4,1% HUURWONINGMARKT H KRAPTE OP DE HUURWONINGMARKT HOUDT AAN HUURPRIJSGROEI N DE EERSTE HELFT VAN 2018 BLIJFT STABIEL ROND

Transcriptie

1 Huurwoningmarkt KRAPTE OP DE HUURWONINGMARKT HOUDT AAN 25% tot 40% van de werknemers van baan of functie. Dit speelt met name onder jongeren en onder hoogopgeleiden. (Bron: F. Dekker, Arbeidsmobiliteit in Nederland, 2018) Bij een hoge arbeidsmobiliteit is er sprake van een grotere behoefte aan flexibilteit. Huurwoningen passen goed bij deze ontwikkeling aangezien deze voorzien in de gewenste flexibilteit. Er is momenteel sprake van een zeer krappe woningmarkt. Dit geldt voor zowel de koopwoningmarkt als de huurwoningmarkt. De toenemende krapte op de huurwoningmarkt heeft een aantal oorzaken. HUURWONINGMARKT 2018 HUURPRIJSGROEI N DE EERSTE HELFT VAN 2018 BLIJFT STABIEL ROND Overloopeffect koopwoningmarkt De eerste oorzaak heeft te maken met het overloopeffect van de koopwoningmarkt. De verkoopprijzen op de koopwoningmarkt lopen, voornamelijk in de grootstedelijke gebieden, flink op. Zeker in steden als Amsterdam en Utrecht is het voor starters op de woningmarkt zeer moeilijk om een koopwoning te bemachtigen. In de meeste gevallen wordt er flink boven de vraagprijs geboden. Starters hebben vaak geen of een beperkt vermogen om deze biedingsstrijd aan te gaan en te winnen. Dit betekent dat deze groep steeds vaker aangewezen is op de huurwoningmarkt. Vaak verdienen ze net teveel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning en zijn aangewezen op het middeldure deel van de vrije huur sector. Shared economy Een derde, maatschappelijke, trend die van invloed is op de vraag naar huurwoningen is de opkomst van de shared economy. Het wordt alsmaar normaler om producten en diensten op abonnementsbasis af te nemen, er wordt steeds minder waarde gehecht aan eigendom. Dit betekent dat de waarde van een eigen woning als statussymbool afneemt. De keuze voor een huurwoning of een koopwoning zal daarom meer gaan afhangen van de levensfase waarin men zich bevindt. krapte leidt tot stijgende prijzen De krapte op de huurwoningmarkt leidt uiteindelijk tot stijgende huurprijzen. In de eerste zes maanden van 2018 bedroeg, bij mutatie, de mediane prijs per m² voor een huurwoning in Nederland 9,56. Vergeleken met de eerse helft van 2017 ligt de huurprijs per m² nu 4,1% hoger. Hoge arbeidsmobiliteit Een tweede oorzaak van de krappe huurwoningmarkt is de structureel gestegen interesse in dit segment. De Nederlandse samenleving is de afgelopen jaren steeds flexibeler geworden. Dat is terug te zien in de relatief hoge arbeidsmobiliteit. Afhankelijk van de conjunctuur wisselen jaarlijks Figuur 1: Ontwikkeling van de huurprijs per m² in Nederland ( ) 4,1% ,6 9,2 7,9 8,0 8,0 8,0 8,1 8,2 8,4 8,5 8,5 8,7 8,8 9,4 9,0

2 Huurwoningmarkt De mediane maandelijkse huurprijs bedroeg 930,- in de eerste zes maanden van De stijging hiervan bedroeg 2,2% ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. De afgelopen jaren heeft de mediane huurprijs per m² een duidelijke stijging laten zien. Begin 2011 lag deze rond 8,- per m². De stijging van de huurprijzen is echter redelijk geleidelijk gegaan, er is geen sprake van een explosie van de huurprijzen zoals dat bijvoorbeeld op de koopwoningmarkt het geval is. De afgelopen jaren bedroeg het groeipercentage maximaal 4,6% op jaarbasis. Terwijl de verkoopprijzen van koopwoningen met bijna 10% stegen begin Gemiddelde grootte huurwoningen daalt De absolute maandelijkse huurprijzen zijn minder hard gestegen dan de huurprijs per m². Dit is te verklaren door te kijken naar