HARINGBUYS AERDENHOUT. José Vorstermans & Marian de Vries

Transcriptie

1 HARINGBUYS AERDENHOUT José Vorstermans & Marian de Vries In gesprek met potentiële kopers & omwonenden - 21 september 2011

2 input omwonenden

3 De nulmeting, de enquête en de ontmoeting met de omwonenden heeft geleid tot constructieve input voor het stedenbouwkundig ontwerp en de beeldkwaliteit van het nieuwe Haringbuys. De belangrijkste conclusies en randvoorwaarden zijn: het waarborgen van uitzicht en privacy vanuit de aangrenzende tuinen, het vergroten van deze tuinen en het verbreden van de sloot, het voorkomen van een ontsluitingsweg via de Klapheklaan, het realiseren van twee ontsluitingen aan de Zandvoorterweg en het behouden van een groene, representatieve entree. Een bijzonder waardevol idee van één van de omwonenden betreft het creëren van een groene buffer, een soort wal tussen Haringbuys en de achtertuinen van de Rijnegomlaan. De buffer beschermt de privacy en het groene uitzicht van zowel de bestaande omwonenden als de nieuwe bewoners. Een nieuwe sloot aan de zijde van Haringbuys biedt bovendien hier ook extra kwaliteit. Een win-win situatie. Buro Lubbers heeft dit idee in de eerste schetsontwerpen vrij vertaald naar eilandjes in het water. input omwonenden

