Markthuren Marc Francke, Frans Schilder, Bert Teuben, Johan Conijn en Stefanie Buffing Applied Working paper No September 2014

Transcriptie

1 Markthuren Marc Francke, Frans Schilder, Bert Teuben, Johan Conijn en Stefanie Buffing Applied Working paper No September 2014

2 OFRC WORKING PAPER SERIES Markthuren Marc Francke, Frans Schilder, Bert Teuben, Johan Conijn en Stefanie Buffing 1,2 Applied Working paper No September 2014 Ortec Finance Research Center and Real Estate Management P.O. Box 4074, 3006 AB Rotterdam Boompjes 40, The Netherlands, IPD P.O. Box 1005, 1300 BA Almere Busplein 30, The Netherlands, 1 De auteurs Stefanie Buffing, Johan Conijn en Marc Francke zijn werkzaam bij Ortec Finance. Bert Teuben is werkzaam bij IPD en Frans Schilder is werkzaam bij de Amsterdam School of Real Estate. Vragen en opmerkingen kunt u en naar marc.francke@ortec-finance.com. 2 Copyright 2014 Ortec Finance bv. All rights reserved. No part of this paper may be reproduced, in any form or by any means, without permission from the authors. Shorts sections may be quoted without permission provided that full credit is given to the source. 2

3 Samenvatting Een schatting van de markthuur is een essentieel onderdeel voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat. Echter, een schatting van de markthuur, in het bijzonder voor gereguleerde woningen, is niet eenvoudig. Dit wordt in de eerste plaats veroorzaakt door het feit dat slechts een klein deel van de huurwoningvoorraad, ongeveer 10%, is geliberaliseerd. Er is dus relatief weinig markt voor huurwoningen en deze markt is in belangrijke mate ruimtelijk geconcentreerd. Daarnaast worden (geliberaliseerde) huurprijzen van woningen, in tegenstelling tot verkoopprijzen, niet centraal geregistreerd. Tenslotte geldt dat gereguleerde huurwoningen in kwaliteit verschillen van geliberaliseerde huurwoningen, zodat markthuren van gereguleerde woningen niet direct zijn af te leiden van huren van geliberaliseerde woningen. Dit onderzoek wil daarom antwoorden geven op twee vragen. De eerste onderzoeksvraag is wat de gemiddelde hoogte van de markthuur en het markthuurpercentage is. Het markthuurpercentage is gedefinieerd als de jaarlijkse markthuur uitgedrukt als percentage van de marktwaarde. De marktwaarde is bepaald met als uitgangspunt dat de woningen vrij van huur en gebruik zijn. De tweede vraag is welke factoren in welke mate bijdragen aan de verschillen in huren en percentages tussen woningen. Er wordt hierbij onderscheid gemaakt tussen woningen in de gereguleerde en vrije huursector. Het markthuurpercentage kan op een theoretische manier bepaald worden met behulp van het gebruikskosten model. Het gebruikskosten model heeft een aantal bezwaren. Het veronderstelt dat er sprake is van perfecte substitutie tussen huur en koop. Door de grote mate van regulering in zowel de koop- als huursector is hiervan geen sprake. Het andere bezwaar is meer praktisch van aard. Het gebruikskosten model hangt af van een groot aantal factoren waarvan schattingen moeten worden gemaakt, zoals de hoogte van de risicopremie voor het bezit van een woning en de verwachte toekomstige prijsstijging van koopwoningen. Dit onderzoek volgt een empirische aanpak door realisaties en taxaties van markthuren en markthuurpercentages te analyseren. De reden hiervoor is dat wij een praktisch handvat willen hebben voor de schatting van de markthuur ten behoeve van de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat. We gebruiken in deze empirische aanpak drie bronnen. De eerste bron is woononderzoek Nederland uit 2012 (WoON2012). Deze bron bevat feitelijke geliberaliseerde huren, WOZ-waarden en woningen locatiekenmerken. De huren hebben betrekking op 1 januari WoOn2012 geeft een betrouwbare dwarsdoorsnede van de huurwoning voorraad in Nederland. De tweede bron is IPD. Deze bron bevat getaxeerde markthuren en waarden en kenmerken per woningcomplex. Het betreft woningcomplexen met in totaal woningen die in bezit zijn van commerciële vastgoedbeleggers. Het betreft woningen in zowel de gereguleerde als de geliberaliseerde huursector. De huren en marktwaarden hebben als prijspeildatum 31 december De derde bron is Funda. Deze bron bevat vraaghuren en woningkenmerken vanaf het derde kwartaal 2012 tot en met het derde kwartaal Aan deze gegevens is een marktwaarde toegevoegd die met behulp van een geautomatiseerd waarderingsmodel is bepaald. Markthuurpercentages van geliberaliseerde woningen. Het markthuurpercentage voor de geliberaliseerde woningen uit WoON2012 bedraagt begin ,2%. De woningprijzen zijn volgens de SPAR-index van het CBS gedurende 2012 ongeveer met 8% gedaald, zodat met een gelijkblijvend markthuurniveau het markthuurpercentage van WoON2012 eind ,7% bedraagt. Het markthuurpercentage van Funda bedraagt eind ,0%.Het markthuurpercentage van IPD voor geliberaliseerde woningen, 4,8%, is afwijkend. Uit de analyse van WoON2012 blijkt dat een deel van de verklaring kan zijn dat institutionele verhuurders lagere huren vragen (bij gelijke kwaliteit) ten opzichte van andere verhuurders. Dit resulteert in een 0,23% punt lager markthuurpercentage. Daarnaast zijn er ook verschillen in gemiddelde woninggrootte, marktwaarde per m 2 woonoppervlak en bouwjaar tussen institutionele beleggers en overige verhuurders. 3

