Jonge starters thuis in Ulrum Een onderzoek naar de beoordeling van het vestigingsklimaat van Ulrum voor jonge starters

Transcriptie

1 Jonge starters thuis in Ulrum Een onderzoek naar de beoordeling van het vestigingsklimaat van Ulrum voor jonge starters Finny Douwsma Afstudeerscriptie Vastgoed en Makelaardij

2 Jonge starters thuis in Ulrum Een onderzoek naar de beoordeling van het vestigingsklimaat van Ulrum voor jonge starters In opdracht van: Gemeente De Marne Bedrijfsmentor: Gert Noordhoff, Beleidsmedewerker Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling Gemeente de Marne Afstudeerbegeleider: Olga Buiter, Docente Methoden en Technieken en onderzoeker van het Kenniscentrum Gebiedsontwikkeling Noorderruimte Beoordelaar: Jan Drost, docent Bouwkunde Auteur: Finny Douwsma Opleiding: Vastgoed en Makelaardij Instituut: Instituut voor bedrijfskunde Onderwijsinstelling: Hanzehogeschool Groningen Stageplaats: Atelier Mens en Omgeving, onderdeel van het Kenniscentrum Gebiedsontwikkeling Noorderruimte Groningen, Deze afstudeeropdracht is geschreven onder verantwoordelijkheid van de Hanzehogeschool Groningen. Het copyright berust bij de auteur. Zowel de Hanzehogeschool Groningen als de auteur verklaren, dat zij eventuele gegevens van derden die voor deze afstudeeropdracht zijn gebruikt en die door deze derden als vertrouwelijk zijn aangemerkt, als zodanig zullen behandelen. Afstudeerscriptie Finny Douwsma 2

3 Voorwoord Voor de opleiding Vastgoed en Makelaardij is de eindstage bij het Atelier Mens en Omgeving de laatste stap naar het behalen van de titel Bachelor of Real Estate. Tijdens deze stage staat het afstudeeronderzoek centraal dat uiteindelijk heeft geleid tot de afstudeerscriptie. Zoals bij elk onderzoek is de eerste fase vaak zoeken naar de juiste insteek en de afbakening, zo ook bij dit onderzoek. Na een tijdje op een zijspoor te hebben gezeten is het met behulp van Olga Buiter (afstudeerbegeleider) en Jannie Rozema (coördinator Atelier Mens en Omgeving) gelukt om weer op koers te raken. Waarvoor mijn dank. Dit heeft er toe geleid dat het onderzoek goed vorm heeft gekregen. Nu mijn onderzoek is afgerond is het resultaat gepresenteerd in deze scriptie. Ik wil graag de personen bedanken die belangeloos mee hebben gewerkt aan de interviews ten behoeve van het onderzoek. Daarnaast wil ik mijn ouders bedanken die altijd bereid zijn geweest om mijn stukken te beoordelen en te praten over mijn onderzoek. Als laatste wil ik de studenten van het Atelier Mens en Omgeving bedanken die hebben meegedacht en feedback hebben gegeven op ideeën en mijn geschreven stukken. Finny Douwsma Afstudeerscriptie Finny Douwsma 3

4 Samenvatting In de Gemeente De Marne is sprake van bevolkingsafname die steeds verder zal doorzetten. Deze bevolkingsdaling gaat gepaard met vergrijzing en ontgroening. Naast een afname van de bevolking is voor de gemeente ook het behouden van de balans tussen leeftijdsgroepen binnen de gemeente van belang. Oftewel het beperken van de vergrijzing en ontgroening voor zover dit mogelijk is (G. Noordhoff, persoonlijke communicatie, 16 februari 2010). Daarom heeft de Gemeente De Marne opdracht gegeven om een dorpsonderzoek te houden in Ulrum. Het is van belang om starters op de woningmarkt een gunstig vestigingsklimaat te bieden. Want als de jongere bevolkingsgroep steeds meer wegtrekt, terwijl dit niet het geval zou zijn bij een gunstig vestigingsklimaat, zou dit een gemiste kans zijn. Dit hoeft niet zozeer te betekenen dat jongeren moeten worden aangetrokken, maar meer het behouden en stimuleren van blijven wonen in het dorp. Dit onderzoek richt zich daarom op het vestigingsklimaat voor starters in Ulrum. De onderzoeker heeft met het onderzoek het doel om te bepalen of de Gemeente De Marne en Woningcorporatie Wierden en Borgen een positieve invloed kunnen hebben op het vestigingsklimaat voor starters in Ulrum door beleidsaanpassingen en/of andere maatregelen te treffen. Dit is gerealiseerd worden door het huidige vestigingsklimaat in kaart te brengen. De sterke en zwakke kanten hiervan zullen leiden tot verbeterpunten waaruit eventuele maatregelen of adviezen geformuleerd zijn. Om tot deze doelstelling te komen zal antwoord worden gegeven op de vraag: Hoe beoordelen starters op de woningmarkt en plaatselijke makelaars het vestigingsklimaat van Ulrum en op welke manier heeft het beleid van de Gemeente De Marne en woningcorporatie Wierden en Borgen hier invloed op? Het betreft een kwalitatief onderzoek door middel van het interviewen van jonge starters tussen de 20 en 30 jaar oud, drie plaatselijke makelaars, een medewerker van Woningcorporatie Wierden en Borgen en een medewerker van de Gemeente De Marne. De interviews geven de mogelijkheid om achterliggende informatie en meningen te vergaren. Door de lage respons onder de starters, namelijk negen personen, is het van belang dat de resultaten voorzichtig geïnterpreteerd worden, hetzelfde geldt voor de conclusies die hieruit voortvloeien. Zowel starters, als makelaars beoordelen het vestigingsklimaat voor starters positief. De relatief goedkope woningen worden genoemd als een belangrijk sterk punt van Ulrum. Daarnaast is het actieve verenigingsleven in Ulrum een kracht van het dorp. Nieuwe inwoners zijn minder tevreden over het verenigingsleven en ontmoetingsplaatsen in het dorp, omdat zij deze niet laagdrempelig genoeg vinden. Ze geven aan het moeilijk te vinden om zich te aarden in Ulrum door de gesloten gemeenschap. Over de bereikbaarheid van Ulrum is iedereen tevreden, zowel met eigen vervoer als openbaar vervoer. Makelaars en de medewerker van Wierden en Borgen geven aan dat het openbaar vervoer een belangrijke rol speelt bij de keuze voor een woonplaats. Plaatsen waar het openbaar vervoer beter is (bijvoorbeeld doordat er een treinstation aanwezig is of de bus frequent rijdt) zijn populairder dan waar dit niet het geval is. Een zwak punt van Ulrum is het voorzieningenniveau dat steeds verder afneemt. Het ontbreken van goede detailhandelwinkels, een grote supermarkt en een echt dorpscentrum vinden sommige geïnterviewden negatief. Dit zal echter een trend zijn die verder doorgezet zal worden door de toenemende schaalvergroting en het winkelcentrum dat in Leens gerealiseerd wordt. De dorpskern van Ulrum baart ook de medewerker van de Gemeente De Marne zorgen; er verdwijnen winkels, maar wat zou daarvoor in de plaats moeten komen? Een zwak punt dat wordt genoemd door makelaars is het ontbreken van inkomstenbronnen voor nieuwe bewoners. Er is weinig werkgelegenheid, terwijl dit wel een belangrijk vestigingsmotief is voor jonge starters. Afstudeerscriptie Finny Douwsma 4

5 De woningen in Ulrum zijn in principe geschikt voor de doelgroep, dit geldt voor zowel huur als koop. Opvallend is dat weinig mensen stimulerende maatregelen van de gemeente missen, alleen de makelaars geven aan dat dit soms een heikel punt is met de financiering. De redenen waarom potentiële kopers zich niet in Ulrum vestigen is echter vaak niet op financieel gebied, maar door het ontbreken van voorzieningen en een treinstation. Over woningcorporatie Wierden en Borgen is vrijwel iedereen tevreden. Toch geldt voor hen dat ze misschien niet duidelijk genoeg zijn over hun beleid op het gebied van woningtoewijzing en wellicht ook op het gebied van de verouderde woningen en hun eventuele plannen daarvoor. Ook de medewerker van Wierden en Borgen geeft aan dat er soms onduidelijkheid is over de manier van woningtoewijzing. De woningen en de service van Wierden en Borgen worden positief beoordeeld door de starters. De woningcorporatie Wierden en Borgen heeft een positieve invloed op het vestigingsklimaat voor starters door haar huurbeleid dat er op gericht is om ook jonge personen aan een woning te helpen. Er kan geconcludeerd worden dat de geïnterviewde personen over het algemeen positief zijn over het vestigingsklimaat van Ulrum voor personen in de leeftijdscategorie 20 tot 30 jaar oud, met de kanttekening dat nieuwe inwoners er soms moeite mee hebben om te aarden in Ulrum. Of dit voor alle nieuwe inwoners geldt, en wat hiervoor de redenen zijn zou in een vervolgonderzoek vastgesteld kunnen worden. De starters vinden het verenigingsleven belangrijk voor het onderhouden van sociale contacten in het dorp. Vooral bij het verdwijnen van voorzieningen, zoals winkels, waar mensen elkaar kunnen treffen, is het van belang om dit verenigingsleven actief te houden. Dit om de sociale cohesie (één van de vijf peilers van de leefbaarheid) in het dorp te behouden. Door de aantrekkelijk woningprijzen is het niet noodzakelijk voor de Gemeente De Marne om startersleningen te verstrekken. Op andere gebieden zijn mensen zich niet bewust van de invloed van de gemeente. Dit kan als positief worden gezien, omdat ze geen negatieve ervaringen hebben met de gemeente. Maar dit kan ook negatief zijn, omdat ze niet op de hoogte zijn van wat de gemeente doet of kan doen voor het dorp. Bijvoorbeeld subsidies voor verenigingen, de invloed op het openbaar vervoer, de invloed op het ruimtelijk beleid etc. Voor wat betreft maatregelen voor het uitponden van woningen zijn stimulerende maatregelen zoals koopgarant niet noodzakelijk in Ulrum, dit komt weer mede door de lage woningprijzen. Uit dit onderzoek zijn een aantal zaken naar voren gekomen betreffende het vestigingsklimaat voor starters waar de Gemeente De Marne invloed op zou kunnen hebben. De aanbevelingen sluiten hierop aan. Het verenigingsleven is een belangrijke kracht voor het dorp Ulrum. Daarom zou de Gemeente De Marne waar mogelijk een bijdrage kunnen leveren aan het behoud van dit verenigingsleven. Dit zou gerealiseerd kunnen worden door het verstrekken van subsidies, maar ook door met de verenigingen mee te denken over manieren om problemen die zich voordoen op te lossen. Het is belangrijk voor de inwoners van Ulrum, vooral gezien de toekomstige veranderingen in het dorp, om ze goed over te informeren waar nodig is. Zo zou de Gemeente De Marne ervoor kunnen kiezen om een zelfgeformuleerde nieuwsbrief in de d Ollerommer Krant te plaatsen, wanneer er ontwikkelingen zijn. Dit kan ervoor zorgen dat de informatie goed overkomt en niet door tussenkomst van derden wordt gekleurd. Om ervoor te zorgen dat de dorpskern van Ulrum niet verloederd, zal onderzocht moeten worden wat voor functie de dorpskern moet krijgen. Is het bijvoorbeeld mogelijk om een aantal verenigingen in de dorpskern te vestigen, zodat de leegstaande panden een functie hebben en er tevens ontmoetingsplaatsen in de dorpskern zijn? De bewoners dienen hierbij te worden betrokken. Afstudeerscriptie Finny Douwsma 5

