MJOP 2014 VvE de Woning te Rotterdam

Transcriptie

1 MJOP 014 VvE de Woning te Rotterdam

2 Inspectierapport NEN767 RAPPORT VvE de Woning Rotterdam Rapport Nummer : Datum : Status : gereed Colofon Rapport voor VvE de Woning Rotterdam Rapport betreffende Het onderzoek naar de staat () en opstellen van een meerjaren onderhoudsplan van de bouwkundige en installatietechnische elementen. Datum inspectie juni 014 Opdrachtgever VvE de Woning Rotterdam Rapport opgesteld door In opdracht van. P.A.C. Schuijs

3 Inhoudsopgave 1 INLEIDING Algemeen Wijze van inspectie Uitgangspunten Conclusies en aanbevelingen Arbo en Veiligheid BTW Bepaling hoeveelheden Bepaling onderhoudsintervallen... CONDITIEBEPALING Algemeen Toepassing NEN 767 in rapport... 4 Ernst, omvang en intensiteit...4 Kosten correctief onderhoud Toepassing NEN 767 in meerjaren onderhoudsplan... 5 Conditie Vervangend of correctief onderhoud...5 Bepaling resterende theoretische levensduur SAMENVATTING ONDERZOEKSRESULTATEN Indirecte projectvoorzieningen Buitenwanden Daken Buitenwandopeningen Balustrades en leuningen Dak openingen Vloerafwerkingen Beschermlagen buiten Beschermlagen binnen Dakafwerkingen...14

4 51 Warmteopwekking Afvoeren Water Luchtbehandeling Krachtstroom Verlichting Communicatie Beveiliging Transport Vaste gebruiksvoorzieningen...17

5 Rapport Pagina 1 1 Inleiding 1.1 Algemeen Het doelmatig en objectief inspecteren van de nader genoemde bouwkundige elementen en gebouwinstallaties met het doel gegevens te verzamelen ten behoeve van: het op een bepaald niveau (afhankelijk van toepassing) houden van de betreffende installaties; het maken van een meerjarenonderhoudskostenraming (meerjarenplanning); het geven van adviezen voor vervangingsonderhoud; het geven voor adviezen voor investering / verbeterend onderhoud; het herstellen van geconstateerde schade; 1. Wijze van inspectie De bouwkundige elementen en installaties worden voornamelijk visueel op onderhoudstechnische aspecten geïnspecteerd. Voor de inspectie wordt geen demontage en/of destructief onderzoek verricht. Indien aanwezig zullen ook meetresultaten meegenomen worden in het onderzoek. 1.3 Uitgangspunten Bij het onderzoek en de beoordeling van de s zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: Gebouwfunctie : wonen Meerjarenbudget is gebaseerd op kengetallen, kengetallen zijn niet statisch maar juist dynamisch van aard en daardoor onderhevig aan veranderingen door wijzigingen van indexcijfers, bijstellingen enz. De bouwkundige elementen en installaties worden geïnspecteerd tot componentniveau. Opgenomen zijn installaties in de technische ruimten en grotere componenten zoals luchtbehandelingskasten met de bijbehorende componenten. Gehanteerde meerjarenplan horizon bedraagt 5 jaar. 1.4 Conclusies en aanbevelingen Over het algemeen is het project goed en netjes uitgevoerd met mooie materialen ondanks deze materialen zijn er toch een aantal aandachtspunten die van belang zijn om het appartementen complex in goede staat te houden. In overleg met de VvE, Winter VvE Beheer en Brakel Atmos wordt gekeken om de ventilatievoorziening van de gevelroosters te wijzigen in een gestuurd systeem. De huidige roosters geven veel overlast in de vorm van bladeren, sneeuw en nattigheid. Indien de gegevens hiervan bekend zijn zal dit worden toegevoegd aan de MJOP. Het schilderwerk van de buitengevels zijn na de brand opnieuw geschilderd, het schilderwerk laat te wensen over. Volgens de voorzitter zijn hier al gesprekken gaande met het uitvoerende bedrijf, gezien de leeftijd zit hier nog gedeeltelijk garantie op conform de VVVF garantie voorwaarden. Het schilderwerk op het dak voornamelijk de boeiboorden en het kozijnwerk is matig uitgevoerd; De dakveiligheidsvoorzieningen zijn niet meer gekeurd na 008 en voldoet niet meer aan de eisen. Het eerder benoemde veiligheidsvoorziening mag dan ook niet meer gebruikt worden totdat het opnieuw gekeurd is. Het is wel aan te bevelen om voor het dak een onderhoudscontract af te sluiten. Het dak is vervuild door algen en mossen en grassen e.d. Het dak van de luifel is gedeeltelijk uitgevoerd met sedum dit dak is vervuild door onkruid, ook dit verdient onderhoud. In het gehele gebouw bevindt geen nood- en vluchtweg verlichting, in noodsituaties kan dit tot gevaarlijke situaties leiden. Het is dan ook de aanbeveling dit alsnog aan te brengen. In de bouwregelgeving (Europese richtlijnen) van 000 waaronder dit gebouw is gebouwd was dit geen verplichting. Hiermee is in de MJOP niet gerekend, omdat dit een onderdeel vormt van de mogelijke aanbieding van Brakel Atmos.

