Loenen, een dorp om te zoenen! Structuurvisie Loenen 2020

Transcriptie

1 Loenen, een dorp om te zoenen! Structuurvisie Loenen 2020 Juli

2 Inhoud 1. Inleiding en leeswijzer Beschrijving proces Hoofdlijnen structuurvisie Loenen Algemeen Gebiedsstudie Loenen Ruimtelijk landschappelijke visie Algemeen De visie nader uitgewerkt Loenen Dorpshart Zilven en Veldhuizen Uitbreidingsruimte Vrijkomende agrarische bebouwing Landschappelijke ambities structuurvisie Loenen Uitwerking Programma Bevolking en wonen Bedrijvigheid en winkels Voorzieningen, zorg en welzijn Verkeer, vervoer en parkeren Recreatie en toerisme Duurzaamheid : Uitvoering en Ontwikkelingsaanpak Financiële verkenning Ontwikkelingsaanpak Globaal uitvoeringsprogramma Globale belemmeringen Milieubelemmeringen Ecologische voortoets uitbreidingslocaties BIJLAGE I. Beschrijving en ontstaansgeschiedenis Loenen I.I Algemeen I.II. Loenen ruimtelijk en landschappelijk II. Resultaten SWOT analyse II.I. Samenvatting II.II. Thema s voor Loenen III. Resultaten bewonerspeiling BIJLAGE 2: Bestaand beleid voor Loenen en omgeving

3 1. Inleiding en leeswijzer Voor u ligt de concept structuurvisie Loenen 2020; Loenen een dorp om te zoenen! De visie geeft een beeld van de gewenste ontwikkeling van het dorp en directe omgeving voor de jaren tot ongeveer De visie is tot stand gekomen in intensief overleg met de dorpsraad Loenen, de ondernemersvereniging van Loenen en woningstichting Beter Wonen en zal worden vastgesteld door de gemeenteraad van Apeldoorn. Belangrijk onderwerp van de Structuurvisie Loenen is de behoefte van het dorp aan nieuwe woningen. Daarnaast besteedt de visie ook aandacht aan andere zaken die voor het dorp van belang zijn, zoals de beken en sprengen, het aanpassen van de openbare ruimte rond het dorpshuis en recreatie en toerisme. De visie Loenen wordt beschouwd als een structuurvisie conform de nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening die van kracht is sinds 1 juli Een structuurvisie geeft betere sturingsmogelijkheden om het gewenst woningbouwprogramma te realiseren dan in het verleden. Bovendien geeft de nieuwe wet RO mogelijkheden van kostenverhaal ten behoeve van ruimtelijke ontwikkelingen, mits deze zijn opgenomen in een structuurvisie. De structuurvisie Loenen zal inhoudelijk worden ingepast in de Regionale Structuurvisie De Voorlanden van de Sredendriehoek. De gewenste ontwikkelingen van Loenen worden beschreven in de hoofdstukken 3 t/m 5. Hoofdstuk 3 geeft de hoofdlijnen van de visie. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de ruimtelijk landschappelijke visie. In hoofdstuk 5 worden de verschillende onderdelen van de visie nader beschreven. Hoofdstuk 6 geeft een eerste aanzet voor uitvoerbaarheid en ontwikkelstrategie van de visie. Hoofdstuk 7 bevat globale informatie over belemmeringen die een rol spelen bij woningbouwontwikkeling. Bijlage 1 bevat voor de visie belangrijke achtergrondinformatie over de ontstaansgeschiedenis en ontwikkeling van Loenen, de resultaten van de SWOT-analyse en de bewonerspeiling, die alle twee zijn uitgevoerd ten behoeve van de visie. 3

4 2. Beschrijving proces De structuurvisie voor Loenen is in twee fasen tot stand gekomen. Fase 1: de sterkte- en zwakte analyse In deze fase is een inventarisatie gemaakt van sterke en zwakke kanten van het dorp. Ook zijn de kansen en bedreigingen voor de toekomst in beeld gebracht. Omdat het bij deze onderwerpen vaak gaat om gevoelens zijn de uitkomsten voor een belangrijk deel subjectief en kunnen feitelijke ontwikkelingen leiden tot andere gevoelens. De uitkomsten geven wel aan welke onderwerpen extra aandacht verdienen. De benodigde informatie is verzameld onder andere door middel van interviews met sleutelfiguren uit de dorpen en vertegenwoordigers van belangengroepen, verenigingen en instellingen uit het dorp en de directe omgeving. Daarnaast vonden gesprekken plaats met ambtenaren. Ook zijn relevante beleidsontwikkelingen in de sterke- en zwakteanalyse opgenomen. Fase 1 is in april 2004 afgesloten met een bewonersavond. Fase 2: de structuurvisie In fase 2 is de visie opgesteld. De concept visie wordt in een bewonersavond aan het dorp gepresenteerd en toegelicht en is onderwerp van inspraak. Daarna volgt vaststelling van de visie door de gemeenteraad. Vervolgens wordt de visie vertaald in een integraal bestemmingsplan. Anders dan aanvankelijk de bedoeling was, is niet gewerkt met een aantal ruimtelijke (groei)modellen voor Loenen. Hiervoor waren de volgende argumenten: Voor Loenen en omgeving is in het voorjaar van 2007 een gebiedsstudie uitgevoerd. Aanleiding voor deze studie waren diverse ontwikkelingen die in dit gebied speelden en ook nu nog spelen. De resultaten van deze studie zijn als input gebruikt bij het maken van de structuurvisie voor Loenen en zullen als Apeldoornse input dienen voor onderzoek van de provincie Gelderland naar een alternatief tracé voor de N786. Gezien de onzekerheid van de uitkomsten van dit provinciale onderzoek is destijds voor de ontwikkelingsrichting van Loenen onderscheid gemaakt tussen korte en middellange termijn enerzijds en lange termijn anderzijds. In Hoofdstuk 3.2. wordt dit nader toegelicht. Bovenstaande gebiedsstudie heeft de gewenste ontwikkelingsrichting(en) voor Loenen voor zowel de korte en middellange termijn als de lange termijn helder gemaakt. De uitbreidingsmogelijkheden voor woningbouw liggen dan ook vast. Ze zijn ook als zoekzone opgenomen in de streekplanuitwerking Zoekzones voor wonen en werken, die begin 2007 door GS is vastgesteld. Hierdoor is het niet meer zinvol om met verschillende groeimodellen voor Loenen te werken. De bewoners van Loenen en omgeving zijn in april 2007 in een bewonersavond geïnformeerd over bovenbeschreven ontwikkelingen. De concept structuurvisie zal aan de bewoners worden voorgelegd. Gedurende 4 weken hebben zij de gelegenheid om een reactie te geven op het concept. Reacties kunnen leiden tot aanpassingen van onderdelen van de visie. 4

