Het ontwikkelen van koopwoningen door een vastgoed belegger. Niets anders dan goed risicomanagement

Transcriptie

1 Ht ontwikkln van koopwoningn door n vastgod blggr Nits andrs dan god risicomanagmnt Ing. S.E. d Bor Postdoctoral opliding Vastgodkund Amstrdam, juli 2001

2 Ht ontwikkln van koopwoningn door n vastgodblggr Nits andrs dan god risicomanagmnt Ing. S.E. d Bor Bglidrs: Prof. drs. P.P. Kohnstamm n drs. P. van Wttn Postdoctoral opliding Vastgodkund Amstrdam, juli 2001

3 Dz scripti vormt d afsiuiting van d postdoctoral opiiding Mastr of Rai Estat bij d stichting voor Blggings- n Vastgodkund t Amstrciam. D afglopn maandn hb ik ondrzocht ho n biggr bij intgral gbidsontwikkling mt d ontwikkling van koopwoningn om kan gaan. Er is voor gkozn om ht ondrzok t bnadrn vanuit d waardktnsystmatik. Hiaas was r ovr bovnstaand ondrwrp nit vl litratuur bscnikbaar, daarom zijn r ook n aantal intrviws ghoudn. Naast litratuur ondrzok hft r ook n casstudi plaats gvondn. D ontwikkiing van koopwoningn s binnn Amvst n actul ondrwrp n juist daarom voor mij zr uitdagnd gwst om ns nadr t ondrzokri, Ik hoop dat mijn scripti n bijdrag kan lvrn voor tokomstig bslissingn ho d organisati mt koopwoningn om zal gaan. Graag wil ik d hr Kohnstamm bdankn di mij namns d SBV hft bglid. Tvns wil ik d hr van Wttn bdankn, di ondanks zijn tussntijds vrandring van baan, mij namns Amvst hft bglid. Tn slott bdank ik Bas di r d afgiopn tw jaar toch maar n btj bkaaid van af is gkomn. Amstrdam, juii 2001 ing. S.E. d Bor

4 Inhoudsopgav 1. inliding 1.1 Aanliding 1.2 Ondrzoksvraag 1.3 Wrkwijz d. Blggrs n projctontwikkling 2.1 Inliding 2.2 Wat is projctontwikkling 2.3 Samnvattnd 3. Waardkinbnadring 3.1 Inliding 3.2 Waardktnbnadring b" projctontwikkling Togvogd waard bouwrijp kavls Togvogd waard voorlopig ontwrp Togvogd waard dfinitif ontwrp Togvogd waard bstk n bstktkningn 3.3 Samnvattnd 4. Risico's van projctontwikkling 4.1 Inliding 4.2 Invntarisati van d risico's Markt risico's Unik risico's 4.3 Risico's in d waardktn 4.4 Kwantificrn van d risico's 4.5 Samnvattnd 5. Wannr koopwoningn ontwikkln n wannr nit 5.1 Inliding 5.2 Ht stappnplan 5.3 Afwijknd markt 5.4 Samnvattnd 6. Cas Studi Vlutrwid 6.1 Inliding 6.2 Omschrijving dlplan 6

5 6.3 Ht stappnplan Togvogd waard pr fas Togvogd waard na bouwrijp kavls Togvogd ï;aarc!s n8 h: voorlopig ui;:wïp Togvogd waard na ht dfinitif ontwrp Togvogd waard na bstk n bstktkningn Risicoanalys pr fas Risico's bij d vrkoop van bouwrijp kavls Risico's bij do vrkoop van ht vooriopig ontwrp Risico's bij d vrkoop van ht dfinitif ontwrp Risico's bij d vrkoop van bstk n bstktkningn Vrwacht opbrngsrn bpalr? D analys 6.4 Samnvattnd 7. Conclusi n aanbvlingn Graadplgd litratuur Bijlag I: Bijlag 11: Bijlag 111: Bijlag IV: Bijlag V: Bijlag VI: Lijst mt graadplgd prsonn Vragnlijst voor d intrviws Stllingn Stichtiiigskostnnopbouw casstudi Risico-opslag modl Tolichting op d risico's

6 l. Inliding 2.1 Aanliding D afglopn jarn is r op d woningmarkt sprak van n aanbidrsmarkt. Niuwbouwwoningn wordn middls loting vrkocht n van d koprs wordt vrwacht dat z binnn nki urn bsluitn of z a woning willn kopn of nit. Door dz kntring di bgin jarn ngntig is ontstaan bodn projctontwikklaars nog maar zldn projctn aan b1 blggrs; d winst bij vrij vrkoop was grotr dan nt rndmnt wat blggrs wildn btaln, trwijl ht risico, door d gspannn marktsituati, laag blf. Voor profssionl blggingsinstllingn wrd ht stds moilijkr om d portfuill uit t bridn mt niuwbouwwoningn. Hi gvoig hirvan was dat bij traditionl blggrs naast ht portiuilimanagmnt niuw activititn, zoals projctontwikkling, ontstondn om zkr t zijn van voldond niuwbouwwor~ingr:. doorts kon d blggr btr sturn op d kostn n d kwalitit van ht niuwboiiwarodi:ct Om d continuïtit in d projctontwikkling t waarborgn, vorn blggrs n ontwikklaars n actif grondaankoopblid. Dz grondaankopn. waarbij ht mstal gaat om tintalln hctarn in uitiggbidn, brngn intgral cbidsontwikkiing mt zich m. Dit houdt in dat ht ghl gbid intgraal ontwikkld wordt mt d ghl infrastructuur, winkls, kantorn, huur- n koopwoningn ai dan nit in samnwrking mt d gmnt n andr partijn. D primair dolstiling van n biggr is ht ralisrn van huurwoningn. Echtr doordat r t winig niuwbouw huurwoningn aar! n blggr wordn aangbodn, is hij gnoodzaakt dl t nmn aan intgral gbidsontwikkling waarvan koopwoningn n vanzlfsprkndhid n omvangrijk ondrdl zijn. 1.2 Ondrzoksvraag Als gvolg van d intgral gbidsoltwikkling dinn koopwoningn gralisrd t wordn di nit dirct in ht vringd van d wrkzaamhdn van n blggr liggn. Dz wrkzaamhdn brngn xtra risico's mt zich m. Juist door intgral gbidsontwikkling is ht moglijk om d ign huurwonincn t optimalisrn, waardoor n optimal vrdling tussn ht risico van d huurwoningn n h- risico van d koopwoningn moglijk is. D problmstlling n d cntral vraag di in dz scripti wordt bhandld iuidt: Ho ga j bij intgral gbidsontwikkling als ontwikklaarlblggr van huurwoningn om mt koopwoningn opdat r n rsu~~aato~tirnalisati plaats vindt in rlati tot n aanvaardbaar risicoprofil?

7 D subvragn di hiruit voortvloin zijn: Is r n bslissingsmodi op t stlln, zodat bij intgral gbidsontwikkling n wiovrwogn bsluit gnomn kan wordn tn aanzin van d ontwikkling van koopwoningn om ht ign dol t vrstrkn. Is r gdurnd ht ontwikklingstrajct n omslagpunt aan t gvn waarbij koopwoningn nit mr n togvogd waard zijn voor d ontwikkling van huurwoningn c.q. ht risico t groot wordt? D probimstiling is vrdr ais volg? afgbaknd: Bij intgral gbidsontwikkling kunnn w dri typ woriirign ondrschidn: koopwoningn, huurvvoningr voor ign portfuiil n huurwoningn voor drdn Voor dit ondrzotk bprk ik m tot di koopwoningn. Huurwoningn voor ign portfuill of voor drdn wordn hirbij nit vrdr ondrzocht. D huurwoningn wordn altijd zlf ontwikkld. Gkkn wordt naar d roi van n ontwikklnd blggr tijdns d projctontwikkling. 1.3 Wrkwijz Voor ht bantwoordn van d cntrai vraag hft r rst n litratuurstudi plaats gvondn n is door middi van intrviws d vaktijk in bld gbracht. Tvns hft r n daadwrkiok projct als praktijkvoorbld gdind. In d litratuurstudi is In bld gbracht ho n biggr mt koopwoningn om kan gaan bij i~tgral gbidsontwikkling. Tvns is gkkn wat d moglijk ontwikkiing voor risico's mt zich m brngt, Op basis van dz analys is ondrzocht of di risico's gkwantificrd kunnn wordn n wat tn grondslag zou kunnn liggn aan d divrs mogiijkhdn. Hirbij zijn ook n aantai voorbldprojctn ghantrd. D conclusi uit d litratuurstudi is vrvolgns gtotst aan d hand van n aantal intrviws mt divrs partijn. D intrviws zijn ghoudn aan d hand van n opn vragniijst plus n aantal stllingn. D rsultatn van d litratuurstudi zijn bschrvn in d hoofdstukkn 2, 3 n 4. Hoofdstuk 2 bschrijft divrs mogiijkhdn voor +n biggr ho om t gaan mt koopwoningn. in hoofdstuk 3 wordt projctontwikkiing bschrvn vanuit d waardktnbnadring. in hoofdstuk 4 zijn d divrs risico's gïnvntarisrd n gkwantificrd. In hoofdstuk 5 wordt bschrvn ho n blggr objctif kan anaiysrn wannr koopwoningn afgstotn dinn t wordn. In hoofdstuk 6 wordt n casstudi kschrvn D intrviws zijn vrwrkt in hoofdstukkn 4, 5 n 6. in hoofdstuk 7 voigt d conclusif? n d aanbviingn.

