Stimulering sociale woningbouw Brielie

Transcriptie

1 Geeente Brielie Reg.nr. \ s Zaaknr. ^ ^ ^ ^ -l UI cc Stiulering sociale woningbouw Brielie Geeente Brielie Uitvoeringsodellen en instruenten & 3 H Jl lo s " z i < Auteur Naa auteur S8s CT1 O) -2 1 «UI «in in -o o o 3 S (- u. S Datu Status Concept > Geeente BrielleINaa Klant S 5

2 Inhoudsopgave pj UJ CC i Inleiding Aanleiding Vraagstelling Leeswijzer 3 2 Uitvoeringsodellen Marktpartijen Corporaties Geeentelijke dienst of onderneing 5 3 Instruenten Financiering Sociale grondprijs Subsidiëring 8 4 Input sociale huurwoningen Ovang sociale woningvoorraad Standaard sociale huurwoning Variaties standaardwoning Rendeentseis per investeerder 12 5 Uitkosten en conclusies Cockpit rekenodel Resultaat per instruent Niet beïnvloedbare paraeters Voor- en nadelen uitvoeringsodellen en instruenten Verdere aanbevelingen 16

3 Stiulering sociale woningbouw Brielle 3 /16 1 Inleiding Q[ 1.1 Aanleiding In de geeente Brielle zijn twee woningcorporaties actief: Vestia en SOR. Vrijwel de gehele sociale woningvoorraad is in bezit van Vestia. Als gevolg van de financiële positie heeft Vestia in de afgelopen jaren geen nieuwe sociale huurwoningen gebouwd in Brielle. Ook zijn er geen sociale huurwoningen gebouwd door andere partijen. Wel verkoopt Vestia woningen aan particulieren. De facto is er sprake van een afnae van de sociale woningvoorraad. Confor lokaal en regionaal woningbeleid ag de sociale woningvoorraad in Brielle niet onder de grens van 25% koen. Ook is in de woonvisie uit 2013 opgenoen dat tot 2020 een kwart van de nieuwbouw uit sociale huurwoningen bestaat. Als gevolg van het beleid van Vestia, wel verkoop aar geen nieuwbouw, en het uitblijven van nieuwe toetreders, dreigt het aantal sociale huurwoningen onder de vastgestelde volkshuisvestelijke grens te koen. Ondertussen is de wachttijd voor een sociale huurwoning opgelopen tot 8-9 jaar. In 2005 heeft de geeente Brielle het geeentelijk woningbedrijf verkocht aan Vestia. Een deel van de opbrengsten heeft de geeente aangehouden. De geeente Brielle wil verkennen of (een deel van) de iddelen kan worden ingezet voor de instandhouding van de kernvoorraad. 1.2 Vraagstelling Naar aanleiding van bovenstaande heeft de geeente Brielle de vraag gesteld welke ogelijkheden de geeente heeft o de kernvoorraad op peil te houden. Daarnaast wil de geeente inzicht in de financiële kosten en baten per ogelijkheid. 1.3 Leeswijzer In hoofdstuk twee is een toelichting gegeven op de uitvoeringsodellen die de geeente ter beschikking heeft: het verhuren van sociale huurwoningen door arktpartijen, corporaties of een geeentelijke onderneing. Hoofdstuk drie geeft een overzicht van de instruenten die de geeente Brielle kan inzetten. In de toelichting is onder eer ingegaan op de werking van de instruenten, uitvoering en kosten voor de geeente. Het volgende hoofdstuk gaat in op het onderwerp, naelijk sociale huurwoningen. Daarin is onder eertoegelicht wat de kenerken zijn van de standaard sociale huurwoning in Brielle en wat de exploitatiekosten en rendeentseisen per investeerder zijn. Deze kengetallen zijn input voor de business case. Hoofdstuk vijf bevat uitkosten en conclusies. Daarin zijn een aantal berekeningen toegelicht en is een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd. Per uitvoeringsodel en instruent zijn de voor- en nadelen toegelicht.

