Kadernota supermarkten kern Barneveld. Waalwijk, december 2012

Transcriptie

1 Kadernota supermarkten kern Barneveld Waalwijk, december 2012

2

3 Kadernota supermarkten kern Barneveld Uitgebracht aan: Gemeente Barneveld Seinpost Adviesbureau B.V. drs. P.C. Draaijer drs. M. Vaessen Projectnummer: Seinpost Adviesbureau BV. Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, op enigerlei wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Waalwijk, december 2012

4

5 Inhoudsopgave 1 Samenvatting 1 2 Ontwikkelingskader supermarkten Context Analyse supermarktsector Barneveld Kader supermarktontwikkelingen Uitvoeringsstrategie 10 Bijlagen Bijlage 1 Uitgangspunten berekening marktmogelijkheden (DPO) 11 Bijlage 2 Overzicht kwaliteiten supermarkten Barneveld 15 Bijlage 3 Trends en ontwikkelingen supermarktsector 17

6

7 1 Samenvatting Aanleiding: marktinitiatieven De gemeente Barneveld wordt geconfronteerd met aanvragen van supermarktorganisaties in de kern Barneveld. Het gaat om de uitbreiding van een bestaande supermarkt (Aldi) en de vestiging van nieuwe formules (Lidl en Jumbo). De gemeente heeft Seinpost Adviesbureau gevraagd om een kader op te stellen voor supermarktontwikkelingen. Analyse: onevenwichtig aanbod, marktruimte nieuwe supermarkten Het supermarktaanbod in Barneveld is relatief eenzijdig. Het relatief dure segment overheerst, het prijsvoordelige segment is nauwelijks aanwezig. Een aantal supermarkten is beperkt van omvang, het aantal supermarktmeters blijft achter. De marktruimte voor supermarkten is maximaal m² WVO. Verplaatsing en vergroting Aldi, komst Lidl en Jumbo positief beoordeeld De verplaatsing van Aldi en de komst van zowel Jumbo als Lidl betekenen een verbetering voor de consument. Aldi kan op de nieuwe locatie doorgroeien naar een moderne maat. Voorwaarde voor de nieuwe Aldi-locatie is dat deze goed bereikbaar moet zijn en over voldoende parkeerplaatsen dient te beschikken. Jumbo en Lidl zijn prijsvoordelige formules en bedienen een marktsegment wat nu niet aanwezig is. Beide formules hebben toegevoegde waarde voor de consument. Na de realisatie van de genoemde initiatieven is de marktruimte ingevuld. Investering in bestaand supermarktaanbod noodzakelijk Bestaande supermarkten worden de mogelijkheid geboden om uit te breiden tot een moderne omvang. Het is moeilijk te voorspellen hoeveel metrage uiteindelijk wordt toegevoegd, omdat dit afhankelijk is van eventuele uitbreidingsplannen van ondernemers. Indien alle bestaande supermarkten doorgroeien naar de gewenste omvang, wordt circa m² WVO aan het supermarktaanbod toegevoegd. Hiervan kunnen niet alle meters worden toegerekend aan het supermarktassortiment (Albert Heijn zal bij een uitbreiding vooral non-food en presentatieruimte toevoegen). Indien alle supermarkten daadwerkelijk doorgroeien naar een moderne maat zou de gemiddelde vloerproductiviteit met circa 10% dalen, een beperkte productiviteitsdaling die niet zal leiden tot faillissementen in de supermarktsector. Een aantal supermarkten functioneert nu naar verwachting niet naar behoren. Deze supermarkten zullen moeten anticiperen via modernisering, uitbreiding of verplaatsing op de komst van de nieuwe en sterke supermarktformules. Indien dit lukt, verwachten wij niet dat een bestaande supermarkt failliet zal gaan na toevoeging van het nieuwe aanbod. Rol gemeente: faciliteren, stimuleren en reguleren De gemeente is via de bedrijfscontactfunctionaris het aanspreekpunt voor supermarktondernemers en andere marktpartijen in de supermarktsector met vestigings- en uitbreidingsaanvragen. De gemeente bewaakt de differentiatie in het supermarktaanbod en stimuleert met haar ruimtelijk- en grondbeleid dat op (her)ontwikkelingslocaties de juiste winkel op de juiste plek terecht komt. Ruimtelijk relevante toetsingsaspecten zijn afstand tot het aanbod, spreiding over het verzorgingsgebied, verkeer- en parkeersituatie en stedenbouwkundige aspecten. 1

8 2

9 2 Ontwikkelingskader supermarkten 2.1 Context Dynamiek supermarktsector De gemeente Barneveld wordt geconfronteerd met marktinitiatieven uit de supermarktsector. Ondanks de recessie zijn supermarktorganisaties volop op zoek naar verbetering en/of uitbreiding van de eigen marktpositie. De dynamiek in de supermarktsector is groot, supermarkten willen steeds groter worden om aantrekkelijk te blijven. Europese Dienstenrichtlijn De wetgeving op het gebied van branchering en ruimtelijke ordening is met de invoering van de Europese Dienstenrichtlijn voor branchering, ingrijpend veranderd. Ruimtelijk relevante redenen, zoals de afstand van de consument tot het aanbod, dienen onderdeel uit te maken van de afweging. Concurrentieverhouding en wetgeving Een verruiming van het (supermarkt)aanbod roept nogal eens vragen op bij gevestigde winkeliers. Volgens de huidige inzichten is het recht van de ruimtelijke ordening er niet om concurrentieverhoudingen te reguleren. Slechts als een duurzame ontwrichting van de bestaande verzorgingsstructuur dreigt, dient een gemeente medewerking te onthouden aan een nieuwe ontwikkeling. Zie in dat kader het handboek Hoofdlijnen ruimtelijk bestuursrecht van Prof mr. P.J.J. van Buuren e.a. (achtste druk, Deventer 2010, pagina 54): Het is gemakkelijk in te zien dat ruimtelijke keuzen in bestemmingsplannen van invloed kunnen zijn op concurrentieverhoudingen tussen ondernemers in een bepaald gebied. De komst van een nieuwe, grote supermarkt kan een bedreiging vormen voor al gevestigde winkeliers. Het is echter vaste jurisprudentie dat een bestemmingsplan niet mag worden gebruikt voor het reguleren van concurrentieverhoudingen. Met gevestigde winkelvoorzieningen moet alleen in zoverre rekening worden gehouden, dat het ruimte bieden aan nieuwe detailhandelsvestigingen niet mag leiden tot een duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau. Voor de vraag of een duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau het resultaat zal zijn, komt geen doorslaggevende betekenis toe aan de mogelijkheid van overaanbod in het verzorgingsgebied en mogelijke sluiting van bestaande detailhandelsvestigingen, maar is doorslaggevend van belang of voor de inwoners van een bepaald gebied een voldoende voorzieningenniveau behouden blijft, in die zin dat zij op een aanvaardbare afstand van hun woonplaats hun dagelijkse inkopen kunnen doen. Om een goede afweging te maken is inzicht in het functioneren van supermarkten nodig. 2.2 Analyse supermarktsector Barneveld Omvang en spreiding In Barneveld zijn acht supermarkten gevestigd, waarvan vier in of nabij het centrum en vier in de buurten/wijken van Barneveld (zie figuur 2.2). C1000 Nieuwe Markt, Albert Heijn en Plus zijn aan de centrumrand gevestigd, Aldi is in het centrum gevestigd. C1000 Amersfoortseweg, Spar en beide Coop-supermarkten zijn in de buurten en wijken gevestigd. 3

