Woningmarktrapportage 4e kwartaal 2016

Transcriptie

1 Woningmarktrapportage 4e kwartaal 216 Schaarste in de regio neemt toe Prijzen stijgen in zelfde tempo Recordaantallen transacties Dringend behoefte aan (veel) nieuwbouw

2 Postcodekaart Hypotheekkeuze moeilijk? Kom langs voor een gratis adviesgesprek! De keuze van een hypotheek is net zo persoonlijk als de keuze van een huis. Het moet passen bij jouw wensen en mogelijkheden. Het is ook geen eenvoudige keuze want je moet met erg veel verschillende aspecten rekening houden. Wij helpen je graag verder! Maak een afspraak met onze adviseur in de buurt en we maken samen de beste keuze voor jouw toekomst. Het eerste gesprek is voor rekening van Brecheisen. Onafhankelijk, professioneel en alles onder 1 dak HypotheekNet heeft een breed netwerk van financiële adviseurs. Wij zijn op geen enkele manier verbonden aan banken of verzekeraars. Jouw belang staat bij ons voorop. Alle HypotheekNet adviseurs worden jaarlijks bijgeschoold, zodat je altijd verzekerd bent van een kwalitatief hoogwaardig advies. Bij ons kun je terecht met al je financiële vragen, of je nu particulier of ondernemer bent. Afspraak maken? Mail naar hypotheeknet@brecheisen.nl of bel naar een van onze vestigingen. Kijk voor meer informatie op Utrecht Amersfoort Houten Vleuten en Leidsche Rijn Maliebaan 2 Stationsplein 28 Plein 19 Middenburcht CM Utrecht 3818 LE Amersfoort 3991 DL Houten 3452 MS Vleuten T T T T

3 Voorwoord Voor u ligt de 54e uitgave van de woningmarktrapportage van Brecheisen Makelaars B.V. Het cijfermateriaal waar wij ons op baseren is het bestand van de bestaande bouw van de NVM per (deel-) woningmarkt. Wij hebben hiertoe woningmarktgebieden gedefinieerd, waarin wij voor een belangrijk deel onze diensten in de woningmakelaardij aanbieden. Omdat de markten verspreid liggen kan uit de verschillende analyses een marktbeeld worden getrokken dat een goed beeld geeft van de woningmarkt in en rondom de stad Utrecht en Amersfoort. In deze rapportage kunt u op de postcodekaart onze werkgebieden terugvinden. Naast de puur cijfermatige analyses hebben onze makelaars in de betreffende marktgebieden hun visie gegeven op de marktsituatie in de betreffende regio s. Deze op- en aanmerkingen maken mede deel uit van de gepresenteerde cijfers. Wij vertrouwen erop met deze kwartaalrapportages een belangrijke bijdrage te leveren aan het inzichtelijk maken van de woningmarkt in onze werkgebieden. Door het tijdig afgeven van marktsignalen hopen wij dat het voor marktpartijen en overheden mogelijk wordt gemaakt hierop in te spelen. Transparantie van de markt moet het adequaat reageren op veranderingen in de markt vereenvoudigen, om zodoende vraag en aanbod in evenwicht te brengen en te houden. Na enig onderzoek durven wij te stellen dat het bestand van de omvang van het aanbod pas goed interpreteerbaar is, indien dit wordt bekeken in relatie tot de opname door de markt in een bepaalde periode. Als meer aanbod gepaard gaat met een gelijkmatige stijging van het aantal transacties is er Marcel Arendsen, algemeen directeur Brecheisen geen belangrijke verandering in de marktverhoudingen. Zo kan onze kwartaalindex op eenvoudige wijze een beter inzicht in de marktbewegingen geven. Om tot deze kwartaalindex te komen wordt het aanbod in een kwartaal gedeeld door het aantal transacties in het kwartaal. In de krapteindicatortabel is bij een score van 5 tot 6 sprake van een evenwichtige markt. Bij een score van 1 is er sprake van een zeer krappe markt, ofwel een uitgesproken aanbieders- of verkopersmarkt. Bij een score van 1 is de markt zeer ruim en spreken we van een kopersmarkt. De hoogte van het indexcijfer wordt nauwlettend gevolgd en geanalyseerd. Wij vertrouwen erop dat u met genoegen kennis zult nemen van deze rapportage en ons initiatief wederom zult waarderen. Tevens vertrouwen wij erop dat u uw voordeel zult doen met de inhoud van de navolgende analyses. BRECHEISEN Makelaars B.V. / IBG Marcel A. Arendsen Directeur / Makelaar KWARTAAL-INDEX Na enig onderzoek durven wij te stellen dat het bestand van de omvang van het aanbod pas goed interpreteerbaar is, indien dit wordt bekeken in relatie tot de opname door de markt in een bepaalde periode. Als meer aanbod gepaard gaat met een gelijkmatige stijging van het aantal transacties is er geen belangrijke verandering in de marktverhoudingen. Zo kan onze kwartaalindex op eenvoudige wijze een beter inzicht in de marktbewegingen geven. Om tot deze kwartaal index te komen wordt het aanbod in een kwartaal gedeeld door het aantal transacties in het kwartaal. In de krapte- indicatortabel is bij een score van 5 tot 6 sprake van een evenwichtige markt. Bij een score van 1 is er sprake van een zeer krappe markt, ofwel een uitgesproken aanbieders- of verkopersmarkt. Bij een score van 1 is de markt zeer ruim en spreken we van een kopersmarkt. De hoogte van het indexcijfer wordt nauwlettend gevolgd en geanalyseerd. Voetnoten: Prijzen worden weergegeven in euro s. Aan het eind van een kwartaal zijn nog niet alle verkopen geregistreerd. In de analyses wordt daarom een correctie aangebracht voor de aantallen transacties. Deze correctie is gebaseerd op de achteraf geregistreerde aantallen in voorafgaande perioden. In de prijzen en looptijden (medianen) zijn geen correcties aangebracht. Echter de voorlaatste periode wordt wel aangepast met de meest actuele (definitieve) cijfers. Daarom kunnen de in deze rapportage gepresenteerde cijfers van de voorlaatste periode verschillen van de cijfers gepresenteerd in onze vorige woningmarktrapportage. De gekozen woningmarktgebieden hebben een duidelijke regionale samenhang en kunnen qua samenstelling afwijken van bestaande NVM-regio s. In de rapportages worden mediane cijfers gebruikt. Dit betekent dat de middelste waarneming wordt genomen uit de reeks van alle waarnemingen in een bepaalde periode. 3

