Financiering van Corporate Real Estate. Gestructureerd vastgoedfinancieringsbeleid of een sluitpost van de begroting

Transcriptie

1 Financiering van Corporate Real Estate Gestructureerd vastgoedfinancieringsbeleid of een sluitpost van de begroting

2

3 Financiering van Corporate Real Estate Gestructureerd vastgoedfinancieringsbeleid of een sluitpost van de begroting VERTROUWELIJK: Hoofdstuk 6 en paragraaf December 2005 Auteur: ir. Nikaj I. van Hermon MRE Amsterdam School of Real Estate, Universiteit van Amsterdam Begeleider vanuit ASRE: Dhr. drs. R.E.F.A. Crassee MRE FRICS, Fellow ASRE Begeleider vanuit TNT Real Estate: Dhr. P.F.H.B. Verwaaijen, Managing Director Alle rechten voorbehouden. Niets uit dit werk mag worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van TNT Real Estate en auteur. Auteur aanvaardt geen aansprakelijkheid voor enig handelen of nalaten op basis van hetgeen in dit rapport is opgenomen dan wel voor eventuele (type)fouten en/of onvolledigheid in de tekst.

4

5 Voorwoord Het werkstuk dat voor u ligt vormt de zogenaamde masterproof van de postdoctorale opleiding Master of Real Estate die ik gedurende twee jaar gevolgd heb aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE), verbonden aan de Universiteit van Amsterdam (UvA). Gedurende deze studie was ik werkzaam bij de Corporate Real Estate afdeling van TNT N.V. Vanuit TNT Real Estate is de vraag gekomen het vastgoedfinancieringsbeleid van TNT Real Estate te vergelijken met de uit dit onderzoek voortvloeiende bouwstenen van een vastgoedfinancieringsbeleid. Als gevolg hiervan dient hoofdstuk 6 en paragraaf als vertrouwelijk aangemerkt te worden. Vanuit de ASRE werd de begeleiding van dit onderzoek verzorgd door Dhr. Drs. R.E.F.A. Crassee MRE FRICS, Fellow ASRE. Vanuit TNT Real Estate werd de begeleiding van dit onderzoek verzorgd door de Managing Director Dhr. P.F.H.B. Verwaaijen. Naast deze begeleiders wil ik via deze weg in het bijzonder Stichting Sixpact bedanken voor de ondersteuning bij de totstandkoming van deze scriptie en de afronding van mijn postdoctorale MRE opleiding. Als laatste en zeker niet als minste wil ik Hélène bedanken die de nodige studiestress de afgelopen twee jaar heeft moeten verduren. December 2005

6

7 Inhoudsopgave Voorwoord Samenvatting 1 Inleiding Afbakening, denkmodel en onderzoeksmethode Begrippenkader en afbakening Denkmodel en Onderzoeksmethode Corporate Real Estate Management CREM en waardecreatie? Positionering CRE afdelingen Stakeholders van een Corporate Real Estate afdeling Trends in Corporate Real Estate Conclusies Literatuuronderzoek bouwstenen vastgoedfinancieringsbeleid Interne bouwstenen Externe bouwstenen Kernelementen vastgoedfinancieringsbeleid Performance management maakt prestaties meetbaar Samenvatting en koppeling met vormen van waardecreatie Kritische doorkijk CREM literatuur Analyse bouwstenen vastgoedfinancieringsbeleid Onderlinge samenhang bouwstenen Wisselwerking met de strategie van de onderneming en de stakeholders Theoretisch model: Bouwstenenoverzicht Case study: Vastgoedfinancieringsbeleid van TNT Real Estate (vertrouwelijk) Vergelijking vastgoedfinancieringsbeleid TNT N.V. met literatuur Bouwstenen en samenhangen in de praktijk Wisselwerking met de strategie van de onderneming en de stakeholders Variabelen van een vastgoedfinancieringsbeleid Conclusies Conclusies en Aanbevelingen Conclusies Aanbeveling... 48

8

9 Samenvatting Voor veel van de in Nederland beursgenoteerde ondernemingen vormt het bedrijfsmatig vastgoed wat zij bezitten of huren een van de drie grootste kostenposten van de onderneming. Hoe de beursgenoteerde ondernemingen omgaan met dit zogenaamde Corporate Real Estate verschilt per bedrijf. Zo zijn er bedrijven die niet exact in beeld hebben hoeveel bedrijfsmatig vastgoed zij bezitten en of huren, tot aan steeds verdere geprofessionaliseerde Corporate Real Estate afdelingen welke volledig focussen op het leveren van toegevoegde waarde aan de strategie van de onderneming met behulp van bedrijfsmatig vastgoed. Wanneer het gaat om de financiering van dit bedrijfsmatig vastgoed staan deze ondernemingen voor een aantal strategische keuzes. In deze scriptie wordt getracht een antwoord te geven op de vraag, hoe zij haar vastgoedfinancieringsbeleid kan vormgeven. Hiertoe wordt op basis van een literatuuronderzoek een zogenaamd bouwstenen overzicht gepresenteerd welke als kader kan dienen voor de opstelling van een vastgoedfinancieringsbeleid. Alvorens de uitkomsten van het literatuuronderzoek beschreven worden is getracht eerst een beeld te schetsen hoe de Nederlandse beursgenoteerde ondernemingen anno 2005 met hun vastgoed om gaan. Deze blijkt nog verre van eenduidig te zijn en er is nog geen sprake van een transparante markt. Dit wordt grotendeels verklaard door het feit dat iedere onderneming een uniek primair proces kent, waaraan het vastgoed dienstbaar dient te zijn. Daarnaast variëren de meningen van dat men middels bedrijfsmatig vastgoed waarde kan creëren tot aan de visie van bedrijven dat het bedrijfsmatig vastgoed een noodzakelijk kwaad is. Doelstelling van het hebben van een vastgoedfinancieringsbeleid is dat men met behulp van het bedrijfsmatig vastgoed in staat blijkt te zijn waarde te creëren en daarmee een bijdrage kan leveren aan de strategie van de onderneming. Naast de mogelijke individuele effecten per bouwsteen op de vormen van waardecreatie, zijn tevens de onderlinge samenhangen van de bouwstenen geanalyseerd, waarmee men rekening dient te houden bij de opstelling van het vastgoedfinancieringsbeleid. Door de toepassing van een gestructureerd vastgoedfinancieringsbeleid is men in staat waarde te creëren en daarmee een bijdrage leveren aan de strategie van de onderneming op het gebied van: kostenreductie waardecreatie flexibiliteit risicobeheersing Iedere onderneming heeft een uniek primair proces, iedere onderneming zal dus ook verschillend aankijken tegen de effecten welke een bouwsteen kan leveren. Men zal dus keuzes moeten maken, welke effecten voor de onderneming wenselijk zijn. Het totale bouwstenen overzicht is getracht in de praktijk te toetsen en hoe de ondernemingen tegen de beschreven bouwstenen en effecten aankijken. Hiertoe is een case study opgenomen, waarin het vastgoedfinancieringsbeleid van TNT Real Estate nader wordt toegelicht. Ondersteunend daaraan zijn interviews gehouden met KPN, ING en Resultance International. Onder andere uit de gehouden interviews en onderzoeken uit de literatuur lijkt het er op dat bij ondernemingen het bedrijfsmiddel CRE nog niet optimaal benut wordt, met als hoofdredenen onvoldoende management aandacht. CRE afdelingen beschikken niet altijd over een gestructureerd vastgoedfinancieringsbeleid en hanteren de verschillende elementen momenteel enkel op incidentele basis. De aandacht voor een gestructureerd vastgoedfinancieringsbeleid neemt toe, maar er lijkt nog een wereld te winnen.