4 Vergelijking van markthuurpercentages tussen gereguleerde en geliberaliseerde woningen. Uit WoON2012 blijkt dat het markthuurpercentage van gereguleerde huurwoningen 0,7% hoger is dan dat van geliberaliseerde huurwoningen. Dit verschil is in hoofdzaak toe te schrijven aan een verschil in marktwaarde per m2 (0,12% punt), woningoppervlakte (0,32% punt) en bouwjaar (0,22% punt). Factoren die bijdragen aan verschillen in markthuurpercentages De belangrijkste factoren die verschillen in markthuren en markthuurpercentages verklaren zijn de marktwaarde per m 2 woonoppervlak, het woonoppervlak, het bouwjaar en meer- versus eengezinswoningen. Een verhoging van de marktwaarde per m 2 woonoppervlak met leidt in de verschillende modellen (WoON2012, IPD en Funda) tot een daling van het markthuurpercentage met 0,65% tot 0,77% punt. Een verhoging van het woonoppervlak met 10m 2 leidt tot een daling van het markthuurpercentage met 0,06% tot 0,15%. Een meergezinswoning heeft een 0,15% tot 0,80% punt hoger markthuurpercentage. Woningen die gebouwd zijn vanaf 1989 hebben een 0,77% tot 1,70% punt lager markthuurpercentage dan woningen die gebouwd zijn voor Hoogte van het markthuurpercentages Het markthuurpercentage in de geliberaliseerde huursector bedraagt op basis van de gegevens uit WoON2012 (Funda) ongeveer 5,7% (6,0%) per eind Het verschil tussen de geliberaliseerde sector en de gereguleerde sector als gevolg van verschillen in kwaliteit tussen woningen in deze sectoren, bedraagt aan het begin van 2012 voor de gereguleerde sector 0,7% punt. Hieruit kunnen we concluderen dat het markthuurpercentage voor de gereguleerde sector aan het einde van 2012 ongeveer 6,4% bedraagt. Uitgaande van een marktwaarde (vrij van huur en gebruik) van 150,000 leidt dit tot een maandelijks markthuur van 800,-. Deze markthuur zal in de praktijk niet altijd realiseerbaar zijn vanwege de hoogte van de inkomens van de huurders in de gereguleerde sector. Merk op dat het genoemde markthuurpercentage (en de markthuur) slechts een momentopname is. Door veranderingen in de vraag- en aanbodverhoudingen in de huurwoningmarkt ontwikkelen de huren zich in de tijd. Daarnaast is het markthuurpercentage afhankelijk van de prijsontwikkeling op de koopwoningmarkt. Door de toegenomen vraag naar huurwoningen en de daling van koopwoningprijzen is het markthuurpercentage sinds het uitbreken van de financiële crisis aanzienlijk toegenomen. 4

5 Inhoudsopgave Samenvatting Inleiding Markthuren op basis van WoON Markthuren en markthuurpercentages Modelresultaten van markthuren en markthuurpercentage Markthuur per m 2 per maand Markthuurpercentage Markthuren en markthuurpercentages voor gereguleerde woningen Conclusies Markthuren op basis van IPD gegevens Markthuren en markthuurpercentages Modelresultaten van markthuren en markthuurpercentage Markthuur per m 2 per maand Markthuurpercentage Conclusies Markthuren op basis van Funda gegevens Markthuren en markthuurpercentages Modelresultaten van markthuren en markthuurpercentage Markthuur per m 2 per maand Markthuurpercentage Conclusies Conclusies Literatuur Appendix Tabellen

6 1 Inleiding Een schatting van de markthuur is een essentieel onderdeel voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat. Echter, een schatting van de markthuur, in het bijzonder voor gereguleerde woningen, is niet eenvoudig. Dit wordt in de eerste plaats veroorzaakt door het feit dat slechts een klein deel van de huurwoningvoorraad, ongeveer 10%, is geliberaliseerd. Er is dus weinig markt voor huurwoningen en deze markt is in belangrijke mate ruimtelijk geconcentreerd. Daarnaast worden (geliberaliseerde) huurprijzen van woningen, in tegenstelling tot verkoopprijzen, niet centraal geregistreerd. Tenslotte geldt dat gereguleerde huurwoningen in kwaliteit verschillen van geliberaliseerde huurwoningen, zodat markthuren van gereguleerde woningen niet direct zijn af te leiden van huren van geliberaliseerde woningen. Dit onderzoek wil daarom antwoorden geven op twee vragen. De eerste onderzoeksvraag is wat de gemiddelde hoogte van de markthuur en het markthuurpercentage is. Het markthuurpercentage is gedefinieerd als de jaarlijkse markthuur uitgedrukt als percentage van de marktwaarde. De marktwaarde is bepaald met als uitgangspunt dat de woningen vrij van huur en gebruik zijn. De tweede vraag is welke factoren in welke mate bijdragen aan de verschillen in huren en percentages tussen woningen. Er wordt hierbij onderscheid gemaakt tussen woningen in de gereguleerde en vrije huursector. Een aan het markthuurpercentage verwant begrip is het bruto-aanvangsrendement. Het brutoaanvangsrendement is gelijk aan de feitelijke bruto huuropbrengst in het eerste jaar als percentage van de marktwaarde in verhuurde staat. De noemer van het markthuurpercentage is dus de marktwaarde vrij van huur en gebruik en bij het bruto-aanvangsrendement de marktwaarde in verhuurde staat, zodat bij gelijk veronderstelde huur het bruto-aanvangsrendement groter is dan het markthuurpercentage aangezien doorgaans de marktwaarde in verhuurde staat lager is dan de leegwaarde. Voor de teller geldt dat de feitelijke huuropbrengst in het eerste jaar kan afwijken van de markthuur. Het markthuurpercentage kan op een theoretische manier bepaald worden met behulp van het gebruikskosten model. Het markthuurpercentage wordt dan afgeleid zonder gebruik te maken van feitelijke huren. Dit model kan worden toegepast vanuit het perspectief van de bewoner (Hendershott en Slemrod, 1983; Poterba 1984,1992; Himmelberg, 2005; Conijn en Schilder, 2011) en vanuit de verhuurder (Romijn en Besseling, 2008; Donders e.a. 2010). Het gebruikskosten model heeft een aantal bezwaren. Het veronderstelt dat er sprake is van perfecte substitutie tussen huur en koop. Door de grote mate van regulering in zowel de koop- als huursector is hiervan geen sprake. Het andere bezwaar is meer praktisch van aard. Het gebruikskosten model hangt af van een groot aantal factoren waarvan schattingen moeten worden gemaakt, zoals de hoogte van het risicovrije rendement, de hoogte van de risicopremie voor het bezit van een woning, de grootte van het fiscale aspect van het eigenwoning bezit, de hoogte van de onderhoudsuitgaven en verzekeringen en de verwachte prijsstijging van koopwoningen. Deze factoren variëren van woning tot woning en zijn mede daardoor moeilijk te schatten. Conijn en Schilder (2012) geven een overzicht van gemiddelde markthuurpercentages, zoals die in verschillende onderzoeken voor de Nederlandse woningmarkt zijn bepaald in de periode vanaf 2008 tot en met De gemiddelde markthuurpercentages variëren in deze onderzoeken tussen de 4,5 en 5,7%. Dit onderzoek volgt een empirische aanpak door realisaties en taxaties van markthuren en markthuurpercentages te analyseren. De reden hiervoor is dat wij een praktisch handvat willen hebben voor de schatting van de markthuur ten behoeve van de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat. We gebruiken in deze empirische aanpak drie bronnen, zie Tabel 1. De eerste bron is woononderzoek Nederland uit 2012 (WoON2012). Deze bron bevat feitelijke geliberaliseerde huren, WOZwaarden en woning- en locatiekenmerken. De huren hebben betrekking op 1 januari WoOn2012 geeft een betrouwbare dwarsdoorsnede van de huurwoning voorraad in Nederland. De tweede bron is IPD. Deze bron bevat getaxeerde markthuren en waarden en kenmerken per woningcomplex. Het betreft woningcomplexen met in totaal woningen die in bezit zijn van commerciële vastgoedbeleggers. Het betreft woningen in zowel de gereguleerde als de geliberaliseerde huursector. De huren en marktwaarden hebben als prijspeildatum 31 december De derde bron is Funda. Deze bron bevat vraaghuren en woningkenmerken vanaf het derde kwartaal 2012 tot en met het derde kwartaal Aan deze gegevens is een marktwaarde toegevoegd die met behulp van een Ortec Finance September /30