4 Utrecht De woningmarkt in de stad Utrecht is in de zin van dit rapport exclusief Leidsche Rijn en Vleuten / De Meern Leidsche Rijn en Vleuten / De Meern worden separaat beschouwd. Aanbod Aan de vrije val van het aantal beschikbare koopwoningen kwam ook in de afgelopen drie maanden geen eind. Sterker nog, met een procentuele afname van 28% overall is dit de grootste daling in jaren! Waar de voorraad van alle woningtypen kromp daar constateren wij maar liefst 36% minder beschikbare oudere appartementen! Deze forse krimp zien wij eigenlijk in alle stadsdelen terug waarbij Utrecht-Noord dit kwartaal koploper is met een afname van 33 % overall. Transacties Hoewel de instroom van beschikbare koopwoningen matig was in de laatste drie maanden van vorig jaar daar zien wij dat het aantal transacties wederom groot was. Direct gevolg hiervan is dat woningen die al even staan ook worden verkocht met als resultaat de reeds hierboven geconstateerde krimp. De stadsdelen West en met name Zuid laten als enige een daling van het aantal transacties zien. Vraag Het aantal serieuze zoekers in Utrecht blijft min of meer stabiel waardoor per saldo de druk op de beschikbare voorraad alleen maar verder toeneemt. Hoewel de zoekvoorkeuren nauwelijks veranderen blijkt men steeds vaker bereidt om hier uiteindelijk toch van af te stappen en met een kleinere woning genoegen te nemen. Of met een heel ander woningtype of zelfs in een andere gemeente. Prijzen De enorme vraag zorgt voor een onverminderde opstuwing van het Utrechtse prijsniveau. Zowel de overall vraag- als transactieprijzen liepen in drie maanden tijd met respectievelijk 12 en 13% op terwijl dit in vergelijking tot een jaar geleden zelfs 2 en 23% is! Deze aanzienlijke percentages worden voornamelijk door de categorie tussenwoning veroorzaakt doch ook de overige woningtypen zijn in korte tijd aanzienlijk duurder geworden. Wederom profiteren alle stadsdelen van deze prijsontwikkelingen waarbij het Centrum en Utrecht-Oost de grootste stijging kenden. Looptijden Het kon dus tocht nog een beetje vlotter in het Utrechtse! Wederom wisselden de woningen overall een tikkie sneller van eigenaar wat met name voor rekening komt van de hoek- en twee-onder-een kapwoningen. Ook hier zien wij dat alle stadsdelen redelijk gelijk opgaan waarbij Utrecht-Noord het meest in het oog springt. Conclusie Het is nu echt bijna op! Een beschikbare voorraad van minder dan 56 stuks is bijna te verwaarlozen, zo getuigt ook de krapteindicator. Wellicht dat de komende windermaanden wat verkoeling kunnen brengen in deze oververhitte situatie. 4

5 12 januari Woningmarktrapportage - Utrecht Krapte-indicator Looptijd Prijs per m2 Transactieprijs Aantal verkochte woningen Vraagprijs Aantal woningen in aanbod , 1, 8, 6, 4, 2,, 4e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw. 216* * Voorlopige cijfers 5

6 Amersfoort Gemeente Amersfoort is in de zin van dit rapport inclusief Hoogland en Hooglanderveen. Aanbod Wat voor Utrecht geldt, geldt min of meer in gelijke mate voor Amersfoort voor wat betreft de ontwikkeling van de beschikbare hoeveelheid koopwoningen. Ook hier een gestage afname met als voorlopig hoogtepunt (dieptepunt?) een daling van maar liefst 23% in de afgelopen drie maanden. In vergelijking tot een jaar geleden zien wij zelfs een halvering van het aanbod! Met uitzondering van de categorie vrijstaand geldt de afname voor alle woningtypen met als uitschieters de tussenwoningen en jongere appartementen. Transacties Bovenstaande ontwikkeling is, buiten de geringe nieuwe instroom, grotendeels het gevolg van de ongebreidelde kooplust in het Amersfoortse. Maar liefst 565 woningen wisselde in het laatste kwartaal van 216 van eigenaar wat ook hier (voorlopig) een record oplevert. De toename van transacties zien wij bij alle woningtypen, met uitzondering van juist de jongere appartementen. Vraag Het aantal serieuze zoekers in Amersfoort blijft hoog en door het snel krimpende aanbod ontstaat er een (ongezonde) druk op de bestaande voorraad. Voor elke beschikbare woning zijn gemiddeld ruim 22 kopers in de markt. Hiermee lijkt de rol van Amersfoort als uitwijk mogelijkheid voor de Utrechtse woningzoekers uitgespeeld. Prijzen De grote populariteit van de Amersfoortse koopwoningen wordt deels verklaard door de prijsontwikkelingen. Deze is onmiskenbaar omhoog en incidenteel ook fors, maar over het algemeen minder drastisch dan in Utrecht. De (grootste) categorie tussenwoningen werd slechts 2% duurder dan in de voorgaande drie maanden en 12% in vergelijking tot een jaar gelden. De jongere appartementen en de hoekwoningen stegen aanzienlijk harder in het laatste kwartaal met respectievelijk 8,5 en 11 %. Looptijden Razendsnel wisselden de grote hoeveelheid verkochte woningen van eigenaar aan het eind van vorig jaar. Vrijwel alle woningtypen werden binnen een maand verkocht. Slechts de twee-onder-een-kap- en vrijstaande woningen hadden een dag of tien langer nodig. Ten opzichte van een jaar geleden betekent dit een mediane halvering van de looptijd! Conclusie Wie nu nog denkt om in Amersfoort even snel een (goedkope) slag te slaan, komt bedrogen uit. De voorraad is inmiddels bedroevend klein en de prijzen lopen gestaag verder op. Bovendien is de concurrentie inmiddels enorm en beslist snel waardoor de krapte indicator verder naar beneden duikelt. 6

7 12 januari Woningmarktrapportage - Amersfoort Krapte-indicator Looptijd Prijs per m2 Transactieprijs Aantal verkochte woningen Vraagprijs Aantal woningen in aanbod , 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2,, * Voorlopige cijfers 4e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw. 216* 7

8 Houten De woningmarkt in Houten is in de zin van dit rapport inclusief Schalkwijk, t Goy en Tull en t Waal. Aanbod/ Aantal transacties Waar het Houtens aanbod in het derde kwartaal 216 nog een lichtelijke stijging liet zien is er in het vierde kwartaal sprake van een drastische afname. Het aantal transacties weergeeft een omgekeerde tendens, namelijk een lichte stijging van het aantal transacties ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Hierbij zien we dat de eengezinswoningen het meest verkocht zijn. Vraag Met een huidig totaal van 4.33 serieuze zoekers in Houten merken wij dat dit met ruim 4 kandidaten is toegenomen ten opzichte van het derde kwartaal. We zien dat dit aantal serieuze kopers mede stijgt door dat zij de stad inruilen voor de randgemeenten waarbij Houten nog steeds zeer in trek is. De vraag naar grondgebonden woningen is en blijft nog steeds de grootste. Het blijkt dat nog steeds circa 85 % van de kopers op zoek is naar een grondgebonden woning (woonhuis). Wel zien we de vraag naar appartementen stijgen. De piek in het Houtens prijssegment ligt momenteel tussen de 25.,-- en 4.,--. In Houten blijft men nog steeds de voorkeur houden voor ruime gezinswoningen met meerdere kamers en een woonoppervlakte vanaf minimaal 1m2. Prijs (mediaan) De vraagprijzen van alle type woningen zijn licht gestegen ten opzichte van het derde kwartaal. Met name de appartementen laten een wat grotere stijging zien ten opzichte van de voorgaande drie maanden. Deze stijging komt voort uit de krapte op de markt voor wat betreft appartementen. Looptijd (mediaan) De looptijden van alle type woonhuizen in Houten nemen nog steeds sterk af. Behoudens de vrijstaande woningen, daar blijft de looptijd redelijk stabiel. De dalende looptijden zijn het resultaat van het drastische afgenomen woningaanbod in Houten. Conclusie Uit bovenstaande blijkt dat er meer zoekers op de markt zijn en dat het aanbod sterk is afgenomen. Dit zal zich uiten in de prijzen waarbij onze verwachting is dat de prijzen hierdoor nog verder zullen oplopen. De Makelaars van Brecheisen verwachten dat de vraag nog steeds zal blijven toenemen mede door de lage rente, waardoor deze drukte op de markt zich in het aankomende kwartaal weer zal voortzetten. Het advies van onze makelaars is dan ook aan de potentiele kandidaten een aankopend makelaar in te schakelen om wat sneller bij het aanbod te kunnen komen. 8

