RAADSVOORSTEL Agendanummer 6.1* Onderwerp: Krediet voor de aanleg van infrastructuur ten behoeve van de brede school in Standdaarbuiten.

Transcriptie

1 RAADSVOORSTEL Agendanummer 6.1* Raadsvergadering van 23 september 2010 Onderwerp: Krediet voor de aanleg van infrastructuur ten behoeve van de brede school in Standdaarbuiten. Verantwoordelijke portefeuillehouder: L.M. Koevoets SAMENVATTING Project 121 is gericht op de realisering van een brede school in Standdaarbuiten en de herontwikkeling van vrijkomende locaties. De brede school is in aanbouw en in verband met de bereikbaarheid van het schoolgebouw zal een toegangsweg en parkeervoorziening aan de Timberwolfstraat moeten worden gerealiseerd. De kosten van de infrastructuur worden berekend op De raad wordt gevraagd een krediet daarvoor beschikbaar te stellen. Het krediet kan ten laste worden gebracht van de algemene reserve. Het toekomstig resultaat -indien aanwezig- van de herontwikkeling van de vrijkomende locatie aan de St. Janstraat (deelgebied 2) te zijner tijd aan te wenden ter dekking van het beschikbaar te stellen krediet en te storten in de algemene reserve. De herontwikkeling van de vrijkomende locaties aan de St. Janstraat (deelgebied 2) en Timberwolfstraat (deelgebied 3) worden nader uitgewerkt, terwijl deelgebied 3 nader op financiële haalbaarheid zal worden onderzocht. WAT WILLEN WE BEREIKEN? Aanleiding Met project 121 wordt gewerkt aan de Herontwikkeling van het centrum van Standdaarbuiten. Het project omvat de deelgebieden zoals hiernaast inzichtelijk wordt gemaakt: De 1e fase van de brede school in deelgebied 1 zal na de kerstvakantie in gebruik genomen kunnen worden. De 2 e fase, de realisering van het overige maatschappelijk vastgoed (Standaard c.a.) zal starten na de zomervakantie. 1 De buiteninrichting van de school is voorzien in het beschikbare budget van de school. 3 Ten behoeve van de brede school zal een toegangsweg en parkeervoorziening moeten worden gemaakt. Deze elementen zijn qua exploitatie voorzien in de herontwikkeling van de vrijkomende locaties, maar de aanleg zal eerder moeten plaatsvinden teneinde de school veilig bereikbaar te maken. 2a 2 Dit voorstel richt zich op de beschikbaarstelling van het benodigde krediet.