4 Stiulering sociale woningbouw Brielle 4 /16 CD 2 Uitvoeringsodellen CC Het doel van de geeente Brielle is dat de sociale woningvoorraad op peil blijft. In de realisatie van sociale huurwoningen staat de geeente verschillende uitvoeringsogelijkheden ter beschikking. Hieronder is per investeerder een toelichting gegeven. Leidend daarin is het geëiste rendeent per investeerder. Willen investeerders sociale huurwoningen gaan realiseren, dan oeten de instruenten uit het volgende hoofdstuk leiden tot een toenae van het rendeent. In het rekenodel koen de onderstaande paraeters terug in de business case van de investeerder. Verder zijn hieronder de vooren nadelen van de uitvoeringsodellen toegelicht. 2.1 Marktpartijen Een sociale huurwoning hoeft niet in bezit te zijn van een corporatie of geeentelijke dienst. Circa 68% van het bezit van particuliere verhuurders valt in de sociale huursector. Beleggers zijn geïnteresseerd in sociale huurwoningen vanwege het stabiele rendeent en de goede verhuurkansen. In de huidige arkt heeft een toeneend aantal beleggers, waaronder institutionele beleggers, interesse o sociale huurwoningen over te neen of nieuw te laten bouwen. Een vereiste is dat de woningen in voldoende ate aansluiten bij de arktvraag en courant zijn. Voor een belegger zijn het iniaal te aken direct rendeent (netto huurinkosten) en/of uitzicht op indirect rendeent (hogere toekostwaarde bij verkoop) de belangrijkste paraeters. De instruenten die de geeente ter beschikking staan oeten een bijdrage leveren aan het verhogen van het rendeent of verinderen van het risico. Vanuit de iniale rendeentseis van een private investeerder kan het benodigde bedrag per woning worden berekend. Vooreen eergezinswoning ligt de rendeentseis in regel iets hoger dan voor een eengezinswoning. Ook zijn de exploitatiekosten van belang. In de praktijk hebben beleggers de exploitatie efficiënter georganiseerd dan corporaties of een geeentelijke dienst. In hoofdstuk vier is een cijferatige toelichting gegeven op de rendeentseisen en de exploitatiekosten. De instruenten die de geeente biedt o het rendeent arktconfor te aken zijn te koppelen aan duidelijke afspraken over bijvoorbeeld te realiseren woningtype, kwaliteitsniveaus en het aantal jaren dat de woning iniaal binnen de sociale voorraad oet blijven. Daaree kan de geeente sturen op realisatie van woningtypen die vanuit aatschappelijk oogpunt benodigd zijn. Belangrijk daarin is de courantheid van de woningen op de langere terijn. Daarnaast geldt hoe eer voorwaarden de geeente stelt des te kleiner de vrijheden, hoe lager de waarde van het vastgoed en hoe groter de risico's voor een belegger. Dus hoe groter de financiële bijdrage van de geeente. 2.2 Corporaties In tegenstelling tot de toeneende interesse van beleggers in (sociale) huurwoningen is de interesse van corporaties in de overnae van bezit of nieuwbouw kleiner geworden. Als gevolg van onder eer de verhuurdersheffing en saneringsbijdrage en tegenvallende verkopen zijn de ogelijkheden o te investeren sterk verinderd. Dit betekent dat veel corporaties in de eerste plaats investeren in de huidige voorraad en het priaire werkgebied. In de Herzieningswet is opgenoen dat een corporatie, als toegelaten instelling, enkel nog nieuwbouw ag verwerven in geeenten in het werkgebied. Bij een uitnodiging door een geeente voor een investering buiten het werkgebied is toesteing van de Minister nodig.

5 Stiulering sociale woningbouw Brielle 5/16 Corporaties zijn, naast de beperkte financiële ogelijkheden, onder invloed van de politieke discussie in de regel inder genegen o investeringen te doen buiten hun huidige priaire werkgebied. Dit is tevens de reden dat Vestia tot op heden nog geen koper heeft kunnen vinden voordelen van het bezit, waaronder het bezit in de geeente Brielle. De ogelijkheden o de sociale woningvoorraad op peil te houden via toetreding van een andere corporatie lijkt daaree beperkt. Enerzijds is het een voordeel dat het waarschijnlijk o nieuwbouw gaat en de aantallen gering, dus een relatief kleine investering. Aan de andere kant is het een nadeel odat het voor een corporatie een kleine schaal is o te kunnen beheren. Heleaal als de corporatie geen bezit heeft in aangrenzende geeenten. Daaree lijkt een afspraak et oringende corporaties het eest voor de hand liggend, zoals et De Leeuw van Putten, Maasdelta of Woonbron. Een andere ogelijkheid zit in aansluiting bij het geeentelijk woningbedrijf van de geeente Westvoorne. De geeente is bezig et een strategische herpositionering. _l Het rendeent dat corporaties nastreven is lager dan het geëiste rendeent van een belegger. De exploitatiekosten van een corporatie liggen juist hoger dan bij een belegger. Een lager geëist rendeent betekent in de regel lagere kosten voor de geeente Brielle. De kans op investeringen door een corporatie zijn echter beperkter. De geeente kan hetzelfde type afspraken aken als et beleggers, dus over te realiseren woningtypen en kwaliteitsniveaus. 2.3 Geeentelijke dienst of onderneing Een derde uitvoeringsodel is de oprichting van een geeentelijk woningbedrijf. Dit bedrijf investeert zelf in de nieuwbouw van sociale huurwoningen op basis van de behoefte en verhuurt deze aan de doelgroep. De geeente is eigenaar en verhuurder van de woningen. Het instruent financiering, die in het volgende hoofdstuk is beschreven, is niet van toepassing op de geeentelijke dienst. De geeente financiert zichzelf in deze variant, dus het instruent financiering aakt per saldo niets uit. Het beheer, onderhoud en de verhuuradinistratie kan de geeente zelf uitvoeren. In dat geval oet een organisatie in of buiten de abtelijke organisatie worden opgezet. Naast hoge opstartkosten is het de vraag of de geeentelijke organisatie voldoende is geëquipeerd o dergelijke handelingen uit te voeren. Zeker gezien de geeentelijke focus op de taken die recent vanuit de Rijksoverheid zijn gedecentraliseerd. De geeente kan de werkzaaheden ook laten uitvoeren door een private partij of corporatie. Tegen een vergoeding voert een professionele partij de werkzaaheden uit en wordt het beheerrisico overgenoen. Dit geldt overigens niet alleen voor beheer en adinistratie, aar ook voor aanbesteding en contractering van partijen. Het eigendo blijft bij de geeente. Bij uitvoering door een professionele en externe partij zijn de exploitatiekosten vergelijkbaar et een belegger. In tegenstelling tot een odel waarin arktpartijen of corporaties zorg dragen voor de realisatie van sociale huurwoningen is het financiële rendeent van de geeente een resultante van de exploitatie. Het rendeent kan negatief zijn indien de financierings- en exploitatiekosten hoger zijn dan de opbrengsten. Daar staat tegenover dat er geen andere kosten worden geaakt.