9 12 januari Woningmarktrapportage - Houten Krapte-indicator Looptijd Prijs per m2 Transactieprijs Aantal verkochte woningen Vraagprijs Aantal woningen in aanbod , 6, 5, 4, 3, 2, 1,, * Voorlopige cijfers 4e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw. 216* 9

10 Nieuwegein en IJsselstein Aanbod De Nieuwegeinse spoeling begint zo langzamerhand ook aardig dun te worden. De totale voorraad daalde in het laatste kwartaal met maar liefst 33% en halveerde ten opzichte van een jaar geleden. Het aanbod in IJsselstein was al niet veel en werd zelfs nog een beetje minder in de afgelopen drie maanden. Opvallend is dat de verdere afname grotendeels voor rekening kwam van de categorie hoekwoningen. Slechts de jongere appartementen lieten een iets ruimere keuze zien. Aantal transacties Het Nieuwegeinse aanbod was ook in de voorbije drie maanden erg aantrekkelijk zo getuige het record aantal transacties. Maar liefst 18% meer woningen wisselden van eigenaar ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Naast de van oudsher populaire tussenwoningen deden ook de hoekwoningen en jongere appartementen het erg goed. Ook in IJsselstein werd meer verkocht dan in het 3e kwartaal. Hier waren de tussen-en hoekwoningen het meest succesvol. Vraag Waar de vraag in IJsselstein voor een groot deel vanuit IJsselstein zelf komt daar profiteert Nieuwegein steeds nadrukkelijker van de schaarste in Utrecht. De strategische ligging en bereikbaarheid in combinatie met de goede prijs/ kwaliteit verhouding trekt een groot aantal serieuze zoekers. Prijzen Hoewel het Nieuwegeinse prijspeil gestaag oploopt blijft dit vooralsnog het best betaalbaar van de regio. Voor iets meer dan 225.,- koop je al een ruime tussenwoning en voor ruim anderhalve ton een modern appartement. Het mediane prijsniveau lijkt in IJsselstein wat terug te lopen doch dit wordt veroorzaakt door incidenten en een beperkt aantal transacties van bepaalde woningtypen. De categorie hoekwoningen (het grootste aantal transacties) werd gewoon 4% duurder in het vorige kwartaal. Looptijd Alle hectiek in het Nieuwegeinse lijkt vooralsnog weinig invloed te hebben op de mediane looptijd. Waar de tussenwoningen wat langer de tijd nodig hadden, daar wisselden de jongere appartementen juist aanzienlijk sneller van eigenaar. Voor IJsselstein daarentegen zien wij wel een aanzienlijke versnelling. Met een mediaan van slechts drie weken is IJsselstein de Speedy Gonzalez van de regio. Conclusie Als je momenteel heel graag in of naar IJsselstein wilt verhuizen heb je een probleem. Er is vrijwel geen aanbod en bovendien liggen de prijzen hier op een behoorlijk hoog niveau. Uitwijken naar Nieuwegein kan (nog) maar ook in deze gemeente is er steeds minder keuze en moet je er snel bij zijn. De snel groeiende schaarste in combinatie met het grote aantal transacties (Nieuwegein) zorgt ervoor dat de krapte indicatoren steeds verder dalen. 1

11 12 januari Woningmarktrapportage - IJsselstein Nieuwegein Krapte-indicator Looptijd Prijs per m2 Transactieprijs Aantal verkochte woningen Vraagprijs Aantal woningen in aanbod , 5, 4, 3, 2, 1,, Krapte-indicator Looptijd Prijs per m2 Transactieprijs Aantal verkochte woningen Vraagprijs Aantal woningen in aanbod , 12, 1, 8, 6, 4, 2,, * Voorlopige cijfers 4e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw. 216* 4e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw. 216* * Voorlopige cijfers 11

12 Vleuten, De Meern en Leidsche Rijn De woningmarkt in Vleuten/ De Meern is in de zin van dit rapport inclusief Leidsche Rijn. Aantal transacties Eruit met een knal! Het vierde kwartaal van 216 laat het grootste aantal eigenaarswisselingen in één kwartaal zien van dit jaar. In totaal zijn er de afgelopen drie maanden 255 transacties geweest, wat er bijvoorbeeld 3 % meer zijn dan in het eerste kwartaal van 216. De stijgende lijn heeft zich vanuit de derde kwartaal dan ook gewoon doorgezet in het laatste. Punt van aandacht blijft wel de slinkende woning voorraad. Was in het derde kwartaal een aanbod van slechts 158 wooneenheden al het allerlaagste niveau in jaren. In het vierde kwartaal is de voorraad nog verder geslonken naar 138 stuks. Dit zorgt dan ook voor flink stijgende prijzen. Factoren als de lage hypotheekrente, de hoge huurprijzen en het feit dat consumenten zien dat prijzen voor koopwoningen nog verder zullen stijgen blijven voor een extra prijsopdrijvend effect zorgen. Vraag De vraag blijft nog steeds hoog. Wel zorgen hogere prijzen voor een moeilijkere financierbaarheid. Het type huizen dat gezocht wordt veranderd nog steeds niet wezenlijk. Wel verschuiven de prijsklassen iets omdat de prijzen stijgen. Gezinswoningen tussen 25.,- en 35.,-- blijven populair. Ook de duurdere woningen, tussen 4.,-- en 55.,-- en met name ook van 55.,-- tot 65.,--, blijven gezocht. Verder is er zeker ook een behoorlijke groep op zoek naar woningen in de prijsklasse van 7.,--. De vraag naar appartementen blijft hoog. Prijs (mediaan) De prijzen in het vierde kwartaal van 216 zijn weer gestegen ten opzichte van het tweede en derde kwartaal. In het derde kwartaal lieten alle typen woningen een prijsstijging van 2 % zien. In het vierde kwartaal wordt dat nog eens dunnetjes overgedaan met wederom een gemiddelde prijsstijging van 2 %. Over het hele jaar 216 is de prijs van een woning gemiddeld met zo n 9 % gestegen. Opvallend daarbij is het beeld dat alle typen woningen duurder worden. Overigens blijven de marges tussen vraagprijs en transactieprijs zeer klein tot nihil en zien we steeds vaker de transactieprijs op of boven de vraagprijs liggen. Looptijd (mediaan) De verkopersmarkt blijft overeind en heeft zich in het laatste kwartaal alleen maar versterkt. De dalende trend in de gemiddelde looptijd heeft zich voortgezet. Het resultaat is een gemiddelde looptijd van slechts 28 dagen; supersnel dus! 215 sloten we af met een heel ander beeld: het duurde toen gemiddeld twee keer zo lang om een woning te verkopen. Nog steeds worden veel woningen voor de markt uit verkocht. Het aantal dagen dat ze dan in de openbaarheid te koop staan is slechts 1. Maar ook woningen die via kanalen als Funda.nl te koop worden aangeboden worden zeer snel (lees binnen enkele dagen) verkocht. Al met al heeft dit het gemiddelde behoorlijk naar beneden gehaald. Conclusie 216 sluit af met een geweldig kwartaal dat alleen maar goede cijfers laat zien. 216 is dan ook het beste jaar voor de woningmarkt sinds het uitbreken van de crisis. Het herstel is in 215 voorzichtig begonnen en heeft zich in 216 stevig doorgezet. De looptijd is kort, de prijzen blijven zich nog steeds positief ontwikkelen en er is een fors aantal transacties. Het blijvend grote aantal zoekers in combinatie met snel afnemend aanbod knelt wel steeds meer. Het blijft ook even afwachten hoe de nieuwe hypotheekregels en de licht stijgende hypotheekrente invloed gaan hebben in 217. Wij zien het echter positief tegemoet. 12