10

11 1 Inleiding Vastgoed is voor veel grote ondernemingen in Nederland een van de drie grootste kostenposten binnen de onderneming 1 en behelst gemiddeld 1/3 van de materiële vaste activa op de balans 2. Jaarlijks onderzoekt Ernst & Young de awareness van het vastgoed waar een bedrijf over beschikt bij de leden van de Raden van Bestuur 3. Daaruit blijkt o.a. dat 45% van de leden van de Raad van Bestuur geen managementrapportages ontvangt met betrekking tot hun onroerend goed en mogelijk geen goed beeld heeft over hoeveel vastgoed men beschikt en welke waarde dit vertegenwoordigt. Het is voor deze bedrijven dan ook zaak om hier beleid op te maken. In 2004 beschikte de helft van de ondervraagde bedrijven niet over een vastgoedstrategie, laat staan over een vastgoedfinancieringsbeleid. In 2005 is dit al gedaald naar 1/3 van de ondervraagde bedrijven 4. Ernst & Young stelt daarnaast dat door een herziening van de vastgoedportefeuille over het algemeen 10-20% van de kosten bespaard kunnen worden. Het ontbreekt op strategisch niveau bij veel bestuurders van Nederlandse grote ondernemingen aan vastgoed managementinformatie en hierdoor worden mogelijkerwijs substantiële besparingen misgelopen. Slechts een krappe meerderheid van de ondervraagde bedrijven in 2005 beschikt over een centrale database met relevante informatie over de vastgoedportefeuille. De manier waarop bedrijven omgaan met hun vastgoed verschilt van bedrijf tot bedrijf. Sommige bedrijven varen volledig op de kennis van externe adviseurs terwijl andere bedrijven een grotere vastgoedafdeling hebben dan een gespecialiseerd vastgoedbedrijf met een vergelijkbare portefeuille. Een eerste stap in het bewustwordingsproces voor ondernemingen is het verkrijgen van inzicht in de vastgoedportefeuille. Vervolgens is het zaak aandacht te besteden hoe men met behulp van bedrijfsmatig vastgoed waarde kan creëren om zo een bijdrage te kunnen leveren aan de strategie van de onderneming. Een van de aspecten die hierbij komt kijken, betreft het vastgoedfinancieringsbeleid van het bedrijfsmatig vastgoed (Corporate Real Estate). Dit onderzoeksrapport heeft als doelstelling een beschrijving te geven van de verschillende afwegingen (bouwstenen) welke van belang zijn bij de vaststelling van een vastgoedfinancieringsbeleid van grote beursgenoteerde ondernemingen in Nederland. De centrale vraag van dit onderzoek waarop getracht wordt een antwoord te geven luidt: Hoe kan een onderneming zijn vastgoedfinancieringsbeleid vormgeven? Bij deze centrale vraag horen de volgende drie deelvragen: 1. Voor welke afwegingen (bouwstenen) staan grote Nederlandse beursgenoteerde ondernemingen bij het opstellen van een vastgoed financieringsbeleid? 2. Op welke wijze kunnen deze bouwstenen waarde creëren? 3. Wat zijn op basis van deze methodiek mogelijke verbeteringen voor het vastgoedfinancieringsbeleid van TNT Real Estate? 1 Ernst & Young (2004). Visie van Nederlandse ondernemingen op bedrijfsmatig onroerend goed. Ernst & Young corporate real estate survey Brounen, D. (2004). Vastgoed op de bedrijfsbalans? Meeus Vastgoed Magazine, , pp Ernst & Young (2004). Visie van Nederlandse ondernemingen op bedrijfsmatig onroerend goed. Ernst & Young corporate real estate survey Visie van Nederlandse ondernemingen op bedrijfsmatig onroerend goed in 2005, Ernst & Young, 2005 Pagina 1

12 De opbouw van dit rapport is als volgt: Allereerst wordt in hoofdstuk 2 aandacht besteed aan de afbakening van de materie waar het onderzoek betrekking op heeft, het denkmodel van waaruit geredeneerd wordt en de gehanteerde onderzoeksmethode. Een beschrijving van Corporate Real Estate en de mogelijke vormen van waardecreatie wordt beschreven in hoofdstuk 3. De beschrijving is gebaseerd op een literatuuronderzoek, de resultaten van een enquête onder vastgoedafdelingen van in Nederland beursgenoteerde ondernemingen en enkele interviews met Corporate Real Estate bedrijven en adviseurs. Een beschrijving van de gevonden bouwstenen in de literatuur wordt gegeven in hoofdstuk 4. Per bouwsteen wordt aangegeven op welke wijze, volgens de literatuur, waarde gecreëerd kan worden voor de onderneming. In het volgende hoofdstuk (hoofdstuk 5) worden de gevonden bouwstenen en hun samenhangen nader geanalyseerd en wordt het theoretisch model, het bouwstenenoverzicht gepresenteerd. Vervolgens wordt het vastgoedfinancieringsbeleid van TNT Real Estate (Corporate Real Estate afdeling van TNT N.V.) in het bijzonder getoetst op basis van het gepresenteerde theoretische model in een case study, welke ondersteund wordt door gehouden interviews met KPN, ING en Resultance International (hoofdstuk 6). Het onderzoeksrapport wordt afgesloten met Conclusies en Aanbevelingen voor zowel de opstelling van een vastgoedfinancieringsbeleid voor een Corporate Real Estate afdeling evenals aanbevelingen voor nadere aanscherping van het huidige vastgoedfinancieringsbeleid van TNT Real Estate (hoofdstuk 7). De totale onderzoeksopzet wordt hieronder grafisch weergegeven. Afbakening, Denkmodel & Onderzoeksmethode H2. Benchmarkonderzoek 2. Interviews 1. Literatuur CREM H3. Literatuuronderzoek bouwstenen vastgoedfinancieringsbeleid H4. Analyse bouwstenen vastgoedfinancieringsbeleid H5. Case study: Vastgoedfinancieringsbeleid Real Estate H6. Conclusies & Aanbevelingen H7. Figuur 1-1 Onderzoeksmodel Pagina 2