de gemiddelde grootte van een verhuurde woning. De afgelopen jaren is dit beduidend minder geworden. In 2011 bedroeg het gemiddelde 111 m², dit is gedaald tot 100 m² in de eerste helft van Dit heeft met name te maken met kleiner wordende nieuwbouwwoningen. In 2013 was de gemiddelde grootte van een verhuurde nieuwbouwwoning 104 m², in de eerste zes maanden van 2018 is dit gedaald tot 89 m². Voor bestaande woningen is ook een daling te zien, maar deze daling is minder scherp (108 m² in 2013 tot 101 m² in 2018). Figuur 2: Gemiddelde oppervlak van een verhuurde woning m² m² m² Verschil tussen eengezinswoningen en meergezinswoningen neemt toe Er is een duidelijk verschil in de mediane huurprijs per m² tussen eengezinswoningen en meergezinswoningen. Wanneer er echter gekeken wordt naar de maandelijke huurprijs dan blijkt dat er in de eerste helft van 2018 vrij weinig verschil in huurprijs zit tussen de verschillende woningtypes. Doordat appartementen gemiddeld beduidend kleiner zijn dan eengezinswoningen ligt de prijs per m² hier hoger. De ontwikkeling van de huurprijs per m² verschilt behoorlijk tussen eengezinswoningen en meergezinswoningen. In de eerste helft van 2018 ligt de vierkante meterprijs voor appartementen 5,7% hoger dan in dezelfde periode een jaar eerder. Bij eengezinswoningen was die stijiging een stuk minder sterk. Deze is in een jaar tijd met iets minder dan 2,5% toegenomen. In de eerste helft van 2011 bedroeg het verschil tussen eengezinswoningen en meergezinswoningen 1,35 per m², in de eerste zes maanden van 2018 is dit vercshil opgelopen tot bijna 3 per m². Oppervlakte van appartementen daalt het sterkst Mede door de sterk toegenomen vraag naar appartementen in de centra van grote steden en de beperkte ruimte op deze plekken, is de gemiddelde grootte van een verhuurd appartement in zeven jaar tijd met 13 m² afgenomen tot 91 m². Bij eengezinswoningen is geen verandering in oppervlakte zichtbaar. Nieuwbouwappartementen zijn kleiner geworden, maar dit geldt ook voor bestaande appartementen. Dit komt onder andere doordat veel bestaande grotere appartementen of woningen gesplitst zijn in kleinere objecten m² Huurprijs prer m²: 10,64 Huurprijs per maand: 933 Verschil t.o.v. 2017: 5,7% Huurprijs per m²: 7,71 Huurprijs per maand: 930 Verschil t.o.v. 2017: 2,3%

3 Huurwoningmarkt Figuur 3: Huurprijs per m² per provincie in 2018 (links: eengezinswoningen, rechts: meergezinswoningen, midden: gecombineerd) 6,80 8,16 9,96 8,76 7,60 7,44 7,84 7,61 6,69 7,41 7,20 6,79 14,87 7,91 8,37 7,92 7,23 8,69 Wanneer er naar de regionale verdeling wordt gekeken uitgesplitst voor eengezinswoningen en meergezinswoningen, dan blijkt dat de spreiding van de huurprijzen tussen regio s veel groter is bij meergezinswoningen dan bij eengezinswoningen. Er kan gesteld worden dat bij meergezinswoningen in de grote steden de huurprijzen beduidend hoger liggen dan in kleinere steden. Het is hier dan ook zichtbaar dat in de provincies met meerdere grote steden de huurprijzen op een hoger niveau liggen dan in provincies met maar één of geen grote steden. De verschillen tussen de provincies bij eengezinswoningen zijn minder groot. Hierbij valt Nederland grofweg in drie regio s te verdelen, namelijk: Randstad, Grensregio (Zeeland, Groningen, Limburg) en Overig Nederland. 