8 2. Vastgodblggrs n projctontwikkling 2.1 Inliding Ht ontwikkin van koopwoningn is voor n ontwikklnd biggr gn cor-businss; ht is n middl om huurwoningn t raiisrn op niuwbouwiocatis. Ht ontwikkln van koopwoningn brngt n "ign" maiktrisico mt zich m n vrgroot ht total prijs- n maatschappiijk risico. Daarntgn wordt r waardlwinst gralisrd di tn god kan komn aan d kwaiitit n d rntabilitit van d ti uur woning r^. Dit hoofdstuk bschrijft d divrs scnario's di n biggr kan voign voor d ontwikkiing van koopwoningn 2.2 Wat is pah>jctontwikkling Projctontwikkling is ht risicodragrrid initiërn. organisrn, uitvorn (c.q. don uitvorn) n coördinrn van ali takn di nodig zijn voor ht vrvaardign nlof opwaardrn van onrornd zakn, inclusif ht aankopn van d daarvoor bnodigd opstalin n of grond.' Intgral gbidsontwikkiing is n vorm van projctontwikkiing. intgral gbidsontwikkling omvat d ghi ontwikkiing vanaf vrwrving van d grond, d ghl grondxploitati, n d opstalontwikkiing Bij intgrai gbidsontwikkling zijn d voignd fasn t ondrschidn: 1. Haaibaarhidsanaiys 2. Locativrwrving 3. Stdnbouwkundig pianontwikkiing 4. Bouw- n woonrijp makn 5. Bouwpian ontwikkiing 6. Bouw 7. Expioitati 8. Vrkoop In d mst gvalln wordn bovn5taand stappn achtrnvolgnd doorlopn. Echtr nit aii stappn zulln door d ontwikkiaarl blggr zlf wordn uitgvord. Alvorns t bpaln in wik fas dn <oopwoningn vrkocht kunnn wordn, zal hirondr d projctontwikkling pr fas wordri bschrvn. 1 volgns d hr D.A. Rgnboog in 'Ht Handbok Onrornd God'

9 Locativrwrving Door positis in t nmn in locatis c.q. gbidr1 di op trmijn n woningbstmming (kunnn) krijgn, vrzkrt d vastgodbiggr zich van tokomstig invstringsproducti Voiidig igndom is nit noodzaklijk, aangzin r ook partnrships aanggaan kunnn wordn. Voorts wordt daarm ht risico gsprid, D aankoop van d grond kan op divrs manirn plaatsvindn. Ht is gbruikiijk om d aankoopprijs t spiitsn; n dl wordt dirct btaald bij vrkrijging, n dl wordt btaald radat ht grondgbid d woonbstmming hft vrkrgn Aan idr aaokoop ligt n god marktondrzok tn grondsiag, waarin d zkrhid op vrandring van d bstmming van ht gbid wordt ondrzocht. Grondxpioitat~ n stdnbouwkundig planontwikkling Bij d ontwikkling van d stdnbouwkundig plannn wordt d kwalitit van d wijk vastglgd. Ht stdnbouwkundig plan wordt opgzt voor n gbid waar zowl huur- ais koopwoningn gralisrd wordn. in dz fas wordt bpaaid hovl woningn van n bpaaid catgori in ht gbid komn, waar d huur- n koopwoningn zulin komn n wordt d kavigroott vastgigd. En vastgodbiggr di d huurwoningn zlf ontwikkit n woningn vrvolgns in portfuill houdt hit groot blang tij ht ambiti nivau n d t ralisrn kwalitit in d wijk. Bouw- n woonrijp makn Bij ht daadwrklijk bouw- n woor!ri~p makn zal n biggr drdn in hurn. Ht gbid wordt gschikt gmaakt om d bouw t kunnn latn piaats vindn. Bouwplanontwikkling Gdurnd d bouwpianontwikkiing,amn w n dritai fasn ondrschidn, D fas van ht Voorlopig Ontwrp (VO), d ias van ht Dfinitif Ontwrp (DO) n d fas van bstk n tkningn. Tijdns dz fas, wordt op basis van d door d ontwikkiaar n d gmnt opgstld uitgangspuntn n bouw~lan ontwikkld. Nadat bstk- n bstktkningn grd zijn, is ht gbruiklijk dat d woningn vrkocht wordn aan d uitindlijk bwonrs. Bouw Tn slott kan d ralisati van ht projct plaatsvindn. D ontwikklaar zal ht trajct van uitvoring bgiidn, maar d daadwrklijk uitvoring gschid door n aannmr. D activititn di n ontwikkiaar in dz fas nog vrricht zijn, ht bglidn van d bouw, d contactn mt d koprs, d ovrdracht n d promoti n vrkoop. Voordat r gstart kan wordn mt d bouw is ht gbruikiijk dat r n minimaal prcntag van d woningn is voorvrkocht. Dit altrnatif zal in dit ondrzok nit vrdr wordn ondrzocht, omdat n blggr dan woningn ontwikklt voor d markt. Adngzin dit nit binnn d biidsdolstliing van n blggr past, is dit gn ralist is ct^ ;iltrnatif. Kortom n variant di moglijk is maar nit wnslijk voor n biggr.

10 Exploitati n Vrkoop Dit zijn fasn van ht ontwikkiingsprocs di gn btrkking hbbn op d ontwikkling van koopwoningn n zulln hir dus nit nadr uitgwrkt wordn. En vastgodblggr hn dus n 3antal moglijkhdn c.q. momntn om d koopwoningn t vrkopn. Ht nvoudigst zou zijn als d woningn dirct aan d indgbruikr/tokomstig bwonr vrkocht kunnn wordn. Echtr d primair dolstlling van n vastgodblggr in d pro/ctontwikkling is ht ralisrn van huurwoningn. Daarnaast zal n vastgodblggr d afwging makn van bouwkostn- n afztrisico tn opzicht van ht gwnst risicoprofil van ht bdrijf. Tn slott zal hij kiikn naar d xtra invstring n d xtra winst di hir uit t bhaln valt. Kortom ht dirct vrkopn uari koopwoningn aan d indgbruikr is voor n vastgodbiggr wliswaar tn opti, maar r is onbalans tussn vrwacht waardcrati n aan t gan risico. Voor n vastgodblggr blijft nu d moglijkhid nog ovr om gdurnd ht ontwikklingsprocs ht projct aan n andr bdrijf t vrkopn. Locativrwrving is noodzaklijk om positi in ht t ontwikkln gbid t vrwrvn, dus dit is n activitit di door d blggr zlf vrricht dint t wordn. D fas van d grondxploitati n d stdnbouwkundig planontwikklingis cruciaal voor d bpaling van d uitgangspuntn n d kwalitit van ht gbid. Ht vrkopr, van ht projct in dz fas is af t radn. Vrvolgns zal ht gbid bouw- n woonrijp gmaak.t wordn, ht vrkopn van ht projct in dz fas is nit voor d hand liggnd, maar op ht momnt dat d kavls bouw- n woonrijp zijn kunnn dz wl vrkocht wordn. Gdurnd d bouwpianontwikkling kan ht projct ook vrkocht wordn, hirvoor zijn n dritai mogiijkhdn: vrkoop na afrondn van ht vooriopig ontwrp; vrkoop na afrondn van ht dfinitif ontwrp; vrkoop na afrondn van bstk- n bstktkningn.