5 3. Hoofdlijnen structuurvisie Loenen 3.1. Algemeen Dit hoofdstuk en de kaart Structuurvisie Loenen 2020 beschrijven in hoofdlijnen de gewenste ontwikkeling van Loenen in de jaren tot ongeveer In hoofdstuk 4 en 5 wordt nader op de diverse onderwerpen ingegaan. In de visie voor Loenen is ingezet op behoud en versterken van de kwaliteiten die het dorp nu heeft en die een positieve uitwerking op de leefbaarheid van het dorp kunnen hebben. Loenen is en blijft een leefbaar dorp met daadkracht en saamhorigheid. Daarbij hoort een evenwichtige opbouw van de bevolking naar samenstelling en leeftijdsopbouw. Daar hoort ook een eigentijds verenigingsleven bij met voor elk wat wils. Goed functionerende voorzieningen als dorpshuis de Brink en de Bruisbeek, nu en in de toekomst, leveren daar een belangrijke bijdrage aan. Om de gewenste groei van het dorp te kunnen realiseren is voor de jaren tot ongeveer 2020 in de visie een toename van ca. 375 woningen in Loenen opgenomen. Daarvan is 30% goedkope/betaalbare woningen (< 527 en < ) vooral voor startende huishoudens. Het behoud van de verschillende landschappen is een belangrijk uitgangspunt bij toekomstige ontwikkelingen. Het open karakter van de enken wordt gerespecteerd. De beken worden weer meer zichtbaar gemaakt. Bestaande structuren in het landschap (lanen bij kasteel ter Horst) dienen zoveel mogelijk als basis voor ontwikkelingen. Belangrijk is dat de verschillen in karakter van de diverse bebouwingsconcentraties, Loenen, Veldhuizen, Zilven en het MOB-complex Veldhuizen, behouden blijven. Nieuwe woningen worden voor een belangrijk deel op inbreidingslocaties in het dorp gerealiseerd. Op enkele locaties lopen inmiddels voorbereidingen voor woningbouw. Daarnaast worden uitbreidingslocaties benut: Loenerdrift-Bruisbeek (voormalige kassen) en het voormalig militair terrein Veldhuizen. De door de provincie aangewezen zoekzones zijn slechts voor een deel opgenomen in de structuurvisie. Bij nader onderzoek naar de capaciteit van de verschillende locaties bleken niet alle locaties nodig voor de jaren tot Uitbreidingen bij Loenen zelf kunnen hogere dichtheden goed verdragen. De buurtschappen Zilven en Veldhuizen kunnen heel goed enige aanvullingen aan, maar dan wel passend in het bestaande karakter van verspreid staande, losse bebouwing op grote kavels, afgewisseld met kleine weitjes. Loenen heeft op het gebied van recreatie en toerisme veel te bieden. Daarvoor worden de recreatieve kwaliteiten van het dorp beter benut dan tot nu toe. Met name op het gebied van extensieve vormen van recreatie en toerisme, wandelen en fietsen en kleinschalige verblijfsrecreatie kan Loenen meer bieden. Hiervoor kunnen dorpsbewoners zelf initiatief nemen. Ook een herwaardering van de cultuurhistorische en natuurkwaliteiten van de beken en sprengen van Loenen kunnen hier een bijdrage aan leveren. 5

6 Restauratie van den Eikenboom en invulling met een nieuwe horeca bestemming is een goede aanvulling op het bestaande aanbod van horecavoorzieningen in het dorp. Een oplossing voor de verkeersoverlast van vracht- en autoverkeer in het dorp van met name de Eerbeekseweg en Beekbergerweg van vooral vrachtverkeer betekent een grote verbetering van de leefbaarheid van het dorp. Hiernaar wordt op dit moment door de betrokken overheden (provincie Gelderland en gemeenten) onderzoek gedaan. In de structuurvisie is voorzien in de mogelijkheid van enige concentratie van functies rond het dorpshuis de Brink. Daardoor kan daar een dorpsmidden ontstaan, wat tot uitdrukking kan komen in de inrichting van de openbare ruimte. Ter aanvulling van de vestigingsmogelijkheden voor bedrijven op Kieveen worden in het dorp enige woonwerkcombinaties mogelijk gemaakt. Het gaat om enkele woningen, waaraan een werkfunctie gekoppeld is. Uiteraard gaat het om werkfuncties in de lichte milieucategorie die weinig verkeersbewegingen met zich mee brengen. Bij het verdwijnen van een bedrijf of winkel uit het dorp door verplaatsing of bedrijfsbeëindiging blijft vestiging van een ander bedrijf of winkel mogelijk. De aanwezigheid van (kleine) bedrijven in het dorp draagt bij aan de levendigheid. Als een andere bedrijfsbestemming niet mogelijk blijkt is woningbouw een goed alternatief. Een initiatief zoals onlangs gerealiseerd aan de Hoofdweg is in dit verband toe te juichen. Daar zijn inmiddels in een leegstaand pand enkele kleine bedrijven gevestigd Gebiedsstudie Loenen In het voorjaar van 2007 is een gebiedsstudie opgesteld voor het gebied rond Loenen. Aanleiding was het feit dat in dit gebied diverse ontwikkelingen speelden en nog steeds spelen; herbestemming van het voormalig militair terrein Veldhuizen, alternatief tracé voor de N786, die nu door het dorp loopt en voor veel overlast zorgt de structuurvisie voor Loenen In deze studie is voor het voormalig militair terrein Veldhuizen een globaal programma van eisen geformuleerd dat bestaat uit woningen om tegemoet te komen aan de woningbehoefte van Loenen en daarnaast ruimte voor een museale functie. Gedacht kan worden aan een functie als bijvoorbeeld de VSM, de Veluwse Stoomtrein Maatschappij. Maar een andere recreatieve of functie in de wellnes/health sfeer is ook genoemd. Voor de N786 heeft de studie 3 tracé s opgeleverd, een rondweg dicht bij het dorp, een tracé langs de spoorlijn Apeldoorn-Dieren en een tracé langs het Apeldoorns kanaal. Hoewel de tracé s input zullen vormen voor verder onderzoek door de provincie Gelderland, heeft het Apeldoorns college van burgemeester en wethouders voorlopig de voorkeur uitgesproken voor de kanaalvariant, een nader uit te werken tracé aan de oostzijde van het Apeldoorns kanaal. Dorpsraad Loenen ziet de kanaalvariant als de enige reële optie. Voor de structuurvisie had de gebiedsstudie met name effect op de woningbouwlocaties. Vanwege de onzekerheden rond het toekomstig tracé is destijds onderscheid gemaakt tussen uitbreidingslocaties voor de korte/middellange en voor de lange termijn. De locaties voor de korte/middellange termijn zijn de locaties die gerealiseerd kunnen worden los van de uitkomsten van de provinciale studie. Voor de lange termijn zijn zoekzones gereserveerd, waarvan definitieve keuze en invulling pas kunnen worden gemaakt als er duidelijkheid is over het nieuwe tracé. Uit nadere studie is inmiddels gebleken dat de locaties voor de korte/middellange termijn vrijwel voldoende capaciteit hebben om het programma tot 2020 te kunnen realiseren. Dit heeft er toe geleid dat voor de jaren tot 2020 de zoekzones, die gereserveerd waren voor de lange termijn, slechts gedeeltelijk benut hoeven te worden. Alleen die delen die aan snee zullen komen vóór 2020 zijn in de visie opgenomen. 6