6 Rapport Pagina 1.5 Arbo en Veiligheid De gebouweigenaar dient dan te zorgen voor een veilige werkomgeving. In de meeste gevallen worden de werkzaamheden echter uitgevoerd door een externe partij, welke door de gebouweigenaar of Vereniging van Eigenaren (VvE) wordt ingehuurd. In dit geval ligt de verantwoordelijkheid voor veilig werken bij de werkgever. Echter, wanneer er onverhoopt een ongeval plaatsvindt, kan ook de gebouweigenaar of VvE (gedeeltelijk) aansprakelijk worden gesteld wanneer zij geen adequate veiligheidsmaatregelen heeft genomen. Ook zal de uitvoerende partij de kosten van tijdelijke veiligheidsvoorzieningen die nodig zijn doorberekenen. Hierdoor kan een gebouweigenaar of Vereniging van Eigenaren veel kosten besparen wanneer zij een DAK-RI&E laten uitvoeren en de benodigde maatregelen nemen zodat er veilig op hun dak gewerkt wordt. Het is daarom zinvol van het gehele gebouw een RI&E te laten maken zodat de VvE weet dat er verrassingen zijn in het kader van veiligheid. 1.6 BTW In de MJOP is een gemiddelde BTW percentage berekend van 1%. En een indexering van 1,9%. 1.7 Bepaling hoeveelheden De hoeveelheden zoals genoemd in het rapport zijn als volgt bepaald: door een eerder opgestelde MJOP; 1.8 Bepaling onderhoudsintervallen De genoemde onderhoudsintervallen zijn bepaald aan de hand van de NL/SfB, NEN 767 en opgave uit de BOEI handboeken van de Rijks Gebouwen Dienst. BOEI staat voor: Brandveiligheid; Onderhoud; Elektra; Informatie;

7 Rapport Pagina 3 Conditiebepaling.1 Algemeen De inspectie heeft plaatsgevonden ter beoordeling van de elementen conform NEN 767. In deze norm zijn scores opgenomen, welke de volgende schaal hebben: Conditie Omschrijving 1 Uitstekend Goed 3 Redelijk 4 Matig 5 Slecht 6 Zeer slecht De inspectie behelst een toetsing van de huidige van de elementen in relatie tot de gewenste of de waarin de elementen zouden behoren te zijn, met inachtneming van deugdelijk uitgevoerd onderhoud. Afwijkingen ten opzichte van de gewenste zijn opgenomen en voorzien van een risico en prioriteit. Deze geven de rangorde van belang aan indien niet alle gebreken welke leiden tot een slechtere dan gewenst, kunnen worden uitgevoerd. De verklaring van de schaal van de risico s is als volgt: Risico Omschrijving 1 Veiligheid / gezondheid Cultuurhistorische waarde 3 Gebruik en bedrijfsproces 4 Technische vervolgschade 5 Toename klachtenonderhoud 6 Beleving / esthetica 7 Technisch functioneel