10 Figuur 2.1 spreiding supermarktformules Barneveld Economisch effect supermarkten op andere winkels Full-service supermarkten functioneren als katalysator voor andere winkels in de omgeving. Uit onderzoek 1 blijkt dat personen die binnen het huishouden meestal de boodschappen doen, gemiddeld 2,7 keer per week een supermarkt bezoeken, waarvan 2 keer per week de eerste supermarkt en minder dan 1 keer per week de tweede of derde supermarkt. Meest bezochte supermarkt is Albert Heijn (57%). Uit hetzelfde onderzoek blijkt dat consumenten Albert Heijn en Jumbo vaak als eerste supermarkt noemen en C1000, Aldi en Lidl vaak als tweede of derde supermarkt. Een servicesupermarkt trekt ongeveer bezoekers per week, hiermee creëert een supermarkt drukte en levendigheid. Verswinkels nabij full-service supermarkten kunnen profiteren van de trekkracht, mits zij over een onderscheidend aanbod beschikken. Bij een korte afstand (minder dan 50 meter) maakt de consument makkelijk combinaties. In en nabij het centrum is een uitgebreid aanbod aan verswinkels te vinden, waaronder een aantal bakkers, slagers, slijters, twee viswinkels en een aantal delicatessenzaken. Een fors aantal van deze winkels is in de directe omgeving van Albert Heijn gevestigd. Bron: open streetmap, bewerking Seinpost Adviesbureau BV Het supermarktoppervlak per inwoner in Barneveld is circa 13% minder dan gemiddeld in plaatsen van tot inwoners. De omvang van de supermarkten varieert echter sterk. De full-service supermarkten Albert Heijn en Plus zijn ruim bemeten, maar Aldi en beide Coop-supermarkten zijn relatief kleinschalig. De Spar supermarkt is eveneens kleinschalig, maar dit past in het beleid van de formule. In bijlage 2 is een overzicht van de huidige kwaliteiten per supermarkt weergegeven. Onevenwichtige samenstelling supermarktaanbod Uit figuur 2.2 blijkt dat de segmentering van het supermarktaanbod in Barneveld onevenwichtig is. De buurtsupers Coop zijn relatief onvoordelig. Albert Heijn en Plus zijn relatief dure supermarkten met een hoge servicegraad (full-service). C1000 valt voor wat betreft prijs en service in het middensegment. Aldi is een harddiscount formule met relatief weinig service. 1 Bron: Consumentenonderzoek 2012, Deloitte 4

11 Relatief voordelige supermarkten met een gemiddeld serviceniveau ontbreken in Barneveld (zoals Lidl 2, Dirk van den Broek en Nettorama). Ook relatief voordelige supermarkten met een hogere servicegraad (zoals Jumbo) worden gemist. Figuur 1.2 prijs- en serviceniveau supermarktformules Op basis van deze lokale uitgangspunten berekenen wij - met het Seinpost-draagvlakmodel - de marktruimte in de kern Barneveld. Tabel 2.1 geeft een bandbreedte van de marktruimte voor supermarkten in 2022 weer, dus uitgaande van de in bijlage 2 opgenomen uitgangspunten. Tabel 1.1 Berekening maximale toekomstige (2022) marktruimte supermarkten kern Barneveld Aantal inwoners in Bestedingen per inw. Barneveld, dag. art. ( incl. btw) Kooporiëntatie supermarkt 89% Koopkrachtbinding (primaire verzorgingsgebied) 90-95% Koopkrachttoevloeiing 15-20% Lokaal gebonden bestedingen bij supermarkten (x 1 mln.) Bestedingen door toevloeiing bij supermarkten (x 1 mln.) 61,6 65,1 11,8 17,3 Bron: Gfk panelservices en foodmagazine, zomerrapport 2012 Marktruimte supermarktsector Bij het berekenen van het draagvlak in Barneveld voor supermarkten hanteren we specifieke uitgangspunten, waarvan een overzicht in bijlage 1 staat. Bestedingen totaal bij supermarkten (x 1 mln.) 73,4 82,4 Huidige m 2 WVO supermarkt Mogelijk (berekend) m 2 WVO (2022) Extra marktruimte supermarkten m 2 WVO tot Lidl voegt steeds meer service toe en verschuift van harddiscounter naar prijsvriendelijke supermarkt in het middensegment. De verwachting is dat Aldi in de toekomst als enige harddiscounter overblijft en het middenveld groter wordt (bron: EIM 2012, supermarktondernemers aan zet) 5