10,12 8,28 8,58 9,34 Amsterdam uitschieter op de huurwoningmarkt Regionaal gezien zijn er ook grote verschillen in huurprijzen. In Noord-Holland is de mediane huurprijs per m² ruim twee keer zo hoog als in Drenthe. Ook vergeleken met Zuid-Holland, de tweede provincie qua huurprijs, liggen de prijzen ruim 40% hoger. Dit heeft alles te maken met de grote invloed die Amsterdam heeft op de huurprijzen in Noord-Holland. Wanneer Amsterdam niet wordt meegerekend met de rest van Noord-Holland, dan komt de mediane huurprijs per m² in de provincie uit op 10,93. Dit is nog steeds hoger dan in de andere provincies, maar het verschil is drastisch afgenomen. Uit de regionale verdeling van de huurprijzen blijkt dat er nog altijd een tweedeling is in Nederland. In de Randstad liggen de huurprijzen hoger dan buiten de Randstad. 7,97 10,41 8,12 8,60 8,41 10,79 15,33 10,90 8,98 8,06 9,93 9,30 9,16 7,35

4 Huurwoningmarkt Figuur 4: Betaalbaarheid per provincie( 2018) Betaalbaarheid van een huurwoning stabiel De hoogte van de huurprijzen moet in verhouding worden gezien met het besteedbaar inkomen van huishoudens. Deze verhouding laat de betaalbaarheid van de huurwoningmarkt in een bepaald gebied zien. Daarnaast geeft het ook een genuanceerder beeld dan alleen de ontwikkeling van de huurprijzen. Stijgende huurprijzen betekent niet automatisch een verslechtering van de betaalbaarheid. Dit wordt veroorzaakt door de scheve verdeling van het aantal transacties. Het grootste gedeelte van de transacties vond namelijk plaats in de Randstad, waar de mediane prijs relatief hoog is, terwijl de verdeling van de inkomens beduidend minder scheef verdeeld is. Door regionaal te kijken naar de inkomens en de huurprijzen wordt dit deels ondervangen en blijkt dat op dit schaalniveau de gemiddelde betaalbaarheid niet boven de 36,5% uitkomt. 32,7% 36,5% de opwaartse ontwikkeling van huurprijzen is niet harder gegaan dan de stijging van het besteedbaar inkomen. Dit wordt duidelijk wanneer de ontwikkeling van de betaalbaarheid over de afgelopen jaren bekeken wordt. In 2011 werd gemiddeld 38% van het inkomen besteed aan de huur van een geliberaliseerde huurwoning. Tot 2013 liep dit percentage op tot 40%. De huurprijzen zijn in die jaren harder gestegen dan het besteedbaar inkomen van huishoudens in een huurwoning. Vanaf 2014 is het economisch herstel echter ingezet. Dit had een postieve invloed op de ontwikkeling van het inkomen. Tot de eerste helft van 2018 steeg het inkomen namelijk meer dan de mediane huurprijzen in Nederland. Dit heeft er voor gezorgd dat in de eerste zes maanden van 2018 weer gemiddeld 38% van het inkomen aan een huurwoning werd besteed. Dit plaatst de veelbesproken stijging van de huurprijzen in een ander daglicht. Zeker, er is sprake van een opwaartse ontwikkeling van de huurprijzen, deze ontwikkeling is de afgelopen zeven jaar echter niet harder gegaan dan de stijging van het besteedbaar inkomen van huishoudens. Verschillen in betaalbaarheid naar regio Regionaal gezien zijn er ook de nodige verschillen in de betaalbaarheid van een huurwoning. Het eerste wat opvalt als de kaart met de regionale verdeling wordt bekeken, is dat geen enkele provincie op of boven het landelijke gemiddelde zit. In Noord-Holland, Zuid-Holland en Noord-Brabant wordt gemiddeld gezien een groter gedeelte van het besteedbaar inkomen besteed aan de huur dan in de overige provincies. Alleen in de provincie Groningen ligt dit niveau nog net iets hoger. Dit wordt echter veroorzaakt door de dominantie van de stad Groningen binnen de huurwoningmarkt van de provincie. Tekort aan middeldure huurwoningen blijft een knelpunt Dat de betaalbaarheid de afgelopen jaren licht is verbeterd betekent niet dat er geen knelpunten zijn op de huurwoningmarkt. Er is namelijk sprake van een fors tekort aan middeldure huurwoningen. Terwijl het volledige aanbod