6 Stiulering sociale woningbouw Brielle 6 /16 3 Instruenten CC De geeente Brielle kan verschillende instruenten inzetten o de sociale woningvoorraad op peil te houden. Zoals hierboven toegelicht oet de inzet van het instruent leiden tot een toenae van het rendeent voor de investeerder. Bij de eerste twee uitvoeringsodellen (arktpartij of corporatie) heeft geeente de keuze uit drie typen instruenten: verstrekken van financiering, rekenen van een sociale grondprijs en verstrekken van subsidie. Hieronder zijn de instruenten scheatisch weergegeven. Daarin is aangegeven op welk deel van de kosten van de investering het instruent effect heeft. Figuur 1. Scheatische weergave instruenten Exploitatieopbrengsten Exploitatiekosten Bouwkosten Financieringskosten» \ ' Maatregel i. Financiering Grond kosten Maatregel 2. Sociale grondprijs Het verstrekken van financiering is van invloed op de financieringskosten van de belegging gedurende de gehele looptijd. Het beschikbaar stellen van grond en subsidiëring hebben beide effect op het verlagen van de stichtingskosten. Hieronder zijn per instruent de werking en uitvoeringskosten voor de geeente toegelicht. In het rekenodel koen de paraeters terug in de business case van de geeente. Evenals de kwalitatieve voor- en nadelen van de instruenten. 3.1 Financiering De geeente Brielle kan partijen tegeoet koen door financiering te verstrekken aan de eigenaar van de huurwoningen. Daarbij heeft de geeente vier sturingsogelijkheden: 1) prijs, 2) volue, 3) looptijd en 4) voorwaarden. Deze bepalen de kosten voor de geeente. De eerste drie zijn van invloed op de verogenskosten van de investeerder en daaree bepalend voor het rendeent. Bij de berekening is het geëiste rendeent van de investeerder als uitgangspunt genoen. Als randvoorwaarde is aangehouden dat de looptijd axiaal 30 jaar bedraagt. Het rentepercentage dat de geeente rekent over de uitstaande lening en het volue van de lening zijn in het rekenodel flexibel. Wat betreft volue is inbreng van instens 30% eigen verogen in de praktijk gebruikelijk. Indien in de vor van een achtergestelde lening (voorwaarde), wordt de door de geeente verstrekte lening gezien als eigen verogen. Het risico voor andere potentiële financiers neet daaree af, waaree de gevraagde rentevergoeding van die financiers lager wordt. Dit heeft weer een positief effect op de totale financieringskosten en daaree het rendeent voor de investeerder. Dit kan leiden tot een toenae van het aantal partijen dat wil investeren. Met het verstrekken van een achtergestelde lening is het risico voor de geeente wel groter.