12 De berekende uitbreidingsruimte van circa tot m² WVO 3 betreft een indicatie. Indien de uitbreidingsruimte binnen deze bandbreedte blijft, zijn de supermarkten in staat om een gezonde vloerproductiviteit te behalen. Marktruimte overig dagelijks Voor de overige dagelijkse winkels drogisterijen en verswinkels blijft 550 tot 790 m² WVO marktruimte over. Of de ruimte wordt benut is sterk afhankelijk van lokaal ondernemerschap. Het aantal groentewinkels, bakkers en slagers neemt al jaren af. Supermarkten hebben de afgelopen jaren hun versafdelingen vergroot. Indien de speciaalzaken de marktruimte niet invullen, zullen de supermarkten deze marktruimte pakken. 2.3 Kader supermarktontwikkelingen Algemeen De dynamiek in de supermarktsector is groot. Supermarkten hebben steeds meer meters nodig om aantrekkelijk te blijven. In de periode is het aantal supermarkten met een oppervlak van minder dan 800 m² WVO met circa 15% afgenomen. In dezelfde periode nam het aantal supermarkten in de categorie tot m² WVO toe met 25%. Kleine supermarkten (met een omzet van minder dan euro per week) zagen in 2011 de bedrijfswinst met 52% teruglopen ten opzichte van 2010, middelgrote supermarkten (met een omzet van tot euro per week) zagen de bedrijfswinst in met 40% toenemen. De omzet in de supermarktsector nam in de periode toe met 3,7%. De tendens is hetzelfde: de omzetontwikkeling in kleine supermarkten nam met -1,2% af, terwijl de omzet in middelgrote supermarkten met 4,1% het meest toenam van alle categorieën. Seinpost verwacht dat de trekkracht van met name middelgrote supermarkten verder gaat toenemen. Meer informatie over trends en ontwikkelingen in de supermarktsector vindt u in bijlage 3. Kwalitatieve toetsing supermarktinitiatieven De afgelopen jaren zijn in het supermarktlandschap diverse overnames aan de orde geweest. In Barneveld is de Super de Boer formule overgenomen door Coop en C1000. De C1000 formule is inmiddels overgenomen door Ahold, Coop en Jumbo. In de kern Barneveld zijn concrete initiatieven voor verplaatsing en nieuwvestiging van supermarkten: verplaatsing en uitbreiding van Aldi; komst Jumbo in de wijk de Burght 4 ; komst Lidl in Begoniastraat. Zoals vermeld is alleen de vraag Is er in Barneveld voldoende economische marktruimte aanwezig om de supermarktinitiatieven toe te staan? niet voldoende. Centraal moet staan de vraag of de situatie voor de consument verbetert. Goede ruimtelijke ordening bestaat uit een afgewogen beoordeling van ruimtelijk relevante redenen. Hieronder verstaan wij: Omvang en uitstraling: krijgen de supermarkten voldoende ruimte om het assortiment op goede wijze uit te stallen in prettige winkelomgeving; Afstand: zijn de supermarkten op loop- en fietsafstand gelegen, zijn de supermarkten voldoende verspreid over de kern zodat zoveel mogelijk inwoners op korte afstand beschikken over een supermarkt, liggen de supermarkten centraal in het eigen verzorgingsgebied; Keuze: neemt de keuze voor de consument toe, heeft het nieuwe aanbod toegevoegde waarde; 4 De gemeente heeft Jumbo een toezegging gedaan zich in deze wijk te mogen vestigen, in 3 Winkelvloeroppervlak, het voor de consument toegankelijke deel van de winkel een krantenartikel op 16 maart 2012 wordt vermeld dat Jumbo een nieuwbouwlocatie aan de Lunterseweg heeft verworven 6

13 Verkeer: wordt de verkeersafwikkeling van het auto- en bevoorradingsverkeer goed opgelost, zodat de overlast beperkt blijft; Parkeren: is er voldoende (gratis) parkeerruimte in directe nabijheid. Verplaatsing Aldi: positief mits goede bereikbaarheid en parkeren De verplaatsing van Aldi naar elders is een goede zaak indien de nieuwe locatie goed bereikbaar is en over voldoende parkeerplaatsen beschikt. Aldi is nu gevestigd in een steeg, is gering van omvang (circa 400 m² WVO) en de parkeerplaatsen liggen relatief ver weg. Een moderne discountsupermarkt heeft een omvang van circa 900 m² WVO. Discountsupermarkten worden vanwege het bezoek- en koopgedrag (doelgericht, bezoekfrequentie minder dan 1 keer per week, grote boodschappen) vaker per auto bezocht dan andere supermarkten. Een goede autobereikbaarheid en voldoende parkeerplaatsen zijn dan van belang. Vanwege de kernverzorgende functie van een discountsupermarkt (want laagfrequent bezoek, voor de consument vaak een tweede of derde supermarkt), is een discountsupermarkt bij voorkeur aan een invalsweg gelegen. Het CROW heeft vanwege afwijkingen in het aandeel autobezoek bij buurtsupers (relatief weinig), servicesupermarkten (gemiddeld) en discountsupermarkten (relatief veel) onderscheid gemaakt in parkeernormen naar supermarkttype 5. Komst Jumbo: toename keuze consument, afstand tot supermarkt neemt af Een voordelige full-servicesupermarktformule als Jumbo wordt gemist in Barneveld. De komst van een ruime en moderne Jumbo-supermarkt betekent meer keuze en comfort voor de consument. Idealiter vestigt Jumbo zich vanwege de trekkracht van de formule aan de centrumrand. Echter, in Barneveld zijn met drie servicesupermarkten aan de centrumring al voldoende supermarkten nabij het centrum gevestigd. Nog een ruime servicesupermarkt nabij het centrum kan een negatief effect op de leefbaarheid hebben: verkeerscongestie vanwege aanzuigende werking op verkeer en aantasting van de beeldkwaliteit. Jumbo beschikt over een ruimteclaim om zich te vestigen in nieuwbouwwijk de Burght in Barneveld-Zuid. Na realisatie van nieuwbouwwijken Veller en de Burght neemt het draagvlak in Barneveld-Zuid toe tot circa inwoners. In de beoogde situatie krijgen zij de beschikking over een moderne servicesupermarkt op loop- en fietsafstand. Vanuit optiek van leefbaarheid adviseren wij indien mogelijk een maximum van circa tot m² WVO te stellen aan Jumbo, zodat de supermarkt primair een functie heeft voor de nieuwbouwwijken. Een nog grotere supermarkt genereert vanwege de grotere trekkracht meer autoverkeer vanuit de omgeving, wat in woonwijken niet gewenst is. Vanwege de relatief forse omvang van de nieuwbouwwijken is het voorstelbaar om naast een supermarkt aanvullende economische wijkfuncties te realiseren zoals een bakker, snackbar, et cetera. Een buurtwinkelcentrum heeft naast een economische functie vaak ook een sociale functie (elkaar ontmoeten) en kan als katalysator werken voor eventuele wijkvoorzieningen als een gezondheidscentrum, apotheek et cetera. Komst Lidl: aanvulling supermarktaanbod Lidl ontwikkelt zich in Nederland tot een sterke formule. De supermarktformule is al drie jaar achterelkaar ( ) gekozen als beste supermarkt in groente en fruit 6. Landelijk is Lidl na Albert Heijn de meest bezochte supermarkt. Een relatief voordelige prijssupermarkt met een gemiddeld serviceniveau (de categorie Nettorama, Lidl, Dirk) wordt nu gemist in Barneveld. Toevoeging van de Lidl-formule betekent voor de consument een aanvulling in keuze. 5 Bron: Update kencijfers parkeren CROW in ASVV-online, Bron: Gfk Versrapport