13 2 Afbakening, denkmodel en onderzoeksmethode In dit hoofdstuk wordt de afbakening van het onderzoek en het denkmodel wat daarbij gehanteerd wordt, besproken. De wijze waarop dit onderzoek is uitgevoerd, wordt besproken in de laatste paragraaf; de onderzoeksmethode. 2.1 Begrippenkader en afbakening In de literatuur zijn verschillende definities te vinden van Corporate Real Estate. In deze masterproof wordt onder Corporate Real Estate verstaan: vastgoed (beheer) ter ondersteuning van het primaire proces van grote ondernemingen. Een Corporate Real Estate afdeling beoefent Corporate Real Estate Management (CREM). Voor een definitie van dit begrip wordt aangesloten bij de definitie van Dewulff, Krumm en De Jonge 5. Zij beschrijven CREM (vrij vertaald) als: Het managen van de vastgoedportefeuille van een onderneming door de portefeuille en de diensten af te stemmen op de eisen van de core business (primaire processen), opdat een maximale toegevoegde waarde bereikt kan worden voor de business en optimaal wordt bijgedragen aan de overall performance van de onderneming In deze masterproof wordt in het bijzonder gekeken naar de wijze van financiering van Corporate Real Estate van grote in Nederland beursgenoteerde ondernemingen. De afbakening om alleen naar beursgenoteerde ondernemingen te kijken vloeit voort uit het feit dat van deze bedrijven transparantere (financiële) informatie voor handen is over de wijze waarop zij geld kunnen onttrekken aan financiële markten. De kern van het probleem bij financiering van Corporate Real Estate is dat het vastgoed van een onderneming een plaats op de vastgoedmarkt inneemt, maar dat het wordt gefinancierd met geld dat aan een geheel andere markt wordt onttrokken 6. Nu duidelijk is geworden wat met Corporate Real Estate bedoeld wordt, is het van belang op te merken dat het werkveld van een Corporate Real Estate afdeling (CREM) afwijkend is van het werkveld van een vastgoed bedrijf (REM). Onderstaand schema (uit Successful Corporate Real Estate Strategies, Dewulf, Krumm, De Jonge) laat de verschillen zien. Figuur 2-1 Verschil tussen CREM en REM Het meest wezenlijke verschil is dat de Corporate Real Estate afdeling dienstbaar is aan het primaire proces van de onderneming waar zij een onderdeel van uitmaakt. In bovenstaande 5 Dewulf, G., Krumm, P., en De Jonge, H. (2000). Successful corporate real estate strategies. ARKO Publishers 6 Buijssen, E.J.P. (2002). Rendement en risico bij corporate real estate. Real Estate Magazine, , pp Pagina 3

14 figuur wordt dit omschreven door dat de strategische focus en het business perspectief van waaruit men redeneert het General management is van de onderneming. Dit General Management is gefocussed op een zo hoog mogelijk rendement te behalen uit de core business van de onderneming. Bij REM draait het juist om een zo hoog mogelijk rendement te realiseren middels (vastgoed) assets. Daarnaast wordt bij CREM op het operationeel vlak aandacht besteed aan facility management wat tevens afgestemd dient te zijn op de eisen vanuit het primaire proces. Bij REM ligt op dit niveau de aandacht meer op Cost Control. Het tweede grote verschil is dat een REM onderneming zich bezig houdt met risicospreiding door een actief portfolio managementbeleid te voeren en tracht middels Property management het onderhoudsniveau van haar portfolio in stand te houden. Bij een CREMafdeling ligt de nadruk op strategisch niveau bij het assetmanagement en wordt op operationeel vastgoed niveau vanuit een Cost Control optiek geredeneerd, waarbij eerder sprake is van kostenbeheersing en kosten minimalisatie. Deze masterproof heeft betrekking op het invulling geven aan een vastgoedfinancieringsbeleid als onderdeel van asset management van CREM. 2.2 Denkmodel en Onderzoeksmethode Denkmodel Alvorens een vastgoedfinancieringsbeleid te kunnen definiëren zal men in de eerste plaats de ondernemingsstrategie helder voor ogen moeten hebben. Corporate Real Estate is zoals eerder omschreven een ondersteunende dienst en dient dienstbaar te zijn aan het bereiken van de doelen die gesteld worden als onderdeel van de ondernemingsstrategie. Het denkmodel wat gehanteerd wordt voor dit onderzoek wordt in onderstaande figuur weergegeven. Externe invloeden Strategie Onderneming CREM Waarde Creatie Vastgoed Financieringsbeleid Bouwstenen CRE Stakeholders Figuur 2-2 Denkmodel Voor grote beursgenoteerde ondernemingen kan vastgoed op verschillende manieren waarde creëren voor de onderneming en daarmee een bijdrage leveren aan de ondernemingsstrategie. Zoals aangegeven in bovenstaande figuur wordt er een wisselwerking verondersteld tussen de manier waarop waarde kan worden gecreëerd middels vastgoed en de ondernemingstrategie. De beschrijving van de bouwstenen (elementen) van een vastgoedfinancieringsbeleid en wat de effecten daarvan kunnen zijn op de waardecreatie voor de onderneming zal deze wisselwerking nader onderbouwen. De stakeholders van de CRE afdeling, welke worden beschreven in paragraaf 3.3, bepalen in grote mate het vastgoedfinancieringsbeleid. De stakeholders van een CRE afdeling kunnen Pagina 4

15 dezelfde stakeholders zijn als van de onderneming, en daarmee van de ondernemingsstrategie. Daarnaast is het vastgoedfinancieringsbeleid onderhevig aan externe invloeden. Door de eigen weging en het gebruik van de verschillende bouwstenen van een vastgoedfinancieringsbeleid, wordt verondersteld dat een Corporate Real Estate afdeling in staat is waarde te creëren en een (ondersteunende) bijdrage te leveren aan de strategie van de onderneming. Deze eigen weging door een onderneming is essentieel bij de bepaling van zijn vastgoedfinancieringsbeleid (elke onderneming zal dit anders invullen) Onderzoeksmethode Vanuit de literatuur worden de verschillende bouwstenen geïdentificeerd en wordt getracht te omschrijven wat de effecten hiervan kunnen zijn op de waardecreatie. Voor dit literatuuronderzoek is gebruik gemaakt van het vastgoedinformatiecentrum van de Amsterdam School of Real Estate. In de bijlagen is de literatuurlijst opgenomen welke een opsomming vormt van de gehanteerde literatuur. Daarnaast zijn voor de beschrijving van de Corporate Real Estate markt anno 2005 de resultaten gebruikt van een verkennend benchmarkonderzoek onder Corporate Real Estate bedrijven. Dit onderzoek is begin 2005 uitgevoerd in opdracht van TNT Real Estate. Op deze wijze is getracht een zo compleet mogelijk beeld te schetsen van de omgevingsfactoren en de inhoudelijke elementen die bij een vastgoedfinancieringsbeleid horen. Literatuur onderzoek Raadplegen CRE onderzoeken Literatuur selectie en rubricering (bouwstenen) Analyse bouwstenen vastgoedfinancieringsbeleid Theoretisch model: Bouwstenenoverzicht Onderwerp gestuurde interviews ING Facility Management KPN Resultance International Toetsing Case study: TNT Real Estate Interne stukken TNT Real estate ASRE Vastgoed Infromatie Centrum Internet Presentaties financiele dienstverleners Conclusies & Aanbevelingen Figuur 2-3 Analytische aanpak De gevonden bouwstenen in de literatuur en de uitkomsten van de analyse hiervan worden samengevat in een theoretisch model; het bouwstenenoverzicht. Dit model wordt getoetst in de praktijk in een case study. Deze case study betreft een nadere beschouwing van het vastgoedfinancieringsbeleid van TNT Real Estate, met daaraan toegevoegd de resultaten van interviews gehouden met KPN, ING en Resultance International (CRE adviseur). Met deze bedrijven zijn zogenaamde onderwerpgestuurde interviews gehouden. Pagina 5