7 7

8 4. Ruimtelijk landschappelijke visie De kaart Structuurvisie Loenen 2020 geeft de visie op de ruimtelijke ontwikkeling voor Loenen en directe omgeving voor de jaren tot ongeveer Het gaat om een globale visie. Daarom is er geen kadastrale ondergrond gebruikt. Ontwikkelingen zijn dan ook alleen in globale vlekken aangeduid en worden op een later moment definitief ingevuld Algemeen Een belangrijk uitgangspunt voor de ontwikkeling van Loenen is het behoud van de ruimtelijke eenheid en het karakter van de bebouwingsconcentraties ten opzichte van elkaar. Te onderscheiden zijn het dorp Loenen (1), de buurtschappen Zilven (2) en Veldhuizen (3) en het voormalig militair terrein Veldhuizen (4) met ieder hun eigen identiteit. Kaart: Bebouwingsclusters Loenen Nieuwe woonbebouwing dient qua karakteristiek te passen in de bebouwingseenheid waarvan ze deel gaat uitmaken. Een nieuw bebouwingscluster in of aan de rand van Loenen zal een andere omvang, dichtheid en uitstraling hebben dan kleinschalige nieuwe bebouwing in bijvoorbeeld Zilven. Het voortbestaan en versterken van de verschillende landschappen is een belangrijk uitgangspunt bij toekomstige ontwikkelingen. De gebieden tussen het dorp en de buurtschappen fungeren als buffer tussen Loenen en de andere bebouwingsconcentraties. Dat houdt in dat het open en bolle karakter van de essen (dikke witte pijl op onderstaand kaartje), het kamertjes landschap (coulissen) nabij het landgoed, de natte hooilanden en het houtwallenlandschap in het lager gelegen kwelgebied worden gerespecteerd. Om die reden is 8

9 een alternatief tracé voor de N786 ongewenst in dit gebied. De voorkeur gaat uit naar een tracé langs het Apeldoorns kanaal. Op de enken wordt niet gebouwd. Bij ontwikkelingen in de randen dienen zichtlijnen en openheid als uitgangspunt. De belangrijkste te behouden zichtlijnen staan op de visiekaart aangegeven. Naast openheid zijn behoud en helderheid van de bosrand van belang. Kaart: Landschappelijke eenheden Loenen 4.2. De visie nader uitgewerkt Loenen Het dorp Loenen is voornamelijk ontwikkeld rondom historische linten. De afwisseling langs deze linten van losse huizen op ruime kavels met weilandjes bepalen voor een groot deel het dorpse beeld van Loenen. Daarom moet voorzichtig omgesprongen worden met het volbouwen van de linten in het dorp en kan slechts op sommige plekken in het lint een woning worden toegevoegd. Aanvragen hiervoor moeten afzonderlijk worden beoordeeld, vanwege het specifieke karakter van elke plek langs het lint. Naast het behoud van de typische linten kan de inrichting van de openbare ruimte het dorpse beeld versterken. Ingezet wordt op het verder uitbreiden van de karakteristieke grindbermen. 9

10 10

11 Oorspronkelijk open ruimtes tussen de linten zijn later ingevuld met dichtere bebouwing. Toch is er binnen dit gebied nog ruimte voor nieuwe invullingen. Bijvoorbeeld de woonbuurtjes van woningstichting Beter Wonen aan de Reuweg. Dit zijn relatief kleine woningen op grote kavels. Deze woningen zijn op niet al te lange termijn aan vervanging toe. Dan is bouwen in wat hogere dichtheden mogelijk. Wel is het belangrijk dat de openbare ruimte (groen en speelplekken) in het dorp niet onder druk komt te staan door nieuwe ontwikkelingen. Het opnieuw in gebruik nemen van het speeltuintje aan de Hackfortweg is een positieve ontwikkeling. De meeste ruimte voor woningbouw in het dorp wordt gevonden op plekken waar bedrijven of voorzieningen verdwijnen door verplaatsing of bedrijfsbeëindiging. Daardoor komt nog relatief veel ruimte beschikbaar voor woningen zonder dat dit afbreuk doet aan het dorpse karakter. Voor een aantal van deze locaties is inmiddels de voorbereiding voor woningbouw gestart. Deze zijn op de visiekaart opgenomen. In de toekomst kunnen zich nieuwe inbreidingsmogelijkheden voordoen. Deze worden ieder afzonderlijk beoordeeld. Door een deel van de benodigde woningen te realiseren op inbreidingslocaties in Loenen kan de benodigde uitbreidingsruimte voor woningbouw beperkt blijven Dorpshart Door de sterke ontwikkeling van het dorp langs haar oorspronkelijke linten heeft zich geen echt dorpshart ontwikkeld. De structuur van Loenen leent zich ook niet echt om alsnog een nieuw centrum te ontwikkelen. Bovendien is het draagvlak voor nieuwe voorzieningen als winkels in Loenen zeer klein. Wel zijn er enkele maatschappelijke functies in het dorp die op een centrale plek geconcentreerd kunnen worden. Het dorpshuis de Brink heeft een centrale functie. Door ruimte te bieden direct rond de Brink kan dit gebiedje zich verder ontwikkelen tot een centrale plek in het dorp. De eerste ontwikkeling in die richting heeft zich al aangediend in de vorm van plannen voor de vestiging van een pinautomaat en kleine kantoorruimte van de RABObank bij het dorpshuis. Kleinschalige ingrepen in de openbare ruimte kunnen dit ondersteunen Zilven en Veldhuizen De buurtschappen Zilven en Veldhuizen hebben een heel eigen karakter. Beide buurtschappen kennen zeer lage dichtheden, grote kavels, overwegend vrijstaande woningen, een aantal kleine bedrijven, bebouwing afgewisseld met groene open ruimtes, weilandjes of moestuinen, grindbermen langs de meeste wegen. 11