13 12 januari Woningmarktrapportage - Vleuten/De Meern Krapte-indicator Looptijd Prijs per m2 Transactieprijs Aantal verkochte woningen Vraagprijs Aantal woningen in aanbod , 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, * Voorlopige cijfers 4e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw. 216* 13

14 Regio Utrecht Bovenstaand model geeft schematische informatie over de ontwikkeling van de vraagprijzen, het aanbod en de verkopen Vijvermodel De reeds hiervoor geconstateerde sterke opwaartse prijsontwikkeling in Utrecht wordt onderstreept door het vijvermodel. Overall constateren wij dat de vraagprijzen van de woningen die (nog) niet zijn verkocht met een ruim procent oplopen waarbij dit voor de categorie tussenwoningen ruim twee procent is en voor de appartementen zelfs bijna vier! De tussen- en hoekwoningen laten de afgelopen maanden, voor wat de nieuwe instroom betreft, geen verschil meer zien tussen vraag- en transactieprijs. Het Amersfoortse vijvermodel noteert zelfs een stijging van de overall vraagprijzen van vijf procent en ook hier kennen de tussen- en hoekwoningen geen onderscheid meer tussen vraag- en transactieprijs. Verkoopquote De Amersfoortse Verkoopquote loopt voor het regio Utrecht - Verkoopquote 4e kw e kw e kw e kw e kw. 216 Was al in aanbod 3% 33% 38% 4% 4% Nieuw in aanbod 41% 43% 47% 54% 53% Totaal 34% 36% 42% 46% 47% regio Utrecht - Nieuw in aanbod/oud in aanbod Type woning 4e kw e kw e kw e kw e kw. 216 Tussenwoning 11% 69% 117% 117% 168% Hoekwoning 61% 53% 84% 69% 91% 2-onder-1-kap 47% 31% 56% 44% 66% Vrijstaand 2% 2% 28% 34% 31% Appartement 47% 43% 72% 84% 18% Totaal 56% 46% 75% 77% 11% Naast de verkoopquote is het voor de ontwikkeling van de markt van groot belang hoeveel woningen er te koop komen in de loop van het kwartaal 14

15 Regio Amersfoort Bovenstaand model geeft schematische informatie over de ontwikkeling van de vraagprijzen, het aanbod en de verkopen zoveelste kwartaal op rij verder op. De lichte toename is toe te rekenen aan het reeds aanwezige aanbod wat de enorme hectiek ook in deze gemeente benadrukt. Het zeer geringe (nieuwe) aanbod zorgt ervoor dat zoekers meer en meer oude voorraad aankopen. De verkoopquote in Utrecht blijft dit kwartaal min of meer gelijk aan het hoge niveau van de voorgaande drie maanden. Hierdoor neemt de druk op de sterk krimpende voorraad alleen maar verder toe. Nieuw in aanbod/oud in aanbod Na de gestage toename van het Utrechtse percentage nieuw in aanbod/oud in aanbod van de afgelopen kwartalen, daar explodeert deze in de voorbije drie maanden. Met uitzondering van de categorie vrijstaand loopt dit voor de overige woningtypen op met 3 tot 5% (2^1-kapwoningen). Hoewel de percentages in Amersfoort structureel lager liggen laat ook deze gemeente het afgelopen kwartaal een explosieve groei zien. regio Amersfoort - Verkoopquote 4e kw e kw e kw e kw e kw. 216 Was al in aanbod 25% 28% 33% 34% 35% Nieuw in aanbod 33% 39% 41% 49% 49% Totaal 27% 31% 35% 4% 41% regio Amersfoort - Nieuw in aanbod/oud in aanbod Type woning 4e kw e kw e kw e kw e kw. 216 Tussenwoning 62% 6% 86% 93% 128% Hoekwoning 55% 45% 75% 57% 83% 2-onder-1-kap 42% 4% 53% 62% 67% Vrijstaand 21% 18% 28% 26% 29% Appartement 37% 31% 51% 52% 66% Totaal 42% 37% 56% 57% 71% Naast de verkoopquote is het voor de ontwikkeling van de markt van groot belang hoeveel woningen er te koop komen in de loop van het kwartaal 15

16 Bijlage Utrecht-Centrum - Aantal woningen in aanbod Type woning 4e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw. 216 Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht-Centrum - Vraagprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Mediaan Utrecht-Centrum - Aantal verkochte woningen Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand 1 1 Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht-Centrum - Transactieprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Mediaan Utrecht-Centrum - Prijs per m2 (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Mediaan Utrecht-Centrum - Looptijd (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Mediaan Utrecht-Centrum - Krapte-indicator Tussenwoning 7,3 8, 11,7 5,2 6,4 3,8 2,9 3, 2,8 Hoekwoning 7,3 27, 1,5 1, 11, 7,5 4,7 4,2 2,9 2-onder-1-kap 6, 3,,9 Vrijstaand 3,, Appartement <= 197 7,5 12,1 8,5 6,9 5,8 3,1 3,8 2,9 1,6 Appartement > 197 7,3 7,2 6,5 5,4 3,7 6, 2,9 2,8 2,1 Totaal 7,4 9,6 8,2 6,3 5,2 4, 3,4 3, 2, * Voorlopige cijfers 16