11 2.3 Samnvattnd. Voor n vastgodbiggi ik projctontwikkling gn cor-businss, maar n. instrumnt om huurwoningn t vrkrggn op n niuwbouwlocati. Doordat n blggr invlod wil hbbn op d kwalitit van ht gbid n d waardontwikkling, zal hij koopwoni-ign nooit motn vrkopn gdurnd d stdnboiiwkundig planontwikkling; d financiëi bhrsing n d risico bhrsing is. nog vrij nvoudig n d kostn n d risico's zijn bprkt. Er zijn voor n ontwikklnd biggr n virtal momntn t ondrschidn wannr d koopwoningn afgstotn <urmn wordn: op ht momnt dat d kavls bouw- n woonr!jp zijn, na ht afrondn van ht vooriopig ontwrp, na ht afrondn van ht dfinitif ontwrp r1 na ht afrondn van bstk n bstktkningn.

12 3. Waardktn 3.1 Inliding En bdrijfsprocs kan bnadrd wordn vanuit n waardktn. Ondr waardktnbnadring vrstaan w: "D bnadring waarin invstringsprocssr~ wordn gzin ais n ktn van activititn rondom rlvant productschakis, waarbij d bslissingn di in d schakls wordn gnomn waard-ffctn gnrorn. Gsommrd lvrn dz n bld op van d total waard van n inv~tringsprojci".~ D waardktn is in princip n modl waarbij d nadruk ligt op d analys van d procssn vanaf d input tot n mt d output, Zi ondrstaand figuur. INPUT PRIMAIRE ACTIVITEITEN OUTPUT Figuur 2: d waardktn Van oorsprong bstaat d waardktc!n uit n aanîai primair waardschppnd activititnschakls. Dit zijn schakls ii tastbar productn oplvrn. Voor d ralisati van dz activititn zijn bpaald vaardighc:? noodzaklijk (zoals managmnt, tchnik tc.) Binnn n bdrijf kunnn w sprkn van n waardktn waarbij d volgnd stappn ondrschidn wordn: Idntificati van d primair activititn pr schakl n d wijz waarop dz tot. mrwaard kan lidn. Idntificati van d actorn di ovr d bnodigd vaardighdn bschikkn om d bnodigd mrwaard t kunnn crërn alsmd d ondriing vrbandn tussn d activititn n actorn, Hirbij zijn mt nam d waard vrhognd n kostnvriagnd rlatis van blang. 2 volgns TNO in PPS-HST-Stationsomgving "Waardktnondrzok"

13 In dit hoofdstuk wordt nadr ultgwrkt ho d waardktnbnadring bij d ontwikkiing van koopwoningn kan wordn togpast 3.2 D waardktnbnadring bij projctontwikkling D waardktnbnadring kan ook Lij projctontwikkiing wordn togpast. Mrwaard kan gdurnd vrschiilnd fasn ontstaan. Gdurnd d vrschiiind fasn vindt n vlhid aan activititn piaats. di concrt vrtaald kunnn wordn in productschakls. D productschakis zijn in staat om waard-ffctn t Giirrn. D total waardktn van d o~tw~~kling van koopwoningn zit r als volgt uit: Figuur 3: waaidktn ontwikkling koopwoningn Ht is van blang om vast t stiin dat d schakis nit altijd ghl volgtijdlijk vriopn, maar ook paraili. Echtr voor d vrnvoudiging van dit ondrzok wordt r hir wi van uitggaan. in d volgnd paragrafn zai r r? uitgbridr bschrijving van d waardktn ontwikkling van koopwoningn piaats vindn door pr fas d togvogd waard t omschrijvn. In hoofdstuk 2 is aanggvn gdurrid wlk fas n blggr koopwoningn kan vrkopn (in figuur 3 mt grijs gmarkrd), aiin dz fasn zuiln in d voignd paragrafn aan bod komn Togvogd waard bouwrijp kavl Gdurnd ht bouwrijp makn van d- kavls. wordn r activititn vrricht di d locati dusdanig voorbrid. dat d grond 5:;chikt is om r op t bouwn. En civil tchnisch burau krijgt d opdracht om n n andr voor t bridn n n aannmr zal uitindlijk d handiingn uitvorn. Naast d activititn om d kavi bouwrijp t makn. wordt r gdurnd dz fas nadr marktondrzok vrricht. Dit marktondrzok dint als basis voor d woningn di ontwikkld kunnn wordn. Op basis van vrandrnd marktomstandighdn kan gdurnd d ontwikkling van d woningn ht ondrzok wordn bijgstid.

14 Dz activititn rijn in gld t waardrn, In hoofdstuk 6, d cas-sudi wordt nadr inggaan op ht fit ho dz kostr1 tot stand korrin Tngvigd wiird \!r!iplg nniwrp Gdurnd ht vooriopig ontwrp wordn r n aantal activititn vrricht. In rst instanti wordt r door d projctontwik~iaar n programma van isn opgstld. Dit 'documnt' bvat ali uitgangspuntn voor ht ontwrp plus d door d gmnt gstid randvoorwaard. Vrvoigns krijgt n architct d oparacht om op basis van ht programma van isn t startn mt ontwrpn. Gdurnd dz fas wordt r ook n kostndskundig ingschakid om d ontwrpn t totsn op hun financiël haalbaarhid Tvns wordt r n constructur ingschakld di adviswrkzaamhc:n vrricht. Bij d afrondins van dz fas is r n vooriopig ontwrp grd, dat mot v?ldon aan ht programma van isn di past binnn d gstld budgtttri van d ontwikktiaar. Bovnstaand tovoging is in gid t kwantificrn. In noofdstuk 6, d casstudi wordn d financiëi consquntis van n voorlopig ontwrp nadr uitgwrkt Togvogd waard dfinitif ontwrp Gdurnd dz fas van ht procs, wordt ht godgkurd vooriopig ontwrp door d architct nadr uitgwrkt tot n dfinitif ontwrp, D constructur zal vrdr advisrn n d bouwkostndskundig wordt ingschakid om t totsn of ht ontwrp voldot aan d financiël uitgangspuntn zoals dz zijn mggvn door d opdrachtgvr. Bovnstaand tovoging is in gld t kwantificrn. in hoofdstuk 6, d casstudi, wordn d financiël consquntis van ht ontwikkin van n dfinitif ontwrp nadr uitgwrkt Togvogd waard bstk n bstktkningn Gdurnd dz fas van ht procs wordt ht godgkurd dfinitiv ontwrp vrdr uitgwrkt, htgn rsultrt in r1 bstk n bstktkningn n n dfinitiv kostnopstiling. Er is dan inzicht in d potntiël winstmarg n d vrkoopprijs. Glijktijdig kan d bouwvrgunning bij d gmnt wordn aangvraagd. D voorbriding voor d daadwrklijk vrkoop wordt op dit momnt ook in gang gzt. Er kan n start gmaakt wordn mt d vrkoopbrochur n vrkooptkningn Bovnstaand tovoging is in gld t? kwantificrn. In hoofdstuk 6, d casstudi is nadr uitgwrkt wat d financiël consqdntis zijn van ht ontwikkln van bstk n bstktkningn

15 3.3 Samnvattnd ldr bdrijfsprocs kan bnadrd wordn vanuit d waardktn. Projctontwikkling kan bnadrd wordn vanuit d waardktn. Idr fas vogt waard to aan ht Drocs.

