatie Aantal Perc Zederik 84 74% Regio Albl./Vijfh. 7 6% Buiten de regio 23 20% Totaal % Leeftijd Totaal Perc 18-24jr 23 20% 24-30jr 27 24% 30-55jr 42 37% 55-75jr 19 17% 75jr en ouder 3 3% Totaal % Inschrijving Aantal Perc voor % % % vanaf % Totaal % Het merendeel dat reageert op onze woning woont in de gemeente. Het is zelfs opvallend dat meer woningzoekenden buiten de regio reageren dan vanuit de regio. De woonplaatsen waar de actieve woningzoekenden buiten de regio vandaan komen zijn vrij divers. Hier is niet een eenduidige conclusie aan te verbinden. Naar verhouding reageren de categorie boven 55 jaar het minst. Het zijn de jongeren (tot 30 jaar) die het meest reageren. Starters zijn ook het meest actief op de woningmarkt. De meeste actief woningzoekenden zijn ook kort ingeschreven (korter dan 3 jaar).

6 Nieuw ingeschreven woningzoekenden In 2012 hebben zich 212 personen voor het eerst ingeschreven als woningzoekende. Dit is voor het tweede achtereenvolgende jaar een daling ten opzichte van voorgaande jaren (2011: 230, 2010: 266). Het is niet duidelijk of deze daling een nieuwe trend inzet. Categorie Aantal Perc Zederik % Regio 31 15% Buiten regio 37 17% Totaal % Categorie Aantal Perc 18-24jr 57 27% 24-30jr 38 18% 30-55jr 63 30% 55-75jr 42 20% 75jr en ouder 12 6% Totaal % Evenals voorgaande jaren hebben zich vooral jongeren (tot 30 jaar) nieuw ingeschreven. Dit kan te maken hebben met het aanbod van sociale koopwoningen, waar deze groep koopstarters veel belangstelling voor heeft. Urgenten Voor urgente woningzoekenden is een Adviesgroep Woningtoewijzing (AWT) ingesteld. Na behandeling van de urgentieaanvraag wordt een schriftelijk advies aan het College van Burgemeester en Wethouders gegeven inzake de aanvraag. Na de beslissing van het College wordt dit schriftelijk aan de aanvrager meegedeeld. De AWT heeft in 2012 zesmaal overleg gevoerd. Tijdens deze overleggen zijn 14 aanvragen voor een urgentie behandeld. Uiteindelijk zijn 5 aanvragen voor urgentie gehonoreerd. Er is 1 aanvraag aangehouden Tegen de beslissing van het college op een urgentieaanvraag kan bezwaar worden aangetekend bij de commissie Bezwaarschriften van de gemeente Zederik. In 2012 is van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt. Huurtoeslag Het precieze aantal huurders dat huurtoeslag krijgt is niet bekend, omdat huurders de mogelijkheid hebben de huurtoeslag zelf te ontvangen. Het aantal huurders dat via Goed Wonen Zederik huurtoeslag ontvangt via huurmatiging, bedroeg 133 toekenningen. In 2011 waren dit nog 143 toekenningen. In het verslagjaar bedroeg de huurtoeslag gemiddeld 155,85 per maand. Onderstaande tabel geeft een overzicht het gemiddelde bedrag aan huurtoeslag dat huurders bij Goed Wonen Zederik ontvingen. Jaar Huurtoeslag per maand , , , , ,75

7 Statushouders De gemeente heeft een taakstelling bij de huisvesting van reguliere statushouders en personen die onder de generaal-pardonregeling vallen. Goed Wonen Zederik is als enige sociale verhuurder in de gemeente bezig deze taakstelling voor de gemeente te realiseren. In 2012 zijn 7 woningen beschikbaar gesteld en toegewezen aan statushouders. Aan de taakstelling over 2012 is voldaan. Voor de uitvoering van de toewijzing werken wij nauw samen met Stichting Vluchtelingenwerk Nederland. Deze samenwerking verloopt goed. Bezwaren woningtoewijzing De Geschillencommissie Wonen Zuid-Holland Zuid, waarbij Goed Wonen Zederik is aangesloten, heeft geen taak en bevoegdheid over zaken die de woningtoewijzing betreffen. B&W van de gemeente Zederik behandelen klachten over de woningtoewijzing. Er zijn in 2012 géén klachten over de woningtoewijzing ontvangen die voor behandeling in aanmerking kwamen. Vrijgekomen woningen In het verslagjaar zijn in de