Wonen in een sterke stad

Transcriptie

1 Wonen in een sterke stad Najaar Woonvisie gemeente Utrecht Versie B&W 6 oktober

2 2

3 Wonen in een sterke stad Woonvisie gemeente Utrecht Versie B&W 6 oktober

4 4 Voorwoord

5 Utrecht is een sterke stad. Aantrekkelijk gelegen tussen het Groene Hart, de Utrechtse Heuvelrug en het rivierengebied van de Linge, de Lek en de Kromme Rijn. Gelegen op een knooppunt van snelwegen en openbaar vervoer. Een prachtige locatie, goed bereikbaar en midden in Nederland. Een stad waar mensen met veel plezier werken, leren, recreëren en wonen. Omdat Utrecht zo n aantrekkelijke stad is willen ook veel mensen hier wonen en blijven wonen. Dit legt een grote druk op de woningmarkt. In tegenstelling tot andere gemeenten is er in Utrecht geen sprake van leegstand. Voor iedere woning zijn genoeg kandidaten. Dit wil echter niet zeggen, dat er voldoende woningen zijn of dat ze voldoen aan alle wensen van bewoners. Naast verruiming van het aanbod door nieuwbouw in Leidsche Rijn en Rijnenburg willen we ook de kwaliteit woningen in de bestaande stad verbeteren. Binnenstedelijke vernieuwing biedt veel kansen voor een groter aanbod dat tegelijkertijd van een hogere kwaliteit is. En daarmee ook beter aansluit bij de wensen van (toekomstige) bewoners. Om de doorstroming naar een andere woning in de wooncarrière te versoepelen moeten we ook kritisch kijken naar de spelregels voor woningtoewijzing. Voor u ligt de Woonvisie van de gemeente Utrecht op het woonbeleid voor de komende tien jaar. Hierin vindt een verdere uitwerking plaats van bovengenoemde onderwerpen van beleid. De uitvoering zal worden opgenomen in een uitvoeringsprogramma. Ik wil iedereen, die bijdragen aan deze visie heeft geleverd, daarvoor hartelijk danken. En dan nu aan de slag! Harrie Bosch Wethouder Wonen, Ruimtelijke Ordening en Leidsche Rijn 5

6 1 Inleiding Huidig beleid: visie wonen naar wens Doel nieuwe woonvisie Economische crisis Betrokkenheid belanghebbenden Afbakening Uitgangspunten 20 2 Toekomstige opgaven: knelpunten én kansen Stad in regio en land: draaischijf, aantrekkelijk voor wonen Functie van de stad Functie stad voor het wonen Knelpunten Utrecht: blijvende aandacht Kansen in Utrecht 30 3 Wat Utrecht wil: visie op wonen in de stad Zorgen voor doorstroming Speerpunten van het beleid Kwantiteit, zoveel mogelijk verminderen van de druk op de woningmarkt Binnenstedelijk bouwen met hoge kwaliteit Doorstroming en toegankelijkheid woningmarkt voor doelgroepen Kwaliteit woningvoorraad Stad van kennis en cultuur 39 4 Wat Utrecht doet Kwantiteit: nv Utrecht leidend, accent binnenstedelijk bouwen Binnenstedelijk bouwen met kwaliteit! Doelgroepen Woonruimteverdelingsbeleid Woningkwaliteit Regionale samenwerking Waar doen we wat? Utrecht vernieuwt: verdichten èn verdunnen Leidsche Rijn en Rijnenburg Overige binnenstedelijke locaties: verdichting met hoogwaardig stedelijk wonen 58 5 Hoe doet Utrecht het: sturing en organiserend vermogen Rol gemeente: van uitvoerder naar regisseur Instrumentarium Financiën 66 Bijlagen 68 6

7 Inhoudsopgave 7

8 8

9 9

10 10 Woonvisie in t kort

11 Utrecht is een aantrekkelijke stad om te wonen en te werken. Daarom is de druk op de woningmarkt groot. Deze druk zal de komende jaren blijven waardoor veel doelgroepen niet de woning zullen kunnen vinden die ze zoeken. Door nieuwbouw, aanpassing van de bestaande woningvoorraad en een betere verdeling van de woningen over de verschillende groepen, willen we de grootste knelpunten oplossen. We willen echter ook de grootste kansen benutten. Deze kansen bestaan uit het realiseren van sociale stijging in de wijken en het faciliteren van een stad van kennis en cultuur met de daarbij passende woningbouw. Het woonbeleid staat in dienst van een stad met grote economische en sociale kracht en een hoge ruimtelijke kwaliteit, kortom aan het Wonen in een sterke stad. 11

12 De Woonvisie in het kort Bouwen in een stedelijk gebied biedt kansen voor een kwaliteitsimpuls Speerpunten van het beleid In deze visie komen we tot de volgende speerpunten van het woonbeleid: 1 Kwantiteit, zoveel mogelijk verminderen van de druk op de woningmarkt 2 Binnenstedelijk bouwen met hoge kwaliteit 3 Doorstroming/toegankelijkheid en doelgroepen 4 Kwaliteit van de woningvoorraad 5 Stad van Kennis en Cultuur Kwantiteit, zoveel mogelijk verminderen van de druk op de woningmarkt Binnen de mogelijkheden, zowel ruimtelijk, procedureel, milieutechnisch als uitvoeringstechnisch, levert Utrecht een maximale inspanning om de druk op de woningmarkt te verkleinen. Uitgangspunten hierbij zijn de afspraken in het kader van de Ontwikkelingsvisie NVUtrecht. In de periode worden er woningen aan de voorraad toegevoegd (= woningen per jaar). Binnenstedelijk bouwen met hoge kwaliteit Binnenstedelijk bouwen biedt een kans om het bestaand stedelijk gebied een kwaliteitsimpuls te geven. Recente projecten zoals Dichterswijk hebben laten zien dat herstructurering een goede combinatie kan zijn van verdichting en kwaliteitsverbetering. Doorstroming/toegankelijkheid en doelgroepen Optimaliseren van de doorstroming. De volgende doelgroepen hebben vooral baat bij een betere doorstroming op de woningmarkt: Mensen met lage inkomens: 35% van de nieuwbouwproductie wordt in de sociale huur en de sociale koop gerealiseerd. Middeninkomens: meer beschermde sociale koop en middeldure en dure huurwoningen (tot 870,-, prijspeil 2009) realiseren. Opvoeren verkoopprogramma woningcorporaties in de Krachtwijken. Door middel van de doorstroming van de middeninkomens vanuit de kernvoorraad naar de middeldure huur en de sociale (beschermde) koop, levert een grotere beschikbaarheid van sociale huurwoningen voor de mensen met de laagste inkomens. Dit gebeurt tevens door aanpassingen in de woonruimteverdeling. Daarnaast worden er nog drie specifieke doelgroepen genoemd die voor een deel de hiervoor genoemde groepen overlappen, maar wel om een specifieke aanpak vragen: Studenten: in toenemende mate realiseren van zelfstandige appartementen. Starters: realiseren van compacte betaalbare appartementen op centraal gelegen binnenstedelijke locaties en op zogenoemde hotspots (nabij voorzieningen en stations openbaar vervoer) in de wijken. Gezinnen: ruimte bieden in bestaande woningvoorraad, in transformatie van de Krachtwijken, in Leidsche Rijn, in Rijnenburg, maar zeker ook op overige binnenstedelijke locaties. Senioren en mensen met een functiebeperking: Aanpasbare, rolstoelgeschikte woningen met voldoende ruimte toevoegen aan de woningvoorraad. - Tot (1/4 van 3.650) levensloopbesten dige woningen realiseren. - Labeling van de bestaande kleine nultredenwoningen aanpassen. - Programma Welkome Wijken voortzetten en in samenspraak met DMO monitoren op effecten. 12

13 Om de doelgroepen beter te kunnen bedienen worden de volgende aanpassingen in het woonruimteverdelingsbeleid voorgesteld: (Her)invoeren van maximale inkomensgrens voor sociale huurwoningen. (Her)invoeren van de bezettingsnorm voor eengezinswoningen. Onderzoek naar de invoering van inkomensafhankelijke huren. Kwaliteit woningbouw en voorraad Een belangrijk aspect in de komende periode betreft duurzaamheid. Daarom moet alle nieuwbouw, met uitzondering van starterswoningen, levensloopbestendig worden gerealiseerd. Daarnaast wordt ingezet op het energiezuiniger maken van de bestaande woningvoorraad. Hierbij wordt uitdrukkelijk gekeken naar de mogelijkheden die worden geboden door het stimuleringspakket dat het kabinet op 25 maart 2009 heeft gepresenteerd en waarbij voor 2009 en miljoen euro is gereserveerd voor energiebesparing woningen. Ook worden er nieuwe (regionale) afspraken met de bouwsector gemaakt over kwaliteit en zeggenschap in de nieuwbouw. In het verlengde daarvan streven wij naar een minimum percentage van 10 procent particulier opdrachtgeverschap op zowel binnen- als buitenstedelijke woningbouwlocaties. Stad van Kennis en Cultuur Met de ruimere beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen kunnen starters op de woningmarkt in Utrecht sneller aan geschikte woningen komen. Daarmee ondersteunt de gemeente de doelstelling om jong talent vast te houden in de gemeente, en de bestaande voorraad onzelfstandige woonruimten beschikbaar te krijgen voor de jaarlijkse instroom van nieuwe studenten. Daarnaast worden in voldoende mate ook duurdere woningen toegevoegd voor het hoger kader, professoren en onderzoekers. In de wijken wordt ingezet op sociale stijging waarbij wonen naast leren, werken en recreëren kansen geeft aan alle bewoners van Utrecht om bij te dragen aan de stad van kennis en cultuur. 13

14 14

15 15

16 16 1 Inleiding

17 De gemeente Utrecht heeft het initiatief genomen om tot een nieuwe visie op het wonen te komen. De huidige Woonvisie Wonen naar wens stamt uit 2000 en heeft een looptijd tot De gemeente heeft nieuwbouw en aanpak van de bestaande woningvoorraad en wijken in het afgelopen decennium op de rails én in gang gezet. Nu is het tijd om te bezien of die koers nog steeds een juiste is. Bovendien dienen zich nieuwe ontwikkelingen aan die vragen om aanpassingen. Daarom is het nodig om een nieuwe visie te formuleren. 17

18 Inleiding Utrecht is met Leidsche Rijn één van de snelst groeiende gemeenten van Nederland 1.1 Huidig beleid: Visie Wonen naar Wens 2000 We beginnen niet vanuit het niets. Er gebeurt veel op het gebied van het wonen, en ook in de afgelopen jaren is er al veel bedacht en tot stand gekomen. Voor een uitgebreidere terugblik verwijzen wij naar bijlage 2. Hier beperken we ons tot enkele hoofdpunten. Uitdagingen in 2000 De stad Utrecht stond aan het begin van dit millennium voor een aantal uitdagingen op het gebied van het wonen. In de woonvisie Wonen naar Wens uit 2000 werd het volgende gesignaleerd: Een structurele grote behoefte aan woningen. Een snelle stijging van de prijzen op de koopwoningmarkt. Beperkte beschikbaarheid van passende woningen voor huishoudens uit de primaire doelgroep. Een gat tussen sociale huursector en koopsector. Een aanzienlijke wachtlijst voor sociale huurwoningen. Uitstroom van midden- en hoge inkomens uit de stad. Een grote tegenstelling in de woningvoorraad tussen het oostelijk en het westelijk deel van de stad. Aangepakt met doelstellingen Om deze problemen aan te pakken is destijds gekozen voor een aantal beleidsdoelstellingen, gericht op kwantiteit (uitbreiding woningvoorraad), kwaliteit, leefbaarheid, percentage sociale woningbouw en beschikbaarheid van de kernvoorraad voor de doelgroepen. Gedurende de afgelopen jaren is er voortvarend gewerkt aan de uitvoering van deze doelstellingen. De productie van nieuwe woningen is sterk op gang gekomen, de aanpak van bestaande wijken is voorbereid en ook daar komt de productie op gang. Er worden in de periode 2000 tot 2010 naar schatting woningen (zie tabel 1.1) aan de woningvoorraad toegevoegd. De doelstelling in 2000 was De huidige woningbouwtaakstelling volgens het Convenant Woningbouwafspraken wordt waarschijnlijk net niet gehaald. In Leidsche Rijn worden in deze periode meer dan woningen gebouwd, dit is vrijwel volledig conform de doelstelling in Utrecht is daarmee een van de snelst groeiende gemeentes van Nederland. Ongeveer 25% van de eerste inwoners van Leidsche Rijn komt uit de Krachtwijken. Ontwikkelingen in de bestaande voorraad De praktijk is weerbarstig, en de mate van sturing en maakbaarheid van de woningmarkt kent grenzen, zeker als het gaat om de bestaande woningvoorraad voor groepen die zijn aangewezen op sociale huur H2. In de periode zullen er naar verwachting woningen zijn geherstructureerd of gerenoveerd in het kader van Utrecht Vernieuwt!, woningen minder dan was afgesproken. Het programma loopt daarmee zo n 40% achter (zie tabel 1.2.) Daarnaast kunnen we het volgende constateren. De goedkope scheefheid is iets opgelopen van 45% in 2000 naar 49% in Hierdoor is de benutting van de bestaande voorraad, voor de groepen die zijn aangewezen op sociale huur, minder optimaal geworden. In de meeste Utrechtse wijken is het algemeen buurtoordeel sinds 2000 verbeterd. In Noordwest, Zuidwest en Zuid is dit licht afgenomen en in Overvecht het sterkst afgenomen. De omvang van de kernvoorraad, volgens de definitie van 2000, is licht toegenomen van 33% naar 35% in tegenstelling tot de doelstelling in 2000 (dalen tot 26%). 18

19 De beschikbaarheid van de kernvoorraad voor primaire doelgroephuishoudens is niet verbeterd en neemt zelfs wat af. De redenen hiervoor zijn: - De stijging van de prijzen van koopwoningen, waardoor de doorstroming van huur naar koop stagneert. - Het toenemende aandeel urgenten in de toewijzing. - De stijgende vraag van studenten en afgestudeerden, die tijdens en na hun studie woonruimte zoeken in Utrecht, waardoor meer jongeren actief op zoek zijn. - Een verminderde beschikbaarheid van nieuwbouw als gevolg van verruiming inkomenseisen. - Afschaffen woonduur per 1 januari Een aantal regiogemeenten bouwt te weinig sociale huur. Het aantal gerealiseerde sociale huurwoningen blijft daardoor achter bij de afspraken. 1.2 Doel nieuwe Woonvisie Actueel beleid op behoefte nu en op termijn Het doel van deze visie is te komen tot beleid op het gebied van het wonen, waarmee optimaal wordt voorzien in de Utrechtse woningbehoefte nu en in de toekomst. Daarmee moet ook een bijdrage worden geleverd aan de gewenste sociale, economische en ruimtelijke ontwikkeling van de stad Utrecht. Immers, wonen is meer dan alleen de woning en de woonomgeving. Er liggen directe relaties met de zojuist genoemde ontwikkelingen. Daar hebben we in deze visie oog voor. Productie nieuw en bestaand in volle gang: met de juiste koers? Naast actualisering van het beleid is het ook van belang om de vraagkant in beeld te brengen. Pas dan kunnen we beoordelen of de lopende programma s daar nog op aansluiten. Dit biedt immers de mogelijkheid om de nog te ontwikkelen programma s nader te onderbouwen en van een koers te voorzien. Inzetten instrumenten nieuwe Wro 2008 Om op grond van de nieuwe wet op de ruimtelijke ordening (Wro) woningbouwcategoriën in bestemmingsplannen op te kunnen nemen dient deze Woonvisie tevens als sectorale structuurvisie zoals bedoeld in deze wet en geldt zij als zodanig voor de periode Economische crisis Op dit moment ontvouwt zich een economische crisis waarvan de omvang en de duur zich niet laten voorspellen. Duidelijk is wel dat er ingrijpende gevolgen zijn voor de woningmarkt op korte termijn. Vooralsnog gaan we er echter van uit dat de crisis de woningbehoefte (kwantitatief en kwalitatief) op de middellange en lange termijn niet beïnvloedt. Vanzelfsprekend is het wel mogelijk dat een aantal doelstellingen niet of niet geheel binnen de daarbij aangegeven termijnen gerealiseerd zullen kunnen worden. De productie zal in de komende periode vertraging oplopen. Op de korte termijn neemt de vraag naar koopwoningen af, terwijl de vraag naar sociale huurwoningen lijkt toe te nemen. De gemeente investeert op korte termijn 60 miljoen euro om de woningproductie te versnellen en te stimuleren. 1.4 Betrokkenheid belanghebbenden De gemeente Utrecht is zich bewust van het feit dat woonbeleid niet achter het beeldscherm gemaakt kan worden. Dan zou immers belangrijke inbreng van stakeholders in het veld worden gemist. Met name de inbreng van de corporaties is van belang omdat zij een specifieke verantwoordelijkheid hebben voor een goede uitvoering van het beleid. Ook kan een grote betrokkenheid bijdragen aan een optimaal draagvlak voor de visie. De Woonvisie vormt daarbij een uitnodiging aan alle betrokken partijen om hun bijdrage te leveren om de doelstellingen te bereiken. De volgende partijen zijn betrokken geweest c.q. geraadpleegd bij de totstandkoming van deze visie: De woningcorporaties verenigd in de Stichting Utrechtse Woningcorporaties (STUW). De Bundeling. Centraal Orgaan van de Samenwerkende Bonden van Ouderen (COSBO)-stad Utrecht. Utrechtse Studentenfederatie (USF). Bestuur Regio Utrecht (BRU). Ontwikkelaars. Makelaars. Particuliere Verhuurders. Provincie Utrecht. Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieu (VROM). Raadscommissie Stad en Ruimte. 1.5 Afbakening Op basis van de vorige Woonvisie zijn er voor wat betreft de woningbouw drie grote programma s in gang gezet die nog tot 2015/2020 doorlopen. Dit zijn: 1 Leidsche Rijn. 2 Utrecht Vernieuwt. 3 Stationsgebied. 19

20 Daarnaast is op dit moment het programma Rijnenburg in voorbereiding. De huidige koers van de programma s Leidsche Rijn en Utrecht Vernieuwt! op hoofdlijnen is goed en biedt waar nodig de ruimte om wat andere accenten te leggen. Gelet op het intensieve voorbereidingstraject en de voortgang die inmiddels geboekt is in voorbereiding en uitvoering, is het vooral van belang dat de productie hier op stoom blijft. Intensieve herijking spoort niet met dit belang en kan ook snel maatschappelijk minder gewenste gevolgen hebben. We hebben oog voor de huidige crisis: deze visie gaat uit van een korte, maar hevige crisis. Indien de crisis langer doorzet, is het mogelijk dat een aantal doelstellingen niet of niet geheel binnen de daarbij aangegeven termijnen kunnen worden gerealiseerd. We kiezen er in deze Woonvisie voor om uitgebreide tabellen, cijferreeksen en analyses in de bijlage 2 op te nemen. Vanzelfsprekend hebben we keuzes die we maken wel geanalyseerd en onderbouwd. Daar waar nuttig geven we dat kort weer. Voor wat betreft de overige binnenstedelijke productie, Rijnenburg en Stationsgebied geldt dat bijstellingen binnen de programma s niet per se tot planvertraging hoeft te leiden. Hier is dus nog tijd en ruimte om de programmering te sturen. In tabel 1.3 is een globale inschatting van de planvoorraad binnen deze programma s gegeven Bij de genoemde aantallen in tabel 1.3 wordt op basis van ervaring in het verleden uitgegaan van een planuitval van ongeveer dertig procent. 1.6 Uitgangspunten Deze visie op de toekomst van het wonen heeft een aantal belangrijke uitgangspunten: Centraal staat verbinden en draagvlak: - van thema s: nieuwbouw én bestaande voorraad, kwetsbare én kansrijke doelgroepen, verknopen beleidsthema s als wonen, welzijn/zorg, ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer, economie. - van sectoren binnen de gemeentelijke organisatie. - van partijen: we zoeken verbinding met de partners op het gebied van het wonen en dagen ze daarmee uit om een bijdrage te leveren. We kijken vooruit. De Woonvisie geldt voor de periode ; de concrete maatregelen concentreren zich echter met name op de periode We kijken ook terug: Uit bijlage 1 blijkt een globaal beeld van het vigerend woonbeleid en de voortgang van de realisatie daarvan. Elementen daaruit zijn input voor deze nieuwe visie. We kiezen voor focus. We kunnen én willen niet allesomvattend zijn: - We focussen op hoofdzaken. Hiermee denken we de doelmatigheid en realisme van het beleid te vergroten. - We focussen op concretisering van de visie in een beperkt aantal programma s. Deze programma s zijn goed aan te sturen, te volgen en te monitoren, en helder te communiceren naar burgers en betrokken partners. 20

21 Tabel 1.1 Woningbouwproductie Utrecht Jaar Leidsche Rijn Bestaande stad Totaal Sloop 2000 t/m * Totaal * = prognose Tabel 1.2 Afspraken en realisatie Utrecht vernieuwt! Periode Afspraak Realisatie (2009 prognose) Herstructurering Renovatie Onbepaald Totaal Tabel 1.3 Globale inschatting planvoorraad tot 2020 Woningproductie Leidsche Rijn Rijnenburg Stationsgebied Utrecht Vernieuwt Overig binnenstedelijk Totaal Bron: Afdeling Wonen Bron: Triode Bron: Triode, BI, afdeling Wonen 21

22 22

23 23

24 24 2 Toekomstige opgaven: knelpunten én kansen

25 We zien een aantal ontwikkelingen in de stad waarvan wij vinden dat zij aandacht vragen. En dat zijn niet alleen maar knelpunten en problemen, maar juist ook kansen! Kansen om knelpunten op te lossen, maar ook kansen om vernieuwing door te voeren en kleuren toe te voegen aan het toch al kleurrijke stedelijk palet. Een schets van kansen en knelpunten vormt de basis voor de visie. Maar dat is niet voldoende voor een goede visie. We hebben ook een scherp beeld nodig van de positie van de stad Utrecht op een groter geografisch schaalniveau: wat kenmerkt de regio, welke functie heeft de regio voor het land? Wat betekent dit voor de positionering van de stad Utrecht nu en in de toekomst? Antwoorden op onder andere deze vragen bieden een kader voor een heldere visie op het wonen in de stad. 25