16

17 3 Corporate Real Estate Management Uit de eerdere definitie van Corporate Real Estate Management kan worden afgeleid dat een Corporate Real Estate afdeling belast is met het managen van de vastgoedportefeuille van de onderneming en tot doelstelling heeft een maximale toegevoegde te leveren aan het resultaat van de onderneming. Paragraaf 3.1 gaat in op de manier(en) waarop men middels Corporate Real Estate Management waarde kan creëren. In paragraaf 3.2 wordt de positionering van een CRE afdeling besproken, waarvan het belang in de volgende hoofdstukken zal blijken. Paragraaf 3.3 geeft een overzicht van mogelijke stakeholders voor een vastgoedfinancieringsbeleid. Ten slotte wordt nog stilgestaan bij enkele trends in Corporate Real Estate die van belang zijn voor dit onderzoek. 3.1 CREM en waardecreatie? Of en hoe een CREM afdeling waarde kan toevoegen voor een onderneming is een veel gestelde vraag in de literatuur. Meerdere studies (o.a. Buijssen, Krumm en Brounen) zijn uitgevoerd om vast te stellen wat de invloed van het vastgoed kan zijn voor het resultaat van een onderneming en hoe middels CREM waarde gecreëerd kan worden. De Jonge 7 omschrijft Corporate Real Estate als het vijfde bedrijfsmiddel naast kapitaal, human resource, informatie en technologie. Het vijfde bedrijfsmiddel Corporate Real Estate heeft een relatie met de vier overige bedrijfsmiddelen en het geheel zorgt voor een bijdrage aan de strategie en het bedrijfsresultaat van de onderneming. In onderstaande figuur is deze samenhang gevisualiseerd. Business result Figuur 3-1 Corporate Real Estate: vijfde bedrijfsmiddel Volgens De Jonge 8 zijn er 7 vlakken waarop een onderneming middels CREM, het vijfde bedrijfsmiddel, waarde kan toevoegen: Productiviteitsverhoging Kostenreductie Risicobeheersing (Financiële) Waardecreatie Flexibiliteitvergroting Cultuurverandering PR en Marketing Uit deze opsomming hebben een aantal onderwerpen een directe relatie met het vastgoedfinancieringsbeleid. Deze worden hieronder kort toegelicht: 7 De Jonge, H. (2005). Corporate Real Estate Management Added Value. TU Delft sheets 17 februari 2005 college MRE Krumm, P.J.M.M. (1999). Corporate Real Estate management in multinational corporations; a comparative analysis of Dutch corporations. Proefschrift, Technische Universiteit Delft. Pagina 7

18 Kostenreductie Naast kostenreductie op het gebied van vooral facilitaire kosten kan gedacht worden aan het realiseren van kostenreducties door de wijze waarop het vastgoed van een onderneming wordt gefinancierd (vermogenskosten). Risicobeheersing Ondernemingsvastgoed vormt een belangrijk middel om risico s te beheersen en te minimaliseren. Hierbij kan gedacht worden aan de risico s die men loopt bij langjarige huurverplichtingen, de marktwaarde van het onroerend goed in eigendom en het delen van vastgoedfinancieringsrisico s. (Financiële) Waardecreatie Hiermee wordt de waardecreatie bedoeld van handelingen die zich direct in geld laat uitdrukken. Hierbij moet gedacht worden aan waardecreatie door acquisitie en afstoting van vastgoed, verkoop ten behoeve van herontwikkeling van vastgoed en of heronderhandelen van lopende huurverplichtingen. Flexibiliteitvergroting Bij deze vorm van waardecreatie kan men bijvoorbeeld denken aan de flexibiliteit van de vermogensstructuur van de onderneming en die van het ondernemingsvastgoed. Een vastgoedfinancieringsstructuur kan daarnaast een bijdrage leveren aan de operationele flexibiliteit van een onderneming, waardoor zij bijvoorbeeld beter kan inspelen op veranderende marktsituaties door tijdig en adequaat haar vastgoedbehoefte hierop aan te kunnen passen. Krumm 9 heeft naar aanleiding van een 8 tal case studies de volgende tien vormen van waardecreatie waargenomen bij verschillende CRE afdelingen. Zij zijn in staat gebleken waarde te creëren middels: 1. schaalvoordelen in acquisitie van producten en diensten; 2. afstemming in gebruik en management van vastgoed en vastgoeddiensten; 3. leveren van hoge kwaliteitsdiensten tegen concurrerende prijzen; 4. kennis van primaire proces en managementprocessen; 5. bundelen van schaarse kennis; 6. risico s delen; 7. beschikbaarheid over volledige (vertrouwelijke) vastgoedinformatie; 8. onderhouden van formele en informele netwerken; 9. betrokken zijn bij strategie formulering en het anticiperen daarop; 10. snelheid van acties (werkzaamheden) en transacties. Opvallend is dat het hebben van een vastgoedfinancieringsbeleid (nog) geen onderdeel uitmaakt van deze opsomming. Mogelijkerwijs wordt dit verklaard door het feit dat de aandacht voor verschillende vormen van vastgoedfinanciering pas in de laatste jaren is ontstaan (zie ook paragraaf 3.4). Door het vastgoedfinancieringsbeleid af te stemmen op het beleid van de onderneming kan de bijdrage van een vastgoedfinancieringsbeleid geoptimaliseerd worden. Deze waargenomen vormen van waardecreatie kennen raakvlakken met de bouwstenen van een vastgoedfinancieringsbeleid zoals deze zullen worden besproken in hoofdstuk 4. Waardecreatie door afstemming in gebruik en management van vastgoed en vastgoeddiensten (2) en het betrokken zijn bij de strategieformulering en het anticiperen daarop (9) kan gerealiseerd worden door het vastgoedfinancieringsbeleid aan te laten sluiten 9 Krumm, P.J.M.M. (1999). Corporate Real Estate management in multinational corporations; a comparative analysis of Dutch corporations. Proefschrift, Technische Universiteit Delft. Pagina 8