16 4. Risico's van projctontwikkling 4.1 Inliding in ht daglijks lvn wordt ondr risico vrstaan: gvaar, kans op vriisischad, kwad kans. Ht wordt vaak uitgigd ais its ngatifs dat moglijk in d tokomst kan plaats vindn. Risico's nmn kan in d tokomst ook positiv gvolgn hbbn. Aan ht ontwikk!n van koopwoning r^ bij intgral gbidsontwikkling zijn n aantal spcifik risico's vrbondn. Ondr risico worot hir vrstaan d kans dat d uitkomst van ht ontwikkld product in ngativ zin afwijkt van d vrwacht uitkomst n d mat van afwijking, D vrwacht uitkomst knt dri dimnsis: D inhoi~d, bijvoorbld d kwaiitif van hf prodr~cf hi woningbouwproyramma of d kwalitit van d opnbar ruim; Hf financitji rsi;ltaat; Htimago. Dz risico's zijn t groprn naar dri typn risico t wtn: markt risico, unik risico n financil risico. Ondr marktrisico vrstaan w, ht risico dat ontstaat door macro-conomisch factorn n van invlod is op ali activititn op ht gbid van projctontwikkling ook wl bèta gnomd. Markt risico's gburn, hb j winig invlod op n zijn moiiijk t voorkomn. Ondr ht unik risico vrstaan w, ht risico dat afhanklijk is van ht spcifik objct dat ontwikkld wordt. Dit zijn risico's di vi nvoudigr t bhrsn n t bsturn zijn door n ontwikklaar, Tn slott ondrschidnw ook nog ht financiël risico, dit gaat gpaard mt d vrmognsstructuur (d vrhouding -gn vrmogn n vrmd vrmogn), Aangzin Amvst d projctontwikkling nit financirt mt vrmd vrmogn, maar alln mt ign vrmogn, wordt dz vorm van risico in dit ondrzok buitn bschouwing glatn. Aan ht bgrip risico is aitijd n oorzaak n n gvolg vrbondn. D oorzakn wordn risicobronnn of risicofactorn gnornd. Ht gvoig is d ngativ uitwrking of d schad. 4.2 Invntarisati van d risico's In dz paragraaf is n invntarisati gmaakt van all moglijk risico's di btrkking hbbn op intgral gbidsontwikkling. In bijiag Vi zijn d risico's nadr toglicht.

17 I. Publikrisico: Ondr pubiiksrisico vrstaan w d onzkrhid di in n projct aanwzig is door d kans dat d RO-procdur uitlopn. Soortn risico's hirbij zijn: Rû-pro~úur risico 2. Politik risico: D kans dat tijdns ht ontwikklingsprocs rlvant gmntlijk of iandlijk voorschriftn wijzign of dat r andr politik par:ijr mt afwijknd opvattingn zuiln participrn in ht gmnt bstuui-. wttiijk voorschrifinrisico. sarnnwrkingsrisicu; vrandrnd poiitikiisico: pttnproblm. 3. Bro~srisico: Ht risico dat r tgn ht plan in brop wordt ggaan, htgn kan lidn tot uit t krn schadvrgodingn of vrtragingn. bropsprocdur tgn d RO-piannn; bropsprocdur tgn d ontwikkld projctn, 4. Grondx~loitaitirisico: D onzkrhid tn aan zin van d grondxploitati vanaf d vrwrving tot n mt d uitgift van d kavls. Hirondr vaiin: vrkrijgingsprijsrisico; bouwrijpmakn risico bodmvrontriniging risico; planwijzigingsrisico in d vrkaviing. 5. Planontwikklinqsrisico: D onzkrhid di ontstaat door ht nit bhrsn van d kostn n d tijd gdurnd d ghl planontwikkiing. Voorbldn hirvali zijn: afbrukrisico; pianwijzigingsrisico; bgrotingsrisico bijkomnd kostn; subsidivrstrkkingrisico.

18 6. Bouwrisico: Onzkrhid ovr kostn n tijd gdurnd bouwprocs (coniplx procs idr kr wr wil uitvindn). r aanhnstdingsrisico: ontwrprisico; kwalititsrisico; failiismntsrisico; bouwtijd risico: prijsrisico (prijssiijgin~risico). 7. Afztrisico: Onzkrhid di ontstaat door ht ni: of mindr snl afzttn vcn ht product. marktwijzigingsrisico (lagr opbrngst); afztsnlhid (bijvoor'~ld tragr'); inflatirisico (lidt tot lagr rël opbrngst); rntrisico. Voornomd risico's zijn nit uitputtcd, maar omvattn wl d mst rlvant Markt risico's In d voorgaand paragraaf zijn all iivant risico's gïnvntarisrd, vooral naar volgtijdiijkhid. In dz paragraaf wordn d risico's opgsomd di ondr d markt risico's valln. RO-procdur risico Wttlijk voorschriftnrisico Samnwrkingsrisico Vrandrnd politikrisico Prijsrisico (prijsstijgingrisico) Infiatirisico (lidt tot iagr rël opbrngst) Rntrisico Bropsprocdur RO-piannn Faillissmntsrisico Unik risico's In ht bgin van paragraaf 4.2 ali rl3vant risico's gïnvntarisrd. In dz paragraaf zijn wordn d risico's opgsomd di onciiir d unik risico's vailn. Afbrukrisico Planwijzigingsrisico

19 Bgrotingsrisico bijkomnd kostn Subsidivrstrkkingrisico Aanbstdingsrisico Ûriiwrpiisico Kwalititsrisico Bouwtijd risico Marktwijzigingsrisico Afztsnlhid Bropsprocdur projct lilaas zijn d markt- n d unik risico's nit ZO strikt t schidn, vlal lopn z door lkaar hn, Echtr voor ht ris~comanagm~+nt ht wl vrri blang t wtn dat r n vrschii zit in dz risico's. Unik risico's zijn doc2r d prqjctontwikklaar nvoudigr t bhrsn n bij t sturn Risico's in d waardktn In hoofdstuk 3 wordt projctontwikklirig bnadrd vanuit d waardktn. Gdurnd idr fas wordt r n waard togvogd. Idr ktn knt ook wr haar ign risico's. D risico's gdurnd d divrs fasn, wordn in dz paragraaf nadr uitgwrkt. In ondrstaand tabl wordt d invntarisati van d risico's pr fas wrggvn. Dit btknt dat als mn ht projct vrkoopt nadat d kavls bouw- n woonrijp zijn gmaakt, mn rkning dint t houdn mt d omschrvn risico's in ondrstaand tabl. Als mn bijvoorbld ht projct na ht dfinitif ontwrp wil vrkopn, dint mn d risico's uit voorgaand fasn m t nmn n d risico's uit d dfinitif ontwrpfas. i i bouwrijpmaak risico miliurisico politik risico's vrkavlingsrislco's RO-risico Vrkoop V0 Vrkoop DO -- p subsidirisico afbrukrisico / pianwijzigingsrisico I i bgrotingsrisico subsidirisico

20 I Vrkoop bstk n tkningn i. i -.- Tabl invntarisati risico's prias * ontwrprisico kwaiititsrisico afz!snihidrisico * marktrislco * aanbstdingsrisico faiiiissmntsrisico bouwtijdrisico In d rst fas, ht vrkopn van d kavis, blijkn r zich mt nam risico's voor t don, waar rnn winig tot gn invlod op kar) tiltofnn. tit btrffn hir onzkrhdn tn aanzin van d politik n d ruimtlijk ordniny. Hir spln mt nam d markt risico's n biangrijk rol. In d twd fas, ht vrkopn van ht VO, biijkt r n combinati van risico's zich voor t don. Zowl risico's di dirct m: ht projct t makn hbbn ais risico's di buitn d invlodssfr van d ontwikklaar liggn zoals poiitik risico's n ruimtlijk ordningsrisico's, Aangzin ht projct zich nog in d VO-fas bvindt, zijn r nog voldond mogiijkhdn om tijdns d uitwrking van ht DO d unik risico's! bprkn. in d drd fas, ht vrkopn van hat DO, nmn d unik risico's di dirct op ht projct van topassing zijn to. D mogiijkhid om d unik risico's t latn afnmn gdurnd d volgnd fas, blijkn stds klinr t wordn. In d vird fas, d fas van bstk n tkningn, biijkt r bijna alln nog maar sprak t zijn van unik risico's. Dz risico's kunnn nit vrdr vrkiind wordn, omdat mn in d iaatst fas van ht projct biand is, voordat r gstart kan wordn mt d bouw. Ht unik risico kan nit mr grducrd wordn. Ht product ligt r zoais ht is n wijzigingn zijn nit mr moglijk. 4.4 Kwantificrn van d risico's Nu in kaart is gbracht wlk risico's zich gdurnd n projct voor kunnn don, mot r bkkn wordn ho dz risico's gkwantificrd kunnn wordn. Hirvoor bstaan zowi kwantitativ als smi-kwantitativ tchnikn. Bij d (puur) kwantitativ mthod gaat ht voorai om ht uitdrukkn van risico's op basis van kansprcntags n kansvrdlingn. Smikwantitativ tchnikn zijn tchnikn di wi iidn tot één of andr vorm van kwantificrn van projctrisico's, maar dan nit in d vorm van kansvrdling

