Haringbuys Aerdenhout Stedebouwkundig Plan December 2011 BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch

Transcriptie

1

2 2 Haringbuys Aerdenhout Stedebouwkundig Plan December 2011 BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch

3 Inhoudsopgave Opgave Context landschapsstructuur historische ontwikkeling kenmerken locatie Belangen & Uitgangspunten input omwonenden Invloedzones input potentiele kopers programma van eisen Schetsmodel input omwonenden invloedzones Planfacetten verkaveling verkaveling terugvalscenario te handhaven bomen te kappen bomen water openbaar groen privé bomen privé erfafscheidingen ontsluiting & verharding parkeren kabels en leidingen afvalverzameling duurzaamheid Colofon Stedebouwkundig plan plankaart impressie terugvalscenario Profielen achterzijde Rijnegomlaan oude trambaan verlengde Klapheklaan Zandvoorterweg watergangen woonstraten BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch Stedebouwkundig Plan December 2011 Haringbuys Aerdenhout 3

4 4 Haringbuys Aerdenhout Stedebouwkundig Plan December 2011 BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch

5 Opgave Haringbuys Aerdenhout In opdracht van de gemeente Bloemendaal ontwerpt Buro Lubbers een stedenbouwkundig plan en een beeldkwaliteitplan voor de locatie Haringbuys in Aerdenhout. De beeldkwaliteitseisen worden in een apart document omschreven. Het stedenbouwkundig plan (SP) en het beeldkwaliteitplan (BKP) vormen samen het kader voor de nadere uitwerking van het gebied Haringbuys. In het stedenbouwkundig plan worden de structuur, de aansluiting op de omgeving, de verkaveling, de ontsluiting, de openbare ruimte en de overgang openbaar-privé uitgewerkt en in nauwkeurige samenhang vastgelegd. Het beeldkwaliteitplan formuleert ambities ten aanzien van de beeldkwaliteit van de woningen en de openbare ruimte op zich en als onderdeel van hun directe en wijdere omgeving. Het stedenbouwkundig plan wordt bestendigd in een bestemmingsplan. Het beeldkwaliteitplan is onderdeel van het bestemmingsplan en is daarmee onderdeel van de bouwvergunningprocedure. Als onderdeel van het welstandskader, fungeert het beeldkwaliteitplan als toetsingsinstrument voor de welstandscommissie die de bouwplannen toetst. Het bestemmingsplan vormt de basis voor de individuele kavelpaspoorten, die een contractstuk vormen bij de aankoop van de kavel. Het beeldkwaliteitplan vormt een apart document. Het plangebied is 3,5 ha groot en omvat 21 vrije kavels van ca. 900m2 groot. Het doel is een unieke woonomgeving te realiseren waar zowel de omwonenden als potentieel geïnteresseerde kopers zich in herkennen. Daarom worden beide belangengroepen actief in het planvormingsproces betrokken. De resultaten van de bijeenkomsten en de vertaling ervan in het ontwerp zijn vastgelegd op onze website en als bijlage terug te vinden bij dit Stedenbouwkundig Plan Het voorliggende Stedenbouwkundig Plan is het resultaat van dit intensieve proces. In het eerste hoofdstuk wordt de landschappelijke en stedebouwkundige context van de locatie Haringbuys beschreven. Buro Lubbers benadert de opgave in relatie tot de omgeving. In de analyse van het landschap, de historische ontwikkeling en de kenmerken van de locatie, gaan wij op zoek naar specifi eke eigenschappen, die bij kunnen dragen aan een uniek karakter voor de nieuwe buurt. In het tweede hoofdstuk analyseren wij de wensen en eisen van de gemeente, de omwonenden en de kopers. Op deze manier wordt inzichtelijk wat de knelpunten en de kansen zijn voor het ontwerp. In hoofdstuk 3 wordt, als resultaat van de voorgaande analyse en ideevorming, het stedebouwkundig plan gepresenteerd. De plankaart, profi elen en een vogelvlucht geven een totaaloverzicht van het plan. Daarnaast wordt grafi sch verbeeld, hoe het plan eruit ziet als bij tegenvallende verkoop een aantal kavels gesplitst wordt. Vervolgens wordt het plan uiteengerafeld in verschillende planfacetten, zoals verkaveling, groen, water, ontsluiting en civieltechnische aspecten. Het laatste hoofdstuk beschrijft op welke wijze duurzaamheid in het plan geborgd is. Een aantal onderdelen, zoals de natuurlijke oevers, het gescheiden watersysteem, de sterke groenstructuur, het materiaalgebruik en de identiteit van de plek worden nader uitgelicht. Daarnaast is het plan getoetst met de methode DPL (duurzaamheidsprofi el op de locatie). BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch Stedebouwkundig Plan December 2011 Haringbuys Aerdenhout 5

6 Context

7 Context landschapsstructuur kustzone Het landschap van de gemeente Bloemendaal wordt gekenmerkt door sterke landschappelijke eenheden met een duidelijke noord-zuidstructuuur. Van west naar oost zijn dit de kustzone (zee en strand), de duinen, de strandwallen, de strandvlakten en de polders. De infrastructuur en de bebouwing voegen zich van oudsher in deze krachtige landschapsopbouw. Het plangebied Haringbuys ligt in de lage, natte strandvlakte. De strandvlaktes waren lange tijd niet bebouwd en werden vooral gebruikt als weidegrond. duinen strandvlakte strandwal polder BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch Stedebouwkundig Plan December 2011 Haringbuys Aerdenhout 7

8 historische ontwikkeling Context Middeleeuwen Tot ca was de streek nauwelijks bewoond. De eerste bewoning vond plaats op de randen van de hoge, droge strandwallen. Naast de stad Haarlem op de meest oostelijke strandwal, ontstonden zogenaamde heerlijkheden. Deze bestonden uit een hoeve, van waaruit bos en moeras geschikt werden gemaakt voor veeteelt en landbouw. De wegen, die tussen de verschillende heerlijkheden werden aangelegd, volgen de noord-zuidstructuur van de strandwallen. Uitzondering daarop was de onverharde weg in oostwestrichting tussen het vissersdorp Zandvoort en de stad Haarlem. Als gevolg van de ontginning was het bos op de strandwallen na de middeleeuwen grotendeels verdwenen. Noordzee Tetterode Aelbertsberg Haarlem Houtvaart Zandvoort Heemstede Vogelenzang Bennebroek 8 Haringbuys Aerdenhout Stedebouwkundig Plan December 2011 BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch

9 Context historische ontwikkeling Duinlust Elswoutshoek Duin en Daal Saxenburg De Rijp Sparrenheuvel De Beek Belvedere Vaart en Duin Wildhoef Hartelust 17e en 18e eeuw Vanaf de 17e eeuw werd de binnenduinrand ontdekt door de stedelijke elite van Amsterdam en Haarlem. Deze was bereikbaar via de Haarlemmertrekvaart. Langs de strandwallen, op de grens van hoog naar laag, ontstonden diverse landgoederen en buitenplaatsen. Om het verstuiven van de kale strandwallen tegen te gaan, werden veel bomen geplant. In deze periode ontstond ook de Haringbuys, oorspronkelijk gebouwd als jachthuis, werd het later in gebruik genomen als tolhuis. De naam Haringbuys verwijst naar de Zandvoortse vissers die na terugkomst van de markt in Haarlem in de herberg een glas dronken op de verkoop van de vis. Elswout Boekenrode Haarlemmertrekvaart Leiden - Haarlem Leyduin Vinkenduin Woestduin Vogelenzang BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch Stedebouwkundig Plan December 2011 Haringbuys Aerdenhout 9

10 historische ontwikkeling Context 19e eeuw Dankzij de aanleg van de spoorlijn tussen Haarlem en Amsterdam en de tramlijn tussen Amsterdam en Zandvoort kwam de binnenduinrand voor een grotere groep welgestelden binnen handbereik. Aan het eind van de 19e eeuw ontstonden de eerste villaparken voor forensen die buiten wilden wonen, maar in de stad werkten. De villaparken worden gekenmerkt door bijzondere architectuur, slingerende wegen en heel veel groen. Duin en Daal Bloemendaalsepark Kweekduin Wildhoef Duinlustpark Hartelust spoorlijn Groot Bentveld Aerdenhout tramlijn tol en jachthuis Haringbuys Naaldenveld 10 Haringbuys Aerdenhout Stedebouwkundig Plan December 2011 BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch

11 Context historische ontwikkeling Bloemendaal aan Zee 20e eeuw Sinds de jaren 30 van de vorige eeuw is Aerdenhout verder uitgegroeid tot een echte forensenplaats. De lage, natte strandvlakten werden geschikt gemaakt voor bebouwing. Sinds de 20e eeuw is de oorspronkelijk sterk afl eesbare samenhang tussen landschap en occupatiepatroon verwaterd. fietsroute over tramlijn BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch Stedebouwkundig Plan December 2011 Haringbuys Aerdenhout 11

12 kenmerken locatie Context veel groen lagere dichtheid minder groen hogere dichtheid Bos met villa s Villa s in groene omgeving Planmatig Houtvaart 20 min. Zandvoort 10 min. omwonenden oude trambaan Haarlem 5 min. A dam 26 min.. Haringbuys restant agrarisch verleden groene entree voorzieningen 12 Haringbuys Aerdenhout Stedebouwkundig Plan December 2011 BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch

13 Context kenmerken locatie strandwal hoog Op de lagere gronden ontstonden villawijken die net iets minder groen en ruim van opzet zijn dan de oorspronkelijke villawijken. Van west naar oost neemt daardoor de hoeveelheid groen af en de bebouwingsdichtheid toe. De sequentie loopt van ruime villawijken, naar villawijken en de dorpenzone langs het spoor. De locatie Haringbuys bevindt zich op een strategische plek tussen de villawijken en de dorpenzone. Het is gunstig gelegen ten opzichte van ontsluitingswegen, openbaar vervoer, recreatieve voorzieningen zoals de duinen en het strand en het heeft een supermarkt binnen handbereik. De zijde van de Zandvoorterweg kenmerkt zich door grote bomen en zou uit kunnen groeien tot een representatieve groene entree van Aerdenhout. Tegelijkertijd is de voormalige strandvlakte laag, nat en daardoor niet eerder bebouwd. De lage ligging van het plangebied uit zich door de aanwezigheid van sloten en natte vegetatie zoals populieren, wilgen, elzen, essen en rietkragen. Dit gegeven biedt kansen om een specifi ek woonmilieu met een eigen karakter te maken. overgangsgebied middelhoog strandvlakte laag BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch Stedebouwkundig Plan December 2011 Haringbuys Aerdenhout 13

14 Belangen & uitgangspunten

15 input omwonenden Belangen & uitgangspunten Op 8 en 21 september hebben bijeenkomsten plaatsgevonden met omwonenden. De eerste bijeenkomst had het karakter van kennismaking en nulmeting van de situatie. Voorafgaand aan de bijeenkomst zijn de omwonenden uitgenodigd via een enquête aan te geven wat hun wensen zijn ten aanzien van de aangrenzende bouwlocatie Haringbuys. De enquête heeft onder meer informatie opgeleverd over uitzicht, privacy, bezonning, gebruik, ruimte, beplanting, type erfafscheiding. Omwonenden hebben ook foto s gemaakt vanuit hun woning en tuin richting het plangebied. Op de dag zelf heeft Buro Lubbers een zogenaamde nulmeting verricht. Wij hebben alle woningen die direct grenzen aan het plangebied vanuit het plangebied gefotografeerd. Belangrijke aandachtspunten waren het type en de maat van de erfafscheiding, de aanwezigheid van opstallen op de grens, de beplanting, de mate van openheid en geslotenheid op de overgang. Daarnaast hebben we de strook vlak voor de eigendomsgrens geïnventariseerd lettend op het gebruik en de inrichting van de waterkant, de beplanting enzovoort. Na afloop van de fotoreportage heeft een kennismakingsbijeenkomst op locatie plaatsgevonden met de omwonenden. Ter plekke werden tal van wensen en behoeften, kansen en knelpunten besproken. Er werd volop gebrainstormd en geschetst. Een vruchtbare middag. Het resultaat is een visueel-ruimtelijke inventarisatie vanuit het plangebied naar de bestaande woningen en inzicht in de belangen van de omwonenden. De nulmeting, de enquête en de ontmoeting met de omwonenden heeft geleid tot constructieve input voor het stedenbouwkundig ontwerp en de beeldkwaliteit van het nieuwe Haringbuys. N 16 9a N Het meer in evenwicht brengen van de verhoudingen van mijn kavel (van driehoek naar een meer rechthoekige vorm) Uitbreiding van de voor- zij- en achtertuin tuin met m. Mogelijkheid tot parkeren op mijn erf. Een glooiende overgang van ons erf naar de sloot, door het deels ophogen van het aangrenzende plangebied. Verplaatsen en verbreden van de sloot (5-10 m breed) langs onze erfgrens een natuurlijke oever. Aan de overkant van de sloot veel bomen om de privacy en groene uitzicht van de bestaande en nieuwe bebouwing te borgen. Behoud van vrije zichtlijnen. Ruime afstand houden tussen huidige gevels en nieuwe gevels van minimaal 50 m. Geen ontsluitingen te maken tussen de Zandvoorterweg en Klapheklaan / Rijnegomkwartier. Klapheklaan toegankelijk maken voor grotere auto s. Tuin verder naar achter doortrekken, waarbij de bomenpartij in onze tuin komt te liggen. Een ontsluiting van onze achtertuin creëren via het plangebied Klapheklaan Rijnegomlaan Waterstroompje verbreden met groenstrook erlangs. N Wij zouden graag 20 m. tuin er bij krijgen om onze privacy te waarborgen. En sloot aan het einde van onze tui Veel bestaande bomen laten staan Ontsluiting wegen via Zandvoorterwe 16 Haringbuys Aerdenhout Stedebouwkundig Plan December 2011 BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch

16 Belangen & uitgangspunten input omwonenden glijbaan n., eg. Een situatie waar ons uitzicht volledig groen en ruim is. Graag zouden wij 25 m. tuin verweven. Een verbod op onnatuurlijke erf afscheidingen. Aan het einde van de tuin een brede sloot (min. 5 m.) Deze zou verbonden moeten zijn met de Houtvaartkade en diep genoeg voor een klein bootje. Aan de overkant van de sloot moet een groenstrook komen met volwassen bomen. Na de groenstrook een minimaal 2 meter hoge groenwal. Aan de andere zijde van de groenwal zou eenzelfde groenstrook met dezelfde dikke bomen komen. Deze moeten dan om en om geplant moeten worden met de bomen aan onze kant. Vervolgens aan die kant ook een brede sloot met ruimte voor een bootje. Vanuit geen enkele verdieping van de huizen of vanuit de tuinen inkijk bij elkaar. Extra stuk tuin van 25 m. Verbreden sloot. Groenstrook als afscheiding bebouwing. Ik wil ook graag een speeltuin voor kinderen in de buurt hebben. Geen ontsluiting aan Klapheklaan of Rijnegomlaan Wij zouden zeer graag 15 tot 20 m. extra tuin willen verkrijgen. Tevens zouden wij graag zien dat de sloot achter ons huis wordt verplaatst en verbreed (liefst 7-10 m. breed.) Voorts zouden wij aan de overkant van de sloot een ruime begroeiing willen (bomen, struiken, groenwal.) ik zou graag ca meter tuin erbij willen hebben. De bomen zouden dan in mijn bezit komen. De sloot zou moeten worden verlegd. Zoveel mogelijk groen en water en het karakter van het Rijnegomkwartier behouden m.a.w. geen moderne bouwstijl. Minimale afstand tussen nieuwe en bestaande woningen van 50 m. gerekend van gevel tot gevel. De tuinen aan de noordzijde van het plangebied tussen 15 en 25 m. vergroten. Verplaats de sloot tot achter de nieuwe erfgrens en maak de sloot 6 tot 10 m. breed. Aan de zuidzijde van de sloot de tuinen van de nieuwe bewoners die minimaal 15 m. diep zijn gerekend vanaf de sloot tot de gevel van de woning. Voorzie de sloot van natuurvriendelijke oevers, Behoud onze zichtlijnen op open ruimte. Tuinen verlengen met een ink aantal meters (minstens 15 m.) Daarachter een vroegere, bredere en diepere sloot waar onze sloep in past. Geen wens tot plaatsen schutting in achtertuin. Ca. 15 meter tuin erbij tegen een goede prijs. We zouden graag zien dat de sloot enige tientallen meters (10,20 of 30) verplaatst wordt, zodat wij en andere omwonenden een grotere tuin verkrijgen. Een sloot als tuingrens zouden we zeer op prijs stellen. Daarachter een strook groen met bomen en bv. een wandel- of etspad en dan pas de tuinen van de nieuwe buren. Verkrijgen extra tuin (ca. 15m) Verplaatsen en verbreden sloot, Afstand tot nieuwe gevels 150 mtr. Geen hoogbouw Geen inkijk Verhoging grond tot aansluiting tuin door gemeente. Geluid/ akoestiek van bebouwing, niet richting bestaand bouw. Ik zou de tuin willen vergroten met 20 meter De sloot zal moeten worden verschoven. Ik zou veel groen planten achter op het erf, om de boel dicht te maken vanwege privacy. Zo weining mogelijk huizen, in oude stijl gebouwd. Veel groen, hoge bomen en veel planten/struiken. Extra tuin erbij ter compensatie (+/- 15m) Verleggen van sloot en aanleggen van groenstrook voordat men toekomt aan tuinen van nieuw te bouwen huizen. Géén hoogbouw. NIET heien bij nieuwbouw Extra tuin moet wel droge grond zijn. Behouden van de populieren en de bomen aan de Zandvoorterweg. Onze tuin verlengen. En de sloot ook verleggen. Zichtlijnen dienen gewaarborgd te worden. Afstand huidige tot nieuwe gevels minimaal 50 meter. Een doorgang Borging van het jaarrond vrije zon naar het water. naar bestaande bebouwing. Vrij(er) uitzicht. Verhogen grond tot aansluiting van de tuin door gemeente. Vergroting van de achtertuin. Niet heien, vanwege de grondsoort. Niet bouwen in het weekend, doordeweeks van uur. Gebied een landelijke uitstraling geven. Verkeersontsluiting vanaf de Zandvoorterweg. BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch Stedebouwkundig Plan December 2011 Haringbuys Aerdenhout 17

17 Uitgangspunten Programma input omwonenden Belangen & uitgangspunten De belangrijkste conclusies en randvoorwaarden zijn: het waarborgen van uitzicht en privacy vanuit de aangrenzende tuinen, het vergroten van deze tuinen en het verbreden van de sloot, het voorkomen van een ontsluitingsweg via de Klapheklaan, het realiseren van twee ontsluitingen aan de Zandvoorterweg en het behouden van een groene, representatieve entree. Een bijzonder waardevol idee van één van de omwonenden betreft het creëren van een groene buffer, een soort wal tussen Haringbuys en de achtertuinen van de Rijnegomlaan. De buffer beschermt de privacy en het groene uitzicht van zowel de bestaande omwonenden als de nieuwe bewoners. Een nieuwe sloot aan de zijde van Haringbuys biedt bovendien hier ook extra kwaliteit. Een win-win situatie. Buro Lubbers heeft dit idee in de eerste schetsontwerpen vrij vertaald naar eilandjes in het water. Tijdens de tweede bijeenkomst zijn de eerste schetsen gepresenteerd, waarin, waar mogelijk, input van bewoners is verwerkt. Voorzichtig geven de modellen een beeld van de sfeer, de architectuur en de openbare ruimte van het toekomstige Haringbuys. Bijzonder is dat de aanwezigen meteen op de plannen mochten reageren en ter plekke konden controleren of hun wensen reeds geborgd zijn in dit prille stadium van het ontwerp. Knelpunten werden gesignaleerd en gezamenlijk werd naar mogelijke oplossingen gezocht. Voor Buro Lubbers was het constructieve meedenken van de aanwezigen enorm waardevol + A + + Legenda A / B uitzicht wordt gewaardeerd, privacy waarborgen + tuin vergroten, sloot verbreden A. buffer privacy B. groene entree B geen ontsluiting via Klapheklaan 2 ontsluitingen Zandvoorterweg (westelijke zoveel mogelijk richting rotonde Oosterduinweg) ontsluiting stedenbouwkundige oplossingsrichting gemeente 18 Haringbuys Aerdenhout Stedebouwkundig Plan December 2011 BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch

18 Belangen & uitgangspunten invloedszones De verkaveling van het plangebied moet echter ook rekening houden met tal van technische, praktische aspecten. Zo mag er bijvoorbeeld niet gebouwd worden op de stroken van de rioolpersleiding en de transportleiding, dient er rekening gehouden te worden met de geluidshinderzone van de Zandvoorterweg, moet de Houtvaart worden verbreed om het toegenomen verhardingsoppervlakte te compenseren en dienen waardevolle, bestaande bomen zoveel mogelijk behouden te blijven. Kortom, het is een moeilijke puzzel om alle wensen en eisen van alle belanghebbenden optimaal te integreren in het ontwerp van Haringbuys. Legenda ondergrondse leidingen grond in bezit van Dhr. v Dijk 19 m geluidszone Zandvoorterweg bestaande bomen 19 m BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch Stedebouwkundig Plan December 2011 Haringbuys Aerdenhout 19

19 Belangen & uitgangspunten input potentiele kopers 8 september s avonds vond de eerste workshop met de potentiële kopers plaats. Voorafgaand heeft adviesbureau Primavilla de woonwensen van de doelgroep in kaart gebracht ten aanzien van kavelen woningafmetingen. Op de avond zelf kon men op panelen aangeven wat voor soort architectuur en openbare ruimte de voorkeur heeft. Door rode en groene stikkers te plakken op referentiefoto s werd langzaam duidelijk wat voor beeld de potentiële kopers voor ogen hebben van hun Haringbuys. Ten eerste werd duidelijk dat een deel van de potentiële kopers graag meer variatie in kavelgrootte wil. Ten tweede bleek kwalitatief een grote voorkeur voor Aerdenhoutse villa s met een rijke detaillering, bijzondere kapvormen, rieten daken en bakstenen of wit gestuukte gevels. Een kleinere groep geeft de voorkeur aan meer moderne, strakke witte villa s met platte daken. Het is belangrijk om deze tegenstelling vroegtijdig in het proces te ontdekken, zodat nagedacht kan worden op welke wijze deze schijnbaar tegengestelde voorkeuren verenigd kunnen worden. Het is uniek om eventuele toekomstige bewoners zo vroeg in de planvorming te betrekken. Doeltreffend ook, want met de wensen en behoeften van de potentiële kopers scherp in het vizier is Buro Lubbers vervolgens aan de slag gegaan. Tijdens de tweede bijeenkomst mochten de bewoners reageren op de verkavelingsmodellen die ook aan de omwonenden zijn gepresenteerd. 20 Haringbuys Aerdenhout Stedebouwkundig Plan December 2011 BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch

20 Belangen & uitgangspunten programma van eisen m2 zone 1-6 kavels max m2 BVO Niet alleen de omwonenden en de potentiële kopers stellen randvoorwaarden aan de ontwikkeling van Haringbuys. De gemeente ook. Naast de vier hoofddoelstellingen van het project heeft zij een programma van eisen opgesteld, op basis waarvan een haalbare planontwikkeling mogelijk is. De gemeente wil bij voorkeur zo groot mogelijke kavels uitgeven met een zo dun mogelijke bebouwing; 21 kavels van 900m2. Een vierde van deze kavels is van een derde partij, die grond in eigendom heeft in de zuidoosthoek van het plangebied. De gemeente formuleerde ten aanzien van de ontsluiting van het gebied twee uitgangspunten: 1. De gemeente heeft de wens om de Haringbuys een verbinding te geven met de bestaande wijk, zodat uitwisseling van (sociaal) verkeer mogelijk wordt en de Haringbuys niet geïsoleerd komt te liggen. Dit hoeft niet perse een autostraat te zijn, een langzaam verkeersverbinding kan deze functie ook vervullen. 2. Vanuit verkeerskundig perspectief heeft de gemeente de voorkeur voor geen of zo weinig mogelijk T- aansluitingen op de drukke Zandvoorterweg, vanwege de verkeersveiligheid. 500 m2 max. 720 m2 BVO zone 2-10 kavels max m2 BVO 4 kavels Van Dijk 25% van # kavels gemeente max m2 BVO BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch Stedebouwkundig Plan December 2011 Haringbuys Aerdenhout 21