26 Toekomstige opgaven: knelpunten én kansen Stad Utrecht heeft centraal-stedelijke functie voor de regio 2.1 Stad in regio en land: draaischijf, aantrekkelijk voor wonen Sterke regio, centraal in het land De stad Utrecht heeft een centraal-stedelijke functie voor een groter gebied. In de structuurvisie Randstad 2040 (september 2008) wordt Utrecht getypeerd als een nationale draaischijf van verkeer, vervoer en kennis. De Ontwikkelingsvisie voor de Noordvleugel Utrecht (2007) 1 betrekt de draaischijf op een breder palet aan kenmerken van de regio Utrecht: Economisch sterk. Veel kennisintensieve en creatieve bedrijven. Dè ontmoetingsplaats van Nederland. Veel landschappelijke kwaliteit. Grote aantrekkingskracht op distributie en transportsector. Gewilde vestigingslocatie. De Regionale woonvisie en de Structuurvisie Randstad 2040 vatten kwaliteit en kansen van de regio kernachtig samen (zie kader op pagina 27). De regio Utrecht behoort qua economische groei tot de top van Nederland (zie figuur 2.1). Zowel de provincie Utrecht (samen met Flevoland) als de stad Utrecht voerden in 2007 de lijstjes aan. Stad bepaalt mede kracht regio De stad Utrecht is daarin een sterk bepalende factor (zie figuur 2.2). Utrecht is vooral in de laatste jaren succesvol, ook in vergelijking met de andere grote steden in Nederland. De regio en stad Utrecht hebben ook een grote aantrekkingskracht op het gebied van het wonen. Dit heeft echter ook een aantal nadelen. Zo is er hierdoor in de regio Utrecht sprake van een onevenwichtige woning- Toekomstige opgaven: knelpunten én kansen markt waarbij de vraag veel groter is dan het aanbod. Dat komt bijvoorbeeld tot uiting in de prijzen van woningen: Utrecht kent na Amsterdam de hoogste vierkante-meterprijs. En in de afgelopen 5 jaar was de prijsstijging van woningen in de regio Utrecht het hoogst (Bron: NVM). In de huursector zijn de wachttijden voor een sociale huurwoningen de laatste jaren verder opgelopen. 2.2 Functie van de stad De stad Utrecht heeft in die regionale kracht en identiteit een belangrijke en zelfs beeldbepalende functie. Overigens niet alleen voor de regio, maar soms ook voor het hele land. De stad heeft belangrijke onderwijsinstellingen (Universiteit, Hogeschool), hoogwaardige voorzieningen met een landelijke aantrekkingskracht (Jaarbeurs met het Beatrixtheater, Stadsschouwburg, Hoog Catharijne) en het is een belangrijk en druk vervoersknooppunt. 2.3 Functie van de stad voor het wonen Aantrekkelijk voor jonge mensen De stad Utrecht is een stad voor iedereen. Toch wijken ontwikkelingen in bevolking en migratiepatronen af van meer landelijke gebieden. Op het gebied van het wonen heeft Utrecht daarmee een specifieke functie. Die is in hoofdlijnen vergelijkbaar met de algemene functie van grote steden in hun omgeving. Zo hebben grote steden een belangrijke functie in de arbeids- en wooncarrière van inwoners: jonge huishoudens die nog onderaan de maatschappelijke ladder staan, beginnen in de goedkopere woningen in de stad (kamers, sociale huurwoningen). Naar mate men wat ouder wordt, gaan mensen vaak meer verdienen, luxer wonen en verlaat men de stad, om in randgemeenten te gaan wonen. Maar er is ook een deel dat een plek zoekt in de stad zelf. Zij blijven als het ware stedelijk georiënteerd.van- 26

27 Regionale Woonvisie Utrecht Regio Utrecht is één van de aantrekkelijkste regio s van ons land. De combinatie van centrale ligging, snelgroeiende economie, onderwijscentra, gevarieerde woonmilieus, hoogwaardige voorzieningen en een dichte infrastructuur biedt een excellent pakket voor bewoners, studenten, werkzoekenden, bedrijven, instellingen en bezoekers. Juist door de grote aantrekkingskracht van de regio zijn er ook in de toekomst tal van kansen om de positie van de regio verder te versterken op een kwalitatief hoog peil. (..) Het gaat dan niet alleen om huisvesting van de inwoners, maar evenzeer om zaken als het aantrekken en behouden van bijvoorbeeld kenniswerkers en werkers in de creatieve industrie. Structuurvisie Randstad 2040 Versterking van de kenniseconomie door betere commerciële toepassing van kennis is een opgave die de regio zelf heeft opgepakt. Zo werken kennis- en onderwijsinstellingen, bedrijfsleven en regionale overheden binnen het Science Park Utrecht en de Task Force Innovatie samen aan het benutten van de innovatieve kansen in de regio Utrecht. Daarnaast leveren ook het rijk en de Europese Unie via onder andere Pieken in de Delta en het Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling concrete impulsen voor de versterking van de Utrechtse kenniseconomie, zoals op het gebied van de creatieve economie, life sciences en de medische technologie. 27

28 zelfsprekend is dit een uitvergroting van één van de processen die zich in de stad afspelen. Er zijn ook andere processen gaande. Zoals die van geboren en getogen Utrechters, waarvan een behoorlijk groot deel de stad niet verlaat. En die van nieuwe Nederlanders, die over het algemeen hun plek vinden in de sociale huurvoorraad, in sterke mate geconcentreerd in een aantal wijken. Stad en regio complementair De analyses (zie bijlage 2) tonen aan dat Utrecht verjongt en dat er sprake is van gezinsverdichting in plaats van gezinsverdunning. Ook voor de migratie naar de stad toe geldt dit proces: de vraag van buiten Utrecht komt vooral van jongeren en is met name gericht op betaalbare huurappartementen. Op latere leeftijd zien we een accentverschuiving naar grondgebonden koopwoningen, zowel binnen als ook buiten de stad. Op groter schaalniveau kan worden gesteld, dat de regio Utrecht voor mensen een ideale eenheid vormt. Een eenheid waarin stad en omliggende gemeenten ieder hun eigen rol vervullen. De één kan daarbij niet zonder de ander. Echter ook: concentratie van kansarmen Overigens is er in de stad niet alleen sprake van mensen die werk- en wooncarrière maken. De stad heeft, meer dan kleinere gemeenten, ook een opvang- en emancipatiefunctie voor meer kansarme groepen. Hier vinden kansarm én jong en creatief talent mogelijkheden tot ontplooiing en een schuilplaats in de anonimiteit. Dat brengt kansen èn knelpunten met zich mee! Immers, nergens zijn de potenties voor bijzondere woonmilieus zo groot als in een stad als Utrecht, maar dat geldt ook voor de concentratie van sociaaleconomische probleemgroepen. Een betere spreiding over de regio is daarom noodzakelijk. 2.4 Knelpunten Utrecht: blijvende aandacht De knelpunten Blijvend hoge druk op de woningmarkt. Vastgelopen woningmarkt: lage en middeninkomens in de knel. Kwalitatieve fricties tussen vraag en aanbod. Matige kwaliteit en leefbaarheid in bepaalde wijken. Utrecht kampt met een aantal hardnekkige knelpunten waarvoor zij zich, gelet op haar specifieke functie in het grotere verband van de woningmarkt, een belangrijke verantwoordelijkheid toedicht. Blijvend hoge druk op de woningmarkt Het succes van de regio Utrecht als plek om te wonen en te werken heeft ook een keerzijde. De druk op de Utrechtse woningmarkt is namelijk onverminderd groot. Dit was in 2000 reeds het hoofdthema van de Woonvisie en is het nu nog. De druk op de woningmarkt is een direct gevolg van het succes van de woonstad Utrecht. Tegelijkertijd leidt dit tot problemen voor grote groepen minder vermogende Utrechters. Volgens onderzoek van RIGO Research en Advies in blijft de woningbehoefte de komende jaren hoog. Als deze druk in 2015 moet worden opgelost, dan moeten er bovenop de al geprogrammeerde productie nog eens woningen extra aan de woningvoorraad worden toegevoegd. Dit betekent een productie van zo n woningen per jaar. Gezien het huidige productieniveau is dit echter geen realistisch aantal. Procedureel en logistiek gezien zit de gemeente nu ongeveer aan haar productieplafond. Bovendien zijn de ruimtelijke mogelijkheden beperkt. Een hogere jaarlijkse productie is daarmee geen optie. De druk zal dus de komende tijd blijven bestaan, hoewel het naar verwachting in de toekomst wel afneemt. Vastgelopen woningmarkt: lage en middeninkomens in de knel Uit figuur 2.3 blijkt dat de voorraad sociale huurwoningen met een huurprijs behorend tot de kernvoorraad in theorie groot genoeg is om de primaire doelgroep te huisvesten. In principe zouden alle doelgroepinkomens dus woonruimte moeten kunnen vinden die aansluit bij het inkomen. Dat de praktijk anders is, wordt ook duidelijk uit de figuur; het knelpunt in Utrecht ligt met name bij de groep huishoudens met een inkomen net boven de primaire doelgroepinkomens. Dit zijn de zogenaamde lage middeninkomens met een inkomen tussen de inkomensgrenzen van de primaire doelgroep en modaal (2009: ,-). Meer dan een kwart van de inwoners van Utrecht behoort tot deze inkomensgroep, terwijl maar zo n 10% van de woningvoorraad bij het inkomen past. Gevolg van deze mismatch tussen vraag en aanbod is dat veel huishoudens uit de lage middenkomensgroep in de kernvoorraad terecht komen. Hierdoor hebben de primaire doelgroephuishoudens grote problemen om een woning te bemachtigen. 28

29 figuur 2.1 Regionale economische groei Volumemutatie in procenten t.o.v. een jaar eerder Nederland Flevoland Utrecht Friesland Overijssel Noord-Holland Zuid-Holland Noord-Brabant Drenthe Gelderland Limburg Zeeland Groningen Bron: CBS provincies figuur 2.2 Economische groei in de grote steden steden 5 4, Volumemutatie (%) t.o.v. het jaar ervoor 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 Utrecht Rotterdam Amsterdam Den Haag Bron: CBS figuur 2.3 Inkomensgroepen (zelfstandig wonend) en woningmarktsegmeten vergeleken Woningvoorraad Inkomens Bron: Rigo % 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% doelgroep inkomen/goedkope voorraad hoog middeninkomen/middensegment laag middeninkomen/betaalbare voorraad hoog inkomen/dure voorraad 3 Tabel 2.4 Betaalbaarheid van het wonen (per 1 juli 2009) Inkomen bruto per jaar Koop maximaal (v.o.n.) Huur maximaal BBSH-doelgroep Modaal ,5 * modaal Bron: VROM, NHG, Nibud 29

30 Figuur 2.5 laat zien dat maar liefst 50% van de lage middeninkomens inderdaad in de kernvoorraad woont. Dit zijn ongeveer huishoudens. Het gaat hier om zogenaamde goedkope scheefwoners (huishoudens met een inkomen hoger dan het primaire doelgroepinkomen dat in de kernvoorraad woont). Opmerkelijk is dat 33% in een koopwoning woont die duurder is dan een sociale koopwoning (2009: ). Dit kan een gevolg zijn van prijsstijgingen in het verleden, waardoor de woning in prijs is gestegen en/of er eigen vermogen is ontstaan. In figuur 2.4 is voor verschillende inkomensgroepen aangegeven wat zij maximaal kunnen kopen of huren. Hierbij is bij koop uitgegaan van de eisen van de Nationale hypotheekgarantie inclusief starterslening (NHG) en bij huur van maximale huurquoten volgens het Nederlands Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud). Bij koop wordt er van uitgegaan dat mensen het hele bedrag moeten lenen. Uit de tabel blijkt dat het voor huishoudens in de BBSHdoelgroep (er wordt hier uitgegaan van een 2 persoonshuishouden jonger dan 65 jaar) bijna niet mogelijk is om in de huidige woningmarkt een woning te kopen. Deze groep is dus echt aangewezen op de sociale huurvoorraad. De doelgroep tot modaal zou wat kunnen kopen, maar zonder korting waarschijnlijk niet de kwaliteit die men zoekt. De groep met een inkomen van anderhalf modaal heeft duidelijk meer mogelijkheden. Sinds 2000 is de goedkope scheefheid, het percentage huishoudens met een inkomen hoger dan het primaire doelgroepinkomen dat in de kernvoorraad woont, opgelopen van 45% naar 49%. In Leidsche Rijn is dit percentage zelfs 65% (bron: Woon 2006, RIGO 2008). Mede hierdoor is de kans voor mensen met een laag inkomen om een sociale huurwoning te bemachtigen (slaagkans), de afgelopen tijd sterk afgenomen. Kwalitatieve fricties tussen vraag en aanbod Er is een grote behoefte aan woningen in alle sectoren, zeker als rekening wordt gehouden met de vraag van buiten Utrecht (zie figuur 2.6). De verhouding tussen koop en huur ligt ongeveer gelijk, wel worden er relatief meer appartementen gevraagd. Bij eengezinswoningen ligt de nadruk op koop, bij appartementen gaat de voorkeur meer uit naar huur. De vraag van binnen Utrecht richt zich met name op de eengezinskoopwoningen en de meergezinshuurwoningen. Bij de vraag van buiten Utrecht ligt het accent op de meergezinshuurwoningen. De vraag binnen Utrecht komt vooral voort uit enerzijds mensen die willen gaan samenwonen en/of kinderen krijgen (startende gezinnen) en anderzijds uit jongeren die willen starten op de woningmarkt. Kijken we naar het saldo tussen vraag en aanbod, dan zien we een blijvende grote behoefte in alle segmenten van de woningmarkt (zie figuur 2.7). De verwachting is dat er in 2015 nog steeds een grote woningbehoefte bestaat (zie figuur 2.8 en 2.9). Zowel aan eengezinswoningen als aan appartementen blijft de behoefte tot 2015 groot. De vraag naar eengezinswoningen is daarbij relatief het grootst. Overigens tekent zich op termijn een klein relatief overschot af aan middeldure koop en dure huur. Dit kan betekenen dat dit type woningen tegen die tijd moeilijker verkocht en verhuurd zal worden. Ook in een gespannen woningmarkt als Utrecht moet dus in toenemende mate rekening worden gehouden met het bouwen van de juiste producten. Verschillen in kwaliteit en leefbaarheid in wijken Uit onderzoek blijkt, dat het algemene oordeel over de buurt in een aantal wijken in de afgelopen 10 jaar is verbeterd. In figuur 2.10 is aangegeven hoe groot het verschil is tussen het buurtoordeel in 1998 en in Wel lijken de problemen zich sterker te concentreren in bepaalde buurten in vier wijken waarin het oordeel over de leefbaarheid per saldo slechter uitvalt (Overvecht, Noordwest, Zuidwest en Zuid). Aan de andere kant is de leefbaarheid in vooral de Binnenstad bovengemiddeld toegenomen. 2.5 Kansen in Utrecht: aanknopingspunten voor nieuwe focus Naast knelpunten kent Utrecht een aantal unieke kansen. En wanneer deze in samenhang met elkaar worden bezien ontstaat er ook een meerwaarde. De kansen Utrecht verjongt. Utrecht: sterke positie met aantrekkelijk woonklimaat. Utrecht Vernieuwt! Utrecht stad van kennis en cultuur. Sterke economische potentie. Utrecht verjongt In de vorige paragraaf beschreven we al de specifieke functie van steden in het algemeen, en Utrecht in het 30

31 figuur 2.5 Woonsituatie lage middeninkomens 60% 50% 40% 30% 20% 10% Bron: WoOn 2006, Rigo 2008 koop huur < > > > figuur 2.6 Woningbehoefte van Utrecht en buiten Utrecht x Bron: WoON2006, Utrechtse vraag vraag van buiten Utrecht Eengezins Meergezins Koop Huur Eengezins koop Meergezins koop bewerking Rigo 2008 Eengezins huur Meergezins huur Totaal x1000 figuur 2.7 Kwalitatieve woningbehoefte, saldo vraag/aanbod Utrecht een meer koop huur een gezin gezin gezin koop meer een gezin gezin koop huur meer gezin huur totaal Bron: WoOn 2006, bewerking Rigo 2008 Utrechtse vraag Vraag buiten Utrecht Tekort 31

32 bijzonder. Steden verjongen, het platteland vergrijst: het herkenbare patroon bij demografische ontwikkelingen in verschillende gebieden. Vooral de stad Utrecht laat de contramal van het platteland zien: vergroening en gezinsverdichting! Dit kan gezien worden als een kans voor Utrecht. Immers, het betekent steeds weer een vernieuwingsimpuls voor de stad, talent dat wordt opgeleid in de Utrechtse onderwijsinstellingen blijft zich aandienen. In combinatie met de sterke economische positie en de gunstige geografische ligging binnen Nederland, zijn dit kanskaarten die elkaar kunnen versterken: goed arbeidspotentieel biedt kansen voor bedrijven, bedrijven bieden mogelijkheden voor carrière voor afgestudeerden. En hoewel de arbeidsmarkt bovenlokaal en bovenregionaal is, biedt dit de optimale mogelijkheid voor mensen om in de buurt van de woonplaats werk te vinden (en daarmee de pendel te beperken). Utrecht: sterke positie met aantrekkelijk woonklimaat De stad Utrecht heeft een sterke uitgangspositie in vergelijking met de andere grote steden in ons land. Zo is de verhouding tussen huur- en koopwoningen, eengezinswoningen en appartementen gedifferentieerder en daarmee gunstiger dan bijvoorbeeld in Amsterdam en Rotterdam. De stad Utrecht is ook een relatief groene stad: ze profiteert daarin ook van de aantrekkelijkheid van de directe omgeving (bossen richting oost, polders richting west, rivieren richting zuid, en meren richting noord). Ook hier hebben stad en regio elkaar nodig, en vormen ze een verbonden eenheid. Utrecht Vernieuwt! De stad staat voor een kansrijke periode in haar geschiedenis. Niet alleen vernieuwt ze haar Krachtwijken in het programma Utrecht Vernieuwt, ze vernieuwt ook haar centrum (Stationsgebied). Beide ontwikkelingen bieden juist nu kansen om de functie van Utrecht voor arm en rijk én voor stedelijke functies en woonmilieus te versterken. In het kader van het rijksbeleid rondom de 40 Nederlandse Krachtwijken, zijn ook in Utrecht wijkactieplannen gemaakt voor de wijken Kanaleneiland, Overvecht, Ondiep, Zuilen-Oost en Hoograven. Doel van de actieplannen is om de kwaliteit van de genoemde wijken duurzaam te verbeteren. Bij het bieden van kansen aan de bewoners van deze wijken speelt uiteraard een goede woning een belangrijke rol bij het vooruit komen in het leven, ook wel omschreven als sociale stijging. Hiertoe worden investeringen gedaan. Deze komen bovenop de investeringen in het kader van Utrecht Vernieuwt! De voorgenomen investeringen in onderwijs, werk en recreëren zijn daarbij echter minstens zo belangrijk. Om namelijk een stad te worden van kennis en cultuur hebben we iedereen in de stad hard nodig. Utrecht stad van kennis en cultuur Utrecht bezit de grootste universiteit van Nederland, een grote hogeschool en veel andere instellingen voor hoger onderwijs. De stad is daarmee, en door de centrale ligging in het land, al jaren één van de populairste studentensteden in Nederland. Op dit moment (2009) telt Utrecht studenten. 4 De bedrijvigheid kenmerkt zich in toenemende mate door een hoge mate van kennisintensiteit: o.m. op het gebied van finance, IT en life science. Als gevolg hiervan willen veel studenten en (afgestudeerde) starters op de arbeidsmarkt betaalbare woonruimte in de stad. Bij het ontwikkelen van een aantrekkelijk woonmilieu voor deze groepen hoort ook een omvangrijk cultureel aanbod. Daardoor zal Utrecht beter in staat om hoogopgeleiden vast te houden. Hierbij past ook het ontwikkelen van creatieve broedplaatsen, en uitbreiding van het aantal shortstay-faciliteiten voor buitenlandse studenten, professoren en onderzoekers. Sterke economische potentie Utrecht heeft een sterke economische positie in nationaal, maar ook in Europees opzicht (zie bijlage 2). Binnen Nederland is het de tweede kantorenlocatie. Om deze positie te behouden en verder uit te bouwen dient een passend woonmilieu aangeboden te worden. Hierbij is een woningaanbod nodig dat brede lagen van de bevolking kan huisvesten. Economische groei is namelijk niet alleen afhankelijk van hoger opgeleiden, maar zeker ook van huisvestingsmogelijkheden voor werknemers in de meer ondersteunende bedrijvigheid en in het onderwijs en de zorg. Aanpak Krachtwijken 32

33 x figuur 2.8 Prognose vraag en aanbod 2015 Utrecht Eengezins koop Meergezins koop Eengezins huur Meergezins huur Bron: Woon2006, bewerking Rigo 2008 vraag aanbod figuur 2.9 Prognose vraag en aanbod 2015 Utrecht Aantal 20 woningen x vraag Bron: Woon2006, bewerking Rigo 2008 potentieel aanbod Koop goedkoop Koop middelduur Koop duur Huur goedkoop Huur middelduur Huur duur 10 Figuur 2.10 Buurtoordeel vergeleken Overvecht Zuidwest Noordwest Zuid Noordoost Oost Leidsche Rijn West Binnenstad Vleuten-de Meern Bron: Bestuursinformatie

34 34

35 35

36 36 3 Wat Utrecht wil: visie op wonen in de stad

37 Woonwensen verschillen van mens tot mens. Dit hangt af van allerlei zaken zoals het inkomen, samenstelling van het huishouden, leeftijd en dergelijke. Om mensen naar tevredenheid te kunnen laten wonen is het van belang dat men die woning kan kiezen die past bij de persoonlijke voorkeur. Nu helder is wat de opgaven voor Utrecht op het gebied van het wonen zijn, formuleren we in dit hoofdstuk de visie die we hebben om deze op te pakken. Hierbij brengen we focus aan door een aantal speerpunten te benoemen. 37

