Uitspraak. van de Huurcommissie. Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 249 van het Burgerlijk Wetboek) ZKN

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 249 van het Burgerlijk Wetboek) Woonruimte Rijswijkstraat 175 F EV AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker [xxx] (niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: huurder [xxx] Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak De overeengekomen huurprijs is niet redelijk. Een huurprijs van 533,53 per maand is wel redelijk I Verloop van de procedure Verzoek De Huurcommissie ontving op 7 april 2015 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt de huurder aan de Huurcommissie om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 30 april 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COUTB ENV II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 8

2 De commissie heeft op de zittingsdatum een viertal zittingen met betrekking tot 80 nagenoeg gelijkluidende verzoekschriften gehouden. De commissie acht het opportuun de tijdens deze zittingen door de gemachtigden van de huurders, de individuele huurders en de gemachtigden van de verhuurders gemaakte opmerkingen voor zover zij ter zake doen- integraal in alle uitspraken op te nemen. Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring individuele huurders en gemachtigden van de huurder: Bij huuringang was het aanrecht 1,99 meter. Dus moeten er 4 punten en geen 7 punten worden toegekend. Er is tot op de dag van vandaag geen energielabel voor de woonruimten geregistreerd. Er zou in de woningwaardering een aftrek moeten plaats vinden van 1,73 bij 1,44 meter omdat dit gedeelte van het vertrek een verkeersruimte is. Ik overleg hierbij een foto van deze situatie. Er is geen scheercontactdoos maar een gewone contactdoos in de badkamer. Er mogen geen punten voor een privé buitenruimte, worden toegekend omdat huurders niet het exclusieve gebruiksrecht hebben van het dakterras Ook onderhoudsdiensten hebben toegang. Er is ook een zendmast op het dak aanwezig, waarvoor een vergoeding wordt verkregen. Daarnaast staan ook nog pilaren op het dakterras. (zijnde de afvoeren van de mechanische ventilatie). Er mogen geen punten worden toegekend voor de wasruimte nu een vergoeding voor wasbeurten wordt gevraagd. In de door verhuurder aangehaalde zaak uit Harderwijk was het gebruik van de wasmachines gratis. Er zijn maar 3 wasmachines voor alle 229 bewoners. De woonomgeving zou 18 punten minus 5 punten hinderlijke situaties moeten zijn voor het gehele gebouw in verband met geluidsoverlast wegverkeer. De woningen op de bovenste etages zijn erg gehorig via de voorzetramen. Gesprekken van de buren zijn letterlijk te verstaan. De peildatum voor de bepaling WOZ waarde is de aanvangsdatum van de huurovereenkomst. Er zijn ook andersluidende uitspraken van rechters over de bepaling van het bouwjaar. Er is sprake van bestaande bouw. Ook de brandweer spreekt van bestaande bouw. De daglichttoetreding is zo gering dat overdag ook lampen aan moeten. De woonruimte is een broeikas. De leidingen in de vloer geven ook warmte af als de radiatoren uit staan. Het duurt twee minuten voordat je koud water krijgt nadat de kraan is open gezet. De communicatie met de verhuurder laat zeer te wensen over Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de verhuurder: Wij zijn al vanaf het begin met een energielabel bezig. Wij willen voor iedere woning een A-label realiseren. Dit is nog in behandeling. De verwarmingsinstallatie (stadsverwarming) moet voldoen aan een A-label. Er is een uitspraak van de kantonrechter in Eindhoven die in het geval van transformatie van het gebouw een ander bouwjaar van toepassing heeft Pagina 2 van 8