14 De supermarktformule heeft een minimale omvang van circa 900 m² WVO en wordt bij voorkeur gevestigd aan een invalsweg op een goed bereikbare locatie met voldoende parkeervoorzieningen. Tussenconclusie: alle marktinitiatieven betekenen een vooruitgang van de supermarktsituatie Al met al betekent de verplaatsing van Aldi en de komst van zowel Jumbo als Lidl een verbetering voor de consument. Het relatief voordelige (service)supermarktaanbod wordt aangevuld met formules met een toegevoegde waarde. Wij veronderstellen dat de behoefte aan voordelige supermarktformules in Barneveld groot is omdat het gemiddeld inkomen per hoofd van de bevolking met 12% fors lager is dan het landelijk gemiddelde. Aldi en Lidl voeren circa 150 m² WVO non-food assortiment, dit rekenen wij niet mee als supermarktmeters. Uitvoering van alle marktinitiatieven betekent een toevoeging van circa m² WVO: m² WVO uitbreiding Aldi; m² WVO toevoeging Jumbo; m² WVO toevoeging Lidl. is. Ondanks overschrijding van supermarktmeters moeten bestaande supermarkten ruimte worden geboden om door te groeien naar een moderne maat. Hieronder verstaan we: Twee buurt-/wijksupermarkten Coop: m² WVO; Twee C1000 supermarkten in het middensegment: m² WVO; Full-servicesupermarkt Albert Heijn: m² WVO. Hieronder motiveren wij het ontwikkelingskader per supermarktlocatie. Het is aan de markt om de mogelijkheden te pakken. Solitaire Coop Jan Seppenplein, verplaatsen indien mogelijk De Coop aan Jan Seppenplein is met bijna 600 m² WVO klein. De supermarkt ligt ingeklemd midden in een woonomgeving, waardoor verkeer- en bevoorradingoverlast kan ontstaan. Op de locatie zijn geen uitbreidingsmogelijkheden. Jan Seppenplein is hiermee in de toekomst geen wenselijke supermarktlocatie. Waarschijnlijk betekent de komst van Jumbo in Barneveld-Zuid een forse concurrentie voor Coop. De Coop-supermarkt wordt bij voorkeur verplaatst (bijv. naar Barneveld- Noord waar het supermarktaanbod ontbreekt of als tweede supermarkt naar de nieuwbouw in Barneveld-Zuid). Hiermee is de maximale marktruimte van m² WVO, zoals in tabel 2.1 is aangegeven, volledig benut. Ontwikkelingskader overige supermarkten Voor de consument is het van belang dat op redelijke afstand een volwaardig dagelijks pakket met ruime keuze en voldoende variatie beschikbaar is. Voor de ondernemer moet een gezonde basis aanwezig zijn om nu en in de toekomst rendabel te kunnen exploiteren. Op grond van beide factoren bepalen we het kader voor bestaande supermarkten. Algemeen: ruimte voor schaalvergroting De positieve beoordeling van de genoemde marktinitiatieven heeft niet tot gevolg dat de uitbreidingsruimte voor bestaande supermarkten nihil Solitaire Coop Lavendelplein, uitbreiding gewenst Ook de andere Coop supermarkt aan het Lavendelplein is met ruim 600 m² WVO klein. Deze supermarkt is echter goed bereikbaar, beschikt over voldoende parkeervoorzieningen en de fysieke mogelijkheid om uit te breiden. De supermarkt heeft primair een functie voor de wijk Norschoten (3.800 inwoners) en kan deze behouden. Om voldoende aantrekkingskracht op de consument te houden is uitbreiding echter wel wenselijk. Albert Heijn, beperkte uitbreiding mogelijk De Albert Heijn beschikt over een ruim assortiment. De locatie is gunstig gelegen aan een kruising van de centrumring en een invalsweg en beschikt over een ruim parkeerterrein. Nabij de Albert Heijn is een scala aan versspeciaalzaken gevestigd. 8

