Ondernemingsplan

Transcriptie

1 Ondernemingsplan

2 Voorwoord De overheid is duidelijk. We gaan van een verzorgings- naar een participatiestaat. De burger wordt meer op zichzelf teruggeworpen. En de corporatie gaat steeds meer terug naar de sociale taak. Het wordt anders. Heel anders. Dat mag helder zijn. We zijn gedwongen te veranderen, te besparen en heel goed na te denken over onze investeringen. En misschien is dat wel goed. De tijd dat alles kon is voorbij, voor de burger, voor de maatschappij, voor ons. Er was een tijd dat de corporatie voor veel dingen moest zorgen; het realiseren van brede scholen, risicovolle koopprojecten op zich nemen, commerciële organisaties sponsoren en bijdragen aan vele soorten wijkfeesten. De verwachtingstaak groeide, onze kerntaak daarentegen zwakte af. Deze maatschappelijke verandering biedt ons ruimte om na te denken over wat we wel en wat we niet gaan doen. Met het signaal dat de overheid geeft, kunnen we onze grenzen aangeven en bewaken. Wat daarbij een belangrijke voorwaarde is, is de samenwerking met onze belanghouders. Elke partij heeft specialistische kennis. Nu de overheid taken decentraal neerlegt, en tevens de geldkraan een stuk dichtdraait, is (intensieve) samenwerking nodig om kwaliteit op peil te houden. En moeten we transparant zijn in wie we zijn. Een open netwerk houden en met een gemeenschappelijk doel intensief samenwerken. Kunnen we dan het kwaliteitsniveau voor onze klanten blijven vasthouden? Ik hoop van wel. Zeker weten? Dat helaas niet. Maar aan ons zal het niet liggen. Jan van Beekhuizen directeur-bestuurder l escaut woonservice 2

3 Missie, visie en maatschappelijke verankering In dit hoofdstuk zetten we uiteen wat wij willen bereiken met onze doelstellingen, maar ook hoe wij de maatschappij zien en op welke manier we zorgen voor voldoende maatschappelijke verankering. Dat begint bij onze missie: Wij bieden u goed wonen in een passende woonomgeving, met aandacht voor uw woonlasten Goed wonen betekent voor ons technisch gezien een goede woning, maar ook dat de prijs-kwaliteitverhouding goed moet zijn. Met passende woonomgeving bedoelen we dat iedereen zich thuis moet voelen in zijn omgeving. Directe buren waarmee je een fijne omgang hebt; een wijk die bij je past. Dat is voor iedereen weer verschillend. De een voelt zich thuis in een drukke leefomgeving, de ander in een rustige buurt. Wij willen niet pretenderen dat het eerste voor een jonge starter geldt en dat tweede voor een 55-plusser. Daarom willen we duidelijkheid geven over waar onze huizen staan en welke sfeer er in een wijk heerst. Dan kunnen onze klanten zelf bepalen waar zij het beste passen. Een nieuw element in onze missie is woonlasten. Denken vanuit de totale woonlasten en daarop sturen, zodat wij uiteindelijk meer ruimte in de portemonnee van onze klant kunnen bieden. Dat gaat bijvoorbeeld over energielasten. Wij kunnen door middel van energiebesparende maatregelen de totale prijs van de woning beïnvloeden. Daarnaast willen we het bewustzijn van onze klant vergroten als het gaat om energie besparen. Visie De crisis is al een aantal jaren aan de gang en voor ons de aanleiding om anders te gaan denken. Het is een noodzaak geworden alles in een ander licht te zien en met een nieuwe koers de toekomst in te varen. Terug naar de kerntaak is wat de overheid wil. Voldoende beschikbaarheid en goede kwaliteit van betaalbare huurwoningen. Die sociale opdracht blijven wij uitvoeren en stellen we meer dan voorheen centraal. Daarnaast zien we door de komst van de WMO en het scheiden van Wonen en Zorg dat er meer kwetsbare doelgroepen op de woonmarkt komen. Daar moeten we speciale aandacht voor hebben. We kiezen graag voor een zo breed mogelijke kijk op onze maatschappelijke taak, maar maken slimme keuzes. De klanten die onze primaire aandacht hebben: huishoudens die recht hebben op huurtoeslag; huishoudens met een huishoudinkomen van maximaal E ,-(prijspeil ); huishoudens met een specifieke woonvraag (bijvoorbeeld mensen met een beperking); studenten. Het huisvesten van deze huishoudens is onze kerntaak, waarbij de aandacht uitgaat naar financieel rendabele investeringen of investeringen met een maatschappelijk nut. 3