19 aan het huisvestingsbeleid van de onderneming. Door deze aansluiting kunnen zelfs risico s gedeeld (verdeeld) worden dmv diversificatie van vastgoedfinancieringsstructuren. Waardecreatie door het bundelen van schaarse kennis (5) is van belang bij het definiëren van afwegingen welke financieringsstructuur het beste aansluit op de wensen van de onderneming en onder welke voorwaarde financieringsbeslissingen genomen moeten worden. De mate waarin deze vormen van waardecreatie door een CRE afdeling gerealiseerd kunnen worden, is volgens Krumm afhankelijk van een aantal variabelen, welke hij onderverdeeld naar twee soorten: Structuur variabelen: - oriëntatie van de onderneming (marktgeoriënteerde of productgeoriënteerde ondernemingen) - niveau van centralisatie - niveau van concentratie van CRE activiteiten - positionering van de afdeling - structuur van de CRE afdeling Strategische variabelen: - cultuur van de corporate - strategie van de corporate - CRE strategie - perceptie van synergie binnen de onderneming - sector, type bedrijvigheid - gebeurtenissen (bv. een crisis binnen de onderneming) In hoeverre de structuur en strategische variabelen van belang zijn voor een vastgoedfinancieringsbeleid wordt nader besproken in de case study in hoofdstuk 6. In het bijzonder wordt in de volgende paragraaf aandacht besteed aan de positionering van de CRE afdelingen welk Krumm als structuur variabele heeft gedefinieerd en welke tevens als eerste bouwsteen benoemd zal worden in hoofdstuk Positionering CRE afdelingen In deze paragraaf wordt beschreven hoe de verschillende CRE afdelingen, van in Nederland beursgenoteerde bedrijven, georganiseerd zijn en hoe zij omgaan met hun bedrijfsmatig vastgoed. Naast enkele, uit de literatuur geraadpleegde onderzoeken is hier gebruik gemaakt van enkele resultaten van een verkennend benchmarkonderzoek dat eind februari 2005 is uitgevoerd onder 11 beursgenoteerde (AEX) ondernemingen in Nederland. Dit onderzoek werd ondersteund vanuit TNT Real Estate. In de tabel op de volgende bladzijde wordt een overzicht gegeven van de deelnemende bedrijven aan het eerder vermelde benchmarkonderzoek: ABN AMRO Philips Vastgoed Ahold Vastgoed Versatel ING Real Estate KPN Vastgoed Getronics NS Vastgoed 10 Bedrijf X Shell TNT Real Estate Tabel 3-1 Bedrijven die deelgenomen hebben aan het benchmarkonderzoek, februari NS valt buiten de doelgroep van het vergelijkend benchmarkonderzoek en is meegenomen daar zij over veel bedrijfsmatig vastgoed beschikt en voor gelijkwaardige CRE keuzes staat. Pagina 9

20 Krumm onderzocht voor zijn promotie de rol en positie van de eigen vastgoedafdelingen van een aantal Nederlandse multinationals 11. Met betrekking tot de positie van de vastgoedafdeling blijkt uit zijn onderzoek dat centraal gestuurde vastgoedafdelingen beter in staat zijn om een efficiënt gebruik van de vastgoedportefeuille te realiseren. Op deze manier wordt een bijdrage geleverd aan de winstgevendheid van de onderneming. Redenen voor het oprichten van vastgoedafdelingen bleken voornamelijk de coördinatie van vastgoedactiviteiten te zijn en de realisatie van schaalvoordelen. Het onderzoek van Krumm geeft aan dat de toegevoegde waarde van een centrale vastgoedafdeling o.a. het optimaliseren van de mogelijkheden tot het creëren van concernsynergie betreft. Met betrekking tot de positionering van Corporate Real Estate afdelingen kan uit het verkennend benchmarkonderzoek als belangrijkste conclusie gesteld worden dat: Er geen standaard positionering bestaat voor een Corporate Real Estate afdeling binnen een organisatie. Corporate Real Estate afdelingen van internationaal gerichte organisaties rapporteren over het algemeen aan het landenmanagement. De overige organisaties rapporteren rechtstreeks aan de Raad van Bestuur. De verantwoordelijke persoon binnen de Raad van Bestuur is in de meeste gevallen de Chief Financial Officer (CFO). 3.3 Stakeholders van een Corporate Real Estate afdeling Hieronder volgt een samengesteld overzicht 12 van stakeholders van een Corporate Real Estate afdeling: Raad van Bestuur (afleggen verantwoording) / management Legal & Fiscal afdelingen Werknemers (eindgebruikers) Afnemers (zowel externe huurder als afnemers van diensten geleverd door de onderneming, inclusief de diensten van een CREM afdeling) Aandeelhouders Concurrenten Omwonenden Leveranciers van de onderneming Human resource management ICT Controllers van werkmaatschappijen / divisies / holding en accountants Vastgoedmarkt Overheidsinstantie (met name regelgevingen) De verscheidenheid aan betrokken controllers van verschillende organisatorische niveaus geeft een spanningsveld aan. Dit kan voor een CRE afdeling bijvoorbeeld betekenen dat er een spanningsveld aanwezig is met betrekking tot de keuze van het investeringsmodel dat gehanteerd dient te worden bij de financieringsbeslissingen omtrent vastgoed. Een tweede spanningsveld wat hierdoor gecreëerd kan worden, heeft betrekking op de aansturing (targetstelling) van de CRE afdeling. Het investeringsmodel en de aansturing van de CRE afdeling worden in hoofdstuk 4 ook tot bouwstenen benoemd en nader toegelicht. 11 Krumm, P.J.M.M. (1999). Corporate Real Estate management in multinational corporations; a comparative analysis of Dutch corporations. Proefschrift, Technische Universiteit Delft. 12 Deloitte (2005). College sheets CREM, ASRE 24 februari 2005, CRE en haar stakeholders, sheet nr 24; Crassee, zie volgende voetnoot, interne stukken TNT Real Estate en gehouden interviews. Pagina 10

21 Crassee 13 beschrijft het krachtenveld waar bovenstaande stakeholders in terugkomen in een spanningsveld, welke in onderstaande figuur is opgenomen. RVB CREM Controller Werkmaatschappij Vastgoedmarkt Figuur 3-2 Spanningsveld CREM volgens Crassee Crassee concludeert dat de CRE manager werkzaam is in een intrinsiek veel minder gestructureerde bedrijfsomgeving dan een RE manager (= manager van een real estate bedrijf dat vastgoed als core business heeft). De CRE manager dient de wereld van zijn gebruikers en de wereld buiten zijn bedrijf intensiever te verkennen, waarbij met name een accent ligt op de interne gebruikers. Dit sluit aan op de door Krumm waargenomen vorm van waardecreatie, namelijk kennis van primaire proces en managementprocessen. De CRE manager moet dus kunnen meedenken met het primaire proces. Bij een RE manager ligt het accent meer op de wereld buiten zijn bedrijf. De stakeholders van een CREM afdeling uit de eigen onderneming, zijn onderdeel van het spanningsveld waarbinnen een CREM afdeling opereert, en zijn daarmee in staat invloed uit te oefenen op de uiteindelijke positionering en aansturing van de CREM afdeling. Het vastgoedfinancieringsbeleid, als onderdeel van de strategie van een CRE afdeling, dient tevens afgestemd te zijn op de verschillende belangen van de verschillende stakeholders. Uit de stakeholderanalyse zijn de volgende stakeholders geselecteerd die een belang hebben bij de opstelling van een vastgoedfinancieringsbeleid: Raad van Bestuur Controller(s) Aandeelhouders Eindgebruiker (werkmaatschappij) In dit onderzoek zal getracht worden een koppeling te leggen tussen de bouwstenen van een vastgoedfinancieringsbeleid en de vier hierboven genoemde stakeholders. Bij deze koppeling wordt gekeken welke stakeholders baat hebben bij de (waardecreatie) effecten van de individuele bouwstenen. Met name de stakeholders Raad van Bestuur, Controller(s) en de aandeelhouders van grote ondernemingen zorgen ervoor dat een vastgoedfinancieringsbeleid onderhevig is aan externe factoren. Hierbij kan men bijvoorbeeld denken aan fiscale wetgevingen en regels met betrekking tot financiële verslagleggingen. Daarnaast blijkt uit het spanningsveld CREM volgens Crassee (Figuur 3-2) dat het vastgoedfinancieringsbeleid, als onderdeel van CREM beïnvloed zal worden door de Vastgoedmarkt en de economische omstandigheden. Deze 13 Crassee, R.E.F.A. (2003). De gebruiker centraal: CREM. Een overzicht van aspecten van het Corporate Real Estate Management t.b.v. alle colleges CREM, Amsterdam School of Real Estate, MRE , semester IV. Pagina 11

