Ruimtelijk-economisch onderzoek planvorming Steynlaan

Transcriptie

1 Ruimtelijk-economisch onderzoek planvorming Steynlaan Naar een optimale invulling van de 'Eneco-locatie' Arnhem, november 211

2

3 Ruimtelijk-economisch onderzoek planvorming Steynlaan Naar een optimale invulling van de 'Eneco-locatie' Uitgebracht aan: Woningcorporatie Seyster Veste Seinpost Adviesbureau BV drs. M.J.M. Vaessen E. Udo Msc. Projectnummer: 3119 Arnhem, november 211

4

5 Inhoudsopgave 1 Advies 1 2 Onderbouwing dagelijkse sector Benchmark Analyse alternatieve locaties voor vestiging supermarkt 6 Bijlagen Bijlage 1 Aanleiding en uitvoering onderzoek 9 Bijlage 2 Trends en ontwikkelingen in de detailhandel 11 Bijlage 3 Overzicht bestaande supermarkten 13 Bijlage 4 Vergelijkingen op hoofdbrancheniveau 15 Bijlage 5 Afwegingskader supermarktlocaties 17

6

7 1 Advies De vraagstelling: invulling van de Eneco-locatie Steynlaan Seyster Veste herontwikkelt de voormalige Eneco-locatie aan de Steynlaan. De plannen omvatten de verplaatsing van de Hoogvliet-supermarkt naar deze locatie, plus andere detailhandel en enige horeca (totaal 3.3 m 2 BVO). De gemeente wil, alvorens toestemming te geven voor deze ontwikkeling, een helder afwegingskader voor de verplaatsing van de Hoogvliet. Die moet een studie naar mogelijke alternatieve invullingen van de Eneco-locatie omvatten. Ook een onderzoek naar alternatieve locaties voor de Hoogvliet is gewenst. De effecten op de supermarktstructuur in zijn geheel zijn daarbij van belang. Dit onderzoek is een vervolg op een DPO dat eerder dit jaar specifiek voor de supermarktstructuur door Seinpost is uitgevoerd in het kader van de herontwikkeling van de Eneco-locatie. Hierbij is aangetoond dat op basis van landelijke kentallen en specifieke gegevens over de supermarktstructuur in, nu en in de toekomst, de verplaatsing en vergroting van de Hoogvliet haalbaar is. De uitbreidingsruimte is circa m 2 BVO). De locatie aan de Steynlaan is geschikt bevonden vanwege de ligging in een aanloopgebied en de spreiding van supermarkten over het centrum. Distributieve ruimte supermarktaanbod in De eerste uitkomsten van het koopstromenonderzoek Randstad waaraan ook heeft deelgenomen, bevestigen de berekeningen die in maart 211 zijn gemaakt over de distributieve ruimte bij supermarkten in. De geconstateerde koopkrachtbinding is iets lager dan de ingeschatte, maar de koopkrachttoevloeiing is iets hoger. De distributieve ruimte voor supermarkten is 4-45 m 2 BVO hoger dan eerst was geschat op basis van landelijke ervaringen (op een totaal van 17.5 m 2 BVO). Hierbij is rekening gehouden met de planvorming voor de aanpassingen (uitbreidingen) van de wijkwinkelgebieden (Kerckebosch en De Clomp), maar nog niet met het verdwijnen van de ALDI uit het centrum. De verplaatsing en uitbreiding van de Hoogvliet naar de Eneco-locatie is daarmee op basis van distributieve argumenten te verdedigen. Supermarktstructuur is in evenwicht De verhouding tussen het supermarktaanbod in de wijken en in het centrum is in balans. Er zijn ruim meer meters in de wijken aanwezig dan in het centrum. Het aanbod in De Clomp en in Kerckebosch wordt bovendien in de nabije toekomst nog versterkt. Belangrijk is dat inwoners van de kern in alle gevallen binnen een straal van maximaal 1,5 kilometer een supermarkt aantreffen. De verplaatsing van één supermarkt op een totaal van tien heeft daarop geen invloed. Alternatieve supermarktlocaties in of nabij het centrum: bijna alle zijn minder aantrekkelijk dan planlocatie Eneco De onderzochte alternatieve locaties scoren op criteria als bereikbaarheid, parkeren, pandeigenschappen en de relatie met omliggende bewinkeling alle minder goed dan de Eneco-locatie. Alleen de hoek Laan van Beek en Royen/2 e Hogeweg scoort goed, en als het gaat om bereikbaarheid beter. Echter, de beschikbare ruimte is beperkt. Het realiseren van een grote supermarkt (2. m 2 BVO zoals op de Steynlaan is voorzien), aangevuld met voldoende parkeerruimte, is daar niet haalbaar. De effecten op de supermarktstructuur zijn voor alle alternatieve locaties klein tot nihil. 1

