A D V I S E U R S R U I M T E L I J K E K W A L I T E I T VERSLAG MANDAATCOMMISSIE HULST. Datum 13 april 2018

Transcriptie

1 Plaats Hulst Datum 13 april 2018 Afspraken: uur, ontwerper en gemeentelijke ambtenaren Deelgebied 4 Bierkaai, Hulst (zie agendapunt 3.1) Het realiseren van een appartementengebouw (45 appartementen) Welstand- en monumentenadvies collegiaal overleg uur, ontwerper Lange Nieuwstraat 16, Hulst (zie agendapunt 3.2) Het verbouwen van een gebouw tot Hotel Welstand- en monumentenadvies collegiaal overleg uur, ontwerper Brouwerijstraat 122, Kapellebrug (zie agendapunt 2.4) Het renoveren van de woning Welstandsadvies - schetsplan uur, aanvrager en ontwerper Gentsepoort 5, Hulst (zie agendapunt 2.2) Het renoveren/verbouwen van een opslag lokaal tot woonhuis Welstand- en monumentenadvies schetsplan uur, aanvrager en ontwerper Absdaalseweg 44, Hulst (zie agendapunt 2.3) Het realiseren van een kantoorgebouw Welstandsadvies - schetsplan uur, aanvrager en ontwerper Europaplein 4 Cloosterstraat 81, Kloosterzande (zie agendapunt 3.4) Het verbouwen van een laboratorium Welstandsadvies collegiaal overleg uur, aanvrager en ontwerper Hulsterweg 1F, Kloosterzande (zie agendapunt 3.3) Het verbouwen van een kinderopvang Welstandsadvies collegiaal overleg 1 Aanvragen omgevingsvergunning 1.1 Adres: Mariadijk ong sectie L nummer 365, Walsoorden Omschrijving: het restaureren van de Beaufortsluis Dossier: O/ , Olo Toetsingskader NRK, Buitengebied (zonder waarden) Bijzonderheden Gaat om een rijksmonument, is al positief beoordeeld door de welstandscommissie. Conclusie 29 mrt 18 Positief. Niet strijdig met redelijke eisen van welstand. 1

2 Monumentencommissie Conclusie 13 apr 18 Positief. Voldoet aan de eisen. 1.2 Adres: Vlasstraat 10a, Heikant Omschrijving: het vervangen van een deurkozijn door een raamkozijn Dossier: O/ , OLO Toetsingskader NRK, Woongebieden Conclusie 13 apr 18 Negatief. Strijdig met redelijke eisen van welstand, tenzij de opening gevuld wordt met één terug liggende pui, uitgevoerd in een donkere kleur. De commissie geeft als optie mee om de deuren open te zetten of weg te laten. 1.3 Adres: Steenstraat 21, Hulst Omschrijving: het schilderen van de voorgevel Dossier: O/ , OLO Toetsingskader NRK, Vestingstad Hulst Beoordelingsniveau Bijzonder niveau Monumentencommissie Conclusie 13 apr 18 Negatief. Voldoet niet aan de eisen. Het contrast met de kozijnen is te groot. Een lichtere grijstint wordt bepleit ook i.v.m. ondergeschiktheid t.o.v. de buren (links). Dus niet akkoord, tenzij er voor start van de werkzaamheden een aangepast kleurmonster ter goedkeuring wordt overlegd. Welstandscommissie Conclusie 13 apr 18 Negatief. Strijdig met redelijke eisen van welstand. Het contrast met de kozijnen is te groot. Een lichtere grijstint wordt bepleit ook i.v.m. ondergeschiktheid t.o.v. de buren (links). Dus niet akkoord, tenzij er voor start van de werkzaamheden een aangepast kleurmonster ter goedkeuring wordt overlegd. 1.4 Adres: Weststraat 2a, Ossenisse Omschrijving: Het bouwen van een woning Dossier: O/ , OLO Toetsingskader NRK, Buitengebied (zonder waarden) Bijzonderheden Al eerder behandeld als schetsplan S/ Conclusie 15 feb 18 Positief. Niet strijdig met redelijke eisen van welstand. Conclusie 13 apr 18 Aanhouden. Plan is niet behandeld, omdat de verkeerde tekening gekoppeld was aan het omgevingsloket. Wordt volgende vergadering opnieuw behandeld, met de juiste tekening. 1.5 Adres: Amundsunstraat 22, Hulst Omschrijving: Het bouwen van een woning (situering wijzigen) Dossier: O/ , OLO