8 Rapport Pagina 4. Toepassing NEN 767 in rapport Ernst, omvang en intensiteit Bij alle vermelde gebreken welke zijn opgenomen in de volgende hoofdstukken wordt vermeld wat de ernst, de intensiteit en de omvang zijn. Conform NEN 767 zijn de mogelijk waarden: Ernst: G: Gering gebrek S: Serieus gebrek E: Ernstig gebrek Intensiteit: B: Beginstadium G: Gevorderd stadium E: Eindstadium Omvang: dit is een percentage, welke wordt ingedeeld als: 1: Incidenteel (< %) : Plaatselijk (> % < 10%) 3: Regelmatig (> 10% < 30%) 4: Aanzienlijk (> 30% < 70%) 5: Algemeen (> 70%) De omvang van een gebrek is gerelateerd aan de totale geïnspecteerde omvang. De is uiteindelijk bepaald aan de hand van deze gegevens met behulp van bijlage B van NEN 767. Kosten correctief onderhoud Een afwijking ten opzichte van de gewenste wordt veroorzaakt door gebreken aan een element. Het is echter niet per definitie noodzakelijk alle gebreken te verhelpen om te komen tot de gewenste. In het meerjaren onderhoudsplan zijn alleen kosten opgenomen voor die gebreken welke wel moeten worden verholpen om te komen tot de gewenste.

9 Rapport Pagina 5.3 Toepassing NEN 767 in meerjaren onderhoudsplan Conditie 0 Indien een element niet kan worden geïnspecteerd, is aan dit element een 0 gegeven en de vervanging met vier jaren vooruitgeschoven. Aangezien het element niet is geïnspecteerd, is het niet uitgesloten dat vervanging eerder dan na vier jaren aan de orde is. Vervangend of correctief onderhoud Indien een element niet voldoet aan de gewenste, wordt het uit te voeren onderhoud gebaseerd op de leeftijd van het element. Indien de leeftijd van het element binnen de theoretische levensduurverwachting valt, is een correctieve activiteit in het meerjaren onderhoudsplan opgenomen. Indien het element ouder is dan de theoretische levensduurverwachting, is vervanging van het element voorgesteld. Bepaling resterende theoretische levensduur Voor geïnspecteerde elementen waarbij het bouwjaar bekend is en het element niet over of nabij de theoretische levensduur is, wordt het vervangingsjaar bepaald aan de hand van de genoemde levensduur vermeld in NEN 767 deel. Oftewel het bouwjaar met daarbij opgeteld de levensduur is het vervangingsjaar. Voor geïnspecteerde elementen waarbij het bouwjaar niet bekend is en waaraan geen gebreken geconstateerd zijn, wordt de resterende theoretische levensduur aan de hand van de bepaald conform de verouderingskromme als opgenomen in NEN 767 deel 1.

10 Rapport Pagina 6 3 Samenvatting Buitenwanden niet constructief, algemeen (verzamelniveau) Metselwerk Buitenwanden constructief, algemeen (verzamelniveau) Beton Daken niet constructief, vlakke daken Vlakke daken Buitenwandopeningen gevuld met deuren, draaideuren Buitenwandopeningen gevuld met puien, algemeen (verzamelniveau) Hout M Buitenwandopeningen gevuld met puien, algemeen (verzamelniveau) Hout Balustrades en leuningen Balustrades, buitenbalustrades Buiten balustrades Dakopeningen gevuld, algemeen (verzamelniveau) Kunststof Vloerafwerkingen niet verhoogd, algemeen Tapijt Beschermlagen buiten schilderwerk Hout M Beschermlagen buiten schilderwerk Hout M Beschermlagen buiten schilderwerk Metaal

11 Rapport Pagina Beschermlagen buiten schilderwerk Steenachtige materialen/beton Beschermlagen binnen schilderwerk Hout M Beschermlagen binnen schilderwerk Hout M Beschermlagen binnen schilderwerk Metaal Beschermlagen binnen schilderwerk Steenachtige materialen/beton Dakafwerkingen afwerkingen, vlakke dakafwerkingen Bitumen M Dakafwerkingen afwerkingen, vlakke dakafwerkingen Bitumen M Dakafwerkingen afwerkingen, vlakke dakafwerkingen Lood Warmteopwekking centraal, schoorstenen/kanalen (niet bouwkundig) Rookgasafvoeren ketel Afvoeren regenwater, afvoerinstallatie, buiten het gebouw Leidingen hemelwaterafvoer buiten, kunststof / metaal Water drinkwater, drukverhoging Drukverhogingsinstallaties drinkwater Luchtbehandeling lokale mechanische afzuiging, afzuiginstallatie Algemeen Krachtstroom laagspanning, onbewaakt, 30 v v Algemeen