van geliberaliseerde huurwoningen in een jaar tijd met 18% is toegenomen, liet het middeldure huursegment, met huurprijzen tussen 710 en per maand, een daling van 4% noteren. De krapte is het hoogst in de vier grote steden, hier is het aanbod van middeldure huurwoningen in een jaar tijd met bijna 15% afgenomen, terwijl het aanbod van duurdere huurwoningen (> per maand) met ruim 40% toenam. De krapte blijkt ook uit het feit dat middeldure huurwoningen in de vier grote steden 25% sneller verhuurd worden dan woningen in het duurdere segment. Voor starters in de grote steden wordt het steeds moeilijker om een woning te vinden. Koopwoningen worden steeds duurder en er is ook een groot tekort aan betaalbare huurwoningen. 34,7% 36,1% 35,6% 34,8% 35,4% 34,6% 34,6% 33,4% 33,9% 34,2%

5 Huurwoningmarkt Grote verschillen tussen aanbieders van huurwoningen De geliberaliseerde huurwoningmarkt is een markt die gekenmerkt wordt door grote verschillen. Er zijn verschillen in hoe een woning wordt verhuurd, gemeubileerd, gestoffeerd of geheel kaal. Maar er is ook een groot verschil in het soort verhuurder van de woning. In dit rapport worden de huurprijzen gehanteerd van professioneel beheerde huurwoningcomplexen door vastgoedbeheerders die aangesloten zijn bij VGM NL. Daarbij gaat het om kaal verhuurde woningen, gestoffeerde en gemeublieerde huurwoningen worden buiten beschouwing gelaten. Deze huren verschillen echter behoorlijk met de huurprijzen die kleinere, vaak particuleire beleggers hanteren(die hun wongingen verhuren via NVM of VBO makelaars). In dit gedeelte van de markt ligt de mediane huurprijs per m² in de eerste helft van 2018 op 11,92. Dit is ruim 2,30 per m² meer dan de huurprijzen van de profesioneel beheerde huurwoningen. De huurprijsstijging was in dit segment ook hoger (5,7%). De verschillen tussen deze segmenten binnen dezelfde markt hebben een aantal oorzaken. Eén van de belangrijkste oorzaken is het verschil in het type verhuurde woning. Het grootste gedeelte van de verhuurde woningen bij de bij VGM NL aangesloten beheerders is gebouwd na 2010, terwijl minder dan 5% van de woningen vooroorlogs is. Wanneer er gekeken wordt naar deze verdeling bij de particuliere beleggers dan blijkt dat het grootste gedeelte van de verhuurde woningen hier juist vooroorlogse woningen betreft (28%). Deze woningen bevinden zich over het algemeen op andere locaties dan woningen gebouwd na Het gaat bij de vooroorlogse woningen vaak om historische panden gelegen in de centra van de grote steden. Deze locaties zijn zeer populair en daardoor ook duurder. Daarnaast zijn de onderhoudskosten van vooroorlogse woningen hoger dan bij jongere woningen, waardoor er meer huur gevraagd wordt. Vaak is er ook een verschil in beleggingsstrategie tussen grote (institutionele) beleggers en kleinere particuliere beleggers. De particuliere beleggers focussen zich vaker op huurmaximalisatie, terwijl voor grotere (institutionele) beleggers continuïteit en een beperkte mutatiegraad belangrijker is. Deze verschillen in soorten huurwoningen, locatie van de huurwoningen en beleggingsstrategieën zorgt ervoor dat er binnen de huurwoningmarkt verschillende segmenten te onderscheiden zijn, die zich ook anders ontwikkelen. De belangrijkste overeenkomst is dat er in beide segmenten een krapte is op de markt waardoor het voor starters erg moeilijk is om een woning te vinden die aan de woonwensen voldoet. VERSCHILLEN OP DE AMSTERDAMSE HUURWONING- MARKT Ter illustratie van de verschillende cijfers die over de huurwoningmark gepubliceerd worden lichten we hier de casus