38 Wat Utrecht wil: visie op wonen in de stad De vraag naar woningen is in Utrecht al jaren veel groter dan het aanbod 3.1 Visie op Wonen Iemands keuzemogelijkheden zijn beperkter naarmate het inkomen lager is. Dit kan er toe leiden dat bepaalde groepen alleen in bepaalde wijken en in bepaalde woningen terecht kunnen. Dit doorbreken we door een ingrijpende aanpak van de wijken via het programma Utrecht Vernieuwt. Zo bereiken we een meer gedifferentieerde bevolkingsopbouw in de wijken. Hiermee wordt ook tegemoet gekomen aan de diversiteit aan woonwensen van de bevolking in die wijken. Dit sluit aan bij de ambities uit het Meerjarenkader en Uitvoeringsprogramma Diversiteit en Integratie. Door de relatie tussen de bestaande stad en Leidsche Rijn zorgvuldig te leggen wordt er een doorstroming bereikt vanuit de stadswijken naar het groenstedelijke woonmilieu. Hiermee vergroten we de keuzemogelijkheden van Utrechters aanzienlijk. In Leidsche Rijn wordt ook tegemoet gekomen aan de grote vraag naar eengezinswoningen in de stad. Verder kiezen we voor Rijnenburg nadrukkelijk voor het realiseren van een woonmilieu dat tot op heden vrijwel nog niet voor handen is binnen de gemeentegrenzen, namelijk een groenstedelijk/landelijk woonmilieu. De woningbehoefte in Utrecht is al vele jaren veel hoger dan het aanbod en dit zal de komende jaren waarschijnlijk, ondanks de huidige dip, zeker zo blijven. Dit betekent dat we goed na moeten denken over voor welke groepen we de woningen bouwen die we bouwen. Deze keuze hangt samen met de visie op de gewenste toekomstige ontwikkeling van de stad. Zoals genoemd in het vorige hoofdstuk liggen deze onder andere op het vlak van kennis en cultuur. Wat Utrecht wil: visie op wonen in de stad 3.2 Speerpunten van het beleid Op basis van het bovengenoemde zijn er een aantal speerpunten van het beleid te noemen, die echter ook een duidelijke relatie met elkaar hebben: 1. Kwantiteit, zoveel mogelijk verminderen druk op de woningmarkt. 2. Binnenstedelijk bouwen met hoge kwaliteit. 3. Doorstroming en toegankelijkheid woningmarkt voor doelgroepen. 4. Kwaliteit woningvoorraad. 5. Stad van Kennis en Cultuur Kwantiteit, zoveel mogelijk verminderen van de druk op de woningmarkt In paragraaf 2.4 meldden we het al. Een bijkomend effect van de kracht van de stad Utrecht als woonstad is de grote druk op de woningmarkt. Het geheel wegwerken van deze druk is een illusie en feitelijk ook ongewenst. De inzet is om, gegeven de ruimtelijke mogelijkheden binnen de gemeente en in de regio, een maximale inspanning te leveren om de druk op de woningmarkt te verminderen. Nu de grenzen van de beschikbare ruimte in zicht komen is het noodzakelijk om scherpe keuzes te maken in de samenstelling en allocatie van het nieuwbouwprogramma. In kwantitatieve zin streven we naar een, binnen de grenzen van de kwaliteit, optimaal bouwprogramma Binnenstedelijk bouwen met hoge kwaliteit Voor verdere groei van de woningvoorraad is een zwaarder accent op binnenstedelijk bouwen nodig. Na Leidsche Rijn en Rijnenburg is er weinig ruimte in de gemeente om nog uitleglocaties te realiseren. De blijvend grote woningvraag en de beperkte ruimte vragen daarom om intensivering van het binnenstedelijk programma. Dat betekent kwalitatief hoogwaardige verdichting binnen bestaande woongebieden of functieverandering van niet-woongebieden. Hiermee sluit Utrecht aan op de specifieke kwaliteiten die de stad heeft, namelijk een centrum-stedelijk plus 38

39 milieu. De stad vormt daarmee in toenemende mate de functie van binnenstad van de regio. Binnenstedelijk bouwen biedt een kans om het bestaand stedelijk gebied een kwaliteitsimpuls te geven. Dit zijn echter, zowel in procedureel als in financieel opzicht, niet de meest eenvoudige locaties. Recente projecten zoals Dichterswijk hebben laten zien dat herstructurering een goede combinatie kan zijn van verdichting en kwaliteitsverbetering. Bij het programmeren moet er veel aandacht zijn voor de doelgroep die met de woningbouwontwikkeling wordt bediend Doorstroming en toegankelijkheid woningmarkt voor doelgroepen Een derde speerpunt betreft het optimaliseren van de doorstroming. De volgende doelgroepen hebben met name baat bij een betere doorstroming op de woningmarkt: Mensen met lage inkomens: er is weinig keus voor deze groep en dit leidt tot concentratie in bepaalde delen van de stad. Voor deze groep moet het mogelijk worden om ook buiten de huidige concentraties een woning te vinden. Deze keus wordt ook vergroot door in de wijken zelf door te gaan met de ingrijpende kwaliteitsverbetering van woning en woonomgeving. Een groot deel van deze groep bestaat uit starters. Voor een deel van de starters geldt dat zij bij toewijzing nog over een laag inkomen beschikken, terwijl na verloop van tijd dit inkomen (naar een middeninkomen of hoger) stijgt en men dus scheef woont. Voor de hoger opgeleide starters zal dit effect zich sterker voor doen dan voor de lager opgeleide starter. Mensen met middeninkomens (tot ongeveer 1,5 maal modaal): Deze raken in een overspannen woningmarkt met hoge huizenprijzen in de knel (zie ook paragraaf 2.4). Hieronder bevinden zich naast afstudeerders (jonge talenten) ook voor de stad en haar inwoners belangrijke beroepsgroepen als onderwijzers, medewerkers van de politie, werknemers uit de zorg- en welzijnssector, et cetera. Vooral de middeninkomens zijn scheefwoners en houden de kernvoorraad van sociale huurwoningen (H2) bezet. Huishoudens met een laag inkomen die zich in sociaaleconomisch opzicht verder ontwikkelen en waarvan het inkomen groeit, moeten ook de kans krijgen om in de eigen woonomgeving te blijven wonen. Sociale stijging en wooncarrière op wijkniveau biedt kansen voor de primaire doelgroep, én het zorgt voor differentiatie en potentie van de wijken zelf. In haar advies Stad en Stijging van de Vromraad uit 2006 wijst zij op maatregelen die bewoners van een wijk helpen om vooruit te komen. Naast extra inzet op onderwijs, extra ruimte voor economie in de wijk en meer ruimte voor sport, spel en cultuurvoorzieningen gaat het daarbij om de stappen op de stedelijke woonladder kleiner te maken. Voor elk van deze groepen geldt voor wat betreft het stimuleren van de doorstroming een andere aanpak: Voor de mensen met een laag inkomen geldt dat maatregelen gericht moeten zijn op het vergroten van de toegankelijkheid van sociale huurwoningen en het vergroten van de keuzevrijheid. De kernvoorraadafspraak met de corporaties van woningen dient daarbij voorlopig als vangnet. Door het maken van toewijzingsafspraken met de corporaties kan gerichter tegemoet worden gekomen aan de huisvestingsbehoefte van de echte minima. Voor middeninkomens geldt dat er meer mogelijkheden moeten komen om een stap te maken in de wooncarrière richting sociale koop of middeldure huur. Ook moet er een stimulans komen om een goedkope woning te verlaten als het inkomen stijgt. Toepassing van het experiment Huur op Maat of varianten daarop wordt in samenwerking met de corporaties serieus onderzocht. Er zullen ook maatregelen genomen worden om de scheve instroom, mensen met een hoog inkomen die instromen in de sociale huurwoningvoorraad, te beperken Kwaliteit woningvoorraad Gezien de grote vraag naar woningen in Utrecht is er vaak weinig sprake van concurrentie tussen aanbieders van woningen op basis van woningkwaliteit. Dit is de reden dat we hier we onze inzet op het gebied van kwaliteit willen vergroten. Hierbij hebben we aandacht voor de volgende vier kwaliteitsaspecten: 1. Woonkwaliteit. 2. Toegankelijkheid. 3. Duurzaamheid. 4. Zeggenschap. In paragraaf 4.4 werken we dit nader uit. Daarnaast willen we blijvende aandacht voor de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad Stad van Kennis en Cultuur De kenniseconomie in Utrecht vraagt om goede woonmilieus voor de hoogopgeleide afgestudeerden die van de grootse universiteit, de hogeschool en de vele ander onderwijsstellingen komen. Door passende en goede woningen op geschikte locaties aan de voorraad toe te 39

40 voegen geven we inhoud aan de ambitie Utrecht Stad van Kennis en Cultuur. Deze groep is zeer stedelijk georiënteerd. De meeste verhuisgeneigde jonge starters in de regio willen in de stad Utrecht wonen en dan nog het liefst in en om het centrum (bron: Provincie Utrecht, 2007). Betaalbaarheid speelt voor deze groep daarbij een belangrijke rol. Het gaat hier dus vooral om het realiseren van kleine sociale huurappartementen op locaties nabij het centrum van de stad. Met nadruk stellen wij dat starters in Utrecht sterke voorkeur hebben voor huurwoningen (in tegenstelling tot starters in kleine gemeenten in Nederland, waar veelal een traditionele woonwens voor eengezinskoopwoningen de boventoon voert). Met het bieden van huisvesting voor deze doelgroep kunnen verschillende thema s die van belang zijn voor de stad worden bediend: Door de juiste woningen toe te voegen kan doorstroming uit de bestaande woningvoorraad (waaronder studentenkamers) op gang worden gebracht. Deze voorraad komt dan in grotere mate beschikbaar voor de primaire doelgroep, huishoudens met een laag inkomen, waaronder studenten. Door het verruimen van het aanbod sociale huurwoningen ontstaat er in de wijken met een eenzijdige wijkopbouw meer ruimte om huurwoningen te slopen en de noodzakelijke differentiatie aan te brengen. Stadsvernieuwing en herhuisvesting worden hiermee beter haalbaar. Met de ruimere beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen kunnen starters op de woningmarkt in Utrecht sneller aan geschikte woningen komen. Daarmee ondersteunt de gemeente de doelstelling om jong talent vast te houden in de gemeente, en de bestaande voorraad onzelfstandige woonruimten beschikbaar te krijgen voor de jaarlijkse instroom van nieuwe studenten. Daarnaast worden in voldoende mate ook duurdere woningen toegevoegd voor het hoger kader, professoren en onderzoekers. In de wijken wordt ingezet op sociale stijging waarbij wonen naast leren, werken en recreëren kansen geeft aan alle bewoners van Utrecht om bij te dragen aan de stad van kennis en cultuur. 40

41 41

42 42

43 43

44 44 4 Wat Utrecht doet

45 In het voorgaande hoofdstuk hebben we een visie op het wonen neergelegd. In dit hoofdstuk gaan we nader in op het realiseren van deze visie. Per onderdeel wordt er een doelstelling geformuleerd die als input zal dienen voor het op te stellen uitvoeringsprogramma. 45

46 Wat Utrecht doet Bouwen in de stad is een grotere uitdaging dan bouwen in een weiland 4.1 Kwantiteit: NV Utrecht leidend, accent binnenstedelijk bouwen De kwantitatieve opgave is vastgelegd in het kader van het Regionaal Structuurplan (tot 2015) en daarna (2015 tot 2030) in de Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht (de NV Utrecht). De ontwikkelingsvisie is er op gericht om de (internationale) groeistrategie van de Randstad te faciliteren. De opgave in het kader van de NV Utrecht is voor de woonvisie leidend (zie tabel 4.1). Uit tabel 1.3 bleek dat de planvoorraad in totaal woningen bedraagt. Uitgaande van een planvertraging van gemiddeld zo n 30% kan er voor deze periode uitgegaan worden van een productie van zo n woningen. Dit komt overeen met de ongeveer woningen die in het kader van het RSP en de NV-Utrecht zijn afgesproken en die een maximaal haalbare jaarlijkse productie voor de stad Utrecht zijn. Hiermee kan Utrecht zo n 63% van de regionale woningproductie op zich nemen. Binnen dezelfde woonmilieus kunnen mensen met uiteenlopende leefstijlen wonen. Bij de invulling van concrete woningbouwprojecten houden we rekening met die verschillende leefstijlen. Dit doen we op grond van de woonbelevingsgroepen die kunnen worden onderscheiden (zie: Profielen van woonbelevingsgroepen van STUW en Gemeente Utrecht, 10 april 2009). Keuze voor Utrechtse inzet: groenstedelijk en centrumstedelijk Er is dus behoefte aan uitbreiding in centrum-stedelijke woonmilieus en groenstedelijke-, dorpse- en landelijke woonmilieus. De realiteit gebiedt te zeggen dat het bestaand stedelijk gebied nauwelijks ruimte biedt voor toevoeging van dergelijke groenere woonmilieus. De stad Utrecht biedt al een kleurrijk palet aan woonmilieus. Utrecht moet het wat dat betreft vooral hebben van een aantal wijken in de bestaande woningvoorraad (bijvoorbeeld Tuindorp, Oog in Al, Voordorp en Lunetten). Doelstelling kwantiteit woningen toevoegen in de periode (= gemiddeld woningen per jaar). 4.2 Binnenstedelijk bouwen met kwaliteit! In de Ontwikkelingsvisie NV-Utrecht wordt de woonmilieu-opgave voor de lange termijn geformuleerd. Deze visie sluit op dit punt aan bij de bevindingen van de ontwerp Regionale Woonvisie van het BRU. Daaruit blijkt dat er de komende jaren een grote behoefte is aan stedelijke centrum-plus-, groenstedelijke woonmilieus (zie figuur 4.2). In de nieuwbouw is in de woningbouwprogrammering in groenstedelijke woonmilieus al voorzien in Leidsche Rijn (buiten Leidsche Rijn Centrum). Rijnenburg biedt op langere termijn mogelijkheden voor toevoegingen van dit woonmilieu. Daarnaast verschieten de te herstructureren wijken in het kader van Utrecht Vernieuwt ook van kleur. Immers, door transformatie zal een deel van de voorraad veranderen in een groenstedelijk woonmilieu. Er zijn dus verschillende mogelijkheden in de stad om te voorzien in de grote vraag naar groen-suburbaan wonen: in bestaande wijken, in Leidsche Rijn, in delen van de Krachtwijken en in de toekomst in Rijnenburg. Daarnaast heeft de regio in dit type woonmilieu vanzelfsprekend veel te bieden. Zo zijn er veel groenstedelijke woonmilieus in de nabijheid van de stad (zie figuur 4.1). In deze woonvisie hebben we eerder al verschillende 46

47 Tabel 4.1 Woningbouwtaakstelling stadsregio Utrecht Opgave RSP NV-Utrecht * * Voor de periode wordt uitgegaan van een productie van voor de hele stadsregio. 90 figuur 4.2 Toename behoefte aan woningen naar woonmilieutype in BRU-gebied Toename 2015 t.o.v 2005 Toename 2030 t.o.v Bron: Woon2006, bewerking Rigo 2008 Stedelijk Centrum Plus Groen stedelijk Gemiddelde Overige woonmilieus Figuur 4.1 Woonmilieukaart Regio Utrecht Centrum stedelijk plus Centrum stedelijk Bron: Kaart: RSP , typologie: Ontwikkelingsvisie NV-Utrecht Stedelijk (buiten) centrum (Centrum) Dorps Groen stedelijk Landelijk 47

48 knelpunten in de woningmarkt gesignaleerd. Deze constateringen vormen een belangrijke opmaat voor de manier waarop we in de woningmarkt willen interveniëren. Doelstelling binnenstedelijk bouwen Op geschikte binnenstedelijke locaties hoogwaardige stedelijke woonmilieus in hoge dichtheden creëren. sociale koop. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de 10% sociale koop eerder bij de lage middeninkomens terechtkomt dan bij de lage inkomens. Om aan deze taakstelling te kunnen voldoen, wordt voor de periode gesteld dat van elk woningbouwproject dat in deze periode wordt gerealiseerd in principe 35% in de sociale sector wordt gerealiseerd. Hierbij wordt uitgegaan van in principe 25% in de sociale huur en 10% in de sociale koop. Specifieke kenmerken van een woningbouwlocatie kunnen echter leiden tot een afwijking van de genoemde percentages. 4.3 Doelgroepen Lage inkomens Uit het meest recente woningmarktonderzoek 5 blijkt dat 44% van de mensen die willen verhuizen een sociale huurwoning wenst, terwijl 47% van de voorraad uit sociale huurwoningen bestaat. Uit de analyse (bijlage 2) blijkt dat getalsmatig de kernvoorraad van ( in bezit corporaties, particulier bezit), meer dan groot genoeg is om de zelfstandig wonende primaire doelgroep van huishoudens te huisvesten. De ervaring van de woningzoekende in deze stad sluit hier echter in het geheel niet op aan. Er blijft een groot tekort aan sociale huurwoningen. Dit uit zich in lange wachttijden en kleine slaagkansen. Eén van de belangrijkste opgaven in deze Woonvisie is de beschikbaarheid te verbeteren door de goede woningen te bouwen en deze goed te verdelen onder de woningzoekenden. Dit is vooral nodig om acute vraagtekorten op te lossen en om op de wat langere termijn de gewenste doorstroming te bereiken. Daarom blijft het noodzakelijk om een substantieel deel van de nieuwbouw in de sociale sector te laten plaatsvinden. De verwachting is dat de omvang van de primaire doelgroep in de toekomst afneemt: van 36% nu, naar 31% in 2015 (Rigo, 2008). Ook kan er van uit worden gegaan, dat door doorstroming een groter deel van de kernvoorraad voor de primaire doelgroep ter beschikking komt. Dit alles maakt het verdedigbaar om het percentage sociale sector (koop en huur) tot 2020 terug te laten lopen van 54% nu naar 46%. Hiervoor is het nodig om 35% van de nieuwbouw in de sociale sector te realiseren, conform de Regionale Woonvisie. De nieuwbouw van studentenwoningen zit echter niet in deze 35% en wordt dus in aanvulling daarop gerealiseerd. In tabel 4.2 wordt aangegeven tot welke samenstelling van de woningvoorraad dit percentage van 35% leidt rekening houdend met het huidige woningbouwprogramma en de sloop- en verkoopprogramma s. Wij gaan uit van een percentage van 25% sociale huur en 10% Doelstelling lage inkomens Nieuwbouwproductie tot 2020 moet gemiddeld 35% sociaal (huur en koop) zijn (exclusief studenteneenheden). Studenten Uit de Studentenmonitor 2007 blijkt dat er nog een tekort is van zo n studenteneenheden. Sinds dit onderzoek zijn er in totaal zo n 500 eenheden opgeleverd. Binnenkort komt daar nog een complex van eenheden bij dat echter gedeeltelijk ook voor afgestudeerden bestemd is. Studenten blijken in de loop van hun studie steeds meer de behoefte te hebben aan het wonen in een zelfstandig appartement. De behoefte aan appartementen komt voor een deel uit het feit dat men voor een zelfstandige woning huurtoeslag kan ontvangen. Dit in tegenstelling tot een kamer. Voor een ander deel komt het uit de toenemende vraag naar ruimte en comfort waarvoor men ook bereid is meer te betalen (tot 375,-). In die zin gedragen studenten zich op de woningmarkt steeds meer als starters. Zij het dat een student doorgaans aangewezen is op kleiner en goedkoper dan de afgestudeerde. Meer startershuisvesting komt dus ook ten goede aan studenten, terwijl het daarnaast de doorstroming vanuit de kamerverhuur bevordert. Dit is dan weer voordelig voor de eerstejaars die in grote meerderheid wel een kamer wensen. Overigens worden er de komende tijd nog steeds studentenkamers gerealiseerd, hoewel het aandeel in de totale productie wel steeds meer afneemt. Studenteneenheden komen bovenop de 35 procent sociale woningbouw die in deze nota als uitgangspositie geldt. Om Utrecht als internationaal kenniscentrum nog aantrekkelijker te maken wordt daarnaast het aantal shortstayfaciliteiten voor buitenlandse studenten en onderzoekers uitgebreid. Precisering van de benodigde 48

49 4.2: Woningvoorraad 2007, 2010 en 2020 Woningvoorraad Sociale sector 54% 52% 44% Kern voorraad* 44% 42% 32% *Het effect van de verkoop van sociale huurwoningen door particuliere verhuurders is hierin niet meegenomen. Tabel 4.3 Tekort starterswoningen in 2008 Vraag Aanbod Tekort Starters huur Starters koop Totaal Bron: Rigo 2008, Woningnet, Brecheisen woningmakelaars, Vastgoedbelang Tabel 4.4 Opgave gemeente Utrecht tot Nultreden (=gelijkvloers) Levensloopbestendig Rolstoelgeschikt Bron: Rigo,