15 Deze locatie genereert een sterke dagelijkse trekkracht. Een beperkte uitbreiding van de Albert Heijn is gewenst zodat de presentatie van de supermarkt verbeterd. Albert Heijn zal een uitbreiding vooral gebruiken om het dagelijks aanbod beter te positioneren (en niet om meer dagelijkse artikelen toe te voegen) en het non-food assortiment uit te breiden. Een uitbreiding gaat dan niet (of slechts beperkt) gepaard met een overschrijding van de berekende marktruimte in tabel 2.1. Solitaire Plus Growthorpeplein, consolidatie Nabij het centrum ligt de Plus supermarkt enigszins verstopt aan het Growthorpeplein. De Plus beschikt over een moderne maat (1.200 m² WVO), maar de locatie is vooral vanwege de parkeersituatie suboptimaal voor een supermarkt: De aansluiting van de supermarktentree op het parkeerterrein en aangrenzende parkeergarage is matig; Voor supermarktbezoek is parkeren op het parkeerterrein aan de overzijde met een slagboom omslachtig; Het parkeerterrein aan de overzijde functioneert eveneens als marktplein en bronpunt voor centrumbezoek waardoor conflictsituaties kunnen ontstaan. Tijdens de schouw was het druktebeeld bij Plus gering. Uitbreiding van de supermarkt is niet aan de orde. Een verbetering van de parkeersituatie is wenselijk. Solitaire C1000 Amersfoortsestraat, beperkte uitbreiding wenselijk De C1000 Amersfoortsestraat ligt geïsoleerd in een woonomgeving. De winkel is in 2011 vernieuwd, maar is met circa m² WVO niet echt ruim. Ook het parkeren en de verkeersafwikkeling is niet optimaal. Een beperkte uitbreiding van de winkel is geen probleem. Een beperkte uitbreiding van de winkel is wenselijk om door te groeien naar een moderne maat. Solitaire Spar, uitbreiding afhankelijk ondernemerswens Buurtsupermarkt Spar is gevestigd op 400 m² WVO. Voor de Spar is dit oppervlak voldoende, al kan een beperkte uitbreiding gewenst zijn. De Spar bedient een nichemarkt met een accent op het versaanbod. Vanwege de relatief hoge brutomarge op versartikelen kan Spar op beperkte oppervlaktes toch rendabel exploiteren. Tussenconclusie: investering in bestaand supermarktaanbod noodzakelijk Het is moeilijk te voorspellen hoeveel metrage uiteindelijk wordt toegevoegd, dit is afhankelijk van eventuele uitbreidingsplannen van ondernemers. Indien alle beschreven uitbreidingsplannen daadwerkelijk worden uitgevoerd, wordt circa m² WVO toegevoegd. Hiervan kunnen niet alle meters worden toegerekend aan het supermarktassortiment (zoals gezegd zal Albert Heijn bij een uitbreiding vooral non-food en presentatieruimte toevoegen). In het geval dat alle beschreven uitbreidingsplannen zouden uitgevoerd worden, daalt de gemiddelde vloerproductiviteit met circa 10% tot circa per m² WVO. Een aantal bestaande supermarkten functioneert naar verwachting niet naar behoren. Deze supermarkten zullen moeten anticiperen via modernisering, uitbreiding, verplaatsing of verbetering randvoorwaarden op de komst van nieuwe en sterke supermarktformules. Een aantal supermarktondernemers zal durf en ondernemerschap moeten tonen om te anticiperen op de concurrentie en voldoende omzet te blijven genereren. Indien dit lukt, verwachten wij niet dat een bestaande supermarkt failliet zal gaan na toevoeging van het nieuwe aanbod. C1000 Nieuwe Markt, beperkte uitbreiding wenselijk De C1000 Nieuwe Markt beschikt over een moderne uitstraling, is goed bereikbaar via de centrumring en beschikt over voldoende parkeerplaatsen. Met ruim m² WVO is de winkel enigszins aan de krappe kant. 9

16 2.4 Uitvoeringsstrategie Faciliteren en stimuleren De bedrijfscontactfunctionaris van de afdeling Economische Zaken is het aanspreekpunt voor supermarktondernemers en andere marktpartijen in de supermarktsector met plannen en vestigings- en uitbreidingsaanvragen. De bedrijfscontactfunctionaris bewaakt de differentiatie in het supermarktaanbod zoals is gesteld. Het grondbedrijf stimuleert op (her)ontwikkelingslocaties de juiste winkel op de juiste plek door actief te sturen op de randvoorwaarden (pandomvang, aantal parkeerplaatsen, etc.). Nauwe afstemming tussen beide afdelingen is noodzakelijk. Reguleren De gemeente reguleert marktinitiatieven via goede ruimtelijke ordening. Dit krijgt zijn beslag in de bestemmingsplanprocedure. Ruimtelijk relevante toetsingsaspecten zijn ligging in het verzorgingsgebied, spreiding van het aanbod, afwikkeling verkeer- en parkeren (aanbevolen wordt de nieuwe CROW normen te hanteren) en stedenbouwkundige aspecten (geen blinde gevels, goede inpassing in omgeving). Deze kadernotitie biedt de argumentatie voor de afweging. Economische argumenten (is er voldoende metrage) mogen geen onderdeel uitmaken van deze afweging. 10