21 Hirondr volgn n aantal kwantitativ mthod: r Mont Cario simuiati. Biack-box-mthod; Kwantitatif doorrknn van foutn n gburtnissn boom. Er zijn n drital smi-kwantitativ mthod t ondrschidn: Gvolighidsanaiys. Bij dz analys wordt aan n of mr invorggvns n grot afwjjking ggvn vzn ci g-nid<ild (vrwacht) waard n wordt v~oigns ht ffct daarvan op ht indrsuitaat brkn. SarBacht-anaiys (afkomstig uit d automatisring). Bij dz mthod wordn risicobronnn n d ffctn daarvan voor ht projct bknd vrondrstld. Aan d risicobronnn zijn gwichtn togknd. Mt n vragnlijst wordt afgvinkt of d risicobronnn voor ht ondrhavig projct aanwzig zijn n in wlk mat. Op basis daarvan wordt n scor Ggvn. Scor maai gwicht gfi uitindlijk ht risicoprofil van ht projct. Scnarioanalys. Dz ariaiys is t vrgiijkn mt n gvolighidsanalys. Ht ffct wordt bpaald var1 ht glijktijdig voorkomn van n aantal positiv of ngativ aiwijkingn van variabin. Omdat r voor n risico-opslag op d irr gkozn is, is d smi-kwantitativ mthod d mst voor d handliggnd mthod om fin risico-opslag voor d IRR t bpaln n dan mt nam d Sar Bacht mthod. Om pr projct d risico's t kwantificrn, dint d projctontwikklaar in rst instanti n risicobhrschma op t stlin. In dit schma wordt door d ontwikklaar n invntarisati gmaakt van d vrwacht risico's van ht projct (of ht dirct vrkoop, V0 of DO ontwikkln van d koopwoningn wordt) n wk risico's nog op n nvoudig wijz bhrst kunnn wordn. bron: Cias &Mrman, Risk managmnt 1998

22 Ht risicobhrschma zit r ais vo>gt uit r is az gfvalurd '? I Kar1 dz vrnidn Gn risico wordn? i stl hirvoor scnario's op L-2 Bpaai d?isico-opsiag Figuur 4: risicobhrschma Ais d risico's voidond zijn gïnvntarisrd volgt d valuati, d wging waar uitindiijk d risico-opsiag uit voort komt. Voor d wging is n modi ontwikkld. Op ht momnt dat d wging hft plaats gvondn kan r pr fas n risico-opslag bpaald wordn. In hoofdstuk vijf wordt dit nadr uitgwrkt. Bij ali invstringn bstaat r n dirct rlati tussn ht risico n gwnst rndmnt (IRR). Dz rlati is: ho grotr ht risico, cs t grotr ht rndmnt mot zijn.

23 4.5 Samnvattnd S a Risico is d kans dat d uitkomst van ht ontwikkld product in ngativ zin afwijkt van d vrwacht uitkomst n d rnat van afwijking. Er zijn dri soortn risico's i sndrschidn, markt risico, unik risico n financii risico, Echtr dz risico's zijn nit atijd vn strikt t schidn. Mt nam d unik risico's zijn god i bhrsn n t bsturn door d projctontwikkiaar. D marktrisico's liggn vlai buitn d invlodssfr van d ontwikkiaar. Risico's variërn gdurnd d vrschiilnd fasn van d waardktn, Naar mat mn vrdr in d waardktn vordrt, nmn d markt risico's af n nmn d unik risico's to. Op basis van n risicobhrsctima kan n ontwikkiaar a risico's invntarisrn, Voor ht bpaln van n opr.izgfactor op d irr is d Sar Bachi mthod n god mthod.

24 5. Wannr koopwoningn ontwikkin n wannr nit? 5.1 Inliding Waardcrati is n continu procs chtr r zijn wi tussntijds momntn. Aan ht ind van idr schakl kan r n cashmomnt plaats vindn. Op ht momnt dat d bouwrijp kavls grd zijn, ontstaat r n cashrno:nnt. dit ontstaat ook na ht Voorlopig Ontwrp, ht Dfinitiv Ontwrp n na ht grd komn van Bstk n Tkningn. Als r tussntijds gcashd wordt. hft d blggr in princip gn grip mr op latr opbrngstn uit vrdr waard-ontwikkling. Daar staat tgnovr dat hij ook nit iangr ht risico mt btrkking tot ht vrdr vrloop van d waard-ontwikkiing ioopt. inzicht in dz cashmomntn is van blang omdat bij Inr concrt topassingsmoglijkhdn van dt waardktn nit ailn d crati van dc? ward var, blang is, maar tvns d momntn waarop waard t gid gmaakt kan wordn c.q. risico gmon kan wordn. Op basis van dit inzicht kunnn tvns d kuzmomntn tussn cashn of d risicodragnd participati voorzttn gëxpiicitrd wordn. Waardcracti n -inning kunnn op vrschillnd manirn vorm krijgn. Wannr waard in financiël trmn wordt uitgdrukt, kaii d gcrërd waard wordn afgzt tgn n concrt strfwaard pr actor. In strikt financiël trmn kan waardcrati wordn uitgdrukt door middl van d IRR, Intrnai Rat of Rturn, ook wi intrn rntvot gnomd. En biggr van huurwoningn zal gmiddld rknn mt n IRR van 8 %. Dit btknt dat ik in ht projct gïnvstrd guid:?n jaarlijks 8 % rndmnt op mot ivrn. Bij n blggr mogn w aannmn dat d ghl irivstring mt ign vrmogn wordt gdaan. Voor d afdkking van ht risico dat ontstaat bij d ontwikkiing van koopwoningn za! n blggr compnsati vragn bovn op ht risico rndmnt van huurwoningn. Dit risico is op t splitsn In marktrisico (bèta) n unik risico. Markt risico ontstaat door macro-conomisch factorn n is van invlod op all ontv~ikklingn. Unik risico hangt samn mt d karaktristikn van ht individul objct dat ontwikkid wordt. Om t bpaln of d stap in d waardktn voidond waard crërt dint d IRR bpaaid t wordn. Ho hogr ht risico van d ontwikkiing is, ds t hogr ht rndmnt zal zijn di op di ontwikkling minimaal bhaald dint t wordn. Voor d ontwikkiing van koopwoningn btknt dit voor d biggr concrt dat pr fas n irr van 8 % bhaald mot wordn plus n mogiijk risico-opslag voor vrandrnd macro conomisch factorn n voor unik risico's. Dz opslag zal wordn bpaaid aan d hand van d ingschatt risico's di d ontwikkiing van koopwoningn mt zich m brngt. Dz risico's vrschiiln pr fas. idr momnt in d waardktn knt zijn ign risico's. In d volgnd paragrafn is!?n invntarisati gmaakt van d risico's di pr fas optrdn. Tvns zgn dz risico's gkwantificrd.

25 5.2 Ht stappnplan Om t bpaln tot wlk fas mn kospwoningn mot ontwikkln, dinn r n aantal stappn doorlopn t wordn. Dz stappn z;~iin hirondr nadr wordn toglicni. Stap 1: bpaal d togvogd waard (invstring) van d fas Voor ht projct mot pr fas gïnvntarisrd wordn hovl waard r aan ht projct wordt togvogd. Op basis van n stichtngskostn n uit oncirzok is gblkn hovl r pr fas gïnvstrd wordt. In hoofdstuk 6 wordt dit nadr toglicht. Stap 2: risicoanalys pr fas Vrvolgns dint r pr projct n invntarisati t komn v a d moglijk risico's. Hirvoor kunnn d figuur 4 n tabi i wordn ghantrd. Vwoigns dint r pr fas op basis van d gïnvntarisrd risico's n opslag factor bpaald t wordn. Dz risico-opslag komt bovn op d vrist IRR. Nu d invntarisati van d risico's n ht kwantificrn rvan hft plaats gvondn, kan pr fas ht totaal vrist rndmnt bpaald wordn. In princip gldt voor d IRR: / IRR=IRR lang rn?+winstopslag+tos/ag managmnfkosfn 1 - Waarbij: IRR Intrnal Rat of Rturn Voor AMVEST zijn d winstopslag d toslag voor managmntkostn rds van tvorn bpaald. Indin d risico-opslag voor d koopwoningn bpaald is, kan d IRR voor d ontwikkling van koopwoningn bpaald wordn: Waarbij: irrk - Intrnal Rat of Rturn Koopwoningn ROmr - Risico opslag markt risico ROur - Risico opsiag unik risico Risico-opsiag markt risico n risico-oqslag unik risico dinn pr projct afzondrlijk bpaald t wordn. Naast d risico-opslag voor markt risico n unik risico, zal r ondrzocht motn wordn