50 aantallen zal in overleg met SSH Utrecht en de Universiteit van Utrecht plaatsvinden. Bouwen voor starters In 2008 was er een tekort aan zo n starterswoningen, waarvan het overgrote deel huurwoningen (zie tabel 4.3). Meer dan 60% (bron: Woningnet) van de sociale huurwoningen wordt momenteel aan starters toegewezen. Deze groep wenst ook voor het overgrote deel (70%) een huurwoning. Door het vergroten van het aanbod met specifieke starterswoningen in de huursector kan deze voor de stad interessante groep (doorgaans hoogopgeleid en veel potentie) voor de stad worden behouden. En dit zonder dat de druk op de rest van de voorraad toeneemt. Ook vermindert hierdoor de scheefheid en druk op de kernvoorraad wat vervolgens ook weer ten goede komt aan de overige groepen lage inkomens. Verder leidt doorstroming in de voorraad als geheel ook tot het vergroten van het aanbod voor deze groep. Uit provinciaal onderzoek naar de woonwensen van starters in de regio Utrecht blijkt dat starters het liefst in Utrecht willen wonen en dan het liefst in en om het centrum van de stad. Binnen de groep starters bestaat een groot verschil in inkomensperspectief tussen starters met een hoge- en starters met een minder hoge opleiding. Van de jonge starters op zoek naar een huurwoning is 46% hoogopgeleid (BI, 2009). Voor deze groep is de verwachting dat men binnen 5 jaar doorstroomt naar een grotere woning. Deze groep is bij uitstek de doelgroep voor kleine appartementen nabij het centrum. Voor de overige jonge starters zal ook in de wijken voldoende aanbod moeten zijn. Doelstelling starters Bouwen van startersappartementen op binnenstedelijke locaties rondom het centrum en op hotspots in de wijken. Middeninkomens Uit figuur 2.3 bleek dat ook middeninkomens het moeilijk hebben om een geschikte woning te vinden. Dit geldt met name voor de lage middeninkomens. Als gevolg hiervan woont een omvangrijk deel van deze groep in de kernvoorraad, waar men dus de woningen voor de echt lage inkomens bezet houdt. Voor deze groep moeten er veel meer middeldure huurwoningen en sociale koopwoningen (al dan niet in de vorm van een beschermde sociale koopwoning) worden gebouwd. Het gaat hierbij vooral om middeldure en dure huurwoningen tot 870,- (prijspeil 2009), en koopwoningen tot ,- 6. In combinatie hiermee moeten ook de inkomenseisen worden aangepast. Hierdoor hebben minder mensen met een hoog inkomen, in ieder geval voor wat betreft de nieuwbouw, toegang tot de voorraad betaalbare woningen. Met het toevoegen van deze categorie woningen wordt voorzien in de behoefte aan betaalbare, kwalitatief goede woningen onder een brede doelgroep: doorstarters, koopstarters, huishoudens in het voor de stad belangrijke middenkader, en senioren. Uit een landelijk onderzoek van Rigo 7 blijkt, dat sociale huurwoningen die verkocht worden vooral naar de middeninkomens gaan (tot ,-). Dit betekent dat een opgevoerd verkoopprogramma met name deze groep ten goede zal komen. Voor wat betreft de nieuwbouw is het de vraag of er nog sociale koopwoningen van voldoende kwaliteit gerealiseerd kunnen worden. Aan de andere kant heeft 69% van de Utrechtse huishoudens een lager inkomen dan modaal en kan dus feitelijk geen woning van ,- betalen, tenzij men beschikt over een behoorlijk eigen vermogen. Met andere woorden, hier is sprake van een spanningsveld. Door woningen in de vorm van beschermde sociale koop aan te bieden kan er een kwalitatief betere woning worden gebouwd die na aftrek van een korting toch onder de genoemde prijsgrens kan worden aangeboden. Doelstellingen middeninkomens Meer (beschermde) sociale koopwoningen realiseren. Middeldure huurwoningen en dure huurwoningen tot 850,- realiseren. Opvoeren verkoopprogramma sociale huurwoningen. Senioren In tegenstelling tot de meeste gemeenten in Nederland vergrijst Utrecht niet. Het aandeel senioren in de Utrechtse bevolking is de afgelopen jaren afgenomen van 20% in 2000 naar 18% in Absoluut gezien stijgt het aantal 55-plussers van nu naar in 2020, het aandeel blijft echter 18%. Veel senioren zullen na verloop van tijd willen verhuizen naar een meer passende en meer comfortabele woning. 50

51 Immers, de grootte van de woning bij de zogenaamde empty nesters was afgestemd op een gezin met kinderen. In meerderheid wensen zij dan een ruim appartement. Dit moet echter wel een goed toegankelijk appartement zijn, minimaal 2 slaapkamers tellen en in een prettige woonomgeving in de buurt van voorzieningen staan. De woning die de senior achterlaat kan interessant zijn voor een andere doorstromer. Hierdoor kan er uiteindelijk aan het einde van de verhuisketen ook een woning voor een starter vrijkomen. Een aantal, net name de meer welgestelde, senioren vindt echter in Utrecht helaas niet het aanbod dat zij zoekt. Een deel vertrekt dan ook uit de stad. Dit betekent dat Utrecht een belangrijke opgave heeft om het aanbod voor senioren te vergroten. Veel woningen in de bestaande voorraad zijn niet geschikt om er als senior op een comfortabele manier in te kunnen wonen. Het is daarom belangrijk, dat de nieuwbouw die wordt toegevoegd voor het merendeel levensloopbestendig wordt uitgevoerd. Dit betekent dat senioren er tot op hoge leeftijd in kunnen wonen. Maar tegelijkertijd bieden dergelijke woningen ook meer comfort voor andere leeftijdsgroepen. De toekomstwaarde en daarmee de duurzaamheid van de woningvoorraad wordt hier ook mee vergroot. Een aantal sociale huurwoningen voor senioren met het label seniorenwoning zijn te klein en bij de doelgroep dus ook niet gewild. Deze labeling wordt aangepast. Veel senioren zouden best naar een meer geschikte woning willen verhuizen, maar beschikken soms niet over de kennis van het aanbod of zien er tegenop zich te oriënteren op de woningmarkt. Om senioren hierbij te ondersteunen is de Verhuisadviseur 60+ in het leven geroepen. De gemeente wil dit initiatief doorzetten en kijken of het principe kan worden uitgebreid naar andere leeftijdsgroepen. Sommige mensen willen als ze ouder worden graag zelfstandig blijven wonen in groepsverband. Men kan dan in een complex gaan wonen waar meer ouderen wonen. Er zijn ook ouderen die graag met bekenden willen samenleven. Ze ondernemen als groepsbewoners samen activiteiten zowel binnen de groep zelf als met anderen. De gemeente staat positief tegenover deze manier van wonen. Momenteel zijn er 16 woongroepen van 55+-ers in Utrecht. Regelmatig komen er groepen en woongebouwen bij, zowel in Leidsche Rijn als in de andere wijken. Sinds enige jaren zijn er ook woongroepen van mensen die bij elkaar wonen vanuit een gedeelde culturele achtergrond. De gemeente ondersteunt op verschillende manieren actief het groepsgewijs wonen van 55+ers. Bij Woning- Net kan men aangeven geïnteresseerd te zijn voor een dergelijke vorm van groepswonen. De Vereniging Groepswonen Ouderen Utrecht heeft contact met de bestaande groepen in huurwoningen en geeft informatie aan individuele geïnteresseerden. Zo kan men bijvoorbeeld de woongroepen bezoeken en ervaren welke groep goed past. Daarnaast bekijken corporaties actief welke bestaande en nieuwe locaties geschikt (te maken) zijn voor een nieuwe woongroep. In Leidsche Rijn, maar ook in de herstructureringswijken. Woonwensen ten aanzien van bijvoorbeeld de gezamenlijke ruimte of woningplattegronden worden bij de ontwikkeling van nieuwbouw en bij renovatie zoveel mogelijk meegenomen. Nieuwe woongroepen worden bovendien ondersteund bij de groepsvorming, zodat ze een hechte en actieve groep gaan vormen, al voordat ze in het gebouw samen wonen. Doelstelling woningbouw voor senioren Labeling van de bestaande 1 en 2-kamer seniorenwoningen aanpassen. Alle nieuwbouw voldoet aan de eisen van levensloopbestendigheid, met uitzondering van starterswoningen. Mensen met een functiebeperking Mensen met een (lichamelijke, psychische en verstandelijke) functiebeperking willen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Hiervoor zijn levensloopgeschikte woningen en een goed toegankelijke woonomgeving nodig met voldoende voorzieningen voor welzijn en zorg. De gemeente realiseert samen met woningcorporaties, welzijnsorganisaties, zorgaanbieders én de bewoners overal in Utrecht zogenaamde woonservicezones in de wijken. Deze bieden een integraal aanbod van levensloopgeschikte woningen, een toegankelijke en veilige woonomgeving, vraaggerichte service en dienstverlening, ontmoetingsplekken voor jong en oud, zorg en ondersteuning dichtbij huis of in woonzorgcentra. De woonservicezones zijn bedoeld voor iedereen in alle levensfasen, in het bijzonder senioren en mensen met een functiebeperking. De gemeente voert de regie in het ontwikkelen van woonservicezones, maar doet dat samen met betrokken partners in de wijken. Tot nu toe zijn zeven woonservicezones gerealiseerd, terwijl er 10 in ontwikkeling zijn. De 51

52 ambitie voor de komende jaren is om in iedere wijk een of meerdere woonservicezones te realiseren. Dit doel is concreet uitgewerkt in de nota Welkome Wijken (2009) in de vorm van een actieprogramma. Specifiek voor mensen met een functiebeperking hanteren we Agenda 22, gebaseerd op de 22 standaardregels voor gelijke kansen van de VN. Het is een methode om in alle beleid, onder meer huisvesting, rekening te houden met mensen met een beperking. Om te bepalen hoe groot de behoefte aan geschikte woningen voor mensen met een functiebeperking is, is er in 2008 een onderzoek uitgevoerd Rigo (Regionale monitor Welzijn Wonen en Zorg). De resultaten uit dit onderzoek staan in tabel 4.4. Een bijzondere groep binnen de groep met een functiebeperking is de OGGZ-doelgroep. Het gaat hier om bewoners met een psychische of verstandelijke beperking en om bewoners die (dreigend) dakloos zijn. Deze bewoners kunnen in een instelling wonen of in een beschermde woonvorm dan wel zelfstandig en al dan niet met begeleiding. Ook voor deze groep, moeten er in de stad voldoende woningen en instellingswoningen zijn. Daarbij gaat het naast voldoende aantallen om variatie (van eigen appartement tot groepswoningen) en spreiding over de stad. Maar bijzondere projecten waar bijvoorbeeld wonen en werken wordt gecombineerd, behoren daar ook bij. Verder is het belangrijk om de doorstroming (zg. werkhotels) uit de instellingen te bevorderen. Wanneer mensen toe zijn aan (een vorm van) zelfstandig wonen, willen wij dit faciliteren vanuit het project Woningtoewijzing met Zorg. Bij het huisvesten van bijzondere doelgroepen stuurt de gemeente op de spreiding in de stad. De ene wijk heeft namelijk meer draagkracht dan de andere. Zowel voor de zorgbehoevende klant als voor de wijkbewoners is het belangrijk om rekening te houden met de leefbaarheid van de buurt. In dit kader wordt onder meer ook gezocht naar locaties voor de Skaeve Huse. Een vorm van beperkt begeleid wonen op maat voor personen die (nog) niet kunnen wonen in een reguliere woning of opvangvoorziening. Doelstellingen mensen met functiebeperking Aanpasbare, rolstoelgeschikte woningen met voldoende ruimte toevoegen aan de woningvoorraad. Programma Welkome Wijken voortzetten en in samenspraak met DMO monitoren op effecten. Niche: gezinnen binden aan de stad Een andere doelgroep die specifieke aandacht vraagt, zijn de gezinnen. In stedelijke gebieden speelt vaak de discussie of er per definitie wel voor iedere doelgroep moet worden gebouwd, of dat er moet worden ingespeeld op stedelijk georiënteerde huishoudens. Een dergelijke discussie is niet altijd even realistisch. In het geval van Utrecht kiest de gemeente niet voor uitsluiting van doelgroepen. Ieder type huishouden moet in Utrecht een woning en woonmilieu naar zijn gading kunnen vinden. Dus ook gezinnen. En gelet op de samenstelling van de woningvoorraad heeft Utrecht hiervoor feitelijk een goede uitgangspositie. In verhouding tot andere grote steden is het aandeel koopwoningen en eengezins woningen namelijk relatief groot. De woningmarkt is niet eendimensionaal. Het is ook niet per definitie zo, dat gezinnen kiezen voor groene wijken en dorpen. Net zo min als dat de creatieve sector alleen het centrumstedelijke milieu opzoekt. Zeker in een universiteitsstad als Utrecht zijn er huishoudens in de gezinsfase die een voorkeur voor stedelijke woonmilieus hebben. De gemeente Utrecht beschouwt dit als een belangrijke groep in de stedelijke woningmarkt, waarop bij de invulling van de binnenstedelijke locaties kan worden ingespeeld. Daarnaast biedt de bestaande voorraad voor gezinnen natuurlijk mogelijkheden (voor een deel door vrijkomend aanbod als gevolg van doorstroming van empty-nesters naar seniorgeschikte woningen), en zal transformatie van de Krachtwijken ook voor een deel voorzien in de behoefte aan eengezinswoningen. Bouwen voor gezinnen op binnenstedelijke locaties biedt ook extra kansen om de middeninkomens voor de stad te behouden. Dit is erg belangrijk voor een goede sociaaleconomische ontwikkeling van het bestaand stedelijk gebied. 52

53 Doelstelling gezinnen in de stad Gezinnen huisvesting bieden in bestaande woningvoorraad, in transformatie van de Krachtwijken, in Leidsche Rijn, Rijnenburg, maar zeker ook op overige binnenstedelijke locaties. Hogere inkomens Naast de bovengenoemde doelgroepen moet er in Utrecht ook ruimte zijn voor de hogere inkomensgroepen. Deze groepen, waaronder ook steeds meer senioren, leveren een belangrijke bijdrage aan de kracht van de stad. Er moet dus ook een goed aanbod zijn voor deze groep dat aansluit op hun veelal hoge kwaliteitseisen. Verder heeft het toevoegen van duurdere huur- en koopwoningen ook een positief effect op de doorstroming. Dit is de reden dat het grootste deel (65%) van het woningbouwprogramma de komende jaren bestaat uit vrije sector woningen zowel in de huur als in de koopsector. Hierbij wordt ook aangesloten op de doelstellingen van Utrecht als stad van kennis en cultuur aangezien er ook ruimte moet zijn voor hoger kader in de Utrechtse kennisindustrie en voor professoren en docenten van de talrijke hoogwaardige onderwijsinstellingen. Niche: kiezen voor broedplaatsen creatieve economie Op overige bijzondere locaties in en nabij het centrum ligt er een zoekopgave voor het ontwikkelen van c.q. ruimte geven aan broedplaatsen voor de creatieve economie. Gedacht kan worden aan een stedelijk gemengd milieu, met ruimte voor wonen, werken en combinaties daarvan. Vooral vanuit de creatieve sector is er veel vraag naar kleinschalige kantoor- en bedrijfsruimte getuigen de wachtlijsten die er hiervoor zijn. Met name het aanbod aan bedrijfsruimte met een huurprijs tot 150,- per m2 per jaar blijkt te ontbreken. De gemeente wil er op inzetten dat dergelijke bedrijfsruimten in combinatie met woningbouw op de genoemde locaties worden gerealiseerd. Met het aanbieden van dergelijke betaalbare bedrijfsruimte kunnen er ook in de krachtwijken kansen worden benut om naast het wonen ook het werken in de wijken te stimuleren. Ook bij het realiseren van woningen moet meer ruimte worden geboden aan ondernemers om in de wijk een eigen bedrijfje te beginnen. Zo mogelijk kan dit worden gecombineerd met de zoekopgave voor onderwijsinstellingen: daarmee kan op concrete locaties geïnvesteerd worden in kennis en cultuur. Doelstelling broedplaatsen creatieve economie Vergroten aanbod goedkope bedrijfsruimte (tot 150,- per m2) in combinatie met betaalbare woningbouw ten behoeve van onder andere de creatieve sector. Wegnemen van belemmeringen om onderneming in de eigen wijk te beginnen. 4.4 Woonruimteverdelingsbeleid Doorstroming op de woningmarkt kan los van de nieuwbouw worden bevorderd door aanpassingen in de wijze van woonruimteverdeling. Uit de analyse van de huidige praktijk bij de toewijzing van woningen is gebleken dat de instroom van hoge inkomens is toegenomen als gevolg van het loslaten van inkomenseisen per 1 januari Het is noodzakelijk om op korte termijn de instroom van mensen met en hoog inkomen in de voorraad sociale huurwoningen af te remmen door het (her)invoeren van een maximum inkomen in ieder geval voor de nieuwbouw. Door het loslaten van de bezettingsnorm per 1 januari 2006 is het aantal 1-persoonshuishoudens dat in een grote huurwoning woont toegenomen. Dit is moeilijk te accepteren aangezien (grote) gezinnen vaak erg lang moeten wachten op passende huisvesting. Dit is de reden dat ook de bezettingsnorm op korte termijn weer moet worden ingevoerd in ieder geval voor wat betreft de eengezinswoningen. Door het invoeren van inkomensafhankelijke huren (b.v. Huur op Maat) worden de keuzemogelijkheden voor huurders met een laag inkomen aanzienlijk verruimd, terwijl er voor huishoudens met een hoog inkomen prikkels ontstaan om de sociale huurwoningvoorraad te verlaten. Ten behoeve van deze groep moet dit wel gepaard gaan met een vergroting van het aanbod aan middeldure huurwoningen, het aanbod aan sociale- en middeldure koopwoningen (al dan niet in de vorm van beschermde koop) en een actieve opstelling van de corporatie als bevorderaar van de doorstroming. 53

54 Huur op Maat is een nieuwe manier om de huurprijzen van woningen te berekenen. Woningcorporaties houden van oudsher de huren van vrijwel al hun woningen kunstmatig laag met kortingen op de huurprijs, om daarmee te voldoen aan hun sociale doelstelling. In de praktijk komen deze huurkortingen vaak niet terecht bij de mensen die het echt nodig hebben. Met Huur op Maat passen woningcorporaties daarom niet langer een algemene, aan de woningen gebonden (onzichtbare) huurkorting toe. Ze verlenen de korting alleen aan de mensen die daar gezien hun inkomen recht op hebben. Hierdoor is het mogelijk de huren van alle woningen meer in overeenstemming te brengen met de kwaliteit en marktwaarde ervan. Het geld dat corporaties daarmee verdienen, gebruiken ze om meer woningen betaalbaar te maken voor mensen met een smalle beurs. Omdat de korting alleen terecht komt bij de mensen die het nodig hebben, hoeven de corporaties geen eisen meer te stellen aan inkomen en huishoudensgrootte. Van: In combinatie met het invoeren van een stelsel van inkomensafhankelijke huren dienen er met de corporaties afspraken worden gemaakt die garanties bieden voor de bereikbaarheid van sociale huurwoningen voor mensen met lage inkomens. Verder moet er in de komende periode gezocht worden naar meer doorstroombevorderende aanpassingen van het woonruimtverdelingssysteem. In het najaar van 2009/voorjaar van 2010 wordt de Nota Beleid en Uitvoering Woonruimteverdelingsbeleid geactualiseerd. Op korte termijn worden de concrete maatregelen zoals hierboven genoemd echter al opgepakt. Doelstellingen huur- inkomensbeleid en woonruimteverdeling Afspraken met corporaties over de beschikbaarheid van goedkope woningen voor de doelgroep Na overleg in BRU-verband: - (Her)invoeren van maximale inkomensgrens voor sociale huurwoningen - (Her)invoeren van de bezettingsnorm voor eengezinswoningen Overleg met onder andere woningcorporaties over invoeren van Huur op maat Actualiseren van de nota beleid en Uitvoering Woonruimteverdelingsbeleid in de gemeente Utrecht. 4.5 Woningkwaliteit We streven naar een optimale woningkwaliteit in zowel de bestaande voorraad als in de nieuwbouw. In de afgelopen jaren gold dat Utrecht gezien de hoge woningbehoefte en het beperkte aanbod vooral een verkopersmarkt was. Dit betekende dat vrijwel alles wat in de gemeente werd aangeboden (nieuw en bestaand) ook werd verkocht of verhuurd. De kwaliteit van de woning was bij aankoop in veel gevallen nauwelijks een overweging. Echter ook in een gespannen woningmarkt ziet de gemeente het belang van kwalitatief hoogwaardige woningbouw. In 2006 is daarom de notitie Integrale kwaliteitseisen vastgesteld. Hierin wordt een 6-tal kwaliteitseisen voor de nieuwbouw in aanvulling op de bepalingen uit het Bouwbesluit genoemd. Ook zijn er eisen met betrekking tot bijvoorbeeld het plaatsen van liften, bergingen en buitenruimtes geformuleerd. Tevens is de eis gesteld, dat al het gebruikte hardhout voorzien is van een keurmerk en dat bouwmaterialen niet schadelijk mogen zijn voor de kwaliteit van het grondwater. Voor wat betreft de kwaliteit van de woning onderscheiden we de volgende thema s. Woonkwaliteit Naast de locatie van de woning is de grootte van de woning een belangrijke kwaliteit. Door te veel kleine woningen te blijven bouwen kan Utrecht op termijn haar aantrekkelijkheid als woonstad verliezen. Voor starters is een beperkte woonoppervlak minder een probleem omdat hun eisen minder hoog zijn gezien hun, al dan 54