17 Bijlage 1 Uitgangspunten berekening marktmogelijkheden (DPO) Bij de berekeningen (samengevat in de tabel 2.1 van Hoofdstuk 2) hanteren wij in de volgende uitgangspunten voor de situatie in Barneveld: Aantal inwoners in 2022 Het aantal inwoners van de kern Barneveld bedroeg per 1 januari De Rijksoverheid gaat in de periode uit van een bevolkingsstijging in de gemeente Barneveld van 10,2% 8. Aangezien de prognoses betrekking hebben op de hele gemeente kunnen geen exacte uitspraken worden gedaan over de prognose voor de kern Barneveld. Daarom nemen we de toevoeging van de woningvoorraad als uitgangspunt om het inwoneraantal te berekenen. Tot 2016 neemt de woningvoorraad in Barneveld toe met woningen 9. We gaan uit van een toekomstige huishoudengrootte in Barneveld van 2,50 (nu 2,88 10 ). De landelijke trend is een lichte verdunning van de huishoudensamenstelling. Vanwege een traditioneel geboorteoverschot in Barneveld (relatief veel grote gezinnen) zal de verdunning in Barneveld minder sterk zijn dan landelijk het geval is. We komen dan op inwoners in De horizon is tien jaar omdat de realisatie van het centrumplan enkele jaren in beslag zal nemen en daarna een goed toekomstperspectief nodig heeft. Voorbij een horizon van tien jaar (na 2022) is de marktruimte niet betrouwbaar te voorspellen. Bestedingen aan dagelijkse artikelen in Barneveld Landelijke gegevens Om de bestedingen aan dagelijkse artikelen in Barneveld te kunnen bepalen, moeten we eerst de landelijke bestedingen weten. Per hoofd van de bevolking wordt gemiddeld 2.520,- besteed aan goederen in de dagelijkse sector. 11 De dagelijkse aankopen omvatten voedings- en genotmiddelen, papierwaren, cosmetische producten en was- en reinigingsartikelen. Winkels hebben daarin een aandeel van 95,3% oftewel 2.402,- (de markt en internet nemen de overige 4,7% in). NB Wij houden geen rekening met bestedingen bij supermarkten door bijvoorbeeld instellingen of via het zogenaamde derde kanaal aan horeca. Wanneer zich dat voordoet, zijn dit extra omzetten. Inkomenscorrectie dagelijks De gemiddelde besteedbare inkomens per inwoner in de kern Barneveld zagen er volgens CBS-gegevens in 2010: Barneveld ,- Nederland ,- Dit gegeven is eveneens relevant voor de bestedingen in de dagelijkse sector in Barneveld. Het besteedbaar inkomen is in Barneveld 12% minder dan het Nederlands gemiddelde, wat grotendeels veroorzaakt wordt door het relatief grote aantal gezinnen. Voor dagelijkse artikelen wordt uitgegaan van een inkomenselasticiteit van 0,25%. NB Wij zien geen redenen om aan te nemen dat het gemiddeld inkomen de komende tien jaar sterk zal stijgen of dalen t.o.v. het Nederlands gemiddelde. De bestedingen (in de dagelijkse sector) bij supermarkten hebben de afgelopen jaren een stijgende lijn vertoond. 7 Bron: CBS Statline (2011) 8 Bron: ABF Research - Primosprognose (2012) 9 Bron: opgave gemeente Barneveld (excl. planvorming Barneveld-Noord). 10 Bron: Gemeente Barneveld (2010), Visie op wonen Bron: Hoofd Bedrijfschap Detailhandel 11

18 Het laatste jaar is er een beperkte stijging. Wij gaan er in onze berekeningen vanuit dat de stijging in de toekomst vooralsnog beperkt is. In de rekenmethodiek blijven daarmee de gehanteerde bestedingen in deze rapportage op het (nominale) niveau van 2011 zoals aangegeven door het HBD. Kooporiëntatie supermarkt versus speciaalzaken Landelijk is de kooporiëntatie in de dagelijkse sector op de supermarkt zo n 86%. 12 De binding aan de supermarkten hangt mede af van de volledigheid van het aanbod aan (vers)speciaalzaken. Voorwaarde is dan wel dat het specialistisch aanbod ruimtelijk goed aansluit bij de supermarkt (concentratie) en van een kwalitatief hoog peil is. Het dagelijkse aanbod in Barneveld wordt erg gedomineerd door supermarkten (84% van het oppervlak in de dagelijkse sector). De versspeciaalzaken zijn in het centrum en/of nabij de supermarkten gevestigd. Om optimaal te profiteren zouden de afstanden onderling maximaal zo n 50 meter mogen zijn. Meestal gaat een grotere afstand ten koste van de omzet van de speciaalzaken. In Barneveld is ten dele sprake van een relatie tussen supermarkten en versspeciaalzaken: vier supermarkten liggen nabij de versspeciaalzaken en functioneren solitair. Ook de kwaliteit van de versspeciaalzaken speelt een belangrijke rol, in welke mate zijn ze onderscheidend ten opzichte van de supermarkt? Supermarkten worden immers steeds groter en met name servicesupermarkten breiden het versaanbod uit (de marge op het versaanbod is relatief hoog). De verwachting is dat deze trend doorzet. Uitgaande van schaalvergroting van bestaande supermarkten en de komst van nieuwe supermarktformules in Barneveld verwachten wij een kooporiëntatie op de supermarkt van 89%. Gezien landelijke trends en de bij specialisten veel voorkomende problemen rond opvolging kan dit aandeel verder gaan oplopen. Het gaat hierbij om een relatieve verhouding tussen speciaalzaken en supermarkten. Koopkrachtbinding = gebaseerd op ambitie! Uit het in 2010 gehouden koopstromenonderzoek 13 blijkt dat de binding voor de dagelijkse artikelen aan Barneveld 88% bedraagt. Wij schatten in dat een binding van 90% tot 95% realistisch is (met plaatsen van een hogere orde op kilometer afstand) 14. De binding is gestoeld op ambitie: wij gaan ervan uit dat het supermarktaanbod in Barneveld in de toekomst verbetert. De bandbreedte in de koopkrachtbinding ontstaat door verschillende oorzaken. De belangrijkste redenen zijn vaak: het supermarktaanbod en de omvang, verscheidenheid en kwaliteit en mate van concentratie van het overige aanbod. Bij dit alles moet het gedrag worden betrokken van de kritische consument die voor het boodschappen doen een hoge kwaliteit eist en er weinig tijd voor over heeft (one-stop-shopping). Wat betreft het supermarktaanbod is relevant welke formules er aanwezig zijn. Combinaties van full-service met discount behalen meestal de meeste binding (een soort van 1+1=3 effect ). Ongeveer 10 tot 15% van de omzet vloeit af omdat consumenten elders boodschappen doen vanwege familiebezoek, werk en het aanbod elders. De supermarktsituatie in Voorthuizen verdient in het bijzonder de aandacht. Het supermarktaanbod ligt relatief nabij en beschikt over onderscheidende kwaliteiten ten opzichte van Barneveld: een ruime Aldi en de prijsvriendelijke servicesupermarkt Jumbo. 13 Koopstromenonderzoek Oost-Nederland, I en O Research. 12 Bron: CBS 14 Bolt, E.J. (2003), Winkelvoorzieningen op waarde geschat en Seinpost (2010), update Bolt 12