12 Rapport Pagina 8 Verlichting standaard, onbewaakt, 0/30 v Verlichtingsarmaturen Communicatie overdracht van geluid/spraak, intercom Deurintercominstallaties Beveiliging brand, algemeen (verzamelniveau) Algemeen Transport liften, elektrische liften Liftkooien Transport liften, elektrische liften Constructies in de schacht Transport liften, elektrische liften Aandrijvingen en regelingen Transport liften, elektrische liften Besturingen Vaste gebruiksvoorzieningen Standaard, meubilering Postkasten staal 5

13 Rapport Pagina 9 4 Onderzoeksresultaten 4.1 Indirecte projectvoorzieningen Materieelvoorziening, transport; Algemeen, vaste kranen, verrijdbare kranen, mobiele kranen, liften, heftableaus, overige hijsen hefwerktuigen 1 Stelpost Projectorganisatie, uitvoering; Algemeen, bouwvergaderingen, werkbesprekingen, coördinatie, kwaliteitscontrole, opneming en goedkeuring 1 PST 1 Buitenwanden Niet constructief, algemeen (verzamelniveau); Metselwerk 1136,5 M Constructief, algemeen (verzamelniveau); Beton 80 M

14 Rapport Pagina 10 7 Daken Niet constructief, vlakke daken; Vlakke daken 1 PST 5 1. dak veiligheid keuren Ernst: Serieus Intensiteit: Gevorderd (midden) Omvang: 100%. dak veiligheid keuren Ernst: Ernstig Intensiteit: Gevorderd (midden) Omvang: 100% 3. trap achter slot en grendel plaatsen Ernst: Serieus Intensiteit: Eind (hoog) Omvang: 100% 31 Buitenwandopeningen Gevuld met deuren, draaideuren; Draaideuren 47 ST 6 1. deurdranger terug aanbrengen voordeuren ivm brandveiligheid Ernst: Ernstig Intensiteit: Eind (hoog) Omvang: 100% Gevuld met puien, algemeen (verzamelniveau); Hout; M 706,4 M Gevuld met puien, algemeen (verzamelniveau); Hout 508, M1

15 Rapport Pagina Balustrades en leuningen Balustrades, buitenbalustrades; Buiten balustrades 380 M 3 1. mos en alg aangroei Ernst: Gering Intensiteit: Gevorderd (midden) Omvang: 75%. mos en alg aangroei Ernst: Gering Intensiteit: Gevorderd (midden) Omvang: 75% 37 Dak openingen Gevuld, algemeen (verzamelniveau); Kunststof ST 1. Breuk Ernst: Ernstig Intensiteit: Eind (hoog) Omvang: 0% 4 43 Vloerafwerkingen Niet verhoogd, algemeen; Tapijt 13, M

16 Rapport Pagina 1 46 Beschermlagen buiten Buiten schilderwerk; Hout; M1 3409,8 M Beschadiging Ernst: Serieus Intensiteit: Eind (hoog) Omvang: 45%. Barsten Ernst: Serieus Intensiteit: Eind (hoog) Omvang: 50% 3. Craquelé Ernst: Serieus Intensiteit: Gevorderd (midden) Omvang: 100% 4. Barsten Ernst: Serieus Intensiteit: Eind (hoog) Omvang: 55% Buiten schilderwerk; Hout; M 151,7 M 3 Buiten schilderwerk; Metaal 63,6 M Buiten schilderwerk; Steenachtige materialen/beton 80 M

17 Rapport Pagina Beschermlagen binnen Binnen schilderwerk; Hout; M 88 M 3 Binnen schilderwerk; Hout; M1 115,4 M1 1. schilderwerk schraal Ernst: Serieus Intensiteit: Gevorderd (midden) Omvang: 75% 4. openstaande verbindingen Ernst: Ernstig Intensiteit: Gevorderd (midden) Omvang: 5% Binnen schilderwerk; Metaal 06,6 M 1. corrosie Ernst: Ernstig Intensiteit: Begin (laag) Omvang: 5% Binnen schilderwerk; steenachtige materialen/beton 318 M