7 Stiulering sociale woningbouw Brielle 7/16 De geeente aakt uitvoeringskosten bij het instruent financiering. Hierbij gaat het voornaelijk o adinistratieve handelingen, zoals het behandelen van aanvragen, uitvoeren van krediettoets, beheren van geldstroen (aflossing en rente), bijzonder beheer en controle op besteding. De geeente heeft de keuze o deze werkzaaheden zelf uit te voeren of dit door een gespecialiseerde partij uit te laten voeren. In het eerste geval oet er een interne uitvoeringsorganisatie worden opgezet. Tenzij een dergelijke organisatie reeds aanwezig, voor bijvoorbeeld andere investeringen, is het opzetten hiervan een tijdsintensieve activiteit. Ook is een geeentelijke organisatie eestal niet ingericht o dit zelf uit te voeren. Een andere ogelijkheid is het laten uitvoeren door een externe partij. Geeenten kunnen daarbij gebruik aken van de diensten van het Stiuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Geeenten (SVn). Op andere onderwerpen doet het SVn dit ook voor andere geeenten. Het SVn rekent hiervoor ongeveer 0,5% van de uitstaande lening per jaar. In de berekening is uitgegaan van uitvoering door SVn en zijn de kosten die daaree saenhangen opgenoen aan de kostenkant. Belangrijk is dat het instruent financiering alleen een positieve werking heeft op partijen die bij investeringen gebruik aken van vreed verogen. Een groot aantal particuliere beleggers bijvoorbeeld, investeert enkel et eigen verogen en gaat geen leningen aan. Daardoor heeft deze potentiële en belangrijker wordende doelgroep geen baat bij het instruent financiering. 3.2 Sociale grondprijs Uit onderzoek onder 100 geeenten blijkt dat 96 geeenten actief grondbeleid voeren ten aanzien van woningbouw. Van die geeenten voeren 86 geeenten een expliciet structureel of incidenteel grondprijsbeleid gericht op sociale woningbouw. Onder de preisse dat de geeente Brielle eveneens actief grondbeleid voert kan grond ten behoeve van sociale woningbouw et een korting worden uitgegeven. Daarin heeft de geeente twee keuzes. In de eerste plaats kan de grond tegen een sociale grondprijs worden verkocht. De geeente draagt daarbij het eigendo over. Als tweede kan de grond worden uitgegeven in erfpacht, waarbij een sociale erfpachtprijs wordt gerekend. Ten opzichte van verkoop houdt de geeente het eigendo. En daaree ook sturingsogelijkheden op de langere terijn. Daarnaast genereert erfpacht structureel opbrengsten, terwijl bij grondverkoop sprake is van incidentele opbrengst. Een bijkoend voordeel van erfpacht is dat partijen geen voorinvestering hoeven te doen in de grondaankoop en het verogensbeslag inder groot is. Net als bij financiering oet korting op de stichtingskosten, de grondprijs in dit geval, leiden tot een verbetering van het rendeent van sociale huurwoningen. De grondprijs voor woningen wordt bepaald aan de hand van de residuele grondwaarde; het residu dat ontstaat wanneer de opbrengsten op de vastgoedexploitatie worden verinderd et de kosten van exploitatie en de bouwkosten. Voor het bepalen van de hoogte van de sociale grondprijs is, net als bij financiering, het geëiste rendeent van de investeerder als uitgangspunt genoen. De residuele grondprijs is daardoor een afgeleide van het rendeent van de investeerder. In het geval van erfpacht is de grondwaarde ogezet in een jaarlijkse erfpachtcanon. O de kosten voor de geeente Brielle te bepalen is de sociale grondwaarde afgezet tegen de coerciële grondwaarde. In feite zijn het verinderde inkosten voor de geeente. Grondverkoop tegen een sociale prijs brengt lage uitvoeringskosten et zich ee odat gebruik kan worden geaakt van de bestaande organisatie binnen de geeente Brielle. Grond uitgeven op basis van erfpacht vergt de opzet van een interne geeentelijke organisatie. De uitvoeringskosten van deze optie zijn daaree beduidend hoger dan bij grondverkoop.

8 Stiulering sociale woningbouw Brielle 8/ Subsidiëring Naast het verlagen van de stichtingskosten via het rekenen van een sociale grondprijs kan de geeente een eenalige subsidie verstrekken. Dit is net als gronduitgifte tegen een sociale grondwaarde een vor van bekostiging, waar de eerste aatregel financiering betreft. Odat een subsidie niet gekoppeld hoeft te zijn aan de grond heeft de geeente et deze aatregel eer vrijheid dan bij subsidiëring via de grondprijs. Dit betekent dat deze aatregel ook kan worden ingezet op gronden die de geeente niet in bezit heeft. Of in de bestaande bouw. Relevant bij de herontwikkeling van woningen of transforatie van ander vastgoed naar woningen. Net als bij het vorige instruent is het potentiële rendeent op sociale huurwoningen bepalend voor de effectiviteit. In het kader van transparantie en uitvoering kan de hoogte van de subsidie het beste worden gekoppeld aan een percentage van de stichtingskosten. Een voordeel ten opzichte van financiering en gronduitgifte via erfpacht is dat het geen specifiek ingerichte organisatie vergt. De uitvoeringskosten zijn daaree beperkt. lü CD cc