4 Maatschappelijke verankering Een corporatie staat middenin de maatschappij. Dat betekent dat wij voldoende oog moeten hebben voor wat er gebeurt in de samenleving en de samenwerking moeten zoeken met andere partijen. Dat vinden wij erg belangrijk. Juist in deze tijd moeten we samen naar creatieve oplossingen zoeken. Daarom hebben we bij elke doelstelling in een aparte paragraaf de partijen benoemd die voor ons van belang zijn bij het behalen daarvan. Onze primaire doelstellingen zijn: redzame en tevreden klanten leefbare woonomgeving continue organisatieontwikkeling financiële continuïteit Bij de totstandkoming van dit ondernemingsplan hebben we onze belanghouders uitgenodigd te vertellen hoe hun speelveld eruit ziet en waar dat het onze raakt. Een verhelderende stap in het traject om te komen tot dit ondernemingsplan. We hebben de input van onze genodigden zeer ter harte genomen. We blijven onze belanghouders ook actief benaderen om met ons mee te denken. De volgende organisaties horen wat ons betreft in ieder geval tot onze belanghouders: gemeente Vlissingen; huurdersvereniging L Escaut; zorg- en welzijnsinstellingen in Vlissingen en op Walcheren; collega-woningcorporaties op Walcheren; de lokale energieleverancier. Onze belanghouders verwachten veel van ons; zorg voor onze klassieke taakvelden, zoals het huisvesten van de lagere inkomensgroepen, maar ook het zorgdragen voor de leefbaarheid van wijken. Wel moeten we bij onze leest blijven en geen taken op ons nemen waarvoor andere organisaties beter toegerust zijn. 4

5 Wet- en regelgeving Als corporatie hebben wij te maken met wet- en regelgeving. Hieronder bespreken we in het kort de actuele wijzigingen in overheidsbeleid op nationaal en Europees niveau. Wijziging Woningwet De Tweede kamer stemde begin juli 2012 in met de voorstellen tot wijziging van de Woningwet. In grote lijnen kunnen corporaties blijven doen wat ze tot nu toe deden; wel zijn de grenzen verder aangescherpt. Zo moeten corporaties per 1 januari 2014 een administratieve scheiding aanbrengen tussen de activiteiten die staatssteun mogen ontvangen (DAEB activiteiten), en de activiteiten die zonder staatssteun ontwikkeld en geëxploiteerd worden (niet-daeb activiteiten). Staatssteun in deze zin betekent dat corporaties relatief goedkoop geld voor projecten kunnen lenen, doordat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) garant staat. De Europese Commissie geeft aan dat woningcorporaties met staatssteun, diensten van algemeen economisch belang (DAEB) mogen financieren. Dit geldt niet alleen voor het bouwen maar ook het onderhouden van woningen en maatschappelijk vastgoed zoals brede scholen, waar de corporaties bij betrokken zijn. Door deze regelgeving kunnen corporaties voor de financiering van commerciële activiteiten geen goedkope geborgde leningen meer aantrekken. Toewijzingsnorm De Europese Commissie stelt als voorwaarde bij staatssteun aan woningcorporaties dat deze alleen terecht mag komen bij de mensen die daar behoefte aan hebben, dus met een lager inkomen. In een Ministeriële Regeling is daarom een toewijzingsnorm opgenomen. De nieuwe toewijzingsnorm is ingegaan op 1 januari 2011 en geldt voor vrijwel alle nieuwe verhuringen. Volgens de voorwaarden van de Europese Commissie is staatssteun voor corporaties onder meer mogelijk voor de bouw en verhuur van woningen met een maximale huur van E 681,02 (prijspeil ). Dat is de grens tot waar huurtoeslag mogelijk is. Ten minste 90% van de vrijkomende woningen met een huur tot deze grens moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen onder de E ,- (prijspeil ). Woonakkoord 2013 Het woonakkoord dat Minister Blok in het voorjaar van 2013 sloot, heeft grote gevolgen voor de corporatiesector. Dat gaat met name over de zogeheten verhuurdersheffing waarin we als l escaut oplopend in ,2 miljoen moeten afdragen aan het rijk en de daar tegenover geboden mogelijkheid om de huren extra te verhogen. Voorlopig hebben we besloten om de inkomensafhankelijke huurverhoging niet door te voeren, voornamelijk vanwege de korte termijn waarop veel zaken moeten worden uitgezocht, de extra administratieve taken en de complexiteit van het in kaart brengen van alle inkomens. Natuurlijk blijven we de ontwikkelingen voor wat betreft de maatregelen tegen scheefwonen nauwgezet volgen. 5