55 niet terechte, verwachting dat dit slechts een tijdelijke stap in hun wooncarrière is. Voor alle andere groepen neemt de ruimtebehoefte alleen maar toe. Dit geldt niet alleen voor de ruimte binnen de woning, maar ook voor wat betreft de buitenruimte zoals een balkon of een tuin. Ook senioren wensen in toenemende mate ruimte voor hobby s en logés. In Utrecht is op dit gebied de stichting Woonster actief. Dit is een door de gemeente gesubsidieerde consumentenorganisatie die aan aspirant kopers en huurders in Utrecht inzicht wil geven in de woonkwaliteit van een nieuwbouwwoning. Hiervoor is een systeem ontwikkeld waarmee makkelijk de kwaliteit van woningen te vergelijken is. Hierdoor wordt kwaliteit een explicieter onderdeel om te beslissen welke woning te kopen. Hiervan gaat tevens een stimulans uit voor bouwers en verhuurders om meer rekening te houden met de wensen van de woonconsument. De inspanning van Woonster om tot een dergelijk systeem te komen, worden eind 2009 beoordeeld. Hierbij zijn vooral draagvlak en bereik belangrijke criteria. Ter voorkoming van woninginbraak werkt de gemeente ook hard aan Veilig Wonen. Hierbij ziet de gemeente toe op de toepassing van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. De kwaliteit van het wonen wordt ook voor een belangrijk deel bepaald door de kwaliteit van de woonomgeving. Deze moet ook heel, veilig, toegankelijk en aantrekkelijk zijn voor de bewoners. Toegankelijkheid Om mensen zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen laten wonen moet de (nieuwbouw) woning goed aanpasbaar zijn waardoor er ook met een functiebeperking goed in kan worden gewoond. Het tekort aan (tot 2030) levensloopbestendige woningen kan worden aangepakt door (zie paragraaf 4.9): Nieuwbouw en renovatie. Opplussen van bestaande woningen. Verbeteren van woningtoewijzing. Wijkakkoorden wonen-welzijn-zorg. Naast het oplossen van dit tekort dient alle nieuwbouw in principe levensloopbestendig te zijn. Dit biedt ook voor mensen zonder functiebeperking extra wooncomfort en maakt de woningvoorraad flexibeler inzetbaar. uitzondering hierop vormen de starterswoningen, dit vanwege hun geringe grootte. Duurzaamheid In het licht van de discussie rondom de klimaatverandering moet ook binnen de woningbouw, zowel in de bestaande voorraad als in de nieuwbouw, naar CO 2 - reductie worden gestreefd. Hiermee kan het wonen namelijk ook haar bijdrage leveren aan de doelstelling uit het Programma Utrecht creëert Nieuwe Energie. In dit programma is tevens opgenomen dat Wonen tot kton van de totale doelstelling van 75 kton CO 2 -reductie voor haar rekening neemt. Op dit moment wordt gewerkt aan afspraken met de corporaties hieromtrent. Verbinding met Utrecht creëert Nieuwe Energie In het Actieprogramma van Utrecht creëert Nieuwe Energie staan diverse acties op het gebied van het wonen geformuleerd. Deze agenderen we in deze woonvisie als een belangrijk kwaliteitsaspect van het wonen in Utrecht. Rijnenburg Het idee van Rijnenburg Duurzaam is om toe te werken naar een klimaatvriendelijke wijk. Met klimaatvriendelijk wordt hier ten minste verstaan: energieneutraal en state of the art op het gebied van adaptatie. Rijenburg: een wijk van Utrecht die geen energie meer verbruikt. Sterker nog, misschien zelfs wel energie opwekt. En, Rijnenburg een wijk die zo goed mogelijk is ingericht en toegerust op de onvermijdelijke gevolgen van de klimaatverandering. Deze duurzaamheidgedachte is in lijn met het cradle tot cradle principe. Niet meer ontwerpen van wieg naar graf, met grote afvalstromen tot gevolg, maar van wieg tot wieg. Tot restproducten die men weer kan gebruiken in een volgende levensfase van het product. In samenwerking met Provincie Utrecht wordt een projectaanpak gedefinieerd. Doel is om samen met de betrokken partijen Rijnenburg duurzaam vorm te geven werken. Het beoogde einddoel is om naar een duurzaam, klimaatbestendig Rijnenburg toe te werken. Duurzaam is daarbij breder gedefinieerd dan sec energie. Leidsche Rijn Centrum Het beoogde einddoel voor Leidsche Rijn Centrum is om, analoog aan het stationsgebied, een duurzaam energiesysteem toe te passen. In Leidsche Rijn levert Eneco stadsverwarming. Dit is een CO 2 -vriendelijke manier van warmtelevering, die verder kan worden versterkt door gebruik van bodemwarmte. Woningcorporaties De vijf Utrechtse woningcorporaties hebben zelf een aantal Nieuwe Energie activiteiten geïnitieerd of voeren die al langer uit. Bijvoorbeeld in het herstructureringsprogramma 55

56 Utrecht Vernieuwt. Enkele corporaties denken na over de oprichting van een eigen energiebedrijf. Met zo n energiebedrijf kan op een innovatieve manier gebruik worden gemaakt van Nieuwe Energie, bijvoorbeeld door de warmte in de bodem slim te gebruiken. Door de oprichting van een eigen energiebedrijf kunnen corporaties de energiekosten in eigen hand houden en zo hun woningen voorzien van lage energiekosten en daarmee lagere woonlasten voor de huurder. Zo worden aantrekkelijke woningen gerealiseerd, nu en in de toekomst. Dit is volledig in het eigenbelang van de corporaties, in belang van de huurders en van het milieu. Energielabel en energieneutraliteit Sinds de invoering van het energielabel is er een onafhankelijk instrument waarmee consumenten de energiezuinigheid van woningen kunnen vergelijken. Waardoor aanbieders van woonruimte gedwongen worden dit aspect veel aandacht te geven. In aanvulling hierop streeft de gemeente Utrecht er naar dat alle nieuwbouwwoningen in principe energieneutraal zijn. Dit houdt in dat de woning geen gasaansluiting of stadsverwarming nodig heeft dankzij een systeem met warmte-koude-opslag. Vooralsnog lijkt dit echter alleen haalbaar in Rijnenburg. In het kader van Utrecht creëert Nieuwe Energie is de gemeente bezig om van Wijk West een energieneutrale wijk te maken. Hierbij is ook veel aandacht voor het informeren en stimuleren van eigenaar bewoners om te investeren in energiebesparende maatregelen. Daarnaast wordt onderzocht wat de mogelijkheden zijn van decentrale duurzame energieopwekking in deze wijk. Energiebesparing en woonlasten Door de stijging van energieprijzen nemen voor veel mensen de woonlasten flink toe. Energiekosten maken daarmee een steeds groter deel uit van de totale woonlasten die bewoners van woningen moeten dragen. Knelpunt bij investeringen in duurzame woningbouw is dat de besparingen zich pas op langere termijn voordoen. In feite moet er worden voorgefinancierd. Ook is het zo dat de partij die de investering doet niet degene is die profiteert van de lage energielasten. Creatieve oplossingen zijn nodig om energiebesparing te koppelen aan woonlastenreductie, in nieuwbouw en in de bestaande bouw. Betaalbaarheid en kwaliteit (wooncomfort!) verbetert hierdoor. En er wordt een bijdrage geleverd aan de doelstelling van de ambitie in het kader van Utrecht Creëert Nieuwe Energie. Bij het bereiken van de hierin genoemde doelstelling worden uitdrukkelijk de mogelijkheden verkend die worden geboden door het stimuleringspakket dat het kabinet op 25 maart 2009 heeft gepresenteerd 8 en waarbij voor 2009 en miljoen euro is gereserveerd voor energiebesparing woningen. Flexibel bouwen Een andere aspect van duurzaamheid is het op een flexibele wijze vormgeven van woningbouw volgens de principes van het Industrieel, Flexibel en Demontabel Bouwen (IFD). Dit maakt het mogelijk om bijvoorbeeld kleine appartementen eenvoudig samen te voegen tot grotere eenheden als de markt hier om vraagt. Dit maakt de noodzaak om te slopen en te herbouwen in de toekomst minder. Zeggenschap Woonwensen zijn heel divers en worden bepaald door onder andere smaak, inkomen, opleidingsniveau of culturele achtergrond. Een van de aspecten van woonkwaliteit is het optimaliseren van de zeggenschap van huurders en kopers over het ontwerp van hun woning (en woonomgeving). Dit kan in de vorm van een consumentgerichte ontwikkeling van woningbouwprojecten. Hierbij kunnen (potentiële) kopers en/of huurders aangeven hoe bijvoorbeeld de woning moet worden ingedeeld zonder dat zij dit in de vorm van meerwerk of als huurverhoging in rekening gebracht krijgen. Hiermee kan beter worden aangesloten op de diversiteit aan woonwensen, en wordt ook invulling gegeven aan het Utrechtse diversiteitsbeleid 9. De meest vergaande vorm van zeggenschap in de nieuwbouw is (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Hierbij wordt de toekomstige bewoner eigenaar van de grond en geeft zelf, al dan niet in groepsverband, de opdracht voor de bouw. Hiermee zijn de laatste jaren ervaringen opgedaan in Utrecht. Vaak was een obstakel dat de eigenaar van de grond niet geneigd was om de grond hiervoor te bestemmen. De nieuwe Wro biedt de gemeente echter de mogelijkheid om via locatie-eisen particulier opdrachtgeverschap op te leggen via het bestemmingsplan. Uit het WoON 2006 blijkt dat zo n 20% van de inwoners van deze regio interesse hebben in de een of andere vorm van particulier opdrachtgeverschap. Op woningbouwlocaties die zich daarvoor lenen, wil de gemeente streven naar een percentage van 10% woningen in individueel of collectief particulier opdrachtgeverschap. De gemeente maakt op het gebied van kwaliteit liever afspraken met partijen dan dat zij regels voorschrijft. Daarom ondersteunt de gemeente Utrecht de totstandkoming van een, liefst regionaal, convenant over woningbouwkwaliteit. De ondertekenaars van dit convenant verklaren daarmee een bepaald minimum aan kwaliteit te leveren in hun nieuwbouw. 56

57 Doelstellingen woningkwaliteit Alle nieuwbouw levensloopbestendig, met uitzondering van starterswoningen. Reductie woonlasten door investeringen in energiebesparende maatregelen in de bestaande woningvoorraad. Op woningbouwlocaties (binnen- èn buitenstedelijk) die zich daarvoor lenen geldt een minimumpercentage van 10% particulier opdrachtgeverschap. Nieuwe (regionale) afspraken met de bouwsector maken over kwaliteit en zeggenschap in de nieuwbouw. 4.6 Regionale samenwerking De woningmarkt van de stad Utrecht is niet los te zien van de regionale woningmarkt als geheel. Als woningzoekenden in de stad niet vinden wat ze zoeken kijken ze in de regio en vice versa. De stad en de regio vullen elkaar voor wat het woningaanbod betreft op onderdelen goed aan. Zo biedt de regio in ruime mate eengezinswoningen en biedt de stad aantrekkelijke centrumstedelijke woonmilieus. Daar waar de regionale woningmarkt echter niet optimaal functioneert, dienen er op regionale schaal afspraken te worden gemaakt. Dit is wat de gemeente Utrecht betreft de grote meerwaarde van regionale samenwerking. Het belangrijkste aspect van deze regionale samenwerking is de spreiding van de regionale productie van sociale woningbouw over de regio. Utrecht investeert fors in haar wijken teneinde de leefbaarheid en het perspectief van de inwoners te verbeteren. Dit proces wordt bemoeilijkt als er een toestroom van kansarmen vanuit de regio blijft bestaan vanwege te weinig geschikt aanbod. De afspraken over de regionale woningproductie moeten zowel kwantitatief als ook kwalitatief (percentage sociaal) worden nagekomen. Op dit moment is duidelijk dat een aantal gemeenten zich aan deze afspraken onttrekt. De gemeente Utrecht doet daarom een dringend beroep op die gemeenten die een achterstand op dit punt hebben. Indien blijkt dat afspraken niet leiden tot de gewenste resultaten is het wellicht noodzakelijk om een verband aan te brengen tussen de woningbouwtaakstelling en regionale subsidiestromen. In BRU-verband moet hierover discussie gevoerd worden. Doelstelling Actie in BRU-verband om te komen tot niet-vrijblijvende afspraken rondom de nakoming van de taakstelling op het gebied van het realiseren van sociale huur. 4.7 Waar doen we wat? Aantallen woningen, goede woonmilieus toevoegen, binnenstedelijke verdichting, bouwen voor doorstroming en dynamiek: belangrijke voornemens om te werken aan goed wonen in Utrecht. Maar waar kunnen we daadwerkelijk wát doen? Waar leggen we focus? Aan het al kleurrijke palet aan woonmilieus in Utrecht kunnen nog meer smaken en kleuren worden toegevoegd. Daarbij moet gedacht worden aan verdichting/ verdunning, centrum-stedelijk/suburbaan en bijzondere ontwikkelingen op unieke locaties die zich kunnen aandienen. Ook in de Regionale Woonvisie wordt melding gemaakt van een bipolaire kwalitatieve vraag: enerzijds suburbaan en landelijk, anderzijds stedelijk. Aan reguliere woonwijken is meer dan voldoende aanbod. Een aantal ontwikkelingen in Utrecht is kansrijk om te voorzien in die bipolaire vraag Utrecht Vernieuwt: verdichten èn verdunnen Kwaliteit van wijken en transformatie van de herstructureringswijken blijft van groot belang. Utrecht wil het mogelijk maken voor sociale stijgers in deze wijken om daar te blijven door een aantrekkelijke woning in een aantrekkelijke woonomgeving aan te bieden. Daarnaast blijven deze wijken mogelijkheden bieden voor huishoudens met een laag inkomen. Dit zorgt voor differentiatie in woningvoorraad én bevolkingssamenstelling. Ook wordt hiermee een bijdrage geleverd aan meer diversiteit in de wijk. Dit zijn nu al de uitgangspunten van het lopende programma. Lopende processen in het kader van Utrecht Vernieuwt moeten daarom voortgezet worden en niet geblokkeerd. Omdat per saldo sociale huurwoningen uit deze wijken verdwijnen, moeten die op ander locaties verrijzen. Dit wordt bewerkstelligd door 35% van alle nieuwbouwproductie in de sociale sector te realiseren. Zo wordt er in Leidsche Rijn, maar ook in de overige binnenstedelijke locatie ingezet op de productie van voldoende sociale woningbouw. Wel is het mogelijk om sterkere accenten te plaatsen in 57

58 het kader van Utrecht Vernieuwt, in het licht van deze Woonvisie: Op specifieke locaties in de herstructureringswijken kan een ontwikkeling ingezet worden richting een meer centrumstedelijk woonmilieu. Dit moeten dan wel geschikte locaties zijn: zogenaamde knooppunten van infrastructuur (met name openbaar vervoersknooppunten, centra met voorzieningen en economische functies). Hier kan sprake zijn van een intensieve verdichting. Met deze ontwikkeling kan het centrum-stedelijke milieu worden uitgebreid. Het stadscentrum breidt zich dan uit op de koppen van de stadswijken. Op deze locaties moet de marketing zich richten op stedelijkheid, jong en dynamisch en creatieve economie. Dit biedt ook kansen voor starters en senioren (in te ontwikkelen woonservicegebieden). Elders in de wijken zal juist een tegengestelde beweging gemaakt moeten worden: verdunning door vervangende nieuwbouw van betaalbare eengezinswoningen in huur en koop ten behoeve van groenstedelijk georiënteerde gezinnen, en meer gesettelde alleenstaanden. Doelstelling Utrecht Vernieuwt Doorzetten van de Utrecht Vernieuwt!-opgave als essentieel onderdeel van een integrale wijkaanpak gericht op sociale stijging en het bevorderen van de diversiteit in de wijk. Zoekopgave voor verdichtingslocaties op knooppunten van voorzieningen, openbaar vervoer en infrastructuur Leidsche Rijn en Rijnenburg Het resterend programma van Leidsche Rijn en de ontwikkeling van Rijnenburg hebben ieder hun eigen functie voor de stad. Met Leidsche Rijn worden al alternatieve keuzemogelijkheden geboden voor sociale stijgers in de stad én wordt voorzien in de behoefte aan eengezinswoningen in een suburbane setting. Daarnaast vinden ook jongeren hun weg naar Leidsche Rijn. In 2008 was een derde van de nieuwe bewoners jonger dan 30 jaar. Het aandeel appartementen neemt in het resterende programma toe in verband met de realisatie van het centrumstedelijke Leidsche Rijn Centrum. Rijnenburg kan in de voorgestane plannen voorzien in de behoefte aan aantrekkelijke, meer landelijke milieus in lage dichtheden t.b.v. de lokale en regionale vraag naar groene en landelijke woonmilieus. Utrecht beschikt al over diverse wijken waar de meer gesettelde kenniswerkers in luxere omgevingen gehuisvest zijn (Rijnsweerd, Wilhelminaparkbuurt, de oostzijde van de stad Utrecht). Rijnenburg kan een strategische toevoeging hiervoor zijn. Met een kwalitatief hoogwaardige invulling is tevens sprake van een passende aanvulling op bestaande woonmilieus in IJsselstein en Nieuwegein. Er wordt niet meer van hetzelfde gebouwd, maar verschil gemaakt, waarbij ook een belangrijk accent op duurzaamheid wordt gelegd. Overigens zal ook Rijnenburg een bijdrage leveren aan de te realiseren sociale woningbouw in de regio. Doelstelling Leidsche Rijn en Rijnenburg Programmering in Leidsche Rijn en Rijnenburg voortzetten conform huidige plannen Overige binnenstedelijke locaties: verdichting met hoogwaardig stedelijk wonen Op overige binnenstedelijke locaties zal met name de verdichtingsoperatie moeten plaatsvinden. We noemen hier enkele grote locaties: Merwedekanaalzone. Cartesiusdriehoek/Daalsedijk. Rioolwaterzuivering. Veemarkt. En op termijn: de A12-zone. Op binnenstedelijke locaties kunnen belangrijke stappen worden gezet bij het realiseren van de verschillende doelstellingen in deze Woonvisie: Versterking van het centrum-stedelijk woonmilieu. Binnenstedelijke verdichting ten behoeve van een kwantitatief hoog bouwprogramma. Accent op huisvesting van starters, en andere stedelijk georiënteerde 1- en 2-persoonshuishoudens. Incidenteel: Huisvesting van stedelijk georiënteerde gezinnen in vernieuwende woonmilieus. Nabij voorzieningen: aanpasbare woningen. Zoeklocatie voor ontwikkeling van een creatieve broedplaats. Bouwen op binnenstedelijke locaties biedt vaak een grotere uitdaging dan bouwen in een weiland. Omdat er vaak al bestaande functies zijn en er vaker sprake is van bodemvervuiling kunnen de kosten relatief hoog zijn. 58

59 Daarnaast is binnenstedelijke ontwikkeling eigenlijk niet mogelijk zonder een parkeergarage te bouwen (vaak ondergronds). Dit is veel kostbaarder dan parkeerplaatsen op straatniveau. In het kader van de Ontwikkelingsvisie NV-Utrecht is becijferd dat het tekort zich beweegt tussen ,- en ,- per woning. Het creëren van hoogwaardige stedelijke woonmilieus wordt ook bevorderd middels het project Wonen boven Winkels. Hiermee wordt actief gewerkt aan het versterken van de woonfunctie in bestaande winkelgebieden. Doelstelling Op overige binnenstedelijke locaties bouwen in hogere dichtheden. Op die locaties de accenten van deze woonvisie realiseren: - Accent: Starters, en andere stedelijk georiënteerde 1- en 2-persoonshuishoudens. - Incidenteel: Vernieuwende concepten voor stedelijke georiënteerde gezinnen. - Nabij voorzieningen: aanpasbare woningen. - Ontwikkelen van broedplaatsen voor de creatieve sector. 59

60 60

61 61

62 62 5 Hoe doet Utrecht het: sturing en organiserend vermogen

63 Nu we de koers hebben herijkt en bepaald, is het zaak om verder met elkaar aan de slag te gaan. Maar hoe zorgen we ervoor dat de woorden in daden worden omgezet? Hoe spelen we in op steeds veranderende omstandigheden en hoe zorgen we dat de Woonvisie actueel blijft? Via prestatieafspraken met partijen en monitoring en evaluatie is borging van de uitvoering mogelijk. Voor een goede borging is een actieve en consistente lokale overheid een randvoorwaarde. 63

64 Hoe doet Utrecht het: sturing en organiserend vermogen Werken aan nieuwbouw en aan een goede bestaande woningvoorraad 5.1 Rol gemeente: van uitvoerder naar regisseur Het instrumentarium van de gemeente voor de vaststelling en uitvoering van het woonbeleid is de laatste decennia nogal veranderd. Gemeenten en andere partijen hebben steeds meer hun eigen verantwoordelijkheid. De uitvoering is een taak van corporaties en (markt)partijen geworden. De gemeente komt daarmee steeds meer in de regierol: voorwaardenscheppend, initiërend en motiverend. En stelt uiteindelijk het beleid vast. Daarbij gaat het niet over uitsluitend het woonbeleid in enge zin, maar over de brede zorg voor het wonen. In den lande bestaat er voorts consensus over dat gemeenten vanuit hun publieke rol niet alleen verantwoordelijk zijn voor dit brede woonbeleid, maar ook de corporaties mogen aanspreken op hun maatschappelijk presteren op het terrein van de brede zorg voor het wonen. In dat licht moet op zijn minst ook de opmerking van de minister worden gezien in zijn brief van 12 juni 2009 aan de Tweede Kamer waarin hij stelt dat [ ] corporaties naar redelijkheid moeten bijdragen aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid dat geldt in de gemeente waar zij werkzaam zijn. De Woonvisie is daarmee leidend. Toetsbare prestatieafspraken vormen daarbij een essentiële voorwaarde.. Belangrijk daarbij is dat constructief en vruchtbaar wordt samengewerkt met de corporaties en de (markt)partijen. In het bijzonder de Utrechtse corporaties en de gemeente hebben elkaar nodig bij het realiseren van het woonbeleid en het oplossen van woonproblemen in de stad. Prestatieafspraken en beleidsvoortgang Wij willen de uitvoering van de Woonvisie borgen door de lopende prestatieafspraken met de corporaties te herijken. Bij de uitvoering van het beleid geldt dat de Woonvisie leidend is, De gemeente gaat er van uit dat gemeente en corporatie in goede samenwerking tot resultaten komen. Daarbij is wordt enerzijds ingezet op een goede vertrouwensrelatie en anderzijds op zakelijke afspraken waarop we elkaar afrekenen. De gemeente wil naast afspraken met corporaties ook streven naar afspraken met institutionele beleggers. Evaluatie en monitoren van beleid Wij vinden het belangrijk om de maatregelen in deze Woonvisie en de prestatieafspraken op hun effectiviteit te volgen. Deels kan dat door gegevens over bevolkingssamenstelling, woningvoorraad, het functioneren van de woningmarkt en voortgang van de projecten te verzamelen en te monitoren op de belangrijkste doelstellingen uit deze Woonvisie. Wij stellen daartoe periodiek een beknopte notitie op, met puntsgewijs een weergave van de belangrijkste ontwikkelingen. Specifieke aandacht moet daarbij uitgaan naar de inventarisatie van de woningvoorraad en ontwikkelingen daarin op aspecten als totale aantallen, huur-/koopverhouding, nultredenkwaliteit, beschermde sociale koopwoningen, en dergelijke. Niet alle maatregelen laten zich echter in cijfermatige gegevens uitdrukken. Daarom willen wij de voortgang van de uitvoering ook met partijen bespreken in een periodieke bijeenkomst. De volgende vragen kunnen dan centraal staan: Wat is de voortgang van de diverse projecten en programma s? Bereiken we met de specifieke koers die is ingezet ook de gewenste resultaten? Welke effecten heeft de uitvoering en zijn dit de beoogde effecten? Is bijstellen en bijsturen van maatregelen nodig? Waarom en hoe dan? 64