12 De buurtschappen kunnen vanuit ruimtelijk oogpunt nog aangevuld worden met enige verspreide (losse) bebouwing, hoewel de bouwmogelijkheden in Veldhuizen beperkt zullen zijn door aanwezige milieubelemmeringen. Daar waar bouwmogelijkheden zijn zal het vooral gaan om een enkele vrijstaande of dubbele woning. Appartementen of appartementjes in een gebouw met de uitstraling van een grote vrijstaande woning is ook mogelijk. Het zal echter nooit gaan om grote aantallen woningen. Op de visiekaart is de begrenzing van beide gebieden gegeven. Het verschil in karakteristiek tussen Loenen en Zilven wordt benadrukt door een open ruimte er tussen. Aan de westkant wordt die open ruimte gevormd door de grotendeels onbebouwde ruimte tussen het Hameinde en de Bergakkerweg, een uitloper van de es. In deze ruimte is geen nieuwe bebouwing mogelijk. Langs het Hameinde en de Bergakkerweg zelf is wel nog ruimte voor een enkele woning in het lint. Aan de oostkant wordt de open ruimte gevormd door een spreng van de Loenensebeek, die samen met een onbebouwd perceel aan de noordkant er van een groene overgang vormt. Nieuwe woningen dienen te passen in het karakter van de buurtschappen. Overigens zal voor elke aanvraag voor woningbouw in deze gebieden een afzonderlijke integrale beoordeling worden gemaakt. Dit is nodig vanwege de specifieke kenmerken van elke locatie. Het bedrijventerrein Kieveen wordt in westelijke richting uitgebreid. Het Kieveen biedt vooral ruimte aan bedrijven die in Loenen en de directe omgeving gevestigd zijn en die op hun huidige locatie hun uitbreidingsbehoefte niet kunnen realiseren of op een locatie gevestigd zijn waar bedrijfsactiviteiten minder gewenst zijn. Het nieuwe deel van het bedrijventerrein wordt aan de randen voorzien van een houtsingel, die de overgang van de bebouwing naar het landelijk gebied verzacht Uitbreidingsruimte Naast kleinschalige woningbouwlocaties in het dorp, is er ook behoefte aan uitbreidingsruimte voor grotere aantallen woningen. Dit heeft enerzijds te maken met de omvang van het gewenst woningbouwprogramma van Loenen en anderzijds met de vraag naar goedkope en betaalbare woningen. Grotere uitbreidingslocaties zijn gevonden aan de zuidrand van Loenen zelf en op het voormalig militair terrein Veldhuizen. Deze locaties zijn bedoeld voor de behoefte op korte en middellange termijn (5 10 jaar). Op deze locaties wordt een woningbouwprogramma gerealiseerd conform het in Hoofdstuk 5 geformuleerde programma. Van de zoekzone aan de zuidoostkant van het dorp (Eerbeekseweg) is slechts een klein deel in de structuurvisie opgenomen. Aanvankelijk was dit een zoekzone voor de jaren na 2015, en was invulling gekoppeld aan de keuze voor een alternatief tracé voor de N786. Nadere studie wijst uit dat voor realisering van het woningbouwprogramma van de structuurvisie (375 woningen tot 2020) deze locatie niet nodig is. Slechts een klein deel tussen de Eerbeekseweg en de beek kan benut worden voor invullingen op de Zilvense manier: kleinschalige verspreide invullingen met behoud van het open karakter. Het gaat om een klein aantal woningen. De rest van de locatie blijft gereserveerd als zoekzone voor de jaren na 2020 en gekoppeld aan de keuze voor een alternatief tracé voor de N786. MOB-Veldhuizen blijft, bij ontwikkeling van woningbouw en/of andere functies, een zelfstandige eenheid met een geheel eigen karakter door gebruik te maken van de bestaande structuur van het terrein en de bosachtige beplanting in de randen te behouden. De uitbreidingslocaties zijn opgenomen in een streekplanuitwerking. Daarin is ook een zoekzone opgenomen aan de noord-noordoostkant van Loenen. Deze zoekzone ligt in een landschappelijk waardevol essengebied en maakt deel uit van een gebied dat is aangewezen als zoekgebied voor nieuwe natuur. Woningbouw aan die kant van het dorp betekent ook een aantasting van het kwetsbare gebied rond kasteel Ter Horst en maakt verplaatsing van de sportvelden nodig. Uit berekeningen blijkt dat er op de overige woningbouwlocaties bijna voldoende ruimte is om het gewenste woningbouwprogramma van 375 woningen te realiseren. Daarom is van deze 12

13 zoekzone slechts een klein deel benut, zodat een ruimtelijk en landschappelijk goede afronding van het dorp mogelijk is. De rest van de locatie blijft gereserveerd als zoekzone voor de jaren na 2020, gekoppeld aan de keuze van een alternatief tracé voor de N786. Woningbouwlocaties Loenen Eerbeekseweg/Horstweg 40 Engelenweg 10 Hoofdweg MOB Veldhuizen 80 Hoofdweg (de Ruiter) 10 Reuweg 5 Loenen Zuid 75 Zilven 40 Veldhuizen 15 Noord 35 VAB s 25 TOTAAL Vrijkomende agrarische bebouwing In het buitengebied van Loenen ligt een aantal agrarische bedrijven. Verwacht wordt dat een deel daarvan op middellange of langere termijn over zal gaan tot bedrijfsbeëindiging. Dan kan gebruik worden gemaakt van de regionale regeling voor functieverandering, die sinds 2008 geldt. Dat houdt in grote lijnen in dat maximaal de helft van het oppervlak van de bestaande bedrijfsbebouwing kan worden hergebruikt of vervangen door wonen of werken. De rest dient te worden gesloopt. Belangrijkste doel van de regeling is het verbeteren van de kwaliteit van het landschap, de economische vitaliteit en de leefbaarheid van het landelijk gebied. Afhankelijk van de kwaliteit van het landschap moet in sommige gevallen volstaan worden met minder bebouwing dan de helft. Van een initiatiefnemer wordt altijd een (financiële) investering in het landschap gevraagd. De op deze manier toe te voegen woningen dekken een klein deel van de woningbehoefte van Loenen Landschappelijke ambities structuurvisie Loenen Met de ontwikkeling van de structuurvisie Loenen wordt er naast stedenbouwkundige ontwikkeling van het dorp en zijn omgeving, ook een doorkijk gegeven naar versterking van het waardevolle cultuurlandschap in en rondom het dorp. In Loenen en omgeving bestaan de ruimtelijke kwaliteiten vooral in de scherpe begrenzingen tussen verschillende landschappelijke eenheden en daarmee samenhangend grote contrasten tussen de deelgebieden. Opvallend zijn hier de sterke ruimtelijke relaties met de westelijke Veluwse Bossen, de oostelijke Loenense Hooilanden en de tussenliggende open enken. Bijzondere plaats in het landschap rondom Loenen neemt het landgoed Ter Horst in. Beken en sprengen Ontwikkelingen in of aan de rand van Loenen worden gebruikt om de beken en sprengen weer meer zichtbaar te maken, en de cultuurhistorische, natuur- en landschapskwaliteiten te verbeteren. Herstel van dit systeem zal dan ook in positieve zin bijdragen aan de identiteit van het dorp. Het openhouden van ruimte rondom de sprengkoppen en sprengen samen met het herstel van de gedempte en/of ondergronds gebrachte delen zal resulteren in het opnieuw leesbaar maken van het sprengensysteem. Verdere verdichting van het dorp rondom deze 13

14 plekken is niet wenselijk. Kansen om ruimte te maken rondom deze landschappelijke elementen moeten zoveel mogelijk worden aangegrepen. Op de kaart (beken en sprengen) zijn de beken en sprengen getekend die aanwezig zijn in het gebied. Op de kaart is te zien dat niet alle delen van de beek en sprengkoppen bovengronds liggen. Dit maakt de beek soms slecht of niet beleefbaar. Daarnaast is er weinig interactie tussen de beek en de bebouwde omgeving. De beek en beekzone bieden kansen om duurzaam om te gaan met water. Door water langer vast te houden, te infiltreren en dan pas af te voeren, waarbij de beekzone bijvoorbeeld als ruimte voor infiltratie gebruikt kan worden, kan de Loenense beek een bijdrage leveren aan duurzaam waterbeheer. Ook kan de beek recreatieve waardes bieden door bijvoorbeeld een pad langs de beek of mogelijkheden om te spelen in de beek. Toekomstige (bouw)plannen dienen rekening te houden met de beek en de beek als kwaliteit te gebruiken. Zo kan bij nieuwbouw bijvoorbeeld water afgekoppeld worden in de beekzone, maar kan dit tegelijkertijd gebruikt worden als speelplek of wandelpad. Belangrijk is dat de beek(zone) voldoende ruimte krijgt en niet ondergronds wordt gebracht. 14