8 Detailhandelsaanbod is relatief beperkt, leegstandcijfer lager dan gemiddeld Het totale winkelapparaat van is, in vergelijking met plaatsen van dezelfde omvang, beperkt van omvang. De leegstand is relatief minder hoog. Daarmee is de detailhandelssituatie in gezond te noemen. In de volgende branches is (gezien het ondergemiddelde aanbod) nog marktruimte: schoenen & lederwaren, sport & spel, hobby, plant & dier, doe-het-zelf, wonen. Door specifiek onderzoek en contacten met marktpartijen is de precieze haalbaarheid te bepalen. Alternatieve invulling planlocatie: supermarkt is, gezien ambities en voorwaarden, noodzakelijk De invulling moet een versterking voor het gebied zijn, de winkelstructuur in niet verstoren èn financieel aantrekkelijk zijn (vanwege de forse herontwikkelingsopgave). Het uitgangspunt is een huurprijs van 22,- per m 2 inclusief de parkeerplaatsen Dat stelt beperkingen aan de invulling: alleen detailhandel en horeca kunnen dit opbrengen. Een supermarkt kan zelfstandig voldoende vloerproductiviteit behalen om deze huurprijs op te brengen. Een aantal grootschalige formules die een aanvulling betekenen op het aanbod in, kunnen op deze locatie niet zelfstandig een huuropbrengst van 2 per m 2 BVO bereiken. Dat heeft te maken met hun specifieke concurrentiepositie, met de ruimtelijk-economische positie van de Steynlaan en met de aard van de locatie (o.a. betaald parkeren). Voor de resterende meters geldt, dat een supermarkt als naaste buur attractief is. Daarmee kunnen hogere huuropbrengsten worden behaald: hoger dan zònder een supermarkt als trekker. Een ander voordeel van de verplaatsing van de Hoogvliet is dat Seyste Veste op de te verlaten locatie een woningontwikkeling realiseert en zo daadwerkelijk m 2 winkeloppervlak uit de markt neemt. Aanvullend biedt een aantal nog ontbrekende formules kansen De invulling met Hoogvliet zou dus aangevuld kunnen worden met één of twee formules. Grotere (minimaal 6 m 2 WVO) formules die op deze plek een aanvulling kunnen betekenen, zijn: Baderie, Bever Zwerfsport, Colors@home, Decorette, Formido, Intertoys, Kwantum. Deze zijn nu niet aanwezig in (vestigers van buitenaf). MKB-invulling: sturing gewenst Een goed alternatief is het maken van een mix tussen grootschalige formules en kleinere MKB-bedrijven. Ambachtelijke dienstverlening is ook een optie, als voldoende verkoopfunctie aanwezig is en er genoeg trekkracht direct in de omgeving is. Het MKB zou bijvoorbeeld door verplaatsing (bij voorkeur met tegelijkertijd een vernieuwings- of innovatieslag) van elders een aansluiting moeten betekenen op het aanbod elders in de straat. Hierbij is sturing om voldoende identiteit te verkrijgen, waarschijnlijk nodig. Leeswijzer In hoofdstuk 2 is de onderbouwing van het advies te lezen. Het rapport bestaat verder uit een aantal bijlagen: In bijlage 1 wordt de vraagstelling en uitvoering vaan het onderzoek beschreven; Bijlage 2 geeft de belangrijkste trends en ontwikkelingen wat betreft de detailhandel; Bijlage 3 duidt de bestaande supermarktstructuur in aan; Bijlage 4 toon grafisch de vergelijkingen op hoofdbrancheniveau tussen en kernen van vergelijkbare grootte; Bijlage 5 biedt het afwegingskader voor supermarktlocaties in het centrum van (Eneco-locatie versus negen andere locaties, door de gemeente aangedragen). 2