3 Toetsingskader Beoordelingsniveau Bijzonderheden NRK, Woongebieden Soepel niveau Voor de woning is destijds in 2012 vergunning verleend. Plan wijzigt niet, de situering wordt alleen gewijzigd. 1.6 Adres: Industrieweg 2, Hulst Omschrijving: het gedeeltelijk vervangen en verbouwen van een bouwwerk Dossier: O/ , Olo Toetsingskader NRK, Complexen en voorzieningen Bijzonderheden Plan is al eerder behandeld als collegiaal overleg. Depot 7 is vervolgens aangevraagd (fase 1) en inmiddels goedgekeurd/verleend. Nu wordt fase 2 Morres ingediend. Verloop van de advisering Conclusie 8 dec 16 Dhr. J. van Rens en dhr. A. Litjes zijn bij het informele overleg aanwezig. Er is een massastudie gemaakt van het winkelgebied van Morres. De eerdere plannen van Morres, zijn vanwege verschillende redenen gewijzigd (marktontwikkeling, externe partijen, economie), voor de nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken wordt op het moment het bestemmingsplan gewijzigd. Deze procedure loopt en het gewijzigde bestemmingsplan ligt momenteel ter inzage. De onherroepelijke vaststelling zal (zonder dat er bezwaren etc.. worden ingediend) in februari 2017 zijn. Architect Antonie Litjes van Leenders Architecten presenteert de gemaakte massastudie. Het gebouw zal gaan bestaan uit 3 delen. 2 hoofdvolumes en 1 overkapping/luifel gedeelte. De luifel is weergegeven als accent, zodat de bezoeker vanaf de N60 direct ziet waar zich de hoofdingang bevindt. Daarnaast is er door middel van materiaalgebruik en kleur onderscheidt gemaakt tussen Morres en Depot 7. Depot 7 zal aan de voorgevel ook uitgebreid worden met nieuwe winkels. Op de hoeken van het gebouw wil de architect ook een accent creëren, waardoor het gebouw op een fraaie wijze omsloten wordt. Parkeren zal plaatsen vinden voor het gebouw en op een grote parking aan de achterkant van het gebouw. De parkeerplaatsen zullen ook voorzien worden van groene beplanting/bomen. De volgende opmerkingen worden door de commissie gemaakt: - De gemaakte massastudie is een helder en duidelijk verhaal. - Op hoofdlijnen wordt deze studie dan ook akkoord bevonden. - Graag zou de commissie zien dat er een landschapsarchitect betrokken wordt bij de aankleding van het grote buitengebied. - Reclame uitingen dienen bij het ontwerp ook meegenomen te worden. - De ruimte onder de grote luifel/entree (waar niet onder geparkeerd zal gaan worden) dient ook aangekleed te worden als (buiten)ruimte. Deze ruimte is namelijk erg belangrijk en verbind letterlijk de 2 gebouwen. - De belangrijke luifel dient aan de achterzijde (tpv de grote parking) ook als accent te worden vormgegeven. Zodat het voor de bezoeker ook direct duidelijk is waar zich daar de ingangen van de 2 gebouwen bevinden. Dhr. Van Rens geeft de planning aan voor de nieuwe ontwikkelingen. 3