bestaande sociale woningvoorraad van Goed Wonen Zederik 61 woningen vrijgekomen. De mutatiegraad komt daarmee uit op 5,5%. Het aantal mutaties ligt beduidend lager dan in 2011, maar toen werden ook meer nieuwbouwwoningen opgeleverd. Het aantal mutaties in 2012 ligt op het niveau van 2009 toen er nog nauwelijks sprake was van nieuwbouw. Wij bieden de meeste van onze woningen in Te Woon aan. Van de vrijgekomen 61 woningen zijn er 7 woningen in de vrije sector verhuurd, 8 verkocht in Koopgarant en Koopcomfort en 2 vrij verkocht (afstoten). Voor de verantwoording volgens het BBSH resteren dan de 44 sociale huurwoningen in de bestaande voorraad en 5 sociale huurwoningen in de nieuwbouw (Alting). De toewijzing van deze 49 woningen is in een aparte tabel weergegeven. Categorie Aantal Aandeel Huur sociale sector (vrij aanbod) 28 31,5% Sociale huur (statushouders en urgenten) 16 18,0% Sociale koop (Koopgarant) 6 6,7% Huur vrije sector 7 7,9% Vrije sector koop (Koopcomfort) 2 2,2% Verkoop zonder terugkoop 2 2,2% Bestaande woningvoorraad Totaal 61 68,5% Nieuwbouw, huur Sociale sector 5 5,6% Nieuwbouw, huur Vrije sector 8 9,0% Nieuwbouw, Koopgarant 9 10,1% Nieuwbouw Totaal 22 24,7% Sociale huur derden (Woonzorg Nederland) 6 6,7% Totale woningaanbod ,0% Goed Wonen Zederik heeft de afspraak om de sociale huurwoningen van Woonzorg Nederland in Ameide aan te bieden. In 2012 zijn 6 appartementen voor hen aangeboden. In totaal zijn daarmee in de gemeente Zederik 89 woningen beschikbaar gekomen voor de primaire en secundaire doelgroepen.

8 De gedefinieerde primaire doelgroep wordt in 2012 gevormd door huishoudens met een belastbaar huishoudinkomen tot ,- per jaar. Van alle toewijzingen in de sociale sector moet minstens 90% gedaan zijn aan deze primaire doelgroep. In 2012 zijn op één woning na alle woningen toegewezen aan de primaire doelgroep. Dit komt neer op een toewijzingspercentage van 98%. De ene afwijking is het gevolg van herhuisvesting vanwege sloop (project Dorpshart Lexmond). Goed Wonen Zederik heeft de 10%-marge doelbewust vrijgehouden voor dergelijke situaties. Sociale huurwoningen: toewijzingen periode 1 januari tot en met 31 december 2012 Soort huishouden Eenpersoons Jonger dan 65 jaar Inkomen < Jonger dan 65 jaar Inkomen > jaar of ouder Inkomen < jaar of ouder Inkomen > Tweepersoons Jonger dan 65 jaar Inkomen < Jonger dan 65 jaar Inkomen > jaar of ouder Inkomen < jaar of ouder Inkomen > Huurklasse < 366,37 Huurklasse > 366,37 - < 524,37 Huurklasse > 524,37 Primaire doelgroep < Secundaire doelgroep > Soort huishouden Drie- en meerpersoons Huurklasse < 366,37 Huurklasse > 366,37 - < 561,98 Huurklasse > 561,98 Primaire doelgroep < Secundaire doelgroep > Jonger dan 65 jaar Inkomen < Jonger dan 65 jaar Inkomen > jaar of ouder Inkomen < jaar of ouder Inkomen > Totaal

9 2. HET KWALITATIEF IN STAND HOUDEN VAN HET WONINGBEZIT Door te investeren in onderhoud wil Goed Wonen Zederik dat haar woningbezit nu en straks bouwkundig in goede staat verkeert. Het bouwkundig onderhoud is onder te verdelen in niet-planmatige werkzaamheden en de planmatige werkzaamheden. In 2012 waren de uitgaven voor het onderhoud als volgt verdeeld: Soort onderhoud Meer / minder Reparatieverzoeken Mutatie Subtotaal niet planmatig onderhoud Planmatig onderhoud contract Planmatig onderhoud Vraaggestuurd onderhoud Subtotaal planmatig onderhoud Totale onderhoudsuitgaven Af: activering onderhoud Totaal lasten onderhoud Niet planmatig onderhoud Tot het niet-planmatig onderhoud behoren reparatieverzoeken en het mutatieonderhoud. In totaal was het budget ongeveer ,-. De overschrijding van het budget is grotendeels toe te schrijven aan de post reparatieverzoeken. Het aantal duurdere reparatieverzoeken is hieraan debet. Aan