Bouwinvest Real Estate Investment Management BV. Jaarverslag 2012

Transcriptie

1 Bouwinvest Real Estate Investment Management BV Jaarverslag 2012

2 Bouwinvest Real Estate Investment Management BV Jaarverslag 2012

3 2

4 Inhoudsopgave Kerncijfers 4 Bericht van de directievoorzitter 6 1. Bedrijfsprofiel Directieverslag Bericht van de Raad van Commissarissen Corporate governance Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen Jaarrekening Overige gegevens 64 Contactgegevens 68 3

5 Kerncijfers Alle bedragen in duizenden euro s, tenzij anders vermeld Resultaat per aandeel Balans pagina 46 Nettowinst (in ) 13,48 14,15 Nettowaarde 84,93 71,45 (in per ultimo) Totaal activa Eigen vermogen Aantal aandelen Resultaat pagina 47 Belangrijkste trends op lange termijn voor vastgoed Demografisch: urbanisatie en vergrijzing Digitaal: flexibiliteit (Het Nieuwe Werken, online winkelen) Governance: toezicht op de vastgoedsector (AIFMD, in-control, ISAE) Resultaat na belastingen Duurzaamheid: hogere normen (technisch, locatie, etc.) Globalisering: wereldwijd bereik (andere markten beter toegankelijk) Financiering blijft moeizaam 4

6 Belangrijkste ontwikkelingen in 2012 Beheerd vermogen groeit tot 5,6 miljard tegen 5,5 miljard eind 2011 Elk Nederlands fonds presteerde beter dan de 2012 IPD/ROZ-index Meer beursgenoteerde vastgoedbeleggingen Nieuwe business unit structuur leidt tot efficiëntere en proactieve organisatie Roel de Weerd benoemd tot CFO Voorbereidingen voor AIFMD-vergunning Aanpassing fondsvoorwaarden ISAE3402 Type II voor het jaar 2012 Cijfers managementorganisatie Beheerd vermogen Fee-opbrengsten Personeelskosten Aantal medewerkers (in FTE per ultimo boekjaar) 129,4 125,6 Verdeling beheerd vermogen 1,2% 2,6% 28,1% 48,6% 9,1% 9,3% Strategische pijlers Laag risicoprofiel Stabiele opbrengsten Diversificatiestrategie Veel aandacht voor MVO Bewustzijn voor kosten en fees Residential Fund Office Fund Retail Fund Hotel Fund Separate mandaten internationaal vastgoed Overige Tactische pijlers Focus op hoogwaardig vastgoed in regio s met gezonde economische en demografische vooruitzichten Actief asset management om de bezettingsgraad en kasstroom te maximaliseren Actieve ontwikkeling van nieuwe activiteiten: maatwerk voor klanten Totaal resultaat pagina Operationele pijlers Wereldwijd netwerk in vastgoed van de hoogste kwaliteit Checks and balances geïmplementeerd Beheerst beloningsbeleid Toegewijde en gepassioneerde vastgoedprofessionals Teamwork 5