17 12 januari Woningmarktrapportage - Utrecht-Noord - Aantal woningen in aanbod Type woning 4e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw. 216 Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht-Noord - Vraagprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Mediaan Utrecht-Noord - Aantal verkochte woningen Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht-Noord - Transactieprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Mediaan Utrecht-Noord - Prijs per m2 (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Mediaan Utrecht-Noord - Looptijd (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Mediaan Utrecht-Noord - Krapte-indicator Tussenwoning 4,7 6,3 3,7 3,3 3,2 3,3 2,1 2,3 1,5 Hoekwoning 5,5 6, 3,2 4, 3,4 3,4 4,8 3,2 1,1 2-onder-1-kap 3, 15, 18, 2,3 12, 3, 1,5 1,9 Vrijstaand 9, 8, 27, 21, 9, 11,8 Appartement <= 197 1,7 14,1 11,2 8,4 6,9 5,5 4,2 3,7 2,3 Appartement > ,3 16,5 8,4 14,3 6,1 5,7 3,2 2,9 2,7 Totaal 8,5 11,4 7, 7,2 5,3 4,9 3,4 3,1 2, * Voorlopige cijfers 17

18 Bijlage Utrecht-Oost - Aantal woningen in aanbod Type woning 4e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw. 216 Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht-Oost - Vraagprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Mediaan Utrecht-Oost - Aantal verkochte woningen Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht-Oost - Transactieprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Mediaan Utrecht-Oost - Prijs per m2 (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Mediaan Utrecht-Oost - Looptijd (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Mediaan Utrecht-Oost - Krapte-indicator Tussenwoning 3,4 4,2 3, 3,3 2,6 2,2 2, 2,1 1,5 Hoekwoning 6,3 4,5 7,3 4,2 4,4 4,4 2,1 3, 2,7 2-onder-1-kap 9, 5,3 4,5 4,5 4, 6, 3,,9 Vrijstaand 1,5 12, 7, 18, 5, 12, 3, 2, Appartement <= 197 6,9 8,5 7,2 4,4 4,2 3,6 3,1 2,9 1,5 Appartement > 197 1,6 9,6 6,1 6,2 6, 3,9 3,7 2,5 1,9 Totaal 6, 6,8 5,3 4,3 3,8 3,2 2,7 2,6 1,6 * Voorlopige cijfers 18

19 12 januari Woningmarktrapportage - Utrecht-West - Aantal woningen in aanbod Type woning 4e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw. 216 Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht-West - Vraagprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Mediaan Utrecht-West - Aantal verkochte woningen Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht-West - Transactieprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Mediaan Utrecht-West - Prijs per m2 (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Mediaan Utrecht-West - Looptijd (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Mediaan Utrecht-West - Krapte-indicator Tussenwoning 2,9 3,8 2,5 1,7 2,6 2,3 2,1 2,4 1,3 Hoekwoning 2, 2, 2,2 1,7 2,3 1,9 5,6 1,6 1,5 2-onder-1-kap 1,5 3, 1, 1,5 Vrijstaand 6, 6,, Appartement <= 197 1,2 12,8 6,9 5,5 4,3 3,8 2,7 2, 1,9 Appartement > 197 8,5 7,8 4,9 4,6 5, 4,1 3,4 2,9 2, Totaal 6,7 8,7 5,1 4,2 3,9 3,3 2,7 2,2 1,7 * Voorlopige cijfers 19

20 Bijlage Utrecht-Zuid - Aantal woningen in aanbod Type woning 4e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw. 216 Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht-Zuid - Vraagprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap 475. Vrijstaand Appartement <= Appartement > Mediaan Utrecht-Zuid - Aantal verkochte woningen Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap 1 Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht-Zuid - Transactieprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap 46. Vrijstaand Appartement <= Appartement > Mediaan Utrecht-Zuid - Prijs per m2 (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap 3.47 Vrijstaand Appartement <= Appartement > Mediaan Utrecht-Zuid - Looptijd (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap 923 Vrijstaand Appartement <= Appartement > Mediaan Utrecht-Zuid - Krapte-indicator Tussenwoning 2,4 3,6 3,4 2,5 1,7 1, 1,3 1,7 1,5 Hoekwoning 4, 3,7 2,7 2,5 2,1 2,4 2,8 1,1 3,6 2-onder-1-kap 6, Vrijstaand 9, 12, 12, 3, Appartement <= ,1 9,9 6,1 4,8 5,8 4,7 2,5 2,3 1,7 Appartement > 197 6,3 5,7 5,3 4,2 3,3 3,7 3,6 2, 2,4 Totaal 6,2 6,5 5,1 4,1 3,5 3,3 2,5 2, 2,1 * Voorlopige cijfers 2

21 12 januari Woningmarktrapportage - Utrecht - Aantal woningen in aanbod Type woning 4e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw. 216 Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht - Vraagprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Mediaan Utrecht - Aantal verkochte woningen Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Utrecht - Transactieprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Mediaan Utrecht - Prijs per m2 (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Mediaan Utrecht - Looptijd (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Mediaan Utrecht - Krapte-indicator Tussenwoning 3,7 4,9 3,4 3, 2,9 2,4 2,1 2,2 1,6 Hoekwoning 4,6 4,5 4,7 3,7 3,8 3,6 3,5 2,5 2, 2-onder-1-kap 4,7 8, 13, 4,7 4,7 4,1 3,9 1,7 Vrijstaand 14,3 18, 9, 28,5 6,4 21, 7,5 27, 4, Appartement <= 197 9, 11,4 7,9 5,8 5,1 4,2 3,3 2,7 1,8 Appartement > 197 9,1 9,1 6,3 6,7 4,9 4,6 3,3 2,6 2,3 Totaal 6,9 8,4 5,9 5,1 4,3 3,7 2,9 2,6 1,8 * Voorlopige cijfers 21

22 Bijlage Vleuten/De Meern - Aantal woningen in aanbod Type woning 4e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw. 216 Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Vleuten/De Meern - Vraagprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Mediaan Vleuten/De Meern - Aantal verkochte woningen Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Vleuten/De Meern - Transactieprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Mediaan Vleuten/De Meern - Prijs per m2 (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Mediaan Vleuten/De Meern - Looptijd (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Mediaan Vleuten/De Meern - Krapte-indicator Tussenwoning 4,8 6,6 3,7 3,4 2,3 2, 1,9 1,3 1,3 Hoekwoning 5,6 4,6 4,5 4,5 3,2 2,7 2,6 2, 1,3 2-onder-1-kap 7,3 5,7 5,6 3,7 2,7 4,3 2,8 5,3 2, Vrijstaand 19,1 11,8 1,9 11,1 9, 7,8 6, 6, 2,6 Appartement <= 197 6, 3, Appartement > 197 7,2 7,8 5,8 4,4 3,1 3,6 2, 4,7 1,9 Totaal 6,6 6,7 5, 4,4 3,1 3,2 2,5 2,4 1,6 * Voorlopige cijfers 22