7 geautomatiseerd waarderingsmodel is bepaald. Deze huurcijfers hebben alleen betrekking op de geliberaliseerde sector. Tabel 1 Bronnen voor markthuren. Huren Gereguleerd Geliberaliseerd Marktwaarde Periode WoON2012 Feitelijk Ja Ja WOZ-waarde 1/1/2012 IPD Getaxeerd Ja Ja Getaxeerd 31/12/2012 Funda Vraag Nee Ja Modelmatig 2012K3 2013K3 Het onderzoek is als volgt opgezet. Allereerst wordt per bron de gemiddelde markthuur per vierkante meter woonoppervlak en het gemiddelde markthuurpercentage berekend. Vervolgens worden per bron twee statistische modellen geschat. Het eerste model analyseert de relatie tussen markthuren per vierkante meter woonoppervlak en woning- en locatiekenmerken, terwijl het tweede model de relatie tussen markthuurpercentages en woning- en locatiekenmerken analyseert. De opzet van het rapport is als volgt. De hoofdstukken 2 tot en 4 analyseren respectievelijk de markthuren en percentages afkomstig uit de WoON 2012, IPD en Funda bestanden. Hoofdstuk 5 vergelijkt de uitkomsten van de drie bronnen en concludeert. Ortec Finance September /30

8 2 Markthuren op basis van WoON2012 In dit hoofdstuk 3 wordt voor de analyse van markthuren en markthuurpercentages gebruik gemaakt van feitelijke markthuren en WOZ-waarden van woningen 4. Deze gegevens zijn afkomstig van het woononderzoek Nederland uit 2012 (WoON2012). Het betreft zowel woningen in de gereguleerde als in de geliberaliseerde huursector. De opbouw van dit hoofdstuk is als volgt. Sectie 2.1 geeft een overzicht van de hoogte van de markthuren en de markthuurpercentages. Sectie 2.2 toont de schattingsresultaten van de modellen die de markthuren per m 2 woonoppervlak en het markthuurpercentage verklaren, gebaseerd op de geliberaliseerde huurwoningen. Sectie 2.3 past deze modellen toe op de gereguleerde huurwoningen. Sectie 2.4 sluit af met conclusies. 2.1 Markthuren en markthuurpercentages Tabel 2 geeft een overzicht van de aantallen huurwoningen en de gemiddelde huren per maand per verhuurder in zowel de gereguleerde als geliberaliseerde sector, gebaseerd op gegevens afkomstig uit WoON De Nederlandse huurwoningmarkt wordt gedomineerd door woningcorporaties. Zij verhuren vooral woningen in het gereguleerde segment van de huurmarkt. Het beeld dat de gereguleerde sector enkel het domein van woningcorporaties is, klopt echter niet (Conijn, 2011). Zowel de corporaties als private verhuurders verhuren woningen in het gereguleerde en het geliberaliseerde deel van de huurmarkt. De Nederlandse woningcorporaties bezitten ruim 2,2 miljoen huurwoningen. Dit komt overeen met 78% van alle huurwoningen. Het grootste deel van de corporatiewoningen, ongeveer 95%, is gereguleerd. Institutionele investeerders bezitten aanmerkelijk minder huurwoningen, ongeveer 5% van de hele markt. De gemiddeld duurste woningen worden door particulieren verhuurd: ongeveer woningen met een gemiddelde huur van ongeveer per maand. Gemiddeld wordt voor een geliberaliseerde huurwoning 858 per maand betaald. Tabel 3 geeft een overzicht van de feitelijke huurprijzen per m 2 woonoppervlak en de jaarlijkse huren als percentage van de WOZ-waarde. De huren in de gereguleerde sector liggen aanzienlijk lager dan in de geliberaliseerde sector, met een gemiddelde huur uitgedrukt als percentage van de vrije verkoopwaarde van 3,8%. In het gereguleerde segment zijn corporaties relatief wat goedkoper dan private partijen; in het geliberaliseerde deel ligt de huur van corporaties, uitgedrukt als percentage van de marktwaarde, wat hoger. Tabel 2 Overzicht van aantallen huurwoningen en huurniveaus naar verhuurder (WoON2012). Verhuurder Gereguleerd Geliberaliseerd Totaal Aantal (x1.000) % Huur Aantal (x1.000) % Huur Aantal (x1.000) % Huur % Gereguleerd Corporaties ,3% ,5% ,8% ,4% Institutioneel 92 3,2% ,9% ,1% ,6% Particulier 142 4,9% ,7% ,6% ,3% Overig 228 7,9% ,5% ,5% ,7% Totaal ,3% ,7% ,0% ,3% Institutioneel: Particulier: Overig: verzekeraars, beleggingsinstellingen en pensioenfondsen personen, niet zijnde familie het rijk, provincies, waterschappen en familie 3 Dit onderzoek is uitgevoerd door Frans Schilder en Marc Francke. 4 Het betreft marktwaarden die zijn vastgesteld in het kader van de wet Waardering Onroerende Zaken. 5 Geliberaliseerde woningen zijn woningen met een maandelijkse kale huur hoger dan of gelijk aan 664,66. Dit is de liberalisatiegrens op 1 januari 2012, de peildatum van het databestand. Ortec Finance September /30

9 Tabel 3 Huurprijs per m 2 en als percentage van de WOZ-waarde, naar verhuurder (WoON2012). Gereguleerd Geliberaliseerd Type verhuurder Huur ( /M2) Huur (% WOZ) Aantal Huur ( /M2) Huur (% WOZ) Aantal Corporatie 78 3,80% ,5% 790 Institutioneel 84 4,20% ,9% 368 Particulier 85 3,90% ,4% 403 Overig 68 3,10% ,9% 535 Totaal 78 3,80% ,2% Tabel 4 geeft een overzicht van de feitelijke huren, WOZ-waarden 6 en jaarlijkse markthuren als percentage van de WOZ-waarde, uitgesplitst naar de geliberaliseerde en gereguleerde huursector. De eerste kolom geeft de kenmerken weer, de tweede kolom de gemiddelde waarde en de kolommen 3 tot en 5 de 25%, 50% en 75% kwartielen. De gemiddelde feitelijke huur in de gereguleerde sector bedraagt 436 ( 7,20 per m 2 ) per maand; in de geliberaliseerde sector is deze 858 ( 7,90 per m 2 ), een verschil van 97% (16%). Ook de WOZ-waarde is in de geliberaliseerde sector hoger dan in de gereguleerde sector, namelijk ( per m 2 ) t.o.v ( per m 2 ), een verschil van 35% (7%). Er is dus zowel een verschil in grootte als in kwaliteit tussen de gereguleerde en geliberaliseerde sector. De gemiddelde woninggrootte is in de gereguleerde sector 80m 2 en in de geliberaliseerde sector 101m 2. De gemiddelde feitelijke huur als percentage van de WOZ-waarde bedraagt in de gereguleerde sector 3,8% en in de geliberaliseerde sector 5,2%. Tabel 4 Overzicht van markthuren, WOZ-waarden en markthuurpercentages (WoON2012). Alle woningen ( ) Gem. 25% 50% 75% Markthuur per woning per maand WOZ-waarde per woning (x1000) Markthuur als % van de WOZ-waarde 3,9% 3,0% 3,8% 4,7% Woninggrootte in m² Markthuur per m² per maand WOZ-waarde per m² Geliberaliseerd ( ) Markthuur per woning per maand WOZ-waarde per woning (x1000) Markthuur als % van de WOZ-waarde 5,2% 4,1% 4,8% 5,8% Woninggrootte in m² Markthuur per m² per maand WOZ-waarde per m² Gereguleerd ( ) Huur per woning per maand WOZ-waarde per woning (x1000) Markthuur als % van de WOZ-waarde 3,8% 3,0% 3,7% 4,5% Woninggrootte in m² Markthuur per m² per maand WOZ-waarde per m² WOZ-waarde met als peildatum 1 januari 2011, geïndexeerd volgens een regionale woningprijsindex naar 1 januari Het betreft de prijsindex bestaande koopwoningen per COROP-regio, afkomstig van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Ortec Finance September /30