7 Bericht van de directievoorzitter 6 Geachte belanghebbenden, Voor de Nederlandse vastgoedmarkt was het opnieuw een moeilijk jaar. De Nederlandse economie stagneerde het gehele jaar en het vertrouwen van consumenten en ondernemers bleef laag. Als gevolg van deze ontwikkelingen en dalende vastgoedprijzen was er sprake van veel negatief sentiment met betrekking tot investeringen in vastgoed. Een aanhoudende stroom van negatieve berichten in de media, in het bijzonder over de Nederlandse kantorenmarkt en de voortgaande daling van de huizenprijzen, maakte de situatie er niet beter op. Hoewel de omstandigheden in het algemeen dus niet goed waren, kenden we enkele lichtpuntjes. Eindelijk zagen we dat de regering maatregelen nam om de Nederlandse huizenmarkt te hervormen. Ondanks de groter wordende kloof tussen de primaire en secundaire markt slaagden wij er toch in enkele uitstekende objecten te kopen voor onze woning- en winkelfondsen; daarnaast verkochten wij het kantoorgebouw van Cordares aan de Basisweg in Amsterdam voor een prijs boven de boekwaarde. Hoewel wij in 2012 objecten aan het Office Fund hadden kunnen toevoegen, denken wij dat de prijzen verder zullen dalen en dat 2013 betere kansen biedt voor aankoop van kantoren. Wij slaagden er opnieuw in een hoge bezettingsgraad te realiseren in al onze sectorfondsen, inclusief het Office Fund. Voor elk van de drie fondsen realiseerden wij ook goede directe beleggingsresultaten en konden we een hoog dividend uitkeren. Investeren in de toekomst Het afgelopen jaar zagen we ook grote veranderingen bij Bouwinvest REIM, doordat wij bleven investeren in de toekomst. Wij investeerden bijvoorbeeld opnieuw in de duurzaamheid van onze beleggingen. Duurzaamheid speelt een steeds belangrijker rol in de vastgoedsector; het is al een must in de kantorenmarkt en wordt steeds belangrijker in de woning- en winkelsector. Van groot belang was dat we de mogelijkheid hebben toegevoegd om wereldwijd in beursgenoteerde vastgoedfondsen te beleggen, wat betekent dat wij onze klanten nu een volledig assortiment beleggingsmogelijkheden in vastgoed kunnen aanbieden. Vorig jaar hebben we ook enkele belangrijke veranderingen geïmplementeerd in het bestuur van de Nederlandse sectorfondsen, doordat we de governance hebben herzien, waarmee de invloed van nieuwe beleggers op de strategie en de beleggingen groter is geworden. Wij denken dat deze moderne fondsvoorwaarden onze fondsen nog aantrekkelijker maken voor institutionele beleggers; tegen deze achtergrond hebben wij ook onze database van potentiële beleggers vergroot. Bouwinvest heeft vorig jaar opnieuw geïnvesteerd in haar systemen voor risicobeheersing. Veel mensen hebben hard gewerkt om er voor te zorgen dat onze processen voor risicobeheersing voldoen aan ISAE 3402, en in het eerste kwartaal van 2013 werd ons de certificering type II toegekend. En natuurlijk hebben we veel energie gestoken in de voorbereiding van de inbedding van de Europese richtlijn voor fondsbeheerders in alternatieve beleggingen (Alternative Investment Fund Managers Directive, AIFMD) in de Nederlandse wetgeving in Wij willen een van de eerste Nederlandse asset managers zijn die aan AIFMD voldoen, wat het ons gemakkelijker zal maken om onze fondsen aan Europese beleggers aan te bieden. En, niet in de laatste plaats, hebben we als gevolg van de krimp in de markt voor ontwikkeling van woningen een omvangrijke herstructurering van onze organisatie in gang gezet. Wij hebben onze business units die zich bezig hielden met Nederlandse projectontwikkeling en asset management

8 samengevoegd in één business unit: business unit Nederland. Wij werken nu met twee business units, met Internationale Investeringen als tweede business unit. Deze reorganisatie leidt tot een grotere efficiency en zorgt ervoor dat wij beter kunnen reageren op ontwikkelingen in de markt. Daarnaast behoudt de business unit Nederland de expertise en toegevoegde waarde van onze specialisten op het gebied van project ontwikkeling, zodat wij in het vroegst mogelijke stadium betrokken blijven bij de ontwikkeling van nieuwe wooncomplexen. Alles bij elkaar genomen zij wij voorzichtig optimistisch voor 2013 en de jaren daarna. Wij hebben een acquisitiedoelstelling van 1 miljard voor dit jaar, waarbij een bedrag van 500 miljoen bestemd is voor beleggingen in Nederland. Gezien de aanhoudende onzekerheid en voorzichtigheid onder beleggers die wachten tot de markt een bodem bereikt, zullen we in 2013 voor nieuwe uitdagingen staan. De bereidheid om te investeren neemt echter toe en wij zien dat de fundamenten van de markt verbetering vertonen. Wij zijn ervan overtuigd dat beleggers de toegevoegde waarde van vastgoed in hun totale beleggingsmix zullen blijven onderkennen. We zijn voorzichtig optimistisch voor 2013 en de jaren daarna Na de herstructurering van onze organisatie is Eelco Siersema teruggetreden uit het directieteam. Wij zijn hem zeer dankbaar voor zijn vele werk, zijn toewijding en expertise op het gebied van ontwikkeling in de afgelopen vier jaar, en wij wensen hem alle succes in zijn verdere carrière. Ik wil graag alle bij onze onderneming betrokkenen bedanken, in het bijzonder onze medewerkers voor hun inspanning en hun toewijding in deze uit - dagende tijden. Dick van Hal Directievoorzitter 7