15 Hooilanden De op de visiekaart aangegeven hooilanden zijn van oorsprong natte kwelgebieden. Karakteristiek voor deze gebieden zijn de kleinschalige slotenverkaveling, verspreide bebouwing met beplanting en beplanting langs de wegen. Bijzonder is de doorsnijding van het gebied door een aantal beeklopen. Het ruimtelijk aanzetten van de deze beken met beplanting kan hierbij de herkenbaarheid van de beeksystemen verder versterken. Een belangrijk kenmerk van het gebied is de enigszins transparante beplanting, soms als een onderbroken lijn zichtbaar. Er is geen ondergroei. Dit kleinschalige en transparante karakter dient behouden te worden. Ontwikkelingen in dit gebied dienen ingepast te worden in deze structuur en bij te dragen aan de versterking hiervan. Op enkele plekken moet beplanting toegevoegd worden. De hooilanden meer ten noorden kenmerken zich door zware gesloten houtwallen en kamerstructuren. Houtwallenstructuur Het gebied ten noordoosten van Loenen, (bosontginningen) wordt gekenmerkt door een grootschalige, houtwallenstructuur. De houtwallen zijn minimaal 15 meter breed en werken als een afbakening van de ruimte. De kavels die ze begrenzen hebben een wat grotere maat dan die in de natte hooilanden. Dit karakter dient behouden te blijven en ontwikkeling dienen te worden ingepast binnen deze structuur. In bouwplannen moet hier rekening mee gehouden worden. Bolle essen en bosrand van de Veluwe Het kenmerk van de Loenense essen is het sterke microreliëf en de openheid met verschillende zichtlijnen, zoals bijvoorbeeld vanaf de Beekbergerweg naar het oude kerkje van Loenen. (zie visiekaart). Op enkele plekken is de bosrand ver tot op de es doorgegroeid waardoor het open zicht (en daarmee de kwaliteit) verdwenen is. Het is het streven hier de openheid terug te brengen. In het essengebied wordt geen nieuwe bebouwing toegevoegd en met aanbrengen van beplanting dient zeer zorgvuldig omgegaan te worden. Daarnaast is het wenselijk om het agrarische gebruik van deze gebieden gericht op dit open beeld te stimuleren. Opengrond teelten (zoals granen) en graslanden kunnen dit open karakter mogelijk maken. Kasteel ter Horst en tuin Rondom het kasteel ter Horst is de oude lanenstructuur en kleine boscomplexen nog zichtbaar. In de toekomst zal er ingezet moeten worden op mogelijk herstel en in ieder geval conservering van de landgoedstructuur. Aan de zuid en oostzijde van het kasteel ligt een oude tuin, ontworpen door L.A. Springer, met een gemengde stijl. Deze tuin is cultuur erfgoed uit het verleden. Behoud en restauratie van deze tuin is wenselijk. 15

16 5. Uitwerking Programma 5.1. Bevolking en wonen Op basis van twee onderzoeken, uitgevoerd door Bureau Companen in 2005 en 2006, is een gewenst woningbouwprogramma voor Loenen berekend van ongeveer 375 woningen voor de komende 15 jaar. In dit programma is rekening gehouden met: Eigen groei van de dorpsbevolking Daling van de gemiddelde woningbezetting (= het aantal bewoners per woning) Regionale behoefte aan landelijk wonen Woningbehoefte die voortkomt uit het langer zelfstandig blijven wonen van ouderen en extramuralisering verzorgingstehuizen Woningbehoefte die voortkomt uit het zelfstandig wonen van mensen die in het verleden in instellingen woonden Maatschappelijke opvang van mensen die tijdelijk in een acute noodsituatie verkeren. Daarnaast wordt rekening gehouden met een behoefte van 3-4 woningen per jaar voor huisvesting van asielzoekers en instellingsbewoners (Iriszorg). De woningbehoefte die voortkomt uit langer en meer zelfstandig wonen behoeft enige toelichting. De woningvraag komt gedeeltelijk voort uit het effect van de relatieve afname van het aantal instellingsplaatsen in verzorgingstehuizen voor ouderen. De groei van het aantal intramurale plaatsen houdt geen gelijke tred met de groei van het aandeel ouderen. Daarnaast is er een behoefte van 175 woningen voor extramuralisering van nu nog intramuraal wonende oudere inwoners van zorginstellingen. Deze woningen zijn verdeeld over Beekbergen, Lieren, Hoenderloo en Loenen, waarvan voor Loenen er 60 in het programma zijn opgenomen. Deze behoefte is berekend op basis van de bestaande en bekende plannen van de zorginstellingen en komt voort uit een absolute afname van het aantal intramurale plaatsen. Tot slot is er een woningbehoefte die voortkomt uit het feit dat er ook sprake is van extramuralisering van andere bewoners dan ouderen. Mensen met een lichamelijk of verstandelijke beperking, die in het verleden in een instelling woonden wonen nu en in de toekomst vaker zelfstandig. Door toevoeging van ca. 375 woningen komt de totale woningvoorraad van Loenen op ca woningen, waarvan ca 1300 in de dorpskern zelf. Uitgaande van een gemiddelde woningbezetting van 2,4 in 2020 komt de totale bevolking in 2020 dan op ca Nu heeft Loenen ongeveer 3200 inwoners. Aan de hand van de te verwachten trendmatige groei van de onderscheiden groepen en hun wensen is een woningbouwprogramma opgesteld. De weergegeven aantallen bepalen vooral de richting en bieden een houvast om de haalbaarheid van de realisatie te kunnen toetsen. De gekozen verhouding is van toepassing op het programma als geheel en op afzonderlijke woningbouwlocaties. 16

17 % Categorie woningtypologie Oppervlak Prijsgrens 10 Sociale huur 1 Appartementen voor starters m2 < 527/mnd1) 10 Sociale huur 1 Appartementen voor senioren m2 < 527/mnd 10 Vrije sector huur Appartementen en grondgebonden nultredenwoningen voor senioren > 100m2 > Sociale koop Rijenwoning/appartement voor starters 10 Vrije sector 1 Rijenwoningen voor gezinnen en senioren 20 Vrije sector kapwoningen, patiowoningen en appartementen voor gezinnen en senioren 30 Vrije sector kap, vrijstaand, patio en luxe appartementen voor gezinnen en senioren 100% Bron: gemeente Apeldoorn, Bureau Companen, Woningstichting Beter Wonen 1) Prijspeil m2 < m m > 120 m2 > Ook in Loenen is grote vraag naar goedkope (koop)woningen voor jonge bewoners. Daarom is het mogelijk om in collectief particulier opdrachtgeverschap te bouwen in Loenen. Bewoners kunnen zelf het initiatief nemen en in gezamenlijk beheer een goedkope woning bouwen. Hieraan zijn voorwaarden verbonden, met als doel de woningen bij doorverkoop opnieuw betaalbaar te kunnen aanbieden en beschikbaar te houden voor (jonge) bewoners. Algemeen uitgangspunt is dat een deel van het woningbouwprogramma in enige vorm van consument gericht bouwen wordt gerealiseerd. Consument gericht bouwen betekent het in een vroeg stadium inschakelen van de toekomstige bewoners in het bouwproces, zodat ze zelf keuzes kunnen maken, zij het binnen bepaalde kaders. Daarnaast zullen in nieuwbouwprojecten woningen in M.G.E.-constructies worden aangeboden. Maatschappelijk gebonden eigendom maakt het mogelijk woningen betaalbaar of met korting aan bepaalde doelgroepen aan te bieden en bij doorverkoop de woningen indien wenselijk op dezelfde manier beschikbaar te houden voor de doelgroep. Dorpsgebonden jonge bewoners en doorstromers van huur naar koopwoningen zijn hiervan voorbeelden. Woningstichting Beter Wonen biedt woningen aan in diverse koop- en huurvarianten onder de naam Te Woon, die passen binnen het M.G.E.-principe. Voor starters is een klein aantal kleine woningen (kleiner dan 80m2) gewenst. Ook hiermee wordt in het programma rekening gehouden Bedrijvigheid en winkels Verspreid in de dorpskern van Loenen liggen relatief veel kleine bedrijven. Dit draagt bij aan de levendigheid en het zorgt voor werkgelegenheid in het dorp. Toch verdwijnen er ook regelmatig bedrijven uit het dorp door bedrijfsbeëindiging of verplaatsing. Dat is enerzijds jammer, anderzijds geeft het de mogelijkheid om woningbouw te realiseren op de vrijkomende locaties. Bedrijven in de wat zwaardere milieucategorieën (tot en met categorie III) kunnen terecht op het Kieveen, het nog uit te breiden bedrijventerrein bij het kanaal. Het Kieveen kan een bijdrage leveren aan behoud van voorzieningen en werkgelegenheid in Loenen. Door verhuizing van machinefabriek van Oorspronk is een bedrijfspand aan de Hoofdweg vrijgekomen. Dit pand bleek in een behoefte te voorzien van een aantal kleinere bedrijven, waardoor het pand nu als bedrijfsverzamelgebouw functioneert. Mocht de behoefte aan dit type 17