9 2 Onderbouwing Het ruimtelijk-economisch onderzoek voor de Eneco-locatie aan de Steynlaan moet de onderbouwing geven voor de functionele invulling. Eerder is voor deze locatie onderzoek verricht naar de mogelijkheden om hier o.a. een supermarkt te huisvesten die elders in is gevestigd. Op basis van lokale gegevens over de supermarktstructuur en landelijke gegevens over koopstromen, is dit aantoonbaar. Maar in overleg met de gemeente wil Woningcorporatie Seyster Veste een analyse die duidelijkheid geeft over: 1. de vraag of het toevoegen van winkelmeters in in zijn algemeenheid redelijkerwijs is te verdedigen; 2. de mate waarin sprake is van een evenwichtige supermarktstructuur in, waarbij aangetoond moet worden dat de wijkfunctie stevig genoeg is; 3. de vraag of er alternatieve supermarktlocaties zijn in het centrumgebied, die meer voor de hand liggen; 4. de vraag of er een alternatieve invulling is voor de Eneco-locatie met andere (detailhandels)functies van voldoende trekkracht, waarbij uitgangspunt is dat deze locatie een forse investeringsopgave heeft om de door alle partijen gewenste herontwikkeling van de grond te trekken. Dit hoofdstuk geeft antwoorden op deze vragen en vormt daarmee de onderbouwing van het advies zoals dat in hoofdstuk 1 is verwoord. Voordat ingegaan wordt op de benchmark van de hoofdbranches bespreken wij eerst de situatie in de dagelijkse sector (waartoe ook de supermarkten behoren. van de volgende cijfers: de koopkrachtbinding van de inwoners in aan de aan het eigen dagelijkse winkels in bedraagt 93% en de koopkrachttoevloeiing (vanwege inwoners van buiten ) is 14%. Deze berekening is gedaan op basis van de gemiddelde situatie in Nederland voor dit soort kernen met deze ligging. Inmiddels zijn de eerste gegevens bekend over het koopstromenonderzoek Randstad dat medio 211 is uitgevoerd door I&O Research. heeft hier ook aan meegedaan. De gegevens over koopstromen in zijn vooruitlopend op de officiële rapportage al vast aan ons bekend gemaakt om te bezien of de inschatting op basis van landelijke maatstaven ook daadwerkelijk klopt. De gemeente heeft dit mogelijk gemaakt opdat de advisering betreffende de ontwikkeling van de Eneco-locatie zo goed mogelijk kan worden onderbouwd. De gemeten koopkrachtbinding wat betreft de dagelijkse sector (inclusief de supermarkten) is door I&O Research bepaald op 91% en de koopkrachttoevloeiing op 18%. De conclusie luidt dat deze gegevens niet noemenswaardig afwijken van de eerdere inschattingen in maart 211. In maart 211 is op basis van de landelijke ervaringen een maximale ruimte berekend voor supermarkten van m² WVO 1. Hiertoe zijn alle landelijke normen gebruikt. Als wij de gegevens van het koopstromenonderzoek nu invoeren, dan levert datzelfde rekenwijze iets meer dan 15. m² WVO op. De beschikbare supermarktruimte voor 22 is dus nog iets hoger. Er resteert dus nog distributieve ruimte voor supermarkten. Wij hebben 2.1 dagelijkse sector Seinpost heeft in maart 211 een DPO-berekening betreffende de dagelijkse sector uitgevoerd over de Eneco-locatie. Daarbij is uitgegaan 1 WVO = Winkelvloeroppervlak, dit zijn alle voor de consument toegankelijke en zichtbare ruimten. De verhouding tussen WVO en BVO, het bruto vloeroppervlak, is gemiddeld 1:12. 3

10 die in maart 211 bepaald op ongeveer 1 m² WVO. Dit lijkt dus nog aan de krappe kant. Op basis van de gegevens uit het koopstromenonderzoek is de extra distributieve ruimte ca. 135 m² WVO. Bovendien is de locatie van de ALDI (6 m² WVO) in het centrum nu opgeheven (en zat nog wel in de rekensommen). Dit blijft een potentiële locatie, maar die zal naar alle waarschijnlijkheid niet meer worden ingevuld. Indien dat inderdaad zo is dan is de uitbreidingsruimte 1 m² WVO 35 m² WVO 6 m² WVO = 195 m² WVO. Voor de gemeente is dit planologisch m² BVO (de omrekenfactor tussen WVO en BVO bedraagt tegenwoordig ongeveer 1,2). In de planvorming van de verplaatsing van de Hoogvliet worden de meters op de bestaande locatie uit de markt genomen en zal de nieuwe winkel ca m² BVO groter zijn dan de bestaande. Dit valt ruim binnen de berekende distributieve ruimte. 2.2 Benchmark Om inzichtelijk te maken welke invullingen voor de planlocatie mogelijk relevant zijn, is op basis van Locatusgegevens 2 een tweetal vergelijkingen gemaakt: een vergelijking van het aanbod op hoofdbrancheniveau tussen en het aanbod dat voorkomt in plaatsen van vergelijkbare omvang. een vergelijking tussen de (grootschalige) winkelformules in de door ons als kansrijk geschatte branches die niet in aanwezig zijn maar wel in plaatsen van 4. tot 6. inwoners. Deze twee vergelijkingen gecombineerd geven aan welke formules in ontbreken en waarvoor mogelijk ook marktruimte in de betreffende hoofdbranche is. Vergelijking op hoofdbranches De grafieken in bijlage 4 geven de vergelijking tussen het aanbod in (51.23 inwoners volgens Locatus,) en de grootteklasse inwoners. Omdat qua inwoneraantal in de lage regionen van deze klasse zit, is eveneens een vergelijking gemaakt met de klasse daaronder (3.-5. inwoners). Op de eerste plaats blijkt hieruit dat - in vergelijking met andere plaatsen - een winkelapparaat heeft dat enigszins ondergemiddeld van omvang is. Het aanbod bedraagt ruim 88. m 2 WVO t.o.v. gemiddeld ruim 84. m 2 WVO in de klasse inwoners, en bijna 16. m 2 in de klasse inwoners. Op groepsniveau geldt dat relatief veel aanbod heeft in Mode & luxe en juist weinig in In/om huis. De leegstand is eveneens erg laag (ruim 6. m 2 WVO t.o.v. gemiddeld ruim 8.5 m 2 WVO in de klasse inwoners en bijna 17. m 2 in de klasse inwoners.) Uit de in deze grafieken weergegeven cijfers komen de volgende hoofdbranches als kansrijk naar voren (omdat het aanbod in relatief laag is): Schoenen & lederwaren Sport & spel Hobby Plant & dier Doe-het-zelf Wonen 2 Locatus is een bedrijf dat landelijk gegevens inventariseert over consumentgerichte commerciële voorzieningen waaronder detailhandel. Vergelijking op formules De Eneco-locatie moet een (of enkele) trekker(s) hebben die kunnen zorgen voor voldoende commerciële uitstraling. De trekkracht vertaalt zich hierbij ook in schaal en omvang. Er dient zich een grootschalige 4