3 verklaard. Het complex is volledig gestript. Ik overleg hierbij foto's van de bouw. Alle wanden en vloeren zijn geïsoleerd. In dit geval moet het bouwjaar 2014 zijn. Tevens is er een verklaring van het Nuon dat per eind juni 2015 de kwaliteitsverklaring voor Amsterdam WPW zal zijn gecontroleerd en opgenomen. Dat er tot op heden nog geen energielabel is geregistreerd is derhalve te wijten aan overmacht. Ik overleg hierbij een verklaring van de installatieadviseur dat de WOZ waarde boven de 3200,00 per m2 zou moeten liggen. Er is bezwaar bij de gemeente aangetekend tegen de waardering WOZ omdat deze is gebaseerd op de oude situatie. Wij komen gemiddeld op 3200 per m2. De schaarstepunten zouden daarom 25 punten moeten zijn. Wij bieden nu aan huurders eventueel later te compenseren als zou blijken dat op basis van de nog vast te stellen WOZ waarde onterecht 25 schaarstepunten zouden zijn toegekend. Deze compensatie is inclusief rente. De hal in de woonruimte is minimaal een meter breed en terecht in de woningwaardering meegenomen. Ik trek de in de woonruimten gehanteerde oppervlaktes in de rapporten in twijfel. Indien de oppervlakten van de overige gemeenschappelijke ruimtes bij elkaar zouden worden opgeteld dan zou dit wel tot waardering leiden. in een vergelijkbaar geval in Harderwijk heeft de commissie uitgesproken dat aan de wasruimte 3 punten moet worden toegekend. In sommige rapporten is geen combimagnetron opgenomen. Ook is de extra bovenkast in de keuken niet gewaardeerd. Alleen de huurders kunnen het complex in. Ook de buitenruimte heeft een aparte afsluitbare toegang. Er is geen zendmast of iets dergelijks op het dak aanwezig. Deze is bij de overdracht waarschijnlijk weggehaald. Op het dak bevindt zich ook de liftkamer. We hebben akoestisch onderzoek laten uitvoeren waaruit blijkt dat de geluidshinder voor dit complex niet geldt behalve voor de 10e en 11e verdieping. Hiervoor is een extra scherm gemaakt. Dit scherm loopt door tot de 7e etage, vanwege welstandseisen. De aftrek moet derhalve alleen voor de 10e en 11e verdieping min 1 punt zijn. De woningen op de bovenste verdiepingen kunnen voldoende gespuid worden. Anders hadden we nooit een bouwvergunning gekregen. In de badkamers zijn normale wandcontactdozen. Een klepje hierop is niet verplicht. De warmtetoevoer van het Nuon moet getemperd worden omdat de verwarmingsinstallatie efficiënter is dan verwacht. De aspecten aankledinggroen, openbaar groen, speelvoorzieningen, basisschool, bereikbaarheid, onderhoudstoestand omgeving en veiligheid zijn in de woonomgeving te laag gewaardeerd. Zaaknummer III Beoordeling Overeengekomen huurprijs De huurovereenkomst is ingegaan op 15 november 2014 tegen een huurprijs van 580,00 per maand. Puntenaantal De rapporteur heeft voorgesteld de woonruimte te waarderen met 77,28 punten. De huurder en verhuurder hebben uitvoering bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. Daarom zal de commissie over alle betwiste aspecten van de woningwaardering haar oordeel geven: Pagina 3 van 8