22 zullen als externe bouwstenen van een vastgoedfinancieringsbeleid behandeld worden in hoofdstuk Trends in Corporate Real Estate Jaarlijks worden een tweetal onderzoeken gepubliceerd door Ernst & Young en Deloitte. Hierin worden de trends beschreven die waarneembaar zijn in de Corporate Real Estate Markt. De studie van Ernst & Young uitgevoerd in 2005 bevestigt dat ondernemingen hun vastgoedmanagement aan het professionaliseren zijn. Een belangrijke drive daarbij is om vanuit de optiek van finance beter te sturen op vastgoedinvesteringen en kosten. De verwachting is dat deze trend zich de komende jaren zal doorzetten in het bedrijfsleven 14. De conclusie uit dit onderzoek is dat in 2004 het vastgoed een hogere prioriteit heeft gekregen van bestuurders van Nederlandse multinationals. Bedrijven zijn zich bewuster geworden van de (financiële) bijdrage die vastgoed kan bieden en zodoende de algemene bedrijfsdoelstellingen kan ondersteunen. De waarneembare trend is die naar professionalisering en centralisering van vastgoedmanagement bij Nederlandse multinationals. De volgende factoren liggen hier aan ten grondslag: Feit dat vastgoed met hoge huisvestingskosten en grote investeringen gepaard gaat Hoge leegstandskosten die veel bedrijven momenteel ondervinden Noodzaak tot het afstoten en herontwikkelen van vastgoed als gevolg van veroudering van locaties en panden Toenemend belang van corporate governance en risk management bij vastgoed- en huisvestingskosten. Een vastgoedfinancieringsbeleid zou een afgeleide moeten zijn van de CRE- en ondernemingsstrategie. Bij ruim 70% van de ondernemingen wordt het vastgoedmanagement centraal gecoördineerd en georganiseerd. De trend van centralisering (en professionalisering) van de vastgoedactiviteiten is een duidelijk waarneembare trend van de laatste jaren en ondersteunt de vraag naar het hebben van een goed vastgoedfinancieringsbeleid. 3.5 Conclusies Door middel van Corporate Real Estate Management blijkt men op verschillende manieren in staat te zijn waarde te kunnen creëren voor de eigen onderneming. Een vastgoedfinancieringsbeleid vormt daarbij een belangrijk onderdeel van de strategie van de CRE afdeling. De strategie van de CRE afdeling, en daarmee het vastgoedfinancieringsbeleid dient gericht te zijn op het creëren van waarde voor de eigen onderneming. In de hierna volgende hoofdstukken wordt door middel van een literatuuronderzoek getracht te komen tot een bouwstenenoverzicht voor de vaststelling van een vastgoedfinancieringsbeleid. Deze bouwstenen worden gekoppeld aan de in dit hoofdstuk beschreven vormen van waardecreatie. Bij de beschrijving van deze bouwstenen en de invulling daarvan zal tevens aandacht besteed worden welk belang van welke stakeholder hiermee gediend wordt. Een waarneembare trend binnen Corporate Real Estate Management is dat het creëren van waarde voor de onderneming door middel van bedrijfsmatig vastgoed steeds meer de aandacht krijgt. De toenemende vraag naar het hebben van een goed vastgoedfinancieringsbeleid is mede een gevolg van de waargenomen trend van centralisering en professionalisering van de vastgoedactiviteiten binnen ondernemingen. Hierbij dient wel de kanttekening geplaatst te worden dat ondanks de waargenomen trend (welke blijkt uit de onderzoeken) een eenduidige (centrale) positionering van de vastgoedafdeling in de markt nog niet wordt waargenomen. Dit ondanks dat de centralisering, volgens o.a. onderzoek van Krumm, mogelijkheden biedt om concernsynergie te creëren. 14 Visie vd Nederlandse ondernemingen op bedrijfsmatig onroerend goed in 2005, Ernst & Young, 2005 Pagina 12

23 4 Literatuuronderzoek bouwstenen vastgoedfinancieringsbeleid In dit hoofdstuk worden de resultaten van het literatuuronderzoek besproken van de in de literatuur aangetroffen afwegingen (bouwstenen) welke van invloed kunnen zijn op de invulling van het vastgoedfinancieringsbeleid. In dit onderzoek beperken we de vaststelling van het vastgoedfinancieringsbeleid tot de volgende twee kernelementen: - de vastgoed financieringsstructuur - de financieringsbeslissing De afwegingen zijn onderverdeeld in externe en interne afwegingen. Interne afwegingen zijn afwegingen waarop de onderneming zelf invloed kan uitoefenen. Externe afwegingen zijn door een onderneming niet beïnvloedbaar, echter het is wel van belang om hier adequaat op in te spelen. Het uiteindelijke doel van een vastgoedfinancieringsbeleid is het creëren van waarde voor de onderneming. Deze waardecreatie kan gemeten worden door middel van performance management. De in de literatuur aangetroffen bouwstenen en de 2 kernelementen worden in onderstaand model grafisch weergegeven, waarvan de onderbouwing volgt in paragraaf 4.1 t/m 4.4 Bouwstenen Intern Positionering en aansturing CRE afdeling Flexibiliteit Aansluiting huisvestingsbeleid Balanspositie Huur-Eigendom Investeringsmodel Disconteringsvoet Extern Fiscale wetgeving & verslaglegging Kernelementen vastgoedfinancieringsbeleid Vastgoed financieringsstructuren Financieringsbeslissing Meetbaar door performance management Waardecreatie Vastgoedmarkt & economie Figuur 4-1Grafisch model literatuuronderzoek 4.1 Interne bouwstenen Positionering en aansturing CRE afdeling Bij de beschrijving van de Corporate Real Estate Management is tevens in paragraaf 3.2 tevens aandacht besteed aan de positionering van de Corporate Real Estate afdelingen en aan wie zij rapporteren. Voor de effectuering van een vastgoedfinancieringsbeleid is het van belang dat de vastgoedafdeling centraal gepositioneerd is, dan wel dat het vastgoedfinancieringsbeleid is afgestemd met de holding en de strategie van de onderneming. Pagina 13