6 Redzame en tevreden klanten Redzaam en tevreden. Dat is waar het ons om gaat. We willen onze klanten redzamer maken. Wij denken dat eigen verantwoordelijkheid ervoor zorgt dat men meer in control is en tevreden is met zijn of haar woon- en leefomgeving. Met onderstaande doelen willen we dit effect bereiken; een efficiënte dienstverlening, betrouwbaar vastgoed en een rechtvaardige verdeling van woningen. Efficiënte dienstverlening We moeten meegaan met onze tijd. Daar ontkomen we niet aan en dat willen we ook niet. De digitale wereld is ook voor ons dé nieuwe weg. Het is efficiënt en geeft de mogelijkheid om 24 uur per dag, 7 dagen in de week in contact te staan met onze klant. Een concreet voorbeeld hiervan is de introductie van een persoonlijke pagina voor klanten; mijn l escaut in Klanten kunnen hier ieder moment van de dag hun gegevens inzien en wijzigen en bijvoorbeeld een reparatieverzoek inplannen. Ook gebruiken we social media, om onze huurders te informeren, te zien wat er speelt bij onze bewoners en in de toekomst om bewoners bij elkaar te brengen. Voorwaarde is dat we onze informatie goed ontsluiten en voldoende mogelijkheden faciliteren. Natuurlijk verliezen we daarbij onze doelgroep niet uit het oog en zien het proces naar digitalisering als een groei. Wij denken daarbij niet alleen aan steeds meer zaken via internet doen, maar daarnaast ook aan een flexibele balie. We willen de klant tijd besparen, door bij hen op bezoek te komen, of een contract in de nieuwe woning te laten ondertekenen. Ook willen we onze organisatie transparanter maken, zodat het eenvoudiger wordt de juiste informatie te vinden. Duidelijke en heldere taal is hierbij een sleutelwoord. De klant moet zonder een woordenboek kunnen snappen wat wij communiceren. Vanzelfsprekend willen wij weten hoe onze klanten de dienstverlening van l escaut ervaren. Met social media willen we meningen peilen en eventueel discussies op gang brengen. Daarnaast borgen we de kwaliteit van de meer traditionele communicatiemiddelen, zoals onze telefonische communicatie. We blijven daarbij onze dienstverlening goed meten. Betrouwbaar vastgoed Onze woningen zijn onze portefeuille. En voor deze woningen hebben we een strategie; de portefeuillestrategie. Eens in de drie jaar herzien we deze strategie, mede bepaald door het woningbehoefteonderzoek dat we elke drie jaar laten uitvoeren. Verder kijken we elk jaar of en hoe we de strategie kunnen actualiseren. Deze strategie vormt de onderlegger voor het behouden van woningkwaliteit en het opzetten van nieuwbouw. Het accent bij de nieuwbouw voor de komende jaren ligt voornamelijk op eengezinswoningen. Ook het ontwikkelen van studentenhuisvesting krijgt een prominente plaats. Verder kijken we naar het huisvesten van andere doelgroepen, zoals arbeidsmigranten en wellicht ook mariniers als de kazerne is gebouwd. Ook onderzoeken we mogelijkheden om mensen met een toenemende zorgvraag op een efficiënte manier te huisvesten, want door de invoering van de WMO wordt het zelfstandig wonen (versus groepswonen) steeds meer gestimuleerd. Ook zoeken we naar oplossingen om flexibel met ons bezit om te gaan, waardoor verschillende doelgroepen bediend kunnen worden. 6