19 Figuur B1.1 supermarkten in Voorthuizen kernen van omvang van Barneveld in de dagelijkse sector is 18% 16. Met een combinatie van een zeer ruime Albert Heijn en discountsupermarkten heeft Barneveld een sterke supermarktfunctie. Voorwaarde voor een zeer ruime Albert Heijn is dat deze aan de rand van het centrum wordt gevestigd zodat combinatie met het centrum mogelijk is. In Zutphen is recent een Albert Heijn XL (meer dan m² WVO) gerealiseerd aan de centrumrand. Figuur B1.2 Albert Heijn XL Zutphen aan centrumrand Koopkrachttoevloeiing = ambitie Naast de lokale koopkrachtbinding is er ook sprake van koopkrachttoevloeiing, het omzet deel afkomstig buiten het directe marktgebied. Deze toevloeiing is volgens het koopstromenonderzoek 20%. De toevloeiing is vooral afkomstig uit de omliggende kernen in de gemeente zoals Kootwijkerbroek. Vanuit verblijfsrecreatie is weinig extra toevloeiing te verwachten. In tegenstelling tot Voorthuizen (rand Zuidwest Veluwe) ligt Barneveld in de Gelderse Vallei, een omgeving met een agrarisch karakter en weinig verblijfsrecreatie 15. Wij rekenen met een koopkrachttoevloeiing van 15% tot 20%. De toevloeiing is met name afkomstig vanuit de zuidelijk gelegen kernen vanwege een beperkt supermarktaanbod aldaar. In Voorthuizen zijn alle supermarktsegmenten vertegenwoordigd (Aldi, Albert Heijn en Jumbo). Indien de randvoorwaarden voor de supermarkten op orde zijn is weinig toevloeiing te verwachten vanuit Voorthuizen. In Kootwijkerbroek wenst de EMTÉ-supermarkt uit te breiden. De gemiddelde toevloeiing voor Daarnaast is er het zogenaamde derde kanaal. Winkels in het primaire verzorgingsgebied leveren hierbij producten aan ondernemingen in de horeca en toeristische sector (eventueel ook buiten de gemeente). 15 Bron: ANWB, vrijetijdsinformatie Gelderse Vallei 16 Bron: Bolt (2003) en Seinpost (2010) 13

20 Deze zijn in de berekening verder buiten beschouwing gelaten (en zijn dus als extra te zien). Dit derde kanaal kan echter een fors deel van de omzet uitmaken. Figuur B1.3 Gemiddeld gewogen huurprijs per m² van supermarkten 2011 Huidig aanbod Voor het bepalen van het huidige aanbod supermarkten (WVO) baseren wij ons op gegevens van Locatus, welke wij ter plaatse hebben gecontroleerd. Het oppervlak van Plussupermarkt hebben wij naar beneden gecorrigeerd vanwege een deel leegstand en een foutieve afmeting. Daarnaast hebben discounters circa 150 m 2 WVO aan niet-dagelijks (branchevreemd) aanbod in het assortiment. Dit aanbod rekenen wij niet mee in het supermarktaanbod. Gemiddelde vloerproductiviteit Het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD) hanteert een landelijk gemiddelde vloerproductiviteit voor supermarkten van 8.672,- per m 2 per jaar (inclusief 8% btw). 17 Uit diverse koopstroomonderzoeken blijkt dat de vloerproductiviteiten fors verschillen tussen de stad en platteland en de noordvleugel van de Randstad en de rest van Nederland. In het algemeen geldt, hoe verder van de Randstad, hoe lager de vloerproductiviteit en het huurprijsniveau. In onderstaande kaart is het huurprijsniveau weergegeven. Dit is een indicator voor de vloeromzet. Bron: DTZ Zadelhoff Barneveld ligt relatief dichtbij de dure noordvleugel Randstad, maar ligt tegelijkertijd in een landelijke omgeving. De huurprijsniveaus zijn in Barneveld conform het Nederlands gemiddelde. Wij rekenen met een vloeromzet van per m² WVO (incl. BTW), gelijk aan het Nederlands gemiddelde. 17 Bron: HBD, Omzetkentallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek (augustus 2010). 8% is een gewogen gemiddelde (gebaseerd op het omzetdeel) tussen de 6% voor voedingsmiddelen en 19% voor de diverse non food-artikelen die supermarkten verkopen. Verzorgingsgebied Als primair verzorgingsgebied van de supermarkten in de kern Barneveld rekenen we de eigen inwoners van de kern, inclusief het buitengebied. Het secundaire marktgebied (waar de toevloeiing grotendeels vandaan komt) betreffen de andere kernen van de gemeente. 14

21 Bijlage 2 Overzicht kwaliteiten supermarkten Barneveld Tabel B2.1 Albert Heijn Kuntzelaan Aldi-Markt Catharijnesteeg Coop Jan Seppenplein Coop Lavendelplein C1000 Amersfoortse-straat C1000 Nieuwe Markt Plus Gowthorpe-plein Spar Korenbloem-straat Functie Bovenlokaal Lokaal Wijk/buurt Wijk/buurt Lokaal Lokaal Bovenlokaal Buurt Formaat supermarkt* /- Parkeren /+ +/- Combinatie versspeciaal Druktebeeld** Uitstraling +/ * uitgaande van een norm voor servicesupermarkten van m² WVO en 900 m² WVO voor discountsupermarkten ** alle supermarkten zijn op donderdagmiddag 3 mei 2012 bezocht Figuur B2.1 Albert Heijn, Plus en C1000 Nieuwe Markt 15