4 - Massastudie (is nu na bespreking met de commissie zo goed als gemaakt) - Ontwerp verder vormgeven. - Buitenruimte verder uitwerken met behulp van een landschapsarchitect. De commissie zal tijdens deze stappen op de hoogte worden gehouden van de ontwikkelingen. Conclusie 21 juni 17 Dhr. J. van Rens en dhr. A. Litjes zijn bij het informele overleg aanwezig. De nieuwe ontwikkelingen van het winkelgebied van Morres worden besproken. De grootste wijziging t.o.v. het vorige plan is dat de grote luifel tussen de 2 gebouwen geschrapt is in de nieuwe plannen. Deze luifel zou zo groot gaan worden dat dit niet meer realistisch en betaalbaar zou zijn. Daarnaast is de architectonische opzet en materialisering van de 2 gebouwen (Depot 7 en Morres) verder uitgewerkt. De planning is om eerst het gebouw Depot 7 in te dienen (voor de bouwvakantie) en daarna het gebouw van Morres. De volgende opmerkingen worden door de welstandscommissie gemaakt: - Hoofdopzet van de gebouwen is akkoord. - De commissie vraagt aandacht voor de inpassing van de openbare ruimte. Graag zouden zij zien dat er een landschapsarchitect betrokken wordt bij de aankleding van het grote buitengebied. - Reclame: Conform de APV wordt de reclame niet beoordeeld op het uiterlijk/ verschijningsvorm. De reclame wordt slechts beoordeeld op bouwkundige aspecten. De verder detaillering / uitwerking dient nog verder uitgewerkt te worden in de aanvraag. Verder geeft de commissie aan dat de grote letters van DEPOT ZEVEN beter gelijk kunnen lopen met de gevelbekleding. Deze dus niet op de weipalen bevestigen. DEPOT 7 fase 1 Conclusie 10 aug 17 Positief. Niet strijdig met redelijke eisen van welstand. De detaillering van de reclame letters DEPOT ZEVEN dient nog ter nadere goedkeuring te worden overlegd. DEPOT 7 fase 1 Conclusie 12 okt 17 De gewijzigde geveltekeningen en plattegronden van Depot 7 worden door architect dhr. Litjes voorgelegd aan de commissie. Positief. De welstandscommissie is van mening dat de wijziging van het gebouw depot 7 niet strijdig is met redelijke eisen van welstand. Plannen m.b.t de inrichting van het openbare gebied dienen nog uitgewerkt te worden MORRES fase Adres: Hulsterweg 150, Terhole Omschrijving: Het verbouwen van een woning Dossier: O/ , OLO Toetsingskader NRK, Dorpen en Linten Beoordelingsniveau Normaal niveau 4

5 Bijzonderheden Al eerder behandeld als schetsplan S/ Conclusie 1 mrt 18 Aanhouden. De commissie wil graag de ontwerper uitnodigen i.v.m. strijdigheden uit de Nota Ruimtelijke Kwaliteit. Conclusie 15 mrt 18 De aanvrager en zijn ontwerper zijn bij de vergadering aanwezig. De ontwerper geeft een toelichting op het ontwerp en omschrijft de beweegredenen en uitgangspunten. De welstand secretaris geeft als eerste aan dat er in het ontwerp momenteel 2 strijdigheden liggen met het bestemmingsplan Terhole. Zo voldoet de overkapping carport niet aan de minimale afstand van 1 meter tot de voorgevel van het hoofdgebouw. Ook voldoet de reling van het dakterras (4,13m) niet aan de goothoogte van een bouwwerk van 4 meter. Goothoogte van een bouwwerk: Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. De ontwerper geeft aan dat hij deze strijdigheden zal verwerken in een aangepast plan. De welstandscommissie geeft het volgende aan. Het plan voldoet niet aan redelijke eisen van welstand, tenzij: - De achtergevel van het dakterras uitgevoerd wordt als een dakvlak waar een uitsnede in is gemaakt. De breedte van de 2 stroken (zij)dakvlak dienen minimaal 1,8 meter breed te zijn. Aan de bovenzijde van het achterdakvlak dienen ook nog een aantal rijen dakpannen (onder de nokvorst) te zitten. - De ramen aan de voorgevel van de uitbouw dienen kleiner te worden vormgegeven dan de ramen in het oorspronkelijk hoofdgebouw (ondergeschikt en meer het beeld benadrukken van een naastgelegen schuur). 1.8 Adres: Koninginnestraat 1, Nieuw Namen Omschrijving: Het bouwen van een nieuwe schuur tbv een Bed & Breakfast. Dossier: O/ , Olo Toetsingskader NRK, Buitengebied (zonder waarden) Bijzonderheden Al eerder behandeld als schetsplan S/ Conclusie 26 okt 17 Negatief. Strijdig met redelijke eisen van welstand. Het getoonde bouwplan vertoont geen enkele overeenkomst met de bestaande schuur. Naar aanleiding van het strijdige welstandsadvies wil de aanvrager en zijn architect graag eens langskomen bij de welstandscommissie om het plan te bespreken. Conclusie 9 nov 17 De aanvragers en de architect zijn bij de vergadering aanwezig. Het plan wordt besproken. De commissie geeft aan dat er teveel elementen 5