10 De feitelijke huren in de geliberaliseerde sector geven een indruk van de markthuur. De feitelijke huur kan afwijken van de markthuur, omdat de ingangsdatum van het huidige huurcontract in het verleden ligt en de huur sinds die tijd is geïndexeerd met de inflatie. De geliberaliseerde sector betreft een deel van de totale huurwoningenvoorraad. Een deel dat bovendien niet representatief is voor de hele huursector. Immers, de kwaliteit van het geliberaliseerde bezit is gemiddeld hoger dan de kwaliteit van woningen in het gereguleerde deel. De markthuur uit het geliberaliseerde deel van de huurmarkt kan daarom niet zonder meer worden toegepast op het gereguleerde deel. Daarom analyseren we hoe de hoogte van de huur en het markthuurpercentage afhangt van de kenmerken van de woning en locatie. De maandelijkse markthuurprijzen per m 2 woonoppervlak en het markthuurpercentage worden daartoe in een regressiemodel verklaard aan de hand van woning- en locatiekenmerken. Een overzicht van de belangrijkste variabelen is te vinden in Tabel 15, in de kolommen die betrekking hebben op WoON2012. Deze tabel laat zien dat woningen in de geliberaliseerde sector nieuwer zijn dan in de gereguleerde sector. Daarnaast is het aandeel van meergezinswoningen in de geliberaliseerde sector groter dan in de gereguleerde sector. De geliberaliseerde sector heeft meer woningen in de stedelijke gebieden dan de gereguleerde sector. Daarnaast geldt dat een groter deel van de geliberaliseerde woningen in schaarste gebieden liggen. Tabel 16 geeft in de kolommen die betrekking hebben op WoON2012 een overzicht van de verdeling van de huurwoningen over de COROP gebieden. 2.2 Modelresultaten van markthuren en markthuurpercentage Deze sectie bevat modelresultaten voor zowel de feitelijke huren per m 2 per maand als voor het markthuurpercentage, beiden voor geliberaliseerde woningen. Het markthuurpercentage is gebaseerd op de WOZ-waarde met als prijspeildatum 1 januari De waarde per 1 januari 2012 is berekend door deze WOZ-waarde te indexeren met behulp van de prijsindex bestaande koopwoningen per COROP-regio, afkomstig van het Centraal Bureau voor de Statistiek Markthuur per m 2 per maand De linkerhelft van Tabel 5 bevat de modelresultaten van de feitelijke huur per m 2 per maand voor geliberaliseerde woningen. De fractie verklaarde variantie bedraagt 0,52. Hieronder staan de belangrijkste variabelen in verklaringskracht (in aflopende volgorde): - Hoe hoger de leegwaarde per m 2 is, hoe hoger de huur per m 2. Een verhoging van de leegwaarde per m 2 met leidt tot een 1,73 hogere huurprijs per m 2 per maand. - Hoe groter de woonoppervlakte is, hoe lager de huur per m 2. Een verhoging van de woonoppervlakte met 10m 2 leidt tot een 0,40 lagere huurprijs per m 2 per maand. - Meergezinswoningen hebben ten opzichte van eengezinswoningen een 0,97 hogere huurprijs per m 2 per maand, als alle in het model opgenomen kenmerken gelijk zijn. - Particuliere verhuurders vragen voor identieke woningen ongeveer 1,06 meer dan andere verhuurders. - Hoe groter de bewoningsduur, hoe lager de huur per m 2. Een toename van de bewoningsduur met 1 jaar geeft een 0,02 lagere huurprijs per m 2 per maand. - Woningen gelegen in landelijke gebieden hebben hogere huren dan woningen in stedelijke gebieden. Het verschil in huurprijs per m 2 per maand tussen woningen in zeer stedelijke omgeving en landelijk woningen bedraagt 1,58. - Nieuwe woningen hebben een lagere huur per m 2 dan oudere woningen. Het verschil in huurprijs per m 2 per maand tussen woningen die zijn gebouwd tussen 1970 en 1989 ten opzichte van woningen die zijn gebouwd vanaf 1990 bedraagt ongeveer één euro. De variabelen sterk stedelijk, matig stedelijk, weinig stedelijk, institutioneel, overig, schaarste gebied, Amsterdam, Den Haag en Utrecht zijn niet significant op het 5% niveau. Ortec Finance September /30