7 7

8 Bestaand bezit Ons bestaand bezit onderhouden we goed, maar we kijken daarbij wel naar de noodzaak van onze investeringen. Veel corporaties werken voor het uitvoeren van het wettelijk huurdersonderhoud met onderhoudsabonnementen en vragen daar een extra bijdrage voor. Dat hebben we tot op heden altijd gratis voor onze huurders uitgevoerd, maar dat gaan we de komende periode opnieuw bekijken. Ook verruimen we ons ZAV-beleid (zelf aangebrachte veranderingen door bewoners). Dat betekent dat we onze huurders meer in de gelegenheid stellen om zelf veranderingen aan hun woning uit te voeren. In bestaand bezit bestaat de kans dat er asbest aanwezig is. Daarvoor hebben we ook een asbestbeleid ontwikkeld. De komende periode willen we dit beleid herijken. Nieuwbouw Door het economisch klimaat en overheidsmaatregelen zijn we genoodzaakt om keuzes te maken in nieuwbouw. Wel is zeker dat we nieuwbouw realiseren, bijvoorbeeld in het Middengebied. De nieuwe woningen die we bouwen zijn goede, betaalbare en degelijke woningen, zonder al te veel poespas. We brengen het traject van sloop en nieuwbouw waar mogelijk dichter bij elkaar, zodat terreinen minder lang leegstaan en er minder druk op de woningmarkt ontstaat. De ontwikkeling op het Scheldeterrein ondersteunen we waar we kunnen. In het investeren van maatschappelijk vastgoed zijn we voorzichtig. Wordt de investering gezien als een kerntaak (DAEB-activiteit) dan pakken we dit op. Zo niet, dan laten we de realisering graag aan een andere partij over. Woonlasten en duurzaamheid De prijs voor een woning zien wij niet alleen meer als de kale huur, maar ook andere kosten, zoals energielasten horen hierbij. Wij kijken daarom meer naar de woonlasten van een woning. We willen onze klanten meer voorlichting bieden, in samenwerking met de lokale energieleverancier. Aan de hand van woonlasten kijken we waar we welke energiemaatregelen gaan uitvoeren. Maar ook de bewoner zelf geven we meer ruimte om de woning aan te passen. Denk bijvoorbeeld aan het plaatsen van zonnepanelen. Rechtvaardige woonruimteverdeling l escaut heeft voor 2013 besloten om de inkomensafhankelijke huurverhoging niet door te voeren. Al volgen we nauwgezet de ontwikkelingen en de maatregelen die de overheid wil nemen tegen scheefwonen. Waar we wel aan moeten voldoen, is de 90-procentsregeling. Dat wil zeggen dat corporaties 90 % van hun bezit moeten toewijzen aan de sociale doelgroep: huishoudens met een inkomen onder de E ,- (prijspeil ). Daar voldoen we aan. De ruimte die we hebben, gebruiken we goed en wijzen we toe aan urgenten en huishoudens met een inkomen tussen de E ,- en E ,- (prijspeil ). Ons actueel aanbod bieden we al een aantal jaar aan op de website Dat doen we in samenwerking met de collega-corporaties op Walcheren: Woonburg en Woongoed Middelburg. In 2013 kijken we samen naar verbetering en optimalisatie van ons woonruimteverdelingsbeleid. We hebben op dit moment een ruimere woningmarkt en de invoering van de WMO roept een andere woonvraag op. De invoering van een eventueel nieuw beleid voeren we in 2014 in, waarbij we goed kijken naar slaagkans, keuzevrijheid en woonlasten. Heldere samenwerking Op het gebied van redzame en tevreden klanten hebben we ook met andere partijen te maken. Belangrijke partners voor ons zijn de huurdersvereniging L Escaut, de gemeente Vlissingen, lokale zorg- en welzijnspartijen en energieleveranciers. We vinden het belangrijk om korte lijnen te hebben, zodat we elkaar snel kunnen vinden en de klant goed van dienst kunnen zijn. Dat doen we vanuit onze eigen expertise en nemen hier ook de verantwoordelijkheid voor. 8