23 12 januari Woningmarktrapportage - Amersfoort - Aantal woningen in aanbod Type woning 4e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw. 216 Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Amersfoort - Vraagprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Mediaan Amersfoort - Aantal verkochte woningen Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Amersfoort - Transactieprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Mediaan Amersfoort - Prijs per m2 (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Mediaan Amersfoort - Looptijd (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Mediaan Amersfoort - Krapte-indicator Tussenwoning 6,9 6,3 4,9 5,2 4,1 4,1 3,1 2,7 1,9 Hoekwoning 8,7 8,9 6,8 6,1 5,1 5, 4,3 4,2 2,9 2-onder-1-kap 9,3 1, 6,7 6,1 6,9 5,8 4,9 4,6 2,9 Vrijstaand 14,8 15, 26,8 17,2 15,4 13,7 9,7 11,4 9,2 Appartement <= ,8 15,4 9,3 6,6 5,2 5,4 3,8 2,8 1,8 Appartement > ,9 1,1 11,2 7,5 5,9 4,8 4,4 3,4 1,9 Totaal 9,7 9,1 7,7 6,6 5,6 5,2 4,2 3,6 2,5 * Voorlopige cijfers 23

24 Bijlage Houten - Aantal woningen in aanbod Type woning 4e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw. 216 Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= 197 Appartement > Totaal Houten - Vraagprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= 197 Appartement > Mediaan Houten - Aantal verkochte woningen Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= 197 Appartement > Totaal Houten - Transactieprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= 197 Appartement > Mediaan Houten - Prijs per m2 (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= 197 Appartement > Mediaan Houten - Looptijd (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= 197 Appartement > Mediaan Houten - Krapte-indicator Tussenwoning 4,5 4,8 3,1 3,5 2,9 3,1 2,2 2,3 2,1 Hoekwoning 6,1 6,4 4,6 6, 4,9 3, 3,6 2,5 2,7 2-onder-1-kap 9,4 13,1 7,1 5,1 7,1 7,8 6, 3,4 3, Vrijstaand 45, 36, 13,2 14,7 11,6 13,7 1,2 1,4 11,8 Appartement <= 197 Appartement > ,3 12,3 9,3 8, 4,7 8,1 5,4 4, 3,3 Totaal 8,4 9, 5,8 6,2 5, 5,4 4,3 3,7 3,2 * Voorlopige cijfers 24

25 12 januari Woningmarktrapportage - IJsselstein - Aantal woningen in aanbod Type woning 4e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw. 216 Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal IJsselstein - Vraagprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Mediaan IJsselstein - Aantal verkochte woningen Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal IJsselstein - Transactieprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Mediaan IJsselstein - Prijs per m2 (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Mediaan IJsselstein - Looptijd (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Mediaan IJsselstein - Krapte-indicator Tussenwoning 4,4 5,2 4,5 4, 2,2 3,2 2,3 1,2,9 Hoekwoning 5, 7,2 4,3 2,6 3,7 4,1 1,8 2,,7 2-onder-1-kap 4,8 11,3 5,8 5,3 4,5 6,3 4,5 2, 2,1 Vrijstaand 6,6 9,6 25,5 14,3 1,5 13, 7, 5,3 11,8 Appartement <= 197 6, 12, 4, 3, 1, Appartement > ,8 6, 6,7 6,8 4,1 3,6 5,6 3,5 4,1 Totaal 5,6 6,7 5,4 4,8 3,3 4,2 3,1 2,1 1,6 * Voorlopige cijfers 25

26 Bijlage Nieuwegein - Aantal woningen in aanbod Type woning 4e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw e kw. 216 Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Nieuwegein - Vraagprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Mediaan Nieuwegein - Aantal verkochte woningen Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Totaal Nieuwegein - Transactieprijs (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Mediaan Nieuwegein - Prijs per m2 (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Mediaan Nieuwegein - Looptijd (mediaan) Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement <= Appartement > Mediaan Nieuwegein - Krapte-indicator Tussenwoning 8,4 1,7 6,3 6,3 6,8 4,7 4,6 3,3 2,1 Hoekwoning 9,1 11,5 7,9 8,8 9,3 1,4 4,4 5,6 2,3 2-onder-1-kap 27, 16,5 1,3 1,9 11,1 7,3 6, 3,7 2,8 Vrijstaand 32,3 19,5 21,6 37, 12,9 49,5 6,3 2, 9,3 Appartement <= , 19,5 39, 24, 1,9 6,9 5,5 2,8 3, Appartement > 197 9,1 12,9 1,4 9,2 7, 7,2 5,8 4,6 2,1 Totaal 1,3 12,6 8,9 9, 7,9 6,9 5,1 4,3 2,4 * Voorlopige cijfers 26

27 54ste Woningmarktrapportage Brecheisen Makelaars Marcel Arendsen, directie Brecheisen Makelaars: Wonen in Utrecht wordt onbetaalbaar. De Utrechtse woningmarkt dendert maar door: met een steeds groter wordende vraag en een steeds kleiner wordend aanbod. De krapte-indicator van 1,8 slaat uit naar bloedhete oververhitting op de Dommarkt waar de verkopers het nu al bijna 2 jaar voor het zeggen hebben. Nieuwbouw stagneert om vele redenen. Wat moet je als (ver)koper doen? En wat als professional? Op het 54ste Ronde Tafel Gesprek van Brecheisen Makelaars zocht men dit kwartaal naar antwoorden en oplossingen. De cijfers van het laatste kwartaal Utrechtse woningmarkt 216 zijn weer binnen, en traditiegetrouw geven professionals (14 dit keer) uit diverse sectoren van de woningmarkt daarover hun opinie op het Ronde Tafel Gesprek van Brecheisen Makelaars. Zo werd gekeken naar het snel krimpende aanbod in randgemeenten als bijvoorbeeld Nieuwegein, waar in een jaar tijd meer dan 5% daling te zien was (Q woningen, Q woningen). Dit terwijl het aantal verkochte woningen in deze tijd steeg van 156 naar 246 en de mediane transactieprijs van 198. naar Nieuwegein is daarmee exemplarisch voor de ontwikkelingen in de Utrechtse randgemeenten. Je krijgt er nu nog waar voor je geld, maar het wordt ook hier in snel tempo duurder: dit in vervolg op de Domstad. Het meest opvallende is volgens de Brecheisen makelaars echter de loodrechte daling van het aanbod in Utrecht. Stonden hier in Q4 215 nog woningen te koop, inmiddels is dit gedaald tot een zeer krappe 558 (waarvan slechts 62 in het centrum). Dit bij een stijgende mediane transactieprijs van 22. naar maar liefst 271. binnen een jaar tijd. De krapte-indicator, die aangeeft hoeveel keuzemogelijkheden kopers op de woningmarkt hebben, staat momenteel op 1,8! Dat betekent dat een woningzoekende uit minder dan 2 woningen kan kiezen. Een percentage dat je liever niet wilt in een stad omdat dit cijfer als geen ander de oververhitting van een woningmarkt aangeeft. Komend jaar: vol gekte Er werd lang gediscussieerd naar een oplossing voor dit probleem, want Utrecht wordt zo langzamerhand onbetaalbaar, dit in navolging van een stad als Amsterdam. Ook de nationale media slaan al enige tijd alarm over de steeds maar stijgende woningprijzen in de grote steden. Eind vorig jaar concludeerde De Volkskrant: Gekte op de woningmarkt: Utrecht volgt Amsterdam. De redactie had berekend dat voor de crisis, in het derde kwartaal van 28, een woning in Utrecht gemiddeld 274. kostte, waarna de prijzen vervolgens met bijna eenvijfde wegzakten naar het dieptepunt in het tweede kwartaal van 213. In de huidige tijd van ouderwetse gekte moet niet alleen volgens de cijfers van Brecheisen Makelaars, maar ook volgens het CBS en het Kadaster mediaan een ruime 275. worden betaald voor een woning in Utrecht. Dit terwijl er nog geen enkel signaal is van afkoeling en/ of stabilisering. De verwachting is dus dat de huizenprijzen nog verder zullen stijgen. We gaan een jaar vol gekte tegemoet, aldus de aanwezigen aan de Ronde Tafel. Te meer omdat niet alleen particulieren speuren naar een (goede) woning, maar zeker ook de (institutionele) beleggers. Beleggers nemen hun posities in op de Utrechtse woningmarkt, weet Stephan Wateler, makelaar gespecialiseerd in nieuwbouw. Ook dit is niet sec een Utrechtse tendens, maar een landelijke. Het FD kopte deze week: In turbulent 216 zijn alle vastgoedrecords in Nederland verbroken. Beleggers staken maar liefst 13,5 miljard in Nederlandse kantoren, winkelpanden, woningportefeuilles en ander commercieel vastgoed. Dit dankzij een overvloed aan kapitaal, gebrek aan alternatieve investeringen, een uitzonderlijke lage rente en een stevig aantrekkende economie. 27