11 2.2.2 Markthuurpercentage De rechterhelft van Tabel 5 bevat de modeluitkomsten voor het markthuurpercentage van geliberaliseerde woningen. De fractie verklaarde variantie bedraagt 0,29. Hieronder staan de belangrijkste variabelen in verklaringskracht (in aflopende volgorde): - Hoe hoger de leegwaarde per m 2, hoe lager het markthuurpercentage. Een verhoging van de leegwaarde per m 2 met leidt tot een verlaging van het markthuurpercentage met 0,77% punt. - Hoe groter de woonoppervlakte, hoe lager het markthuurpercentage. Een verhoging van de woonoppervlakte met 10m 2 leidt tot een verlaging van het markthuurpercentage met 0,15% punt. - Meergezinswoningen hebben ten opzichte van eengezinswoningen een 0,80% punt hoger markthuurpercentage, als alle andere in het model opgenomen kenmerken gelijk zijn. - Nieuwe woningen hebben een lager markthuurpercentage dan oudere woningen. Het verschil in markthuurpercentage tussen woningen die zijn gebouwd voor 1970 ten opzichte van woningen die zijn gebouwd vanaf 1990 bedraagt ongeveer 1,7% punt. - Woningen gelegen in landelijke gebieden hebben een hoger markthuurpercentage dan woningen in stedelijke gebieden. Het verschil in markthuurpercentage tussen woningen in zeer stedelijke omgeving en landelijk woningen bedraagt 1,3% punt. - Private verhuurders hebben een 0,4% punt hoger markthuurpercentage dan overige verhuurders. - Hoe groter de bewoningsduur, hoe lager het markthuurpercentage. Een toename van de bewoningsduur met 1 jaar geeft een 0,02% punt lager markthuurpercentage. - Woningen in de gemeente Utrecht hebben een 1,0% punt hoger markthuurpercentage vergeleken met woningen in andere gemeenten binnen dezelfde COROP-regio. De overige variabelen zijn niet significant op het 5% niveau. 2.3 Markthuren en markthuurpercentages voor gereguleerde woningen Het model van de markthuren en markthuurpercentages dat is gebaseerd op geliberaliseerde huren wordt toegepast om de markthuur en het markthuurpercentage van gereguleerde huurwoningen te bepalen. Bij de berekening van de markthuur en het markthuurpercentage wordt uitgegaan van een bewoningsduur van nul jaar. Tabel 6 geeft een overzicht van het feitelijke en gemodelleerde markthuurpercentage per soort verhuurder. Bij de geliberaliseerde woningen zijn de gemodelleerde markthuren net iets hoger dan de feitelijke huren. De oorzaak hiervan is dat de gemodelleerde huren zijn berekend met als uitgangspunt dat de bewoningsduur gelijk is aan nul jaar. Bij de gereguleerde huurwoningen is de feitelijke huur als percentage van de WOZ-waarde gemiddeld 3,8%. Het markthuurpercentage bedraagt echter 5,9%, een verschil van 2,1% punt. Het gemiddelde markthuurpercentage van gereguleerde woningen is 0,7% punt hoger dan dat van geliberaliseerde woningen. Dit verschil wordt vooral veroorzaakt door grotere oppervlakten, hogere WOZ-waarden per m 2 en recentere bouwjaren voor geliberaliseerde woningen. Tabel 7 geeft een overzicht van de feitelijke en gemodelleerde markthuren en de markthuurpercentages per kwintiel van de marktwaarde. De feitelijke markthuurpercentages voor geliberaliseerde woningen variëren tussen de 4,2% (voor marktwaarden vanaf ) en 10,7% (voor marktwaarden tot ). De gemodelleerde markthuurpercentages van geliberaliseerde woningen variëren tussen de 4,6% (voor marktwaarden vanaf ) en 7,2% (voor marktwaarden tot ), voor gereguleerde woningen geldt dat de gemodelleerde markthuurpercentages variëren tussen 4,4% en 7,2%. Tenslotte geeft Tabel 8 een overzicht van het percentage gemodelleerde markthuren dat onder de liberalisatiegrens valt, zowel per provincie als per type verhuurder. 37% van alle huurwoningen heeft Ortec Finance September /30

12 een markthuur onder de liberalisatiegrens. In de provincies Utrecht en Noord-Holland bedragen deze percentages respectievelijk 19% en 27%. Bij institutionele en particuliere beleggers bedraagt dit percentage 25%. 2.4 Conclusies In dit hoofdstuk zijn feitelijke huren en feitelijke huren als percentage van de WOZ-waarde in de geliberaliseerde sector geanalyseerd. De gemiddelde markthuur (markthuurpercentage) is begin 2012 voor geliberaliseerde huurwoningen gelijk aan 858 (5,2%). Uit de statistische analyse blijkt dat de hoogte van de markthuur toenemend is in de kwaliteit van de woning, terwijl het markthuurpercentage afnemend is in de kwaliteit van de woningen. Vervolgens is het model voor de markthuren en markthuurpercentages van de geliberaliseerde huurwoningen toegepast op de gereguleerde woningen. Het gemodelleerde markthuurpercentage voor gereguleerde woningen bedraagt gemiddeld 5,9%. Het verschil met geliberaliseerde woningen wordt vooral veroorzaakt door grotere oppervlakten, hogere WOZ-waarden per m 2 en recentere bouwjaren voor geliberaliseerde woningen. De gemodelleerde markthuurpercentages van geliberaliseerde woningen variëren tussen de 4,2% (voor marktwaarden vanaf ) en 7,2% (voor marktwaarden tot ). Als het model voor de geliberaliseerde woningen wordt toegepast op gereguleerde woningen resulteert dit in markthuurpercentages tussen 4,4% en 7,2%. Ortec Finance September /30

13 Tabel 5 Regressieresultaten huurprijzen per m 2 per maand en markthuurpercentage (WoON2012) Huurprijzen per m 2 per maand Markthuurpercentage coef std.err. t coef std.err. t Constante 8,720 3,418 2,55 9,220 2,081 4,43 Leegwaarde per m² (x1000) 1,731 0,072 24,07-0,767 0,044-17,50 Woninggrootte -0,040 0,002-18,72-0,015 0,001-11,78 Bouwjaar 1970 tot en met ,421 0,211 1,99-0,092 0,129-0, en later -0,628 0,202-3,11-0,862 0,123-7,02 Meergezinswoning 0,965 0,173 5,58 0,802 0,105 7,63 Bewoningsduur -0,021 0,008-2,65-0,016 0,005-3,35 Stedelijkheid sterk stedelijk 0,466 0,348 1,34 0,154 0,212 0,73 matig stedelijk 0,501 0,352 1,42 0,074 0,215 0,35 weinig stedelijk 0,583 0,407 1,43 0,024 0,248 0,10 Landelijk wonen 1,583 0,611 2,59 1,295 0,372 3,48 Verhuurder Institutioneel -0,175 0,223-0,78-0,231 0,136-1,70 Privaat 1,062 0,236 4,50 0,394 0,144 2,74 Overig -0,111 0,200-0,55-0,123 0,122-1,01 Schaarste gebied -0,391 3,413-0,11-1,079 2,078-0,52 Amsterdam (#163) 0,682 0,565 1,21 0,000 0,344 0,00 Den Haag (#172) -0,506 0,419-1,21 0,057 0,255 0,22 Rotterdam (#86) 0,949 0,485 1,96 0,542 0,295 1,84 Utrecht (#82) 0,860 0,629 1,37 0,961 0,383 2,51 Fixed Effects COROP gebied ja Ja Aantal waarnemingen Adjusted R 2 0,516 0,289 Tabel 6 Voorspelde markthuurpercentages, naar verhuurder (gewogen). Totaal Geliberaliseerd Gereguleerd Type verhuurder Feitelijk Model Feitelijk Model Feitelijk Model Corporatie 3,9% 5,9% 5,5% 5,4% 3,8% 6,0% Institutioneel 4,5% 5,5% 4,9% 5,1% 4,2% 5,8% Particulier 4,3% 6,0% 5,4% 5,7% 3,9% 6,1% Overig 3,6% 5,3% 4,9% 4,9% 3,1% 5,4% Totaal 3,9% 5,9% 5,2% 5,3% 3,8% 5,9% Ortec Finance September /30