4 N Klapheklaan Rijnegomlaan 16 9a N N glijbaan Het meer in evenwicht brengen van de verhoudingen van Klapheklaan mijn kavel (van driehoek naar een meer rechthoekige toegankelijk maken vorm) voor grotere auto s. Uitbreiding van de voor- zij- en achtertuin tuin met m. Tuin verder naar achter doortrekken, Mogelijkheid tot parkeren op mijn erf. waarbij de bomenpartij in onze Een glooiende overgang van ons erf naar de sloot, door het tuin komt te liggen. deels ophogen van het aangrenzende plangebied. Een ontsluiting van Verplaatsen en verbreden van de sloot (5-10 m breed) onze achtertuin langs onze erfgrens een natuurlijke oever. creëren via het plangebied Aan de overkant van de sloot veel bomen om de privacy en groene uitzicht van de bestaande en nieuwe bebouwing te borgen. Behoud van vrije zichtlijnen. Ruime afstand houden tussen huidige gevels en nieuwe gevels van minimaal 50 m. Geen ontsluitingen te maken tussen de Zandvoorterweg en Klapheklaan / Rijnegomkwartier. Waterstroompje verbreden met groenstrook erlangs. Wij zouden graag 20 m. tuin er bij krijgen om onze privacy te waarborgen. En sloot aan het einde van onze tuin. Veel bestaande bomen laten staan, Ontsluiting wegen via Zandvoorterweg. Een situatie waar ons uitzicht Ca. 15 meter tuin erbij tegen een volledig groen en ruim is. goede prijs. Graag zouden wij 25 m. tuin verweven. Een verbod op onnatuurlijke erf afscheidingen. Aan het einde van de tuin een brede sloot (min. 5 m.) Deze zou verbonden moeten zijn met de Houtvaartkade en diep genoeg voor een klein bootje. Aan de overkant van de sloot moet een groenstrook komen met volwassen bomen. Na de groenstrook een Tuinen verlengen met minimaal 2 meter hoge een ink aantal meters Wij zouden zeer graag 15 tot groenwal. Aan de andere (minstens 15 m.) 20 m. extra tuin willen Minimale afstand zijde van de groenwal zou verkrijgen. tussen nieuwe en eenzelfde groenstrook met Daarachter een bestaande woningen van 50 dezelfde dikke bomen komen. vroegere, bredere en Tevens zouden wij graag m. gerekend van gevel tot Deze moeten dan om en om diepere sloot waar onze zien dat de sloot achter ons gevel. geplant moeten worden met sloep in past. huis wordt verplaatst en de bomen aan onze kant. verbreed De tuinen aan de Vervolgens aan die kant ook Geen wens tot plaatsen (liefst 7-10 m. breed.) noordzijde van het een brede sloot met ruimte schutting in achtertuin. plangebied tussen 15 en 25 voor een bootje. Voorts zouden wij aan de m. vergroten. overkant van de sloot een Vanuit geen enkele verdieping ruime begroeiing willen ik zou graag ca meter tuin erbij Verplaats de sloot tot van de huizen of vanuit de tuinen inkijk bij elkaar. Extra stuk tuin van 25 m. (bomen, struiken, groenwal.) willen hebben. achter de nieuwe erfgrens De bomen zouden dan in mijn bezit komen. en maak de sloot 6 tot 10 Verbreden sloot. m. breed. De sloot zou moeten worden verlegd. Groenstrook als afscheiding Aan de zuidzijde van de Zoveel mogelijk groen en water en bebouwing. sloot de tuinen van de het karakter van het Rijnegomkwartier nieuwe bewoners die behouden m.a.w. geen moderne bouwstijl. Ik wil ook graag een speeltuin minimaal 15 m. diep zijn voor kinderen in de buurt gerekend vanaf de sloot tot hebben. de gevel van de woning. Geen ontsluiting aan Voorzie de sloot van Klapheklaan of Rijnegomlaan natuurvriendelijke oevers, Verkrijgen extra tuin (ca. Extra tuin erbij ter 15m) compensatie (+/- 15m) Verplaatsen en verbreden Verleggen van sloot sloot, en aanleggen van groenstrook voordat Afstand tot nieuwe gevels men toekomt aan tuinen We zouden graag zien dat 150 mtr. van nieuw te bouwen de sloot enige tientallen huizen. meters (10,20 of 30) Geen hoogbouw verplaatst wordt, zodat wij en andere omwonenden Geen inkijk Géén hoogbouw. een grotere tuin verkrijgen. Verhoging grond tot NIET heien bij aansluiting tuin door nieuwbouw Een sloot als tuingrens gemeente. zouden we zeer op prijs Extra tuin moet wel stellen. Geluid/ akoestiek van droge grond zijn. Daarachter een strook bebouwing, niet richting groen met bomen en bv. bestaand bouw. Behouden van de een wandel- of etspad en populieren en de bomen dan pas de tuinen van de aan de Zandvoorterweg. nieuwe buren. Ik zou de tuin willen vergroten met 20 meter De sloot zal moeten worden verschoven. Ik zou veel groen planten achter op het erf, om de boel dicht te maken vanwege privacy. Zo weining mogelijk huizen, in oude stijl gebouwd. Veel groen, hoge bomen en veel planten/struiken. Onze tuin verlengen. En de sloot ook verleggen. Zichtlijnen dienen gewaarborgd te worden. Afstand huidige tot nieuwe gevels minimaal 50 meter. Een doorgang Borging van het jaarrond vrije zon naar het water. naar bestaande bebouwing. Vrij(er) uitzicht. Verhogen grond tot aansluiting van de tuin door gemeente. Vergroting van de achtertuin. Niet heien, vanwege de grondsoort. Niet bouwen in het weekend, doordeweeks van uur. Gebied een landelijke uitstraling geven. Verkeersontsluiting vanaf de Zandvoorterweg. Behoud onze zichtlijnen op open ruimte. Nulmeting

5 Nulmeting

6 + A B uitzicht wordt gewaardeerd privacy waarborgen geen auto-ontsluiting via Klapheklaan + + tuin vergroten, sloot verbreden aanblik verbeteren A B buffer voor privacy groene entree 2 ontsluitingen Zandvoorterweg (westelijke zoveel mogelijk richting rotonde Oosterduinweg) Resumé enqueteresultaten omwonenden

7 randvoorwaarden gemeente

8 Niet alleen de omwonenden en de potentiële kopers stellen randvoorwaarden aan de ontwikkeling van Haringbuys. De gemeente ook. Zij wil bij voorkeur zo groot mogelijke kavels uitgeven met een zo dun mogelijke bebouwing, grosso modo 20 kavels van 900m2. De verkaveling van het plangebied moet echter ook rekening houden met tal van technische, praktische aspecten. Zo mag er bijvoorbeeld niet gebouwd worden op de stroken van de rioolpersleiding en de rioolleiding, dient de geluidshinderzone te worden gerespecteerd, moet de Houtvaart worden verbreed om het toegenomen verhardingsoppervlakte te compenseren, dient de stichting Dol-fi jn zorgvuldig te worden ingepast en dienen waardevolle, bestaande bomen zoveel mogelijk behouden te blijven. Tot slot, moeten we rekening houden met tegenvallende kavelverkoop. Wanneer er minder kavels worden verkocht dan verwacht, dient de verkaveling in een terugvalscenario te voorzien, bijvoorbeeld 40 kavels van 450 m2. Kortom, het is een moeilijke puzzel om alle wensen en eisen van alle belanghebbenden optimaal te integreren in het ontwerp van Haringbuys. randvoorwaarden gemeente