2 Doelstellingen De aanlegkosten van een toegangsweg en parkeervoorziening zijn niet opgenomen in het krediet voor de brede school. Fysiek ligt de genoemde toegangsweg tussen deelgebied 1 en 3. De planvoorbereiding van deelgebied 3 wordt nog nader uitgewerkt. Vooruitlopend daarop zal zorggedragen moeten worden voor de veilige bereikbaarheid van de brede school. Deelgebied 2 is concreter omdat het bestemmingsplan in procedure is. De opbrengsten zijn afhankelijk van de ontwikkelingswijze en -resultaten. Aan de raad wordt daarom gevraagd vooruitlopend op de herontwikkeling van deelgebied 2 krediet beschikbaar te stellen voor de aanleg van de infrastructuur. Beleidsmarges De realisering van een school wordt gebaseerd op normvergoedingen. In die normbedragen is geen rekening gehouden met de kosten van infrastructuur. Deze kosten zouden kunnen worden opgenomen in de plankosten van deelgebied 3, indien de ontwikkeling van dit deelgebied nu helder zou zijn. De raad kan vooruitlopend op de realisering van deelgebied 3 de benodigde bedragen beschikbaar stellen. Uitgangspunten en randvoorwaarden Deelgebied 1 In deelgebied 1 realiseert Bernardus Wonen overeenkomstig de LOO (in 2 fasen) de brede school. De school (fase 1) zal eind dit jaar in gebruik genomen kunnen worden. Het gedeelte van het gemeenschapshuis de Standaard (fase 2) zal in uitvoering worden genomen na de zomervakantie. Uw college gaf daarvoor reeds eerder het groene licht. Teneinde de school in gebruik te kunnen nemen, dient een toegangsweg en een parkeervoorziening te worden aangelegd. De kosten daarvan zijn niet voorzien in de ontwikkeling van deelgebied 1 maar behoren primair tot de exploitatie van deelgebied 3. Deelgebied 2 De ontwikkeling van deelgebied 2 is uitgewerkt binnen de ruimtelijke kaders die zijn voorzien in het bestemmingsplan actualisatie centrum Standdaarbuiten (onherroepelijk eind 2011). In de bijlage is inzicht gegeven in de beoogde herontwikkeling. De wijze van realisering en het programma (koop, huur) kan nog variëren. Ook kan worden uitgegaan van een gemeentelijke rol ten aanzien van het bouwrijp en woonrijp maken van het gebied of de rol bij de ontwikkelende corporatie. Dat maakt het in dit stadium moeilijker om aan te geven wat het rendement is. Bij de rubriek financiële risico s zijn de varianten inzichtelijk gemaakt. Voor deelgebied 2a wordt onderzocht op welke wijze er een zinvolle, renderende, bestemming kan worden verkregen; opbrengsten zijn nog niet meegerekend maar die zijn er uiteraard wel. Deelgebied 3 Deelgebied 3 kan worden herontwikkeld ten behoeve van woningbouw en commerciële functies. Om woningbouw mogelijk te maken moeten de tennisbanen worden verplaatst. Vooralsnog levert de herontwikkeling van deelgebied 3 een fors negatief saldo op. Plannen zullen nader moeten worden uitgewerkt en op financiële haalbaarheid worden getoetst. Nadere voorstellen kunnen dan aan college en raad worden voorgelegd (onderzoeksvragen: programma, fasering, status quo gebied?). Vooruitlopend op de verdere herontwikkeling van deelgebied 3 zal ten behoeve van de brede school infrastructuur (toegangsweg en parkeren) moeten worden aangelegd. Ten aanzien van de dekking van de kosten daarvan wordt uitgegaan van de algemene reserve. Omdat de kosten, ten aanzien van de aanleg van genoemde infra, voor de baten uit gaan wordt voorgesteld de parkeervoorziening qua uitvoering alsmede omvang te beperken. Door asfalt toe te passen en het aantal parkeerplaatsen op het minimum te stellen kunnen de uitgaven nu worden beperkt. Ook voor langere tijd is deze uitvoering adequaat. Bij definitieve besluitvorming en uitvoering van deelgebied 3 kan de parkeervoorziening worden vervangen door een definitieve uitvoering (in feite van bouwrijp naar woonrijp niveau). Betrokken partijen De direct betrokken partijen bij de deelgebieden 1, 2 en 3 zijn naast de Gemeente Moerdijk, Bernardus Wonen, Stichting Het Barlake (schoolbestuur), Kindercentra De Roef, kinderdagverblijf De Dwergjes, Bibliotheek VANnU en gebruikers van het multifunctionele gebouw, tennisvereniging Rally, derden (commerciële invulling). De dorpsraad fungeert als klankbordgroep bij de uitwerking van ontwikkelingen. 2

3 WAT GAAN WE DAARVOOR DOEN? Toetsingskader De nieuwbouw van de school (fase 1) zal naar verwachting na de kerstvakantie in gebruik worden genomen. Fase 2, de aanpassingen van de Standaard, starten na de zomervakantie. Om de school toegankelijk te maken dient de infrastructuur (toegangsweg en parkeergelegenheid) te worden aangelegd. De kosten daarvan zijn niet opgenomen in de exploitatie van deelgebied 1, maar voorzien in de exploitatie van de herontwikkelingslocaties (deelgebieden 2 en 3). Er is derhalve sprake van voorfinanciering. Deelgebied 2 is redelijk concreet te maken; in het bestemmingsplan zijn de kaders voor woningbouw aangegeven. In financieel opzicht is sprake van een renderende herontwikkeling die voldoende basis levert voor de dekking van gevraagde investering. Ten aanzien van deelgebied 3 moet voorlopig worden geconstateerd dat door de complexiteit vooralsnog geen sprake is van een sluitende exploitatie. Ook door koppeling van de planexploitaties van deelgebieden 2 en 3 resteert een tekort. Daarom zullen wij deelgebied 3 eerst nader uitwerken en onderzoeken op haalbaarheid. Wij komen daar later bij uw raad op terug. De aanleg van de infrastructuur die ligt tussen de deelgebieden 1 en 3 kan niet wachten op de uitwerking van deelgebied 3. Door de aanleg van de weg uit te voeren in asfalt en het parkeren nog niet op het eindplaatje (qua aantal) te baseren worden de voor te investeren kosten zo beperkt mogelijk gehouden. Alternatieven De aanleg van de weg en het parkeren kan redelijkerwijs niet achterwege blijven omdat dan een veilige toegang tot de brede school ontbreekt. Alternatief kan zijn om de aanleg definitief te maken. Nadeel van die keuze is dat dan in dit stadium definitieve keuzes moeten worden gemaakt voor retentie etc. De noodzakelijke onderzoeken ontbreken in dit stadium voor een deel en de kosten zijn belangrijk hoger. Evaluatie De evaluatie van het project zal plaatsvinden na realisering van deelgebied 1 (eind 2011) en vervolgens na afronding van de daarop volgende deelgebieden 2 en 3. WAT MAG HET KOSTEN? Personeel De noodzakelijke werkzaamheden zijn gepland in de ambtelijke capaciteit. Organisatie Geen organisatorische gevolgen. Financiën De kosten van de aan te leggen infrastructuur worden begroot op Deze kosten kunnen te zijner tijd waarschijnlijk ten laste worden gebracht van de exploitatie van de deelgebieden 3 en 2. Omdat de exploitatie van deelgebied 2 en afhankelijk van haalbaarheid van deelgebied 3 pas later ter hand wordt genomen is op dit moment geen dekking aanwezig voor de investering van ten behoeve van de infrastructuur. De raad wordt daarom voorgesteld een krediet (investering maatschappelijk nut) beschikbaar te stellen ten laste van de algemene reserve en het benodigde bedrag onder te brengen in de reserve maatschappelijk nut. Het vrij besteedbare gedeelte van de algemene reserve bedraagt op dit moment ongeveer 12 miljoen. De projectexploitatie van deelgebied 2 biedt mogelijk voldoende ruimte om de verlangde investering te dekken. De projectexploitatie van deelgebied 3 zal nog nader moeten worden uitgewerkt op haalbaarheid. 3