9 Stiulering sociale woningbouw Brielle g /16 CO cc

10 Stiulering sociale woningbouw Brielle 4 Input sociale huurwoningen Het aantal en type sociale huurwoningen dat wordt gerealiseerd is zeer bepalend voor zowel de kosten voor de geeente Brielle als het potentiële rendeent van de investeerder. Hieronder is een toelichting gegeven op het aantal sociale huurwoningen dat wordt gerealiseerd, het type woning en de daaree saenhangende kosten en opbrengsten. Deze paraeters zijn van grote invloed op het resultaat voor de geeente en investeerder. Als voorbeeld: hoe hoger de bouwkosten van een sociale huurwoning in relatie tot de huurinkosten, des te onrendabeler de exploitatie en hoger de vereiste financiële bijdrage van de geeente. Daarnaast is de rendeentseis per investeerder toegelicht. 4.1 Ovang sociale woningvoorraad 10/16 W cc Volgens de eest recente gegevens (2012) ovatte de totale woningvoorraad in de geeente Brielle woningen. Daarvan was 26,9% een sociale huurwoning, ofwel woningen. In recente jaren is het aantal sociale huurwoningen afgenoen als gevolg van a) uitponding en b) huurverhoging. De vastgestelde ondergrens van de sociale woningvoorraad bedraagt 25%. Indien het percentage sociale huurwoningen hieronder kot, dan oeten er sociale huurwoningen worden toegevoegd. Het aantal woningen dat oet worden toegevoegd is van invloed op de financiële kosten en baten van de varianten. In het rekenodel is uitgegaan van een toevoeging van 1% van de voorraad. 4.2 Standaard sociale huurwoning Naast het aantal woningen zijn de stichtingskosten en opbrengsten van een sociale huurwoning van grote invloed op het financiële resultaat van de varianten. In de berekening is uitgegaan van de standaard sociale huurwoning ofwel de geiddelde sociale huurwoning in de geeente Brielle. Deze inforatie is aangeleverd door de geeente. Figuur 4.1 Kenerken standaard sociale huurwoning B^WSTIE^B Eenheid Woningtype Type Doelgroep Classificatie Bruto vloeroppervlak (bvo) Vierkante eter Verhouding bvo-gbo Percentage Gebruiksvloeroppervlak (gbo) Vierkante eter Perceeloppervlak Vierkante eter Coerciële grondprijs Euro vierkante eter Toegankelijkheid Classificatie Sociale huurprijs (absoluut) Per aand Sociale huurprijs (relatief) Euro vierkante eter Bouwkosten Euro per vierkante eter bvo Exploitatiekosten Euro per jaar Exploitatieperiode Jaar Waarde Eengezinswoning Gezin 134 ' 85% 114 * «350 1 Noraal 650 5, Onderhoud: 1% van de investering Verhuurdersheffing: 2 aanden huur Overige kosten: per woning (beheerkosten zakelijke lasten 750) 50 I 1 In de berekening is reeds rekening gehouden et de VPB die geeenten vanaf 2016 oeten betalen

11 Stiulering sociale woningbouw Brielle De exploitatiekosten verschillen per investeerder. Uit cijfers van onder eer IPD en CFV blijkt dat arktpartijen zowel onderhoud als beheer beduidend efficiënter uitvoeren. In eerdere vergelijkingen uit 2009 is een verschil van 60% tot rui 100% geconstateerd. In het odel hierboven zijn de exploitatiekosten van de corporatie opgenoen. Deze voren het uitgangspunt van de berekening. Een geeentelijke onderneing is naar verwachting inder efficiënt dan een corporatie. Deze exploitatiekosten zijn 20% hoger gesteld dan de kosten die een corporatie aakt. Indien de geeente de exploitatie door een professionele externe partij laat uitvoeren, dan zijn de exploitatiekosten vergelijkbaar et de kosten die een arktpartij aakt. In deze analyse zijn de exploitatiekosten van een arktpartij op circa 60% gezet ten opzichte van een corporatie. De verhuurdersheffing geldt voor alle partijen die 10 of eer sociale huurwoningen verhuren. 11/16 UJ CD CC Daarnaast kan er een verschil zijn in exploitatieperiode. Ingegeven vanuit beleid hanteren corporaties een exploitatieperiode van 50 jaar en worden woningen niet uitgepond. Door arktpartijen worden ook kortere periodes gehanteerd, waarbij woningen na bijvoorbeeld 15 jaar worden uitgepond. Voor de vergelijkbaarheid wordt in deze analyse uitgegaan van een exploitatieperiode van 50 jaar, geen uitponding en een eindwaarde op basis van de grondwaarde. 4.3 Variaties standaardwoning Huishoudens worden kleiner en ouder. Geprognosticeerd is dat in de geeente Brielle et nae het aantal huishoudens ouder dan 75 jaar toeneet. Met een concentratie aan alleenstaanden. Ook het aantal tweepersoonshuishoudens zonder kinderen in de leeftijdscategorie jaar neet sterk toe. Dit betekent dat er andere wensen en eisen aan (sociale) huurwoningen worden gesteld, et nae wat betreft woningtype, oppervlak en toegankelijkheid. De kosten en opbrengsten verschillen van de standaard sociale huurwoning. Daarnaast ligt het geëiste rendeent op eergezinswoningen iets hoger dan bij eengezinswoningen. Vanwege het geringe verschil zijn de geëiste rendeenten van de woningtypen in deze analyse gelijk gehouden. O de financiële effecten inzichtelijk te aken zijn drie variaties doorgerekend. Tabel 4.2Variaties standaard sociale huurwoning Woningtype Eengezinswoning Meergezinswoning Meergezinswoning Doelgroep Senioren Tweepersoonshuishouden Alleenstaande oudere Bruto vloeroppervlak loo Verhouding bvo-gbo Gebruiksvloeroppervlak 85% 8501' 78% % 55 2 Perceeloppervlak ioo! / 3 lagen 70 2 / 3 lagen Toegankelijkheid Zeer goed Noraal Zeer goed Sociale huurprijs (absoluut) 570 per aand 523 per aand 382 per aand Sociale huurprijs (relatief) 6,70 per 2 6,70 per 2 7,00 per 2 Bouwkosten 950 per s per per 2