28 54ste Woningmarktrapportage Brecheisen Makelaars Alarm Wordt het niet tijd aan de alarmbel te trekken nu wonen in een stad als Utrecht bijna onbetaalbaar wordt? Het NIBUD vindt de woonlasten van de Nederlanders met 37% van hun inkomen al extreem hoog in vergelijking met Duitsers (33%) of Fransen (35%). En Nederlanders die huren zijn nog meer kwijt (41%). Ontwikkelaars en makelaars aanwezig bij het Ronde Tafel Gesprek maken zich niet alleen zorgen over de betaalbaarheid, maar ook over het nijpend gebrek aan nieuwbouw en het feit dat vooral de middeninkomens in de stad niet meer vinden wat ze zoeken. Dat is een zorgelijke ontwikkeling want steden zijn gebaat bij diversiteit. Ontwikkelaars noemen gestegen bouwkosten, maar ook de gemeentelijke bureaucratie en gestegen grondprijzen als oorzaken. Veel gemeenten selecteren bij nieuwbouw op een maximale grondopbrengst met daaraan gekoppeld een verplicht percentage sociale huurwoningen. Maar de Utrechtse gemeente heeft maar weinig posities in de binnenstad, stelt Daan Huitink directeur MBB Ontwikkeling. En, volgens Frank Hazeleger van OMU is herontwikkeling van en transformatie naar woningen in bestaand stedelijk gebied een stuk complexer dan in de traditionele uitleggebieden. In binnenstedelijke opgaven zijn de traditionele juridische kaders en financiële instrumenten veelal minder goed toepasbaar. Dit vraagt dan ook om creatievere oplossingen binnen zowel de RO-wetgeving als de financieringsinstrumenten. Wat betreft de financiering springen wij daar ook op in. Edgar Berger (Altera Vastgoed) en makelaar Stephan Wateler noemen als reactie hierop de mogelijkheden die er nog zijn buiten Utrecht: het komende decennium is in ieder geval voorzien in 1. woningen in Leidsche Rijn. Gemeentelijke bureaucratie en de traagheid van processen, waaraan ook Utrecht lijkt te lijden, worden gezien als vicieuze cirkels die moeilijk zijn te doorbreken. Volgens Menno Molenaar (Heijmans) zou gemeentelijke standaardisatie van aanbestedingen en diverse regels (erfpacht) binnen de woningmarkt een groot goed zijn. Dat creëert in ieder geval meer eenduidigheid, snelheid en efficiëntie. Gemeentelijke standaardisatie van aanbestedingen en (erfpacht) regels zou meer eenduidigheid, snelheid en efficiëntie creëren. Nieuwbouw stagneert onder meer in Utrecht omdat de rode contouren van de stad hard zijn vastgelegd om de groene kwaliteit van de omgeving te waarborgen, stelt Sjoerd Kleppe (Blauwhoed). Daardoor komt nog meer druk op stedelijke inbreiding met veel hogere dichtheden dan nu gebruikelijk, en niet op uitbreidingswijken. Een lange termijn visie voor stadsontwikkeling is dan noodzakelijk. Het wettelijk instrumentarium om die ontwikkeling snel en voortvarend te realiseren, lijkt nu te ontbreken. 28 TE KOOP : Hof van Houten Aan de rand van Houten, op de grens van stad en land vindt een bijzondere transformatie plaats: hier wordt een kantoor verbouwd tot een bijzondere appartementenvilla met 14 riante woningen: Hof van Houten.