6 Inhoudsopgave 1 Inleiding Gemeente De Marne Organisatiestructuur Situatie van de gemeente De Marne Probleemomschrijving Doelstelling onderzoek Onderzoeksvraag Begripsafbakening Verwachtingen Achtergrondinformatie Het gebied van Gemeente De Marne Ulrum Gevolgen van bevolkingsdaling Verschralen van voorzieningen Herstructurering en sloop Gevolgen voor de woningmarkt Starters op de woningmarkt Starters en starterswoningen Bevordering eigenwoningbezit Sociale huursector Onderzoeksopzet Onderzoeksmethode Uitvoering onderzoek Uitwerking interviews Kwaliteitscriteria Onderzoeksresultaten Beoordeling vestigingsklimaat door starters Beoordeling vestigingsklimaat door makelaars Interview Gemeente De Marne Bijdrage Wierden en Borgen aan het vestigingsklimaat Onderzoeksproces Conclusies en aanbevelingen Afstudeerscriptie Finny Douwsma 6

7 Literatuurlijst Bijlage 1: Aanvullende achtergrondinformatie Bijlage 2: Voorzieningen en bedrijvigheid Ulrum Bijlage 3: Interviewopzet starters Bijlage 4: Interviewopzet makelaars Bijlage 5: Interviewopzet medewerker Gemeente De Marne Bijlage 6: Interviewopzet medewerker Wierden en Borgen Bijlage 7: Geplaatste oproep voor respondentenwerving Afstudeerscriptie Finny Douwsma 7

8 1 Inleiding In de gemeente De Marne is sprake van een bevolkingsafname die in de toekomst versneld zal doorzetten. De bevolkingsafname brengt een aantal gevolgen met zich mee voor de dorpen en de bewoners van deze dorpen. Een voorbeeld is dat er meer leegstand zal zijn, ofwel er zijn minder woningen nodig dan er nu zijn om de toekomstige bevolking te huisvesten. Daarnaast zullen veel voorzieningen, zoals scholen, winkels en andere bedrijvigheid, in kleinere dorpen verdwijnen. Dit komt omdat er sprake is van schaalvergroting en centralisatie. Er is naast een afname van de bevolking een voorspelling van toenemende vergrijzing en ontgroening. Dit betekent dat er meer ouderen zullen zijn in de gemeente en daartegenover minder jongeren. Er zal dus meer behoefte zijn aan ouderenzorg en minder aan bijvoorbeeld scholen. Al deze toekomstige veranderingen vragen een proactieve houding van de Gemeente De Marne, om zo ook in de toekomst de dorpen leefbaar te houden. De Gemeente De Marne heeft daarom het Atelier Mens en Omgeving van de Hanzehogeschool ingeschakeld voor de uitvoering van twee dorpsonderzoeken, in Ulrum en in Westernieland. Het Atelier Mens en Omgeving is een onderdeel van het Kenniscentrum Gebiedsontwikkeling Noorderruimte en richt zich op kwaliteit van wonen in Noord-Nederland. Studenten, docenten, het Kenniscentrum Gebiedsontwikkeling Noorderruimte en externe professionals werken hier samen aan praktijkgerichte ruimtelijke vraagstukken rondom het begrip leefbaarheid. Het Atelier kenmerkt zich door de samenwerking tussen studenten van de opleidingen Vastgoed en Makelaardij, Bouwkunde, Facility Management, Verpleegkunde en de PABO. Er zijn 21 studenten van verschillende disciplines werkzaam in het Atelier, waarvan tien zich bezig houden met de dorpsonderzoeken. Iedere student heeft een deelonderzoek uitgevoerd. Het individuele deelonderzoek komt aan bod in deze scriptie en zal gericht zijn op het dorp Ulrum. De collega- studenten van het Atelier Mens en Omgeving nemen andere delen van het dorpsonderzoek voor hun rekening. Uiteindelijk heeft dit geleid tot een compleet advies aan de Gemeente De Marne, waar alle disciplines een aandeel in hebben. Dit onderzoek richt zich op de jonge starters in Ulrum. Gezien de ontgroening die verwacht wordt, is het goed om te weten wat zij vinden van het vestigingsklimaat van Ulrum voor jonge starters. Is Ulrum aantrekkelijk voor hen en wat maakt het dan aantrekkelijk? Zijn er zaken waar men minder tevreden over is? Door erachter te komen wat zij belangrijk vinden, kan de Gemeente proberen hierop in te spelen met haar beleid. Daarnaast zijn ook plaatselijke makelaars en de woningcorporatie Wierden en Borgen geïnterviewd, om te bepalen hoe zij tegen deze kwestie aankijken en beoordelen zij vanuit hun professie het vestigingsklimaat voor jonge staters in Ulrum. Het uitgangspunt van dit onderzoek is de doelstelling die de gemeente heeft, namelijk: De leefbaarheid in de dorpen van de gemeente behouden, zodat ook als de bevolkingsdaling, vergrijzing en ontgroening een feit is geworden, de bewoners de leefomgeving prettig vinden. Dit heeft betrekking op de voorzieningen, zorg, welzijn, wonen en veiligheid. Voor de Gemeente is het ook van belang om vergrijzing en ontgroening zo mogelijk te beperken om balans te houden tussen bevolkingsgroepen. De onderzoeker heeft met het onderzoek het doel om te bepalen of de Gemeente De Marne en Woningcorporatie Wierden en Borgen een positieve invloed kunnen hebben op het vestigingsklimaat voor starters in Ulrum, door beleidsaanpassingen en/of andere maatregelen te treffen. Dit is gerealiseerd door het huidige vestigingsklimaat in kaart te brengen. De sterke en zwakke kanten hiervan hebben geleid tot verbeterpunten waaruit eventuele maatregelen of adviezen geformuleerd kunnen worden. Om tot deze doelstelling te komen is antwoord gegeven op de vraag: Afstudeerscriptie Finny Douwsma 8

9 Hoe beoordelen starters op de woningmarkt en plaatselijke makelaars het vestigingsklimaat van Ulrum en op welke manier heeft het beleid van de Gemeente De Marne en woningcorporatie Wierden en Borgen hier invloed op? De onderzoeksvraag luidt: In dit rapport wordt eerst de Gemeente de Marne in hoofdstuk twee beschreven, hierin komen de organisatiestructuur en de situatie van de opdrachtgever aan bod. In hoofdstuk drie volgt dan de uitgebreide probleemomschrijving met de daarbij behorende vragen en begripsafbakeningen. De inhoudelijke oriëntatie waarin de noodzakelijke achtergrondinformatie voor het onderzoek aan bod komt is beschreven in hoofdstuk vier. Daarna wordt in hoofdstuk vijf beschreven hoe het onderzoek is uitgevoerd. De resultaten die uit het onderzoek zijn gekomen, zijn vervolgens beschreven in hoofdstuk 6 en daarna komen de conclusies en aanbevelingen aan bod in hoofdstuk 7. Afstudeerscriptie Finny Douwsma 9