4 De raad wordt voorgesteld het toekomstige resultaat van beide herontwikkelingen - indien toereikend - tot de hoogte van het benodigde krediet t.b.v. de infrastructuur voor de school in te zetten ter dekking van dit krediet. Dit betekent dat primair ten laste van de exploitatie van deelgebied 2 te zijner tijd gestort zal worden in de algemene reserve. De structurele onderhoudskosten van de infrastructuur kunnen op jaarbasis worden gesteld op Daarbij dient te worden aangetekend dat deze beheerkosten tot het moment van (besluitvorming over) definitieve herontwikkeling van deelgebied 3 naar verwachting gedurende deze beperkte periode nagenoeg geen onderhoud noodzakelijk is. Naar verwachting kunnen de eventuele beheerskosten worden gedekt binnen de reguliere onderhoudsbudgetten voor wegen. De kosten van de inrichting van het buitenterrein van de school (schoolplein etc), geraamd op worden gedekt binnen het normbudget voor de school. De buiteninrichting van de school wordt gelijktijdig uitgevoerd met het totale infrastructurele werk. Risico s Deelgebied 2 De wijze van realisering van deelgebied 2 zijn de navolgende ontwikkelvormen denkbaar: a) de gemeente verkoopt bouw- en woonrijpe grond conform het gemeentelijk grondprijzenbeleid, hetgeen een resultaat oplevert van (de berekening ligt vertrouwelijk ter inzage); b) de gemeente verkoopt grond op basis van residuele grondwaarde berekening voor De ontwikkelaar betaalt de kosten voor bouw- en woonrijp maken en heeft een rendement van 5% op de stichtingskosten; c) de gemeente verkoopt de grond op basis van het grondprijzenbeleid voor De ontwikkelaar betaalt de kosten voor bouw- en woonrijp maken en heeft een verlies op de opstalexploitatie. De gekozen wijze van ontwikkeling, bijvoorbeeld huur in plaats van koop of commerciële ontwikkeling in plaats van corporatie, beïnvloedt de te behalen opbrengst. Het resultaat van deelgebied 2a, ten aanzien waarvan geen opbrengsten in de exploitatieberekening is meegenomen, kan het uiteindelijke resultaat positief beïnvloeden. Het is afhankelijk van de wijze van ontwikkeling van deelgebied 2 of het exploitatieresultaat te zijner tijd voldoende is om een bedrag van terug te storten in de algemene reserve. Deelgebied 3 De herontwikkeling van de hoek Timberwolfstraat / Dr. Poelsstraat is budgettair een lastige opgave. Om het gebied te herontwikkelen moeten de tennisbanen worden verplaatst; daarmee ontstaat de noodzakelijke afstand tussen de bestaande sportvelden en de beoogde woningbouw. Nadere uitwerking moet helder maken of en in welke omvang en mogelijke fasering herontwikkeling haalbaar is. Bij slechts minimale herontwikkeling van het deelgebied 3 zal budgettair voldoende ruimte aanwezig zijn om de aangelegde infrastructuur definitief (woonrijp) te maken. OVERIG Juridische consequenties De ontwikkelingen in deelgebieden 2 en 3 worden na de nadere uitwerking verankerd in een aanvullende locatie ontwikkelingsovereenkomst. De relatie met de reeds gesloten LOO is er wel, maar er wordt nog een aantal nadere afspraken vastgelegd. De LOO van 7 juli 2009 ligt bij de stukken ter inzage. 4