29 12 januari Woningmarktrapportage - Een andere reden voor de stagnatie van nieuwbouw in het Utrechtse is volgens aanwezigen de weinig effectieve samenwerking tussen gemeenten en marktpartijen en tussen gemeenten en provincies en provincies onderling. Hierdoor is bijvoorbeeld de infrastructuur bij nieuwbouwprojecten vaak ontoereikend. Daarnaast zien gemeenten graag dat alles wat leeg staat, zoals kantoren, oude scholen en bedrijventerreinen, eerst wordt opgevuld. Maar dat zijn vaak langdurige, complexe en dure projecten. Gemeenten zouden ook makkelijke plekken beschikbaar moeten stellen, zodat vaart kan worden gemaakt met nieuwbouw. gereguleerde huursector (36%). Toch blijft voor sommige doelgroepen (schoolverlaters, startende zzp ers, ouderen die hun huis verkopen enz) huren in de vrije sector de meest interessante en/of enige optie. Deze doelgroepen zijn dan ook blij met de komst van 88 luxe vrije sector appartementen in de Neudeflat, 66 appartementen aan de Vlechtdraadhof in Oud-Hoograven en de eengezinswoningen in het Utrechtse Antoniuskwartier. En huren? En huren? Ook dat blijkt, naast het uitwijken naar randgemeenten, een optie voor sommige kopers in het Utrechtse, want huren wordt steeds populairder. De huren zijn de afgelopen jaren dan ook flink gestegen (tot de bovengenoemde 41% van het inkomen). Landelijk gezien is er een oplopende vraag naar huurwoningen in het middeldure huursegment (tot 9 euro). Ook in Utrecht vormt dit segment een kansrijke schakel. Maar het feit dat er te weinig huizen zijn met een maandelijkse huur tussen de 711 en 1 euro zet de woningmarkt niet alleen in Utrecht, maar ook landelijk op slot, zo concludeerden analisten van de Rabobank in een recent rapport over de woningmarkt. En mensen die willen huren, maar te veel verdienen voor de gereguleerde huursector kunnen nauwelijks een huis vinden, zij zitten klem tussen de koopwoningen die 59% van het totale woningaanbod uitmaken en de TE HUUR: Antoniuskwartier Utrecht In het Antoniuskwartier in Utrecht (bij Pampadreef) komen eind dit jaar op de markt: 3 eengezinswoningen met tuin en parkeren op eigen terrein. Huurprijs vanaf 15,- euro. TE KOOP: HART VAN HOUTEN 14 nieuwbouw appartementen in het Oude Dorp van Houten aan het Prinses Amaliapark: Binnen anderhalve maand is al meer dan 7% verkocht! Deelnemers Woningmarktrapportage Marcel Arendsen Jan Paul Welter Stephan Wateler Sabine Meeks Sjoerd Kleppe Daan Huitink Gert Roelofsen Menno Molenaar Edgar Berger Frank Hazeleger Vincent van Esch Merel Broeren Jean-Paul Bolhaar Ilse Kuiper directie Brecheisen Makelaars makelaar Utrecht, Brecheisen Makelaars makelaar Utrecht, Brecheisen Makelaars commercieel manager BAM Woningbouw ontwikkelingsmanager Blauwhoed directeur MBB Ontwikkeling manager verkoop & zakelijke verhuur, Mitros ontwikkelingsmanager Heijmans manager verwerving, Altera Vastgoed investmentmanager Ontwikkelings Maatschappij Utrecht (OMU) senior beleidsadviseur Provincie Utrecht researcher Amvest notaris Hermans & Schuttevaer Notarissen journalist 29

30 3 Utrecht

31 12 januari Woningmarktrapportage - 31

32 32 Amersfoort

33 12 januari Woningmarktrapportage - 33

34 34 Houten

35 12 januari Woningmarktrapportage - 35

36 36 Nieuwegein

37 12 januari Woningmarktrapportage - 37

38 38 IJsselstein

39 12 januari Woningmarktrapportage - 39

40 4 Vleuten

41 12 januari Woningmarktrapportage - 41

42 Algemene conclusie Waar je als makelaar ook komt of bent iedereen stelt je dezelfde vraag: Trekt lekker aan hè, die woningmarkt? Of, gaat zeker wel weer goed bij jullie?! Tuurlijk gaat het goed! Alle woningen, groot, klein, duur, goedkoop alles verkoopt als warme broodjes en aantrekken is een understatement! Kwartaal na kwartaal worden er recordaantallen in een recordtempo verkocht en niet alleen meer in Utrecht-stad. De succesvolle ring eromheen groeit met de maand en de gehele regio Utrecht profiteert inmiddels op grote schaal mee. Dat de betaalbaarheid (nog) niet in het gedrang komt ligt vooral aan de nog immer historisch lage hypotheekrente. Hoewel deze onlangs een (kleine) opwaartse beweging vertoonde en de leencapaciteit per 1 januari wederom naar beneden is bijgesteld zal dit in ieder geval voor de komende periode nauwelijks een temperende invloed hebben. De beperkte instroom van koopwoningen en de snelle afname van het aanbod is zowel oorzaak als gevolg van een vicieuze cirkel. Er zijn wel degelijk veel potentiele verkopers doch het grootste deel van hen ziet simpelweg gen doorstroom mogelijkheid en blijft derhalve zitten. Maar deze immense verhuiswens en ongebreidelde kooplust heeft ook steeds nadrukkelijker schaduwkanten. Het aantal beschikbare bestaande koopwoningen is zo gering dat de krapte indicator vrijwel overal rond of onder de twee ligt. Aan het eind van 216 waren er nog circa 1.56 beschikbare bestaande koopwoningen in alle in deze rapportage behandelde gemeenten tezamen! Voor de duidelijkheid, dit betreft een gebied met ongeveer 64. inwoners en ruim 6. serieuze woningzoekenden!!! Deze scheve verhouding tussen vraag en aanbod zorgt, uiteraard, voor oplopende prijzen. In enkele gebieden bedraagt deze een paar procenten per kwartaal maar hier en daar is dit zelfs vijf of meer procent. En dat dan meerdere kwartalen op rij! Weliswaar lijkt een groeiend aantal zoekenden de oplossing te vinden door buiten de regio een woning te kopen doch dit is bij lange na niet de oplossing en verlichting voor de oververhitte Utrechtse woningmarkt. De roep om grootschalige nieuwbouwontwikkelingen wordt immer luider. Ontwikkelend Nederland wil wel, graag zelfs! Maar de oproep gaat meer en meer richting de provincie en de diverse gemeenten om snellere en uitgebreidere ontwikkelingen mogelijk te maken want uiteindelijk zijn ook zij gebaat bij een evenwichtigere woningmarkt. Of en in welke mate het komende winterkwartaal voor wat verkoeling gaat zorgen is nog maar de vraag. Eén ding lijkt echter vrij zeker. Als de ontwikkelingen in hetzelfde tempo blijven doorgaan is er binnenkort helemaal niks meer te koop. 42

43 Wie een nieuwbouwwoning koopt, kiest natuurlijk voor de beste voorwaarden! HypotheekNet maakt per nieuwbouwproject aparte afspraken met geldverstrekkers. Wanneer u een nieuwbouwwoning koopt, kunt u bij het afsluiten van uw hypotheek dan ook profiteren van speciale rentetarieven. En u bent verzekerd van de gunstigste voorwaarden! HypotheekNet weet precies waar u op moet letten als u een hypotheek afsluit voor een nieuwbouwwoning. Wij kennen alle voor- en nadelen van elke hypotheekvorm en wij kunnen samen met u bepalen aan welke voorwaarden uw hypotheek moet voldoen. Daarbij houden wij rekening met uw toekomstplannen en oudedags- en/of nabestaandenvoorzieningen. En wij zorgen er vanzelfsprekend voor dat u optimaal profiteert van de speciale nieuwbouwtarieven! Wilt u meer weten? Bel dan de HypotheekNet-adviseur bij u in de buurt of kijk op Utrecht Amersfoort Houten Vleuten en Leidsche Rijn Maliebaan 2 Stationsplein 28 Plein 19 Middenburcht CM Utrecht 3818 LE Amersfoort 3991 DL Houten 3452 MS Vleuten T T T T

44 Onze vestigingen... Utrecht Amersfoort Maliebaan CM Utrecht T Stationsplein LE Amersfoort T Houten Vleuten en Leidsche Rijn Plein DL Houten T Middenburcht MS Vleuten T brecheisen.nl Brecheisen