11 formule te vestigen waarbij wij als uitgangspunt hebben gesteld dat deze minimaal 7 m 2 BVO groot dient te zijn. De namen van formules in tabel 2.1 die meestal van minimaal deze omvang zijn, komen thans niet in voor, maar wel in plaatsen van tussen de 4. en 6. inwoners: Tabel 2.1 grootschalige formules niet gevestigd in Ado Bike Colors@home Keukenkampioen Auping Plaza Decorette Keukenmax Babyplanet Duthler Kwantum Baderie Expert Life&Garden Beddenreus Formido Matras Concorde Beter Bed Brando Otak Bever Zwerfsport Harense Smid Perry Sport Bike Totaal Intertoys Sligro Brugman Keukens Jysk Trendhopper Bruynzeel Keukens Keukenconcurrent Wibra Bulthaup De vetgedrukte formules achten wij vanwege de locatiespecifieke kenmerken (ligging, bereikbaarheid) en/of specifieke vestigingseisen van de betreffende formule niet of minder geschikt voor de planlocatie. Mogelijk zijn deze wel interessant voor andere locaties in (het centrum van). Confrontatie marktmogelijkheden hoofdbranche en formules Als wij de eerste en tweede vergelijking (dus hoofdbranches en formules) naast elkaar zetten, wordt duidelijk welke formules interessant zijn omdat er weinig aanbod in in de betreffende hoofdbranche is. Het gaat om de volgende formules: Baderie Bever Zwerfsport Colors@home Decorette Formido Intertoys Kwantum Matras Concorde Otak Toetsing aan voorwaarden Seyster Veste heeft een aantal voorwaarden gesteld aan de ontwikkeling van de Eneco-locatie. Die houden in dat de invulling een versterking voor het gebied moet zijn, de winkelstructuur in niet verstoort en financieel aantrekkelijk is (i.v.m. de forse herontwikkelingsopgave die hier ligt). De herontwikkeling van de locatie behelst in totaal 3.3 m 2 BVO. In de exploitatie is het uitgangspunt om een huuropbrengst van ongeveer 22,- per m 2 per jaar te behalen. Deze ambitie is tamelijk fors als gekeken wordt naar de huidige huursituatie in. Bij Funda staan op dit moment 14 winkels te huur aangeboden. De Bergweg scoort per m 2 het laagst (maximaal 12 per m 2 per jaar). De hoogste huur aan de Slotlaan bedraagt 321 per m 2 per jaar voor 14 m 2. In Belcour (Emmaplein) staat een pand te huur voor 3 per m 2 per jaar. De huren op de 1 e en 2 e Hogeweg liggen op ongeveer 2 per m 2 per jaar. In de Steynlaan, zo blijkt ook uit gegevens van andere bedrijfsmakelaars, liggen de huren meestal onder of op het niveau van 2 per m 2 per jaar. Bij deze gegevens dient echter een kanttekening te worden gemaakt. De Eneco-locatie omvat een groot oppervlak, waar zich een trekker dient te vestigen van voldoende schaal. Bij een grotere afname van m 2 daalt op basis van het marktmechanisme de huurprijs per m 2. 5