9 9

10 Leefbare woonomgeving Een leefbare woonomgeving heeft net zo veel invloed op woongenot als een goede woning. Al creëer je die woonomgeving als bewoner vooral zelf en met elkaar. Daar willen we de komende jaren ook meer op sturen. Voorheen organiseerden we veel voor bewoners, maar in de toekomst willen we meer inzetten op het mobiliseren van bewoners zelf. Door de invoering van de WMO en het scheiden van Wonen en Zorg komen er meer kwetsbare mensen op de zelfstandige woningmarkt. Er zijn geen middelen meer beschikbaar om deze mensen in huis bij een zorginstelling te plaatsen, en daardoor wonen deze mensen langer zelfstandig. Zelf verantwoordelijk zijn voor je eigen huis en haard is de weg die de komende jaren wordt bewandeld. We gaan van een verzorgings- naar een participatiestaat. Wij willen in ieder geval zorgdragen voor schone, prettige wijken en de zelfredzaamheid van onze bewoners stimuleren. Schone en prettige wijken Bovenstaande zaken hebben een behoorlijke impact op de bewoners van Vlissingen en wij vinden dat we daar als corporatie een taak in hebben. In 2013 maakten we een visie op leefbaarheid. Daar geven we de komende jaren uitvoering aan door plannen te maken op buurtniveau waar ons bezit staat. Verder voeren we tweejaarlijks in samenwerking met de gemeente Vlissingen en collega-corporatie Woonburg een leefbaarheidsonderzoek uit. Zo houden we een vinger aan de pols en weten we wat er leeft in Vlissingen. Met ons team wijkontwikkeling- en beheer houden wij de leefbaarheid van onze wijken en buurten in de gaten en willen wij bijdragen aan een goed gevoel in de wijk, tot waar we kunnen. Waar we dat niet meer kunnen, verwijzen we door of dragen we dat over aan andere organisaties, zoals de gemeente Vlissingen of de politie. Daarvoor creëren we geen onnodige structurele overlegvormen, maar weten we elkaar goed te vinden op de momenten dat het nodig is. Stimulering zelfredzaamheid Bij bewoners moet het besef ontstaan dat zij zelf verantwoordelijk zijn voor een leefbare wijk. Zelf de portiek netjes bijhouden en zelf de buurman aanspreken op geluidsoverlast. Daar moeten we mensen meer bewust van maken. Dat gebeurt al deels in overlastsituaties waar mensen niet uit komen en zelf contact opnemen met Stichting buurtbemiddeling. De afgelopen jaren zien we dat dit heel goed werkt. Verder willen we onze bewoners voldoende mogelijkheden bieden om problemen te voorkomen. Door de toestroom van bijzondere doelgroepen in de zelfstandige woningmarkt kan het gebeuren dat de leefbare woonomgeving meer onder druk komt te staan. Het is van belang dat we eenieder hiervan bewust maken. Aan de voorkant, bij het verhuren van een woning willen we de verwachtingen managen. Mensen goed informeren waar ze komen te wonen. Bijvoorbeeld door duidelijk te maken dat een ouder appartement met houten verdiepingsvloer meer leefgeluid tot gevolg heeft dan een nieuw appartement. Ten tweede willen we een hoger tolerantieniveau bewerkstelligen ten opzichte van de buurman. Dat begint met voorlichting en consequent uitdragen waar tolerantie voor staat. En hoe belangrijk het is rekening te houden met de buurman. Verder willen we graag mantelzorginitiatieven ondersteunen. Daarvoor denken we aan middelen als social media, door wijken digitaal in kaart te brengen en bewoners zo bij elkaar te brengen. Ook willen we (selectief) maatschappelijke initiatieven belonen van onze bewoners. Dat kunnen bestaande groepen zijn, zoals klankbordgroepen of wijkcomités, maar ook ideeën van individuele bewoners. Zo lang het maar bijdraagt aan de leefbaarheid en zelfredzaamheid van de wijk, helpen wij graag. 10