mutatieonderhoud is minder uitgegeven dan begroot. In mutatiewoningen voor de verkoop wordt in beginsel geen mutatie-onderhoud uitgevoerd. Planmatig onderhoud In 2012 is met het planmatig onderhoud ongeveer 1,2 miljoen uitgegeven aan buitenschilderwerk, vraaggestuurd onderhoud, energiebesparende maatregelen en contractonderhoud. Tot het Vraaggestuurd onderhoud behoort het vernieuwen van keukens, badkamers en toiletruimten. Huurders kunnen hiervoor te kiezen als hun woning volgens de planning aan de beurt is. Voorbeelden van contractonderhoud zijn het onderhoud aan cv-installaties, kunststof kozijnen en liftonderhoud. De uitgaven in 2012 waren lager dan het budget van ongeveer 1,5 miljoen. Een deel van het vraaggestuurd onderhoud is naar 2013 doorgeschoven.

10 3. HET BETREKKEN VAN HUURDERS BIJ BELEID EN BEHEER Participatie algemeen Huurdersbelang Zederik is de belangenorganisatie van huurders waarmee Goed Wonen Zederik periodiek overleg voert. Om het werk van Huurdersbelang Zederik mogelijk te maken levert Goed Wonen Zederik een financiële bijdrage, biedt zij faciliteiten als vergaderruimte, kopieermogelijkheid en tekstruimte in het bewonersblad. Huurders zijn automatisch lid van Huurdersbelang Zederik. Het bestuur bestaat uit 7 leden. De volgende onderwerpen zijn in de overleggen aan de orde geweest: belangenbehartiging bij Te Woon, voortgang projectontwikkeling, begroting 2012, huurprijsbeleid 2012, jaarstukken 2011, managementrapportages, verslag woningtoewijzing 2011, benoemingsprocedure nieuwe leden in de Raad van Commissarissen. Dorpentocht We hebben in 2012 al onze dorpen bezocht om met onze lokale klanten in gesprek te gaan over ons ondernemingsplan Het doel van de bijeenkomst was om bij de huurders, woningzoekenden en kopers de agenda op te halen, waar wij ons in de komende paar jaar op moeten richten. Onze klanten konden in beginsel alles aandragen, inclusief onderhoudsklachten. In totaal zijn er ruim 1500 uitnodigingen verstuurd aan huurders, woningzoekenden en Koopgarant-/Koopcomfortkopers. Slechts een kleine 5% is op de uitnodiging ingegaan. Op de meegestuurde enquête heeft ongeveer een kwart (23,5%) gereageerd. Over hun woning oordeelt men in grote meerderheid positief. Ongeveer 5% geeft een onvoldoende. Het gemiddelde rapportcijfer is een 7,4. Ook over de woonbuurt is men positief. Hier geeft men een 7,5 als gemiddeld rapportcijfer. Ongeveer 6% is ontevreden en geeft een onvoldoende. De aanwezigen op de dorpentochten waren positief over de gesprekken die zijn gevoerd. Alle bijeenkomsten zijn in gemoedelijke sfeer gehouden. De uitkomsten in de gesprekken leverde ons geen bijzondere nieuwe inzichten op. Wij concluderen dat we voor de doelgroep die aanwezig was op de goede weg zijn. Dienstverlening Naast actief overleg met Huurdersbelang Zederik, wil Goed Wonen Zederik haar klanten zo goed mogelijk informeren over haar beleid en activiteiten. Deze informatieverstrekking gebeurt aan de hand van diverse brochures, een Woonbrief die periodiek verschijnt, een website en via informatiebrieven over projecten. Vanaf 2007 heeft Goed Wonen Zederik ieder jaar het KWH-label voor dienstverlening behaalt. Voor het laatst in De uitslag over 2012 is pas begin 2013 te verwachten. Dit heeft te maken met een aanpassing van de methodiek die het KWH in 2012 heeft ingevoerd. De belangrijkste wijziging is dat het oordeel van de klant zwaarder weegt in het eindoordeel. Verder meet het KWH de dienstverlening nu continu over het hele jaar. Wij merken dat onze klanten steeds vaker aangeven dat zij veel enquêtes krijgen. Daarom zet Goed Wonen Zederik vanaf 2012 geen eigen enquêtes meer uit om een oordeel van de klanten te krijgen over de geleverde dienstverlening. Die taak is overgenomen door het KWH.

