A D V I S E U R S R U I M T E L I J K E K W A L I T E I T VERSLAG MANDAATCOMMISSIE HULST. Datum 15 maart 2018

Transcriptie

1 Plaats Hulst Datum 15 maart 2018 Afspraken: uur, aanvrager en ontwerper Houtmanstraat 3, Hulst (zie agendapunt 2.3) Welstand- en monumentenadvies schetsplan uur, aanvrager Van der Maelstedeweg 4, Hulst (zie agendapunt 3.1) Welstandsadvies collegiaal overleg uur, aanvrager en ontwerper Hulsterweg 97, Kuitaart (zie agendapunt 3.3) Welstandsadvies uur, ontwerper Van der Maelstedeweg 70, Hulst (zie agendapunt 2.2) Welstandsadvies - schetsplan uur, aanvrager en ontwerper Hulsterweg 150, Terhole (zie agendapunt 2.1) Welstandsadvies - schetsplan uur, aanvrager en ontwerper Houtmarkt 2, Hulst (zie agendapunt 3.2) Welstand- en monumentenadvies 1 Aanvragen omgevingsvergunning 1.1 Adres: Duivenhoeksestraat 9, Graauw Omschrijving: het bouwen van een woning Dossier: O/ , geen Olo Toetsingskader NRK, Dorpen en Linten Beoordelingsniveau Normaal niveau Bijzonderheden Al eerder behandeld als schetsplan S/ Conclusie 8 juni 2017 Negatief. Strijdig met redelijke eisen van welstand. De schuifpui is niet passend genoeg bij de karakteristieke voorgevel. De commissie stelt voor om het kleine raam te handhaven en het grote raam te wijzigen in een dubbele (glazen)deur. Uiteindelijk is de aanvraag buiten behandeling gesteld. Nu is er een nieuw ontwerp gemaakt, waarbij de bestaande woning gesloopt wordt en er een volledig nieuwe woning wordt geplaatst. Conclusie 26 okt 17 Positief. Niet strijdig met redelijke eisen van welstand. Een verdere uitwerking wordt afgewacht bij de definitieve aanvraag (goten, 1

2 boeiboorden, daktrim en wat gebeurt er met de (gezamenlijke) schoorsteen?). Conclusie 15 mrt 18 Positief. Niet strijdig met redelijke eisen van welstand. 1.2 Adres: Dwarsstraat 13, Graauw Omschrijving: het bouwen van een loods Dossier: O/ , OLO Toetsingskader NRK, Buitengebied (zonder waarden) Beoordelingsniveau Soepel niveau Conclusie 15 mrt 18 Positief. Niet strijdig met redelijke eisen van welstand. 1.3 Adres: Tolweg 105a, Hulst Omschrijving: het bouwen van een loods Dossier: O/ , OLO Toetsingskader NRK, Buitengebied (zonder waarden) Beoordelingsniveau Soepel niveau Conclusie 15 mrt 18 Positief. Niet strijdig met redelijke eisen van welstand, mits de silexpanelen in een midden- of donkergrijze kleur worden uitgevoerd. 1.4 Adres: s Gravenhofplein ong. kad sectie A, nr 3259 te Hulst Omschrijving: Het bouwen van 35 appartementen Dossier: O/ , OLO Toetsingskader NRK, Vestingstad Hulst Beoordelingsniveau Bijzonder niveau Welstand- en Monumentencommissie Bijzonderheden Al eerder behandeld als schetsplan S/ Eerste bespreking 6 september 2016 Bezoekers D. van Leeuwen (VGAI) G. Goethals (VGAI) J. Verstraeten (Kindt en Biesbroeck) R. Schansma (Gebr. Van der Poel) K. Schelfhout (gemeente Hulst) Het betreft hier het eerste overleg voor een nieuw initiatief voor de invulling van deelgebied 7 van het project De Nieuwe Bierkaai. De architect geeft een toelichting op het plan. Het gaat hier om een conceptbeeld voor een solitair bouwblok ten behoeve van een appartementengebouw in 4 bouwlagen waarvan de bovenste laag dient voor penthouses (nog niet getekend). De appartementen krijgen een galerijontsluiting aan de achterkant terwijl de appartementen op de beganegrond een individuele ontsluiting op het s Gravenhofplein krijgen. Het gebouw is bewust als complex vormgegeven en stoer om aan te sluiten bij het ervoor liggende plein. Daarom is ook niet gekozen voor een gevarieerde indeling zoals bijvoorbeeld bij deelgebied I. Garages t.b.v. de penthouses worden voorzien op het achterterrein. Bergingen zijn getekend maar ook nog in onderzoek. 2