9 De Witte Keizer, Rotterdam (Residential Fund).

10

11 1 Bedrijfsprofiel Bouwinvest REIM is een vermogensbeheerder die gespecialiseerd is in vastgoed voor institutionele investeerders. Bouwinvest heeft een beheerd vermogen van 5,6 miljard dat beheerd wordt door 130 professionals, die alle actief zijn vanuit Amsterdam. Bouwinvest heeft een solide reputatie opgebouwd als zeer goed presterende fondsbeheerder met een diepgaande kennis van de Nederlandse en internationale vastgoedmarkten, ondersteund door een beleid op het hoogste niveau voor waardebepaling en risicobeheer. Bouwinvest wordt gezien als een van de vooraanstaande vastgoedvermogensbeheerder in Nederland. Vastgoed is onze kerncompetentie Bouwinvest is voortgekomen uit bpfbouw, het pensioenfonds voor de Nederlandse bouwsector. Daarom zit kennis van vastgoed en pensioenen in ons DNA. Dankzij onze wortels in de vastgoedsector, plus een uitgebreide ervaring in asset management, hebben wij een brede basis als vastgoed vermogensbeheerder. Wij beheersen de gehele vastgoedketen, van aankoop tot beheer en van het toevoegen van waarde tot verkoop. Onze pijplijn van beleggingsmogelijkheden, strategische en turnkey aankoop van hoge kwaliteit en ons deskundig portefeuillebeheer waarborgen dat onze portefeuilles voortdurend worden vernieuwd en geoptimaliseerd. Dankzij deze kwaliteiten hebben wij een uitstekende reputatie op lange termijn opgebouwd met projecten in verschillende vastgoedsectoren. Het uiteindelijke resultaat is een evenwichtige organisatie met een duidelijke focus op een laag risicoprofiel en een stabiele kasstroom op de lange termijn. Naast onze know-how op het gebied van vastgoedbeheer zijn wij ook heel goed bekend met de ontwikkelingen in de Nederlandse pensioensector. Deze combinatie van expertise maakt ons tot een ervaren en professionele partner voor institutionele beleggers. De tweevoudige propositie van Bouwinvest Oplossingen op maat voor beheer van vastgoedbeleggingen Bouwinvest levert een totaaloplossing voor de vastgoedbeleggingen van bpfbouw. Onze doelstelling is om ook andere beleggers onze volledige expertise op het gebied van vastgoedbelegging aan te bieden, zodat zij in staat zijn zich volledig op hun kernactiviteiten te richten. De specialisten van Bouwinvest kunnen een uniek, op maat gemaakt allocatieadvies leveren op basis van de beleggingsovertuiging van elke belegger, inclusief diens risicobereidheid en beleggingshorizon. Naast de Nederlandse markt biedt Bouwinvest ook beleggingsmogelijkheden in Noord-Amerika, Europa en Azië-Pacific. Bouwinvest selecteert de best presterende fondsbeheerders en fondsen in Noord-Amerika, Europa en de regio Azië-Pacific met gebruikmaking van onze eigen kennis en ervaring in vastgoedmarkten en vastgoedbeheer. De internationale vastgoedportefeuille bestaat uit joint ventures, clubdeals en zowel beursgenoteerde als niet-beursgenoteerde vastgoedbeleggingen. 10

12 Fondsbeheer Naast een oplossing op maat beheert Bouwinvest vier Nederlandse sectorfondsen, waarvan er drie toegankelijk zijn voor beleggers. Dit zijn het Residential Fund met een omvang van 2,7 miljard, het Retail Fund ( 0,6 miljard) en het Office Fund ( 0,5 miljard). Het zijn alle drie fondsen met een core beleggingsprofiel die zonder vreemd vermogen zijn gefinancierd en die zich richten op vastgoed van hoge kwaliteit op de beste locaties in kernregio s. Wij hebben onze kernregio s geselecteerd op basis van hun gezonde economische en demografische vooruitzichten. Binnen die regio s richten wij ons op de beste beleggingen op A-locaties. Missie Wij voorzien in een solide rende ment op vastgoedinvesteringen, op een verantwoorde manier, voor institutionele investeerders en hun deelnemers. Ons team van toegewijde vastgoedprofessionals bereikt dit door zorgvuldig management van de Nederlandse vastgoedfondsen met een laag risicoprofiel en internationale vastgoedinvesteringen. Fondsmanagement (Nederland) Residential Fund 2,7 miljard Office Fund 0,5 miljard Retail Fund 0,6 miljard Hotel Fund 0,1 miljard Bouwinvest Beheerd vermogen 5,6 miljard (ultimo 2012) Development 0,1 miljard Separate mandaten (internationaal) Azië/ Pacific 0,2 miljard Europa 0,9 miljard Noord-Amerika 0,5 miljard 11