65 Deze evaluatie verschaft duidelijkheid over nieuwe ontwikkelingen of inzichten die bijstelling van beleid nodig maken. Evaluatie en aanpassing van beleid Door een jaarlijkse monitoring kijken we of de gekozen beleidsuitgangspunten nog altijd actueel zijn of dat aanpassing van beleid gewenst is. Na vier jaar is de bestuur lijke context en de situatie op de woningmarkt dusdanig gewijzigd, dat een actualisering van de Woonvisie voor de hand ligt. 5.2 Instrumentarium Van sterke sturing door middel van subsidies is sinds een aantal jaren geen sprake meer om beleid gerealiseerd te krijgen. Daarom moet meer worden vertrouwd op gezag en overtuiging en het maken van afspraken met uitvoerende partijen, zoals de Stuw-corporaties. Aanvullend hierop is er wel een aantal specifieke instrumenten die onder meer door gewijzigde regelgeving relevant zijn voor het woonbeleid. Woonruimteverdelingsbeleid Waarschijnlijk zal in 2010 een nieuwe Huisvestingswet van kracht zijn. Het woonruimteverdelingsbeleid van de gemeente en regio zal rekening moeten houden met en anticiperen op de nieuwe wet. Een aantal aspecten is daarin van belang (kort samengevat): Schaarste: gemeenten c.q. regio s krijgen zelf mogelijkheden om huur- en koopprijsgrenzen vast te stellen waaronder regulering via de verordening mogelijk is. Ze moeten dan wel op basis van goede analyses aantonen dat daadwerkelijk sprake is van schaarste. Die onderbouwing moeten ze zelf regelen. Leefbaarheid: gemeenten c.q. regio s krijgen meer mogelijkheden om de Huisvestingswet als instrument te gebruiken als leefbaarheid in buurten en complexen in het geding is. Ook hier zullen gemeenten dit zelf goed moeten onderbouwen. In dit kader zal de Regionale Huisvestingsverordening ook moeten worden aangepast. Wijzigingen in deze verordening moeten regionaal worden besloten. Dit geldt ook voor het invoeren van een inkomensnorm en in mindere mate - voor een bezettingsnorm. Invoering van een nieuw woonruimteverdelingsysteem op basis van inkomensafhankelijk huren vraagt buiten aanpassing van de verordening ook om medewerking van het Rijk. Nieuwe wet RO (Wro) en Grondexploitatiewet Een veel gehoorde klacht in de laatste decennia, dat gemeenten geen instrumenten meer in handen hebben om macht uit te oefenen op het gebied van volkshuisvesting. Dat is sterk aan de orde rond grondpolitiek. Veel grond voor woningbouw wordt vroegtijdig gekocht door marktpartijen. Tot voor kort leidde dit tot de reactie: nu kunnen we niets meer. Toch is dit niet geheel waar. De gemeente heeft sinds kort een nieuw instrument in handen dat mogelijkheden biedt om een steviger regie te voeren. Nieuwe wet RO (Wro) Zo is per 1 juli 2008 is de nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening (Wro) van kracht. Onderdeel daarvan is de Grondexploitatiewet. Gemeenten hebben de mogelijkheid locatie-eisen te stellen met betrekking tot de kwaliteit van de openbare ruimte en woningbouwcategorieën (sociale woningbouw en particulier opdrachtgeverschap). Dit biedt gemeenten meer mogelijkheden om kwalitatieve eisen te stellen: in het bestemmingsplan kan de gemeente kwalitatieve locatie-eisen opnemen, waarin zij aangeeft wat het aandeel sociale woningbouw en vrije kavels moet zijn. Grondexploitatiewet Met de Grondexploitatiewet kunnen via een bij een bestemmingsplan behorend exploitatieplan alle kosten worden verhaald die in de kostensoortlijst van de nieuwe wet zijn opgenomen. Hierdoor kunnen de zogeheten free riders de dans niet meer ontspringen. Ook kunnen hier, net als bij het bestemmingsplan, eisen aan het aandeel sociale woningbouw en vrije kavels worden gesteld. Bij voorkeur worden deze eisen gesteld in een bestemmingsplan, maar als deze al is vastgesteld neemt het grondexploitatieplan deze rol over. Hierin wordt verder de uitwerking en detaillering van woningbouwplannen, naar bijvoorbeeld typen woningen, verdeling naar prijsklassen, kavelgroottes en oppervlakte van de woningen geregeld. Als het bouwplan niet overeenkomt met het exploitatieplan, dan wordt een bouwvergunning geweigerd. Relatie met de Woonvisie De Woonvisie is een belangrijke onderlegger voor het stellen van locatie-eisen. Immers, op basis van de uitgangspunten van de visie doet de gemeente per project een differentiatievoorstel en ze verankert dit in het grondexploitatieplan en het bestemmingsplan. De differentiatie die hiermee afgedwongen kan worden bij ontwikkelaars, betreft woningcategorieën die de gemeente in deze Woonvisie ook van belang vindt: sociale huur, sociale koop (en particulier opdrachtgeverschap). 65

66 Kwaliteit bestaande voorraad Naast de nieuwbouwopgave is het belangrijk dat de bestaande woningvoorraad niet alleen in stand wordt gehouden maar dat ze ook van een goede kwaliteit blijft. Ook moeten er woningen beschikbaar zijn en blijven voor die groepen die deze woningen het hardst nodig hebben. Hiervoor zijn verschillende instrumenten beschikbaar: Splitsingsvergunning Binnen de gemeente bestaat aandacht voor de eventuele voor- (kansen voor starters) en nadelen (veranderingen in het karakter van een buurt) van splitsen en wordt uitgezocht of er beleid moet worden ontwikkeld. Voorlopig beperken wij ons bij een aanvraag voor een splitsingsvergunning voornamelijk tot het zorgvuldig toetsen aan bouwkundige eisen uit het Bouwbesluit (o.a. brandveiligheid). Omzettingsvergunning Via het systeem van de omzettingsvergunning kan de zelfstandige woningvoorraad worden beschermd tegen omzetten in onzelfstandige woonruimten (kamerbewoning). Vergunningaanvragen worden onder andere getoetst aan het volkshuisvestelijk belang dat is gediend bij het behoud van de woning. Woningen behorend tot de categorie die bereikbaar is voor doorstromers (tot ,- prijspeil 2009), wil de gemeente in ieder geval behouden voor deze groep en dus beschermen tegen omzetten in onzelfstandige woonruimte. Aanpak huisjesmelkers Op grond van de Woningwet kunnen gemeenten optreden tegen huisjesmelkers of verhuurders die handelen in strijd met de regels uit de Bouwverordening. Het kan dan gaan om bijvoorbeeld slecht onderhoud, overbewoning of (brand)onveilige situaties. Er vinden op basis van meldingen controles plaats. Naast passief beleid, worden slechte panden ook projectmatig aangepakt via actieprogramma s zoals Aanpak slechte panden Binnenstad, Aanpak Huisjesmelkers, en Gebiedsgerichte aanpakken. Aanpak Woonfraude Woonfraude betreft alle vormen van onrechtmatige bewoning, onrechtmatige doorverhuur, onrechtmatig gebruik en overbewoning van de woning. Ook de huisvesting van illegalen valt hieronder. In Utrecht gebeurt al veel op het terugdringen van woonfraude, maar de aanpak is versnipperd. De verwachting is dat woonfraude effectiever en efficiënter kan worden aangepakt. Hiervoor zullen nog in 2009 concrete voorstellen worden gedaan. De kansen voor verbetering zijn: Samenwerking: afspraken maken tussen gemeente en corporaties over samenwerking in het opsporen en bestrijden van woonfraude. Eén gemeentelijk meldpunt: het is niet helder voor bewoners waar zij een melding van woonfraude kunnen doen. Eén frontoffice hiervoor kan ervoor zorgen dat het melden laagdrempeliger wordt. Communicatie: de aanpak van woonfraude moet beter zichtbaar worden gemaakt. 5.3 Financiën Voor alle functies, behoudens bijzondere doeleinden en sociale woningbouw, wordt van een marktconforme grondprijs uitgegaan. Dat wil zeggen dat bij de betreffende functie en voor de betreffende locatie onder de gegeven marktomstandigheden wordt uitgegaan van de maximaal haalbare, veelal residueel bepaalde, grondprijs. Voor sociale woningbouw gelden momenteel vastgestelde, jaarlijks te indexeren, grondprijzen. De kosten die zijn gemoeid met het realiseren van de binnenstedelijke productie zijn hoger dan die in de uitleg. En omdat de relatief gemakkelijke locatie inmiddels gerealiseerd zijn komen er steeds complexere locaties in beeld. In de Ontwikkelingsvisie Noord Vleugel-Utrecht wordt geschat dat de tekorten bij binnenstedelijk bouwen voor de periode zullen variëren tussen de ,- en ,- per woning. Wanneer welke instrumenten? De instrumenten die we op dit moment inzetten op het gebied van het wonen zijn in tabel 5.1 samengevat. Hoewel de gemeente van mening is en blijft dat regisseren en samenwerken de beste manier is om tot resultaten te komen blijkt uit de bovenstaande samenvatting dat de juridische en economische instrumenten verreweg het meeste effect sorteren. De gemeente zal in de komende periode daar waar de mogelijkheid zich voordoet zich bedienen van economische instrumenten in het kader van onder meer een actief grondbeleid en de mogelijkheden geboden door de nieuwe Wro om de doelstellingen uit deze visie te verwezenlijken. Hoe dit concreet gebeurt, wordt uitgewerkt in het uitvoeringsprogramma behorend bij deze visie. Dit uitvoeringsprogramma wordt in nauw overleg met de woningcorporaties in het najaar van 2009 opgesteld. 66

67 Tabel 5.1 Instrumentenlijst Instrument Regisseren Resultaat Nuttig afsprakenkader, aantal afspraken zoals verhogen slaagkans, verkopen huurwoningen blijft achter. Er moet echter meer sturing van uitgaan. Sterk kader voor programmering, uitvoering loopt wel vertraging op Juridisch Toewijzing verloopt conform verordening: krachtig instrument Economisch Samenwerken Prestatieafspraken DUO/UVafspraken Huisvestingsverordening Bestemmingsplan/RO Bouwgrondexploitatie/ Projectovereenkomst Regionale afspraken (RSP) Vanuit wonen tot nu toe weinig sturing mogelijk: nieuwe WRO biedt meer mogelijkheden Krachtig instrument, met name bij actieve grondpolitiek Bepaalde regiogemeenten produceren te weinig sociale huurwoningen: moet effectiever PPS Krachtig instrument, gemeente loopt echter risico s 67

68 Bijlage 1 Begrippenlijst Aanbodsysteem: Het systeem waarbij woningzoekenden kunnen reageren op het beschikbare woningaanbod, waarna via een geautomatiseerd systeem selectie plaatsvindt op basis van bestuurlijk vastgestelde selectiecriteria. Aanpasbare woning: Een woning die tegen geringe kosten ( ,-) rolstoelgeschikt te maken is. Het kan gaan om een nultredenwoning of om een eengezinswoning (in dat geval dient tenminste een traplift te worden aangebracht). Beschermde sociale koopwoning: Sociale koopwoning die ten dele onder het beheer valt van een toegelaten instelling, wat tenminste beperkingen inhoudt met betrekking tot de vrije verkoop hiervan. Daarbij hoort tenminste het recht op eerste aankoop door de toegelaten instelling, zodat deze weer op vergelijkbare wijze aan een volgende bewoner kan worden aangeboden. De woning wordt met een korting verkocht. Over het percentage van de korting deelt de woningcorporatie mee in de waardestijging c.q. -daling. Deze woningen hebben een vrij op naam prijs van maximaal de koopprijsgrens zoals vermeld in de regionale huisvestingsverordening van BRU (artikel lid 1). Bestuur Regio Utrecht (BRU): Samenwerkingsverband van negen gemeenten in de regio Utrecht bestaande uit de gemeenten Bunnik, De Bilt, Houten, IJsselstein, Maarssen, Nieuwegein, Utrecht, Vianen en Zeist. Collectief particulier opdrachtgeverschap: Ontwikkelingsvorm waarbij een groep individuele woonconsumenten samen bouwgrond verwerft en daarop zelf woningen ontwikkelt en laat bouwen. Doorstarter: Iemand die bijvoorbeeld na een periode van samenwonen, na een scheiding of anderszins opnieuw op zoek is naar zelfstandige woonruimte. Doorstromer: Een woningzoekende die als hoofdhuurder rechtmatig in de gemeente een zelfstandige huurwoning bewoont en na verhuizing leeg achterlaat. De maandhuur mag bij inschrijving niet meer bedragen dan de maximale huurprijsgrens (bron: artikel 1.1 lid 16, regionale huisvestingsverordening BRU). 68

69 Dure koop: Koopwoning met een verkoopprijs van meer dan ,- (peildatum 1 januari 2009). Huurinkomentabel: Tabel uit de regionale huisvestingsverordening van BRU waarin huurprijzen zijn gekoppeld aan het inkomen per huishouden, en die wordt gebruikt bij de toewijzing van sociale huurwoningen. Kernvoorraad: De voorraad zelfstandige huurwoningen met een huurprijs lager dan 546,00 (per 1 juli 2009). De voorraad onzelfstandige huurwoningen bedraagt woningen in Utrecht in 2007 (Rigo, 2008). Koopprijsgrens: nieuwbouw en voor bestaande bouw - peildatum 1 januari Koopstarter: Iemand die voor het eerst een woning koopt, en daar zelf gaat wonen. Levensloopbestendige woning: Een woning die vanwege haar toegankelijkheid (zowel intern als extern) geschikt is voor bewoning in alle leeftijdsfasen, dus ook voor senioren en mensen met een functiebeperking. Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE): Tussenvorm tussen huren en kopen. Middeldure koop: Koopwoning met een verkoopprijs tussen ,- en ,- (peildatum 1 januari 2009). Nultredenwoning: Een woning die traploos te bereiken is en waar alle primaire voorzieningen gelijkvloers liggen. Ontwikkelingsvisie NV-Utrecht: Visie op de ontwikkeling van het gebied van de NV-Utrecht tot Dit gebied bestaat uit het stadsgewest Utrecht en de gewesten Eemland en Gooi- en Vechtstreek. Particulier opdrachtgeverschap: Ontwikkelingsvorm waarbij individuele woonconsumenten zelf een bouwkavel verwerven en daarop een woning laten bouwen. Primaire doelgroep: Deel van de bevolking met inkomen lager dan de inkomensgrenzen waaronder men, volgens de Wet op de Huurtoeslag, nog recht heeft op huurtoeslag: Alleenstaanden / ; 2- en meerpersoonshuishoudens / per 1 januari Regionaal Structuurplan (RSP): Het door het AB van 21 december 2005 vastgestelde plan, waarin in grote lijnen de voorgenomen ontwikkeling van de regio Utrecht in de periode op het gebied van wonen, werken, groen en bereikbaarheid is vastgelegd. Rolstoelgeschikte woning: Een woning die met een rolstoel toegankelijk, zonder belemmeringen te bereiken is en waarvan de primaire ruimtes rolstoeldoorgankelijk zijn. Scheefwonen: Iemand woont scheef als zijn of haar inkomen niet (meer) past bij de woning. Zo is er sprake van goedkope scheefheid als iemand in de kernvoorraad woont, maar niet tot de primaire doelgroep behoort. Sociale huurwoning: Huurwoning met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van Wet op de huurtoeslag, (per 1 juli 2009 bedroeg dit 647,53 per maand) waarbij de instandhouding voor de in de regionale huisvestingsverordening genoemde doelgroep voor ten minste tien jaar na ingebruikname is verzekerd. Sociale huur H2: Per 1 juli 2009: Huurwoning met een aanvangshuurprijs van maximaal 546,00 per maand. Sociale huur H3: Per 1 juli 2009: Huurwoning met een aanvangshuurprijs tussen 546,- en 647,53,- per maand. Sociale koopwoning : Koopwoning met een vrij op naam prijs van maximaal de koopprijsgrens zoals omschreven in de regionale huisvestingsverordening van BRU (artikel lid 1) ( ,- peildatum 1 januari 2009). Voor wat betreft woningbouwcategorie in het kader van de Wro geldt de wettelijke definitie: koopwoning met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste het bedrag genoemd in artikel 26, tweede lid, onder g, van het Besluit beheer sociale huursector (per 1 januari 2009 bedroeg dit ,-) waarbij de instandhouding voor de in de regionale huisvestingsverordening genoemde doelgroep voor ten minste tien jaar na ingebruikname is verzekerd. Starter: Een woningzoekende die geen zelfstandige woonruimte bewoont. Vrije sector huur: Huurwoning met een subsidiabele huurprijs van meer dan 647,53,- per maand, per 1 juli

70 Bijlage 2 Evaluatie Wonen naar Wens De stad Utrecht is in het begin van dit millennium geconfronteerd met een aantal knelpunten op het gebied van het wonen. In de woonvisie Wonen naar Wens uit 2000 werd het volgende gesignaleerd: Een structureel grote druk op de woningmarkt. Een snelle stijging van de prijzen op de koopwoningmarkt. Beperkte beschikbaarheid van passende woningen voor huishoudens uit de primaire doelgroep. Een gat tussen de sociale huursector en de koopsector. Een aanzienlijke wachtlijst voor sociale huurwoningen. Uitstroom van midden- en hoge inkomens uit de stad. Een grote tegenstelling in de woningvoorraad tussen het oostelijk en het westelijk deel van de stad. Om deze problemen aan te pakken is destijds gekozen voor een aantal beleidsdoelstellingen (zie kader). Verbeteren van de woonkwaliteit van de bestaande voorraad. Uitbreiden van de woningvoorraad. Optimaal benutten van de bestaande voorraad. Het verbeteren van de leefbaarheid in buurten en wijken. Het in stand houden van een voorraad bereikbare sociale huurwoningen zowel kwantitatief als kwalitatief. Toename beschikbaarheid van de kernvoorraad voor de primaire doelgroep. Een evenwichtige regionale woningmarkt met een bijzondere positie voor de stad. Aanvullend is in het collegeprogramma van 2006 afgesproken dat 40% van de woningbouw in de sociale sector gerealiseerd wordt. Gedurende de afgelopen jaren is er voortvarend gewerkt aan de uitvoering van deze doelstellingen. Daarin is een, gelet op de complexiteit van de opgave, goede prestatie neergezet. De productie van nieuwe woningen is sterk op gang gekomen, de aanpak van bestaande wijken is voorbereid en ook daar komt de productie op gang. 70

71 Toch moet geconstateerd worden dat daarmee niet alle doelstellingen behaald worden. De praktijk is weerbarstig, en de mate van sturing en maakbaarheid van de woningmarkt kent grenzen. Enkele belangrijke constateringen: Er worden in de periode 2000 tot 2010 naar schatting aan de woningvoorraad toegevoegd. De doelstelling in 2000 was De huidige woningbouwtaakstelling volgens het Convenant Woningbouwafspraken wordt waarschijnlijk wel gehaald. In Leidsche Rijn worden in deze periode meer dan woningen gebouwd, dit is vrijwel volledig conform de doelstelling in Utrecht is een van de snelst groeiende gemeentes van Nederland. In de periode zullen er zo n woningen zijn gesloopt in het kader van Utrecht Vernieuwt!, zo n woningen minder dan was afgesproken. Er zijn in dezelfde periode worden zo n woningen teruggebouwd. Er is destijds een duidelijke relatie gelegd tussen de aanpak in de aandachtswijken en de nieuwbouw in Leidsche Rijn. Een resultaat daarvan is dat ongeveer 25% van de eerste inwoners van Leidsche Rijn uit de aandachtswijken komt. De goedkope scheefheid is iets opgelopen van 45% in 2000 naar 49% in Hierdoor is de benutting van de bestaande voorraad minder optimaal geworden. In de meeste Utrechtse wijken is het algemeen buurtoordeel sinds 2000 verbeterd, in Noordwest, Zuidwest en Zuid is dit licht afgenomen en in Overvecht het sterkst afgenomen. De omvang van de kernvoorraad, volgens de definitie van 2000, is licht toegenomen van 33% naar 35%. De doelstelling in 2000 was om de kernvoorraad te laten dalen tot 26%. De beschikbaarheid van de kernvoorraad voor primaire doelgroephuishoudens is niet verbeterd en neemt zelfs wat af. De redenen hiervoor zijn: - De stijging van de prijzen van koopwoningen, waardoor de doorstroming van huur naar koop stagneert. - Het toenemende aandeel urgenten in de toewijzing - De stijgende vraag van afgestudeerden, die tijdens en na hun studie woonruimte zoeken in Utrecht, waardoor meer jongeren actief op zoek zijn. - Verminderde beschikbaarheid nieuwbouw als gevolg van verruiming inkomenseisen. Een aantal regiogemeenten lijkt zich weinig aan te trekken van de afspraken om meer sociale huur te bouwen. Het aantal gerealiseerde sociale huurwoningen blijft sterk achter bij de afspraken. Figuur 1 Woningbouwproductie Utrecht Jaar Leidsche Rijn Bestaande stad Totaal Sloop 2000 t/m * Totaal Bron: Triode, BI, afdeling Wonen * prognose 71

72 Bijlage 3: Analyse 1. Groei van de bevolking: grote aantrekkingskracht op jongeren Utrecht heeft als woonstad een grote aantrekkingskracht op woningzoekenden uit de rest van het land. De bevolkingsgroei van de regio Utrecht werd in de afgelopen jaren ( ) voor 44% bepaald door instroom van buiten die regio 10. Voor de stad Utrecht ligt dat percentage nog een stuk hoger (55%), voor het merendeel jonger dan 30 jaar 11. In de leeftijdscategorie boven de 30 vertrokken er meer mensen dan er zich in de stad vestigden. Eind 2001 woonden er in Utrecht mensen, en dit groeit gestaag naar rond De Utrechtse bevolking groeit veel sneller dan gemiddeld in Nederland. 2. Huishoudensontwikkeling: gezinsverdichting Het aantal personen per huishouden neemt toe in Utrecht. Er is dus geen sprake van gezinsverdunning, maar van verdichting. Naar verwachting neemt de gemiddelde woningbezetting toe van 2,32 in 2007 naar 2,35 in 2022 (Bron: Utrecht Monitor). Dit is met name het gevolg van de relatieve groei van het aantal eengezinswoningen in de stad. Uit tabel 2 blijkt dat er in de komende jaren een lichte wijziging optreedt in de verhoudingen tussen de verschillende typen huishoudens in Utrecht. Het percentage alleenstaanden neemt de komende jaren niet meer toe. Dat het aantal paren (met en zonder kinderen) iets afneemt en het aantal eenoudergezinnen toeneemt is terug te voeren op een toenemend aantal scheidingsgevallen. 3. Druk op de woningmarkt: onverminderd groot De druk op de Utrechtse woningmarkt is onverminderd groot. Dit was in 2000 reeds het hoofdthema van de Woonvisie en is het nu nog. De druk op de woningmarkt is een direct gevolg van het succes van de woonstad Utrecht, maar leidt tegelijkertijd tot problemen voor grote groepen Utrechters. Hieronder worden de specifieke problemen op zowel de koop- als de huurmarkt beschreven: 72