21 terugval scenario Belangen & uitgangspunten De gemeente houdt rekening met tegenvallende kavelverkoop. Daarom dient het plan te voorzien in een terugvalscenario. Wanneer na 9 maanden kavels niet verkocht zijn, bestaat de mogelijkheid die kavels te splitsen in 2 kleine kavels, waarvan de verwachting is, dat deze beter verkopen 450 m2 zone 1-12 kavels max m2 BVO 41 max. 720 m2 BVO zone 2-20 kavels max m2 BVO 8 kavels Van Dijk 25% van # kavels gemeente max m2 BVO 22 Haringbuys Aerdenhout Stedebouwkundig Plan December 2011 BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch

22 Belangen & uitgangspunten programma inpassen Het programma, de randvoorwaarden, de wensen en de fysieke locatie staan op gespannen voet met elkaar. Binnen deze complexe situatie zal gezocht worden naar een voor iedereen optimaal ontwerp. 21 BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch Stedebouwkundig Plan December 2011 Haringbuys Aerdenhout 23

23 Overzicht Schetsmodel Buro Lubbers heeft gepuzzeld. Het resultaat bestaat uit twee hoofdmodellen (model 1 en 2) die verschillen qua ontsluitingsprincipe, elk met vier variaties: een exacte vertaling van het programma van eisen van de gemeente (1A, 2A) met elk een terugvalscenario (1AA, 2AA) en een inpassing van de wens van kopers voor meer variatie in kavelmaten (1B, 2B) met elk een terugvalscenario (1BB, 2BB). Het terugvalscenario betekent een splitsing van de kavels welke na negen maanden niet zijn verkocht na vaststelling van het bestemmingsplan. De optelsom van het uitgeefbare gebied is in alle varianten hetzelfde, alleen de verdeling van de kavels varieert. model 1 model 2 Waarin verschillen de modellen en wat zijn hun specifi eke kwaliteiten? Het grote verschil tussen model 1 en 2 betreft de hoofdontsluiting. Model 1 heeft één hoofdontsluiting aan de Zandvoorterweg en één aan de Klapheklaan en voldoet daarmee aan de oplossingsrichting van de gemeente. Buro Lubbers vindt een auto-ontsluiting via de Klapheklaan niet de meest ideale oplossing vanwege het kleinschalige karakter van de straat. In model 2 zijn daarom twee ontsluitingen aan de Zandvoorterweg voorgesteld en enkel een langzaamverkeersverbinding met de Klapheklaan. Deze variant houdt rekening met het amendement op de stedebouwkundige oplossingsrichting. Ook de vaart en de sloten variëren in beide modellen. In het eerste model is de vaart in het westen doorgetrokken zodat er een mooie zichtlijn vanaf de Zandvoorterweg over het water ontstaat. In het tweede model wordt het water via greppels het hart van het plangebied ingetrokken. Hierdoor ontstaat een loep van water met erlangs een groene langzaamverkeersroute of natuuroevers bij de kavels. In beide hoofdmodellen behoudt de Zandvoorterweg zijn groene profi el. Ook is het in alle varianten mogelijk de tuinen van de omwonenden te vergroten en natuurlijke oevers te creëren. Eilandjes in de sloot worden ingezet als buffer om privacy te waarborgen. grote kavels 9 maanden kavels splitsen 1A 1B 2A 2B AA 1BB 2AA 2BB input uit enquete input uit enquete Haringbuys Aerdenhout Stedebouwkundig Plan December 2011 BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch

24 Schetsmodel Model 2 Door de verschillende ontsluitingen van model 1 en 2, variëren de verkavelingen eveneens. Wanneer we de strikte kavelomvang van 900 m2 aanhouden dan ontstaat er een rigide plan. Staan we vervolgens meer variatie in de kavelmaten toe, wordt het plan diverser en beter verkoopbaar. Model 2B laat zien dat ondanks de kleinere maat van sommige kavels, er toch voldoende lucht en ruimte tussen de kavels bestaat alsook op de kavel voor de locatie van de bebouwing. Deze ruimtelijke voordelen van het tweede model met gevarieerde kavelmaten gelden ook voor de terugvalscenario s. Zelfs wanneer het interne gebied wordt gesplitst in kleine kavels (2BB), blijft er aan de meest noordelijke rand ruimte over voor grote kavels. Haringbuys zal dan niet dichtslibben. Op deze manier kunnen ook bij tegenvallende marktontwikkelingen verschillende doelgroepen worden bediend zonder dat de algehele kwaliteit van Haringbuys in het gedrang komt. De voorkeur van zowel omwonenden, kopers als professionals (Buro Lubbers, Primavilla en gemeente), blijkt uit te gaan naar model 2. Dit model is daarom verder uitgewerkt tot stedebouwkundig plan B U RO L U B B E R S l a n d s c h a p s a r c h i t e c t u u r & s t e d e l i j k o n t w e r p s - H e r t o g e n b o s c h Stedebouwkundig Plan December 2011 Haringbuys Aerdenhout 25

25 Stedebouwkundig Plan

26 plankaart Stedebouwkundig plan Het gebied Haringbuys ligt op de lage natte gronden en krijgt daarom een andere ruimtelijke karakteristiek dan de ruime villawijken op de strandwallen. Er is ruim plaats voor water. De ruimtelijke structuur bestaat uit rechte lijnen, in aansluiting op het aanwezige slotenpatroon van de strandvlakten en de vlakke ondergrond. Dankzij het water ontstaat een herkenbaar milieu met gebiedseigen beplanting, natuurlijke oevers en houten bruggetjes. De gebiedseigen beplanting bestaat voornamelijk uit wilgen, essen, elzen, populieren en rietkragen. De bestaande bomen op het Haringbuysterrein worden zoveel mogelijk gehandhaafd. Dit wordt vastgelegd in kavelboekjes. De openbare ruimte vormt als het ware een groene raamwerk waarbinnen de verkaveling is opgenomen. De infrastructuur heeft een bescheiden karakter en bestaat uit een rijbaan van gebakken klinkers met aan weerszijden verstevigde grasbermen. Al het verkeer maakt gebruik van de weg, er zijn geen gescheiden fi etspaden of (verhoogde) trottoirs. Parkeerplaatsen in de openbare ruimte voor bezoekers worden informeel en haast onzichtbaar vormgegeven. Ter plaatse wordt de berm voorzien van een puinfundering met daarop grasklinkers of honingraatplaten. In ongebruikte situatie blijft het beeld van een groene berm in stand. Het plan wordt doorsneden door de voormalige trambaan tussen Haarlem en Zandvoort. De cultuurhistorie van de oude trambaan wordt op een bijzonder manier in de verharding zichtbaar gemaakt. Door het tracé van de trambaan ontstaat een vanzelfsprekende zonering van het plan in een waterrijk milieu ten noorden van de voormalige trambaan en een meer bosrijk karakter langs de Zandvoorterweg. Woningen aan de groene entree hebben hun voorzijde aan de straat, zoals gebruikelijk aan de Zandvoorterweg. De entree aan de Zandvoorterweg ligt in het verlengde van een watergang en leidt de blik over het water. De zichtlijn vanuit de Klapheklaan staat dwars op het water. Het water wordt hier beleefbaar door kenmerkende bruggetjes m m m m m m m m m m m m m m m m m m m m m2 28 Haringbuys Aerdenhout Stedebouwkundig Plan December 2011 BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch

27 Stedebouwkundig plan impressie Een aantal markante plekken in het plan vragen om bijzondere aandacht. Op de hoeken van het plan en bij de entrees worden extra eisen gesteld aan de bebouwing. De kavels naast de in- en uitrit van het gebied zijn daartoe aangewezen als bakens in het plan. Een alzijdige uitstraling is hier extra van belang. Bij de hoofdentree tussen kavel 18 en 19 kan de bebouwing een extra accent krijgen. Dit kan bijvoorbeeld door het samenvoegen van kavels en tot één kavel ten behoeve van een grotere villa, bestaande uit maximaal 3 appartementen. Van de eerste woning aan de Zandvoorterweg en verwachten wij bovendien een bijzondere invulling van het thema Groene Entree, bijvoorbeeld door middel van groene gevels en daken. Het definitieve plan borduurt verder op model 2, maar is op een aantal punten verbeterd en verder uitgewerkt. Zo is bijvoorbeeld het water aan de westzijde verder doorgetrokken tot de Zandvoorterweg, zodat ondergrondse verbinding met De Relle mogelijk is. Ook is een extra watertak toegevoegd, die diep de buurt indringt. Zo kunnen nog meer kavels profi teren van het water. Het onderscheid tussen een bosrijk karakter langs de Zandvoorterweg en een waterrijk karakter ten noorden van de oude trambaan wordt bovendien duidelijker. De meest westelijke ontsluiting is nog verder richting de rotonde geplaatst. Ten opzichte van het schetsmodel verbetert hierdoor de verkeersveiligheid en de doorstroming op de Zandvoorterweg. De interne ontsluiting van inprikkers is vervangen door een heldere lus. Dit voorkomt onnodig zoeken en keren, wat de verkeersveiligheid ten goede komt. De diverse kleine eilanden in het water, die de wederzijdse privacy tussen kavels garanderen, zijn samengevoegd tot enkele grotere eilanden. Dit vergemakkelijkt het onderhoud en geeft elke bewoner een gelijke mate van privacy. BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch Stedebouwkundig Plan December 2011 Haringbuys Aerdenhout 29

28 21b m m2 8b m2 18b m m2 19b m m m2 terugvalscenario Stedebouwkundig plan Bij tegenvallende verkoop kan een aantal kavels na 9 maanden gesplitst worden. Omdat reeds in het beginstadium rekening is gehouden met variatie in kavelgroottes, komen slechts 9 van de 21 kavels in aanmerking voor splitsing. Deze kavels zijn voldoende groot en breed om te splitsen, en zijn bovendien te ontsluiten via de wegen van het niet gesplitste ontwerp. Op de plankaart van het is zichtbaar, dat het plan niet noemenswaardig verdicht door toepassing van het terugvalscenario 1b m m2 6b m2 7b m m m m m2 9b m2 10b m2 30 Haringbuys Aerdenhout Stedebouwkundig Plan December 2011 BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch

29 Profielen

30 achterzijde Rijnegomlaan Profielen Haringbuys Aerdenhout Stedebouwkundig Plan December 2011 BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch

31 Profielen Profielen B voormalig tramtracé oude trambaan 2 2 BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch Stedebouwkundig Plan December 2011 Haringbuys Aerdenhout 33

32 verlengde Klapheklaan Profielen Haringbuys Aerdenhout Stedebouwkundig Plan December 2011 BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch

33 Profielen Profielen D groene entree Zandvoorterweg Zandvoorterweg 4 4 BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch Stedebouwkundig Plan December 2011 Haringbuys Aerdenhout 35

34 watergangen Profielen Haringbuys Aerdenhout Stedebouwkundig Plan December 2011 BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch

35 Profielen Profielen F inprikkers watergangen 6 6 BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch Stedebouwkundig Plan December 2011 Haringbuys Aerdenhout 37

36 woonstraten Profielen Haringbuys Aerdenhout Stedebouwkundig Plan December 2011 BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch

37 Planfacetten

38 Facetten Terugval scenario verkaveling Planfacetten Het gewenste beeld bestaat uit vrijstaande villa s of landhuizen op ruime tussenafstand met variërende afstanden van de voorgevel tot de weg. Om de open ruimte tussen de woningen te borgen ligt het zoekgebied voor het bouwvlak op minimaal 5 meter van de zijdelingse perceelgrenzen (4 meter voor kavels met een breedte minder dan 20 meter). Met het oog op een ruime tuin, met voldoende bezonning en privacy van de eigen en aangrenzende kavels, ligt het zoekgebied voor het bouwvolume minimaal 10 meter uit de achtererfgrens. De zone langs de Zandvoorterweg vormt door de vele bestaande volwassen bomen de groene entree van Aerdenhout. Deze bijzondere kwaliteit wordt beschermd door het zoekgebied voor het bouwvlak buiten de bestaande bomen te situeren. Het zoekgebied wijkt daarom soms af van bovenbeschreven regel en wordt per kavel vastgelegd in kavelboekjes. De voorzijde van de woningen is gericht naar de Zandvoorterweg, waardoor de bestemming Tuin aan deze zijde ligt. Deze tuin krijgt de kwalifi cering N (natuurlijke tuin), waardoor de bestaande bomen beschermd zijn. In de voortuin mogen bovendien geen bijbehorende bouwwerken gebouwd worden, wat de kwaliteit van de groene entree waarborgt. De natuurlijke oevers in het waterrijke deel van het plan krijgen eveneens de bestemming Natuurlijke tuin (N), en zijn derhalve gevrijwaard van bouwwerken. In het zoekgebied is een maximale footprint van het hoofdvolume aangegeven. De maximale footprint is afhankelijk van de kavelgrootte, zoals weergegeven in onderstaande tabel: De plaatsing en de omvang van bijgebouwen volgen zoveel mogelijk de Bijgebouwenregeling 2010 van de gemeente Bloemendaal Kavels die initieel bestemd voor een vrijstaande woning, zijn minimaal 18 meter breed. Met aftrek van de gewenste afstandszone tot de volgende woning, blijft een voldoende brede gevel mogelijk. Kavels die reeds in de planvorming voorzien zijn voor een tweekapper, zijn minimaal 14m breed. Het is mogelijk om de bouwvlakken van naast elkaar liggende kavels naar elkaar toe te schuiven, zodat een tweekapper mogelijk is. Tweekappers hebben het uiterlijk van een grote villa. Aan de buitenzijde is nauwelijks af te lezen dat het volume bestaat uit meerdere woningen. Om dit te bereiken worden middelen als een a-symmetrische kap of gevelbehandeling ingezet. De ruimtewinst die ontstaat door het tegen elkaar aanschuiven van de zoekgebieden, komt ten gunste van de andere zijde. De maximale footprint per kavel blijft gelijk. Ook is het mogelijk om twee kavels samen te voegen tot één grote kavel. Net als bij de optie van de tweekapper, worden de bouwvlakken naar elkaar toegeschoven. De maximale footprint is afhankelijk van de aldus ontstane kavelgrootte, volgens bovenstaande tabel. Legenda kavels uitgeefbaar m2 (79%) m m m m m m m m m m m m m m m m m m m m m m2 kavels van Dijk 3740 m2 (21%) Kavelgrootte (m2) Max. footprint (m2) vergroten tuinen 2050 m2 zoekveld bebouwing <20 1. Kavel < 20 m breed, 4 m afstand tot erfgrenzen. 2. Kavels groter dan 20 m, 5 m afstand tot erfgrenzen. 3. Kavels voor tweekappers zijn minimaal 14 m breed 40 Haringbuys Aerdenhout Stedebouwkundig Plan December 2011 BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch

39 m m m2 Planfacetten verkaveling terugvalscenario m2 21b m2 6b m m2 1b m m2 7b m m m m m2 8b m2 9b m2 10b m2 Voor het gebied Haringbuys geldt dat bijbehorende bouwwerken achter de middellijn van de voorgevel geplaatst worden en minimaal 5 meter (4 meter bij kavels <20m breed) uit de zij- en achtererfgrens staan. De hoogte is maximaal 3 meter of de hoogte van de eerste bouwlaag. Bijgebouwen mogen uitgevoerd worden met kap als het hoofdvolume ook een kap heeft. De nokhoogte is dan maximaal 6m. De optelsom van alle bijgebouwen bedraagt maximaal 40% van het hoofdvolume met een maximum van 60m2. Legenda Bij tegenvallende verkoop kan een aantal kavels na 9 maanden gesplitst worden. Het betreft 9 grote kavels, verspreid door het plan. Deze kavels zijn voldoende groot en breed om te splitsen, en zijn bovendien te ontsluiten via de wegen van het niet gesplitste ontwerp. De wijze waarop gesplitst wordt, ligt vast in het stedebouwkundig plan. Enkele kavels worden in dit scenario minder breed dan 18 meter en zijn dus automatisch bestemd voor tweekappers. Voor bouwvlak, bouwvolume en dergelijke gelden dezelfde spelregels en logica als bij de niet-gesplitste kavels. Hieronder wordt kavel 1 uitgelicht, waarin het proces van splitsen zichtbaar is. 18b m2 19b m2 kavels terugvalscenario zoekgebied bouwvlak BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch Stedebouwkundig Plan December 2011 Haringbuys Aerdenhout 41

40 te handhaven bomen Planfacetten Alle bestaande bomen in het plangebied zijn in een vroeg stadium van het planproces ingemeten en vervolgens geïdentificeerd naar soort en kwaliteit. Een beperkt aantal eiken wordt als waardevol aangemerkt. Bij de planontwikkeling is zoveel mogelijk rekening gehouden met de inpassing van zoveel mogelijk bomen, ook als ze niet direct waardevolle zijn, zodat de nieuwe buurt kan profi teren van volwassen groen. Op 17 november is het concept-ontwerp in het veld getoetst. Ter plaatse zijn keuzes gemaakt om vitale en evenwichtig opgebouwde bomen te handhaven en de kans te geven om uit te groeien tot grote bomen, ten koste van minder waardevolle bomen. N.B.: het plan is op diverse punten aangepast aan de bestaande bomen. Voor het behoud van enkele waardevolle eiken langs de Zandvoorterweg is de ontsluiting aan de westzijde verplaatst, ten koste van enkele esdoorns. De eik aan de waterkant tussen de Klapheklaan en kavel 1 wordt ingepast in het talud van kavel 1. Hiervoor wordt de natuurlijke oever onderbroken door een beschoeiing, om de wortels zoveel mogelijk ruimte te geven. Het tracé van kabels en leidingen wordt ter plaatse van kavel 7 en 12 omgeleid om de eik bij kavel 12 te sparen. Waar mogelijk, worden bomen op eigen terrein gehandhaafd. Dit is met name het geval bij de kavels aan de Zandvoorterweg. Het zoekgebied voor het bouwvlak van de woning wordt aangepast op de aanwezigheid van bomen. De bomen krijgen een beschermde status (zie planfacet verkaveling). Legenda els esdoorn eik vederesdoorn iep wilg fruitboom 42 Haringbuys Aerdenhout Stedebouwkundig Plan December 2011 BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch

41 Planfacetten te kappen bomen Legenda te kappen bomen Bomen die gekapt worden voldoen aan 1 of meerdere van onderstaande criteria: - Vitaliteit: de boom is niet meer vitaal, er is kans op uitbrekende takken of omvallen van de gehele boom; - Esthetica: de boom heeft geen evenwichtige kroonopbouw, er zijn delen uitgebroken of de kroon is slechts aan een kant ontwikkeld; - Toekomstbeeld: de boom moet gekapt worden, zodat een naastgelegen, meer waardevolle of vitale boom uit kan groeien tot een volwassen boom; - Planvorming: de grond moet ter plaatse opgehoogd of afgegraven worden, de boom zal dit niet overleven; - Planvorming: de boom bevindt zich op een weg- of kabeltracé of binnen een bouwvlak dat niet binnen de gestelde eisen anders vormgegeven kan worden; N.B.: bouwvlakken, weg- en leidingtracés zijn zoveel mogelijk aangepast op de aanwezigheid van bomen! BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch Stedebouwkundig Plan December 2011 Haringbuys Aerdenhout 43

42 water Planfacetten Haringbuys ligt in een laag en nat gebied. Voor een goede ontwatering is het van belang om genoeg oppervlaktewater te maken. Volgens beleidsregel 4 van het Hoogheemraadschap dient minimaal 15% van de toename aan verharding gecompenseerd te worden. In het plan is ca m2 extra verharding (daken, wegen, opritten, terrassen e.d.) aanwezig ten opzichte van de onbebouwde situatie. Het plan dient dus te voorzien in m2 extra wateroppervlak en voldoet daar ruimschoots aan met m2. Voor de verbinding van het water in het plangebied en De Relle dient te worden voorzien in een duiker onder de Zandvoorterweg. Legenda bestaand water, handhaven 200 m2 te dempen water 1400 m2 nieuw water 3900 m m Haringbuys Aerdenhout Stedebouwkundig Plan December 2011 BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch

43 Planfacetten openbaar groen Legenda bestaande bomen nieuwe bomen elzensingel prunus bermen grasberm bloemrijk gras Het eerste openbare groen dat de bezoeker van Haringbus ervaart, is de Groene Entree van Aerdenhout. Bestaande bomen in de berm tussen het fi etspad en de kavels worden gehandhaafd. Het geheel wordt transparanter gemaakt, door plaatselijk de onderbegroeiing te verwijderen. Achter de berm wordt een laag talud aangelegd, waarop bomen geplant worden. De bomen kunnen rustig groeien. Tegen de tijd dat de bestaande bomen aan de Zandvoorterweg te oud zijn, kan deze tweede generatie het beeld overnemen. Het talud is voor de helft in eigendom van de gemeente en behoort voor de helft tot de achterliggende kavels. De gemeente doet het beheer en onderhoud aan de openbare zijde. Binnen in het plangebied bepalen de groene bermen het beeld. Bloeiende prunussen maken het straatbeeld eens per jaar tot een feest. De berm aan de noordzijde van het tramtracé is extra breed. Een wadi vangt hier het water van verharding en daken op. Het tramtracé wordt gemarkeerd door meerstammige elzen in een wild verband. De elzen profiteren van de natte laagte. De uiteinden van de wegen aan de oostzijde worden eveneens gemarkeerd door een groep meerstammige elzen. BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch Stedebouwkundig Plan December 2011 Haringbuys Aerdenhout 45

44 privé bomen Planfacetten Ook op privé-terrein worden bestaande bomen ingepast. Dankzij de volwassen bomen heeft de nieuwe buurt in een vroeg stadium een groen karakter, wat in de meeste nieuwbouwwijken ontbreekt. De taluds met bomen aan de Zandvoorterweg liggen voor de helft op privégrond. Samen met het openbare groen vormt deze zone de groene entree van Aerdenhout en garandeert de privacy van de bewoners. Het waterrijke plandeel voorziet in elzen en wilgen op de taluds en op de eilanden in het water. Deze bomen zorgen voor privacy tussen de verschillende kavels. Rondom elke woning is voldoende ruimte voor een riante tuinaanleg met heesters en volwassen bomen. Om al in een vroeg stadium een groen beeld te verkrijgen, krijgt elk kavel een huisboom cadeau. Bewoners van kavels < 600m2 kunnen kiezen uit een appelboom of meidoorn in de voortuin. De appelboom refereert aan de voormalige boomgaard van het landhuis op het Haringbuysterrein, terwijl de crataegus het agrarische gebruik in herinnering roept. Kavel tussen de 600 en 900 m2 krijgen de iets grotere en prachtig bloeiende Koelreuteria paniculata. De grootste kavels krijgen een typisch Aerdenhoutse boom, de forse Magnolia kobus. Indien op een kavel al een bestaande boom staat, is de huisboom optioneel. Door de rijke variatie aan bloeiseizoen en bloeiwijze, is de beleving telkens anders. Legenda bestaande bomen elzen en wilgen op oevers huisbomen ( malus, crataegus, koelreuteria paniculata magnolia kobus) 46 Haringbuys Aerdenhout Stedebouwkundig Plan December 2011 BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch

45 Planfacetten privé erfafscheidingen In het gebied worden drie types overgangen tussen openbaar en privégebied onderscheiden: 1. Hagen 2. Natuurlijke oevers 3. Begroeid talud Legenda hagen hagen tussen kavels onderling begroeide taluds Zandvoorterweg natuurlijke oevers eilanden 1. De erfgrenzen die naar de binnenzijde van het plangebied gericht zijn, worden voorzien van hagen. Verspreid door het gebied worden verschillende soorten hagen toegepast, te weten liguster, veldesdoorn en haagbeuk. Hagen zijn aan de voorzijde maximaal 1.20 meter hoog en aan de overige zijden maximaal 1.80 meter. Hagen worden aangeplant door de gemeente en staan op eigen terrein. Het onderhoud gebeurt door de bewoners en/of vereniging van eigenaren. Als haag tussen twee aangrenzende kavels wordt eveneens een haag uit hetzelfde sortiment aanbevolen. 2. Daar waar kavels grenzen aan het water, worden zij voorzien van natuurlijke oevers. Het 3 meter brede talud wordt aangelegd en ingeplant door de gemeente. Bij de positionering van opgaande beplanting wordt rekening gehouden met de wederzijdse privacy. De oever en een deel van het water zijn in eigendom van de eraan grenzende kaveleigenaar. Het onderhoud wordt collectief geregeld via een op te richten vereniging van eigenaren. Het hoogheemraadschap Rijnland ziet toe op juiste uitvoering. De natuurlijke oevers krijgen de bestemming N (natuurlijke tuin) en zijn daarmee gevrijwaard van bouwwerken. Vlonders vormen daarop de enige uitzondering. Eisen aan maat, positie en ontwerp worden in het Beeldkwaliteitplan vastgelegd. 3. Langs de Zandvoorterweg worden de kavels voorzien van een lage wal, begroeid met bomen en strategisch geplaatste heesters. Op de kruin van het talud wordt een transparant gaaswerk geplaatst. Het talud ligt voor de helft op eigen terrein en voor de helft op openbaar gebied. De zijde grenzend aan het openbaar gebied wordt door de gemeente onderhouden BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch Stedebouwkundig Plan December 2011 Haringbuys Aerdenhout 47

46 ontsluiting & verharding Planfacetten Het gebied wordt op twee punten aan de Zandvoorterweg ontsloten. Ontsluiting en verkeersveiligheid zijn zaken van algemeen belang, wat normaal gesproken het zwaarst moet wegen. Tenzij er een inzichtelijke belangenafweging is gemaakt die tot een andere uitkomst leidt. In dit geval liggen beide mogelijkheden qua verkeersveiligheid zo dicht bij elkaar, dat ze beide acceptabel zijn voor B&W en dat de omwonenden (dus) mogen kiezen. Het college volgt dan de keuze die een maximaal draagvlak oplevert. De dubbele ontsluiting is nodig, zodat bij calamiteiten of stremmingen, altijd een alternatief voorhanden is. De oostelijke aansluiting is een inrit (rechts erin), de westelijks is een uitrit (rechts eruit). De overige wegen in het gebied zijn tweerichtingsverkeer. De infrastructuur heeft een bescheiden karakter en bestaat uit een rijbaan van gebakken klinkers met aan weerszijden verstevigde grasbermen. Al het verkeer maakt gebruik van de weg, er zijn geen gescheiden fi etspaden of (verhoogde) trottoirs. Het voormalige tracé van de trambaan wordt op een bijzondere manier gemarkeerd in de verharding. In het plan zijn 5 bruggen aanwezig, 3 voor autoverkeer en 1 voor langzaamverkeer. De oostelijke langzaamverkeersbrug is een reeds brug over de Houtvaartkade. De nieuwe bruggen worden als één familie ontworpen met hout als kenmerkend materiaal. Legenda verharding 2900 m2 (incl. opritten & langzaam verkeer) oprit brug 48 Haringbuys Aerdenhout Stedebouwkundig Plan December 2011 BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch

47 Planfacetten parkeren Legenda 20 x parkeren op eigen terrein 16 x openbaar parkeren 260 m2 puinverharding Op elk kavel dient ruimte te worden gereserveerd voor minimaal 2 privé parkeerplaatsen. De oprit is 4 meter breed en bevindt zich tussen de erfgrens en de zijgevel van het woonvolume. Op deze manier is er vanaf de straat altijd zicht op het achterliggende groen. De opritten worden bij voorkeur onverhard of met open verharding uitgevoerd. De locatie van de oprit is gekoppeld aan de huisaansluiting voor water, kabel en elektra. De exacte positie wordt in overleg met de stedenbouwkundige vastgelegd in het inrichtingsplan. Parkeerplaatsen in de openbare ruimte voor bezoekers worden informeel en haast onzichtbaar vormgegeven. Ter plaatse wordt de berm voorzien van een puinfundering met daarop grasklinkers of honingraatplaten. In ongebruikte situatie blijft het beeld van een groene berm in stand. In de openbare ruimte zijn 16 parkeerplaatsen voorzien, dat wil zeggen een norm van 0,8 voor bezoekers. Het parkeren wordt opgelost met informele bermen/ halfverharde zijkanten. Wanneer er een parkeerregime gaat gelden, hetgeen onvermijdelijk lijkt met twee aansluitingen op de Zandvoorterweg, kan de aanduiding en de handhaving van dat parkeerregime problematisch zijn als er geen duidelijke wegindeling is. Afhankelijk van het te kiezen regime (blauwe zone, alleen vergunninghouders of parkeerautomaten) kan het nodig zijn om verharding te hebben waarop een blauwe markering en/of een duidelijke vakmarkering met P kunnen worden aangebracht. De gemeente loopt hier een risico op kostbare aanpassingen achteraf. BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch Stedebouwkundig Plan December 2011 Haringbuys Aerdenhout 49

48 kabels en leidingen Planfacetten Voor kabels en leidingen is aan één zijde naast de weg een tracé van 1.80m gereserveerd. In deze zone worden geen bomen geplaatst, maar is juist wel parkeren in de berm mogelijk. In het plan zijn 2 bestaande leidingen aanwezig, een rioolpersleiding onder het voormalige tramtracé en een transportleiding naast de Houtvaartkade. Vanuit het hart van de rioolpersleiding blijft aan twee zijden een zone van 2,5m vrij voor onderhoud. Bij de aanleg van het riool voor de nieuwe buurt moet hiermee rekening worden gehouden. Legenda ligging kabels & leidingen aansluiting kabels en leidingen terugval scenario rioolpersleiding, transportleiding 50 Haringbuys Aerdenhout Stedebouwkundig Plan December 2011 BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch

49 Planfacetten afvalinzameling * * * * * Legenda route afval ophaaldienst standplaats vuilcontainers Afvalinzameling gebeurt via individuele rolcontainers, die aan de kant van de weg worden opgesteld. De inzamelingsroute leidt enkel langs de zuidelijkste lus in het plangebied, zodat lastige bochten vermeden worden. De noordelijke kavels brengen hun rolcontainer naar het oude tramtracé. Omdat de loopafstand meer dan 75 meter is, moet hiervoor een ontheffi ng worden aangevraagd. * > 75 m loopafstand (max. 100 m ) ontheffing aanvragen BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch Stedebouwkundig Plan December 2011 Haringbuys Aerdenhout 51