3 De buitenruimten zorgen voor de verticale geleding van de gevel waarbij materiaal (baksteen) en kleur (witte gevel, antraciet dak) aansluiten bij de binnenstad van Hulst. De detaillering wordt niet karakteristiek voorgesteld maar wel chic genoemd aansluitend op het karakter van de binnenstad. De detaillering wordt niet karakteristiek voorgesteld maar wel chic genoemd aansluitend op het karakter van de binnenstad. Een variant op het ontwerp laat een hoekaccent zien (plein Kloostergang). Er wordt een terras/buitenruimte voorgesteld waar nu het openbaargebied is voorgesteld. Reactie commissie Gezien de ligging binnen het beschermd stadsgezicht zal ook voor het pre-advies de monumentendeskundige betrokken worden in de advisering. Op voorhand reageert de commissie met de volgende opmerkingen. In de binnenstad geldt ook het kappenlandschap als uitgangspunt en zij vraagt om de maatverhouding tussen de kap en de gevel nader te bestuderen. Wellicht ontstaan hier zelfs kansen bij de door de makelaar voorgestelde penthouses en binnenterrassen; Als overweging geeft de commissie aan de appartementen op de beganegrond zo te draaien dat de lange zijde aan de voorgevel komt te liggen (Tevens voordeel daglichttoetreding). De ontstane ruimte achter kan dienen ten behoeve van bergingen. Het plan wordt voorgesteld als een complex, dan moet in het beeld bij de uitvoering van de beganegrondlaag gedacht worden aan een plint. Door de gemeente (KSt) wordt opgemerkt dat het beeld van individuele panden het uitgangspunt vormt maar dat in overeenstemming met de CRK daarvan kan worden afgeweken. Voor een juiste voorstelling van het plan in zijn toekomstige omgeving dienen de blendende complexen deel uit te maken van de beelden en tekeningen. Afspraak: 1. In deze fase wordt het plan ook besproken met de monumentendeskundige; 2. De randvoorwaarden/toetscriteria nog duidelijk krijgen; 3. Bestemmingsplantoets uitvoeren. Daarvoor dienen tekeningen met maatvoering te worden overlegd. Tweede bespreking Conclusie 20 september 2016 Het plan is besproken met de welstand- en monumentencommissie. Naar aanleiding van het ingediende plan worden de volgende opmerkingen gemaakt: - Momenteel is het plan nog niet te beoordelen. De volgende punten zijn voor de commissie nog onduidelijk: - Ruimtelijke context - Relatie ontwerp omgeving - Profielen hoogtematen - Strijdigheid met het bestemmingsplan - De commissie merkt op dat het ontwerp momenteel nog onvoldoende plaats specifiek ontworpen is. De commissie wacht een aangepast en verder onderbouwd/uitgewerkt plan met interesse af. Derde bespreking Conclusie 4 oktober 2016 (welstand- en monumentencommissie) Bezoekers: G. Goethals (VG Architecten) T. Biesbroeck (Kindt en Biesbroeck) R. Schansma (Gebr. Van der Poel) T. de Caluwé (Gebr. Van der Poel) K. Schelfhout (gemeente Hulst) G. Totté (gemeente Hulst) 3

4 Het plan wordt voorgelegd door architect Goethals van VG Architecten. De volgende opmerkingen worden gemaakt door de welstand en monumentencommissie: - Momenteel voldoet het plan nog niet aan het bestemmingsplan. De goothoogte (tpv de balkons) in de voorgevel voldoet niet aan de maximale hoogte van 12,1 meter. Deze is hier namelijk 13 meter. Het plan (footprint) past nu wel in het bouwblok. - Negatief. Strijdig met redelijke eisen van welstand en voldoet niet aan de eisen van de monumentencommissie. Voldoet namelijk niet aan de geldende gebiedscriteria, objectcriteria en algemene welstandscriteria. - De relatie tussen de omgeving en de verschillende straten is nog niet uitgewerkt, er zijn 3 oriëntaties waar nu nog onvoldoende naar is gekeken. Hoe past dit gebouw in de omgeving en wat zijn de ruimtelijke keuzes die bij het ontwerp gemaakt zijn. - Wat is de relatie van het ontwerp met de binnenstad en de historie (vroeger stond op deze plaats een klooster). - De gezamenlijke commissie merkt op dat het ontwerp niet zo stads is. Een ontwerp met meer steen en meer kap zou meer aansluiting vinden met de historische binnenstad. Momenteel is het een te herkenbaar woongebouw wat nog onvoldoende plaats specifiek ontworpen is. - De plattegronden komen nog niet overeen met de gevelaanzichten. - De verticale geleding is niet meer terug te vinden in de achtergevel. De commissie vraagt aandacht voor de 3 bouwvolumes in de achtergevel en geeft aan dat de toepassing van metselwerk hier goed zou passen. - De commissie vraagt aandacht voor het dak van de garages, het volume van de vooruitgeschoven garageboxen (z vorm) en kwaliteit van het binnen gebied in zijn algemeenheid. Vierde bespreking Conclusie 27 oktober 2016 (welstand- en monumentencommissie) Bezoekers D. van Leeuwen (VG Architecten) T. Biesbroeck (Biesbroeck beheer) J. Verstraeten (Kindt en Biesbroeck) T. de Caluwé (Gebr. Van der Poel) D. van Damme (gemeente Hulst) Architect Dennis van Leeuwen van VG Architecten geeft een presentatie van zijn aangepast ontwerp. In zijn presentatie wordt er goed ingegaan op de opmerkingen van de laatste bespreking van 4 oktober Zo is er goed gekeken naar de oriëntatiepunten van de locatie. De relatie tussen de omgeving, de achterliggende historie van de locatie en de verschillende straten. Ruimtelijke keuzen, zoals belangrijke gevels, hoekpunten, belangrijke straten/pleinen en doorgangen zijn gemaakt. Hierbij is ook rekening gehouden met de andere (nog te realiseren) deelgebieden van de Nieuwe Bierkaai. Het plan voldoet geheel aan het bestemmingsplan. De gezamenlijke commissie is verheugd met de gemaakte stappen. Er is echter nog één heikel punt voor de commissie en dat zijn de ontbrekende kapvlakken in het ontwerp. De historische binnenstad van Hulst bestaat uit één groot kaplandschap. De commissie acht de precedentwerking die dit ontwerp met het platte dak met zich meebrengt te groot, waardoor het plan niet voldoet aan de eisen. De volgende opmerkingen worden gemaakt: De hoofdopzet van het plan is voorstelbaar. Er dient met name op de kaplaag aansluiting gezocht te worden met de omgeving. De commissie raadt aan om te kijken naar de toepassing van verticale dakpannen, conform de Amsterdamse school. Vijfde bespreking Conclusie 4 november 2016 (welstand- en monumentencommissie) Tussentijdse bespreking (te Breda) Op hoofdlijn akkoord, mits lokaal aangepast; De commissie constateert een belangrijke verbetering in het plan en een betere inpassing van het woonblok in de omgeving door de gebouwdelen met een dakbeeld in donkere pannen. Het plan is voor de commissie niet strijdig in vooroverleg onder de volgende zes voorwaarden: 1. De glazen balustrades verhouden zich slecht tot het historische beeld van de omgeving. Hiervoor een andere, donkere, meer in het pannenbeeld wegvallende materialisatie te kiezen; 4