Amsterdam uit. Aan de hand van de verdeling van het aantal huurtransacties in de eerste helft van 2018 kan een groot deel van de verschillen in huurprijzen tussen soorten beleggers worden verklaard. Veel transacties aan de ring bij VGM NL In figuur 5 is de verdeling van het aantal transacties van bij VGM NL aangesloten vastgoedbeheerders te zien. Hieruit blijkt dat veel van de transacties plaatsvonden aan de ring van Amsterdam. Het aantal verhuurde woningen in het centrum van de stad is relatief klein. Concentratie bij de makelaarsverenigingen NVM & VBO ligt binnen de ring Wanneer dit vergeleken wordt met de verdeling van de huurtransacties gemeld bij de overige makelaarsverenigingen, dan is direct duidelijk dat de cijfers over een heel ander gedeelte van de markt gaan. In figuur 6 is te zien dat hier het grootste gedeelte van het aantal verhuurde woningen binnen de Ring A10 is gelegen. Dit concentreert zich met name rondom de Grachtengordel en Amsterdam Oud-Zuid. Het verschil in spreidingspatroon wordt veroorzaakt door het verschil in type belegger die zijn woningen verhuurd via VGM NL beheerders of NVM/VBO makelaars. VGM NL beheerders beheren veel woningen die in eigendom zijn van grote (institutionele) beleggers. Deze beleggers kopen vaak complexgewijs woningen aan. In Amsterdam gaat het veelal om grotere nieuwbouwcomplexen. Deze zijn vaak niet gelegen in het centrum, maar juist aan de randen an de stad. Particuliere beleggers kopen vaak op kleinere schaal indviudele panden aan om te verhuren. Dit gaat veek vaker om vooroorlogse woningen gelegen in het centrum van de stad. Verschil in huurprijzen door verschil in concentratie Deze verschillen leiden ook tot een ander huurprijsniveau. De mediane huurprijs per m² in Amsterdam bedraagt in het bovenste figuur 16,14 en in de figuur daaronder hoort een mediane huurprijs per m² van 22,48. Daarnaast zijn de verhuurde woningen bij VGM NL aangesloten beheerders gemiddeld gezien groter (90 m²) dan de verhuurde woningen bij de makelaarsverenigingen (84 m²). Figuur 5: Aantal trasnacties Amsterdam VGM NL ( 2018) Figuur 6: Aantal trasnacties Amsterdam NVM, VBO e.a. ( 2018) 1 59

6 Huurwoningmarkt Conclusie: Krappe woningmarkt leidt niet tot verminderde betaalbaarheid Naast een krappe koopwoningmarkt is er momenteel ook sprake van een krappe huurwoningmarkt. De vraag naar huurwoningen is met name hoog in het middeldure huursegment. Een gevolg hiervan is dat de afgelopen jaren per m² woonoppervlakte steeds meer huur betaald wordt. De stijgingen zijn echter niet zo explosief als op de koopwoningmarkt. Daarnaast stijgen de huurprijzen met name in een specifiek segment, namelijk de appartementen in grote steden. De huurprijzen van eengezinswoningen stijgen in vergelijking minder snel. Stijging van de vraag naar huurwoningen leidt tot kleinere appartementen Om appartementen in de grote steden nog wel betaalbaar te houden is te zien dat de gemiddelde grootte van appartementen, met name bij nieuwbouw, afneemt. Met als gevolg een hogere huurprijs per m² terwijl de woningen alsnog in het middeldure huursegment vallen. Tussen de verschillende provincies en steden zijn ook grote verschillen in huurprijzen. Met name Noord-Holland en specifiek Amsterdam laten hogere huurprijzen zien. Daarnaast is het ook duidelijk dat de huurprijzen in de Randstad op een hoger niveau liggen dan in de rest van Nederland. Inkomen groeit mee met de huurprijzen Ondanks de stijgende huurprijzen is een gemiddelde huurwoning nog ongeveer even betaalbaar als een aantal jaar geleden. Dit komt doordat het gemiddeld besteedbaar