13 Actief asset management De actieve benadering van Bouwinvest van asset management bij de Nederlandse sectorfondsen betekent dat wij in elke fase van het beleggingsproces waarde kunnen toevoegen. Wij hebben vaak in een vroeg stadium contact met ontwikkelaars om er zeker van te kunnen zijn dat nieuwe beleggingen voldoen aan de behoeften van potentiële huurders en de lokale eisen voor vastgoed. Wij hanteren ook een actieve benadering bij de herontwikkeling en herpositionering van onze beleggingen om op de meest effectieve wijze tegemoet te komen aan de veranderende lokale eisen voor woningen, kantoren en winkels. De organisatiestructuur van Bouwinvest De prestaties van onze vastgoedfondsen zijn het directe resultaat van teamwerk en samenwerking binnen de gehele onderneming en in elke fase van het beleggingsproces, van grondig marktonderzoek tot de toegewijde teams van de onderneming voor asset management en van compliance en juridische zaken tot risicobeheer. Juist die combinatie van vastgoedexpertise plus ons ingebouwde systeem van checks & balances zorgt ervoor dat wij het juiste evenwicht kunnen vinden tussen risico en rendement en dat we dat evenwicht ook constant behouden. Dankzij die combinatie realiseren onze fondsen hun doel: stabiele rendementen op de lange termijn voor de beleggers. Management Bouwinvest kent een two-tier bestuursstructuur. Het directieteam is verantwoordelijk voor de langetermijnstrategie van Bouwinvest; haar verantwoordelijkheden omvatten ook het dagelijkse bestuur en de leiding van de organisatie zelf en het beheer van het geïnvesteerde vermogen. De Raad van Commissarissen volgt, adviseert en houdt toezicht op de managementorganisatie. In 2012 heeft Bouwinvest de samenstelling van het directieteam aangepast als gevolg van de fusie van twee business units tot één enkele business unit: de business unit Nederland. Deze business unit is verantwoordelijk voor de aankopen (inclusief projectontwikkeling) en het asset management in Nederland. Alle Nederlandse activiteiten rapporteren nu aan de Directeur Nederland. Dientengevolge bestaat het directieteam sinds 1 januari 2013 uit vier leden. Deze nieuwe bedrijfsstructuur stelt ons in staat efficiënter te werken en actiever te reageren op ontwikkelingen in de Nederlandse en internationale vastgoedsector. Organisatie Bouwinvest heeft twee business units: Nederland en Internationale Investeringen. Business unit Nederland Deze business unit is verantwoordelijk voor de aankopen, het asset management en de projectontwikkeling in Nederland voor de Nederlandse institutionele sectorfondsen. Drie toegewijde teams die gespecialiseerd zijn in de sectoren woningen, winkels en kantoren; de teams omvatten experts in aankoop, vastgoed(her)ontwikkeling, asset management, verkoop en technisch beheer; alle teamleden hebben vele jaren ervaring in de vastgoedsector en beschikken over een uitgebreid netwerk van contacten door geheel Nederland; en zij zijn gericht op de optimalisering van de directe en indirecte rendementen van de Nederlandse vastgoedportefeuilles. 12