50 duurzaamheid Planfacetten Duurzaamheid is breed begrip. Om de duurzaamheid van een locatie-ontwikkeling concreet te maken, gebruiken wij het instrument DPL, het duurzaamheidprofi el van een locatie. Aan de hand van 3 indicatoren (People, Planet en Profit) wordt inzichtelijk gemaakt hoe een plan scoort op criteria van de indicatoren. Hieronder volgt een korte kwalitatieve beschrijving van een aantal duurzame aspecten van het plan voor Haringbuys. De kwantitatieve toets, volgend uit het computermodel van DPL, is als bijlage in dit boek opgenomen. Planet Speerpunten van de indicator Planet zijn o.a. energie, materialen, ecologie, waterbeheer en afvalstromen. Haringbuys scoort goed op deze onderdelen. In het plan worden bestaande bomen zoveel mogelijk gehandhaafd, ook als deze op eigen terrein staan. De woningen blijven buiten de kroonprojectie, tenzij speciale maatregelen, zoals zwevende funderingen of terrassen worden toegepast. Hemelwater van openbare wegen wordt gescheiden van vuil water en zichtbaar afgevoerd naar het oppervlaktewater of naar een wadi. Hemelwater van daken en opritten wordt op eigen terrein geïnfiltreerd of opgevangen in een regenton. In de openbare ruimte worden duurzame en hernieuwbare materialen gebruikt, zoals bijvoorbeeld gebakken klinkers. De verlichting bestaat bij voorkeur uit Led-verlichting. In het stedebouwkundig plan is rekening gehouden met voldoende mogelijkheden voor bezonning van de individuele woningen en hun tuinen, door een bewust positionering van de bouwvlakken. Vanzelfsprekend wordt hiermee ook rekening gehouden bij de definitieve positionering van de woning binnen het bouwvlak. Dit wordt vastgelegd in het beeldkwaliteitplan. De oriëntatie van vertrekken en de gevelopeningen speelt in op de bezonning. Het vangen en keren van de zon gebeurt zoveel mogelijk met architectonische middelen zoals lichthappers en brise-soleils. Architecten worden uitgedaagd om te zoeken naar duurzame energievoorziening of beperking van energieverlies. WKO, zonneboilers, zonnecellen en groene daken behoren tot de mogelijkheden. Profit Economische duurzaamheid betreft o.a. de toekomstwaarde van een buurt. Door in een vroeg stadium de wensen van kopers en omwonenden te peilen, sluit het plan goed aan op aanwezige wensen en behoeften Het terugvalscenario maakt het plan flexibel en aanpasbaar aan de reële vraag. Ook binnen de huidige verkaveling is fl exibiliteit opgenomen. Desgewenst zijn kavels samen te voegen tot een groter kavel. Ook kunnen bouwvlakken tegen elkaar geschoven worden, zodat een economisch voordeel (2 woningen in 1 volume) of sociaal voordeel (seniorenappartementen binnen 1 volume) behaald kan worden. De structuur van het plan is zo sterk, dat wijzigingen in de in de invulling moeiteloos opgenomen kunnen worden. People Duurzaamheid voor de mens uit zich in groen en water, kwaliteit van de wijk en de woning, sociale samenhang, veiligheid, het beperken van hinder en de nabijheid en kwaliteit van voorzieningen. De langzaamverkeersverbindingen naar de buurt zorgen voor een duidelijke aanhechting met de omgeving. Winkels, station en recreatieve mogelijkheden liggen binnen handbereik. Het collectieve onderhoud van watergangen, natuurlijke oevers en hagen stimuleert bovendien de sociale cohesie. Groen en water spelen een belangrijke rol in Haringbuys. Mensen wonen graag aan het water. Extra wateroppervlak kan bovendien als compensatie dienen voor plaatsen waar een tekort is aan waterbergend vermogen. De oevers worden natuurlijk ingericht, en zijn een aantrekkelijk milieu voor kleine dieren en amfibieën. Nieuwe beplanting is gebiedseigen en heeft een waardevolle ecologische functie. De buurt krijgt door de gebiedseigen beplanting een herkenbaar en specifiek karakter, waarmee mensen zich graag identifi ceren. In een fi jne buurt blijft men lang wonen, wat per saldo duurzaam is. woningen blijven buiten de kroonprojectie van bestaande bomen......tenzij speciale voorzieningen worden getroffen duurzame energie-opwekking infi ltratiekoffer of infi ltratiestrook 52 Haringbuys Aerdenhout Stedebouwkundig Plan December 2011 BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch

51 Planfacetten dpl 1: Ruimtegebruik 2: Energie 3: Materialen 4: Waterbeheer 5: Afvalinzameling 6: Bodemkwaliteit 7: Luchtkwaliteit 8: Geluidshinder 9: Geurhinder 10: Externe veiligheid 11: Sociale veiligheid 12: Verkeersveiligheid 13: Voorzieningen en winkels 14: Bereikbaarheid OV + fiets 15: Groen in de wijk 16: Water in de wijk 17: Kwaliteit van woningen en omgeving 18: Cultuurhistorische waarde 19: Sociale cohesie 20: Lokale werkgelegenheid 21: Diversiteit bedrijvigheid 22: Duurzame bedrijven 23: Functiemenging 24: Flexibiliteit Toelichting DPL-score 1. Haringbuys scoort relatief laag op ruimtegebruik. Dit is te verklaren door de zeer lage bebouwingsdichtheid. Intensief ruimtegebruik levert een hogere score op, hoewel een lage dichtheid voor bewoners en omwonenden juist een aantrekkelijke woonkwaliteit inhoudt. 2. De score is gebaseerd op een maximum EPC van 0,6 voor de nieuwe woningen. 3. De score is gebaseerd op een gemiddelde GPRscore van 7 voor de nieuwe woningen. Materialen van de openbare ruimte blijven in de score buiten beschouwing. In het plan is echter wel rekening gehouden met hoogwaardige gebakken materialen voor de bestrating. 4. De hoge score is verklaarbaar door 100% afkoppeling en berging van regenwater. 5. De score is berekend op basis van de voorhanden gegevens. 6. Idem 7. Idem 8. De score is hoog, ondanks de geluidshinderzone van 19m langs de Zandvoorterweg. Dit is te verklaren uit het feit dat het altijd mogelijk is de woningen langs de Zandvoorterweg buiten deze zone te plaatsen. 9. De score is niet berekend omdat er te weinig gegevens bekend zijn. 10. Idem 11. Idem 12. De score is gebaseerd op wegen in het plangebied met een wegcategorie van 30km/h. 13. De score is gebaseerd op gegevens van Googlemaps en waarnemingen ter plaatse. De score is relatief hoog door de nabijheid van voorzieningen aan de Zandvoortselaan, bij station Heemstede. 14. Haringbuys is goed bereikbaar per trein en bus. 15. De hoge score is verklaarbaar door het grote aandeel groen en de kwaliteit daarvan. De bestaande bomen, de natuurlijke oevers, de elzensingels, hagen en groene bermen dragen bij aan de diversiteit en de ecologische waarde. 16. In Haringbuys wordt veel extra water aangelegd. Goed voor het woonplezier, maar zeker ook voor de waterbergingsopgave. De natuurlijke oevers dragen bij aan verhoging van de ecologische kwaliteit. 17. De score is verklaarbaar door de relatief hoge WOZ-waarde van Haringbuys en omgeving en door de typologie van vrijstaande woningen. 18. De score is verklaarbaar door de afwezigheid van bebouwing en cultuurhistorisch waardevolle elementen in de huidige situatie. De ontwikkeling van Haringbuys heeft derhalve geen negatieve invloed op bestaande cultuurhistorische waarden. 19. De score is niet berekend omdat er te weinig gegevens bekend zijn. In DPL wordt sociale cohesie op 2 manieren gemeten: a. aan de hand van het percentage werkloosheid in de buurt, het persentage huishoudens met een langdurig laag inkomen en het percentage jongeren met een startkwalifi catie of b. aan de hand van enquêteresultaten betreffende sociale omgang. DPL meet dus niet hoe sociale cohesie in het ontwerp bevordert wordt. Wederzijdse bereikbaarheid van bestaande en nieuwe buurt of het stimuleren van contacten door gemeenschappelijk beheer en onderhoud blijven dus buiten beschouwing, hoewel dit wel stimulansen kunnen zijn voor sociale cohesie. 20. De score op werkgelegenheid is relatief laag, vanwege de woonfunctie van het gebied. 21. Geen score, vanwege de woonfunctie van het gebied 22. Idem 23. De score op functiemenging is laag, vanwege de woonfunctie van het gebied. 24. Idem. Flexibiliteit wordt enkel gemeten in de zin van functionele flexibiliteit. In het plan voor Haringbuys is flexibiliteit meer een kwestie van flexibiliteit in kavelmaat. Het terugvalscenario voorziet in kleinere kavels, die het plan weerbaar maken tegen andere marktwensen. Conclusie: Haringbuys scoort op meerdere punten opvallend hoog. Water, groen, duurzame materialen en een prettige buurt, maken Haringbuys tot een aangename woonomgeving. BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedelijk ontwerp s-hertogenbosch Stedebouwkundig Plan December 2011 Haringbuys Aerdenhout 53

52