4 Vertrekken De commissie ziet geen aanleiding een gedeelte van de huiskamer/keuken als verkeersruimte te bestempelen. Naar het oordeel van de commissie is de door de gemachtigde van de huurders aangegeven ruimte, ook na bestudering van de overgelegde foto, voldoende ruim om als effectief benutbare woonruimte dienst te doen. De commissie passeert verhuurders verweer dat de door de rapporteur gemeten oppervlakten van de woonruimten onjuist zouden zijn. Verhuurder heeft niet, althans niet met exacte meetgegevens, aangetoond dat de maten niet kloppen. De commissie ziet daarom geen aanleiding van de waardering van de vertrekken af te wijken. Technische installaties Er sprake is van de levering van warmte, als bedoeld in artikel 1, onderdeel e, van de Warmtewet. Per verwarmd vertrek dient een waardering van 1½ punt te worden toegepast, voor overige ruimten geldt een waardering van ¾ punt. In de woningwaardering is onder rubriek 3 "Verwarming" een waardering van 2 punten per verwarmd vertrek berekend, derhalve dient de waardering op het onderdeel verwarming te worden aangepast conform de onderstaande berekening: Aantal verwarmde vertrekken 2 x 1 ½ punt = 3 punten Warmte isolatie Vast staat dat er geen energielabel stond geregistreerd bij aanvang van de huurovereenkomst. Verhuurder beroept zich op overmacht. De gevolgen van het ontbreken van een geregistreerd label mogen echter niet bij de huurder worden neergelegd maar dienen voor rekening en risico van de verhuurder te blijven. De commissie zal de warmte isolatie derhalve, conform haar beleid, beoordelen volgens de bouwjaartabel. Het bouwjaar van het onderhavige gebouw is Het betreft een voormalig kantoorpand dat is verbouwd tot woonruimten. Onder de gegeven feiten en omstandigheden is de commissie van mening, mede gelet op de door de verhuurder overgelegde foto s van de bouwfase en de overgelegde omgevingsvergunning, dat met de transformatie een volledige vernieuwbouw heeft plaatsgevonden waarbij het pand volledig is gestript de woonruimten zijn gerealiseerd conform het in 2014 geldende bouwbesluit en de daarin vervatte milieueisen. Aan de woonruimte dient gelet op het vorenstaande een waardering volgens de tabel bouwjaar conform label A - te worden toegekend. De commissie waardeert de warmte isolatie derhalve met 32 punten. Voor zover huurders ernstige overlast in de vorm van hitte ondervinden van het te efficiënt functioneren van de verwarmingsinstallatie, zou dit wellicht kunnen worden aangemerkt als een ernstig het woongenot schadend onderhoudsgebrek. Om vast te kunnen stellen of sprake is van een bouwkundig of technisch gebrek is echter een rapportage van een onafhankelijke deskundige ter zake vereist. Een dergelijk rapport is door de huurders niet overgelegd. In deze procedure kunnen de klachten met betrekking tot de installatie dan ook niet worden betrokken. Overigens heeft de verhuurder ter zitting aangegeven in overleg te zijn met de energieleverancier teneinde de warmteaanvoer van de stadsverwarming aan te passen. Pagina 4 van 8

5 Keuken Vast staat dat op de huuringangsdatum van de huurovereenkomst de aanrechtlengte 199 cm bedroeg. De commissie beoordeelt de woningwaardering tegen de huuringangsdatum, ongeacht de omstandigheid dat de verhuurder op later tijdtip een aanpassing heeft laten verrichten om het aanrecht tot 201 cm te verlengen. In de woningwaardering van de onderhavige woonruimte is de combimagnetron wel gewaardeerd zodat verhuurders opmerking ter zitting daarover kan worden gepasseerd. De commissie ziet daarom geen aanleiding van de waardering van de keuken af te wijken. Sanitair Hoewel verhuurder stelt dat er een scheercontact wanddoos in de badkamer aanwezig zou zijn is dit niet gebleken. In de door de verhuurder zelf overgelegde brief van zijn leverancier staat letterlijk: In alle badkamers zijn normale wandcontactdozen geplaatst en betreffen hier niet de zogenaamde de zogenaamde scheercontact wantcontact doos. De commissie ziet daarom geen aanleiding van de waardering van het sanitair af te wijken. Woonomgeving De rapporteur heeft de woonomgeving gewaardeerd met 19 punten en deze vanwege het feit dat de woning een kleine woning is afgetopt tot 14,25 punten. De aspecten aankledingsgroen, openbaar gebruiksgroen, speelgelegenheid voor jongere kinderen en speelgelegenheid voor oudere kinderen zijn gewaardeerd met respectievelijk 0,5 punt, 1 punt, 0,5 punt en 0,5 punt. De commissie handhaaft deze waardering en passeert daarmee het verweer van de verhuurder. De genoemde voorzieningen zijn wel aanwezig doch niet in ruime mate, zoals door de gemachtigde van verhuurder ter zitting is beweerd. In de omgeving bevindt zich één basisschool zodat de waardering met 1 punt correct is. In de waardering is het aspect parkeren terecht op 0 punten gesteld omdat in de buurt geen mogelijkheid tot gratis parkeren bestaat. De aspecten bereikbaarheid woonomgeving en halte openbaar vervoer zijn beiden gewaardeerd met 2 punten hetgeen recht doet aan de situatie ter plaatse. Aan het aspect veiligheid is de hoogst mogelijke waardering van 3 punten toegekend. De commissie ziet daarom geen reden de waardering van de woonomgeving aan te passen. Hinderlijke situaties. De verhuurder heeft voldoende aangetoond dat bouwkundige ingrepen hebben plaatsgevonden teneinde de geluidsoverlast van wegverkeer te beperken o.a. door het aanbrengen van een geluidsscherm aan de gevel. Alleen voor de woningen op de 10 e en 11 e etage geldt daarom nog de aftrek van 1 punt. Dit geldt derhalve voor de onderhavige woonruimte niet. Gemeenschappelijk ruimten en voorzieningen In het complex zijn de volgende gemeenschappelijke overige ruimten aanwezig: Was/droogruimte (5 e verdieping) 3,50 m² Strijk/koffieruimte (5 e verdieping) 7,80 m² Fietsenberging (kelder) 306,50 m² 317,80 m² Pagina 5 van 8