14 Business unit Internationale Investeringen Deze business unit beschikt over managers die zich bezighouden met de drie regio s waarin de internationale beleggingen van Bouwinvest zich bevinden, te weten Europa, Noord-Amerika en de regio Azië-Pacific. De business unit Internationale Investeringen beheert separate mandaten op maat voor internationale vastgoedbeleggingen; Internationale Investeringen omvat investeringen in joint ventures, clubdeals en zowel beursgenoteerde als niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen; de leden van de regionale teams hebben een lange ervaring in vastgoed en beschikken over een uitgebreid netwerk van contacten in hun regio s; en de focus is gericht op een (naar geografische regio, sector, risicoprofiel en stijl) gediversifieerde internationale portefeuille die zich vooral richt op core beleggingen die inkomsten genereren in stabiele landen. De business units worden ondersteund door een aantal stafafdelingen, waaronder Research, Juridische Zaken, Risk Management, Compliance en Marketing. Partners Bouwinvest werkt nauw samen met een aantal partners, waaronder lokale vastgoedbeheerders, onafhankelijke taxateurs en een externe accountant. Wij werken ook samen met een aantal internationale partners, waaronder lokale vastgoed- en fondsbeheerders. Vastgoedbeheer voor de Nederlandse fondsen Bouwinvest besteedt het vastgoedbeheer van haar beleggingen uit aan lokale vastgoedbeheerders en service providers met een grondige kennis van en praktische ervaring in de lokale vastgoedmarkt. Dit zorgt voor een flexibele en bestendige relatie met de huurders. Bouwinvest ziet vastgoedbeheer als één van de kernprocessen bij het beheer van haar fondsen. Wij doen daarom alles wat in ons vermogen ligt om in onze lokale vastgoedmarkten de beste onafhankelijke vastgoedbeheerders te selecteren, en wij overtuigen ons ervan dat onze vastgoedbeheerders een grondig begrip hebben van de behoeften van elk fonds en van de huurders van woningen, kantoren en winkels. Onafhankelijke taxateurs Taxatie is een ander kernproces bij het beheer van de fondsen. Bouwinvest doet alles wat in haar vermogen ligt om deze processen zo onafhankelijk, stabiel en transparant mogelijk te maken. Bouwinvest heeft een aantal maatregelen geïmplementeerd om dit taxatieproces te optimaliseren. Het selectieproces voor vastgoedtaxateurs is objectief, wat bijdraagt aan het vermijden van belangenverstrengeling. Bouwinvest vervangt haar vastgoedtaxateurs elke drie jaar. Alle objecten van Bouwinvest worden per kwartaal getaxeerd, waarbij gebruik wordt gemaakt van het door de onderneming zelf ontwikkeld waarderingsmodel, waarin een brede reeks waarderingscriteria is 13

15 14 opgenomen. Dit model sluit volledig aan bij de internationale waarderingsrichtlijnen van IPD-IFRS. In 2012 heeft Bouwinvest haar waarderingsmodel getoetst aan de aanbevelingen voor vastgoedtaxaties van het Platform Taxateurs en Accountants (PTA) in een notitie die opgesteld is in opdracht van de Nederlandse accountantsorganisatie NBA. Deze aanbevelingen omvatten normen voor de onafhankelijkheid van taxateurs, hun expertise, hun verantwoordelijkheden en het gebruik van een brede reeks waarderingscriteria, waaronder de marktgevoeligheid van een object. Het waarderingsmodel van Bouwinvest voldoet aan vrijwel alle aanbevelingen in de PTA-notitie. Externe accountant De functie van de externe accountant wordt uitgeoefend door de onafhankelijke accountant. Het is de verantwoordelijkheid van de externe accountant om op basis van zijn controle een mening te geven over de jaarrekening. In het verslagjaar heeft Bouwinvest een selectieprocedure voor een nieuwe accountant doorlopen. Na dit proces werd Deloitte voor een periode van drie jaar benoemd. Bouwinvest beoordeelt het functioneren van haar externe accountant jaarlijks. Voorbereid op de toekomst Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen Voor Bouwinvest is Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO) meer dan eenvoudigweg het verminderen van het effect van de onderneming op het milieu. Overeenkomstig de filosofie van Bouwinvest van samenwerking en gedeelde verantwoordelijkheid betekent MVO een vorm van ondernemerschap waarin alle medewerkers in de organisatie verantwoordelijkheid accepteren en delen voor het effect van hun activiteiten op mensen, het milieu en de maatschappij als geheel. MVO is ingebed in de gehele organisatie van Bouwinvest en vormt een integraal bestanddeel van de manier waarop wij werken. Regulering en richtlijnen De dagelijkse activiteiten van Bouwinvest worden beïnvloed door de steeds strenger wordende eisen voor regulering in de sector vermogensbeheer. De Nederlandsche Bank (DNB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM) eisen steeds meer transparantie en een effectiever risicobeheer in de kernprocessen van Bouwinvest. Om aan deze toenemende eisen te voldoen, is Bouwinvest twee jaar bezig geweest om alle noodzakelijke procedures en maatregelen op het gebied van risicobeheer te implementeren. Bouwinvest voldoet volledig aan de huidige Nederlandse en Europese regelgeving voor niet-beursgenoteerde fondsbeheerders. Bouwinvest houdt verder rekening met en speelt in op nieuwe richtlijnen voor de sector die zijn uitgegeven door de Europese organisatie voor niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen INREV, en wij bereiden ons voor op de naderende veranderingen in regulering. Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD) Volgens de Europese richtlijn AIFMD (Alternative Investment Fund Managers Directive) is Bouwinvest wettelijk verplicht een vergunning aan te vragen bij de AFM wanneer de AIFMD op 1 juli 2013 wordt opgenomen in de Nederlandse wetgeving. De AIFMD-vergunning stelt Bouwinvest in staat haar fondsen effectiever aan te bieden aan Europese beleggers. Bouwinvest bevindt zich thans in de aanvraagprocedure en streeft ernaar als een van de eerste vermogensbeheerders in Nederland de AIFMD-vergunning te verkrijgen. ISAE 3402 De ISAE 3402 certificering biedt beleggers comfort ten aanzien van het risicobeheer, waaronder de definitie van risico en beheersmaatregelen, bij alle kernprocessen in de dagelijkse activiteiten van een onderneming. Bouwinvest verkreeg een ISAE 3402 Type II standaard certificering van de Service Organization Control (SOC) over het jaar 2012.