10 2 Gemeente De Marne De Gemeente De Marne ligt in Noord-West Groningen en is ontstaan op 1 januari 1990 door een gemeentelijke herindeling waarbij de voormalige gemeenten Leens, Ulrum, Eenrum en Kloosterburen zijn samengevoegd. Deze nieuwe naam komt van de middeleeuwse landstreek waarin het gebied ligt, die destijds De Marne heette. In dit hoofdstuk komen achtereenvolgens de organisatiestructuur van de Gemeente De Marne in 2.1 en een korte probleemomschrijving in 2.2 aan bod. 2.1 Organisatiestructuur Het gemeentebestuur bestaat uit drie onderdelen, namelijk: de gemeenteraad, het college van burgemeester en wethouders en de burgemeester. De ambtelijke organisatie ondersteunt het gemeentebestuur bij de voorbereiding en uitvoering van besluiten. De ambtelijke organisatie bestaat ongeveer uit 115 medewerkers met aan het hoofd de directeur/gemeentesecretaris. Daarnaast is er een stafafdeling (Bedrijfsvoering & Ondersteuning) en zijn er vijf functionele afdelingen (Brandweer, VROM, Realisatie & Beheer, Publiekszaken & Welzijn en Sociale Zaken en Werk). De opdracht voor de dorpsonderzoeken is vanuit de afdeling VROM gekomen. De afdeling VROM bestaat uit: - taakveld BRO: Beleid en Ruimtelijke Ontwikkeling - taakveld V&H: Vergunning en Handhaving (Gemeente De Marne, 2010 a ) De missie van de gemeente luidt: De Marne is een gemeente waarin het plezierig is om te wonen door de verbondenheid met het landschap (rust en ruimte) en de kleinschaligheid van de karakteristieke woonkernen. Het is een gemeente waar jongeren en ouderen zich thuis voelen, waar voldoende werkgelegenheid is en waar de voorzieningen adequaat zijn voor alle bevolkingsgroepen (Gemeente De marne, 2006 b ). Gert Noordhoff die de dorpsonderzoeken coördineert is werkzaam als beleidsmedewerker bij de afdeling Beleid en Ruimtelijk ordening. Op de afbeelding hieronder is de gemeentelijke organisatie in een organogram weergegeven. (Gemeente De Marne, 2010 c ) Afstudeerscriptie Finny Douwsma 10

11 2.2 Situatie van de gemeente De Marne Na een lange periode van bevolkingsgroei, die in de jaren zestig en zeventig van de 20 e eeuw plaatsvond, komt daar binnenkort een einde aan. Hoewel de omslag van groei naar bevolkingsdaling op wereldschaal nog ver weg is, wordt bevolkingsdaling in Europa een realistisch perspectief. In een klein aantal Europese landen, vooral in Centraal- en Oost-Europa, daalt de omvang van de totale bevolking nu al. De prognoses geven aan dat deze trend ook voor andere landen zal gaan gelden. Als er iets preciezer naar de Europese demografische ontwikkelingen wordt gekeken, is te zien dat steeds meer Europese regio s met bevolkingsdaling te maken hebben. Dit geldt ook voor Nederland. Volgens de meest recente prognoses zal de bevolking van Nederland nog stijgen van 16,5 miljoen naar een maximale omvang van 17,5 miljoen rond het jaar Daarna zal de bevolking van Nederland geleidelijk aan gaan dalen. Dat lijkt ver weg en niet verontrustend, maar ook in Nederland hebben diverse regio s nu al te maken met een dalende bevolkingsomvang. De verwachting is dat de bevolkingsdaling zich het eerst op regionaal niveau zal voordoen, met actuele bevolkingsdaling aan de randen van het land, namelijk in Zuid-Limburg, in delen van Zeeland en in Noordoost Groningen (Nimwegen & Heering, 2009). Volgens de prognoses zullen in de nabije toekomst zes van de tien Nederlandse gemeenten met teruglopende inwonertallen te maken krijgen. Ook in het dichtbevolkte westen van het land gaat de bevolking van een aantal gemeenten dalen. (Nimwegen & Heering, 2009). Dit is ook het geval in de gemeente De Marne (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2009 a ). Op het niveau van de regionale of provinciale overheden wordt het vraagstuk van de bevolkingsdaling steeds meer opgepakt. Er zullen aanpassingen in het woningbouwbeleid van de gemeente moeten worden gedaan. Daarnaast heeft de overheid ook een rol bij het op peil houden van voorzieningen in een situatie van bevolkingsdaling. Hier is de reikwijdte van de voorzieningen van belang. Voor lokale voorzieningen zoals detailhandel, basisonderwijs, basisgezondheidszorg en welzijn is vooral de gemeente aanspreekpunt (Veenhoven, 2000). De voorspelde bevolkingsdaling heeft gevolgen voor de dorpen, zoals bijvoorbeeld het verdwijnen van de voorzieningen door schaalvergroting en centralisatie. De Gemeente De Marne geeft aan dat de bewoners van de dorpen dit vaak als een probleem ervaren. Daarnaast kan het gevolgen hebben voor de woningmarkt, de zorg etc. Niet alleen de bevolkingsafname is van belang voor de gemeente maar ook het behouden van de balans tussen leeftijdsgroepen binnen de gemeente. Oftewel het beperken van de vergrijzing en ontgroening voor zover dit mogelijk is (G. Noordhoff, persoonlijke communicatie, 16 februari 2010). Het is daarom van belang om starters op de woningmarkt een gunstig vestigingsklimaat te bieden. Want als de jongere bevolkingsgroep steeds meer wegtrekt, terwijl dit niet het geval zou zijn bij een gunstig vestigingsklimaat, zou dit een gemiste kans zijn. Dit hoeft niet zozeer te betekenen dat jongeren moeten worden aangetrokken, maar meer het behouden en stimuleren van blijven wonen in het dorp. Dit onderzoek richt zich daarom op het vestigingsklimaat voor starters in de gemeente De Marne. Afstudeerscriptie Finny Douwsma 11

12 3 Probleemomschrijving In dit hoofdstuk zal de doelstelling van het onderzoek worden beschreven in 3.1. Daarna zal de onderzoeksvraag geformuleerd worden in 3.2. en worden de deelvragen van het onderzoek benoemd. In 3.3. wordt uiteindelijk een begripsafbakening gegeven om te zorgen voor een eenduidige begripshandhaving en interpretatie. 3.1 Doelstelling onderzoek In dit onderzoek zijn twee doelstellingen van belang: de doelstelling van de opdrachtgever, de Gemeente De Marne, en de doelstelling van de onderzoeker. De doelstelling van de Gemeente De Marne is groter dan de doelstelling van de onderzoeker. Doelstelling van de Gemeente De Marne: De leefbaarheid in de dorpen van de gemeente behouden, zodat ook als de bevolkingsdaling, vergrijzing en ontgroening een feit is geworden, de bewoners de leefomgeving prettig vinden. Dit heeft betrekking op de voorzieningen, zorg, welzijn, wonen en veiligheid. Voor de Gemeente is het ook van belang om vergrijzing en ontgroening zo mogelijk te beperken om balans te houden tussen bevolkingsgroepen. Dit is onder andere van belang omdat de krimp versneld wordt als er geen kinderen worden geboren in het gebied. Daarnaast zijn de jongere mensen vaak de vrijwilligers bij verenigingen, die belangrijk zijn voor de sociale cohesie, met name in dorpen waar vrijwel geen winkels en horeca meer aanwezig zijn. Doelstelling onderzoeker: Bepalen of de Gemeente De Marne en Woningcorporatie Wierden en Borgen een positieve invloed kunnen hebben op het vestigingsklimaat voor starters in Ulrum door beleidsaanpassingen en/of andere maatregelen te treffen. Dit zal gerealiseerd worden door het huidige vestigingsklimaat in kaart te brengen. De sterke en zwakke kanten hiervan zullen leiden tot verbeterpunten waaruit eventuele maatregelen geformuleerd kunnen worden. 3.2 Onderzoeksvraag In deze paragraaf worden de onderzoeksvraag en de bijbehorende deelvragen beschreven en beargumenteerd. De onderzoeksvraag luidt: Hoe beoordelen starters op de woningmarkt en plaatselijke makelaars het vestigingsklimaat van Ulrum en op welke manier heeft het beleid van de Gemeente De Marne en woningcorporatie Wierden en Borgen hier invloed op? Met deze vraag kan erachter gekomen worden of jonge starters tevreden zijn over het vestigingsklimaat van Ulrum en wat daarbij sterke en zwakke punten zijn. Daarmee kan bepaald worden of de Gemeente De Marne en/of Woningcorporatie Wierden en Borgen maatregelen kunnen treffen om het vestigingsklimaat voor starters op de woningmarkt van Ulrum positief te beïnvloeden en daarmee de balans tussen bevolkingsgroepen gewaarborgd kan worden. De onderzoeksvraag is opgedeeld in een aantal deelvragen, die achtereenvolgens aan bod komen. Afstudeerscriptie Finny Douwsma 12