22 Figuur B2.2 Aldi, Coop Lavendelplein, Coop Jan Seppenplein en Spar 16

23 Bijlage 3 Trends en ontwikkelingen supermarktsector Prijsbewuste consument: de consument wordt steeds prijsbewuster o.a. door de recessie en doordat er meer informatie is over de keuzemogelijkheden. Dit kan zijn via advertenties, internet of gewoon door zelf bij verschillende winkels de prijzen te vergelijken. Het gevolg hiervan is onder andere dat de supermarkten hun prijzen aanpassen. Hierdoor worden de winstmarges in de supermarktbranche lager en dient de omzet dus te stijgen om eenzelfde resultaat te boeken. Na de eerste supermarktoorlog rond 2003/2004 is er de afgelopen jaren opnieuw een zware strijd losgebarsten. Als geheel hebben supermarkten hun positie versterkt (t.o.v. de versspecialisten en drogisterijen). Maar er zijn grote verschillen. In 2010 behaalden supermarkten 20% meer omzet dan in De foodspeciaalzaken zetten in diezelfde periode een omzetverlies van zo n 13% tegenover. De supermarktbranche weet gestaag de omzet te verbeteren, ook in tijden van laagconjunctuur. Overnames: De supermarktbranche wordt gekenmerkt door een zeer grote bedrijfsdynamiek: prijsoorlogen, fusies en overnames en snel veranderende koopgewoonten van consumenten, hebben de afgelopen tien jaar van deze branche een uitermate innovatieve en concurrerende bedrijfstak gemaakt. Alle supermarkten (van fullservice tot discounter) tonen zich zeer professioneel en houden elkaar scherp, al zijn er natuurlijk onderlinge verschillen. De supermarktoorlog heeft het detailhandelslandschap danig verstoord (met als grootste verliezer Laurus, eerst verdween de Edah en sinds medio 2009 ook Super de Boer). EMTÉ, Jumbo en PLUS hebben veel winkels van het Laurus-concern overgenomen en daarmee hun positie versterkt. C1000 is overgenomen door Jumbo, Ahold en COOP. In Barneveld wordt C1000 waarschijnlijk overgenomen door Jumbo. Schaalvergroting: de consument wil een ruim aanbod waarbij het mogelijk is om te vergelijken. Hij wil zijn boodschappen zo veel mogelijk op één plek kunnen doen (one-stop-shopping). o) Het gevolg hiervan is dat de winkelvoorzieningen in Nederland steeds meer producten aanbieden, waardoor de schaal van winkels toeneemt. Deze ontwikkeling is duidelijk waar te nemen in de supermarktsector. Supermarkten van m 2 WVO kunnen steeds minder goed uit de voeten. 18 Als ondermaat voor een goed functionerende full service-supermarkt wordt nu al snel m 2 WVO gehanteerd. Hard discount-supermarkten zijn kleiner (ca. 900 m 2 WVO: deze voeren een smaller assortiment). Daarnaast doet zich ook de ontwikkeling voor van de grootschalige supermarkten zoals de AH XL-formule (circa m 2 WVO). Uit onderzoek van Deloitte 19 is gebleken dat in 2011 supermarkten met een omzet van minder dan euro per week de winst met 29% zagen teruglopen. Middelgrote supermarkten ( euro) boekten echter 40% meer winst. Supermarkten worden gemiddeld steeds groter en daardoor neemt het aantal jaarlijks af. In 2011 telt Nederland supermarkten: dat zijn er 79 minder dan in 2007 (-1,8%). Doordat retailers vrijwel altijd op zoek zijn naar nieuwe en grotere vestigingen, is de druk op de markt voor supermarktvastgoed hoog. Daarnaast laat de branche al jaren achter elkaar een stabiel toenemende omzetontwikkeling zien. Terwijl alle andere winkelbranches vanaf het jaar 2008 te maken hebben met omzetdalingen, stijgt de gemiddelde omzet van supermarkten. 18 Spar is de enige organisatie die zich hierin op dit ogenblik probeert te onderscheiden door een meer gespecialiseerde formule te ontwikkelen. 19 Bedrijfsvergelijking Levensmiddelen, Deloitte

24 Figuur B3.1 aantal supermarkten naar grootteklasse Toenemende oriëntatie op supermarkt: het marktaandeel van supermarkten in het dagelijkse assortiment is toegenomen. Landelijk ligt de oriëntatie inmiddels op 86%. 20. Steeds meer supermarkten besteden aandacht aan hun versafdelingen, vanuit winstmarge optiek en vanwege de consumentenbehoefte aan one-stop-shopping. Afname aantal versspecialisten: het gevolg is dat versspeciaalzaken al jarenlang onder druk staan. Er is een aanzienlijke afname in onder meer het aantal versspeciaalzaken. Het aantal slagers, groentezaken en in iets mindere mate bakkers is teruggelopen tot ongeveer de helft van wat dat tien jaar geleden was. Prijzenoorlogen versterken dit proces. Alleen met een onderscheidend assortiment en onderscheidend serviceniveau, en op locaties dichtbij succesvolle supermarkten hebben (vers)speciaalzaken nog toekomst. Een tegenovergestelde trend is die van specialisatie: winkels die één product(groep) verkopen. Door internetverkoop en marketing weten zij een groot publiek te trekken. Bron: DTZ Zadelhoff Figuur B3.2 Schaalvergroting supermarkten zet door 20 Bron: Hoofd Bedrijfschap Detailhandel (HBD) 18

25 Figuur B3.3 Supermarktomzet versus speciaalzaken Figuur B3.4 Winkelontwikkeling op knooppunten Bron: CBS Knooppunten: de winkelvoorzieningen verschijnen de laatste jaren ook steeds vaker op verkeersknooppunten. Denk bijvoorbeeld aan de ontwikkeling van winkels op NS-stations. Ook het GDV-beleid 21 probeert aan te sluiten bij deze ontwikkelingen. Opkomst discountformules: discountformules als ALDI en Lidl zijn in opkomst. Kenmerkend voor deze formules zijn de lage prijzen, kleinere metrages, beperkt assortiment en minder focus op service. Winkeltrouw: een ander aspect van de houding van de consument is dat de winkeltrouw afneemt. De consument is steeds minder vast en vasthoudend in de keuze van de winkel. Mensen bezoeken meer formules. Men wisselt op basis van prijs, aanbiedingen, assortiment, sfeer in de winkelomgeving, et cetera. Dit uit zich in afnemende bindingen en (logischerwijs) stijgende af- en toevloeiingen. Onderzoek van Seinpost (2010) bevestigt dit beeld. 22 Branchevervaging: binnen de detailhandel en tussen detailhandel en overige publieksfuncties als horeca, diensten en ambacht is de norm. Grootschalige supermarkten en discounters voegen vooral new business toe, oplopend tot 15% van de omzet. 21 GDV staat voor grootschalige detailhandelsvestigingen, winkels met een oppervlak van meer dan m² 22 Het betreft een actualisatie van het koopstromenonderzoek van E.J. Bolt, Winkelvoorzieningen op waarde geschat,