12 Een huurniveau van ongeveer 22 per m 2 kan slechts gedragen worden door detailhandel en horeca. Ambachtelijke dienstverlening is niet helemaal uitgesloten, indien er voldoende verkoopfunctie aanwezig is en gebruik kan worden gemaakt van trekkracht er direct naast. Nietcommerciële functies, zoals een bibliotheek of medische en welzijnsfuncties, kunnen soms aantrekkelijk zijn vanwege de langlopende huurcontracten. Maar deze functies bereiken veel lagere huurprijzen en kunnen daarom niet voor deze vestiging in aanmerking komen. Er is dan geen basis voor een gezonde vastgoedexploitatie. Supermarktorganisatie Hoogvliet heeft zich geïnteresseerd verklaard om op de Eneco-locatie een supermarkt van maximaal 2. m 2 BVO te vestigen. Verder is ca. 25 m 2 BVO gereserveerd voor horeca (aan de voorzijde). Dat betekent dat in deze situatie voor circa 1. m 2 BVO een invulling gezocht moet worden. Indien hier geen supermarkt wordt gevestigd is er (afgezien van de horeca-invulling) ruimte voor ongeveer 3.5 m 2 BVO, nader in te vullen met consumentgerichte (commerciële) functies. innovatieslag) van elders een aansluiting moeten betekenen op het aanbod in de straat. Hierbij is sturing om voldoende identiteit te verkrijgen waarschijnlijk nodig. Verplaatsing kan als bijkomend voordeel hebben dat op minder geschikte locaties winkelketens uit de markt worden genomen. Zonder een supermarkt als trekker, zullen potentiële huurders minder willen betalen. Als wij de andere grootschalige formules (minimaal 7 m 2 BVO) beschouwen die een aanvulling betekenen op het aanbod in, dan moet uitgesloten worden dat deze zelfstandig een huuropbrengst van 22 per m 2 BVO dragen. Dit vanwege onder meer hun specifieke concurrentiepositie, vanwege de ruimtelijk-economische positie van de Steynlaan en vanwege de aard van de locatie ( achterzijde van een monumentaal front). Bij een verplaatsing van de Hoogvliet moet tevens worden bedacht dat op de te verlaten locatie winkelmeters uit de markt moeten worden genomen. Deze actie versterkt de winkelstructuur (compacter) omdat sprake is van het uit de markt nemen van een solitaire locatie. Een supermarkt is een trekker die het voor andere winkels attractief maakt om ernaast of dichtbij gevestigd te zijn. Wanneer we uitgaan van de komst van Hoogvliet, zijn meer invullingen mogelijk voor de gestelde huurprijsambitie. Ook mèt een supermarkt valt - vanwege de huurprijs - waarschijnlijk een aantal formules af. Dit zijn Matras Concorde en Otak. Mogelijke combinaties met een Hoogvliet van 2. m 2 BVO zijn (metrages indicatief): 1. Formido of Kwantum 1. m 2 BVO 2. Baderie 5-7 m 2 BVO Colors@home/Decorette 5-7 m 2 BVO 3. Bever Zwerfsport 6-7 m 2 BVO Intertoys 3-4 m 2 BVO De invulling met Hoogvliet zou dus aangevuld kunnen worden met één of twee van deze formules. Een alternatief is een mix te maken tussen grootschalige formules en kleinschalig MKB. Dit MKB zou bijvoorbeeld door verplaatsing (bij voorkeur met een gelijktijdige vernieuwings- of 2.3 Analyse alternatieve locaties voor vestiging supermarkt In deze paragraaf zetten wij de door de gemeente aangedragen alternatieve supermarktlocaties af tegen de planlocatie. Wij beoordelen deze op de volgende kenmerken: bereikbaarheid, parkeren, (eventuele) pandeigenschappen, de relatie met omliggende bewinkeling en het effect op de totale supermarktstructuur (wordt deze evenwichtiger of niet). Afwegingskader op basis van kwaliteiten en voorwaarden In tabel B5.1 in bijlage 5 staat het afwegingskader weergegeven. Bereikbaarheid en parkeren zijn voor supermarkten zeer belangrijk, samen met de pandeigenschappen (formaat: de minimale eisen voor een full service-supermarkt zijn tegenwoordig zo n 1.4 m 2 BVO). 6

13 Parkeren dient op korte afstand mogelijk te zijn. Betaald parkeren is een nadeel, zeker als - zoals in grote delen van - alleen dagkaarten mogelijk zijn (daarmee zijn die plaatsen minder geschikt voor het doen van boodschappen). De loopafstanden voor het parkeren mogen maximaal zo n 1 meter zijn, maar bij voorkeur korter dan 5 meter. Een supermarkt in combinatie met dagelijkse specialisten en/of andere doelgericht frequent bezochte winkels (zoals huishoudelijkeartikelenwinkels) zijn extra aantrekkelijk voor de consument die het liefst zo snel mogelijk boodschappen doet (zie hoofdstuk 2 trends en ontwikkelingen). Dit laatste is geen voorwaarde, maar wel een pre. Als laatste is het van belang of de betreffende locatie een directe aansluiting heeft op de bestaande winkelstructuur. Gezien deze voorwaarden en eisen vallen de volgende alternatieve supermarktlocaties direct af: Hoek Rozenstraat/Voorheuvel 37-43; Hoek Rozenstraat/Voorheuvel 45 achterzijde; Hoek Montaubanstraat/1e Hogeweg (vm. Mitra, nu leeg); Hoek Montaubanstraat/1e Hogeweg (De Peppel). De overige locaties zijn wel geschikt om een supermarkt te vestigen, maar hebben alle meer nadelen dan de planlocatie. De locatie hoek Laan van Beek en Royen/2 e Hogeweg is gunstig gelegen (beter bereikbaar), echter het perceel is relatief klein. Bovendien is in de directe omgeving vooral dienstverlening (en woningen) gelegen. Effecten op de structuur In het afwegingskader is voor elke locatie aangegeven, welk effect de verplaatsing van de Hoogvliet op de structuur zal hebben. Hoogvliet ligt nu solitair, maar in de kern vrij centraal. De locatie Eneco en vrijwel alle alternatieve locaties liggen eveneens vrij centraal (niet in de wijken). De op de grootste afstand van het centrum (Markt) gelegen locatie is de hoek Laan van Beek/2 e Hogeweg (de afstand vanaf de Markt is ruim 7 meter). Deze locatie ligt naast de wijk Kerckebosch. In zekere zin wordt met een eventuele supermarkt op deze locatie de zuidoostkant van versterkt, maar er ontstaat meteen sterke concurrentie voor de winkels in deze wijk (consumenten willen de boodschappen zo veel mogelijk dichtbij doen). De verplaatsing van één supermarkt op een totaal van tien supermarkten in wat wij als de kern beschouwen (plus AH Kerckebosch) heeft in principe weinig gevolgen voor de structuur. Ter illustratie geven wij in tabel 2.2 de huidige verdeling van het aantal vierkante meters van de centraal gelegen supers 3 versus de wijksupers. Tabel 2.2 Verdeling supermarkten centraal vs. wijken WVO centraal Lidl ca. 8* wijken incl. Kerckebosch * schatting, geen bronnen beschikbaar De wijksupermarkten worden met m 2 WVO (De Clomp) en 1. m 2 (Kerckebosch) uitgebreid. Daarmee is straks de verhouding centraal versus wijken ongeveer 4.6 m 2 WVO versues 8.5 m 2 WVO. Indien Hoogvliet verplaatst en uitgebreid wordt met ongeveer 1. m 2 WVO (op de te verlaten locatie worden de m 2 WVO uit de markt genomen) is de balans m 2 WVO. Daarmee is de toekomstige structuur net als nu evenwichtig: de wijken worden alle ruim bediend. Inwoners van vinden altijd binnen een straal van maximaal 1,5 km een supermarkt. 3 Centraal is ruim opgevat en omvat de Jumbo, de huidige Hoogvliet en alles daar tussenin. 7