13 1. Hoe beoordelen de gevestigde en potentiële starters op de woningmarkt in Ulrum het vestigingsklimaat? Deze vraag is van belang om erachter te komen hoe starters het vestigingsklimaat in Ulrum ervaren en waarom dat zo is. Het gaat hierbij om zowel sociale huur- als koopwoningen. 2. Hoe beoordelen plaatselijke makelaars het vestigingsklimaat voor (potentiële) starters in Ulrum? Plaatselijke makelaars hebben veel kennis van de woningmarkt in Ulrum en hebben ervaringen hebben met starters en zaken waar zij tegen aanlopen bij het kopen van een woning. Hieruit kunnen de sterke en zwakke punten van het vestigingsklimaat naar voren komen. Vanwege de privacywet is het lastig om adresgegevens van (potentiële) starters te krijgen. Daarom is er gekozen voor de professionals die logischerwijs op de hoogte zijn van de meningen van de starters en de potentiële starters en die tevens weten waarom starters een woning wel of niet kopen. 3. Wat doet de gemeente nu en wat zou zij willen doen in de toekomst om het vestigingsklimaat voor koopstarters in Ulrum aantrekkelijk te maken? Dit is van belang om te weten om zo te kunnen bepalen of de Gemeente nog kansen laat liggen op dit gebied en wat de Gemeente bereid is om te doen voor starters in Ulrum. 4. Welke bijdrage levert de Woningcorporatie Wierden en Borgen aan het vestigingsklimaat voor starters in de sociale huursector en eventueel de koopsector in Ulrum? Deze vraag is belangrijk om te bepalen of er in de sociale huursector en verkoop van voormalige sociale huurwoningen nog mogelijkheden zijn om een positieve bijdrage te leveren aan het vestigingsklimaat voor starters. 3.3 Begripsafbakening Bevolkingsdaling: daling van het aantal inwoners & huishoudens van Ulrum. Inwoners van Ulrum: mensen die ten tijde van dit onderzoek (periode februari 2010 tot juli 2010) ingeschreven staan bij de Gemeentelijke Basisadministratie van de Gemeente De Marne als inwoner van Ulrum. Leefbaarheid: de mate waarin de omgeving aansluit bij de eisen en wensen die er door de inwoners van Ulrum aan worden gesteld. Ontgroening: daling van bewoners van Ulrum tussen de 0-19 jaar ten opzichte van andere leeftijdsgroepen. Vergrijzing: het toenemende aantal 65-plussers in verhouding tot andere leeftijdsgroepen in Ulrum. Starters op de woningmarkt Personen in de leeftijdscategorie jaar die een woning hebben gehuurd of gekocht in Ulrum. Plaatselijke makelaars Makelaars in de regio van Ulrum, die ten tijde van dit onderzoek woningen te koop aanbieden in Ulrum. Potentiële starters Personen in de leeftijdscategorie jaar die een woning in Ulrum hebben bezichtigd maar die tot nu toe van koop hebben afgezien. Afstudeerscriptie Finny Douwsma 13

14 Vestigingsklimaat De mate waarin de omgeving, de sociale huur- en koopwoningmarkt geschikt is voor starters tussen de 20 en 30 jaar. 3.4 Verwachtingen Zoals bij elk onderzoek is er sprake van verwachtingen die de onderzoeker heeft van de uitkomsten van het onderzoek, dan wel op basis van eerder gedaan onderzoek, dan wel op basis van theorieën of andere logische verbanden. In deze paragraaf komende de verwachtingen aan bod. Verband tussen vestigingsklimaat en woningprijzen Gezien de lage woningprijzen in Ulrum, vergeleken met andere gebieden in Nederland, kan verwacht worden dat het vestigingsklimaat voor starters tussen de 20 en de 30 jaar wat dat betreft als positief wordt gezien. Woningprijzen zijn erg belangrijk voor starters, er zijn tenslotte niet voor niets allerlei financiële regelingen om koop bij starters te bevorderen. Verband tussen stimulerende maatregelen en vestigingsklimaat Omdat er veel gemeentes zijn die extra maatregelen hebben om de koop voor starters te stimuleren, is het aannemelijk dat het ontbreken hiervan een negatieve invloed heeft op het vestigingsklimaat van Ulrum. Dit geldt ook voor het uitponden van woningen door corporaties. Veel corporaties bieden aantrekkelijke koopconstructies aan, bij het ontbreken hiervan kan dit een ongunstig effect hebben op het vestigingsklimaat. Verband tussen huurbeleid en vestigingsklimaat Het huurbeleid en de wachttijden voor een huurwoning kunnen een gunstig effect hebben op het vestigingsklimaat voor starters in Ulrum. Dit komt doordat bijvoorbeeld in Groningen een gemiddelde wachttijd is van vier tot vijf jaar voordat iemand in aanmerking komt voor een sociale huurwoning. Het is te verwachten dat de relatief korte wachttijden en het huurbeleid van Wierden en Borgen een positief effect hebben op het vestigingsklimaat voor Ulrum. De bovengenoemde verbanden zijn hieronder in een conceptueel model weergegeven. woningprijzen vestigingsklimaat huurbeleid en wachttijden stimulerende maatregelen Afstudeerscriptie Finny Douwsma 14

15 4 Achtergrondinformatie In dit hoofdstuk wordt de achtergrondinformatie die van belang is voor het onderzoek beschreven. In 4.1 is het gebied van de Gemeente De Marne beschreven en in 4.2 is ingezoomd op het dorp Ulrum, waar het onderzoek is uitgevoerd. Het begrip bevolkingsdaling en de mogelijke gevolgen hiervan komen aan bod in 4.3. In 4.4 wordt dieper ingegaan op de starters op de woningmarkt. Voor de nodige achtergrondinformatie over huren in Ulrum, wordt in 4.5 ingegaan op de sociale huursector. 4.1 Het gebied van Gemeente De Marne De bevolkingsdaling speelt zich af in de gemeente De Marne in Noord-West Groningen. De Marne bestaat uit 21 dorpen, waaronder Ulrum. De gemeente heeft ongeveer inwoners en het grondgebied beslaat ongeveer hectare. Hieronder is een kaart van de gemeente De Marne weergegeven. In figuur 1 (zie bijlage 1) zijn de inwonersaantallen per dorp weergegeven van 1999 t/m Het oefendorp Marnehuizen is gevestigd op oefenterrein Marnewaard en is onderdeel van de Willem Lodewijk van Nassaukazerne. Het dorp heeft dus geen inwoners, maar wordt gebruikt voor militaire oefendoeleinden. Opvallend is de groei van 440 inwoners van de gemeente in de periode 1999 tot en met Waarna een daling van ongeveer 600 inwoners in 3 jaar tijd heeft plaatsgevonden (Gemeente De Marne, 2008 e ). Deze daling is grotendeels veroorzaakt door de sluiting van het asielzoekerscentrum in Ulrum op 31 december 2005 (Gemeente De Marne, 2005 d ). Inwoners In 2008 telde de gemeente 5420 mannelijke en 5280 vrouwelijke inwoners verspreid over 4670 huishoudens met een gemiddelde grootte van 2,27 personen. In Nederland zijn meer vrouwen dan mannen, maar in de gemeente De Marne is dit andersom. Huishoudens De gemiddelde huishoudengrootte is iets hoger dan het landelijk gemiddelde van 2,24 personen. De samenstelling van de huishoudens was als volgt: 32,4% eenpersoonshuishoudens, 33,7% huishoudens zonder kinderen en 34% met kinderen. Er is dus niet echt één grootste groep Afstudeerscriptie Finny Douwsma 15

16 huishoudens aanwezig in de gemeente. Ten opzichte van het landelijk gemiddelde (35,5%) zijn er iets minder eenpersoonshuishouden. Afstudeerscriptie Finny Douwsma 16

17 Er zijn iets meer huishoudens zonder kinderen t.o.v. van het landelijke percentage van 29,7% en de huishoudens met kinderen ligt ongeveer gelijk met 34,8% in Nederland (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2009 b ). Groene en grijze druk In figuur 2 (zie bijlage 1) is de groene en grijze druk in Nederland, in de provincie Groningen en in de gemeente De Marne te zien in een staafdiagram. Daarin wordt bevestigd wat Gert Noordhoff al aangegeven heeft omtrent de vergrijzing in de gemeente De Marne, die duidelijk hoger ligt dan het landelijk gemiddelde. Hoe hoger de demografische druk, hoe groter het aandeel personen in de bevolking dat inactief is op de arbeidsmarkt en niet meebetaalt aan sociale premies. De gemeente de Marne heeft dus relatief veel inwoners van 65 jaar en ouder. Dit heeft gevolgen voor de benodigde woningen, voorzieningen, zorg etc. (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2009 b ). In het staafdiagram van figuur 3 (zie bijlage 1) wordt tevens de bevolkingsdaling in de gemeente de Marne duidelijk geïllustreerd (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2009 b ). Financieel Het gemiddelde inkomen in de gemeente bedroeg en is daarmee iets lager dan het landelijk gemiddelde van (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2009 b ). Woningmarkt In 2008 telde de gemeente De Marne 4735 woningen. Van deze woningen was 67% een koopwoning en 33% een (sociale)huurwoning. De gemiddelde waarde van de woningen bedroeg , dit ligt aanzienlijk lager dan het landelijk gemiddelde van (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2009 b ). Een belangrijke vraag is of bevolkingsdaling invloed heeft op de woningmarkt en in het kader van dit onderzoek vooral op de starters in de woningmarkt. Dit komt later in dit hoofdstuk aan bod. In de volgende paragraaf wordt verder ingezoomd op het dorp Ulrum, voor de nodige achtergrondinformatie over het dorp. 4.2 Ulrum Het dorpsonderzoek is verricht in Ulrum. De belangrijkste gegevens van Ulrum worden in deze paragraaf beschreven. Inwoners Het inwonersaantal van Ulrum bedraagt 1575 in 2008 (Gemeente De Marne, 2008 d ), waarvan het aantal mannen en vrouwen beiden ongeveer 50% is. Het aantal huishoudens bedroeg 630 met een gemiddelde grootte van 2,3 personen. Deze grootte is gelijk aan het gemiddelde van de gemeente De Marne. Van deze huishoudens waren 36% eenpersoonshuishouden, 28% zonder kinderen en 36% met kinderen. Opvallend is dat het inwonertal in 2006 ten opzichte van 2005 gedaald is van 1856 mensen naar 1589 (zie figuur 1 bijlage 1) (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2009 b ). Dit is grotendeels te verklaren door het asielzoekerscentrum dat gevestigd is in Ulrum en later weer gesloten is (Gemeente De Marne, 2005 d ). Financieel Het gemiddelde inkomen bedroeg in Ulrum (in 2008) en lag daarmee iets onder het gemiddelde in de gemeente De Marne. 4,29% van de inwoners had een bijstandsuitkering (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2009 b ). Afstudeerscriptie Finny Douwsma 17