24 Krumm 15 besteedt in zijn proefschrift aandacht aan de positionering van de vastgoedafdeling en concludeert dat centraal gestuurde vastgoedafdelingen beter in staat zijn om een efficiënt gebruik van de vastgoedportefeuille te realiseren. Zo leveren deze afdelingen een bijdrage aan de winstgevendheid van de onderneming. Door het bundelen van vastgoedactiviteiten is de onderneming beter in staat te profiteren van de schaalvoordelen in zowel de inkoop van middelen en diensten als het optimaliseren van eigen middelen en vaardigheden. Krumm definieert echter wel de positionering van de CRE afdeling als een zogenaamde structuur variabele en beschouwt de positionering van de CRE afdeling daarmee als een randvoorwaarde voor het kunnen optimaliseren van de waardecreatie middels CRE. Naast de positionering is van belang dat als onderdeel van het vastgoedfinancieringsbeleid aandacht wordt besteed aan de aansturing (doelstelling) van de vastgoedafdeling. In hoofdstuk 3 werd reeds aangegeven dat door de verscheidenheid in het aantal controllers als stakeholder van een CRE afdeling dit per onderneming kan verschillen. De doelstellingen van een CRE afdeling variëren van het genereren van boekwinsten tot aan rendementsdoelstellingen. Volgens Trundle 16 dient de doelstelling van een Corporate Real Estate afdeling het maximaliseren van shareholder value te zijn. Tevens pleit hij ervoor dat het niet verstandig is de focus te leggen op het genereren van boekwinsten, daar deze nauwelijks impact hebben op de shareholder value. Boekwinsten zijn een afgeleide van boekhoudkundige regels die niet de werkelijkheid reflecteren, gemakkelijk te manipuleren zijn (verschillende bedrijven hanteren verschillende boekhoudregels). Meest belangrijke reden is dat boekhoudkundige winsten geen rekening houden met het benodigde toekomstige werkkapitaal en de nodige capital expenditures en dat deze winsten geen rekening houden met de tijdswaarde van geld. Effect van deze bouwsteen: Volgens de literatuur kan dus geconcludeerd worden dat door een juiste positionering, aansturing en doelstelling van een Corporate Real Estate afdeling, men in staat is de vormen van financiële waardecreatie (incl. de shareholder value) te maximaliseren Flexibiliteit Met flexibiliteit als bouwsteen van een vastgoedfinancieringsbeleid wordt door De Jonge 17 een onderscheid gemaakt in drie vormen van flexibiliteit: organisatorische flexibiliteit technische flexibiliteit financiële flexibiliteit Organisatorische flexibiliteit in een onderneming uit zich wanneer een onderneming wijzigingen door wenst te voeren in bijvoorbeeld de openingstijden, nieuwe werkwijzen en aanpassingen in bijvoorbeeld het logistieke netwerk. Men spreekt van technische flexibiliteit wanneer een onderneming (fysiek) wenst te kunnen uitbreiden, aanpassen en of inkrimpen op een locatie. Van financiële flexibiliteit is bijvoorbeeld sprake wanneer een onderneming het wenselijk acht om financieringsstructuren te wijzigen (eigendom, huur of lease), contractuele opties aan te passen en/of financiële condities te wijzigen (financiële herstructurering). 15 Krumm, P.J.M.M. (1999). Vastgoedafdeling hoort dicht bij het vuur. Vastgoedmarkt, dec. 1999, p M.B. Trundle, Capturing hidden value for your shareholders, Journal of Corporate Real Estate, Volume 7, Number 1 17 De Jonge, H. (2005). Corporate Real Estate Management Added Value. TU Delft sheets 17 februari 2005 college MRE Pagina 14

25 De invulling van de financiële flexibiliteit kan per onderneming verschillend zijn. Zo zien sommige ondernemingen het hebben van vastgoed in eigendom als minder flexibel dan bedrijfsmatig vastgoed in de huursfeer. Vanuit operationeel perspectief kan men hier kanttekeningen bij plaatsen. Wat is flexibeler of slagvaardiger voor een onderneming: een huurverplichting voor minimaal een periode van tien jaar met afkoopsommen bij vroegtijdige beëindiging of het vastgoed in eigendom hebben en op elk gewenst moment een object af kunnen stoten, uitbreiden of aanpassen aan behoefte vanuit de business. Voor het vastgoed in eigendom geldt wel dat de economische situatie op de vastgoedmarkt, ten tijde van het gewenste moment van afstoting, het vastgoed alsnog inflexibel kan maken, doordat bijvoorbeeld de verwachte opbrengsten op dat moment niet gerealiseerd kunnen worden. Effect van deze bouwsteen: Het spreekt voor zich dat men middels de bouwsteen flexibiliteit, flexibiliteitvergroting als vorm van waardecreatie kan nastreven Aansluiting huisvestingsbeleid Het huisvestingsbeleid van een onderneming is afgestemd op de primaire processen van een onderneming. Op dit huisvestingsbeleid dient zowel de vastgoedstrategie als het vastgoedfinancieringsbeleid van een Corporate Real Estate afdeling afgestemd te worden: Het huisvestingsbeleid is dus randvoorwaarde scheppend. De uiteindelijke vastgoedportefeuille is een resultante van het huisvestingsbeleid. De vastgoedportefeuille kan vervolgens ten behoeve van de samenstelling van het vastgoedfinancieringsbeleid onderverdeeld worden naar verschillende soorten vastgoed waarvoor bijvoorbeeld verschillende financieringsvormen overwogen kunnen worden. Belangrijke kenmerken voor de keuze van de juiste financieringsvorm voor bedrijfsmatig vastgoed zijn 18 : de levensduur van een object de strategische waarde van het vastgoed voor het primaire proces Wanneer een vastgoedportefeuille ten behoeve van verschillende financieringsvormen ingedeeld wordt, schrijft Core een indeling voor naar verschillende type bedrijfsmatig vastgoed, te weten Captive, Critical Core, Key en Fluid. Captive Critical Core Key Fluid Figuur 4-2 Core 2010 indeling bedrijfsmatig vastgoed Hieronder wordt uitgelegd wat met deze vier termen wordt bedoeld, waarbij per term een voorbeeld gegeven wordt van soorten bedrijfsmatig vastgoed van TPG Post (onderdeel van TNT N.V.) Captive bedrijfsmatig vastgoed met een lage strategische waarde en lage benodigde levensduur maar van groot financieel, geografisch en/of politiek belang, of reeds bestaande 18 Interne stukken TNT N.V. 19 Core 2010 Pagina 15