18 Rapport Pagina Dakafwerkingen Afwerkingen, vlakke dakafwerkingen; Bitumen; M 1014 M 1. Aangroei: mos, algen Ernst: Gering Intensiteit: Gevorderd (midden) Omvang: 55% luifeldak 3. Aangroei: mos, algen Ernst: Gering Intensiteit: Gevorderd (midden) Omvang: 45% hoofddak Afwerkingen, vlakke dakafwerkingen; Bitumen; M1 180 M1 Afwerkingen, vlakke dakafwerkingen; Lood 60 M1 51 Warmteopwekking Centraal, schoorstenen/kanalen (niet bouwkundig); Rookgasafvoeren ketel 4 ST 1. Uitwendige vervuiling Ernst: Gering Intensiteit: Begin (laag) Omvang: 100% 5 Afvoeren Regenwater, afvoerinstallatie, buiten het gebouw; Leidingen hemelwaterafvoer buiten, kunststof / metaal 13 M1

19 Rapport Pagina Water Drinkwater, drukverhoging; Drukverhogingsinstallaties drinkwater 1 Stelpost 1. Ouder dan 50 % maar niet ouder dan 75 % van de levensduur Ernst: Gering Intensiteit: Begin (laag) Omvang: 100% 57 Luchtbehandeling Lokale mechanische afzuiging, afzuig installatie; Algemeen 48 ST 1. Ouder dan 50 % maar niet ouder dan 75 % van de levensduur Ernst: Gering Intensiteit: Begin (laag) Omvang: 100% 6 Krachtstroom Laagspanning, onbewaakt, 30 v v; Algemeen 1 PST 63 Verlichting Standaard, onbewaakt, 0/30 v; Verlichtingsarmaturen 84 ST 1. Ouder dan 50 % maar niet ouder dan 75 % van de levensduur Ernst: Gering Intensiteit: Begin (laag) Omvang: 100%

20 Rapport Pagina Communicatie Overdracht van geluid/spraak, intercom; Deur intercominstallaties 1 Stelpost 1. Ouder dan 50 % maar niet ouder dan 75 % van de levensduur Ernst: Gering Intensiteit: Begin (laag) Omvang: 100% 65 Beveiliging Brand, algemeen (verzamelniveau); Algemeen 1 PST 5 1. bestaande luiken niet voldoende Ernst: Ernstig Intensiteit: Gevorderd (midden) Omvang: 100% 66 Transport Liften, elektrische liften; Liftkooien 1 PST Liften, elektrische liften; Constructies in de schacht 1 PST Liften, elektrische liften; Aandrijvingen en regelingen 1 PST Liften, elektrische liften; Besturingen 1 PST

21 Rapport Pagina 17 7 Vaste gebruiksvoorzieningen Standaard, meubilering; Postkasten staal 1 Stelpost 1. ouder dan 50% maar niet ouder dan 75% Ernst: Gering Intensiteit: Begin (laag) Omvang: 100%

22 Samenvatting meerjarenonderhoudsplan ref omschrijving Totaal Indirecte projectvoorzieningen Buitenwanden Daken Buitenwandopeningen Balustrades en leuningen Dakopeningen Vloerafwerkingen Beschermlagen Dakafwerkingen Warmteopwekking Afvoeren Water Luchtbehandeling Krachtstroom Verlichting Communicatie Beveiliging Transport Vaste gebruiksvoorzieningen Totaal: Afvoeren 0% 51 Warmteopwekking 3% 47 Dakafwerkingen 5% 57 Luchtbehandeling 64 Communicatie % 1% Water 1% 6 Krachtstroom Verlichtin 1% g 1% 65 Beveiliging 0% 66 Transport 8% 7 Vaste gebruiksvoorzieningen % Indirecte projectvoorzieningen 11% 1 Buitenwanden 9% 31 Buitenwandopeningen 9% 7 Daken 5% 46 Beschermlagen 33% 34 Balustrades en leuningen 9% 43 Vloerafwerkingen 1% 37 Dakopeningen 0%