26 wat d dooriocptijd van ht projct is. Voor projctn di nit binnn tw jaar gbouwd kunnn wordn, mot n xtra opsiag brknd wordn, aangzin macro-conomisch omstandighdn n marktrisico kunnn wijzign. in bijlag V is n modl mt tolichting opgnomn ho pr waard-ktndi d risico-opslag bpaald dint t wordn n wlk opslagfactor voor langlopnd projctn brknd mot wordn. Hft ht projct n hogr risico dan d ontwikkiing van d huurwoningn, dan dint r n risicotoslag t wordn doorgvord: Risico projct >risico huurwoningn IRRprolct = IRR ondrnming + risico toslag!n ht omgkrd gval krijgt ht projct n discount tn opzicht van d irr: Risico projct < rfsico huurwoningn IRR projct = IRR ondrnming-/- discount Stap 3: vrwacht opbrngstn brknn Op basis van zijn knnis dint d projctontwikklaar t ondrzokn wat ht product van idr fas op zal brngn in d markt. Uit intwiws mt d vrschillnd marktpartijn is gbikn dat r mt nam bij ontwikklnd aannmrs n markt is voor kavis, voorlopig ontwrp, dfinitif ontwrp n bstk n tkningn. Ht iifst ontwikkln aannmrs van bgin af aan d ghl locati. Dit lvrt volgns hn d mst bijdrag aan ht rndmnt. Op ht momnt dat r n bouwvrgunning is, zijn z brid mr t btaln omdat dan n dl van ht risico afgdkt wordt. D projctn zijn vl btr t slctrn ais r mr informati bschikbaar is, r kan dan concrtr wordn gtotst op kwalitit van ht projct n d prijs. Echtr d ontwikklaar van d koopwoningn loopt wl ht risico dat r n sicht product ontwikkld is, waardoor ht afzttn in d markt onmoglijk wordt. Tvns blk uit d intrviws dat r bij corporatis gn bhoft is aan n markt voor kavls, voorlopig ontwrp. dfinitif ontwrp n bstk n tkning. Door d maatschapplijk taak n d btrokknhid mt d iokai ovrhid is ht volgns hn gn gwnst, vorm van projctontwikkiing. Bij n ontwikkiaar pur-sang blijkt r n strk bhoft voor alln d kavls. Hun cor-businss is ht ontwikkln n vrkopn van woningn.

27 Bij d boordling van d opbrngst van ht product dint d ontwikkiaar rkning t houdn mt ht fit dat ht product in d mst gvalln vrkocht wordt aan n ontwikkind aannmr. Stap 4: d analys Nadat stap 1 tot n mt stap 3 doorlopn zijn, kan d minimaal vrist opbrngst pr fas brknd wordn: minin~aal vrist opbrngst pr fas= (l+irr)'togvogd waard Ondr d minimaal vrist opbrngst pr fas wordt vrstaan; ht bdrag dat minimaal nodig is om d gmaakt kostn aan ht ind van d waardktn-di t dkkn. Op basis van bovnstaand formiil btknt ht dat d minimaal vrist opbrngst pr fas giijk mot zijn aan hi gïnvstrd vrmogn in d btrffnd fas maal n plus d IRR. Vrvoigns kan d minimaal vrist opbrngst pr fas vrglkn wordn mt d vrwacht opbrngst uit vrkoop, zoals dz is vastgstld in stap 3. Er kunnn zich dri situatis voor don: opbrngstn pr fas < IRRk'togvogd waardr Di fas dint nit ontwikkld t wordn, ht gld dat mn invstrt wordt nit trugvrdind. opbrngstn pr fas = IRRkYogvogd waard: Di fas kan ontwikkld wordn, ht gid dat mn invstrt wordt xact trug vrdind. opbrngstn pr fas > IRRiitogvogd waard: Di fas is intrssant om t ontwikkln, ht lvrt gld op. 5.3 Afwijknd markt In voorgaand paragraaf is n stappnplan opgstld ho Amvst om kan gaan mt d ontwikkling van koopwoningn. Op basis van n risico-opslag factor wordt r bpaald wlk IRR r ghantrd dint t wordn op ht gïnvstrd vrmogn pr ind waard-ktndl. Echtr d risico's wordn significant grotr indin d conomisch omstandighdn zulln wijzign. Mt andr woordn ht siappnpian uit paragraaf 5.2 is uitstknd to t passn in n stabil markt. Daarom dint r naast ht doorlopn van d stappn bpaald t wordn of d vrwachting is dat d markt d komnd priod zai wijzign. Er kunnn zich dri scnario's voor don;

28 ht is d vrwachting dat d vrkoopprijzn van d koopwoningn in d komnd priod zulln stkgn: als d woningn in n vrog stadium wordn vrkocht, profitrt d blggr nit van waardgroi, Naast d IRR op koopwoningn, htgn alln brknd wordt ovr ht gïnvstrd vrmogn. dint r n xtra opbrngst gralisrd t wordn. Hirvoor dint n compnsatifactor t wordn togpast. D compnsatifactor kan bij xtrm strk waardgroi afwijkn, chtr ondrstaand tabl zou n god indicati kunnn zijn: Fas Vrkoop grond.----p- - Vrkoop V0 Vrkoop DO Vrkoop Bstkltkning /Voorstl compnsati 1 als %var d v.o.n. 0% Tabl 4: opslag bij positif ontwikklnd v.0.n-prijzn" hf is d vrwachting dat d vrkoopprijzn van d koopwoningn in d komnd priod zulln daln: om ht risico t bprkn dint ht projct in n zo vrog mogluk stadium vrkocht t wordn. hf is d vrwachting dat r gn xtrm waardgroi of conomisch achtruitgang zal plaats vindn: ht gwon risico-opslagmodl is god om nu t hantrn Samnvattnd Om t bpaln of n tot wik fas n blggr koopwoningn mot ontwikkln, dint r. n stappnplan doorlopn t wordn. Ht stappnplan bstaat uit vir stappn; d togvogd waard pr fas bpaln; d risicoanalys pr fas; d vwacht opbrngst pr fas n tn slott d analys, Ht princip van ht stappnpian is, dat r op basis van n IRR mt n risicotoslag bpaald wordt of ht gïnvstrd vrmogn pr fas trug vrdind wordt. Als dit nit ht gval is, dint mn d woningn nit t ontwikkln. Voor projctn di n langr doorlooptijd hbbn dan 2 jaar, dint n opslagprcntag van 0,07 % op d IRR t komn. Ht stappnplan is god to t passn bij n stabil woningmarkt, chtr in n strk stijgnd markt of n dalnd markt, dint r n stap aan togvogd t wordn.

29 6. Cas studi 6.1 Inliding In 1994 hft Amvst Vastgod in d gmnt Utrcht circa 80 hctar grond aangkocht in d Vinx-locati Lidsch Rijn. Voor dz locati hbbn d gmnt, Amvst n dri andr marktpartijn n Publik Privat Samnwrkingsovrnkomst opgricht. In ht total gbid wordn circa 6000 woningn, m2 winkls n m2 kantorn ontwikkld. Amvst krijgt naar rato van haar grondpositi in dit gbid circa 1.O00 woningn t ontwikkln. Dit btrffn zowl huur- als koopwoningn. Voor d uitwrking van d casstudi is gkozn om dlpian 6 als voorbld t nmn. Voor diplan 6 wordt komnd najaar gstart mt d uitwrking van ht stdnbouwkundig plan. In totaai wordn r gralisrd in dit dlplatl. W vrwachtn dat w iri dit dlplan 164 woningn togdld gkrgn. Ht btrft hir zowl huur- ais koopwoningn. In dit hoofdstuk wordt ondrzocht ho Amvst Vastgod ht bst mt dz koopwoningn i.c. risicomanagmnt om kan gaan. 6.2 Omschrijving dlplan 6 Momntl zijn r in dit dlplan 30 blggrhuurwoningn n 134 koopwoningn opgnomn. Bij d uitwrking van d casstudi wordn d huurwoningn ais n vastggvn bschouwd, di buitn d vrdr uitwrking giatn wordn. D koopwoningn zijn opgspiitst in n zstai financiringscatgoriën t wtn: Koop Koop Koop Koop Koop Koop Figuur 5: v.o.n.-prijzn dlpian 6 prijspil 01/01/98 Er Is gkozn voor n vrnvoudigd modl, waarbij uit wordt ggaan van tw financiringscatgoriën van gmiddld Fl ;- n gmiddld Fl ,--, Voor dz tw financiringscatgoriën is n stichtingskostn opgstld di opgnomn is in bijlag IV, 'dz prcntags zijn op basis van ~aringscijfrs tot stand gkomn 28