14 Tabel 7 Voorspelde markthuren en markthuurpercentages, naar marktwaarde woning (gewogen). Marktwaardekwintiel Q1: tot 112k Q2: k Q3: k Q4: k Q5: vanaf 196k Totaal Totaal Geliberaliseerd Gereguleerd Aantal Aantal Feitelijk Model Feitelijk Model (x1000) (x1000) Feitelijk Model Aantal (x1000) 5,3% 7,2% 10,7% 7,2% 5,2% 7,2% ,3% 6,5% 7,5% 6,6% 4,1% 6,4% ,8% 5,9% 6,1% 6,1% 3,6% 5,8% ,4% 5,3% 5,4% 5,6% 3,2% 5,3% ,8% 4,4% 4,2% 4,6% 2,3% 4,4% ,9% 5,9% 5,2% 5,3% 3,8% 5,9% Tabel 8 Aandeel huurwoningen met voorspelde markthuur kleiner dan de liberalisatiegrens, naar provincie en verhuurder. Provincie Model Verhuurder Model Groningen 43% Corporatie 40% Friesland 73% Institutioneel 25% Drenthe 64% Particulier 25% Overijssel 42% Overig 29% Flevoland 46% Gelderland 37% Totaal 37% Utrecht 19% Noord-Holland 27% Zuid-Holland 41% Zeeland 31% Noord-Brabant 33% Limburg 50% Nederland 37% Ortec Finance September /30

15 3 Markthuren op basis van IPD gegevens In dit hoofdstuk 7 wordt voor de analyse van markthuren en markthuurpercentages gebruik gemaakt van getaxeerde markthuren en marktwaarden van woningen die in bezit zijn van commerciële vastgoedbeleggers. Deze gegevens zijn afkomstig van IPD en hebben betrekking op ultimo Het betreft zowel woningen in de gereguleerde als in de geliberaliseerde huursector. De marktwaarden zijn bepaald met als uitgangspunt dat de woningen vrij zijn van huur en gebruik. Deze waarde wordt ook wel aangeduid als leegwaarde. De getaxeerde markthuren zijn mede gebaseerd op recente transacties uit het complex waar de woning deel van uit maakt. Uit de vergelijking van de getaxeerde markthuren met contracthuren blijkt dat de getaxeerde markthuren daadwerkelijk worden gerealiseerd. De opbouw van dit hoofdstuk is als volgt. Sectie 3.1 geeft een overzicht van de hoogte van de markthuren en de markthuurpercentages. Sectie 3.2 toont de schattingsresultaten van de modellen die de markthuren per m 2 woonoppervlak en het markthuurpercentage verklaren. Sectie 3.3 sluit af met conclusies. 3.1 Markthuren en markthuurpercentages Tabel 9 geeft een overzicht van de markthuren, leegwaarden en markthuurpercentages, uitgesplitst naar de geliberaliseerde en gereguleerde huursector. De eerste kolom geeft de kenmerken weer, de tweede kolom de gemiddelde waarde en de kolommen 3 tot en 5 de 25%, 50% en 75% kwartielen en de laatste kolom het aantal waarnemingen waarvoor het gegeven beschikbaar is. In totaal zijn er woningcomplexen met in totaal woningen. Dit komt neer op gemiddeld 46 woningen per complex. Het betreft zowel woningcomplexen in de gereguleerde (635) als in de geliberaliseerde huursector (1.286). De gemiddelde markthuur in de gereguleerde sector bedraagt 645 ( 7,20 per m 2 ) per maand; in de geliberaliseerde sector is deze 912 ( 8,28 per m 2 ), een verschil van 41% (16%). Ook de leegwaarde is in de geliberaliseerde sector hoger dan in de gereguleerde sector, namelijk ( per m 2 ) t.o.v ( per m 2 ), een verschil van 36% (15%). Er is dus zowel een verschil in grootte als in kwaliteit tussen de gereguleerde en geliberaliseerde sector. De gemiddelde woninggrootte is in de gereguleerde sector 94m 2, in de geliberaliseerde sector 113m 2. Het gemiddelde markthuurpercentage is echter gelijk in beide sectoren, namelijk 4,8%. De 25% en 75% kwartielen bedragen 4,4% en 5,3%. De maandelijkse markthuren per m 2 woonoppervlak en het markthuurpercentage worden in een regressiemodel verklaard aan de hand van woning- en locatiekenmerken en groeiverwachtingen van het aantal huishoudens en de leegwaarde. Een overzicht van de belangrijkste variabelen is te vinden in Tabel 15 in de kolommen die betrekking hebben op IPD. Deze tabel laat zien dat woningen in de geliberaliseerde sector veel nieuwer zijn dan in de gereguleerde sector. Daarnaast is het aandeel van eengezinswoningen in de geliberaliseerde sector groter dan in de gereguleerde sector. De gemiddelde complexgrootte is in de geliberaliseerde sector gelijk aan die in de gereguleerde sector. Woningen in de geliberaliseerde huursector zijn energie zuiniger en hebben een hogere parkeernorm (=aantal parkeerplaatsen gedeeld door het aantal woningen in het complex) dan woningen in de gereguleerde sector. De exploitatiekosten als percentage van de huur zijn hoger in de gereguleerde sector, 18,7% versus 16,2%. De huishoudensgroei betreft de verwachte groei per gemeente vanaf 2011 tot en met De verwachte groei is voor de geliberaliseerde huurwoningen gelijk aan die voor de gereguleerde huurwoningen. Echter, er zijn grote verschillen in verwachte groei tussen gemeenten. Voor de verwachte toekomstige prijsgroei is de gemiddelde jaarlijkse groei over de afgelopen 10 jaar gebruikt. 9 Ook hier geldt dat er gemiddeld geen verschil is in de groei voor geliberaliseerde en gereguleerde huurwoningen. Echter, de verschillen in gemiddelde prijsgroei tussen gebieden zijn groot. De variabelen aantal woningen per km 2, aandeel huurwoningen, aandeel corporatiewoningen en woonmilieu zijn gegevens per gemeente 10. De geliberaliseerde woningen zijn relatief meer aanwezig in schaarste gebieden dan de gereguleerde woningen, maar het verschil is klein. De geliberaliseerde 7 Dit onderzoek is uitgevoerd in samenwerking met IPD. De auteurs van dit hoofdstuk zijn Marc Francke en Bert Teuben. 8 De gegevens zijn afkomstig van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), Regionale Kerncijfers Nederland. 9 De gemiddelde jaarlijkse groei is berekend op basis van de prijsontwikkeling bestaande koopwoning over de periode 2002 tot en met 2012 per COROP gebied, met uitzondering van de grote gemeenten. Deze gegevens zijn afkomstig van het CBS. 10 Deze gegevens zijn eveneens afkomstig van het CBS, Regionale Kerncijfers Nederland. Ortec Finance September /30