16 INREV Bouwinvest is actief lid van de Europese organisatie voor niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen INREV. Bouwinvest volgt de rapportagerichtlijnen van de INREV en gebruikt de INREV Fee Metrics voor haar eigen vergoedingsstructuur. Wij bereiden ons nu voor op de herziene richtlijnen van de INREV, die momenteel worden opgesteld en die naar verwachting in de loop van 2013 bekend gemaakt zullen worden. Verder heeft Bouwinvest de Standard Delivery Data Sheet (SDDS) van de INREV onderschreven. Dit document is een initiatief van de INREV om de efficiency en transparantie van de informatiestroom tussen beleggers en fondsbeheerders te verbeteren. Het document moet de feitelijke norm in de branche worden voor gegevensuitwisseling tussen fondsbeheerders en beleggers. t Duyfrak, Katwijk (Residential Fund). Nadere informatie Voor nadere informatie over Bouwinvest en de beleggingen die wij beheren, kunt u onze website bezoeken op U kunt ook contact opnemen met de afdeling Investor Relations van Bouwinvest via ir@bouwinvest.nl. 15

17

18 Demer 38, Eindhoven (Retail Fund).

19 2 Directieverslag Het directieteam is gezamenlijk verantwoordelijk voor de strategie en het beheer van de beleggingsfondsen en de separate mandaten voor internationale beleggingen. Dit is in lijn met de opvatting die Bouwinvest heeft van samenwerking en gedeelde verantwoordelijkheid. De directieleden hebben allen een grote ervaring in zowel financiën als vastgoed. Hun gecombineerde kennis en ervaring plaatst Bouwinvest in een uitstekende positie om de beste beleggingsbeslissingen te nemen. 18 D.J. (Dick) van Hal (1958, Nederlandse nationaliteit) CEO en Statutair Directeur Dick van Hal is directievoorzitter van Bouwinvest sinds zijn benoeming per 1 maart Van 1999 tot dat moment heeft hij diverse hogere functies bekleed bij Syntrus Achmea Vastgoed, waaronder Managing Director en CEO. Dick is zijn carrière begonnen bij Centraal Beheer Beleggingen en Staal Bankiers. Hij heeft Investment Analysis (VBA) gestudeerd aan de Universiteit van Amsterdam. Naast zijn positie bij Bouwinvest is hij bestuurslid van de Dutch Green Building Council, een onafhankelijke Nederlandse stichting zonder winstoogmerk voor duurzaam bouwen in Nederland. R.G. (Roel) de Weerd (1970, Nederlandse nationaliteit) CFO en Statutair Directeur Roel de Weerd werd per 1 juni 2012 benoemd tot financieel directeur en CFO. Hij begon zijn carrière bij PricewaterhouseCoopers en vervulde verschillende (internationale) functies op financieel terrein bij telecommunicatiebedrijf KPN en Arthur Anderson, alvorens hij in 2001 actief werd in de vastgoedsector. Vóór hij toetrad tot Bouwinvest was Roel CFO bij Annexum, een van de grootste aanbieders van vastgoedfondsen in Nederland. Hiervoor was hij CFO en lid van de directie van Acteeum Group, waarvan hij een van de oprichters en aandeelhouders was. Tussen 2003 en 2006 was hij CFO van Ahold Vastgoed. Roel studeerde bedrijfseconomie en accountancy aan de Universiteit van Groningen. Hij is registeraccountant en lid van de Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants (NBA).