30 6.3. Wt stappnplan Om t bpain tot hovr d koopwoningn in dlpian 6 in Vlutrwid ontwikkld dinn t wordn, dint ht stappnplan zoals in hoofdstuk 5 bschrvn is, dooriopn t wordn. In dz paragraaf wordn all stappn doorlopn D togvogd waard pr fas In dz paragraaf wordt ganalysrd wat d togvogd waard pr fas is D togvogd waard na bouwrijp kavls Op ht momnt dat d bouwrijp kavls grd zijn, dan bstaat ht gïnvstrd bdrag uit aankoopkostn, stdnbouwkundig kostn n kostn voor ht bouwrijp makn van d kavls. Dz kostn zijn in bijiag IV opgnomn als grondkostn. All rdr gmaakt kostn zijn hirin vrrknd. Kortom d invsiring di gdaan word:, is giuk aan d grondkostn. Stichtingskostn incl. BTW I ~invstrn bdragincl. Fl, ,- Fl ; Fi ;- Tabi 3: ginvstrd vrmogn bouwrijp kavis D togvogd waard na ht voorlopig ontwrp In hoofdstuk 3 is aan d ord gwst wik activititn r hbbn plaats gvondn op ht momnt dat n V0 is afgrond. Tijdns d intrviws is duidlijk naar vorn gkomn dat r gmiddld 6 tot 10 % van d bijkomnd kostn gïnvstrd wordt gdurnd d voorlopig ontwrpfas. D mst bdrijvn gavn aan dat dit mr rond d 6 % zou komn t liggn dan rond d 10 %. Voor dit ondrzok wordt uitggaan van n gmiddld invstring van 6% van d ghl stichtingskostn (xcl. grondkostn) gdurnd dz fas. Dit btknt dat d volgnd bdragn wordn gïnvstrd: vgskostn incl. BTW i %t invstrn tijdns V 0 van /bijkomnd kostn.- Fi ,- 6% Fl ,- 6 % Tabl 4: gïnvstrd vrmogn voorlopig ontwrp T invstrn bdrag incl. BTW' Fl ,- Fl ,- dit zijn bdragn xcl. grondkostn

31 6.3.1,3 B togvogd waard na ht DO In hoofdstuk 3 is uitgbrid aan d ord gwst wlk activititn r vrricht dinn t wordn om n dfinitif ontwrp af t rondn. Tijdns d intrviws gavn d partijn aan dat r na ht afrondn van ht dfinitiv ontwro circa 10 % van d bijkomnd kostn is gïnvstrd dit btknt: /Stichtingskostn incl. BTW ' % t invstrn tijdns DO van!t invstrn bdrag incl. -'-l l l d bijkomnd kostn 1 BTW' Fi ,- / Fl ,- Fl ,- / 10 % 1 Fi :-,.~ I Tabl 5: gïnvstrd vrmogn dfiniiif ontwrp D togvogd waard na Bstk n tkningn Tijdns d intrviws kwam naar vorn dat circa 20 tot 25 % van d bijkomnd kostn gïnvstrd wordn. Voor ht rknmodl ga ik uit van n gmiddid van 22,5 %. Stichtingskostn incl. BTW %t invstrn tijdns B&T van d bijkomnd kostn ~oo.~oo,- -- P--- Fl, ,~ +Z& Tabl 6: gïnvstrd vrmogn bstk n bstktkningn T invstrn bdrag incl. BTW' Fl ,- Fl , Risicoanalys pr fas Op basis van tabl I, invntarisati van d risico's pr fas, wordn d risico's voor d ontwikkling van koopwoningn in Vlutwid ginvntarisrd Risico's bij vrkoop bouwrijp kavls Vrkriiainasoriis risico Aangzin d grondn ingbracht zijn voor minimaal d aankoopprijs van Amvst, zit r momntl gn risico in d vrkrijgingsprijs. Echtr ht maakt normaal wl n wznlijk ondrdi uit van ht risico. Bouwriiomaak risico D aanbstding voor ht bouw- n woonrijpmakn van d kavis in dlplan 6 is nog nit gstart Echtr, gzin d ztting n d kwalitit van d grondsamnstlling in ht gbid, wordn hir dit zijn bdragn xcl grondkostn, chtr cumuiatif (VO-kostn+DO-kostn) 7 dit zijn bdragn xcl grondkostn, chtr cumulatif (VO-kostn+DO-kostnastk)

32 gn xtrm afwijking van ht budgt vrwacht. Voor d risico-opslag wordt dit in gring mat mgnomn. Miliurisico Bij d aankoop van d grondn is r door Amvst n bodmondrzok vrricht. D grondn blkn nit vrvuild t zijn. Aangzin d grondn zijn inglvrd bij d gzamnlijk xploitati maatschappij n op basis van d bodmondrzokn, zijn r gn miiiurisico's. Politik risico D samnwrkingsovrnkomst is in ht vrldn gslotn mt d gmnt Viutn d Mrn, Pr 1 januari 2001 is gmnt Vlutn d Mrn ondr Utrcht komn t valln n is r n niuw grnniraad gkozn. Hirdoor zou r moglijk vrtraging in ht projct op kunnn trdn. dit is dus n risico waarbij w in dz fas rkning dinn t houdn. Vrkaviinasrisico Bij d aankoop van d grond in Viutn d Mrn is rkning ghoudn mt n aantal woningn pr hctar. Bij d dfinitiv stdnbouwkundig uitwrking dint r rkning t wordn ghoudn mt ht fit dat, door ht hog ambiti nivau, r wi ns mindr woningn pr hctar gralisrd kunnn wordn. Ht is dus n risico di m gnomn mot wordn in d wging. RO-risico Er is nog gn vastgstld bstmmingsplan. Moglijk kan dit nog nig tijd op zich latn wachtn want d Miliu ffct Rapportag di vrricht is voor d ghl locati Lidsch Rijn zou nit voldond zijn. Voor diplan 6; hft dit consquntis, want r dint ontignd t wordn. Moglijk vrtraging zou ht gvolg zijn. Dit is n risico waar rkning mghoudn dint t wordn. Bij tit kwantificrn van d risico's dint r t wordn ghoudn mt ht bouwrijpmaakrisico, ht politik risico, ht vrkavlingsrisico n ht RO-risico. Nu d risico's gïnvntarisrd zijn kan ht opslagmodl wordn togpast. Dit standaard modl is opgnomn in bijlag V. Voor dlpian 6 Vlutrwid zit d risico-opsiag r voor d vrkoop van d bouwrijp kavls r als voigt uit:

33 l i prijsrisico 9 bouwrijpmaakrisico 10 politik risíco 10 ro-risico 7 vrkavlingsrisico 2 subsidirisico 7 afbrukrisico 5 planwijzigingsrisico 8 bgrotingsrisic l i l i 1 kwalititsrisico! 1 risco 10 marktrisico 4 aanbstdingsriscio 1 gr6ndopbrngstn 5 - hogr kostn I O 3 - hogr rntkostn 6 - hogr bouwkostn 'i - hogr kosin grondxploitati 1 - hogr bijkomnd kostn 2 - tgnvallnd voorschriflr; 4 - vrtraging door moizam samnwrk 4 -vrtraging door pttnproblm 10 - vrtraging door procdurs 7 - mindr opbrngstn door mindr woningn 2 -gn subsidi moglijkhdn 7 - plan gaat nit door 5 - plan dint gwijzigd t wordn 3,- bijkomnd kostn valln tgn 5 - aannmsom vrkrd graamd 2 - mrkostn door ontwrpfoutn l -tgnvallnd opbrngst door kwalitit 8 - hogr rnt kostn plan dint gwijzigd t wordn - rndmnt wijzigt - hogr bouwkostn 1 risico 2 bouwtijdrisico 1 - rnt kostn Z -claims ivm vrpiichtingn 1 O0 1 O0 Tabl 7: risico-opsiagrnodl bouwrijp kavls faillismnts- I -rnt vrlis I - I I 123 Nu ht risico-opslagmodl ingvuld is blijkt r n waard uit t komn van 123. Dz waard btknt dat rbovnop d IRR voor vrkoop van d grond n opslagprcntag van 0,246 % dint t komn. Daarnaast ligt d tijdshorizon van ht projct vrdr dan tw jaar. In 2006 kan r pas gstart wordn mt d bouw, hirdoor dint n xtra opslag van 0,07 %' brknd t wordn. Hirdoor wordt d irr minimaal 8,316 %. E..a, is conform d tolichting n uitwrking in bijlag V.