6 in het ontwerp zitten (dakkapellen, poorten, verschillende soorten ramen) die ervoor zorgen dat het beeld van een authentieke schuur, waar een Bed & Breakfast in zit, teveel verstoord wordt. De architect gaat het plan vereenvoudigen en opnieuw indienen. Wordt vervolgd. Conclusie 23 nov 17 Negatief. Strijdig met redelijke eisen van welstand. Er is weliswaar een grote stap gemaakt, maar in het plan zitten nog teveel verschillende stijl kenmerken. De commissie geeft de volgende opmerkingen aan: - Bogen laten vervallen voor meer samenhang. - Viervoudige puien vereenvoudigen naar een tweedeling - Bij de serre pui, minder stijlen toepassen. - Vensters met kleine roedeverdeling vereenvoudigen (max. vierruiter). - Overkapping verder van dakrand van de zijgevel plaatsen. Het totale beeld heeft nog teveel weg van een landhuis i.p.v. een agrarische schuur. Conclusie 07 dec 17 Besproken. De aanvragers en de architect zijn in de vergadering aanwezig. Een aangepast plan (dd 04 en ) wordt besproken. De commissie merkt op dat met het vervallen van een aantal toevoegingen tegemoet wordt gekomen aan de opmerkingen uit de vorige vergadering ( ). Zij zal onder voorwaarde instemmen met het plan. Voorwaarde is dan dat de overkapping aan de zijkant iets wordt ingekort zodat nog afstand tot de dakrand ontstaat. Suggestie ter verbetering: De roedeverdeling vereenvoudigen. 1.9 Adres: Dreef 39, 41, 43 en 45 te Lamswaarde Omschrijving: Het bouwen van 4 vervangende woningen Dossier: O/ , Olo Toetsingskader NRK, Dorpen en Linten Beoordelingsniveau Normaal niveau Bijzonderheden Al eerder behandeld als schetsplan S/ Conclusie 26 okt 17 Aanhouden, de commissie wil graag de ontwerper uitnodigen voor de volgende welstandsvergadering. De commissie zou graag de beweegredenen/uitgangspunten van de ontwerper willen bespreken. Conclusie 9 nov 17 De architect is aanwezig bij de vergadering. Het plan wordt besproken. De commissie vindt de voorgevel niet passend genoeg in het welstandsgebied Dorpen en Linten. Plan is strijdig met redelijke eisen van welstand. Met de volgende aanpassingen voldoet het ontwerp aan redelijke eisen van welstand: 6

7 - Het toepassen van een karakteristieke voordeur. - De panelen in de puien aan de voorzijde in houten delen veranderen. Conclusie 21 dec 17 Positief. Niet strijdig met redelijke eisen van welstand. 7