inkomen van huishoudens de afgelopen jaren ook een stijgende lijn laat zien. Hierdoor ligt het percentage dat een huishouden gemiddeld aan een huurwoning betaald (bij mutatie) op een zelfde niveau als in Tekort aan middeldure huurwoningen brengt starters in de problemen De woningen die verhuurd worden door bij VGM NL aangesloten beheerders zijn dus over de breedte genomen niet minder betaalbaar geworden de afgelopen jaren. Het grootste probleem zit echter in het feit dat er wel een fors tekort is aan betaalbare huurwoningen. Met name in de grote steden is er een tekort aan appartementen voor starters met huurprijzen tot maximaal per maand. Het aanbod in dit segment van de markt is fors afgenomen terwijl over de gehele breedte van de huurwoningmarkt juist een toename van het aanbod te zien is. Dit maakt het voor starters op de woningmarkt steeds moeilijker om een betaalbare huurwoning te vinden in één van de grote steden. Er is weinig aanbod en alles wat wordt aangeboden wordt binnen een paar weken verhuurd. Om deze groep ook een plaats te kunnen bieden in de stad zullen er meer middeldure huurwoningen gerealiseerd moeten worden, maar ook een verbeterde doorstroming kan helpen om het aanbod van middeldure huurwoningen te vergroten.

7 Huurwoningmarkt ONDERZOEKSVERANTWOORDING OVER MVGM CONTACT Dit onderzoek is samengesteld op basis van cijfers afkomstig van individuele huurtransacties vanuit interne data van MVGM, gecombineerd met transacties die afgemeld zijn op Funda. Hierbij zijn alleen transacties meegenomen van professionele vastgoedbeheerders aangesloten bij VGM NL, tenzij er expliciet vermeld is dat er ook transacties van NVM & VBO zijn meegenomen. Deze publicatie is tot stand gekomen in samenwerking met Watson+Holmes Gebruiksoppervlak Er wordt een minimum gebruiksoppervlak gehanteerd van 10 m². Huurprijs Er wordt een minimum maandelijkse huurprijs van 710,68 gehanteerd (liberalisatiegrens). MVGM is dé vastgoedregisseur. We nemen de gehele of gedeeltelijke regie van de vastgoedportefeuilles van opdrachtgevers uit handen. Met zo n 600 medewerkers en landelijke dekking vanuit 20 kantoren ontzorgen we klanten op het vlak van vastgoedmanagement, het adviseren en uitvoeren van taxaties en de koop, verkoop, aan- of verhuur van onroerend goed. Door de bundeling van krachten van de verschillende bedrijfsonderdelen kan MVGM een compleet geïntegreerde benadering bieden van (internationale) ervaring en kennis van lokale ontwikkelingen. G.P. (Roger) Felix Directeur MVGM Vastgoedtaxaties E: Gp.felix@mvgm.nl T: T.P. (Thijs) Guinée Head of Research E: Tp.guinee@mvgm.nl T: Er wordt gebruik gemaakt van mediane huurprijzen. Hier is voor gekozen om extreme waardes (outliers) uit te kunnen sluiten. Casco verhuurde woningen De cijfers hebben betrekking op woningen die niet-gemeubileerd en niet-gestoffeerd zijn verhuurd. Met meer dan 35 taxatiespecialisten stelt MVGM jaarlijks voor meer dan 40 miljard aan vastgoedwaarde vast en behoort daarmee tot de top 3 van de grootste taxatieorganisaties van Nederland. Betaalbaarheid De betaalbaarheid wordt berekend door de mediane huurprijs te delen door het gemiddeld besteedbaar inkomen van een huishouden met een huurwoning, welke geen huurtoeslag ontvangt. Research en consultancy is een onlosmakelijk onderdeel van de dienstverlening van MVGM. Door beschikking over uitgebreide databases kunnen we adviseren, onderzoeken, markthuuradvies geven, trend- en data-analyses maken en vastgoedvisies met u vorm te geven. Wilt u meer weten over onze dienstverlening? Neem vrijblijvend contact met ons op.