9 A rioolpersleiding 5m B geluidszone 19m C rioolleiding 10m A B c 1 Italiaanse populier 3x 2 Elzen houtwal 20x 3 Els (knot) 3x 4 Els (knot) 2x 5 Conifeer 3x 6 Els (knot) 3x 7 Kastanje 1x 8 Elzen groep 3x Berk 1x 9 Italiaanse populier 9x 10 Plataan 1x 11 Berk 1x 12 Berk 1x 13 Esdoorn 3x Berk 3x 14 Esdoorn 3x 15 Eik 1x 16 Esdoorn 3x 17 Italiaanse populier 2x 18 Esdoorn 5x 19 Eik 2x 20 Eik 4x 21 Wilg 2x 22 Wilg (meerst.) 1x 23 Els 1x plangrens belemmeringen bestaande bomen verbreden Houtvaart Randvoorwaarden & uitgangspunten ruimtelijk

10 900 m2 zone 1-6 kavels max m2 BVO 500 m2 max. 720 m2 BVO zone 2-10 kavels max m2 BVO 4 kavels Van Dijk 25% van # kavels gemeente max m2 BVO Programma van eisen startmodel

11 450 m2 zone 1-12 kavels max m2 BVO 500 m2 max. 720 m2 BVO zone 2-20 kavels max m2 BVO 8 kavels Van Dijk 25% van # kavels gemeente max m2 BVO Programma van eisen terugvalscenario

12 Programma van eisen maatverhouding

13 schetsmodellen varianten

14 Buro Lubbers heeft gepuzzeld. Het resultaat bestaat uit twee hoofdmodellen (model 1 en 2) die verschillen qua ontsluitingsprincipe, elk met vier variaties: een exacte vertaling van het programma van eisen van de gemeente (1A, 2A) met elk een terugvalscenario (2A, 2AA) en een inpassing van de wens van kopers voor meer variatie in kavelmaten (1B, 2B) met elk een terugvalscenario (1BB, 2BB). Het terugvalscenario betekent een splitsing van de kavels welke na negen maanden niet zijn verkocht na vaststelling van het bestemmingsplan. De optelsom van het uitgeefbare gebied is in alle varianten hetzelfde, alleen de verdeling van de kavels varieert. Waarin verschillen de modellen en wat zijn hun specifi eke kwaliteiten? Het grote verschil tussen model 1 en 2 betreft de hoofdontsluiting. Model 1 heeft één hoofdontsluiting aan de Zandvoorterweg en één aan de Klapheklaan, model 2 heeft twee ontsluitingen aan de Zandvoorterweg en enkel een langzaamverkeersverbinding met de Klapheklaan. Het tweede model heeft een soort inprikkers in het gebied waarmee met de sfeer van een private oprijlaan wat past bij de villawijk. Ook de vaart en de sloten variëren in beide modellen. In het eerste model is de vaart in het westen doorgetrokken zodat er een mooie zichtlijn vanaf de Zandvoorterweg over het water ontstaat. In het tweede model wordt het water via greppels het hart van het plangebied ingetrokken. Hierdoor ontstaat een loep van water met erlangs een groene langzaamverkeersroute of natuuroevers bij de kavels. In beide hoofdmodellen behoudt de Zandvoorterweg zijn groene profi el. Ook is het in alle varianten mogelijk de tuinen van de omwonenden te vergroten en natuurlijke oevers te creëren. Eilandjes in de sloot worden ingezet als buffer om privacy te waarborgen Door de verschillende ontsluitingen van model 1 en 2, variëren de verkavelingen eveneens. Wanneer we de strikte kavelomvang van 900 m2 aanhouden (model 1A), dan ontstaat er een rigide plan. Het tweede model (2A) is met zijn inprikkers al veel luchtiger. Staan we vervolgens meer variatie in de kavelmaten toe, dan groeit het gevoel van ruimte nog meer. Model 2B laat zien dat ondanks de kleinere maat van sommige kavels, er toch voldoende lucht en ruimte tussen de kavels bestaat alsook op de kavel voor de locatie van de bebouwing. Deze ruimtelijke voordelen van het tweede model met gevarieerde kavelmaten gelden ook voor de terugvalscenario s. Zelfs wanneer het interne gebied wordt gesplitst in kleine kavels (2BB), blijft er aan de meest noordelijke rand ruimte over voor grote kavels. Haringbuys zal dan niet dichtslibben. Op deze manier kunnen ook bij tegenvallende marktontwikkelingen verschillende doelgroepen worden bediend zonder dat de algehele kwaliteit van Haringbuys in het gedrang komt. schetsmodellen varianten