11 Heldere samenwerking Leefbaarheid creëer je per definitie samen. Samen met buurtbewoners en samen met belangrijke partijen, zoals de huurdersvereniging. Niet alleen onze wijkverantwoordelijken en technische mensen zijn de oren en ogen in de wijk, ook de huurdersvereniging weet heel goed wat er speelt en die kennis is van uitermate belang voor het bijstellen van ons beleid. Buurtbemiddeling is dé partij waar het oplossen van conflicten tussen buren betreft. Zij opereren zelfstandig en op een professionele wijze. Als de conflicten echter te complex zijn, stappen wij weer in. De regierol voor leefbaarheid ligt bij de gemeente. Zij is eindverantwoordelijk voor de leefbaarheid in de stad, maar kan dat natuurlijk niet alleen. Daarom weten we elkaar snel te vinden als het gaat over probleembuurten of extreme overlastgevallen. Het is zowel in het belang van de stad, als van onze bewoners om hierin samen op te trekken. Daarin speelt collega-corporatie Woonburg ook een rol, vanwege gezamenlijk bezit in enkele wijken. Door het scheiden van Wonen en Zorg wordt de samenwerkingsrol tussen zorgpartijen en corporaties op een andere manier ingevuld. We moeten zorgen dat we op ons eigen terrein zo goed mogelijk ons werk doen. Interesse en goede voorlichting in en naar elkaar blijft wel een vereiste om onze bewoners zo goed mogelijk van dienst te zijn. 11

12 12

13 Continue organisatieontwikkeling De wereld om ons heen is constant in beweging. Voor ons is het dus van belang om onszelf te ontwikkelen, nieuwe trends te onderzoeken en te evalueren. Met als doel de dienstverlening en producten voor de klant te optimaliseren en daarnaast een prettige werkgever te zijn. Dat doen we door onze organisatie effectief en efficiënt in te richten met deskundig personeel. Effectieve en efficiënte organisatie Ons startpunt is werken vanuit één kantoor met een procesgerichte organisatiestructuur, gestuurd op resultaten. Daarnaast willen we een plattere organisatie zijn, met weinig lagen en verantwoordelijkheid laag in de organisatie. Dat is de basis voor een effectieve en efficiënte organisatie en een goede dienstverlening. We maken daarbij onze organisatie transparanter. Voor onze medewerkers, maar ook voor onze klanten en partners. Het moet duidelijk zijn waar de benodigde informatie te vinden is. Voor onze klanten doen we dat al door bijvoorbeeld een persoonlijke pagina op onze website in te richten. Voor onze medewerkers wensen we een open systeem waarin alle informatie eenvoudig te vinden is. Het vergt ook een omslag in denken en doen bij onze medewerkers; meer kennis delen en transparant zijn naar collega s en leidinggevenden. Dat betekent ook dat we medewerkers goed moeten uitrusten, zodat zij over de juiste apparatuur beschikken om nieuw en transparant te kunnen werken. Daarnaast willen we medewerkers ook de tijd geven om te wennen aan de nieuwe situatie. We zien de verandering als een groeiproces, waarbij ruimte is voor bijstelling en aanpassing. Met deze nieuwe manier van werken blijft interne communicatie heel belangrijk. We vinden daarbij dat de medewerker een informatiehaalplicht heeft. Naast alle digitale communicatie blijft persoonlijke informatieuitwisseling tussen medewerkers onderling uiteraard van belang. Deskundig personeel Geen efficiënte bedrijfsvoering zonder deskundig personeel. Dat is een feit. We richten ons daarbij op generalisten. Dit soort medewerkers hebben we nodig om de organisatie aan elkaar te verbinden en we zetten specialismen in waar we dat nodig hebben. Met de invoering van Het Nieuwe Werken willen we de medewerkers een betere balans tussen werk en privé bieden. We willen onze medewerkers ook stimuleren om zichzelf te blijven ontwikkelen en leggen de verantwoordelijkheid hiervoor bij de medewerker zelf. Het Nieuwe Werken vergt niet alleen iets van de medewerkers, maar ook van de leidinggevenden. Leiding geven betekent in de nieuwe stijl van werken veel meer coachen en voorbeeldgedrag vertonen en daarnaast eenduidig leiderschap ten toon stellen. Heldere samenwerking De samenwerking op het vlak van continue organisatieontwikkeling en personeelsbeleid doen wij met onze ondernemingsraad. Verder zoeken we de samenwerking op het gebied van bijvoorbeeld kennis delen in de groep van collega-corporaties Zuid West Samen. ICT-partijen zijn van belang om de ICT-infrastructuur optimaal in te richten. De arbodienst begeleidt en adviseert ons op het terrein van de arbeidsomstandigheden. 13