18 huisvesting verder toenemen in Loenen dan is te overwegen in de toekomst andere vrijkomende bedrijfsbebouwing op dezelfde wijze geschikt te maken voor kleine bedrijven. Ruimte voor een klein aantal woonwerkcombinaties wordt gecreëerd op het voormalige MOBcomplex Veldhuizen. Daarbij zal het altijd gaan om werkfuncties in de lichte milieucategorie. Werken aan huis is altijd mogelijk. Hieraan zijn voorwaarden verbonden. De werkfunctie mag slechts een klein deel van het woonoppervlak beslaan. De verkeersaantrekkende werking mag niet groot zijn. En uiteraard moet het om de lichte milieucategorieën gaan. Een winkel aan huis is niet toegestaan. De winkels, inclusief de supermarkt, bevinden zich aan de Eerbeekseweg. Het aantal winkels in Loenen neemt af. Hoewel de voorkeur uitgaat naar een nieuwe winkelfunctie volgt bij sluiting van een winkel meestal een functiewijziging naar wonen. Dit beperkt de toekomstige vestigingsmogelijkheden voor nieuwe winkels. Het draagvlak voor nieuwe winkels is erg klein in een dorp met de omvang van Loenen. Dat maakt de kans op vestiging van een nieuwe winkel ook erg klein Voorzieningen, zorg en welzijn Op het gebied van zorg, welzijn en onderwijs is Loenen goed voorzien. Aan de rand van het dorp ligt de katholieke kerk met parochiehuis en basisschool de Aloysiuspoort, met ca. 75 leerlingen. In het parochiehuis is een peuterspeelzaal. Midden in het dorp ligt de grotere openbare basisschool de Tweede Stee. Het dorpshuis de Brink met in de kelder jongerencentrum Spritshz kan nog lange tijd een goed draaiende voorziening voor sociaal culturele activiteiten zijn. Zeker ook als de renovatieplannen gerealiseerd kunnen worden. Dan is het dorpshuis beter uitgerust om de huidige activiteiten uit te voeren en ontstaan er mogelijkheden om nieuwe activiteiten te ondernemen en zo meer bewoners van Loenen en omgeving te bereiken. In Loenen is al enige jaren een woonservicegebied ingericht. Vanuit de Bruisbeek wordt zorg georganiseerd in het hele dorp. De Bruisbeek is ook een wooncentrum voor ouderen en voor bewoners met een lichamelijke of verstandelijke beperking die onder begeleiding zelfstandig wonen. In het parochiehuis van de kerk van de Hervormde Gemeente Loenen aan de Beekbergerweg vinden dorpsactiviteiten plaats. Voor de begraafplaats heeft het kerkbestuur uitbreidingsplannen Verkeer, vervoer en parkeren Loenen kampt met een leefbaarheidsprobleem als gevolg van de doorsnijding van de provinciale weg N786 Eerbeekseweg/Beekbergerweg. Het (vracht)verkeer van en naar de bedrijvigheid in Eerbeek en Loenen rijdt via deze weg naar en van de aansluiting Immenberg op de A50 en zorgt daarmee voor overlast in Loenen. In 2007 is deze weg heringericht. Maar voor de lange termijn is een structurele oplossing nodig. In 2005/2006 is er door de provincie Gelderland, tezamen met Apeldoorn, Brummen en Rheden, een verkennende studie naar de N786 verricht: knelpunten en oplossingsrichtingen voor de lange termijn zijn in beeld gebracht en afgewogen. Vervolgens heeft de gemeente Apeldoorn in 2007 een gebiedsvisie voor Loenen en omgeving opgesteld, waarin de samenhang tussen de diverse projecten die rond Loenen spelen, in beeld worden gebracht. Drie ruimtelijke modellen zijn in de gebiedsvisie geanalyseerd. In 2007 heeft het Apeldoornse college besloten om de modellen in te brengen in de vervolgstudie naar de N786 die door de Provincie wordt opgepakt. Ook heeft het Apeldoornse college een voorkeur 18

19 uitgesproken voor het model waarbij er een nieuwe weg komt te liggen aan de oostkant van het Kanaal met een nieuwe aansluiting op de A50 (het zogenaamde Kanaalmodel ). Voortvloeiend uit het Provinciale Coalitieakkoord zijn er 5 knelpunten in het provinciale wegennet geselecteerd waarover een besluit zal worden genomen. Eén van deze knelpunten is de verbinding Dieren-Apeldoorn N786. Voor dit knelpunt zal in 2008/2009 een verkenning worden opgesteld door de provincie. De verkenning resulteert in een onderbouwing van nut en noodzaak om iets te doen en in een opsomming van oplossingsrichtingen. Voor de 5 knelpunten zullen tegelijkertijd verkenningen worden opgesteld, met als doel Provinciale Staten in staat te stellen medio 2009 op één moment te laten besluiten over welke knelpunten in de volgende bestuursperiode worden aangepakt. Inmiddels heeft PS de eerste besluiten genomen. Hoewel er geconstateerd is dat er geen geld beschikbaar is voor uitvoering, is er wel geld uitgetrokken voor onderzoek naar de noodzakelijke maatregelen om de problemen op te lossen. Daarmee blijft de verbinding in ieder geval in beeld. Daarnaast is de verkeersveiligheid in de rest van het dorp en de omgeving van belang. Begin 2009 zullen er snelheidsremmers in de Horstweg worden aangebracht. Aansluitend zal een deel van de bebouwde kom van Loenen worden aangemerkt als 30 km/uur-zone. In het buitengebied is een 60 km/uur regeling ingevoerd. Op de doorgaande wegen in het dorp, Eerbeekseweg/Beekbergerweg en de Hoofdweg, zal 50 km/uur blijven gelden. Buiten het dorp, geldt voor deze wegen een maximum snelheid van 80 km/uur. De nieuwe woningbouwlocaties zullen zo optimaal mogelijk worden ontsloten op de bestaande infrastructuur. Mogelijk zijn hiervoor beperkte aanpassingen aan de bestaande infrastructuur nodig. Dat zal blijken uit de stedenbouwkundige plannen die op een later moment worden gemaakt. In de parkeerruimte voor auto s zal op een adequate manier worden voorzien Recreatie en toerisme In de bewonerspeiling werden veel opmerkingen gemaakt over recreatieve voorzieningen. Met name het aanbod van kleinschalige verblijfsrecreatie vindt men te beperkt. Kleinschalige vormen van kamperen worden gewaardeerd en juist deze vorm van recreatie kan tot een verbreding van het recreatieve aanbod leiden, zonder dat op de markt wordt geconcurreerd met de bestaande verblijfsrecreatieve terreinen. Tevens kan het kleinschalig kamperen bij de boer een bron van neveninkomsten vormen en daardoor de bestaansbasis van het agrarische bedrijf verbreden. Naast agrarische bedrijven is het kleinschalig kamperen ook mogelijk bij kampeerboerderijen. In bestemmingsplan StuwwalRand Parkzone Zuid is geregeld dat bij agrarische bedrijven maximaal 10 en bij kampeerboerderijen en in de open enken maximaal 5 kampeerplaatsen mogen worden ingericht. Een nieuwe regeling is in voorbereiding. Daarin zal de kwaliteit en de kwetsbaarheid van het landschap het maximaal aantal bedrijven en het maximaal aantal plaatsen per bedrijf bepalen. Een bed&breakfastvoorziening is in de huidige regelgeving mogelijk. Uiteraard zijn hier voorwaarden aan verbonden (bijv. maximaal aantal kamers). Initiatieven voor dit type voorzieningen kunnen van dorpsbewoners zelf komen. Loenen ligt in een omgeving die zich bij uitstek leent voor extensieve vormen van dagrecreatie: fietsen en wandelen. In oostelijke richting biedt de afwisselende omgeving van de IJsselvallei veel mogelijkheden. In westelijke richting zijn de aantrekkelijke Veluwse bossen en de Loenermark. De directe omgeving van Loenen kent een uitgebreid, gedeeltelijk bewegwijzerd, netwerk van recreatieve fietspaden, aangesloten op het landelijk fietsknooppuntennetwerk. 19