20 A. (Allard) van Spaandonk (1961, Nederlandse nationaliteit) S.A. (Stephen) Tross (1967, Nederlandse nationaliteit) Directeur Nederland Allard van Spaandonk is per 1 november 2008 bij Bouwinvest gestart als directeur Asset Management, in welke functie hij verantwoordelijk is voor beleggingen in Nederlands vastgoed. Hij was eerder directeur Woning- en Winkelbeleggingen bij Syntrus Achmea Vastgoed, en Hoofd Woninghypotheken bij Achmea Vastgoed. Hij begon zijn carrière in het vastgoed in 1986 bij ABP Hypotheken. E.H.P. (Eelco) Siersema (1965, Nederlandse nationaliteit) Directeur Projectontwikkeling Eelco Siersema trad op 1 februari 2009 in dienst van Bouwinvest als directeur Projectontwikkeling. Hij was verantwoordelijk voor de ontwikkelingsportefeuille van Bouwinvest Development BV. Eelco trad per 31 december 2012 terug uit de directie na de herstructurering van de onderneming in twee business units. Directeur Internationale Investeringen Stephen Tross is per 1 september 2010 benoemd tot directielid en directeur International Investments. Hij startte in 2009 bij Bouwinvest als ad-interim COO Internationale Investeringen. Hiervoor was hij vijf jaar directeur van de Nederlandse vastgoedcontrolepraktijk van KPMG Accountants NV. Daarvoor werkte Stephen veertien jaar in de vastgoed-controlepraktijk van Pricewaterhouse- Coopers in Nederland, New York en Londen. Hij studeerde bedrijfseconomie aan de Hogeschool Utrecht en vervolgens accountancy aan het NIvRA-Nyenrode. Stephen is professioneel lid van het British Institution of Chartered Surveyors. 19

21 20 Economische en marktontwikkelingen Vastgoed als beleggingscategorie Vastgoed heeft zich in de loop der jaren bewezen als een stabiele en solide presterende beleggingscategorie. Vergeleken met andere beleggingscategorieën, zoals aandelen, obligaties of alternatieve beleggingen, bijvoorbeeld hedgefondsen of grondstoffen, biedt vastgoed over de langere termijn een aantrekkelijke verhouding tussen risico en rendement. Nu er steeds meer aandacht komt voor zaken als de afstemming van de beleggingen op de verplichtingen (asset liability management) kan het afdekken van toekomstige verplichtingen met een zo veilige belegging als vastgoed, institutionele beleggers een aantal belangrijke voordelen bieden: Stabiele contante opbrengsten bieden een veilige cashflow; Vastgoed biedt de mogelijkheid om spreiding in de beleggingen aan te bieden. Als gevolg van de uiteenlopende correlatiepatronen van vastgoed met andere categorieën kunnen beleggers fluctuaties in de totale portefeuille dempen; Als gevolg van de relatief lage volatiliteit van kernopbrengsten uit woningen biedt vastgoed een aantrekkelijk risico-rendementsprofiel; Voor zover de huren aan de inflatie zijn gekoppeld, biedt vastgoed een afdekking (hedge) tegen geldontwaarding, vooral als er sprake is van huurinkomsten op lange termijn. De Nederlandse economie Nederlandse economie blijft een uitdaging Volgens de meest recente prognoses kromp de Nederlandse economie in 2012 op jaarbasis met 0,9%. Verwacht wordt dat deze trend in het eerste halfjaar van 2013 zal aanhouden als gevolg van het lage consumentenvertrouwen, overheidsbezuinigingen en stringente leningsvoorwaarden. Voor geheel 2013 wordt een verdere krimp voorzien. Dit zal waarschijnlijk leiden tot een verdere stijging van de werkloosheid, die eind 2012 tot 7% was opgelopen. Toch heeft Nederland nog steeds één van de laagste werkloosheidspercentages in Europa. Wereldeconomie Enige aanleiding voor optimisme, maar economische tegenwind houdt aan De laatste kwartalen hebben enige positieve ontwikkelingen laten zien, maar het algehele beeld in 2012 was teleurstellend. De grootste problemen doen zich voor in de ontwikkelde wereld, hoewel er een toenemende zorg is dat de afzwakking overslaat naar de meer dynamische markten van Azië. De situatie in de eurozone blijft de belangrijkste bedreiging van het herstel. Elders werd de Amerikaanse fiscal cliff grotendeels onschadelijk gemaakt doordat de American Taxpayer Relief Act van 2012 werd aangenomen. Dit leverde echter nauwelijks een bijdrage aan de aanpak van de schuldenlast van het land. Recessie in eurozone houdt aan in 2013 De Europese schuldencrisis bleef in 2012 de ernstigste bedreiging voor de economische vooruitzichten in 2012 en de jaren daarna. Het terugkoopplan voor obligaties van de ECB en extra stabiliteitsfondsen hebben enig tegenwicht geboden tegen de marktkrachten. De economische schade van de crisis in de eurozone hield begin 2013 echter aan, waarbij er voor de regio als geheel geen groei wordt voorzien. Dit maskeert de uiteenlopende ontwikkeling binnen de muntunie, waarbij de economieën van landen als Italië, Spanje en Griekenland aanzienlijk sterker krimpen dan die van andere Europese landen. Doormodderen in plaats van splitsing van de eurozone Terwijl de vooruitzichten voor de Europese economie onzeker zijn en duidelijk minder solide dan wenselijk, menen velen nu dat de eurozone op weg is naar een sterkere positie nadat er krachtiger maatregelen zijn genomen om de schuldenproblemen aan te pakken. Een doormodder -

