Whitepaper. Transformatie 3.0 denk vanuit de eindgebruiker

Transcriptie

1 Whitepaper Transformatie 3.0 denk vanuit de eindgebruiker

2 2 Transformatie Bij leegstaand en/of verouderd vastgoed komt een veelvoud aan vraagstukken op de gebouweigenaar en andere belanghebbenden af. Het is zaak om daar structuur in aan te brengen. Allereerst zijn er de verschillende hoofdbegrippen die vaak door elkaar heen gebruikt worden maar niet de volledige lading van transformatie dekken. - Transformatie: innerlijke en uiterlijke kenmerken van het gebouw wijzigen significant; - Herbestemmen: functie van het gebouw wijzigt waarbij uiterlijke kenmerken hoofdzakelijk intact blijven; - Revitalisatie: gebouw behoudt zelfde functie maar krijgt een facelift; - Renovatie: gebouw wordt teruggebracht in oorspronkelijke staat. In dit whitepaper ligt het accent op transformatie, maar elementen hieruit zijn even zo goed te benutten bij de andere begrippen. Zoals gezegd door een veelvoud aan vraagstukken kunnen door de vele bomen het transformatiebos niet meer worden gezien. Door structuur aan te brengen in het proces van transformatie komt de besluitvorming daarover op een meer verantwoorde wijze tot stand. In alle gevallen dienen de volgende aspecten beoordeeld te worden: 1. Maatschappelijke aspecten 2. Economische aspecten 3. De ecologie rond het gebouw 4. Zijn we het met elkaar eens? Aan de hand van deze aspecten nemen wij u mee door het proces van transformatie. Meer informatie Arjan van Asselt, directeur Projectontwikkeling Herman Broekhuizen, commercieel directeur Bouw Heilijgers Displayweg 2, 3812 BT Amersfoort Postbus 340, 3800 AH Amersfoort Telefoon [email protected]