18 Woningmarkt In 2008 telde Ulrum 650 woningen, waarvan er 30 leegstonden. De gemiddelde waarde van de woningen bedroeg en lag daarmee zo n onder de gemiddelde waarde in de gemeente De Marne. 60% van de woningen waren koopwoningen en 40% (sociale) huurwoningen (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2009 b ). Voor een bredere oriëntatie op het dorp zijn de aanwezige voorzieningen en bedrijvigheid in Ulrum bijgevoegd in bijlage 2. Nu een duidelijk beeld van de opdrachtgever, het gebied van de gemeente De Marne en het dorp Ulrum is geschetst zal in 4.3 dieper worden ingegaan op het begrip bevolkingsdaling en de mogelijke gevolgen ervan. 4.3 Gevolgen van bevolkingsdaling Bevolkingsdaling kan verschillende gevolgen hebben voor een gebied. Een aantal mogelijke gevolgen zijn in de volgende subparagrafen kort beschreven Verschralen van voorzieningen Kwetsbaarheid van een gebied wordt voor een belangrijk deel bepaald door het niveau van voorzieningen. Door bevolkingsdaling kan het draagvlak van lokale voorzieningen onder druk komen te staan. Bij het verdwijnen van winkelvoorzieningen lijken echter sociaal-economische factoren zoals het veranderende consumentengedrag, schaalvergroting en mobiliteit een belangrijkere rol te spelen dan een stagnerende of dalende bevolking. Toch kan bevolkingsdaling het verschralen van het voorzieningenniveau wel versterken. Ook het omgekeerde kan het geval zijn, omdat door het verdwijnen van voorzieningen het wegtrekken van de bevolking wordt versneld. In deze vicieuze cirkel zal vooral het wegvallen van de laatste voorziening in een gebied, zoals de laatste winkel, school of huisartsenpraktijk, problemen veroorzaken. De bereikbaarheid van voorzieningen en daarmee het welzijn van de burgers kunnen door bevolkingsdaling in het geding komen (Nimwegen & Heering, 2009). Bevolkingsdaling kan vooral voor de meest kwetsbare en minst mobiele burgers ingrijpende gevolgen hebben (van der Meer, Thissen, Droogleever Fortuijn, van der Tak en van der Wouw, 2008). Dit is ook te zien in de Gemeente De Marne, waar veel weerstand uit de bevolking is tegen het verdwijnen en/of verschralen van de voorzieningen (G. Noordhoff, persoonlijke communicatie, 16 februari 2010) Herstructurering en sloop In Zuid-Limburg en het Noord-Oosten van Groningen zal het aantal huishoudens in de komende 15 jaar waarschijnlijk gaan dalen. Het relatief grote aantal ouderen dat daar nu woont (en daarmee de toekomstige sterfte) en het vertrek van jongeren spelen daarbij een rol. Het teruglopen van het aantal huishoudens is uniek, want tot nu toe bleef het aantal huishoudens min of meer gelijk bij een dalende bevolking. In gebieden waar het aantal huishoudens daalt zal de woningvraag afnemen en zal er aandacht moeten zijn voor herstructurering en sloop (Nimwegen & Heering, 2009). Ook voor de Gemeente De Marne kan dit het geval zijn in de toekomst Gevolgen voor de woningmarkt Heeft bevolkingsdaling invloed op de woningmarkt en wat betekent dit voor starters op de woningmarkt? Daarop wordt in deze subparagraaf antwoord gegeven. Bij het thema bevolkingsdaling worden vooral de negatieve gevolgen benoemd en worden de eventuele positieve punten vaak achterwege gelaten. Toch kan bevolkingsdaling ook positieve effecten hebben. In zogenoemde krimpregio s zullen de woningprijzen dalen en dat biedt kansen voor starters en huurders die willen Afstudeerscriptie Finny Douwsma 18

19 doorstromen naar een grotere woning. Daarnaast verandert de woningmarkt in krimpregio s van een aanbiedersmarkt naar een vragersmarkt. De consument kan meer eisen stellen aan de woningen en de aanbieder is gedwongen betere kwaliteit te bieden. Zo biedt bevolkingsdaling een prikkel op de woningmarkt. Toch is het van belang dat gemeenten een goed beleid hebben op het gebied van sloop en aanpassing van verouderde woningen. Hiermee kan leegstand en concentraties van lagere inkomens worden voorkomen en de leefbaarheid op peil worden gehouden. (van Dam & Verwest, 2010). Het is tevens zo dat krimpregio s vaak rust en ruimte bieden en een aantrekkelijke prijs-kwaliteitverhouding. Hierdoor is een grondgebonden woning met een tuin ook voor starters binnen handbereik (NVM en Bureau Stedelijke Planning, 2010). 4.4 Starters op de woningmarkt Starters op de woningmarkt en starterswoningen. Het zijn veel gebruikte begrippen maar wat verstaan we onder starters op de woningmarkt en starterswoningen? Is er wel een eenduidige definitie? Deze vragen worden beantwoord in In wordt vervolgens ingegaan op maatregelen voor het bevorderen van eigen woningbezit Starters en starterswoningen Hoewel het begrip starters veelvuldig voorbij komt is het in de praktijk nogal lastig om een goede definitie terug te vinden in de literatuur. Wel is duidelijk dat er onderscheid kan worden gemaakt tussen koopstarters en huurstarters. Koopstarter Een koopstarter is een huishouden dat voor de eerste keer een woning koopt. Het gaat om een diverse groep huishoudens, waarvan het woonverleden heel verschillend kan zijn: een huishouden dat voor het eerst zelfstandig gaat wonen in een koopwoning; een huishouden dat zich vanuit het buitenland in Nederland vestigt en zelfstandig gaat wonen in een koopwoning; een huishouden dat een huurwoning achterlaat om naar een koopwoning te verhuizen, of een huishouden dat de eigen huurwoning koopt. (Ministerie van VROM, WWI,directie Aandachtswijken, en Betaalbaarheid en Corporaties, 2009) De koopstarter is dus niet per definitie in te delen in een bevolkingsgroep, maar moet voldoen aan één criterium en dat is dat het huishouden voor het eerst in het leven een woning koopt. In dit onderzoek wordt in het kader van ontgroening wel specifiek gedoeld op koopstarters in de leeftijdscategorie 20 t/m 30 jaar. Huurstarter Nu het begrip koopstarter is gedefinieerd kan dit gemakkelijk worden vertaald naar de huurstarter. De huurstarter is een huishouden die voor de eerste keer in het leven een woning huurt. Ook hier geldt weer dat dit het enige criterium is waar aan moet worden voldaan om in de categorie huurstarter te vallen. Hier wordt ook geen onderscheid gemaakt in sociale huur of particuliere huur. In dit onderzoek wordt dit begrip echter tevens afgebakend met de leeftijdscategorie 20 t/m 30 jaar en zal voor de huurstarter ook gelden dat het gaat om sociale huurwoningen. Er is gekozen voor sociale huurwoningen, omdat de woningcorporatie Wierden en Borgen en de Gemeente De Marne hier invloed op kunnen hebben. De particuliere huursector wordt bij dit onderzoek daarom buiten beschouwing gehouden. Starterswoning Afstudeerscriptie Finny Douwsma 19

20 Er is net vastgesteld dat een starter in principe niet in te delen is in een bevolkingsgroep of bepaald huishouden, dus is de conclusie dat een starterswoning in feite niet bestaat. Het is immers niet aannemelijk dat een starter met een eenpersoonshuishouden dezelfde wensen en eisen aan een woning zal stellen als een gezin met vier kinderen. Daarnaast is het ook niet gezegd dat een starter per se een laag inkomen heeft, wat betekent dat een starterswoning niet per definitie goedkoop hoeft te zijn. In het kader van dit onderzoek wordt met een starterswoning een woning bedoeld die aantrekkelijk is voor personen in de leeftijdscategorie van 20 tot 30 jaar. Omdat de overheid wil dat ook minder vermogende starters een woning kunnen kopen, zijn er veel maatregelen om starters te stimuleren een eigen woning te kopen. Dit komt voort uit de wens van de overheid om het eigenwoningbezit te vergroten, waarvoor zelfs de Wet bevordering Eigen Woningbezit in het leven is geroepen. Hierover meer in Bevordering eigenwoningbezit In het kader van dit onderzoek is het van belang om te weten welke maatregelen er zijn om het kopen van woningen door starters op de woningmarkt te stimuleren. Vanuit de overheid bestaat de wens om het eigenwoningbezit te bevorderen. Daarvoor zijn landelijke regelingen getroffen, dit zal kort worden beschreven. Daarnaast zijn er ook regionale initiatieven om starters op de woningmarkt te stimuleren een woning te kopen. En tot slot zijn er regelingen die woningbouwcorporaties hanteren wanneer mensen een voormalige sociale huurwoning willen kopen. Met deze informatie kan worden onderzocht of de gemeente of de plaatselijke woningbouwcorporatie, Wierden en Borgen, kansen onbenut laten om het aantrekkelijk te maken voor starters om zich te vestigen in Ulrum. De landelijke regelingen zijn: - Koopsubsidie -Nationale hypotheekgarantie (NHG) Een regionale regeling is: - Starterslening De Gemeente De Marne biedt vooralsnog geen startersleningen aan (De stichting Stimulerings-fonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, 2010). Regelingen voor het uitponden van woningen door woningcorporaties zijn: -Sociale Koop -Te woon -Koopgarant -Koopcomfort Voor een nadere uitleg over voornoemde regelingen wordt verwezen naar bijlage 1. Momenteel wordt geen van deze opties door Woningcorporatie Wierden en Borgen gebruikt. Nu is er voldoende bekend over maatregelen voor de koopstarters, maar hoe zit het met het vestigingsklimaat voor huurstarters? Dit wordt beschreven in Sociale huursector Afstudeerscriptie Finny Douwsma 20