20 Nieuwe kansen biedt een mogelijke uitbreiding van de activiteiten van de VSM, de Veluwsche Stoomtrein Maatschappij. Loenen is nu al een stop in het traject Apeldoorn-Dieren. De VSM heeft plannen voor de vestiging van een museum op het voormalige MOB-complex Veldhuizen, grenzend aan de spoorlijn. De werkplaats blijft in Lieren en Apeldoorn zuid gevestigd. Een koppeling van spoorlijn en museum aan het bestaande fietspadennet wordt door gemeente en VSM gezamenlijk onderzocht. Gezocht wordt naar mogelijkheden om de beken/sprengen, de Loenense Waterval, het open erf de Groote Modderkolk, de schaapskudde en andere voorzieningen in Loenen en omgeving goed bereikbaar te maken voor toerist en recreant. Nieuwe kansen liggen er ook als de kwaliteiten van de beken en sprengen en bijbehorende bebouwing weer meer tot hun recht komen. Op deze manier ontstaat er een totaal pakket van extensieve dagrecreatieve voorzieningen, die goed aansluiten bij de beschreven verblijfsrecreatieve voorzieningen. Hierdoor kan een verbreding van de extensieve recreatie in Loenen en omgeving ontstaan Duurzaamheid Ambities De strategie die bij duurzaam, aanpasbaar en flexibel bouwen binnen de gemeente Apeldoorn wordt gevolgd is gebaseerd op ecologie, economie en milieubewustzijnsbevordering. Bij de uitvoering van het duurzaamheidsbeleid wordt bijvoorbeeld gestreefd naar een optimale energieinfrastructuur, waarbij duurzame bronnen als wind- en zonne-energie en bodemwarmte zoveel mogelijk worden benut. Daarnaast worden nieuwe energiebesparende technieken ingezet. Het herstellen van de natuurlijke waterhuishouding van stad en land is eveneens van belang, ondermeer door het vasthouden van (regen)water in het stedelijk gebied. Mogelijkheden om de ambities voor duurzaamheid in Loenen verder vorm te geven zijn: Benutten en verder ontwikkelen van landschappelijke en cultuurhistorische waarden in de dorpen en omgeving, zoals de beken, molens en overige landschappelijke lijnen/eenheden/structuren. Vergroten van de educatieve waarde en belevingswaarde van de molens door ter plaatse duurzame energie op te wekken (het gaat hier vóóral om de PR-waarde, voorbeeldfunctie). Onderzoek naar geschikte locaties voor plaatsing van (kleine) windturbines (mogelijk ook in combinatie met functieverandering vrijkomende agrarische bebouwing). Onderzoek naar mogelijkheden om bepaalde teelttechnieken op landbouwgronden ten dienste van biogas(opwekking) toe te passen, al dan niet in combinatie met: Onderzoek doen naar geschikte locatie(s) voor plaatsing van een kleinschalige biomassacentrale (mogelijk ook in combinatie met functieverandering vrijkomende agrarische bebouwing), zoveel mogelijk gebruik makend van lokale grondstoffen. Toetsingscriteria duurzaamheid Bij nieuwbouwprojecten in de gemeente Apeldoorn worden toetsingscriteria voor duurzaam bouwen toegepast: Toetsing aan de in de DAF-nota 1 gepresenteerde duurzaamheidsdoelstellingen per thema; Flora en fauna, Landschap en bodem, Water, Verkeer, Energie, Afval, Woonkwaliteit en leefmilieu, Gezondheid, Ruimtegebruik en Grondstoffen en materialen. De Gemeente Apeldoorn hanteert een lijst met mogelijke maatregelen om gestelde ambities per thema te verwezenlijken, gebaseerd op onder andere de maatregelen zoals opgenomen in het Nationale Pakket Duurzame Stedebouw. Toetsing aan de in de DAF-nota gestelde eisen ten aanzien van gebouwen (woningbouw en utiliteitsbouw). 1 Nota waarin het gemeentelijk beleid voor Duurzaam, Aanpasbaar, en Flexibel Bouwen is opgenomen 20

21 De DAF-nota geeft ook instrumenten om ambities bij planontwikkeling daadwerkelijk te verwezenlijken. Dit instrumentarium wordt ingezet bij de ontwikkelopgaven voor Loenen. Toetsing van bouwplannen op het gebied van duurzaamheid geschiedt door toepassing van de methodiek GPR-gebouw 2. Ervaringen opgedaan bij planontwikkeling binnen overige dorpen worden zoveel mogelijk als voorbeeld-werking meegenomen in de afweging van in te zetten duurzaamheidsmaatregelen. Zo is het denkbaar dat de ontwikkelingen in Hoenderloo mogelijk aangrijpingspunten bieden voor de te realiseren duurzaamheidsambities in Loenen. 2 hulpmiddel voor het maken van duurzaamheidskeuzes bij nieuwbouw en renovatie van o.a. woningen 21