6 De oppervlakte per woonruimte bedraagt 317,80 m² : 229 woonruimten = 1,39 m². Omdat de oppervlakte van de gemeenschappelijke overige ruimte per woonruimte kleiner is dan 2 m² worden geen punten toegekend. Daarnaast is er een gemeenschappelijk dakterras met een oppervlakte van 66,3 m² aanwezig. De commissie is van oordeel dat het exclusieve gebruiksrecht van de gezamenlijke huurders voldoende door de verhuurder is gewaarborgd. Dat er een zendmast op het dak zou staan waardoor de exclusiviteit van het gebruik zou worden aangetast is door huurders niet, althans onvoldoende aangetoond. De commissie passeert hiermee dan ook het verweer van de huurder op dit onderdeel. De gemeenschappelijk buitenruimte wordt gewaardeerd met 6 punten : 229 woonruimten = 0,03 punt per woonruimte. Waardering woning in schaarstegebied De commissie heeft niet de bevoegdheid zich over de juistheid van de waardering in het kader van de WOZ uit te spreken. Maatstaf voor de commissie is de WOZ waarde zoals deze op het moment van de aanvang van de huurovereenkomst door de Gemeente is vastgesteld. De commissie zal daarom ook geen gevolg geven aan het verzoek van de gemachtigde van de verhuurder te anticiperen op een eventuele toekomstige verhoging van de WOZ waarde. De waardering blijft 15 punten. Samenvattend wordt de woningwaardering als volgt vastgesteld: vertrekken 20,00 punten oppervlakte overige ruimten 3,00 punten technische installaties 3,00 punten warmte isolatie 32,00 punten keuken 6,25 punten sanitair 10,75 punten voorzieningen gehandicapten 0,00 punten oppervlakten privé buitenruimten 0,00 punten woonvorm 4,00 punten woonomgeving 14,25 punten Hinderlijke situaties 0,00 punten Gemeenschappelijk ruimten en voorzieningen 0,03 punten Serviceflat 0,00 punten Waardering woning in schaarstegebied 15,00 punten Totaal 108,28 punten (108 punten) De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte per 15 november 2014 vast op 108. Bij dit puntenaantal is de maximale huurprijsgrens 533,53 per maand (exclusief bijkomende kosten). Gebreken De Huurcommissie beoordeelt ook of er ernstige gebreken in de woonruimte zijn. Volgens de rapportage waren er bij aanvang van de huurovereenkomst in de woonruimte geen ernstige gebreken. De huurder heeft tijdens de zitting niet overtuigend aan kunnen tonen dat het rapport niet klopt. De Huurcommissie volgt daarom het rapport op dit punt. Pagina 6 van 8

7 Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. De verhuurder moet de leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 terug. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. De commissie ziet reden de hardheidsclausule toe te passen. Dit houdt in dat verhuurder in de zaken met kenmerk , en per verzoek 450,00 leges verschuldigd is en in alle overige nagenoeg gelijkluidende verzoeken 25,00. Pagina 7 van 8

8 IV Beslissing Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 108 punten. De met ingang van 15 november 2014 overeengekomen huurprijs van 580,00 per maand is op basis van dit puntenaantal niet redelijk. Een huurprijs van 533,53 per maand met ingang van 15 november 2014 is redelijk. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De huurder hoeft geen leges te betalen en krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 terug. De verhuurder moet 25,00 leges betalen. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. C.S. van Damme drs. A.H.M.G. Engbers en C.F. Jonker Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 8 van 8