3 Maatschappelijke uitdagingen bij transformatie van vastgoed Ontwikkelingen Transformatie van bestaand vastgoed neemt steeds vaker de rol van nieuwbouw over. In iedere stad zijn tegenwoordig leegstaande kantoorgebouwen, verloederde schoolgebouwen of ander buiten gebruik geraakt maatschappelijk vastgoed te vinden. Al deze gebouwen kunnen niet voorzien in de huidige vraag vanuit de markt of er is nog geen nieuwe bestemming voor gevonden. Deze gebouwen toekomstbestendig maken is een grote uitdaging. 3 proces blijkt geen overbodige luxe. Zij kennen het klimaat, hebben gerichte contacten en kunnen de begeleiding van A tot Z verzorgen. Bij transformaties hoeven we ons niet te beperken tot wonen, andere functies zijn ook mogelijk. Een opleidingsinstituut voor fysiotherapie of een tenniscentrum huisvesten in een bedrijfshal is goed mogelijk. Maar een dergelijk gebouw kan ook prima onderdak bieden aan een kerkgenootschap. Het hangt dus vooral af van de doelgroep; creatief- en conceptueel denkvermogen is hier een vereiste. Denk vanuit de eindgebruiker en biedt gerichte oplossingen voor knelpunten. Zoals parkeren, meer kleine gezinssamenstellingen, eenoudergezinnen, maar ook financiering en ontzorgen. De afgelopen jaren laten zien hoe belangrijk transformatie- en renovatieprojecten voor de bouw zijn geworden. Als we inzoomen op Nederland zien we dat er veel leegstand is en die zal de komende jaren alleen nog verder toenemen. Die leegstaande gebouwen kosten de maatschappij veel geld. Tegelijkertijd is het lastig om passende woonruimte te vinden in stedelijke gebieden en zien we veranderende wensen van de eindgebruiker. Zo is er een toename (ook in de toekomst) van eenpersoons huishoudens, blijven ouderen langer zelfstandig wonen en neemt de vraag naar kleinere en goedkope (sociale) huurwoningen explosief toe. De huidige producten op de woningmarkt sluiten daar niet goed op aan. Door deze problemen aan elkaar te koppelen lossen ze elkaar voor een deel op: gebruik de lege gebouwen als passende woningen en het maatschappelijk probleem aan woonruimtetekort wordt hiermee verminderd. In de praktijk blijkt dit echter niet zo zwart wit. Niet elk gebouw leent zich voor transformatie. Het is afhankelijk van een aantal factoren of een gebouw als kandidaat voor transformatie geschikt wordt bevonden. U als kantooreigenaar, belegger in vastgoed, ontwikkelaar of corporatie heeft wellicht een pand in portefeuille dat zich perfect leent voor transformatie. Maar hoe weet u dat? U krijgt bij transformatie immers te maken met het bestemmingsplan van de gemeente en de wensen en eisen van de buurt. En wie is de nieuwe gebruiker en wat zijn haarof zijn wensen? Maar ook vragen zoals: is de locatie geschikt voor een transformatieproject, is er voldoende parkeergelegenheid en aan welke technische eisen moet een pand voldoen om in aanmerking te komen voor transformatie, passeren de revue. Creatief en conceptueel denkvermogen; denken vanuit de eindgebruiker Het blijkt in de praktijk niet altijd gemakkelijk om te bepalen of een bestaand gebouw in aanmerking komt voor transformatie. Het hebben van een kennispartner in dit Voordelen van transformatie ten opzichte van nieuwbouw Een groot voordeel bij transformaties ten opzichte van nieuwbouw is dat de algemene voorzieningen in de buurt al aanwezig zijn. Het groen is volwassen, net als de openbare infrastructuur. Denk hierbij aan parkeervoorzieningen, winkels en scholen. You can already see what you get. Vanuit de toekomstige gebruiker gezien is dit erg gunstig. De huurders of kopers hebben direct toegang tot alle voorzieningen, zij genieten hier direct van. De keerzijde van de medaille is dat in dit soort gevallen ook duidelijk wordt welk perspectief geen toekomst heeft. Voordelen van transformatie Lost leegstand op Voegt functie(s) toe: - grote behoefte aan woningen - voorzieningen - kansen voor doelgroepen mix huur/koop en laag/hoog Verbetert de leefbaarheid en de veiligheid in de buurt Stimuleert de economie in de omgeving Vergroot de waarde van het gebouw én van het omliggende vastgoed Besparing op het gebruik van bouwmaterialen, hergebruik van het bestaande gebouw is duurzaam Sterke reductie van CO2-uitstoot doordat minder materiaal geproduceerd, getransporteerd en verwerkt hoeft te worden Transformatie hoeft niet ingewikkeld te zijn en kan zelfs voor een korte periode oplossingen bieden. Voorbeelden hiervan zijn een pop-up stores of woonruimte voor wachttijdoverbrugging bij de aankoop van een nieuwbouwhuis. De tijdelijke kasstroom geeft de mogelijkheid om in de tussentijd aan plannen voor de lange termijn te werken. De levensduur van het pand kan zo weer met decennia worden verlengd.

4 Economische uitdagingen van transformatie, zet de eigenaar niet bij het grofvuil De huidige bouwsector vraagt om aanpassingen van mensen en organisaties. Want steeds meer (nieuw)bouwactiviteiten krijgen een toekomstbestendig karakter. Daarnaast is er een duidelijke verschuiving waar te nemen in bestaande bouw: de focus verschuift langzaam naar duurzaam bouwen en hergebruik. Vandaag de dag wordt nog veel gedacht vanuit de bouwondernemer, de belegger of de corporatie. Wat in essentie heel begrijpelijk is maar veelal niet aansluit op de vraag vanuit de maatschappij. Vaak wordt gedacht dat voor transformatieprojecten naar wonen de doelgroep beperkt is; het zou alleen om studenten gaan. Niets is minder waar. Naast studenten worden getransformeerde panden ook bewoond door starters op de woningmarkt, jonge gezinnen, senioren en tweeverdieners. Bovendien is de verhuur- en verkoopbaarheid erg goed in al deze projecten zolang woonproducten worden aangeboden waar grote vraag naar is. Daarnaast zijn er tal van CPO-projecten -Collectief Particulier Opdrachtgeverschap- ontstaan. 4 Belangrijk onderdeel van het onderzoek naar de geschiktheid van een gebouw voor transformatie is de marktanalyse. Naar welk product is er vraag op die locatie en welke kasstroom wordt daarmee gegenereerd. Daarnaast is er de analyse wat kost het om het gewenste product op die plaats te realiseren. Samen met de waardering van het gebouw en de terugverdientijd na transformatie bepaalt dit of het betreffende gebouw voor transformatie geschikt is. Zet de eigenaar niet bij het grofvuil De economische uitdaging ligt vooral bij de eigenaar van het gebouw. In alle gevallen is deze gebaat bij een zodanige kasstroom dat de kosten van de belegging worden gedekt en dat er enig rendement op het geïnvesteerde vermogen wordt gemaakt. Bij de beslissing om te transformeren heerst dan ook doorgaans een spanningsveld tussen niets doen (geen kosten maar ook geen goede kasstroom) en investeren in transformatie (boekwaarde en initiële kosten te hoog). Het is dan ook voor de eigenaar van belang de twee hoofdscenario s te schetsen en op hoofdlijnen door te rekenen. Zonder een helder perspectief zal een eigenaar logischerwijs niet in beweging komen en de tijd speelt in dit soort gevallen meestal niet in zijn voordeel.