11 Geschillencommissie Geschillen over de handelswijze van (personeel van) Goed Wonen Zederik kunnen klanten melden bij de Geschillencommissie Wonen Zuid-Holland Zuid. De overeenkomst voor de regionale geschillencommissie is op 29 augustus 2006 getekend en per 1 januari 2007 is de geschillencommissie in werking getreden. Hierbij zijn circa 16 woningcorporaties aangesloten, waaronder Goed Wonen Zederik. In 2012 is er geen geschil aangemeld. In 2012 was het de beurt aan Goed Wonen Zederik en Huurdersbelang Zederik om kandidaten voor te dragen voor de geschillencommissie. Zowel Huurdersbelang Zederik als wij hebben van de mogelijkheid gebruik gemaakt om de herkiesbare kandidaten te benoemen.

12 4. HET WAARBORGEN VAN DE FINANCIELE CONTINUITEIT Algemeen Een belangrijk prestatieveld is het waarborgen van de financiële continuïteit. Financiële continuïteit is de mate waarin een organisatie in staat is aan haar verplichtingen op korte en lange termijn te voldoen. Ten aanzien van de financiële continuïteit is een meerjarenprognose opgesteld. In deze meerjarenprognose zijn de Balans en de Winst- en verliesrekening voor de komende 10 jaar geprognosticeerd. Hierbij is rekening gehouden met een beperkt nieuwbouwprogramma, met de actuele onderhoudsbegroting met vraaggestuurd onderhoud, met de door de overheid opgelegde sectorspecifieke heffingen en de mogelijkheden van verruimd huurbeleid. De meerjarenprognose laat een beperkte toename van het eigen vermogen zien en een solvabiliteit die schommelt rond de 20%. Daarnaast wordt op basis van de liquiditeitsbegroting gestuurd op kasstromen. Met een maandelijkse geactualiseerde liquiditeitsbegroting worden die maatregelen genomen die nodig zijn om te realiseren dat ten allen tijde aan de verplichtingen kan worden voldaan. De conclusie is dan ook dat de financiële continuïteit is gewaarborgd. Interne risicobeheersing en controlesystemen Bij de uitwerking van de interne risicobeheersing en controlesystemen hanteert Goed Wonen Zederik de combinatie van de volgende vier aspecten: Cultuur (Zacht) * Normen en waarden * Integriteitsbeleid * Voorbeeldgedrag Personeel en Sturing (Zacht) * Managementstijl * Besturingsfilosofie * Samenwerking en communicatie * Personeel Kaders (Hard) * Organisatiestructuur * Taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden * Wet- en regelgeving Planning & Control (Hard) * Planning & Controlcyclus * Risicomanagement * Interne controle * Administratieve organisatie Op deze wijze geeft Goed Wonen Zederik naast de harde (vastgelegd en controleerbaar) maatregelen (Kaders en Planning & Control) óók aandacht aan de zachtere aspecten van de bedrijfsvoering zoals de Cultuur en Personeel en Sturing. Het interne risicobeheersing en controlesysteem kent een natuurlijke ontwikkelings dynamiek. In 2012 is bijvoorbeeld besloten dat vanwege alle onzekerheden rond de financiering van corporaties, het begrotingsscenario De kapitaalmarkt gaat dicht

