Financiering. van duurzame brownfieldontwikkeling. 26 april 2019

Transcriptie

1 Financiering van duurzame brownfieldontwikkeling 26 april 2019

2 Inhoud > Ontwikkelen met financieel en maatschappelijk rendement > Optimaliseren van de business case > Financiering

3 Ontwikkelen met financieel en maatschappelijk rendement

4 Duurzame ontwikkeling van brownfields Duurzaam ontwikkelen = ontwikkelen met maatschappelijk rendement

5 Maatschappelijk Rendement Business Case

6 Maatschappelijk Rendement Business Case

7 Investerings capaciteit Maatschappelijk Rendement Investerings capaciteit Business Case

8 Maatschappelijk Rendement Transformatie bedrijventerrein naar wonen Vervangen laagdoor hoogbouw Business Case

9 Reconversie bedrijfsgebouw door bewoners coöperatieve Transformatie stationsomgeving naar gemengde woonomgeving Transformatie blackfield naar wonen/bedrijven Stadion Versnipperd binnengebied verdichten met wonen Business Case Maatschappelijk Rendement

10 Sociale Woningbouw Infra / OV Parkeer voorzieningen Business Case Maatschappelijk Rendement

11 Investerings capaciteit Business case optimaliseren / Business case verlaten / op risico uitvoeren Samenwerking en financiering organiseren Maatschappelijk Rendement (Financiële) Go! Investerings capaciteit Andere investeringsopties verkennen Maatschappelijk optimaliseren Business Case No Go! Aan de markt om op te lossen

12 Publieke middelen / subsidie / dekking onrendabele top Geïntegreerd contract / DBFMO / concessie Projecten koppelen Project opnemen in gebiedsontwikkeling op overheidsgronden Herverkaveling Alternatieve financiering / Opkoopstrategie ESCo SPV Lening / Garanties door de overheid Gezamenlijke bekostiging / grondenbank Business Case Maatschappelijk Rendement

13 Duurzame ontwikkeling van brownfields Duurzaam ontwikkelen = ontwikkelen met maatschappelijk rendement Zeer actueel in tijden van milieu- en klimaatbewustwording Zeer relevant in kader van de Bouwshift : de verdichting van kernen leggen een grotere druk op de binnenstedelijke bouw/ontwikkelingsopgave Kosten-verhogende en risico-verhogende aspecten vragen creativiteit bij het sluitend maken van de business case Daartoe zijn inspanningen van zowel private als publieke zijde nodig!

14 Optimalisatie van de business case

15 Optimaliseren van de business case Doorlooptijd van het ontwikkelingstraject beperken efficiëntie van processen en procedures (vergunningen, saneringsonderhandelingen, brownfieldconvenanten) : vermogen niet langer dan nodig vastzetten in de grond complexe eigendomsstructuren : initiatief/begeleiding van de overheid in oprichting grondenbank of zelfs grondpositie innemen in geblokkeerde dossiers draagvlakcreatie door organisatie van participatietrajecten door de ontwikkelaar Transparantie omtrent randvoorwaarden zodat marktconforme biedingsprijs te bepalen valt ruimtelijke visie : ontwikkelingsmogelijkheden / dichtheid stedenbouwkundige lasten zoals groenaanleg, (semi-)publieke ruimte, mix van doelgroepen en typologieën, gedeelde voorzieningen : waterzuivering, hernieuwbare energie, gedeelde lokalen,. visie over mobiliteit Schaal van de ontwikkeling uitbreiden Verhogen van de densiteit waar dit door een ruimtelijke visie wordt onderbouwd

16 Optimaliseren van de business case Tijdelijk gebruik : geen inkomstenbron maar de place-making resulteert in een verlaging van het afzetrisico Steun- en subsidiemaatregelen Gerichte toekenning : voorbehouden voor inefficiënte, innoverende markten, voor kleinschalige projecten, voor juridisch complexe dossiers Uitbreiding btw-verlaging van 21% naar 6% voor meer steden en gemeenten Versoepelen van waarborgregelingen, of waarborgen door de overheid Afname-engagement door de overheid Zoet-zuur combineren

17 Alvat-site Buggenhout Advies om herontwikkeling van te saneren bedrijventerrein te koppelen aan ontwikkeling van (assistentie-) woningen in de gemeentekern

18 Optimaliseren van de business case Risico s beperken en risico s verdelen Specifieke risico s van brownfields nav erfgoed en restauratie nav administratieve procedures zoals brownfieldconvenant nav renovatie/reconversie van bestaande gebouwen nav saneren van bodem, bodemwater en gebouwen Specifieke risico s van duurzame ontwikkeling nav sociale woningen nav maatschappelijke functies, speeltuinen, semi-publieke tuinen nav complexere, innovatieve technieken

19 Optimaliseren van de business case Risico s beperken en risico s verdelen Verhinderen van hoge risico-marges Een doordachte omgang met risico s voorkomt dat financiers en investeerders hoge risico-marges inrekenen (of hoog aandeel eigen vermogen vragen) die de business case verzwaren of bemoeilijken Participatie Maatschappij Vlaanderen : achtergestelde leningen en waarborgen scheppen vertrouwen bij financiers/investeerders Opmaak van een risico-analyse ex-ante Oplijsten van alle risico s met vermelding van de kans dat een risico zich voordoet en het financiële gevolg in dat geval Hieruit worden de risico s met belangrijkste impact gefilterd Onderhandeling wie welke risico draagt, voornamelijk ifv wie het risico best kan beheersen Vb van risico-deling (wat verder gaat dan risico-verdeling) : grondenbank, participatieve samenwerking ovv SPV,