5 De ecologie van het gebouw en het proces Bij het bepalen of een gebouw in aanmerking komt voor een transformatietraject ligt het zwaartepunt in het voortraject. In korte tijd moet op een aantal onderdelen de haalbaarheid geanalyseerd worden. Het begrip ecologie is hier van toepassing omdat het te transformeren gebouw en haar oorspronkelijke functie qua stedenbouw en bestemming paste in de desbetreffende bebouwde omgeving. Met andere woorden, door (de functie van) het gebouw te veranderen verandert ook de ecologie van de omgeving. In de gevallen dat daar geen oog voor is, is de slagingskans voor transformatie minder groot en soms voor de investering een onoverbrugbaar risico. Locatie voor transformatie & proces van haalbaarheid Het proces van transformatie is zeer afhankelijk van de locatie, een gebouw staat tenslotte niet voor niets leeg. De locatie voor herbestemming is, naast de technische aspecten, doelgroep afhankelijk. Het ligt bijvoorbeeld voor de hand dat wonen achterin een bedrijventerrein voor alleenstaanden en ouderen niet aantrekkelijk is. Allereerst is het belangrijk om in kaart te brengen welke doelgroep (woon)behoefte kan hebben bij de locatie. Daarnaast zijn er een aantal belangrijke eisen aan de locatie op zich: is deze op loopafstand van het openbaar vervoer, zijn de dagelijkse voorzieningen op loopafstand, betaalbaar parkeren in de buurt en niet geheel onbelangrijk, werkt de gemeente mee. En dan hebben we het nog niet eens over de zwaardere RO-belemmeringen voor wonen zoals de lucht- en geluidseisen. 5 mag niet worden onderschat; voldoet een 40 jaar oud pand aan de huidige eisen op het gebied van EPC, geluid, brandveiligheid en de eisen die aan vluchtwegen worden gesteld. Constructie bestaande gebouw Programma van eisen Structuur gevel Modulaire prefab composiet elementen Polux, Transparante plint in glas en hout Welke ruimte biedt het bestemmingplan en heeft de gemeente het oplossende vermogen en de flexibiliteit om mee te denken en eventueel versneld een RO-procedure te doorlopen. Ook wordt het gewaardeerd als de stadskern met voorzieningen bereikbaar is: mobiliteit blijkt een cruciaal aspect te zijn voor de doelgroep bij transformatieprojecten. Technische aspecten Onderstaande afbeelding illustreert goed waar men rekening mee moet houden als er specifiek wordt ingezoomd op de technische aspecten van transformatie. Zo speelt de structuur van de gevel een belangrijke rol: is de gevel geschikt voor aanpassing naar de nieuwe functie? Ook de constructie van het gebouw moet aan bepaalde voorwaarden voldoen: is de constructie sterk genoeg om de nieuwe functie te dragen en staat de constructie de nieuwe indeling niet in de weg. Ook wet- en regelgeving Bron:

6 Zijn we het met elkaar eens? Een samenvattende aanpak 6 Belemmeringen in transformatieprojecten: weten regelgeving Voor transformatieprojecten geldt altijd dat er een sluitende business case moet liggen. Passen de plannen bij de bestemming en verleent de gemeente haar medewerking? De eindgebruiker dient betrokken te worden in het traject, deze is tenslotte bepalend voor het succes. Ook dient de omgeving te worden ingelicht over de plannen, mede voor het creëren van draagvlak. En geeft deze ook de gelegenheid om te reageren op de plannen; zo voorkomt men in een later stadium mogelijke fricties. Vastgoed transformeren mag dan, door de vele (rand) voorwaarden, complex zijn, het maatschappelijk, economisch en ecologisch belang is groot. Als deze belangen op een positieve wijze worden ingepast en een goede invulling wordt gegeven aan omgevingsbehoeften, stakeholderbelangen en het project voldoet aan alle wet- en regelgeving is de transformatie haalbaar en zeer waarschijnlijk ook succesvol. Deze aanpak is voorbehouden aan ondernemende, creatieve en doorzettende ondernemers. Ondernemers die bereid zijn om met een niet aflatend enthousiasme en energie het gesprek aan te gaan met alle stakeholders. Met een mooi doel: het succesvol herstellen van een locatie en gebied. Een transformatie wordt helemaal een succes als de met de omgeving synergie wordt gecreëerd. Er moet in het proces vooral gekeken worden naar het totaalplaatje: de eindgebruiker, de omgeving en omgevingsfactoren, maatschappelijke aspecten, leefbaarheid, veiligheid en wet- en regelgeving. Belemmeringen wet- en regelgeving: De huidige wet- en regelgeving is veelal niet voldoende afgestemd op de vraag en wensen vanuit de eindgebruiker is ingesteld op de huidige situatie; wijzigingen in bestemmingsplannen zullen tijd in beslag nemen Wetten en regels zijn veelal niet afgestemd op de demografische en ecologische ontwikkelingen Gemeenten hebben veelal een toetsende rol terwijl het zwaartepunt ligt in het advies voor transformatie en vooruitdenken in situaties, aangepast op de vraag vanuit de markt De matchmaker bij transformatie van vastgoed Zoals besproken in dit whitepaper ligt het zwaartepunt van transformatie in het voortraject. De vraag of een gebouw in aanmerking komt voor transformatie, de toetsing en het advies hierin, staat centraal. Maar hoe bepaal je nu of een gebouw in aanmerking komt voor transformatie? Wat zijn de voorwaarden voor een haalbare transformatie?

7 7 Transformatiecase belicht: Heilijgers & transformatie de Toorop In de stedelijke herstructurering van het Overtoomse Veld werkt Heilijgers aan de transformatie van het oude kantoor van woningstichting De Key. Circa m² kantoorvloer transformeren wij naar 40 studio s, appartementen, maisonnettes en penthouses. De transformatie is in volle gang, nog voor eind 2015 is het complex bewoond. Lees hier meer over het Toorop transformatieproject. De kracht van Heilijgers in transformatieprojecten ligt in de adviesrol in het voortraject. Heilijgers gelooft dat het transformeren van bestaande gebouwen naar nieuwe, maatschappelijk verantwoorde en op de gebruiker afgestemde gebouwen, nieuwbouwprojecten deels overbodig maken. Bij transformatie snijdt het mes aan drie kanten; maatschappelijk gezien, bij de doelgroepen (de vraag vanuit de markt van vraag en aanbod) en het gegeven dat Heilijgers advies kan geven van A tot Z in transformatieprojecten. Heilijgers maakt deze adviezen vervolgens zelf waar, door bepaalde risico s en uitdagingen over te nemen. Als ervaringsdeskundige in herbestemming is er veel kennis van de markt, de maatschappelijke ontwikkelingen en het steeds veranderende landschap in vastgoed. Over Heilijgers Heilijgers inspireert met innovatieve ontwikkelings-, realisatie- en vastgoedbeheeroplossingen. Op basis van leervermogen, kennis en cost leadership. Met slimme en anticiperende huisvestingsoplossingen voor wonen én werken. Onze labels projectontwikkeling, bouw, renovatie & onderhoud en vastgoedbeheer werken hierbij optimaal samen. Nieuwe inzichten implementeren we direct. Wij gaan voor de glimlach op het gezicht en doen daar niet alleen het gebruikelijke voor, maar zoeken het ook buiten de gebaande paden: Off piste! Wij gaan voor verrassende huisvesting en zijn Verrassend Heilijgers!