13 gehanteerd wordt. Dit betekent dat de opdrachten voor de onderhoudsinvesteringen pas worden gegeven indien de financiering is afgesloten. De andere scenario s bij de begroting zijn: Goed Wonen Zederik moet de verkochte Te Woon woningen terugkopen De verkoopmarkt gaat dicht Er komt een deflatie van 10% Financiering Voor de financiering van de niet-daeb activiteiten zijn wij sinds 2010 in gesprek met het WSW. Omdat het wettelijk kader, de Herzieningswet, nog niet is vastgesteld is de vraag hoe de hoogte van de ongeborgde financiering moet worden bepaald. In januari 2013 heeft het WSW aangegeven dat Goed Wonen Zederik een ongeborgde lening van 5 miljoen moet gaan afsluiten. Voor het afronden van de jaarstukken 2012 is een offerte van BNG ontvangen. Goed Wonen Zederik verstrekt hiertoe onderpand aan BNG waarvoor goedkeuring is ontvangen van het WSW. Deze offerte is door directeurbestuurder en raad van commissarissen inmiddels geaccepteerd. Hiermee is dan overeenstemming bereikt tussen Goed Wonen Zederik en de BNG. De afwikkeling uitmondend in de formele leningsovereenkomst vindt op korte termijn plaats. Tot het moment dat Goed Wonen Zederik daadwerkelijk deze lening had afgesloten, zijn, uit hoofde van de beheersing van de liquiditeitsrisico s, de in 2013 voorgenomen onderhoudsinvesteringen getemporiseerd. Wij verwachten dat het WSW de kredietwaardigheidsverklaring 2012 op basis van deze uitkomsten zal afgeven en weer op de gebruikelijke wijze borgingsruimte ter beschikking zal stellen voor de DAEB activiteiten. Analyse jaarresultaat In het verslagjaar is het vermogen afgenomen met Dit is slechter dan begroot. Van deze vermogensafname is , de verkopen van bestaande woningen VoV, direct verantwoord in het vermogen en -/ als resultaat. Hieronder wordt het slechter dan begrote resultaat van verklaard. De belangrijkste afwijkingen zijn: -/ Minder verkoop van bestaande woningen -/ Meer afschrijvingen vastgoed in exploitatie (lineair) -/ Meer overige waardeveranderingen (projectontwikkeling) -/ Afwaardering commercieel Vastgoed Minder waardeverminderingen VoV bezit Minder onderhoudslasten Minder rentelasten -/ Meer vennootschapsbelasting Saldo Eigen Vermogen Eigen Vermogen is met afgenomen van naar Solvabiliteit De afname van de solvabiliteit van 22,7% naar 20,9% wordt veroorzaakt door de afname van het Eigen Vermogen met en de toename van het balanstotaal van 72,4 miljoen naar 76,6 miljoen. Liquiditeit De current ratio (verhouding tussen de vlottende activa en de liquide middelen ten opzichte van de kortlopende schulden) bedraagt 0,41 (2011: 0,36). Beleggingen/verbindingen In 2012 zijn er geen beleggingsactiviteiten geweest en bestonden er geen verbindingen met andere ondernemingen.