12 Stiulering sociale woningbouw Brielle 4.4 Rendeentseis per investeerder Zoals eerder toegelicht verschillen de rendeentseisen per type investeerder. Wil de geeente Brielle sociale huurwoningen (laten) realiseren, dan oet het ingezette instruent leiden tot het iniale geëiste rendeent van de betreffende investeerder. De genoede rendeentseisen zijn in de praktijk gangbaar, aar wel facultatief. Bij een exacte berekening van de kosten voor de geeente oet worden uitgegaan van de rendeenten van de individuele investeerder. 12/16 ÜJ cc Tabel 4.3 Rendeentseis naar type partij Corporatie Disconteringsvoet Rendeent eigen verogen 5,25% 6,00% Marktpartij 6,00% 8,00% Geeente 4,00% - O te bepalen of er voor de investeerder een haalbare business case ontstaat is een vergelijking geaakt tussen de disconteringsvoet van de investeerder en interna! rate of return (IRR), ofwel intern projectrendeent. Als het projectrendeent gelijk aan of hoger is dan de disconteringsvoet, dan is de business case ogelijk interessant voor een investeerder. Bij het instruent financiering is het rendeent op eigen verogen als paraeter toegevoegd, waaree ook deze vergelijking kan worden geaakt. Als arktcheck is het bruto aanvangsrendeent (BAR) als output opgenoen.

13 Stiulering sociale woningbouw Brielle 5 Uitkosten en conclusies Met behulp van een rekenodel zijn de kosten en (ogelijke) baten voor de geeente Brielle van de bovenstaande uitvoeringsodellen en instruenten berekend, inclusief de verschillende cobinaties. De digitale print van de cockpit van het rekenodel geeft een overzicht van de input. De geeente kan invloed uitoefenen op de input voor de instruenten. Niet beïnvloedbaar is de input voor de business case van de investeerder. Datzelfde geldt in zekere zin voor de bouwkosten en opbrengsten van de sociale huurwoningen. Op basis van deze indeling is hieronder een toelichting gegeven. 13/16 Ui CD cc 5.1 Cockpit rekenodel In de cockpit van het rekenodel is onderscheid geaakt tussen de business case van de investeerder en de business case van de geeente. De business case van de investeerder bevat het aantal woningen dat oet worden gerealiseerd, exploitatielasten, discontovoet en het geëist rendeent op het eigen verogen per investeerder. In de business case van de geeente zijn de drie instruenten toegelicht, waarbij de input per instruent door de geeente beïnvloedbaar is. In het dynaische rekenodel zijn deze paraeters aan te passen. Figuur 5.1 Cockpit business case 5.2 Resultaat per instruent De geeente heeft invloed op de input voor de instruenten. Deze zijn hieronder weergegeven. Alle instruenten zijn doorgerekend et een geeentelijke disconteringsvoet van 4,00%. Deze bepaald in grote ate de kosten voor de geeente. De niet beïnvloedbare input in de business case van de investeerder (geëist rendeent, exploitatiekosten en -opbrengsten en bouwkosten) is vastgezet op arktconfore waarden (zie hoofdstuk vier). Tabel 5.1 Input instruenten Financiering Volue: 70% financiering van de stichtingskosten Rente: 1% rentepercentage Looptijd: 30 jaar Kosten van kapitaal geeente: 0,5% (alternatieve aanwending schatkistbankieren) Uitvoeringskosten: 0,5% (uitvoering door SVn) Sociale grondprijs Coerciële grondwaarde: 350 per 5 Sociale grondwaarde: 50% van coerciële grondwaarde, zijnde 175 per 3 Uitvoeringskosten: nihil Subsidiëring Subsidie 25% van de stichtingskosten: per woning Uitvoeringskosten: per subsidie