20 Tondelier Gent Risico-analyse door Rebel (ex-post)

21 Optimaliseren van de business case Risico-analyse Tondelier : lijst van 189 risico s! Marktrisico: aandacht van de stad voor andere ontwikkelingen als Oude Dokken vermindert kansen op snelle afzet voor Tondelier Politiek risico: Een nieuwe coalitie kan het project mogelijk minder gunstig gezind zijn dan de huidige Saneringsrisico: NV Tondelier staat in voor de saneringskosten van de gekende vervuiling. Onvoorziene vervuiling is voor rekening van Stad Gent. Onderscheid is in praktijk echter zeer moeilijk te maken. Indien de kosten van ongekende vervuiling zeer hoog oplopen kan Stad Gent deze niet meer dragen, met sterke vertraging of in het slechtste geval stopzetting van het project als risico. Subsidierisico: de restauratie van de oude gashouders is essentieel voor de identiteit van de site, maar voor de timing en bedrag van de subsidiëring is men afhankelijk van de Vlaamse Overheid Afzetrisico sociaal programma: stad houdt vast aan de verplichting tot bouwen van groot aandeel sociale woningen hoewel de afnamegarantie door sociale huisvestingsmaatschappij niet langer gegarandeerd is door verandering wetgeving

22 Financiering

23 Financiering Impact-investeerders / derden-investeerders wensen maatschappelijk rendement aanvaarden daarom risico op een lager financieel rendement Via banken met maatschappelijk geëngageerd profiel voor de kleine belegger Via investeringsfondsen instapdrempel blijkt vrij hoog Via ESCo Energy Service Contract Naast impactinvesteerders, vb ook bewoners van een ontwikkeling

24 Financiering Oprichting van een ESCo Energy Service Contract financiert de investering in energiebesparende maatregelen Institutionele investeerders leveren het startkapitaal; de besparingen op energieverbruik tijdens de exploitatie lossen de financieringslast in want de gebruiker betaalt marktconform volgens het niet meer dan anders -principe reeds veelvuldig toegepast in NL vnl in bestaande gebouwen (vb PMV Wattson), maar kan ook ingezet voor gebiedsontwikkeling (vb De Nieuwe Dokken in Gent)

25 De Nieuwe Dokken Gent DUCOOP ESCo voor innoverende, duurzame technieken Beeld Schipperskaai nv

26 Financiering DUCOOP ESCo Water wordt lokaal gezuiverd, waardoor bewoners vrijgesteld zijn van de betaling van heffingen op waterzuivering. Door deze toch te innen, wordt de lokale waterzuivering gefinancierd. Het warmtenet kent ook een aansluitingsplicht, maar bewoners betalen aan traditionele gastarieven. Met de aanleg van het warmtenet is ook bespaard op bouwkosten zoals die van de aanleg van rookgaskanalen. De ambitie is ook met duurzame elektriciteitsdiensten zoals laadpalen voor auto s en fietsen en het sturen van energieopslag en -verbruik in functie van piek- en dalverbruiken, in combinatie met zakelijke rechten op daken om zonneenergie op te wekken, een draaiende business case te vormen.

27 Financiering Interne subsidiëring Overheid legt randvoorwaarden op aan de ontwikkeling ifv maatschappelijk rendement Eventuele meerkost of de eventuele daling van de winstmarge die deze randvoorwaarden met zich meebrengen, worden integraal verrekend in de winstdeelname van de overheid Vb 20/20/60 regel wordt verrekend in de aankoopwaarde van de grond Vb Centrale Werkplaats Leuven : bouw van geconventioneerde woningen (met prijs lager dan de marktwaarde) wordt verrekend in de aankoopwaarde van de grond Vb Centrale Werkplaats Leuven : bestaand gebouw wordt tijdelijk behouden en verhuurd aan vzw s aan laag tarief; dit wordt verrekend in de grondwaarde Gronden niet onmiddellijk te betalen aan de overheid door de eindgebruiker levert een afzetvoordeel voor de ontwikkelaar

28 Financiering Burgerbudget Bereidheid van burgers om hun burgerbudget in te zetten ter financiering van plekken voor sociale cohesie, verenigingen, die dan in eigendom blijven van stadsontwikkelingsbedrijven Alternatieve ontwikkelingswijze door een coöperatieve van eindgebruikers Voor wie het financieel rendement op korte termijn van geen belang is Alternatieve, participatieve projectontwikkeling waarbij de eindgebruiker financiert en van bij aanvang het project mee vormgeeft/stuurt

29 Financiering Financiering vanuit vermeden toekomstige overheidsuitgaven Overheidsuitgaven die in de toekomst zullen vermeden worden door een specifieke overheidsinvestering op korte termijn, kunnen de investeringsbeslissing verantwoorden en financieren Is een belangrijke stimulans voor een overheid om mee te investeren/ondersteunen in maatschappelijk en technisch duurzamere projecten die een gezondheidsvoordeel opleveren en daardoor besparing voor de sociale zekerheid betekenen Vb gebiedsontwikkelingen die inzetten op modal shift, elektrisch rijden, propere gebouwtechnieken, alternatieve energiebronnen, gesloten kringlopen van water, warmte en afval, kwalitatieve openbare ruimte betekenen lagere kosten voor gezondheidszorg Vb binnenstedelijke ontwikkelingen ikv de Bouwshift, zie studie Vito voor de vermeden overheidsuitgaven van infrastructuur en zoveel meer

30 Barbara Morisse Maria Theresialei 7 B-2018 Antwerpen Belgium Barbara.Morisse@ Rebelgroup.com