34 Risico's bij voorlopig ontwrp Vrkriiqinos~riisrisico Aangzin d grondn ingbracht zijn voor minimaal d aankoopprijs van Amvst, zit r momntl gn risico in d vrkrijgingsprijs. Echtr ht maakt normaal wi n wznlijk ondrdl uit van ht risico. Bouwriipmaak risico D aanbstding voor ht bouw- n woonrijpmakn van d kavls in dipian 6 is nog nit gstart Echtr. gzin d ztting n d kwalitit van d grondsamnstliing in ht gbid. wordn hir gn xtrm afwijking van ht budgt vnvacht. Voor d risico-opslag wordt dit in gring mat mgnomn. Miiiurisico Bij d aankoop van d grondn is r door Amvst n bodmondrzok vrricht. D grondn blkn nit vrvuild t zijn. Aangzin d grondn zijn inglvrd bij d gzamnlijk xpioitati maatschappij n op basis van d bodmondrzokn, zijn r gn miliurisico's. Politik risico D samnwrkingsovrnkomst is in ht vrldn gslotn mt d gmnt Viutn d Mrn. Pr 1 januari 2001 is gmnt Vlutn d Mrn ondr Utrcht komn t valln n is r n niuw gmntraad gkozn. Hirdoor zou r moglijk vrtraging in ht projct op kunnn trdn, dit is dus n risico waarbij w in dz fas rkning dinn t houdn. Vrkaviinosrisico Bij d aankoop van d grond in Vlutn d Mrn is rkning ghoudn mt n aantal woningn pr hctar. Bij d dfinitiv stdnbouwkundig uitwrking dint r rkning t wordn ghoudn mt ht fit dat, door ht hog ambiti nivau, r wi ns mindr woningn pr hctar graiisrd kunnn wordn. Ht is dus n risico di m gnomn mot wordn in d wging. RO-risico Er is nog gn vastgstld bstmmingspian, Moglijk kan dit nog nig tijd op zich latn wachtn want d Miliu ffct Rapportag di vrricht is voor d ghl iocati Lidsch Rijn zou nit voldond zijn. Voor dipian 6, hft dit consquntis, want r dint ontignd t wordn. Moglijk vrtraging zou ht gvoig zijn. Dit is n risico waar rkning mghoudn dint t wordn Qz opsiag komt voort uit n intrn notiti van Amvst d.d. 18 fbruar~

35 Subsidirisico All koopwoningn di ontwikkld wordn, zuiln zondr subsidi gralisrd motn wordn. Van subsidirisico is gn sprak. Bij ht kwantificrn van d risico's dint r t wordn ghoudn mt ht bouwrijpmaakrisico, ht politik risico, ht vrkavlingsrisico n ht RO-risico. Nu d risico's gïnvntarisrd zijn kan ht opslagmodl wordn togpast. Dit standaard modi is opgnomn in bijlag V. Voor dlplan 6 Viutrwid zit d risico-opslag r voor d vrkoop van vooriopig ontwrp r als volgt uit: mindr opbrngstn door mindr woningn plan dint gwijzigd t bijkomnd kostn valin aannmsom vrkrd mrkostn door ontwrp- tgnvallnd opbrngst door kwalitit hogr rnt kostn 10 marktrisico 4 aanbstdingsriscio 1 faillismnts- 71- plan dint gwijzigd t wordn 3 rndmnt wijzigt 4 - hogr bouwkostn 11- rnt vrlis I I Tabl 8: risico-opslag modl vrkoop voorlopig ontwrp - ciaims ivm vrplichtingn

36 Nu ht risico-opslagmod! ingvuld is blijkt r n waard uit t komn van 123. Dz waard btknt dat rbovnop d IRR voor ht Voorlopig ontwrp n opslagprcntag van 0,246% dint t komn. Daarnaast iigt d tijdshorizon van ht projct vrdr dan tw jaar. In 2006 kan r pas gstart wordn mt d bouw, hirdoor dint n xtra opslag van 0,07 % brknd t wordn. Htgn btknt dat d total irr uitkomt op minimaal 8,316 %...a. is conform d tolichting n uitwrking in bijlag V Risico's bij dfinitif ontwrp Vrkriiqinqspriisrisico Aangzin d grondn ingbracht zijn voor minimaal d aankoopprijs van Amvst, zit r momnti gn risico in d vrkrijgingsprijs. Echtr ht maakt normaal wl n wznlijk ondrdi uit van hi risico. Bouwriipmaak risico D aanbstding voor ht bouw- n woonrijpmakn van d kavls in dlplan 6 is nog nit gstart. Echtr, gzin d ztting n d kwalitit van d grondsamnstlling in ht gbid, wordn hir gn xtrm afwijking van ht budgt viwacht. Voor d risico-opslag wordt dit in gring mat mgnomn. Miliurisico Bij d aankoop van d grondn is r door Amvst n bcrdmondrzok vrricht. D grondn blkn nit vrvuild t zijn. Aangzin d grondn zijn inglvrd bij d gzamnlijk xploitati maatschappij n op basis van d bodmondrzokn, zijn r gn miliurisico's. Poiitik risico D samnwrkingsovrnkomst is in ht vrldn gslotn mt d gmnt Vlutn d Mrn. Pr 1 januari 2001 is gmnt Vlutn d Mrn ondr Utrcht komn t valln n is r n niuw gmntraad gkozn. Hirdoor zou r mogiijk vrtraging in ht projct op kunnn trdn, dit is dus n risico waarbij w in dz fas rkning dinn t houdn. Vrkavlinasrisico Bij d aankoop van d grond in Vlutn d Mrn is rkning ghoudn mt n aantal woningn pr hctar. Bij d dfinitiv stdnbouwkundig uitwrking dint r rkning t wordn ghoudn mt ht fit dat, door ht hog ambiti nivau. r wl ns mindr woningn pr hctar gralisrd kunnn wordn. Ht is dus n risico di m gnomn mot wordn in d wging. RO-risico Er is nog gn vastgstld bstmmingsplan. Moglijk kan dit nog nig tijd op zich latn wachtn want d Miliu ffct Rapportag di vrricht is voor d ghl locati Lidsch Rijn zou nit voldond zijn. Voor dlplan 6, hft dit consquntis, want r dint ontignd t wordn.

37 Moglijk vrtraging zoti ht gvolg zijn Uit is n risico wasr rkning mghoudn dint t wordn. Subsidirisico All koopwoningn di ontwikkid wordn, zulln zondr subsidi gralisrd motn wordn Van subsidirisico is gn sprak. Aiarukrisico Ht risico dat ht projct gn doorgang vindt is minimaai. in n samnwrkingsovrnkomst zijn afsprakn gmaakt ovr d woningaantalln n typologiën Daarnaast is r sprak van n Vinx-convnant, waardoor d gmnt ht plan nit inns kan afblazn. Ht afbrukrisico is minimaal. Planwiiziainosrisico Ht risico dat ht projct tijdns ht ontwikkiingsprocs nog gwijzigd dint t wordn is wi dglijk aanwzig. Dit risico mot zkr m gnomn wordn bij ht bpaln van d risicoopslag. Baroiinasrisico D kans dat tijdn d DO-fas d Ingschatt bokomnd kostn nog zulln tonmn is aanwzig. Dit kan gburn ais ht plan gwijzigd wordt of als d kostn tgn valin. Dit risico dint mgnomn t wordn bij d brkning van d risico-opslag. Ontwr~risico Naarmat mn vrdr in procs vordrt, nmt d kans op foutn of onvolldighdn in ht ontwrp, waardoor r mr kostn ontstaan to. Bij ht bpaln van d risico-opslag mot hir rkning m ghoudn wordn. Kwalititsrisico Dit is ht risico dat d kwalitit nit voldot aan d uitgangspuntn. Dit risico vindn wij chtr t vrwaarlozn, omdat w gzin d kwalitit van d ontwikklaars binnn Amvst hir gn risicoopslag voor hovn t brknn. Afztsnlhidrisico Voor dlplan 6 is n strakk pianning opgnomn, di r zoals ht r nu naar uit zit, krap haalbaar is. Daarom vrwachtn wij dat r klin n opsiag grknd dint t wordn voor inflati of rnt.