21 Om het vestigingsklimaat voor huurstarters te onderzoeken, is het van belang het huurbeleid van de plaatselijke woningbouwcorporatie Wierden en Borgen onder de loep te nemen. In deze paragraaf komen de belangrijkste punten van de woningbouwcorporatie aan bod. Wierden en Borgen Wierden en Borgen is een woningcorporatie, die woningen verhuurt in de gemeenten Bedum, Eemsmond, Loppersum, De Marne, Ten Boer en Winsum in de provincie Groningen. Wierden en Borgen is uitsluitend werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting. Het beleid van de woningstichting is met name gericht op bevolkingsgroepen die zichzelf moeilijk of niet in passende huisvesting kunnen voorzien. Daarnaast zijn er personen die speciale aandacht verdienen, zoals gehandicapten en vluchtelingen. Indien iemand niet behoort tot bovengenoemde doelgroepen, kan hij/zij in aanmerking komen voor het duurdere deel van het woningbezit. (Wierden en Borgen, 2010 a ). Het woningbezit van Wierden en Borgen is opgebouwd uit verschillende woningtypes: - eengezinswoningen - seniorenwoningen - jongerenwoningen Wierden en Borgen bezit in Ulrum en omgeving ongeveer 380 woningen. Omdat er meer woningzoekenden zijn dan leegstaande woningen wordt er gewerkt met een wachtlijst. Een persoon moet zich inschrijven bij de corporatie en krijgt dan per maand een wachtpunt. De eerstvolgende wachtende krijgt een woning aangeboden, mits de woning passend is voor de wachtende. Er is geen indicatie gegeven hoe lang het gemiddeld duurt voordat iemand een woning aangeboden krijgt. Naast deze normale aanbiedingsprocedure is er nog de mogelijkheid voor urgentie in uitzonderlijke gevallen (Wierden en Borgen, 2010 b ). Afstudeerscriptie Finny Douwsma 21

22 5 Onderzoeksopzet In dit hoofdstuk wordt de onderzoeksopzet beschreven. In 5.1 zijn de onderzoeksvraag en de deelvragen ingedeeld in een vraagtype en is een methode gekozen om deze vragen te kunnen beantwoorden. In 5.2 is de onderzoeksmethode voor de deelvragen uitgewerkt en in 5.3 is beschreven hoe de data geanalyseerd is. Uiteindelijk is in 5.4 de kwaliteitsbeheersing uitgewerkt. 5.1 Onderzoeksmethode In deze paragraaf zal per deelvraag de keuze van de optimale onderzoeksmethode worden beargumenteerd, rekening houdende met het type vraag en het beschikbare geld, tijd, mankracht en middelen. De onderzoeksvraag: Hoe beoordelen starters op de woningmarkt en plaatselijke makelaars het vestigingsklimaat van Ulrum en op welke manier heeft het beleid van de Gemeente De Marne en woningcorporatie Wierden en Borgen hier invloed op? De onderzoeksvraag heeft een beschrijvend karakter. Hieronder wordt de onderzoeksmethode per deelvraag bepaald. Omdat in dit onderzoek zoveel mogelijk achtergrondinformatie verzameld moest worden en ook de beleving van de starters van belang is het onderzoek kwalitatief. 1. Hoe beoordelen de gevestigde en potentiële starters op de woningmarkt in Ulrum het vestigingsklimaat? Deze deelvraag is een beschrijvende vraag, waarbij open interviews de meest geschikte methode is. Vanwege het kleine aantal inwoners in Ulrum (zo rond de 1565) is het aannemelijk dat er geen grote groep personen in de categorie starters tussen de 20 en 30 jaar vallen. Er is dus gekozen om gebruik te maken van de open interviews. Hierdoor krijgen personen ook de mogelijkheid om zelf zaken in te brengen in het gesprek en wordt er achtergrondinformatie ingewonnen. Dit zou in groepsgesprekken kunnen plaatsvinden, echter bestaat dan de kans dat personen elkaar beïnvloeden, waardoor de betrouwbaarheid van de antwoorden in het geding kan komen. Daarom is gekozen voor individuele open interviews. 2. Hoe beoordelen plaatselijke makelaars het vestigingsklimaat voor (potentiële) starters in Ulrum? Deze vraag is tevens beschrijvend en kan worden beantwoord door interviews omdat het een kleine onderzoeksgroep betreft. Er zijn momenteel drie makelaars die woningen aanbieden op Funda. Ook in dit geval zijn er individuele interviews gehouden. Het is niet zozeer de angst dat de makelaars elkaar zouden beïnvloeden, als wel het feit dat het concurrenten van elkaar zijn, dat het niet wenselijk is om ze in een groepsgesprek te interviewen. Daarnaast is rekening gehouden met het feit dat de agenda s waarschijnlijk vrij vol staan met afspraken en het lastig zou zijn om ze alle drie op hetzelfde tijdstip bij elkaar te krijgen. 3. Wat doet de gemeente nu en wat zouden zij willen doen in de toekomst om het vestigingsklimaat voor koopstarters in Ulrum aantrekkelijk te maken? Deze vraag is beschrijvend van karakter. Het is voor dit onderzoek wenselijk om een interview te houden met een expert van de gemeente. Hierdoor is achtergrondinformatie en uitleg over bestaande regelingen voor starters verkregen. Tevens is achterhaald waarom de gemeente wel of geen maatregelen neemt. Dit is meegenomen in het uiteindelijke advies. Als bijvoorbeeld blijk dat ergens geen draagvlak of geld voor is bij de gemeente, is het niet zinvol om dat aan te bevelen. Afstudeerscriptie Finny Douwsma 22

23 4. Welke bijdrage levert de Woningcorporatie Wierden en Borgen aan het vestigingsklimaat voor starters in de sociale huursector en eventueel de koopsector in Ulrum? Voor deze vraag geldt dezelfde onderbouwing als voor deelvraag drie. De uitvoering en vormgeving van deze interviews komen aan bod in Uitvoering onderzoek In deze paragraaf wordt per deelvraag de onderzoeksmethode nader toegelicht. Er wordt precies beschreven hoe het onderzoek is uitgevoerd. 1. Hoe beoordelen de gevestigde starters op de woningmarkt in Ulrum het vestigingsklimaat? Onderzoeksgroep De onderzoeksgroep voor deze deelvraag bestaat uit personen tussen de 20 en 30 jaar, die zich gevestigd hebben in Ulrum in een zelfstandige woonruimte. Het kan hierbij gaan om een sociale huurwoning of om een koopwoning. De groep zal maximaal uit 25 personen bestaan, omdat daarna de antwoorden zich herhalen en dus geen nieuwe informatie meer wordt verkregen. De gegevens van deze onderzoeksgroep zijn verkregen door veldwerving in Ulrum. Dit betekent dat de onderzoeker het dorp in is gegaan om daar personen aan te spreken voor deelname aan het onderzoek. Benadering De onderzoeksgroep heeft op de website of in de d Ollerommer dorpskrant kunnen lezen dat er interviews worden gehouden onder jonge starters. Dit kan een positieve invloed hebben op de respons. Door huis aan huis en op straat personen aan te spreken voor deelname aan het onderzoek zijn de respondenten geworven. Interviews Voor deze deelvraag is gebruik gemaakt van gestructureerde interviews met open vragen. Dit is handig omdat er zo meer zekerheid is dat de informatie die nodig is om antwoord te geven op de vraag wordt verkregen, wat ten goede komt van de validiteit van het onderzoek. Een ander voordeel is dat er toch ruimte is gebleven voor de respondent om zelf zaken in te brengen. De opzet van het interview is bijgevoegd in bijlage 3. Uitvoering interview De interviews zijn individueel afgenomen bij de mensen thuis of telefonisch. Omdat het opnemen van gesprekken niet door iedereen gewenst is, is gekozen om te notuleren tijdens het interview. De interviews zijn daarna geanalyseerd. 2. Hoe beoordelen plaatselijke makelaars het vestigingsklimaat voor starters in Ulrum? Onderzoeksgroep De onderzoeksgroep voor deze deelvraag bestaat uit plaatselijke makelaars die momenteel woningen aanbieden op De makelaars zijn: Rita Sterkenburg Makelaardij, Bruintjes en Keurentjes Makelaardij en Makelaardij Stenekes. Deze drie makelaars bieden de meeste woningen uit Ulrum aan op Interviews Voor deze deelvraag is gebruik gemaakt van halfgestructureerde interviews met open vragen en een aantal topics waar de mening van de makelaars over is gevraagd. De opzet van het interview is bijgevoegd in bijlage 4. Afstudeerscriptie Finny Douwsma 23