14 Stiulering sociale woningbouw Brielle 14/16 J UI Hieronder is het rendeent weergegeven op de standaard sociale huurwoning. In de laatste rij zijn de kosten voor de geeente opgenoen bij een toevoeging van 1% van de voorraad, zijnde 73 woningen. Voor het instruent financiering is het rendeent op het eigen verogen leidend. Bij de twee andere instruenten is de disconteringsvoet leidend. Geen van de instruenten leidt, op basis van bovenstaande input, tot het geëiste rendeent van de verschillende investeerders. Het verschil et het geëiste rendeent is het kleinst bij subsidiëring van 25% van de stichtingskosten. Echter, de kosten voor de geeente zijn het laagst bij het rekenen van een sociale grondprijs. Belangrijkste conclusie op basis hiervan is dat geen van de instruenten leidt tot een voldoende rendeent van de investeerder. cc Tabel 5.2 Rendeent per instruent Rendeent EV Financiering Disconteringsvoet Sociale grondprijs Subsidiëring Corporatie 6,00% 4,34% 5,25%., 3/76% ^. _ 4«43% Marktpartij 8,00% 1 6,11% 6,00% 4,82% 5.58% Geeente N.v.t. N.v.t 4,00% 3,19% 3,82% j Kosten geeente, N.v.t N.v.t. l.ho Het rendeent kan worden vergroot door de input van de instruenten aan te passen. Hieronder is per instruent aangegeven et welke paraeters het geëiste rendeent wel wordt gehaald en wat de kosten zijn voor de geeente. Vanwege het verschil in exploitatielasten zijn de kosten voor de geeente lager als een arktpartij de woningen realiseert in plaats van een corporatie. Datzelfde geldt bij de andere instruenten. De kosten voor de geeente zijn het laagst als de geeente zelf sociale huurwoningen gaat of laat realiseren. Dit is het gevolg van de beduidend lagere financieringslasten. In het laten realiseren zitten nog optialisatieogelijkheden, door bijvoorbeeld aanbesteding en asset anageent uit te besteden. Tabel 5.2 Positieve business case investeerder en input instruenten Input Financiering Sociale grondprijs Subsidiëring Corporatie Marktpartij Geeente Corporatie Marktpartij^ Geeente Corporatie Marktpartij Geeente Volue: 98,9% financiering van de stichtingskosten en 1% rente Volue: 90,0% financiering van de stichtingskosten en 1% rente N.v.t. Sociale qrondwaarde -107 per J Sociale grondwaarde -34 per 3 Sociale grondwaarde -5 per 2 Subsidie 36,0% van de stichtingskosten Subsidie 30,2% van de stichtingskosten Subsidie 27,9% van de stichtingskosten Kosten geeente N.v.t O7O Het instruent sociale grondprijs heeft enkel een positief effect op het rendeent als er een negatieve grondprijs wordt gerekend. Een ogelijkheid zit in de cobinatie van een sociale grondprijs et het verstrekken van financiering. Deze en andere optialisaties kunnen et het rekenodel worden doorgerekend. 5.3 Niet beïnvloedbare paraeters De geeente heeft geen invloed op de business case van de investeerder, zoals geëist rendeent en exploitatiekosten. Behalve op het oent dat de geeente zelf als investeerder optreedt. In de