22 scenario lijkt nu waarschijnlijker dan een zijn de vooruitzichten beter dan de groeicijfers van opsplitsing van de eurozone, en dit zou kunnen maximaal 3% voor Noord-Amerika en Europa. In de leiden tot een versnelde terugkeer van het meeste gevallen voorziet de gemiddelde prognose vertrouwen bij ondernemers en activiteiten een versnelling van de groei in de economieën van in de vastgoedmarkt. De neerwaartse risico s Azië en de Pacific. Australië en Japan horen tot de blijven echter nog steeds het grootst. uitzonderingen, met als meest waarschijnlijke scenario een lichte afname van de groei in Amerikaanse economie toont enige verbetering Er bestaat momenteel minder gevaar dat de De wereldwijde vastgoedmarkt Amerikaanse economie terugvalt in een recessie. Dynamiek in investeringen blijft matig in 2013 Sommige delen van de economie die aan de basis Aanhoudende zorgen voor de eurozone, lagen van de recessie vertonen thans weer enige verscherpte kredietvoorwaarden en voortdurende groei. Het herstel op de woningmarkt zal stimu- zwakke economische fundamenten in de markten lerend blijven werken via extra huizenbouw, en de voor de gebruikers van vastgoed leverden geen autoverkopen kunnen eindelijk weer aantrekken bijdrage aan een verbetering van het beleggings- nu de uitgestelde vraag de markt bereikt. Verder sentiment in De zwakke marktfundamenten vermindert geleidelijk de druk op huishoudens werden gecompenseerd door de aanhoudende om schulden af te lossen en banken tonen meer vlucht in kwaliteit in de markt, hetgeen leidde tot bereidheid om geld uit te lenen. een toenemende strijd om beleggingen in de beste kwaliteit. Het transactievolume bedroeg in 2012 Terwijl de kredietverlening toeneemt, is het echter ongeveer US$ 400 miljard, een daling van circa 10% voor starters nog steeds erg moeilijk om een ten opzichte van hypothecaire lening te verkrijgen, terwijl vooral deze starters de richting van de meeste huizen- Beleggingsactiviteit 2013 evenaart die van 2012, markten bepalen. Bovendien is er enige angst dat met opwaarts potentieel het herstel van de huizenmarkt vooral steunt op De wereldwijde beleggingsmarkten genereren nu de grotere hypothecaire kredietverstrekking, stelselmatig ongeveer voor US$ 100 miljard aan en dat leidde juist tot de crisis van commerciële vastgoedtransacties per kwartaal; zij bieden een stevige basis van transactieactivi- Robuuste groeivooruitzichten in Azië/Pacific teiten in lijn met de langjarige trend. De meeste De regio Azië-Pacific toonde een veerkrachtige deskundigen zijn het er over eens dat dit niveau groei in 2012, waarmee deze veel beter presteerde dan in het scenario van een harde landing die sommige economen hadden voorspeld. Bovendien % Europa (excl. Zuid-Europa) Zuid-Europa* Verenigde Staten in de loop van 2013 waarschijnlijk kan worden gehandhaafd, zo niet overtroffen. In tegenstelling daarmee zijn de huuractiviteiten afgezwakt nu Japan Ontwikkelde markten Azië-Pacific (excl. Japan)** Opkomende markten Azië-Pacific*** Figuur 1: Wereldwijde groei bruto binnenlands product per land/regio (jaar-op-jaar) Gemiddelde Bron: Experian Economics, Bouwinvest Research, januari 2013 * Portugal, Italië, Griekenland, Spanje. 21 ** Australië, Hongkong, Singapore. *** China, Zuid-Korea