22 6: Uitvoering en Ontwikkelingsaanpak 6.1. Financiële verkenning In de Structuurvisie voor Loenen zijn meerdere ontwikkelingsvlekken voor woningbouw opgenomen. Deze afzonderlijke vlekken zijn door middel van de financiële foto techniek op hun uitvoerbaarheid getoetst. De toetsing is derhalve verricht aan de hand van een globaal, flexibel rekenmodel dat werkt op basis van normen en kengetallen en op basis van een actieve rol van de gemeente: de gemeente koopt grondpositie, zorgt voor een andere bestemming en gaat over tot verkoop van bouwrijpe grond. Op basis van deze eerste verkenningen van benodigde investeringen en verwachte opbrengsten moet worden geconcludeerd dat realisering van de gezamenlijkheid van de ontwikkellocaties uit de visie financieel niet eenvoudig zal zijn. Er zal nog een indringende inspanning gedaan moeten worden om de totaliteit van de verschillende ontwikkellocaties tot uitvoering te kunnen brengen. De gemaakte berekeningen zijn gebaseerd op eerste aannames. Aannames rond rentecomponenten, uitgifteprijzen en zo meer zijn nog globaal. Nader onderzoek in het kader van optimalisering en risicoanalyses kan leiden tot een bijgesteld beeld. Een mogelijk nadelig effect van aanwezige hindercirkels en hindercontouren zijn nog niet meegenomen in de berekeningen. Vanuit milieu oogpunt lijkt er echter voor de meeste ontwikkelingslocaties geen beletsel te zijn. Er is in dit stadium nog niet gekeken naar mogelijke optimalisering van uitkomsten van de financiële foto s. Dit gebeurt wel naar mate de projecten concreter worden. De gemeente kiest als algemene lijn voor facilitair grondbeleid. Zij schept voorwaarden die het voor de markt mogelijk maken de verschillende projecten op te pakken. De gemeente loopt met deze aanpak vrijwel geen financieel risico. Voor de markt is het eenvoudiger locaties met een negatief grondexploitatiesaldo op te pakken door het feit dat private partijen kunnen verevenen tussen hun grondexploitatie en hun opstalexploitatie. De gemeente kan dit niet. Zij is immers geen vastgoedontwikkelaar en voert als zodanig geen bouwexploitaties. Bovendien kunnen particuliere eigenaren rekenen met een andere inbrengwaarde voor de ruwe grond die ontwikkeld gaat worden. Particulieren kunnen ook rekenen met de revenuen van de opstalontwikkeling. Er is een mêlee ontstaan van locaties die wel, bijna en nog niet economisch uitvoerbaar zijn; binnen de horizon van de structuurvisie. Locaties zullen projectmatig ter hand worden genomen en er zullen nog vele hordes genomen moeten worden van de broedkamer fase waarin ze nu verkeren tot aan de fase van uitvoering. De gebruikelijke principes van projectmatig werken zijn van toepassing De structuurvisie heeft de pretentie een compleet beeld te geven van de gewenste ontwikkelingen. Van delen van de visie is de financiële haalbaarheid nog niet helder. Die onderdelen zijn wel opgenomen in de visie, omdat de visie de gewenste ontwikkeling van Loenen op de middellange en lange termijn weergeeft. Bovendien geeft de nieuwe wet RO en de Grondexploitatiewet meer mogelijkheden om van ontwikkelaars een exploitatiebijdrage te vragen, die gebaseerd is op de kosten van de gehele dorpsvisie. Hierover in par 6.2. meer Ontwikkelingsaanpak Plannen bedenken is één, maar de wijze van uitvoerbaarheid dient vanzelfsprekend ook in de schijnwerper gezet te worden. De uitvoering van de projecten kan op verschillende manieren: De gemeente kan een actief grondbeleid voeren 22

23 De gemeente koopt de gronden aan, maakt deze bouwrijp en gaat vervolgens over tot gronduitgifte. Een actief grondbeleid wordt doorgaans ingezet op die locaties waar grondexploitatiewinsten gegenereerd kunnen worden. Risico s en baten zijn echter volledig voor de gemeente. De gemeente zal deze ontwikkeloptie inzetten wanneer winst en risicoprofiel aantrekkelijk zijn. Natuurlijk zal ook het instrument van Voorkeursrecht op bruikbaarheid worden beoordeeld. De gemeente kan samenwerken met private partijen Publiek Private Samenwerking is een veelgehoorde term in dit kader. De gemeente zal de voordelen van een dergelijke samenwerking voor zichzelf afwegen en aan de hand daarvan al dan niet instappen. Kosten, opbrengsten en risico s worden gedeeld. Voor Loenen lijkt dat vanwege het risicoprofiel, de relatief hoge apparaatskosten bij PPS, de schaalgrootte van de locaties etc niet zo n aantrekkelijk model. De gemeente kan een facilitair grondbeleid voeren De eigendomssituatie in Loenen nodigt uit om vooral een facilitair grondbeleid te voeren. De term zegt het al: de gemeente faciliteert, werkt mee, aan het in exploitatie brengen van een bepaalde locatie. Zij schept de voorwaarden waaronder de markt de (her-)ontwikkeling kan oppakken en loopt zelf in principe geen risico. Voor Loenen is dit een voorkeursaanpak. Er dienen zich dan drie mogelijkheden aan: o Er wordt anterieur gecontracteerd (anterieur contract) o Er worden kosten verhaald via een exploitatieplan o Er worden kosten verhaald via een posterieur contract. De contracten worden gesloten met eigenaren. Vermeldenswaard is dat grondeigenaren op een aantal locaties al actief bezig met het onderzoeken van mogelijkheden om herontwikkeling van hun eigendom zelf ter hand te nemen. Mede op basis van dit gegeven kiest de gemeente er voor de locaties in de structuurvisie vooral middels het hierboven beschreven facilitaire grondbeleid uit te voeren. De gemeente wil eigenaren en investeerders op de grond- en vastgoedmarkt enthousiasmeren en tot elkaar brengen. Zij wil hierbij de voorwaarden scheppen voor (her-)ontwikkeling binnen vastgestelde kaders. Binnen dit facilitair beleid heeft de gemeente het voornemen haar regiefunctie te versterken en het kostenverhaal optimaal te benutten. De structuurvisie zal worden verankerd in één of meer bestemmingsplannen en als het kostenverhaal niet anderszins is verzekerd (via actieve uitgifte, via PPS, via bouwclaim model of anterieur contract) zullen een of meer exploitatieplannen worden gemaakt. De grens van een exploitatieplan conform de Grondexploitatiewet kan de grens van een bestemmingsplan niet overstijgen. Binnen een bestemmingsplan kunnen meerdere exploitatieplannen aan de orde zijn, die bouwplannen omvatten met ruimtelijk programmatische samenhang. De gemeente acht het kansrijk met de eigenaren anterieure contracten, te sluiten. Anterieure contracten zijn contracten die worden gesloten met ontwikkelende partijen op basis van de nieuwe Grondexploitatiewet, voorafgaande aan de vaststelling van een exploitatieplan. In zo n geval behoeft er geen exploitatieplan te worden opgesteld, omdat locatie-eisen en kostenverhaal zeker zijn gesteld. Bij de anterieure contractvorming zal ook een bijdrage gevraagd worden voor ruimtelijke ontwikkelingen. De beleidsinzet van de gemeente is om alle kosten die uit oogpunt van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit neergelegd kunnen worden bij de gebiedsontwikkeling, te gaan verhalen. Pas als blijkt dat het plan economisch uitvoerbaar is, kan de bestemmingsplanprocedure in werking worden gezet. Voor de ontwikkelaars die de aangewezen locaties in deze structuurvisie ter hand gaan nemen, is ook het zogenaamde Gelijkwaardig Speelveld van toepassing. Dit speelveld is geïntroduceerd in de paragraaf Grondbeleid behorende bij het MPB Dit Gelijkwaardig Speelveld creëert vergelijkbare eisen, randvoorwaarden en gedragsregels vanuit de gemeente voor de verschillende ontwikkelende partijen in de gemeente Apeldoorn. Dit heeft te maken met het 23