14 8

15 Bijlage 1 Aanleiding en uitvoering onderzoek Aanleiding Woningcorporatie Seyster Veste heeft het plan om een winkelgebied te realiseren op de Eneco-locatie. Dit complex ligt aan de kruising van de Steynlaan met de Antonlaan in de wijk Centrum (buurt Carré). Seyster Veste wil hier graag een trekker van formaat (het beschikbare oppervlak bedraagt 3.3 m 2 BVO) realiseren. Een optie is om de supermarkt Hoogvliet te verplaatsen van de Dwarsweg naar de planlocatie (op de achterblijvende locatie komt geen supermarkt terug maar woningen). Seyster Veste is in gesprek met de gemeente over deze ontwikkeling, waarbij de gemeente ook andere opties voor de invulling van de planlocatie bespreekbaar wil maken. Dat wil zeggen dat een andere trekker dan een supermarkt (bijvoorbeeld een winkel in huishoudelijke artikelen) ook mogelijk zou moeten zijn wanneer deze aan een aantal voorwaarden voldoet. Deze voorwaarden houden in dat de invulling een versterking voor het gebied moet zijn, de winkelstructuur in niet verstoort en financieel aantrekkelijk is (oftewel: de huuropbrengst moet op een bepaald niveau liggen). Vraagstelling Om straks een goede keuze te kunnen maken (samen met de gemeente) is de vraagstelling aan Seinpost Adviesbureau als volgt: 1. Welke alternatieve functionele opties zijn er in distributieplanologisch opzicht voor de planlocatie? 2. Hoe is de supermarktstructuur in? Is deze voldoende evenwichtig? En meer specifiek hoe verhoudt zich het aanbod in de wijken en buurten versus dat in het centrum? Deze vraag moet een afwegingskader bieden dat nu ontbreekt, de gemeente heeft immers geen vastgestelde detailhandelsvisie. 3. Welke alternatieve locaties voor een supermarkt zijn er (in het centrumgebied) en hoe verhouden die zich tot de planlocatie? In maart 211 heeft Seinpost reeds een globaal DPO (distributieplanologisch onderzoek) uitgevoerd in de vorm van een second opinion op het eerdere onderzoek. De conclusie die daaruit volgt, is dat de eventueel beoogde verplaatsing van de Hoogvliet zowel wat betreft marktruimte, locatie, als structuur goed mogelijk is (zeker wanneer de vierkante meters van Hoogvliet op de achterliggende locatie uit de markt worden genomen). Uitvoering Het onderzoek is als volgt uitgevoerd: Op basis van actuele brancheringsgegevens van Locatus formuleerden wij een aantal kansrijke alternatieve invullingen voor de planlocatie, gelet op de locatiekwaliteiten, de trekkracht, de relatie met overige bewinkeling, het voorziene huurprijsniveau en de geschatte marktkansen. Wij maakten hiervoor een benchmark van in vergelijk met andere steden van deze omvang en ligging. Deze alternatieven legden wij aan Seyster Veste voor. Wij onderzochten de potentiële verzorgingspositie van het plangebied voor deze branches en/of formules. Wij beoordeelden een aantal alternatieve locaties (in het centrum) waar Hoogvliet gevestigd zou kunnen worden. Deze zijn door de gemeente aangereikt. Wij zetten aspecten als bereikbaarheid, parkeren, eventuele pandeigenschappen en de relatie met omliggende bewinkeling af tegen die op de planlocatie. Wij analyseerden specifiek de bestaande supermarkten in. Wij letten hierbij op kwaliteiten (uitstraling, herkenbaarheid, parkeren), ligging (bereikbaarheid en relatie overige winkels) en omvang (is de winkel van moderne omvang?). Het gaat hierbij om een kwalitatief beeld van de structuur. Zodoende is een helder afwegingskader voor de invulling van de Eneco-locatie en de eventuele verplaatsing van Hoogvliet ontstaan. 9