14 WOONOMGEVING EN LEEFBAARHEID Buurtbeheer In het kader van buurtbeheer leggen we regelmatig huisbezoeken af. Deze huisbezoeken zijn dan ingegeven vanwege burenoverlast, geschillen over bijvoorbeeld tuinonderhoud of vermoeden van illegale bewoning en hennepkwekerij. In het voor- en najaar spreken wij bewoners actief aan op het tuinonderhoud. Dit heeft zijn vruchten afgeworpen. Wij hoeven nauwelijks juridische procedures te voeren om tuinonderhoud af te dwingen. Hennep Goed Wonen Zederik is ook actief in haar aanpak van hennepkwekerijen. Een goede samenwerking hierbij met de politie is een belangrijke voorwaarde. Om eenvoudig informatie uit te wisselen is in 2012 een convenant Informatie uitwisseling aanpak georganiseerde hennepteelt regio Zuid-Holland Zuid afgesloten. Deelnemers in dit convenant zijn de regiocorporaties, netbeheerder Stedin en het politiekorps Zuid-Holland Zuid. 2 de kans beleid In de aanpak van overlast en ter voorkoming van nieuwe overlast, hanteert Goed Wonen Zederik een 2 de kansbeleid. Huurders met een negatief woonverleden krijgen de mogelijkheid voor een nieuwe start. Naast een huurovereenkomst sluit de huurder een woonbegeleidingscontract af. Goed Wonen Zederik heeft bijvoorbeeld afspraken met de GGD-Zuid Holland als partner bij de woonbegeleiding. Deze woonbegeleiding wordt afgesloten voor een jaar. Bij een succesvolle begeleiding vervalt de begeleidingsovereenkomst en is er sprake van een regulier huurcontract. In 2012 is er één woonbegeleidingscontract afgesloten. Grip op de knip Goed Wonen Zederik en de Regionale Sociale Dienst (RSD) werken samen via het convenant Grip op je knip. Het doel van dit convenant is het vroegtijdig signaleren van huurders met financiële problemen. Door vroeg in te grijpen, kan een oplossing worden gevonden voordat de problemen te groot worden. Desondanks hebben wij één huurwoning moeten ontruimen wegens huurschuld. Huurachterstand De huurachterstand van de huidige huurders is in 2012 opgelopen naar 1,02% in december. Hoewel de achterstand vaak aan het eind van het jaar oploopt, lijkt deze negatieve trend zich door te zetten. De slechte economische situatie lijkt invloed te krijgen op de betalingsmoraal. Jaar Huurachterstand huidige huurders ,02% ,57% ,17% ,25% ,39%

15 5. WONEN EN ZORG Zorg In 2012 is het gezondheidscentrum bij de Watertoren in Meerkerk opgeleverd. Dit centrum bestaat uit praktijkruimten voor een fysiotherapeut, een tandarts en een huisarts. Boven dit gezondheidscentrum bevinden zich 14 appartementen. In Lexmond is in het voorjaar 2012 het zorggebouw De Laakse Hof geopend. Deze voorziening bestaat uit 24 verpleeghuisplaatsen voor dementerende ouderen. Zorginstelling Rivas is de huurder van het hele gebouw. Wonen Ruim 200 nieuwbouwwoningen die in de afgelopen jaren zijn gebouwd hebben het Woonkeurlabel. Deze woningen zijn bij uitstek geschikt voor mensen met een lichamelijke beperking of voor mensen die zorg nodig hebben. In deze woningen kan men onder die omstandigheden zo lang mogelijk blijven wonen. De vraag naar levensloopbestendige woningen is nu niet heel erg groot, maar zal zeker in de komende jaren gaan toenemen. Het overheidsbeleid is gericht op het scheiden van wonen en zorg en om mensen zo lang mogelijk in hun eigen huis te laten wonen. Momenteel zijn deze woningen nog niet gelabeld voor deze doelgroepen. Wij zijn wel met de gemeente in gesprek om de genoemde doelgroepen een voorrangspositie te verlenen bij de woningaanbieding. Signaleringsnetwerk wonen welzijn zorg Sinds 2011 heeft Goed Wonen Zederik zitting in het signaleringsnetwerk. Hierin nemen 9 instanties deel via functionarissen die in hun dagelijkse omgang te maken hebben met ouderen, mensen met beperkingen en mensen met een psychische aandoening. In dit netwerk kunnen snel situaties worden ingebracht die om een aanpak of oplossing vragen. Zorgnetwerk Wij zijn deelnemer in het Zorgnetwerk Giessenlanden-Leerdam-Zederik. In dit netwerk zitten naast de lokale woningcorporaties, de Regionale sociale dienst, de GGD, Yulius, stichting MEE, politie, BoumanGGZ en de gemeenten. Betrokken partijen brengen huishoudens in het overleg ter sprake waarvan de woonsituatie tot een probleem kan leiden of moet worden opgelost. Door een gerichte en gezamenlijke aanpak kan snel tot concrete actie worden overgegaan. Het overleg vindt maandelijks plaats. TOT SLOT In dit verslag is aangegeven hoe Goed Wonen Zederik zich op de verschillende prestatievelden heeft ingezet. Goed Wonen Zederik heeft een actieve bijdrage geleverd aan de volkshuisvesting in de gemeente Zederik. Zoals in artikel 11 van het BBSH is omschreven, is Goed Wonen Zederik uitsluitend werkzaam in het belang van de volkshuisvesting. Lexmond, juni 2013 C.J. Braat, directeurbestuurder