73 Tabel 1 Kwalitatieve woningvraag Totaal Herkomst vraag Utrecht: 68% Buiten Utrecht: 32% 100% Verhouding koop/ huur 48% huur 52% koop 100% Differentiatie huur 41% sociaal H2 3% sociaal H3 3% vrije sector 48% Differentiatie koop 12% sociaal 14% middelduur 26% duur 52% Aandeel sociaal 44% huur 12% koop 56% Bouwwijze Particulier opdrachtgeverschap (regionaal) Appartementen: 47% Individueel: 13% Eengezinswoningen: 53% 100% Collectief: 6% Geen belangstelling: 81% 100% Studentenkamers Tekort ca eenheden Tekort i.h.k.v. wonen en zorg tot 2030 Nultreden: Levensloopbestendig: Rolstoelgeschikt Bron: Rigo 2008, Studentenmonitor 2007 Tabel 2 Ontwikkeling aantal huishoudens Utrecht Huishoudens Prognose 2015 Alleenstaanden 52,6% 52,5% 52% Een-oudergezinnen 5,1% 4,9% 7% Samenwonend met kinderen 17,6% 19% 40% Samenwonend zonder kinderen 24,6% 23,6% Totaal 100% 100% 99% Bron: Triode, BI, afdeling Wonen * prognose 73

74 Druk koopmarkt: Op basis van NVM-cijfers is de prijs van een gemiddelde koopwoning in Utrecht sinds 2001 gestegen met 39%. In de NVM-regio waar Utrecht binnen valt was de prijsstijging in diezelfde periode 37% en landelijk stegen de prijzen met 31%. Uit deze cijfers blijkt dat de prijsontwikkeling in Utrecht de laatste jaren bovengemiddeld was. Dit leidt er toe dat het voor lage, maar zeker ook voor middeninkomens steeds moeilijker wordt om een koopwoning in Utrecht te bemachtigen. De betaalbaarheid is voor deze groepen nog slechter geworden door de stijging van de hypotheekrente en kan verder verslechteren door de voorspelde oplopende inflatie. Op dit moment is het, onder meer vanwege de actuele kredietcrisis, een groot vraagteken hoe de woningmarkt zich landelijk zal gaan ontwikkelen. Vanwege de grote vraag naar woonruimte in Utrecht wordt er voorlopig vanuit gegaan dat de prijzen in Utrecht voorlopig niet spectaculair zullen dalen. Als we kijken naar bepaalde woningtypes dan is over de druk het volgende op te merken (uit: Woningbouwprogramma vanuit marktperspectief, Rigo 2008): De vraagdruk in Utrecht (de vraag gedeeld door het aanbod) is voor wat betreft koopwoningen het grootst voor eengezinswoningen. De vraag naar koopwoningen van vestigers van buiten Utrecht spitst zich met name toe op meergezinswoningen. Binnen Utrecht bestaat er een grote vraagdruk bij (half) vrijstaande koopwoningen. Hier is de vraag 2 keer groter dan het aanbod. Druk huurmarkt: De wachttijd voor een sociale huurwoning is de laatste jaren aan het oplopen. Het aanbod aan sociale huurwoningen neemt onder meer af omdat de verhuisgeneigdheid afneemt. Dit is een gevolg van het feit dat er vrijwel geen aanbod is in de iets duurdere huur en de afstand tot de koopmarkt te groot is. Dat laatste heeft te maken met de prijsontwikkeling op de koopwoningmarkt en de matige huurontwikkeling de afgelopen jaren. Om de actuele druk op de huurwoningmarkt nog nader te illustreren worden in tabel 3 de slaagkansen naar woningtype aangegeven. De slaagkans verschilt enorm naarmate men een langere inschrijftijd heeft. Zonder inschrijftijd zijn de kansen nihil op welk woningtype dan ook. Een belangrijke oorzaak én gevolg van de grote druk op de voorraad sociale huurwoningen is het grote aantal huishoudens dat niet tot de primaire doelgroep behoort, maar wel een sociale huurwoning bewoont. In Utrecht wordt 49% van de woningen met een huurprijs lager dan H3 bewoond door huishoudens die niet tot de primaire doelgroep behoren. In Leidsche Rijn is dit zelfs 65%: dat is dus bijna tweederde. Als al deze woningen ter beschikking zouden komen voor mensen met een laag inkomen dan zouden de wachtlijsten voor een sociale huurwoning aanzienlijk korter zijn. Het is echter de vraag wat het alternatief is voor mensen die nu met een iets hoger inkomen in een sociale huurwoning wonen. Iets duurdere huurwoningen (H3) worden slechts in beperkte mate aangeboden en de goedkoopste koopwoningen liggen rond de ,- voor een klein appartement. Als we de grens bij modaal leggen, omdat met een dergelijk inkomen iemand nog net een appartementje in de koop kan krijgen, dan ontstaat het volgende beeld: In Utrecht wordt 20% van de woningen met een huurprijs lager dan 526,89 bewoond door mensen met een inkomen hoger dan ,-. In Leidsche Rijn is dat 30% (Rigo 2008). Van deze groep kan gesteld worden dat deze goede alternatieven zouden hebben indien er meer duurdere huurwoningen en sociale koopwoningen op de markt zouden zijn. Hierdoor zou er aanzienlijk meer lucht ontstaan voor de groep die echt aangewezen is op de sociale huurwoningen. Ook van buiten Utrecht wordt er een grote vraag uitgeoefend op huurwoningen in Utrecht (Rigo 2008). Deze groep is met name (70%) geïnteresseerd in een appartement. Opgave: De woningbehoefte blijft de komende jaren erg hoog. Indien deze druk op de woningmarkt in 2015 moet zijn opgelost dan moeten er woningen extra aan de woningvoorraad worden toegevoegd. Dit betekent een productie van zo n woningen per jaar. Dit is gezien de huidige productie geen realistisch aantal. Procedureel en logistiek gezien zit de gemeente nu ongeveer aan haar productieplafond, een hogere jaarlijkse productie is daarmee geen optie. Van 2010 tot 2015 bouwt Utrecht nog zo n woningen in Leidsche Rijn en zo n woningen in de bestaande stad. Verder is de planning dat er ook nog een deel van Rijnenburg kan worden gerealiseerd in die peri ode. In totaal zal de woningproductie daarmee uitkomen op zo n woningen. In deze periode worden er nog zo n woningen gesloopt. De woningvoorraad bedraagt dan woningen bij een woningbehoefte van Ook regionaal is de druk op de woningmarkt erg groot, al zijn er verschillende interpretaties van de zwaarte van die druk. Op dit moment wordt er in het kader van de Ontwikkelingsvisie voor de Noordvleugel Utrecht gewerkt aan een concretisering van de regionale en lokale opgave 74

75 Tabel 3: Slaagkans voor een woning in Utrecht naar inschrijftijd en gewenst woningtype juni 2008 Woningtype Inschrijftijd 8 jaar 4 jaar 1 maand Bovenwoning 86% 33% 5% Benedenwoning 77% 7% 5% Maisonette 78% 15% 5% Eengezinswoning 39% 5% 5% Bron: Woningnet Tabel 4: Kwalitatieve woningbehoefte (I) woningtype en eigendom Utrechtse vraag vraag van buiten Utrecht totale vraag aanbod verschil percentage a b a+b c (a+b)-c Eengezinswoning % Meergezins % Koop % Huur % Eengezins koop Meergezins koop Eengezins huur Meergezins huur % % % % Totaal % Bron: WoON2006, bewerking Rigo

76 Tabel 5 Inkomensverdeling nieuwe huurders sociale huur Leidsche Rijn Leidsche Rijn Overig Utrecht Utrecht totaal Primaire doelgroep 60% 47% 72% 62% 72% 62% < % 48% 77% 71% 77% 69% % 39% 18% 22% 19% 23% > % 13% 4% 7% 5% 7% Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% Tabel 6: Woonwensen van starters (exclusief reeds zelfstandig wonende koopstarters ) Starters <181 4% eg % >260 9% Koop <181 12% mg % >260 - Totaal koop 30% <526 11% eg % >621 1% Huur <526 51% mg % >621 5% Totaal huur 70% Bron: Woningmarktsimulatie RIGO. Bron: Woningnet, bewerking afdeling Wonen Totaal 100% Tabel 7: Opgave gemeente Utrecht tot Nultreden (=gelijkvloers) Levensloopbestendig Rolstoelgeschikt Bron: Rigo,

77 voor Utrecht. Aangezien het aantal beschikbare uitleglocaties steeds schaarser wordt in de regio komt het accent in toenemende mate te liggen op binnenstedelijk bouwen. Ook in de structuurvisie Randstad 2040 wordt aangegeven dat de extra woningen tot 2040 (voor de geheel randstad) met name door verdichting, herstructurering en transformatie in het bestaand stedelijk gebied tot stand moeten komen. 4. Kwalitatieve woningbehoefte: koopwoningen, appartementen en (half)vrijstaand Naast de kwantitiatieve woningbehoefte is er in toenemende mate een kwalitatieve woningbehoefte. Om dit in beeld te brengen moet per woningcategorie de behoefte worden bepaald. Dit is gebeurd aan de hand van het recente woningbehoeftenonderzoek: Nieuwbouwprogramma vanuit woningmarktperspectief, Rigo Uit tabel 4 blijkt dat er een groot verschil tussen vraag en aanbod aan woningen in alle sectoren is, zeker als rekening wordt gehouden met de vraag van buiten Utrecht. Zonder de vraag van buiten is het verschil tussen vraag en aanbod 10%, inclusief de vraag van buiten is het 18%. De vraag van binnen Utrecht richt zich met name op de eengezinskoopwoningen en de meergezinshuurwoningen. Bij de vraag van buiten Utrecht ligt het accent op de appartementen in de huursector. De vraag binnen Utrecht komt vooral voort uit enerzijds mensen die willen gaan samenwonen of kinderen krijgen en anderzijds uit jongeren die willen starten op de woningmarkt. De vraag van buiten Utrecht wordt voor een belangrijk deel bepaald door jonge mensen die naar Utrecht toe willen verhuizen. Het tekort aan eengezinswoningen in de koopsector is het grootst, gevolgd door appartementen in de huursector. Verschuivingen op de woningmarkt : In een situatie waarin de vraag zoveel hoger dan het aanbod is het lang vol te houden dat het niet veel uitmaakt wat er gebouwd wordt zolang er maar gebouwd wordt. Hierbij zal alles afgezet kunnen worden. Als echter het huidige woningbouwprogramma wordt doorgerekend blijkt dat dit beeld voor 2015 toch wat genuanceerder ligt. In de koopsector blijkt de verhouding tussen vraag en aanbod (de vraagdruk) het sterkst af te nemen voor koopappartementen. Voor eengezinswoningen in de koop blijft de vraagdruk hoog. De vraagdruk voor sociale koopwoningen (onder de ,-) neemt af als gevolg van hoge productie, maar blijft naar verhouding hoog. Ook in de hoogste prijsklasse (boven ,-) blijft de vraag hoog. De middencategorie raakt steeds meer uit de gratie. In tegenstelling tot de koopsector blijft het segment tussen H2 en H3 in de huursector zeer populair. Dure huur (2009: boven de 870,-) is veel minder in trek: directe concurrentie met de koopsector. Vraagdruk naar stadsdeel: Eengezinswoningen in de koopsector zijn minder populair in de herstructureringsgebieden, maar meer in Leidsche Rijn en de rest van de bestaande stad. Minder vraag dan aanbod ontstaat er in alle wijken aan vrije sector huur. In de herstructureringswijken is er ook minder vraag dan aanbod aan meergezins koopwoningen en aan middeldure koopwoningen. Vraag is het grootst naar sociale koopwoningen in Leidsche Rijn: een sociale koopwoning in de nieuwbouw biedt namelijk veel woning voor weinig geld. Aan koop meergezins is de vraagdruk relatief nog het grootst in de centrale stad. Conclusies: Op basis van het bovenstaande zijn op basis van de vraag met betrekking tot het huidige woningbouwprogramma voor de periode de volgende conclusies te trekken: 1 Meer eengezinswoningen bouwen. 2 Minder koopwoningen bouwen in het middensegment en meer in het goedkope (met name in de herstructureringswijken) en het dure segment. 3 Duurdere koopappartementen (met name in het centrum van de stad). 4 Sociale koopappartementen in alle delen van de stad. 5 Sociale en middeldure eengezins huurwoningen vooral in de herstructureringswijken. 5. Primaire doelgroep en kernvoorraad Op 1 januari 2007 was de kernvoorraad in bezit van de woningcorporaties: woningen. Volgens de prestatieafspraak moet hij minimaal woningen zijn. De kernvoorraad in particulier bezit bedroeg: woningen. In totaal bedraagt de kernvoorraad hiermee woningen. Dit is 44% van de woningvoorraad. Ondanks de grote kernvoorraad is er nog steeds een grote spanning op de sociale huurwoningmarkt. De primaire doelgroep (de groep huishoudens met een inkomen waarmee men huurtoeslag kan ontvangen) is op 1 januari % ( huishoudens 12 ) en in 2015 naar verwachting 31% ( huishoudens) deze groep neemt dus zowel relatief als absoluut af (bron: Nieuwbouwprogramma vanuit marktperspectief, Rigo 2008). Om de kernvoorraad te vergelijken met de primaire 77

78 doelgroep gaan we uit van dat deel van de primaire doelgroep dat zelfstandig woont. Dit omdat we de onzelfstandige woningvoorraad ook niet tot de kernvoorraad rekenen. De zelfstandig wonende primaire doelgroep bedraagt huishoudens. Dit is een stuk minder dan de kernvoorraad van woningen. Het blijkt echter dat de primaire doelgroep slechts voor 72% in de kernvoorraad woont. Aan de andere kant blijkt 28% van de hogere inkomensgroepen in de kernvoorraad te wonen. In totaal bedraagt de goedkope scheefheid 49% (percentage huishoudens dat met een hoger, niet primaire doelgroep-, inkomen in de kernvoorraad woont). In 2000 was dit nog 45%. Hierdoor ontstaan er voor primaire doelgroephuishoudens toch grote problemen bij het vinden van een passende woning getuige de lange wachttijden. In Utrecht wordt bijvoorbeeld 20% van de kernvoorraadbewoond door mensen met een bovenmodaal inkomen. Volgens een recent landelijk onderzoek 13 zou 48% van deze groep de eigen huurwoning willen kopen.dit zouden in Utrecht meer dan woningen zijn. Volgens de afspraken in DUOII bedraagt het verkoopprogramma momenteel maximaal woningen ( ). In de prestatieafspraken is afgesproken 600 extra woningen te verkopen ( ) in de aandachtswijken. Per jaar worden er zo n 300 woningen door corporaties verkocht. Verder zijn een aantal particulier verhuurders ook bij mutatie aan het verkopen. Met behulp van onrendabele investeringen en verlaagde grondprijzen worden in Leidsche Rijn sociale huurwoningen neergezet die maar in 35% van de gevallen door de primaire doelgroep worden bewoond (voor Utrecht: 51%) 14. De huurwoningen in Leidsche Rijn zijn vaak net onder de maximumprijsgrens geprijsd en het huurbestand daar is dus relatief gezien duurder dan in andere wijken. Verder blijken met name jongeren in de nieuwbouw te trekken waarvan het inkomen in korte tijd flink kan stijgen. Uit de bestanden van Woningnet blijkt dat de afgelopen jaren minder dan 50% van de sociale huurwoningen in Leidsche Rijn aan huishoudens met een inkomen onder de ,- wordt toegewezen (zie tabel 5). Per 1 januari 2006 is de huur- inkomentabel verruimd en komen huishoudens met hoge inkomens ook in aanmerking voor sociale huurwoningen. In Tabel 5 is te zien hoe deze verruiming uitwerkt op de toewijzing van sociale huurwoningen. Er wordt 10% minder toegewezen aan de primaire doelgroep. In absolute cijfers zijn dat zo n 400 woningen die per jaar minder voor de primaire doelgroep ter beschikking komen. Dit is ongeveer een zesde van het gemiddelde totale aanbod per jaar aan sociale huurwoningen (circa woningen). Zoals gezegd is het echter de vraag wat het alternatief is voor mensen die nu met een iets hoger inkomen in een sociale huurwoning wonen. Iets duurdere huurwoningen worden slechts in beperkte mate aangeboden en de goedkoopste koopwoningen hebben prijzen vanaf rond de ,- voor een klein appartement 15. In Utrecht wordt 20% van de woningen met een huurprijs lager dan H2 (2009: 546,00) bewoond door mensen met een inkomen hoger dan modaal. In Leidsche Rijn is dat 30%. Van deze groep kan gesteld worden dat deze goede alternatieven zouden hebben indien er meer duurdere huurwoningen en sociale koopwoningen op de markt zouden zijn (evt. in de vorm van maatschappelijk gebonden eigendom) Hierdoor zou er aanzienlijk meer lucht ontstaan voor de groep die echt aangewezen is op de sociale huurwoningen. 6. Studenten: meer comfort De hardst groeiende bevolkingsgroep in Utrecht zijn de studenten van 18 t/m 22 jaar. Op dit moment wonen er studenten in de stad, in 2002 waren dit er nog De vele uitstekende onderwijsvoorzieningen in de stad leveren een constante stroom studenten op die zich in de stad willen vestigen. Lange tijd waren er grote problemen met de beschikbaarheid van voldoende studentenkamers. De afgelopen jaren is het aantal studenten dat woonachtig is in de stad flink toegenomen als gevolg van een groter aanbod van kamers. De groei van dit aanbod zit hem met name in de particuliere sector. In 2002 huurde 24% van de op kamers wonende studenten van de SSHU en 42% van een particulier. De overige 34% woonde bij een hospita, bij een andere Utrechtse corporatie, antikraak of anderszins. In 2007 woonde 30% op een kamer van de SSHU en maar liefst 57% huurde van particulier. (Bron: Studentenmonitor 2002 en 2007). Uit de Studentenmonitor 2007 is gebleken dat studenten in toenemende mate een appartement wensen. Dit komt voort uit de wens naar meer wooncomfort. Verder kan men voor een appartement huurtoeslag verkrijgen wat voor een kamer niet mogelijk is. SSH bouwt in de komende jaren in toenemende mate appartementen. Hoewel het ergste kwantitatieve woningtekort lijkt te zijn opgelost, laat de kwaliteit van studentenhuisvesting nog zeer te wensen over. In de particuliere sector worden nogal wat kamers verhuurd die van een slechte kwaliteit zijn volgens de Utrechtse Studenten Federatie (USF). Om de doorstroming te bevorderen past SSH steeds vaker het zogenaamde campuscontract toe. Studenten moeten dan na hun afstuderen de studentenwoning verlaten. 78

79 Tabel 8: Regionale economische groei Regio volumemutatie in % t.o.v. een jaar eerder Nederland ,5 Provincies: 1 Flevoland 4,1 6,3 4,3 2 Utrecht 2,2 4 4,3 3 Friesland 2,2 1,7 3,9 4 Overijssel 2,2 4 3,9 5 Noord-Holland 2,8 3,5 3,7 6 Zuid-Holland 2,8 3,4 3,7 7 Noord-Brabant 3,1 4 3,7 8 Drenthe 2,8 0,3 3,5 9 Gelderland 1,9 3,5 3,3 10 Limburg 0,2 3,3 2,7 11 Zeeland 2 2,6 2,4 12 Groningen -2 1,3-1,4 Grote steden: 1 Utrecht 4,6 3,3 4,6 2 Rotterdam 4,6 3, Amsterdam 3,3 4,1 3,9 4 Den Haag 2,2 2,1 3,7 Bron: CBS, 2008 Tabel 9, Pendelbeweging Utrecht Woon-werkrelatie % woont en werkt in Utrecht 29% 29% % pendel vanuit randgemeenten 18% 14% % pendel vanuit rest prov. Utrecht 10% 9% % pendel vanuit overig Nederland 22% 22% % woonforensen (woont in Utrecht, werkt elders) 21% 26% Bron: BI Totaal 100% 100% 79