5 2. Het pannenbeeld kan verder versterkt worden door de pannen tpv de terrassen nog meer aanwezig in het gevelbeeld te brengen. Bijvoorbeeld door een in pannen beklede borstwering tpv de terrassen te maken tot 70 cm plus vloer met daarboven een buisleuning 3. Voor de pantoepassing is een passend pantype en een matte uitstraling van groot belang voor aansluiting op de omgeving. Gespoten donkere pannen zijn hier onvoldoende passend. Pantype, uitvoering en kleur nader aangeven. 4. Het lijstwerk in de gevels komt nu te contrastrijk over en vormt een te wit, te opvallend accent. Dit geldt bij gevelbekroningen, verticaal accent naast deuren en plint. Voorgesteld wordt een grijziger tint te kiezen. 5. De bovenlichten zijn onvoldoende hoog gekozen. Gelet op de omgeving bovenlichten tenminste 60 cm hoog te maken; uitlijning op deurkalven is daarbij niet vereist. 6. De kwaliteit van de buitenruimten BG (incl te kleine tuinvoorstellen) en de exacte aansluiting op de omgeving vraagt nog een nadere kwalitatieve uitwerking. Welstandscommissie Conclusie 15 mrt 18 Positief. Niet strijdig met redelijke eisen van welstand, mits een inrichtingsplan van de buitenruimte ter beoordeling wordt voorgelegd. Monumentencommissie Conclusie 15 mrt 18 Positief. Voldoet aan de eisen, mits de situatie- en inrichtingstekening op maaiveld niveau en detail 22 (hoekoplossing) ter goedkeuring wordt aangeleverd. 1.5 Adres: Grote Kreekweg 18, Hulst Omschrijving: Het bouwen van een woning Dossier: O/ , OLO Toetsingskader NRK, Buitengebied (met waarden) Beoordelingsniveau Normaal niveau Extra paragraaf is toegevoegd voor deze locatie n.a.v. de herziening van het bestemmingsplan Bijzonderheden Al eerder behandeld als schetsplan S/ Conclusie 21 dec 17 Aanhouden. De commissie wil graag de architect uitnodigen om het ontwerp te bespreken. Conclusie 4 jan 18 De architect is bij de vergadering aanwezig. Het ontwerp wordt besproken. De commissie geeft aan dat de architect is uitgenodigd vanwege de gekozen verhoudingen van de entree partij en brengt het volgende advies uit. Positief. Niet strijdig met redelijke eisen van welstand, tenzij de entree partij qua verhoudingen wordt aangepast. Het zou het plan ten goede komen als de goot van de woning iets hoger zit dan de goot van de garage. Conclusie 15 mrt 18 Positief. Niet strijdig met redelijke eisen van welstand. 1.6 Adres: Hoofdstraat 4a, Sint Jansteen Omschrijving: het verwijderen van een schoorsteen Dossier: O/ , Olo Toetsingskader NRK, Dorpen en Linten Beoordelingsniveau Normaal niveau 5

6 Bijzonderheden Gaat om een rijksmonument Geïntegreerd advies Welstand- en Monumentencommissie Conclusie 15 mrt 18 Negatief. Strijdig met redelijke eisen van welstand en voldoet niet aan de eisen van monumenten. Karakteristiek van het rijksmonument wordt teveel aangetast (2 identieke schoorstenen, zichtbaar vanaf de openbare weg). 6