16 huurwoningen zijn meer dan de gereguleerde geconcentreerd in de vier grote steden. Tabel 16 geeft een overzicht van de verdeling van de huurwoningen over de COROP gebieden. Tabel 9 Overzicht van markthuren, leegwaarden en markthuurpercentages (IPD). Alle woningen Gem. 25% 50% 75% Aantal Markthuur per woning per maand Leegwaarde per woning (x1000) Markthuur als % van leegwaarde 4,8% 4,4% 4,8% 5,3% Woninggrootte in m² Markthuur per m² per maand 7,93 6,53 7,61 8, Leegwaarde per m² Aantal woningen per complex Geliberaliseerd Markthuur per woning per maand Leegwaarde per woning (x1000) Markthuur als % van leegwaarde 4,8% 4,4% 4,8% 5,2% Woninggrootte in m² Markthuur per m² per maand 8,28 6,78 7,85 9, Leegwaarde per m² Aantal woningen per complex Gereguleerd Markthuur per woning per maand Leegwaarde per woning (x1000) Markthuur als % van leegwaarde 4,8% 4,4% 4,9% 5,4% 598 Woninggrootte in m² Markthuur per m² per maand 7,16 5,95 7,17 8, Leegwaarde per m² Aantal woningen per complex Modelresultaten van markthuren en markthuurpercentage Deze sectie bevat modelresultaten voor de getaxeerde markthuur per m 2 per maand en voor het getaxeerde markthuurpercentage. De modellen worden toegepast op 1) alle woningen; 2) geliberaliseerde woningen en 3) geliberaliseerde woningen waarvoor een energie-index beschikbaar is Markthuur per m 2 per maand Tabel 10 bevat de modeluitkomsten voor de getaxeerde markthuur per m 2 per maand. De verklaringskracht is voor alle modellen (alle woningen, geliberaliseerde woningen en geliberaliseerde woningen met energie index) hoog; de fractie verklaarde variantie ligt boven de 0,80 voor alle modellen. Alle woningen Allereerst worden de resultaten voor alle woningen besproken. Hieronder staan de belangrijkste variabelen in verklaringskracht (in aflopende volgorde): - Hoe hoger de leegwaarde per m 2 is, hoe hoger de huur per m 2. Een verhoging van de leegwaarde per m 2 met leidt tot een 2,73 hogere huurprijs per m 2 per maand. Ortec Finance September /30

17 - Hoe groter de woonoppervlakte is, hoe lager de huur per m 2. Een verhoging van de woonoppervlakte met 10m 2 leidt tot een 0,25 lagere huurprijs per m 2 per maand. - Geliberaliseerde huurwoningen hebben een 0,57 hogere huurprijs per m 2 per maand dan gereguleerde huurwoningen, als alle andere kenmerken in het model gelijk zijn. Dit zou erop kunnen wijzen dat de geliberaliseerde huurwoningen een hogere kwaliteit bezitten die niet tot uitdrukking komt in de in het model opgenomen kenmerken. - Hoe hoger het aantal parkeerplaatsen per woning is, hoe hoger de huur per m 2. Een verhoging van de parkeernorm van 0,1 naar 0,2 leidt tot een 0,05 hogere huur per m 2 per maand. Daarnaast geldt dat hoe ouder een woning is, hoe lager de huur is. De markthuur per m 2 is voor meergezinswoningen hoger dan voor eengezinswoningen. De uitkomst dat de huren per m 2 toenemen als de exploitatiekosten stijgen, is niet goed te verklaren. Een hogere verwachte toekomstige huishoudensgroei geeft een hogere huurprijs per m 2. De uitkomst dat woningen die zijn gelegen in een schaarste gebied een lagere huurprijs per m 2 hebben vergeleken met woningen die niet zijn gelegen in een schaarste gebied, lijkt onlogisch. Echter, de leegwaarde per m 2 van woningen in schaarste gebieden zal meestal hoger zijn dan van de woningen die niet-schaarste gebieden, zodat het nettoeffect positief is. Geliberaliseerde woningen Opvallend is dat bij de geliberaliseerde woningen geldt dat kleinere complexen een lagere huurprijs per m 2 hebben dan grotere. De coëfficiënt voor de afwezigheid van parkeerplaatsen is positief. Een mogelijke verklaring voor deze tegen intuïtieve uitkomst is dat deze woningen in stedelijke en dure buurten liggen. Hoe groter de woningdichtheid, hoe hoger de huurprijs per m 2 is. Als het model voor geliberaliseerde woningen wordt toegepast op de gereguleerde woningen, dan resulteert dit in een gemiddelde huurprijs (per m 2 ) per maand van 726 ( 7,68). Dit is hoger dan de gemiddelde getaxeerde huurprijs van 645 ( 7,16). Bij de vaststelling van de markthuren voor woningen door taxateurs in de gereguleerde sector wordt rekening gehouden met de maximaal haalbare huur op basis van het woningwaarderingsstelsel. Het relatieve verschil is gelijk aan 12,5% (7,3%). Dit verschil kan mede worden veroorzaakt door de bovengrens voor de vaststelling van de huurprijs in het woningwaarderingsstelsel. Geliberaliseerde woningen met energie index Voor de geliberaliseerde woningen waarbij een energie index bekend is, geldt dat hoe energie zuiniger de woning (hoe lager de energie index), hoe hoger de huurprijs per m 2 is, maar het effect is klein. Een verlaging van de energie index met 0,5 punt leidt tot een verhoging van de huurprijs per m 2 per maand van 0, Markthuurpercentage Tabel 11 bevat de modeluitkomsten voor het markthuurpercentage. De verklaringskracht is voor deze modellen lager dan voor de huurprijs per m 2 ; de fractie verklaarde variantie varieert tussen de 0,44 en 0,53. Alle woningen Allereerst worden de resultaten voor alle woningen besproken. Hieronder staan de belangrijkste variabelen in verklaringskracht (in aflopende volgorde): - Hoe hoger de leegwaarde per m 2, hoe lager het markthuurpercentage. Een verhoging van de leegwaarde per m 2 met leidt tot een verlaging van het markthuurpercentage met 0,7% punt. - Hoe groter de woonoppervlakte, hoe lager het markthuurpercentage. Een verhoging van de woonoppervlakte met 10m 2 leidt tot een verlaging van het markthuurpercentage met 0,25% punt. - Een hogere historische groei van de leegwaarde geeft een lager markthuurpercentage. Een mogelijke interpretatie is dat voor deze woningen ook een hogere toekomstige leegwaarde stijging wordt verwacht. Ortec Finance September /30