16

17 Bijlage 2 Trends en ontwikkelingen in de detailhandel Individualisering: door de toenemende individualisering kan er niet meer gesproken worden over dè consument. Er zijn steeds meer culturen en leefstijlen in Nederland. Dit heeft tot gevolg dat het als winkel/winkelgebied moeilijker is om aan te sluiten bij de wensen van de consument. Die wensen lopen immers sterk uiteen. Supermarkten spelen hier op in door hun assortiment sterk uit te breiden. Sinds een paar jaar richten supermarkten zich bijvoorbeeld meer en meer op duurzaamheid en het groene imago en dat toont zich in het assortiment. Figuur 2.1 Individualisering Prijsbewuste consument: de consument wordt steeds prijsbewuster door de recessie en doordat er meer informatie is over de keuzemogelijkheden. Dit kan zijn via advertenties, internet of gewoon door zelf bij verschillende winkels de prijs te vergelijken. Het gevolg hiervan is onder andere dat de supermarkten hun prijzen aanpassen. Hierdoor worden de winstmarges in de supermarktbranche lager en dient de omzet dus te stijgen om eenzelfde resultaat te boeken. Na de eerste supermarktoorlog rond 23/24 is er de afgelopen jaren opnieuw een zware strijd losgebarsten. Als geheel hebben supermarkten hun positie versterkt (t.o.v. de versspecialisten en drogisterijen). Maar er zijn grote verschillen. De supermarktoorlog heeft het detailhandelslandschap danig verstoord (met als grootste verliezer Laurus, eerst verdween de Edah en sinds medio 29 ook de Super de Boer). C1 is losgeweekt van Albert Heijn. EMTÉ, Jumbo en PLUS hebben veel winkels van het Laurus-concern overgenomen en daarmee hun positie versterkt. Schaalvergroting: de consument wil een ruim aanbod waarbij het mogelijk is om te vergelijken. Hij wil zijn boodschappen zo veel mogelijk op één plek kunnen doen (one-stop-shopping). Het gevolg hiervan is dat de winkelvoorzieningen in Nederland steeds meer producten aanbieden, waardoor de schaal van winkels toeneemt. Deze ontwikkeling is duidelijk waar te nemen in de supermarktsector. Supermarkten van 3-6 m 2 WVO kunnen steeds minder goed uit de voeten. 4 Als ondermaat voor een goed functionerende full service-supermarkt wordt nu al snel 1.2 m 2 WVO gehanteerd. Hard discount-supermarkten zijn kleiner (ca. 9 m 2 WVO: deze voeren een smaller assortiment). Daarnaast doet zich ook de ontwikkeling voor van de grootschalige supermarkten zoals de AH XL-formule (circa m 2 WVO). 4 De Spar is de enige organisatie die zich hierin op dit ogenblik probeert te onderscheiden door een meer gespecialiseerde formule te ontwikkelen. 11

18 Figuur 2.2 Schaalvergroting in de supermarktbranche Toenemende oriëntatie op supermarkt: het marktaandeel van supermarkten in het dagelijkse assortiment is toegenomen. Landelijk ligt de oriëntatie inmiddels op 83%. 5 Winkeltrouw: een ander aspect van de houding van de consument is dat de winkeltrouw afneemt. De consument is steeds minder vast en vasthoudend in de keuze van de winkel. Mensen bezoeken meer formules. Men wisselt op basis van prijs, aanbiedingen, assortiment, sfeer in de winkelomgeving, et cetera. Dit uit zich in afnemende bindingen en (logischerwijs) stijgende af- en toevloeiingen. Onderzoek van Seinpost (21) bevestigt dit beeld. 6 5 Bron: Hoofd Bedrijfschap Detailhandel (HBD) 6 Het betreft een actualisatie van het koopstromenonderzoek van E.J. Bolt, Winkelvoorzieningen op waarde geschat, 23 12

19 Bijlage 3 Overzicht bestaande supermarkten Figuur 2.3 De huidige supermarkten in Bron: maps, omlijnde gebied = kern in dit rapport, Nettorama De Clomp is niet zichtbaar 13