5 Communicatie Wat, Mijlpalen Wanneer, planning Functie, doel Hoe?, instrumenten Ingebruikname brede school, officiële opening Na kerstvakantie 2010 Presentatie brede school door participanten aan gebruikers, inwoners en bestuurders Start fase 2 Na zomervakantie 2010 Informatie aan omwonenden over bouw(hinder); Afstemming gebruikers en beheerder Aanleg infrastructuur Na besluitvorming in raad september 2010 Informatie hinder omwonenden Officiële opening, feestweek. Persbericht, programma maken door participanten met ondersteuning communicatie Schriftelijk, persoonlijk. Moerdijkse Bode Schriftelijk aan verenigingen Schriftelijk, persoonlijk. Moerdijkse Bode Schriftelijk aan verenigingen Herontwikkeling deelgebied 3 Herontwikkeling deelgebied 2 Na besluitvorming september 2010, 4 e kwartaal 2010 Informatie, afstemming gebruikers, eigenaren in deelgebied 3 4 e kwartaal 2010 In het kader van b.p.: formele afhandeling Overigens: draagvlak Informatie bijeenkomst inwoners Individueel overleg TC Rally. Klankbordrol dorpsraad Bestemmingsplanprocedure, afhandeling zienswijzen Informatiebijeenkomst gericht op omwonenden Bouwoverleggen Periodiek Voortgang. Bouwteam Gebruikersoverleg Periodieke afstemming Afstemming, voortgang Overleg o.l.v. coördinator brede scholen. Overall doorlopend Informatievoorziening burgers, bestuurders, intern Website Planning Deelgebied 1 heden - december 2010: september september 2011: afronding fase 1 brede school, inrichting infrastructuur. fase 2 van brede school. Deelgebied voorbereiding en uitvoering nieuwbouw 15 woningen hoek Pastoor Coolenplein St. Janstraat. Deelgebied 3 September september 2011 nadere uitwerking haalbaarheid deelgebied 3. September bestemmingsplanprocedure > 2013 e.v. uitvoering herontwikkeling deelgebied 3. VOORSTEL Krediet voteren van excl. BTW ten behoeve van de aanleg van infrastructuur voor de brede school in Standdaarbuiten ten laste van de algemene reserve en deze dekking onder te brengen in de reserve maatschappelijk nut. Het toekomstige resultaat -indien aanwezig- van de herontwikkeling van deelgebied 2 in zetten ter dekking van het aangevraagde krediet en t.z.t. derhalve eenzelfde bedrag te storten in de algemene reserve. 5

6 BIJLAGEN Vertrouwelijk: - berekening infrastructuur. Openbaar: - locatie ontwikkelingsovereenkomst d.d. 7 juli Ontwikkelrichting deelgebieden 2 en 3. Mocht u vragen hebben over dit voorstel, kunt u contact opnemen met de griffier via telefoonnummer Burgemeester en wethouders van de gemeente Moerdijk d.d. 3 augustus 2010, de gemeentesecretaris, de burgemeester, Drs. A.E.B. Kandel Drs. W.M.J. Denie 6

7 RAADSBESLUIT Raadsvergadering van 23 september 2010 De raad van de gemeente Moerdijk, gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 3 augustus 2010; overwegende: dat de brede school na oplevering veilig bereikbaar moet zijn; dat de aanlegkosten van de noodzakelijke infrastructuur niet ten laste kan worden gebracht van de deelgebieden 2 en 3 vanwege het ontbreken van voldoende inzicht in programma en daarop gebaseerde exploitatieberekeningen; gelet op de noodzakelijke beschikbaarheid van infrastructuur bij de ingebruikname van de school; BESLUIT: 1. In te stemmen met beschikbaarstelling van een krediet van excl. BTW voor de aanleg van toegangsweg en parkeervoorziening ten behoeve van de brede school in Standdaarbuiten. 2. Het krediet ten laste te brengen van de algemene reserve en deze dekking onder te brengen in de reserve maatschappelijk nut. 3. het mogelijk toekomstig resultaat van de herontwikkeling van de deelgebieden 2 en 3 in te zetten ter dekking van het hiervoor genoemde krediet door storting daarvan in de algemene reserve. Vastgesteld in de vergadering van de raad d.d. 23 september 2010, de griffier, de voorzitter, J.A.M. Hereijgers Drs. W.M.J. Denie 7