14 14

15 Financiële continuïteit Met de intrede van de kredietcrisis lijkt het in de corporatiesector vooral te gaan over de financiën. De discussies over inkomensafhankelijke huurverhogingen en de verhuurdersheffing duren voort. De financiële agenda houdt de gemoederen in Den Haag bezig zolang de (Europese) overheidsfinanciën onder druk staan. We kiezen uiteraard voor financiële continuïteit met een actuele planning- en controlcyclus. Hierin speelt risicomanagement een belangrijke rol. Voor het vergroten van de financiële continuïteit zetten we de komende vier jaar in op een solide financiële sturing, stabiele financierbaarheid en heldere samenwerking. Solide financiële sturing Goed financieel beleid is de basis voor een solide financiële sturing. Financiën zijn voor ons niet leidend, maar zeker wel een voorwaarde. Met alle veranderingen op economisch vlak is het van belang dat we ons financieel beleid herijken. We willen helder en duidelijker zijn. Ook moeten we bezien hoe voorzichtig we willen zijn. Zoals de minister Wonen en Rijksdienst voorstelt, moeten we waarderen op marktwaarde. Dat zorgt voor meer investeringsruimte, maar de vraag is of dit een reëel beeld geeft van het vermogen. Een belangrijke doelstelling voor de komende jaren is het verlagen van onze bedrijfs- en onderhoudslasten per verhuureenheid. In 2011 lagen de bedrijfskosten van l escaut circa E100,- hoger dan het landelijk gemiddelde. We willen in ieder geval meegaan met de trend die landelijk wordt ingezet en laten zien dat we efficiënt werken. Een daling van 10 % op onze bedrijfskosten moet in 2015 in ieder geval een feit zijn. Voor de reductie van onze onderhoudskosten stellen we ook doelstellingen op. Belangrijk is dat we reëel blijven. We willen besparen, maar niet ten koste van onze primaire doelen. Een tweede streven is het realiseren van nieuwbouw zonder onrendabele top. We gaan calculeren op rendement voor sociaal én commercieel bezit. Dit heeft ook gevolgen voor de vastgoedsturing. Als laatste onderzoeken we of horizontaal toezicht een meerwaarde heeft voor l escaut. Bij horizontaal toezicht staat samenwerking met de Belastingdienst centraal. Dat betekent afstemming vooraf waar nodig, in plaats van controles achteraf. Stabiele financierbaarheid Een ander belangrijk aandachtspunt is nog intensiever sturen op kasstromen. Dit is enerzijds ingegeven door de regering, maar ook het Waarborgfonds (WSW), Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en de banken spelen hier een grote rol in. Nu hanteren we een financieel beleid gebaseerd op het weerstandsvermogen en positieve kasstromen, maar het is goed denkbaar dat we meer financiële kengetallen gaan opnemen in ons financieel beleid, zoals de rentedekkingsgraad in- en exclusief aflossingen. Deze twee laatste ratio s zijn ook belangrijk als we commerciële leningen willen aantrekken voor niet-daeb-activiteiten. Heldere samenwerking Partijen die wij zien in deze samenwerking zijn de overheid en met name het WSW en CFV. Deze partijen zijn dan wel leidend in voorschriften, maar goed overleg zorgt voor heldere communicatie en duidelijke afspraken. Dat geldt ook voor de Belastingdienst. Daarnaast participeren we in de samenwerking Zuid West Samen, opgezet door verschillende Zeeuwse woningcorporaties, waarin we samen optrekken om financieel voordeel op bijvoorbeeld het gebied van inkoop te behalen en kennis te delen. 15

16 ondernemingsplan 2014/2017 Hermesweg ND Vlissingen