24 Benadering De makelaars zijn per benaderd met een uitleg over het onderzoek. Hierin is gemeld dat er telefonisch contact opgenomen wordt door de onderzoeker om een afspraak te maken voor het interview. Door deze benadering waren ze reeds op de hoogte van het onderzoek, hetgeen een gunstig effect kon hebben op de respons. Uiteindelijk hebben alle makelaars meegewerkt aan het onderzoek. Uitvoering interview De uitvoering van het interview is gelijk aan die van deelvraag Wat doet de gemeente nu en wat zouden zij willen doen in de toekomst om het vestigingsklimaat voor koopstarters in Ulrum aantrekkelijk te maken? Onderzoeksgroep De onderzoeksgroep voor deze deelvraag bestaat uit één persoon, namelijk Gert Noordhoff, die werkzaam is als beleidsmedewerker op de afdeling Ruimtelijke Ordening bij de Gemeente De Marne. Benadering Het contact is gelopen via Gert Noordhoff zelf, waar reeds eerder contact mee was gelegd. Hij is per benaderd en heeft vervolgens telefonisch deelgenomen aan het interview. Uitvoering interview De interviewmethode is gelijk aan die van deelvraag 2. Het interview is bijgevoegd in bijlage 5. De uitvoering is gelijk aan die van deelvraag Welke bijdrage levert de Woningcorporatie Wierden en Borgen aan het vestigingsklimaat voor starters in de sociale huursector en eventueel de koopsector in Ulrum? Onderzoeksgroep De onderzoeksgroep voor deze deelvraag bestaat uit één persoon die werkzaam is bij de Woningcorporatie Wierden en Borgen. Het betreft een medewerker van Wierden en Borgen die kennis heeft van het woningbeleid voor starters tussen de 20 en de 30 jaar en over het uitponden van woningen. Benadering Het contact met Wierden en Borgen is via Jannie Rozema en Olga Buiter opgezet. Zij hebben vervolgens een contactpersoon aangedragen voor het afnemen van het interview. Verder is de benadering gelijk aan de benadering van deelvraag 1. Uitvoering interview De interviewmethode is gelijk aan die van deelvraag 2 en het interview is bijgevoegd in bijlage 6. De uitvoering van de interviews is hetzelfde als bij deelvraag 1. Afstudeerscriptie Finny Douwsma 24

25 5.3 Uitwerking interviews Bij de afname van de interviews is gebruik gemaakt van een topiclijst. Dit is de eerste stap om het interview vergelijkbaar te maken. Over elk topic zijn een aantal vragen gesteld. Naast de door de respondent geformuleerde antwoorden en onderbouwingen, is aan de respondent gevraagd om het desbetreffende topic te waarderen met een cijfer tussen 1 en 10. Hierbij is 1 de slechtste waardering en 10 de beste waardering. Door gebruik te maken van deze structuur en vragen kunnen de gegevens beter geanalyseerd worden. De methode van analyseren is volgens de Gefundeerde Theoriebenadering. Deze strategie is gebruikt bij het analyseren van de onderzoeksresultaten van de interviews. Per deelvraag en dus per onderzoeksgroep wordt een aparte analyse gemaakt, waarna tussen de vier uitkomsten verbanden gelegd zijn door de onderzoeker. De interviews met de makelaars, de medewerker van Wierden en Borgen en de starters zijn anoniem verwerkt, om te voorkomen dat er sociaal wenselijke antwoorden worden gegeven. 5.4 Kwaliteitscriteria Een onderzoek kan alleen goede resultaten bieden als het voldoet aan een aantal kwaliteits-criteria. De criteria komen in deze paragraaf aan bod. Betrouwbaarheid Om een zo groot mogelijke betrouwbaarheid te verkrijgen is in de eerste plaats een topiclijst gebruikt, die voor elke respondent hetzelfde is. Daarnaast is er een proefinterview gehouden om zo te kunnen bepalen of de respondent nog aanvullende vragen mist. Om de antwoorden goed vast te leggen is tijdens het interview genotuleerd. Daarnaast zijn de antwoorden van de respondenten regelmatig geverifieerd door parafraseren en samenvatten. Al dit materiaal is in een document samengevoegd om tot een zo goed mogelijk schriftelijk verslag van het gesprek te komen. Validiteit De interne validiteit hangt af van de vragen die gesteld zijn. Zorgen de vragen ervoor dat er gemeten wordt wat de onderzoeker te weten wil komen? Dit is gerealiseerd door de vragen af te leiden van de deelvragen en daarnaast heeft het proefinterview hier een aanvulling op gegeven. De externe validiteit is de mate waarin de resultaten te generaliseren zijn voor een grotere groep dan de onderzoeksgroep. Vanwege het lage aantal respondenten is de externe validiteit van dit onderzoek laag. Vertrouwelijk Alle gegevens van respondenten zijn vertrouwelijk behandeld. Telefoonnummers en adressen zijn alleen bekend bij de onderzoeker. Dit rapport wordt tevens alleen verstrekt aan belanghebbenden van dit onderzoek, namelijk de opdrachtgever en de opleiding Vastgoed en Makelaardij. Afstudeerscriptie Finny Douwsma 25

26 6 Onderzoeksresultaten In dit hoofdstuk zijn de onderzoeksresultaten beschreven, waarmee de deelvragen beantwoord worden. In 6.1 worden de resultaten van de interviews met de starters weergegeven. In 6.2 is de beoordeling van de makelaars beschreven en vervolgens worden de resultaten van het interview met een medewerker van de Gemeente De Marne in 6.3 behandeld. In 6.4 zijn de onderzoeksresultaten van het interview met een medewerker van Woningcorporatie Wierden en Borgen beschreven. Uiteindelijk zal in 6.5 een terugblik worden gegeven op de uitvoering van het onderzoek. 6.1 Beoordeling vestigingsklimaat door starters In deze paragraaf wordt antwoord gegeven op de deelvraag: Hoe beoordelen de gevestigde en potentiële starters op de woningmarkt in Ulrum het vestigingsklimaat? Ieder topic van het interview is apart behandeld. Algemene informatie De leeftijden van de negen geïnterviewde personen zijn: - één persoon van 22 jaar - één persoon van 23 jaar - drie personen van 24 jaar - twee personen van 25 jaar - één persoon van 29 jaar - één persoon van 30 jaar Drie van de negen personen zijn geboren in Ulrum. De overige zes personen zijn geboren in één van de drie noordelijke provincies (Kootstertille, Kollumerzwaag, Gieten, Groningen, Leens en Winschoten). Van de negen personen is één persoon werkloos. Twee personen werken in Winsum via Thuiszorg en twee in Ulrum als gastouder. Twee personen werken bij de Gemeente De Marne in Leens als stagiaire directiesecretaresse en als juridisch medewerker Ruimtelijke Ordening. De werkplek van de overige twee personen zijn de Provincie Friesland, werkzaam als ploegleider, en adviseur bij de ING in Assen. Sterke en zwakke kanten van Ulrum Er zijn verschillende redenen aangegeven waarom ervoor gekozen is om in Ulrum te gaan wonen. Drie personen zijn geboren en getogen in Ulrum en willen er niet meer weg. Eén persoon geeft aan in Ulrum te zijn gaan wonen vanwege de beschikbare goedkope huurwoningen. Eén persoon is in Ulrum gaan wonen vanwege werkgelegenheid, omdat veel gezinnen een gastouder wilden die woonachtig is in Ulrum. Eén persoon is in Ulrum gaan wonen omdat haar partner al in Ulrum woonde en ze bij hem is ingetrokken. Eén persoon is in Ulrum gaan wonen omdat ze een woning zocht die dichter bij haar werk in Leens was. Haar voorkeur ging daarom uit naar Leens, Zoutkamp of Ulrum. Uiteindelijk kwam er in Ulrum het eerst een huurwoning vrij. En tot slot geven twee personen aan zich in Ulrum te hebben gevestigd vanwege de goede prijs kwaliteit verhouding van de woning. Eén persoon geeft daarbij ook nog aan dat ook de aanwezige voorzieningen in het dorp een rol hebben gespeeld. Op de vraag wat aantrekkelijk is aan Ulrum voor de leeftijdscategorie jaar zijn meerdere antwoorden gegeven. De sterke kanten van Ulrum zijn volgens de respondenten: - prijs van de woning (door zes personen genoemd); - een rustig dorp (door vier personen genoemd); - goedkope huurwoningen (door drie personen genoemd); - grote tuinen (door drie personen genoemd); Afstudeerscriptie Finny Douwsma 26

27 De volgende punten zijn elk door één persoon: - afstand naar diverse grotere plaatsen is gunstig; - het is een bruisend dorp waar veel wordt georganiseerd voor en door jongere personen; - het is kindvriendelijk, mede door weinig verkeer; Op de vraag of de respondenten dingen minder aantrekkelijk vinden aan Ulrum voor de doelgroep van dit onderzoek antwoorden de respondenten: - er zijn geen dingen die minder aantrekkelijk zijn (door vier personen genoemd); - het openbaar richting Friesland is niet zo goed (door twee personen genoemd); - er zijn geen goede en te weinig detailhandelszaken aanwezig (door twee personen genoemd); De volgende punten zijn elk door één persoon: - er is geen echt dorpscentrum; - er is geen goede supermarkt aanwezig met voldoende keus; - er is te weinig diversiteit aan sportactiviteiten (geen fitness, aerobics, etc.); - de grotere winkels zoals de Aldi, Lidl en Kruidvat zijn relatief ver weg; Er is gevraagd aan de respondenten of ze de intentie hebben om in Ulrum te blijven wonen. Hierop antwoorden vier personen nee en vijf antwoorden ja. De voornaamste redenen die worden gegeven om er niet te willen blijven wonen is dat ze zich niet kunnen aarden in het dorp en de klik met de bevolking missen of omdat er niet voldoende voorzieningen zijn in het dorp. De personen die wel in Ulrum willen blijven wonen zijn er voornamelijk opgegroeid en vinden het een gezellig dorp. Eén persoon geeft aan het wel te begrijpen dat, als men niet uit het dorp komt en daar geen mensen kent, het minder leuk is om in Ulrum te wonen. Dit komt doordat iedereen elkaar kent en het voor nieuwkomers dus moeilijk kan zijn om erbij te horen. Het gemiddelde cijfer dat men geeft aan het vestigingsklimaat van Ulrum is een 6,4. Dit cijfer is negatief beïnvloed door twee scores van een 3 en een 5. Dit zijn nieuwe inwoners die zich moeilijk kunnen aarden in Ulrum en daarom een laag cijfer geven. De meeste personen gaven een voldoende tussen de 7 en een 8. Bereikbaarheid De respondenten geven aan dat ze de bereikbaarheid van Ulrum met het openbaar vervoer goed vinden. Twee respondenten geven echter aan dat het openbaar richting Friesland beter kan. De respondenten vinden dat er een goede rechtstreekse verbinding is met Groningen en dat de bus ook vaak genoeg rijdt. Toch vindt een aantal respondenten de reistijd wel vrij lang. Over de bereikbaarheid van Ulrum met het eigen vervoer is elke respondent tevreden, omdat het direct aan een grote weg ligt. Het gemiddelde cijfer dat wordt gegeven aan de bereikbaarheid van Ulrum is een 7,1. Hierbij wordt aangegeven dat het openbaar vervoer het cijfer negatief beïnvloedt. Verenigingen en ontmoetingsplaatsen De verenigingen en andere ontmoetingsplaatsen hebben volgens de respondenten een positieve invloed op het vestigingsklimaat voor de doelgroep van dit onderzoek. Er wordt door één persoon wel aangegeven dat dit in beperkte mate is. De reden die wordt gegeven voor het belang van de verenigingen en ontmoetingsplaatsen is voornamelijk dat er mogelijkheid is voor het ontmoeten van mensen, dus gelegenheid voor het onderhouden van sociale contacten. Er wordt ook aangegeven dat een respondent de verenigingen als gesloten ervaart. Daarnaast wordt de mogelijkheid voor vrijetijdsbesteding meerdere malen genoemd als een reden waarom verenigingen en ontmoetingsplaatsen belangrijk zijn voor de respondenten. Vier respondenten geven aan niet lid Afstudeerscriptie Finny Douwsma 27