26 risico verplichtingen (vb: Postkantoor in kleine gemeente waarvan de samenleving vereist dat er een Postkantoor moet zijn binnen een bepaalde straal van elke woning). Core bedrijfsmatig vastgoed met een strategische waarde waarvan de levensduur voor de onderneming lang is en essentieel is voor het primaire proces van de onderneming. Als gevolg van significante financiële, geografische gevolgen zijn deze niet eenvoudig te vervangen. (vb: de sorteercentra van TPG Post). Key bedrijfsmatig vastgoed met korte levensduur dat momenteel van strategische waarde is voor de onderneming, maar op de middel- tot lange termijn als gevolg van wijzigingen in het primaire proces of marktomstandigheden fluid worden of als disposable aangemerkt kunnen worden (vb: lokale distributiecentra TPG Post) Fluid bedrijfsmatig vastgoed benodigd voor het bedrijfsproces met een lage strategische waarde en geen vereiste om deze langdurig aan te houden, welke afgestoten of vervangen kunnen worden met een minimale impact op de bedrijfsvoering (vb: besteldepots TPG Post). Bovenstaande indeling kan volgens CoreNet de basis vormen waarop o.a. de financieringsstructuren kunnen worden afgestemd met als doel het spreiden van risico s. Men kan daarnaast waarde creëren door de financieringsvorm(en) van de vastgoedportefeuille voldoende flexibiliteit te laten bieden aan (delen van) de vastgoedportefeuille welke veelal aan veranderingen onderhevig zijn. Denk hierbij aan het voorkomen van lange huurverplichtingen voor zowel key als fluid bedrijfsmatig vastgoed. Effect van deze bouwsteen: Met behulp van deze bouwsteen kan (financieel) waarde gecreëerd worden. Tevens draagt de afstemming bij aan de risicobeheersing van de onderneming. Door met het vastgoedfinancieringsbeleid aansluiting te vinden op het huisvestingsbeleid kan men waarborgen dat ook het vastgoedfinancieringsbeleid ondersteunend is aan het primaire proces Balanspositie verhouding Huur en Eigendom Bij de bespreking van de Corporate Real Estate trends in paragraaf 3.4 werd al gerefereerd aan een onderzoek 20 waaruit blijkt dat in 63% van de 27 ondervraagde ondernemingen de verhouding eigendom, lease en huur een strategische keuze is. Hierbij wordt in iets meer dan 50% van de gevallen deze keuze gemaakt op basis van financiële criteria. De vraag rijst hier meteen wat volgens de literatuur dan de juiste verhouding zou moeten zijn. Het hebben van vastgoed in eigendom is onderdeel van het eigen vermogen van een onderneming en het huren van vastgoed maakt onderdeel uit van het vreemd vermogen. Een leaseconstructie kan zowel tot het eigen als het vreemd vermogen behoren. Klassieke corporate finance theorieën beweren dat in een perfecte markt de waarde van een onderneming onafhankelijk is van de gehanteerde financieringsvorm. Als het aandeel van het vreemd vermogen stijgt, zullen de kosten van het eigen vermogen zich hierop aanpassen, zodat de totale cost of capital van de onderneming ongewijzigd blijft. Enkel de echte kasstromen die een bedrijf genereert uit zijn bezittingen en de daarmee gepaard gaande bedrijfsrisico s creëren waarde. Dit zou suggereren dat het niet uitmaakt of een onderneming vreemd vermogen (vastgoed huren) of eigen vermogen (vastgoed in eigendom) aantrekt om zijn bedrijfsactiviteiten te financieren 21. Volgens Trundle ligt dit in de praktijk toch anders. Vreemd vermogen verschaft het bedrijf belastingvoordelen maar brengt additionele financiële risico s met zich mee. Trundle stelt dat je het aandeel vreemd vermogen slechts tot een bepaalde hoogte kan verhogen. Hoe meer 20 Visie vd Nederlandse ondernemingen op bedrijfsmatig onroerend goed in 2005, Ernst & Young, M.B. Trundle, Capturing hidden value for your shareholders, Journal of Corporate Real Estate, Volume 7, Numb. 1 Pagina 16

27 vreemd vermogen des te groter het financiële risico welke in potentie kan leiden tot financial distress waardoor het belastingvoordeel teniet wordt gedaan. Er ontstaat dus een punt waar men door het verhogen van het aandeel van het vreemd vermogen wel degelijk de totale cost of capital doet laten stijgen. Bedrijven moeten dus streven naar een optimale mix, waarbij de leverage (zie begrippenlijst) voordelen optimaal benut worden. In aansluiting hierop suggereert recent onderzoek dat bedrijven die hun vastgoed financieren met vreemd vermogen (bijv. huur) beter presteren dan bedrijven die het merendeel van hun vastgoed in eigendom hebben (eigen vermogen) 22. Ander onderzoek toont echter aan dat bedrijven juist een optimale mix, waarbij leverage voordelen volledig benut worden, moeten nastreven om waarde te creëren 23. Als laatste concludeert Brounen in een van zijn onderzoeken 24 dat ondernemingen in de afgelopen tien jaar in de gehele wereld en in vrijwel alle sectoren hun vastgoedbezit trendmatig hebben verminderd en dat dit belangrijke gevolgen kan hebben voor de beursprestaties van die ondernemingen. Het bezitten van vastgoed blijkt gevolgen te hebben voor het rendement en risico van beursgenoteerde ondernemingen 25. Het bezit van vastgoed gaat gepaard met een verlaging van het beursrendement en risico. Brounen plaatst hierbij de kanttekening dat voor ondernemingen uit defensieve sectoren het eigendom van bedrijfsmatig vastgoed minder negatieve effecten heeft op de beursprestatie dan voor hoog renderende ondernemingen uit sectoren met een meer uitgesproken risicoprofiel. Bij de invulling van deze bouwsteen dient men rekening te houden in welke sector de onderneming opereert. De huidige aandacht voor bedrijfsmatig vastgoed wordt in de meeste literatuur (o.a. door Brounen) aangemerkt als incidenteel: men tracht met vastgoed de winstcijfers op te krikken. Deze aandacht verdwijnt weer wanneer de economie aantrekt. Effect van deze bouwsteen De keuze tussen vastgoed huren of vastgoed in eigendom heeft dus effect op de balanspositie vreemd vermogen (VV) en eigen vermogen (EV) van de onderneming. De door de onderneming gewenste balanspositie EV / VV dient volgens o.a. Trundle opgenomen te worden in het vastgoedfinancieringsbeleid. Concluderend kan voor de bouwsteen balanspositie Huur Eigendom gesteld worden dat door het voorkomen van financial distress men waarde kan toevoegen aan de strategie van de onderneming in de vorm van risicobeheersing. Daarnaast kan een keuze in de verhouding Huur Eigendom waarde creëren in de vorm van flexibiliteitvergroting Vastgoed investeringsmodel Investeringen dienen een rendement te genereren dat ten minste gelijk is aan het acceptabele rendement wat bij het onderliggende risico van de investering hoort. Het minimaal te behalen rendement van de vastgoedinvestering dient gebaseerd te zijn op het bedrijfsrisico en het financiële risico dat gelopen wordt door de betreffende investering. Investeringen die een groter risico met zich mee brengen dan het gemiddelde bedrijfsrisico van een onderneming dienen een rendement te genereren dat groter is dan de WACC (Weighted Average Cost of Capital) van het bedrijf. 22 Land Securities Trillium (2001), Enhancing Corporate Value through property Re-engineering 23 Lasfer, M. (2003), Driving Shareholder Value Corporate Real Estate Freehold versus Leasehold, sponsored by Donaldson Research. 24 Brounen, D. (2004). Vastgoed op de bedrijfsbalans?. Meeus Vastgoed Magazine, , pp Brounen, D. (2004). Vastgoed op de bedrijfsbalans?. Meeus Vastgoed Magazine, , pp Pagina 17