15 Stiulering sociale woningbouw Brielie berekeningen is er voor nu vanuit gegaan dat de geeente als investeerder gelijk opereert als de overige investeerders. Ook heeft de geeente geen directe invloed op de bouwkosten en opbrengsten van sociale huurwoningen. Deze niet beïnvloedbare paraeters zijn een arktuitkost. Positief in de huidige arkt is dat het geëiste rendeent van arktpartijen afneet en het vertrouwen in de arkt toeneet. 15/16 W Deze niet beïnvloedbare paraeters zijn van grote invloed op business case van de investeerder. Als voorbeeld: lagere bouwkosten et een gelijkblijvende huur leidt dit een hoger rendeent voor de investeerder. En daaree lagere kosten voor de geeente. De ogelijkheden zijn afhankelijk van de lokale vraag-aanbodverhoudingen. Bij een tekort aan sociale huurwoningen in Brielie kan er voor worden gekozen kleinere woningen te realiseren - et lagere bouwkosten - en een relatief hogere huur. Als gevolg van de arktdruk zullen de woningen worden verhuurd. Gevolg is een rendeentsverbetering voor de investeerders. Met een betere aanbesteding kunnen de bouwkosten ogelijk ook lager uitvallen. O de ipact op de business case van de investeerder en kosten voor de geeente te illustreren is hieronder een berekening geaakt et 10% lagere bouwkosten. De uitkosten in de tabel oeten worden vergelijken et de uitkosten in tabel 5.2. De kosten voor de geeente zijn beduidend lager. Tabel 5.2 Positieve business case investeerder (et 10% lagere bouwkosten) en input instruenten Financiering Sociale grondprijs _., Corporatie Marktpartij Geeente Corporatie Marktpartij Geeente Volue: 85,8% financiering van de stichtingskosten en 1% rente Volue: 80,5% financiering van de stichtingskosten en 1% rente N.v.t. Sociale grondwaarde 4 per rn^ Sociale grondwaarde 75 per ' Sociale grondwaarde 112 per 2 Kosten geeente N.v.t Subsidiëring Corporatie Subsidie 30,2% van de stichtingskosten 3-o Marktpartij Subsidie 24,0% van de stichtingskosten Geeente Subsidie 20,8% van de stichtingskosten Voor- en nadelen uitvoeringsodellen en instruenten Buiten de financiële aspecten zijn er andere overwegingen o voor een bepaald uitvoeringsodel of instruent te kiezen. Ook de waarschijnlijkheid dat een uitvoeringsodel resultaat oplevert verschilt per odel. Hieronder zijn een niet uitputtend aantal overwegingen opgesod. Corporaties bevinden zich oenteel in lastige ostandigheid. De verinderde beschikbaarheid aan iddelen en politieke discussie hebben er toe geleid dat corporaties zich priair richten op de bestaande voorraad en het eigen werkgebied. De kans dat een corporatie wil investeren in sociale woningbouw in Brielie is naar verwachting gering. Marktpartijen zijn daarentegen op zoek naar stabiele beleggingstitels. Ook is het vertrouwen in de vastgoedarkt in de afgelopen aanden sterk gestegen. Dit aakt de investeringskans van een arktpartij ten opzichte van een corporatie beduidend groter. Door de lagere exploitatielasten zijn de kosten voor de geeente lager. Deze kosten kunnen nog iets lager uitvallen door de neerwaartse druk op het geëiste rendeent. Wat betreft uitvoering door een geeentelijke onderneing is het de vraag of de geeentelijke organisatie voldoende is geëquipeerd o woningen te realiseren en verhuren. Bovendien liggen de risico's bij de geeente. Door zaken als aanbesteding, contractering en asset anageent uit te besteden kunnen deze risico's worden

16 Stiulering sociale woningbouw Brielle 16 /16 verlegd naar die partijen die deze het beste kunnen beheersen. Echter, het risico op leegstand en waardedaling ligt nog steeds bij de geeente. Een andere belangrijke overweging is dat bij uitvoer door een geeentelijke onderneing het beleid (en daaree de kosten en opbrengsten) binnen de politieke invloedssfeer kunnen koen te liggen. UJ cc Wat betreft instruenten is er een duidelijk onderscheid tussen enerzijds financiering en anderzijds het rekenen van een sociale grondwaarde of verstrekken van een subsidie. Bij het financiering zijn de risico's voor de geeente groter als gevolg van de lange looptijd van de lening. En daaree een langere exposure. Het rekenen van een sociale grondwaarde of subsidie is een eenalige handeling, waaree de kosten voor de geeente in of eer vaststaan. De zekerheid is veel groter. Bij financiering is de herkost van iddelen ook van belang: is een alternatieve aanwending van iddelen die oenteel bij het Ministerie van Financiën zijn ondergebracht ogelijk of oet de geeente zelf financiering aantrekken? 5.5 Verdere aanbevelingen Ongeacht het odel kan de geeente Brielle het instruent als sturingsinstruent inzetten. Als voorbeeld: indien de voorraad kleinere eergezinswoningen te klein is, dan kan een aatregel specifiek worden gekoppeld aan de realisatie van dit type sociale huurwoningen. Door beleid te foruleren kan de geeente zowel sturen op output -type woningen dat wordt gerealiseerd - als op input zijnde het aantal aanvragen. Een duurdere woning leidt tot een lagere exploitatiewaarde en hogere aanvraag voor geeentelijke financiële ondersteuning. De vraag is of daaree het doel - extra sociale huurwoningen wordt behaald - of dat de aatregel in feite wordt gebruikt o duurdere woningen te bouwen. Belangrijk is af te vragen of de geeente de juiste actie financiert of bekostigt. Daarnaast is in de arkt te zien dat partijen op zoek zijn naar beleggingstitels, et nae institutionele beleggers. Er is druk o de grote hoeveelheid iddelen te investeren. Dit heeft enerzijds tot gevolg dat partijen langzaa weer iets sneller een investering doen. Anderzijds is er een grotere bereidheid o een lager rendeent te accepteren. Actieve onitoring en jaarlijkse bijsturing van de aatregel en voorwaarden is daaree belangrijk.