15 model 1 model 2 1A 1B 2A 2B input uit enquete input uit enquete grote kavels maanden 1AA 1BB 2AA 2BB kavels splitsen Schetsmodellen overzicht

16 stichting de dolfi jn 500m 2 780m m m m m m m m m m m m m m m m m m m m 2 20 eigendom v. Dijk Schetsmodel 1A kavels ca. 900m2

17 390m m m m 2 480m m 2 390m 2 475m 2 475m 2 400m 2 400m 2 414m 2 414m 2 546m 2 546m Schetsmodel 1AA terugvalscenario 397m 2 stichting de dolfi jn 500m 2 eigendom v. Dijk

18 930m m 2 stichting de dolfi jn 500m m m m m m m m m m m m m 2 720m m m m m m 2 20 eigendom v. Dijk Schetsmodel 1B kavels gemiddeld 900m2 ( m2)

19 stichting de dolfi jn 500m 2 Kavels van 720m2 uit model 1B worden erg smal en lang. Hier zijn de kavels van 900m2 uit model 1A gehalveerd. 465m m m m 2 600m m m m m m 2 480m m 2 398m m 2 600m 2 600m m 2 475m 2 475m 2 400m 2 400m 2 600m 2 546m m 2 eigendom v. Dijk Schetsmodel 1BB terugvalscenario

20 stichting de dolfi jn 500m 2 750m m m m m m m m 2 970m m m m m m m m 2 800m m m m 2 20 eigendom v. Dijk Schetsmodel 2A kavels ca. 900m2

21 stichting de dolfi jn 500m 2 750m m m m m m 2 870m m m m 2 545m m 2 375m m m 2 400m m m 2 400m m 2 560m eigendom v. Dijk Schetsmodel 2AA terugvalscenario

22 stichting de dolfi jn 500m 2 900m m m m m m m 2 600m m m m m m m m m m m m m 2 20 eigendom v. Dijk Schetsmodel 2B kavels gemiddeld 900m2 ( m2)

23 stichting de dolfi jn 500m m m m m 2 600m m m 2 375m m m 2 300m m 2 300m m m m m m 2 800m 2 400m m m m 2 560m m m m 2 12 eigendom v. Dijk Schetsmodel 2BB terugvalscenario

24 A bufferzone noordzijde beide modellen A Profi elen en referentiebeelden maten zijn indicatief en nader te bepalen

25 B voormalig tramtracé schetsmodel 1 B voormalig tramtracé schetsmodel 2 B B Profi elen en referentiebeelden maten zijn indicatief en nader te bepalen

26 C auto-ontsluiting via Klapheklaan schetsmodel 1 C langzaamverkeersontsluiting via Klapheklaan schetsmodel 2 C C Profi elen en referentiebeelden maten zijn indicatief en nader te bepalen

27 D groene entree Zandvoorterweg beide modellen E watergang beide modellen E D Profi elen en referentiebeelden maten zijn indicatief en nader te bepalen

28 F calamiteitenroute schetsmodel 1 G inprikkers schetsmodel 2 G F Profi elen en referentiebeelden maten zijn indicatief en nader te bepalen

29 beeldkwaliteit beeldenbank

30 architectuurbeeld input potentiële kopers

31 sfeer & materiaal input potentiële kopers

32 uw mening workshop

33 Worskhop met omwonenden resultaten

34 Worskhop met omwonenden resultaten

35 Worskhop met omwonenden resultaten