18 Iedere extra 0,1% punt historische leegwaardegroei (gemiddeld over 10 jaar) geeft een 0,2% punt lager markthuurpercentage. - Geliberaliseerde huurwoningen hebben een hoger markthuurpercentage dan gereguleerde huurwoningen, ongeveer 0,25% punt. Daarnaast geldt dat hoe ouder een woning is, hoe lager het markthuurpercentage. Het markthuurpercentage is voor meergezinswoningen hoger dan voor eengezinswoningen. Het markthuurpercentage stijgt als de exploitatiekosten stijgen. Geliberaliseerde woningen De uitkomsten voor geliberaliseerde woningen komen in grote lijnen overeen met alle woningen. Als het model voor geliberaliseerde woningen wordt toegepast op de gereguleerde woningen resulteert dit in een markthuurpercentage van 5,14%, een verschil van 0,31% punt met het getaxeerde markthuurpercentage. Geliberaliseerde woningen met energie index Voor de geliberaliseerde woningen waarbij een energie index bekend is, geldt dat hoe energie zuiniger de woning (hoe lager de energie index), hoe hoger het markthuurpercentage is, maar het effect is klein. Een verlaging van de energie index met 0,5 punt leidt tot een verhoging van het markthuurpercentage met 0,08% punt. Blijkbaar is het effect van energie zuinigheid relatief groter op de huurprijs dan op de leegwaarde. 3.3 Conclusies In dit hoofdstuk zijn getaxeerde markthuren en markthuurpercentages van commerciële beleggers geanalyseerd. De gemiddelde markthuur (markthuurpercentage) is ultimo 2012 voor gereguleerde huurwoningen gelijk aan 645 (4,8%) en voor geliberaliseerde huurwoningen gelijk aan 912 (4,8%). De kwaliteit van geliberaliseerde huurwoningen is hoger dan die van gereguleerde huurwoningen, waarbij de kwaliteit wordt gemeten in gegevens zoals leegwaarde per m 2, woninggrootte en bouwjaar. Uit de statistische analyse blijkt dat de hoogte van de markthuur toenemend is in de kwaliteit van de woning, terwijl het markthuurpercentage afnemend is in de kwaliteit van de woningen. Bij gelijke kwaliteit hebben geliberaliseerde huurwoningen een 0,56 (0,25% punt) hogere markthuur per m 2 (markthuurpercentage) vergeleken met gereguleerde huurwoningen. Dit beeld wordt bevestigd als het model voor de geliberaliseerde huurwoningen wordt toegepast op de gereguleerde huurwoningen. De gemodelleerde markthuur per m 2 per maand (markthuurpercentage) is 0,52 (0,31% punt) hoger dan de getaxeerde markhuur per m 2 per maand (markthuurpercentage). De gemodelleerde markthuur en markthuurpercentage voor de gereguleerde sector bedragen dan 726 en 5,1%. Opvallende aanvullende resultaten zijn dat een hogere verwachte toekomstige huishoudensgroei een hogere huurprijs per m 2 geeft en een hogere historische groei van de leegwaarde een lager markthuurpercentage geeft. Een mogelijke interpretatie voor deze laatste uitkomst is dat voor deze woningen ook een hogere toekomstige leegwaarde stijging wordt verwacht. Voor de geliberaliseerde woningen waarbij een energie index bekend is, geldt dat hoe energie zuiniger de woning is, hoe hoger de huurprijs per m 2 en het markthuurpercentage is. Echter, de grootte van de energie-effecten is echter klein. Ortec Finance September /30

19 Tabel 10 Regressieresultaten voor huurprijzen per m 2 woonoppervlak per maand (IPD). Alle woningen Geliberaliseerd Energie+geliberaliseerd coef std.err. t coef std.err. t coef std.err. t Constant 4,285 0,223 19,18 4,799 0,221 21,73 6,058 0,310 19,57 Leegwaarde per m² (in 1000) 2,733 0,052 52,11 2,599 0,054 48,17 2,516 0,058 43,73 Woninggrootte -0,025 0,001-18,39-0,022 0,002-14,19-0,025 0,002-14,08 Bouwjaren Voor ,495 0,100-4,94 0,330 0,070 4,69 Woningtypen MGW 0,262 0,097 2,71 Portiek 0,337 0,062 5,45 0,366 0,070 5,22 Galerij 0,174 0,076 2,29 0,342 0,084 4,10 Complexgrootte (# woningen) 50 tot 100 eenheden -0,166 0,053-3,15-0,157 0,057-2,75 Parkeren Parkeernorm 0,502 0,057 8,73 0,661 0,070 9,48 0,406 0,076 5,38 Geen parkeerplaats bij MGW 0,416 0,080 5,22 Energie index -0,333 0,099-3,38 Exploitatiekosten als % van huur -0,019 0,003-5,49-0,016 0,006-2,61 Huishoudensgroei 1,186 0,341 3,48 Aantal woningen per km (x1000) 0,183 0,040 4,54 0,106 0,038 2,80 Aandeel huurwoningen 0,012 0,002 5,34 Centrum-stedelijk 0,247 0,093 2,66 Geliberaliseerd 0,566 0,061 9,33 Schaarste gebied -0,280 0,055-5,13 Gemeente Rotterdam 0,492 0,104 4,71 0,526 0,108 4,87 Gemeente Den Haag -0,289 0,121-2,40 Fixed effects COROP gebied Ja Ja Ja Aantal waarnemingen Adjusted R 2 0,816 0,838 0,869 Ortec Finance September /30

20 Tabel 11 Regressieresultaten markthuurpercentage (IPD). Alle woningen Geliberaliseerd Energie+geliberaliseerd coef std.err. t coef std.err. t coef std.err. t Constant 7,357 0,137 53,57 7,543 0,160 47,25 7,921 0,178 44,45 - Leegwaarde per m² (x1000) -0,704 0,030 23,27-0,650 0,032-20,53-0,683 0,036-19,20 Woninggrootte -0,013 0,001-16,84-0,011 0,001-12,00-0,012 0,001-11,77 Bouwjaar Voor ,153 0,057-2, en later -0,097 0,035-2,75-0,234 0,045-5,22 Woningtypen MGW 0,152 0,065 2,35 0,214 0,056 3,81 Portiek 0,132 0,033 3,95 0,131 0,042 3,15 0,155 0,049 3,15 Overig niet-gestapeld -0,290 0,135-2,15 Twee-onder-een-kap -0,141 0,060-2,35 Complexgrootte (# woningen) 50 tot 100 eenheden -0,080 0,030-2,66-0,072 0,033-2,15 Parkeren 0,247 0,044 5,60 Parkeernorm 0,372 0,038 9,91 0,300 0,053 5,65 Geen parkeerplaats bij MGW 0,123 0,038 3,24 0,152 0,063 2,43 Energie index -0,252 0,063-3,98 Exploitatiekosten als % vanhuur -0,007 0,002-3,78 Aantal woningen per km (x1000) 0,054 0,023 2,36 Aandeel huurwoningen 0,005 0,002 3,34 Aandeel eigen woningen -0,005 0,001-3,50 Geliberaliseerd 0,254 0,034 7,41 Schaarste gebied -0,153 0,042-3,65 Waardeontwikkeling ,574 3,340-6,16 Gemeente Amsterdam 0,147 0,069 2,13 Gemeente Rotterdam 0,196 0,062 3,17 0,269 0,064 4,20 Fixed effects COROP gebied Ja Ja Ja Aantal waarnemingen Adjusted R 2 0,456 0,442 0,528 Ortec Finance September /30