20 Tabel B3.1A Overzichtstabel bestaande supermarkten in * Super de Boer Laan v. Vollenhove Super de Boer Vrijheidsplein*** ALDI J. v. Oldeb.laan C1 J. v. Oldeb.laan Hoogvliet Dwarsweg Parkeren /- /- - Formaat supermarkt** /- -- Uitstraling (exterieur) /- /- -- Andere winkels in omgeving -- Type winkelgebied wijkwinkelcentrum groot buurtwinkelcentrum buurtwinkelstrip buurtwinkelstrip solitair * Opgenomen zijn de supermarkten in de kern (het omlijnde gebied in figuur 1.4. ** T.ov. de huidige norm voor een full service-supermarkt (1.2 m 2 WVO) of discountsupermarkt (8 m 2 WVO). *** Wordt MCD Tabel B3.1B Overzichtstabel bestaande supermarkten in (vervolg) Lidl Van Reenenweg Albert Heijn Emmaplein Jumbo Korte Steijnlaan Albert Heijn De Clomp Nettorama De Clomp Parkeren /- Formaat supermarkt**** /- - Uitstraling (exterieur) - - Andere winkels in omgeving Type winkelgebied /- solitair centraal hoofdwinkelgebied centraal wijkwinkelcentrum klein wijkwinkelcentrum klein 14

21 Bijlage 4 Vergelijkingen op hoofdbrancheniveau In de onderstaande grafieken is een vergelijking gemaakt van het aanbod (m 2 WVO) per hoofdbranche (niet-dagelijks en overige detaihandel), tussen en de gemiddelden van de grootteklassen inwoners en inwoners. Op de verticalee as staan de vierkante meters WVO. Kleding & Mode Schoenen & Lederwaren <= Inwklasse <5 < <= Inwklasse <5 <1 Juwelier & Optiek Huishoudelijke- & Luxe Ar Antiek & Kunst <= Inwklasse <5 < <= Inwklasse <5 < <= Inwklasse <5 <1 15

22 Sport & Spel Hobby Media <= Inwklasse <5 <1 3 <= Inwklasse <5 <1 3 <= Inwklasse <5 <1 Plant & Dier Bruin & Witgoed Auto & Fiets <= Inwklasse <5 < <= Inwklasse <5 < <= Inwklasse <5 <1 Doe-Het-Zelf Wonen Detailhandel Overig <= Inwklasse <5 < <= Inwklasse <5 < <= Inwklasse <5 <1 16

23 Bijlage 5 Afwegingskader supermarktlocaties Tabel B5.1A Overzichtstabel mogelijke supermarktlocaties (vervolg op volgende pagina) Planlocatie Eneco Geiserlaan 83 Vm. Gamma nu leeg Hoek Rozenstraat/ Voorheuvel Hoek Rozenstraat/ Voorheuvel 45 achterzijde Voorheuvel 81 Kesler Parkeren eigen terrein, ruim aantal eigen terrein ruim aantal -- betaald, op korte afstand beperkt aantal P -- betaald, op korte afstand beperkt aantal P /- betaald achter pand Bereikbaarheid centraal, wel druk /- één toegangsweg -- met auto niet bereikbaar -- met auto slecht bereikbaar /- Bergweg smal Pandeigenschappen /n.v.t. monumentaal/ grotendeels sloop/nieuwbouw - zeer hoog functioneel, nette uitstraling echter volledig gevuld -- sloop/nieuwbouw vereist functioneel, nette uitstraling echter volledig gevuld na verbouwing Relatie met overige bewinkeling in omgeving rand van hoofdwinkelgebied -- geen winkels in omg. alleen bowling in hoofdwinkelgebied in hoofdwinkelgebied in hoofdwinkelgebied Effect op supermarktstructuur (uitgaande van verplaatsing Hoogvliet) neutraal neutraal neutraal neutraal neutraal 17

24 Tabel B5.1B Overzichtstabel mogelijke supermarktlocaties (vervolg) Hoek Montaubanstraat/ 1 e Hogeweg Roobol Hoek Montaubanstraat/ 1 e Hogeweg vm. Mitra nu leeg Hoek Montaubanstraat/ 1 e Hogeweg De Peppel Hoek Kerkweg/ 1 e Hogeweg vm. Bronwasser nu Knipping Hoek Laan van Beek en Royen met 2 e Hogeweg (P Rabobank) Parkeren - betaald, op korte afstand beperkt aantal P - betaald, op korte afstand zeer beperkt aantal P - betaald, op korte afstand zeer beperkt aantal P - betaald (dagkaarten), op korte afstand beperkt aantal P /- is nu P-terrein, wel klein, omgeving betaald dagkaarten Bereikbaarheid centraal, wel druk centraal, wel druk centraal, wel druk centraal, wel druk aan uitvalsweg Pandeigenschappen functioneel, nette uitstraling echter volledig gevuld - oogt klein, donkere en smalle entree - oogt klein, functioneel, nette uitstraling echter volledig gevuld n.v.t. Relatie met overige bewinkeling in omgeving Effect op supermarktstructuur (uitgaande van verplaatsing Hoogvliet) /- rand van hoofdwinkelgebied neutraal /- rand van hoofdwinkelgebied neutraal /- rand van hoofdwinkelgebied neutraal rand van hoofdwinkelgebied dagelijkse foodspec. neutraal - voornamelijk dienstverlening versterking Zuid-Oost/ Kerckebosch 18

25 19