80 Hierdoor komt er natuurlijk wel meer druk op de markt voor starterswoningen. 7. Starters Een groep die binnen de huidige Utrechtse woningmarkt een probleem heeft met betrekking tot het vinden van een geschikte woning zijn de starters. Een starter is iemand die vanuit onzelfstandige woonsituatie voor het eerst zelfstandige woonruimte wil betrekken. Uit het Woon 2006 blijkt dat starters een vraag uitoefenen van woningen (ongeveer per jaar). Ongeveer 60% wenst een kleine, goedkope woning, en 70% wil een huurwoning (zie tabel 6). Uit deze tabel blijkt tevens dat 12% van de vraag gericht is op een goedkoop koopappartement, dit is dus een vraag van zo n 800 woningen per jaar. Volgens de Studentenmonitor is er een actueel tekort aan startershuisvesting van iets meer dan woningen. Naast het begrip starter zoals hierboven beschreven wordt ook het begrip koopstarter onderscheiden. Onder het begrip koopstarter vallen ook die huishoudens die vanuit een huurwoning wil doorstromen naar een koopwoning. De problematiek van de koopstarter is erg actueel. De koopprijzen van de goedkoopste koopwoningen liggen behoorlijk hoog in relatie tot het inkomen, met name als men ten opzichte van de huidige sociale huurwoning een kwaliteitssprong wil maken. Deze groep houdt een deel van de voorraad sociale huurwoningen bezet, terwijl ze met wat hulp wel naar de koopsector door zouden willen en kunnen stromen. Bij minder gunstige economische vooruitzichten en hoge woningprijzen nemen de kansen voor koopstarters nog verder af. In Utrecht staan naar verhouding veel kleine woningen. Potentieel bestaat het aanbod kleine woningen in Utrecht uit zo n woningen kleiner dan 75 vierkante meter (36% van de voorraad). Op basis van het Actieprogramma voor koopstarters zijn voor de periode jaarlijks 400 sociale koopwoningen. Verder is er de gemeentelijke starterslening: de gemeente verstrekt aanvullende leningen bovenop een regulier lening om de aankoop van het eerste huis mogelijk te maken. Uit signalen van de makelaardij blijkt dat er op zich een voldoende aanbod is van kleine woningen, met een sociale koopprijs (2009: onder de ,-). Het actuele aanbod (alleen via NVM-makelaars) op 15 oktober 2008 is 500 appartementen in deze prijsklasse. Er blijft echter de kwalitatieve vraag om nabij het centrum te wonen en liever niet op een meer perifere locatie. Dit blijkt uit tegenvallende verkopen op die locaties. Onder de echte starters (dus exclusief degenen die nu al zelfstandig wonen in bijvoorbeeld een huurwoning) blijkt de vraag voor veruit het grootste gedeelte te bestaan uit een huurappartement. Uit de cijfers van Woningnet blijkt dat meer dan 60% van alle sociale huurwoningen naar starters gaan. Op een aantal verhuringen per jaar van zo n betekent dat ongeveer woningen per jaar. Hiermee kan echter slechts een beperkt deel van de vraag (4.500 woningen per jaar) worden bediend. Daarnaast is er wat startershuisvesting betreft ook nog een grote vraag van buiten Utrecht. 8. Senioren In tegenstelling tot de meeste gemeenten in Nederland vergrijst Utrecht niet. Het aandeel van ouderen in de Utrechtse bevolking is de afgelopen jaren afgenomen van 12% in 2001 naar 10% in De voorspelling is dat het aantal 65-plussers van nu de komende jaren constant blijft en na 2012 licht stijgt. In 2022 ligt het percentage dan op 9% van de bevolking. De woonvoorkeuren van ouderen zijn zo divers dat het moeilijk is om ze onder een noemer te brengen. Wel is het zo dat ouderen in toenemende mate belang hechten aan een veilige woonomgeving met voorzieningen dichtbij. Ook is het zo dat de ouderdom gebreken met zich mee kan brengen en dat mensen op een gegeven moment op basis van die beperkingen behoefte krijgen aan een beter geschikte woning teneinde langer zelfstandig te kunnen blijven wonen. 9. Mensen met een functiebeperking Om te bepalen hoe groot de behoefte aan levensloopbestendige woningen voor mensen met een functiebeperking is er in 2008 een onderzoek uitgevoerd Rigo (Regionale monitor Welzijn Wonen en Zorg). De resultaten van dit onderzoek staan in tabel 7. Voor wat betreft nultreden-woningen zijn er meer dan genoeg woningen om aan de vraag te voldoen. Het blijkt echter in veel gevallen zo te zijn dat deze woningen bewoond worden door mensen zonder een functiebeperking. Het aantal aanpasbare woningen is in Utrecht kleiner dan de vraag. Indien de opgave met behulp van nieuwbouw wordt opgelost zou ongeveer een vijfde van het te bouwen programma tot 2030 in de v rm van aanpasbare/rolstoelgeschikte woningen moeten plaatsvinden. Om mensen met een functiebeperking zo veel en zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen is het nodig dat naast de woning ook de woonomgeving hiervoor volledig geschikt is. De gemeente heeft hiervoor beleid 80

81 ontwikkeld in het kader van de zgn. Woonservicezones. 10. Wonen en Werken: focus op talent, creatieve industrie belangrijke groeisector Utrecht behoort qua economische groei tot de top van Nederland. Zowel de provincie Utrecht als de stad Utrecht voerde in 2007 de lijstjes aan (zie tabel 8). Op de schaal van de Europese Unie behoort de regio Utrecht tot de economische top 10 van Europa. Dit is een positie die Utrecht wil behouden en verder uitbouwen. Er zijn daarvoor goede kansen, waarbij de centrale ligging en de structuur van de werkgelegenheid bepalende factoren zijn. De beroepsbevolking zal in toenemende mate bestaan uit werknemers in de creatieve en kennisintensieve bedrijvigheid. Utrecht wil zich dan ook profileren als stad van Kennis en Cultuur De aanwezigheid van dit talent wordt in toenemende mate een belangrijke vestigingsplaatsfactor voor bedrijven. Utrecht moet daarmee vanuit het woonbeleid zorgen voor een aantrekkelijk woonmilieu voor deze groep en ook een voldoende aanbod daarvoor creëren. De creatieve industrie is een belangrijke groeisector in de stad en vormt 11% van de bedrijvigheid. Hiermee staat Utrecht op de tweede plaats na Amsterdam. 11. Bereikbaarheid Een belangrijk aspect van de aantrekkelijkheid van Utrecht als woonplaats en als vestigingsplaats voor bedrijven is de bereikbaarheid. Utrecht blijkt nog steeds een van de best bereikbare plekken in Nederland, al staat deze onder grote druk. Uit tabel 9 blijkt dat het aantal personen dat zowel in Utrecht woont als werkt de afgelopen jaren vrij stabiel blijft, terwijl het aantal personen dat in Utrecht woont en buiten de stad werkt aan het toenemen is. Verder is te zien dat de inkomende pendel minder vanuit de randgemeenten en de provincie en dus van steeds verder komt. Volgens de Regionale Economische Ontwikkelingstrategie (REOS) van het BRU groeit de beroepsbevolking van de regio Utrecht de komende tijd nauwelijks meer. De banengroei wordt echter ingeschat op gemiddeld 6%. Hierdoor zou het aantal pendelbewegingen alleen nog maar toenemen. Uit het bovenstaande blijkt dat de relatie tussen woningbouw en pendelbewegingen niet eenduidig is. Meer woningbouw in Utrecht kan mensen doen besluiten om zich in Utrecht te vestigen zodat er minder pendelbewegingen ontstaan. Het kan er echter ook toe leiden dat meer mensen Utrecht kiezen als woonplaats om van daaruit elders te gaan werken. 12. Betaalbaarheid: stijgende prijzen koopsector en energie! De betaalbaarheid van koopwoningen is al langere tijd een probleem, en dit probleem neemt toe als de prijzen van koopwoningen boven de loonstijging uit blijven stijgen. Voor de huursector geldt de laatste jaren, op last van het Rijk, een zeer gematigde huurstijging. Dit betekent dat voor mensen met een sociale huurwoning dat de betaalbaarheid niet verslechtert. Door de stijging van energieprijzen nemen voor veel mensen de woonlasten flink toe. Dit zal, ondanks wat schommelingen in de olieprijs, zich de komende jaren niet verbeteren is de verwachting. 13. Woonmilieus: vooral centrum-stedelijk Uit diverse woonmilieuonderzoeken komt naar voren dat er met name een grote behoefte is aan centrumstedelijke woonmilieus. De zgn. woonbelevingsgroepen die zo n milieu wensen zijn in Utrecht sterk vertegenwoordigd: met name degenen met een op het stadsleven georiënteerde levensstijl. De vraag naar centrumstedelijke woonmilieus is 39% en het aanbod 28%. De binnenstad van Utrecht zoals dat wordt begrensd door de singels biedt nog maar weinig ruimte voor uitbreiding van dit woonmilieu. Op dit moment is er reeds een proces gaande waarbij het centrum van de stad zich min of meer over de singels heen aan het uitbreiden is. Daardoor komen nieuwe locaties in beeld voor het toevoegen van centrumstedelijke woonmilieus. Voorbeelden zijn: Overvecht-Zuid, Zijdebalen, Cartesiusdriehoek, de Merwedekanaalzone en Leidsche Rijn Centrum. Deze gebieden kunnen alleen een centrumstedelijk karakter krijgen als ook bijbehorende stedelijke functies en voorzieningen in of nabij deze gebieden aanwezig zijn. In deze milieus kan die kwaliteit aangeboden worden die het stedelijk georiënteerd talent naar de stad trekt en aan de stad bindt. De vraag naar groenstedelijke-, dorpse- en landelijke woonmilieus is ook groter dan het aanbod, maar deze kunnen in de bestaande stad nauwelijks worden aangeboden. Hiervoor ontbreekt de ruimte en dit sluit niet aan bij de specifieke kwaliteiten van de bestaande stad. Deze suburbane milieus krijgen hun plaats in Leidsche Rijn, Rijnenburg en in de regiogemeenten. 14. Ruimtelijke mogelijkheden Om het goede woonklimaat van de stad te behouden en verder te versterken zijn de mogelijkheden voor verdere verstedelijking binnen de gemeentegrenzen ruimtelijk gezien beperkt. In de periode worden er nog zo n kleine 81

82 woningen in Leidsche Rijn opgeleverd, waarmee het totale aantal woningen in deze wijk op woningen komt. Tegelijkertijd levert de bestaande stad volgens de huidige inzichten nog ruimte voor zo n woningen. Een belangrijke locatie in dit verband is het stationsgebied. Hier komen zo n nieuwe woningen, waarvan woningen in de periode tot Ander belangrijke binnenstedelijke locaties zijn de Merwedekanaalzone, de Uithof, de Cartesiusdiehoek en de herstructureringswijken. Rijnenburg is de laatste grote woningbouwlocatie binnen de gemeente. Als hier de geplande woningen gerealiseerd zijn (waarvan ongeveer voor 2015) dan zijn wat de gemeente Utrecht betreft de bestaande mogelijkheden voor een uitleggebied uitgeput. Voor verdere groei van de woningvoorraad zijn nieuwe uitleglocaties buiten Utrecht en/óf binnenstedelijke locaties nodig. Dat betekent verdichting binnen bestaande woongebieden of functieverandering van niet-woongebieden. Dit volgt ook uit de structuurvisie Randstad In zgn. NV-Utrecht verband wordt gezocht naar de mogelijkheden en wat ervoor nodig is om dit ook waar te maken. woningen voor mensen met een functiebeperking. Een aantal regiogemeenten realiseert vooralsnog te weinig in de sociale huur. Hiermee komt een evenwichtige regionale woningmarkt niet dichterbij. Afnemende leefbaarheid in de wijken Noordwest, Overvecht en Zuidwest. Achterblijvende transformatie in de herstructureringswijken. Gemeente heeft weinig invloed op de kwaliteit van nieuwbouwwoningen. Knelpunten op de woningmarkt Woningmarkt zit muurvast: lange wachttijden, afnemende slaagkans, en hoge, snelstijgende, huizenprijzen. Een groot deel van de lokale vraag is gericht op eengezinswoningen, de vraag van buiten de stad vooral op appartementen. Er worden in de bestaande stad hoofdzakelijk appartementen gebouwd. Vraag naar koopwoningen in het middensegment raakt in de komende jaren verzadigd. Vraag naar middeldure huur is groot, aanbod is klein. Goedkope scheefheid is groot: 49% van de kernvoorraad wordt bewoond door mensen met een hoger inkomen in Leidsche Rijn is dat 65%. Woonlasten lopen snel op, met name door stijgende energiekosten als gevolg van de hoge olieprijzen op de wereldmarkt. Te weinig woningen in een centrumstedelijk woonmilieu. Weinig ruimtelijke mogelijkheden voor woningbouw in de toekomst. Banengroei neemt toe in de komende jaren, beroepsbevolking blijft constant. Dit leidt tot extra pendelbewegingen. Er is te weinig aanbod van starterswoningen, met name in de huursector. Er is een groot tekort in deze regio aan geschikte 82

83 83

84 84 Bijlage 4. Wijzigingen Woonvisie n.a.v. inspraakreacties

85 Op 12 mei 2009 heeft het college van burgemeester en wethouders de concept Woonvisie vastgesteld. Vervolgens is er een inspraakperiode gehouden die duurde van 2 juni tot 13 juli De Woonvisie is verstuurd naar alle mogelijke belanghebbenden in de stad en daarbuiten. Ook is er een exemplaar van de Woonvisie ter inzage gelegd met een aankondiging in de krant, en was de Woonvisie op de gemeentelijke internetpagina te raadplegen met een oproep om te reageren. Tijdens de inspraakperiode zijn er drie aparte participatiebijeenkomsten gehouden, met achtereenvolgens marktpartijen, belangengroepen en woningcorporaties. De opmerkingen hebben in een aantal gevallen geleid tot inhoudelijke aanpassing van de Woonvisie. Hieronder staan de inhoudelijke aanpassingen genoemd. Paragraaf 2.4 In figuur 2.4 is voor verschillende inkomensgroepen aangegeven wat zij maximaal kunnen kopen of huren. Hierbij is bij koop uitgegaan van de eisen van de Nationale hypotheekgarantie inclusief starterslening (NHG) en bij huur van maximale huurquoten volgens het Nederlands Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud). Bij koop wordt er van uit gegaan dat mensen het hele bedrag moeten lenen. Uit de tabel blijkt dat het voor huishoudens in de BBSHdoelgroep (er wordt hier uitgegaan van een 2 persoonshuishouden jonger dan 65 jaar) bijna niet mogelijk is om in de huidige woningmarkt een woning te kopen. Deze groep is dus echt aangewezen op de sociale huurvoorraad. De doelgroep tot modaal zou wat kunnen kopen, maar zonder korting waarschijnlijk niet de kwaliteit die men zoekt. De groep met een inkomen van anderhalf modaal heeft duidelijk meer mogelijkheden. kinderen. In meerderheid wensen zij dan een ruim appartement. Dit moet echter wel een goed toegankelijk appartement zijn, minimaal 2 slaapkamers tellen en in een prettige woonomgeving in de buurt van voorzieningen staan. De woning die de senior achterlaat kan interessant zijn voor een andere doorstromer. Hierdoor kan er uiteindelijk aan het einde van de verhuisketen ook een woning voor een starter vrijkomen. Een aantal, net name de meer welgestelde, senioren vindt echter in Utrecht helaas niet het aanbod dat zij zoeken. Een deel vertrekt dan ook uit de stad. Dit betekent dat Utrecht een belangrijke opgave heeft om het aanbod voor senioren te vergroten. Veel woningen in de bestaande voorraad zijn niet geschikt om er als senior op een comfortabele manier in te kunnen wonen. Van belang is daarom dat de nieuwbouw die wordt toegevoegd voor het merendeel levensloopbestendig wordt uitgevoerd. Dit betekent dat senioren er tot op hoge leeftijd in kunnen wonen, maar tegelijkertijd ook meer comfort voor andere leeftijdsgroepen biedt. De toekomstwaarde en daarmee de duurzaamheid van de woningvoorraad wordt hier ook mee vergroot. Een aantal sociale huurwoningen voor senioren met het label seniorenwoning is te klein en bij de doelgroep dus ook niet gewild. Deze labeling wordt aangepast. Veel senioren zouden best naar een meer geschikte woning willen verhuizen, maar beschikken soms niet over de kennis omtrent het aanbod of zien er tegenop zich te oriënteren op de woningmarkt. Om senioren hierbij te ondersteunen is de Verhuisadviseur 60+ in het leven geroepen. De gemeente wil dit initiatief doorzetten en kijken of het principe kan worden uitgebreid naar andere leeftijdsgroepen. Paragraaf 4.3 Senioren In tegenstelling tot de meeste gemeenten in Nederland vergrijst Utrecht niet. Het aandeel senioren in de Utrechtse bevolking is de afgelopen jaren afgenomen van 20% in 2000 naar 18% in Absoluut gezien stijgt het aantal 55-plussers van nu naar in 2020, het aandeel blijft echter 18%. Veel senioren zullen na verloop van tijd willen verhuizen naar een meer passende en meer comfortabele woning. Immers, de grootte van de woning bij de zogenaamde empty nesters was afgestemd op een gezin met Voor sommige senioren is het wonen in een woongroep een aantrekkelijke gedachte. Er zijn 16 bestaande woongroepen voor senioren in de stad. Daarnaast ondersteunt de gemeente initiatieven van nieuwe groepen. Waar dit sociale huurwoningen betreft gebeurt dit in overleg met woningcorporaties. Doelstelling woningbouw voor senioren Labeling van de bestaande 1 en 2-kamer seniorenwoningen. aanpassen. Alle nieuwbouw voldoet aan de eisen van levensloopbestendigheid, met uitzondering van starterswoningen. 85

86 Hogere inkomens Naast de bovengenoemde doelgroepen moet er in Utrecht ook ruimte zijn voor de hogere inkomensgroepen. Deze groep heeft binnen het woonbeleid geen prioriteit aangezien deze groep op eigen kracht in de gewenste woonruimte kan voorzien. Deze groepen, waaronder ook steeds meer senioren, leveren echter wel een belangrijke bijdrage aan de kracht van de stad. Er moet dus ook een goed aanbod zijn voor deze groep dat aansluit op hun veelal hoge kwaliteitseisen. Verder heeft het toevoegen van duurdere huur- en koopwoningen ook een positief effect op de doorstroming. Dit is de reden dat het grootste deel (65%) van het woningbouwprogramma de komende jaren bestaat uit vrije sector woningen zowel in de huur als in de koopsector. Hierbij wordt ook aangesloten op de doelstellingen van Utrecht als stad van kennis en cultuur aangezien er ook ruimte moet zijn voor hoger kader in de Utrechtse kennisindustrie en voor professoren en docenten van de talrijke hoogwaardige onderwijsinstellingen. Paragraaf Doelstelling Utrecht Vernieuwt Doorzetten van de Utrecht Vernieuwt!-opgave als essentieel onderdeel van een integrale wijkaanpak gericht op sociale stijging en het bevorderen van de diversiteit in de wijk. Zoekopgave voor verdichtingslocaties op knooppunten van voorzieningen, openbaar vervoer en infrastructuur. op zijn minst ook de opmerking van de minister worden gezien in zijn brief van 12 juni 2009 aan de Tweede Kamer waarin hij stelt dat [ ] corporaties naar redelijkheid moeten bijdragen aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid dat geldt in de gemeente waar zij werkzaam zijn. De Woonvisie is daarmee leidend. Toetsbare prestatieafspraken vormen daarbij een essentiële voorwaarde.. Belangrijk daarbij is dat constructief en vruchtbaar wordt samengewerkt met de corporaties en de (markt)partijen. In het bijzonder de Utrechtse corporaties en de gemeente hebben elkaar nodig bij het realiseren van het woonbeleid en het oplossen van woonproblemen in de stad. Prestatieafspraken en beleidsvoortgang Wij willen de uitvoering van de Woonvisie borgen door de lopende prestatieafspraken met de corporaties te herijken.de huidige prestatie-afspraken lopen echter tot eind Bij de uitvoering van het beleid geldt dat de Woonvisie leidend is, De gemeente gaat er van uit dat gemeente en corporatie in goede samenwerking tot resultaten komen. Daarbij is wordt enerzijds ingezet op een goede vertrouwensrelatie en anderzijds op zakelijke afspraken waarop we elkaar afrekenen. Het naleven van de afspraken is onderdeel van het publieke domein. De gemeente wil naast afspraken met corporaties ook streven naar afspraken met institutionele beleggers. Paragraaf Rol gemeente: van uitvoerder naar regisseur Het instrumentarium van de gemeente voor de vaststelling en uitvoering van het woonbeleid is de laatste decennia nogal veranderd. Gemeenten en andere partijen hebben steeds meer hun eigen verantwoordelijkheid. De uitvoering is een taak van corporaties en (markt)partijen geworden. De gemeente komt daarmee steeds meer in de regierol: voorwaardenscheppend, initiërend en motiverend. En stelt uiteindelijk het beleid vast. Daarbij gaat het niet over uitsluitend het woonbeleid in enge zin, maar over de brede zorg voor het wonen. In den lande bestaat er voorts consensus over dat gemeenten vanuit hun publieke rol niet alleen verantwoordelijk zijn voor dit brede woonbeleid, maar ook de corporaties mogen aanspreken op hun maatschappelijk presteren op het terrein van de brede zorg voor het wonen. In dat licht moet 86

87 Tabel 2.4 Betaalbaarheid van het wonen (per 1 juli 2009) Inkomen bruto per jaar Koop maximaal (v.o.n.) Huur maximaal BBSH-doelgroep Modaal ,5 * modaal Bron: VROM, NHG, Nibud 87

88 88 Voetnoten

89 1 Op 17 december 2008 is de Concept-Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht (Eindbalans) vastgesteld. 2 Behoefteontwikkeling /2022, Rigo 2008 bestrijden van de gevolgen van de economische crisis. 9 Meerjarenkader Diversiteit en Integratie , Gemeente Utrecht. 3 Middeninkomens: huishoudens met een inkomen tussen doelgroepinkomen en 1,5 keer modaal (2009: ,-) Hoge inkomens: 2009: inkomen boven de ,- Sociale voorraad: huurwoningen met een huurprijs lager dan 535,- Betaalbare voorraad: huurwoningen tussen 2009: 546,- en 647,53,- en koopwoningen tot 2009: ,- Middensegment: huurwoningen tussen 2009: 647,53,- en 870,- en koopwoningen tussen 2009: ,- en ,- Dure voorraad: huurwoningen boven de 2009: 870,- en koopwoningen duurder dan 2009: ,- De categorieën wijken iets af van de regulieren grenzen in bijlage 1. Dit om inkomen en woningwoorraad beter met elkaar in verband te brengen. 10 Bron: Regionale Woonvisie, BRU Bron: BI: Bevolking van Utrecht per Dit is inclusief onzelfstandig wonende huishoudens die voor het grootste gedeelte uit studenten bestaat. 13 Bewonersscan USP Marketing Consultancy Rigo Funda.nl juli Studentenmonitor 2007, Bos en De Bruijn WoonOnderzoek Nederland (WoON) Ministerie van VROM, Voor mensen tot modaal (2009: ,-) is ,- maximaal financierbaar, voor mensen met 1,5 keer modaal (2009: ,-) is ,- maximaal financierbaar (zie tabel 2.3II). Dit is inclusief starterslening (prijspeil 2009). 7 Rigo Research en Advies BV, Van huur- naar koopwoning. Effecten van verkoop van huurwoningen, april Werken aan toekomst, een aanvullend beleidsakkoord bij Samen werken, samen leven : hierin worden door het kabinet maatregelen voorgesteld gericht op het 89

90 90

91 91

92 Hét gemeentelijk telefoonnummer voor alle vragen, meldingen en klachten Bereikbaar op maandag tot en met vrijdag van 8.30 tot uur en op donderdag tot uur Colofon Uitgave Redactie Vormgeving Datum Gemeente Utrecht, Ouwerkerk bymack, Najaar 2009 Stadsontwikkeling Tekst&Advies, Berkel en Rodenrijs Zoetermeer Teksten Fotografie Drukwerk Gemeente Utrecht, Gemeente Utrecht, De Resolutie, Afdeling Wonen Stijlweb Capelle aan den IJssel 92