28 en/of actief te zijn binnen een vereniging. Eén persoon geeft aan lid te zijn van een vereniging in Leens en drie personen zijn lid van een buurtvereniging. Daarnaast zijn er twee personen zowel lid van als actief binnen een vereniging als vrijwilliger. Ondanks dat een aantal personen aangeeft niet lid te zijn van een vereniging, vinden alle respondenten het belangrijk dat er verenigingen zijn. Over de buurtverenigingen en de Vereniging Dorpsbelangen Ulrum zijn zeven respondenten van mening dat zij een positieve invloed hebben op het dorp. Deze invloed is voornamelijk te kenmerken door het organiseren van evenementen en activiteiten die een positieve bijdrage leveren aan de saamhorigheid en gezelligheid binnen het dorp. Eén respondent geeft aan dat door bovengenoemde activiteiten, te zien is of mensen om hun dorp en dorpsgenoten geven en of ze betrokken zijn. De Vereniging Dorpsbelangen levert ook een bijdrage aan verbeteringen in het dorp in samenwerking met de Gemeente De Marne. Eén respondent geeft aan dat de buurtverenigingen wel voor wat gezelligheid zorgen, maar verder niet echt veel invloed hebben op het dorp. De Vereniging Dorpsbelangen geeft volgens één respondent soms verkeerde informatie door aan de inwoners van Ulrum en hebben een grote invloed op hoe de inwoners denken over bijvoorbeeld de Gemeente. Eén respondent geeft aan dat de buurtverenigingen en Vereniging Dorpsbelangen geen invloed hebben op het dorp. Dit komt omdat hij persoonlijk geen ervaring heeft met deze verenigingen en er geen buurtvereniging actief is in de straat waar hij woont. Twee respondenten geven aan dat er te weinig ontmoetingsplaatsen zijn voor de doelgroep van dit onderzoek. Eén hiervan mist een gezellige kroeg of andere horeca-aangelegenheid en de andere respondent vindt dat de aanwezige ontmoetingsplaatsen niet laagdrempelig genoeg zijn. De respondent ervaart een gesloten houding ten opzichte van nieuwkomers in het dorp. De overige zeven respondenten zijn ruimschoots tevreden over het aantal ontmoetingsplaatsen in het dorp. Voorbeelden zijn: de kerk(en), de kroeg, de jeugdsoos en de verenigingen, zoals de voetbalvereniging en de tennisvereniging. Daarnaast werd ook genoemd dat men elkaar ontmoet in hofjes, waar bijvoorbeeld volleybal wordt georganiseerd door de buurtvereniging. Het gemiddelde cijfer voor het Verenigingsleven en de ontmoetingsplaatsen is een 6,9. De cijfers liggen tussen de 4 en de 10. Twee personen geven een lage waardering, namelijk een 4 en een 5. Het betreft hier nieuwe inwoners die vinden dat er geen laagdrempelige ontmoetingsplaatsen zijn en die ervaren dat het moeilijk is om geaccepteerd te worden. Eén persoon waardeert het met een 6,5 en de rest van de cijfers zijn boven de 7. De woning Bij twee personen is het huurproces goed verlopen. Eén persoon heeft driekwart jaar gewacht voordat ze een woning toegewezen kreeg die ze graag wilde hebben. Het was wel mogelijk om eerder een woning te krijgen, maar dit betrof een woning in de Spoorstraat in Ulrum. De respondent geeft aan dat die woningen slecht onderhouden zijn en bovendien is het een straat die niet echt goed bekend staat. De andere respondent is gaan wonen in de Spoorstraat, waardoor de wachttijd kort was. Deze twee respondenten vinden dat Wierden en Borgen een positieve invloed heeft gehad op het huurproces. Eén respondent is ontevreden over het huurproces, omdat ze driekwart jaar moest wachten en pas toen ze er vaak achteraan ging kreeg ze snel een woning toegewezen. Het is haar niet duidelijk of er een systeem is bij het toewijzen van de woningen. Zij vindt dat Wierden en Borgen geen positieve invloed heeft gehad op het huurproces. De respondenten met een huurwoning vinden niet dat de Gemeente De Marne invloed heeft op het huurproces. Dit komt omdat de gemeente geen rol heeft gespeeld bij het huurproces. Ze vinden niet dat de gemeente daar invloed op zou moeten hebben. De overige respondenten hebben een koopwoning en hebben niet het gevoel dat de Gemeente De Marne invloed heeft op het koopproces. Ze missen het niet dat er geen starterlening wordt verstrekt Afstudeerscriptie Finny Douwsma 28

29 in deze gemeente. Dit komt omdat de woningen betaalbaar zijn in Ulrum en een Starterslening niet noodzakelijk is voor de financiering. De woning hebben ze allemaal gevonden via internet, op één persoon na die de woning van haar broer heeft gekocht. Ze geven allemaal aan dat het koopproces soepel is verlopen. Van de respondenten met een huurwoning geeft één persoon aan dat de woning niet geschikt is voor de doelgroep, dit komt door de slechte kwaliteit van de woning en doordat de woning slecht onderhouden is. Deze persoon woont in de Spoorstraat waar de woningen zijn genomineerd voor de sloop. Dit verklaart waarschijnlijk het slechte onderhoud, omdat de woningcorporatie niet wil investeren in een woning die gesloopt zal worden. De overige twee respondenten met een huurwoning geven aan dat de woning geschikt is voor de doelgroep omdat het ruime woningen zijn met een grote tuin tegen een relatief lage huur. Daarnaast geeft één persoon aan dat de woning goed onderhouden wordt door de corporatie. De respondenten met een koopwoning vinden allemaal dat hun woning geschikt is voor jonge starters. De redenen die hiervoor worden gegeven zijn de ruime woningen en de relatief lage woningprijzen. Twee personen geven aan dat de woning eerst niet geschikt was, maar na de verbouwing wel. De woning was qua indeling en kwaliteit verouderd. Toch geeft deze persoon aan dat het door de lage woningprijs wel aantrekkelijk is om een opknapwoning te kopen in Ulrum. Beleid van de Gemeente De Marne Wat betreft het beleid van de Gemeente De Marne, vinden zeven respondenten dat er geen invloed is op het vestigingsklimaat. Zij merken dit in ieder geval niet. Daarom is er geen cijfer gegeven aan dit onderdeel door deze personen. Twee personen geven aan dat de Gemeente het voorzieningenniveau op peil moet houden, omdat dit invloed heeft op het vestigingsklimaat. Ook zij vinden het moeilijk om een cijfer te geven op dit onderdeel, omdat ze niet echt op de hoogte zijn van het beleid van de Gemeente. Beleid van woningcorporatie Wierden en Borgen De personen die een woning gekocht hebben geven aan dat zij niet vinden dat de woningcorporatie Wierden en Borgen invloed heeft op het vestigingsklimaat van Ulrum. Zij hebben geen cijfer gegeven op dit onderwerp. Eén koper heeft wel ervaring met huren van Wierden en Borgen en is hier heel tevreden over. Het cijfer dat gegeven wordt door deze persoon is een 8. Van de respondenten die een huurwoning hebben geven twee personen aan dat Wierden en Borgen invloed heeft op het vestigingsklimaat, door het huurbeleid dat gehanteerd wordt en door woningen die niet meer voldoen qua kwaliteit en onderhoud te slopen of op te knappen. Eén persoon wil hier geen cijfer voor geven en de andere geeft een 7. Eén persoon vind dat de woningen beter moeten worden onderhouden, maar geeft desondanks een 7 aan het beleid van Wierden en Borgen. Eigen inbreng Bij de eigen inbreng hebben de respondenten de mogelijkheid gekregen zaken toe te voegen die zij zelf als belangrijk ervaren voor het vestigingsklimaat. Eén persoon geeft aan dat er een betere voorlichting gewenst is vanuit de Gemeente over veranderingen in het dorp. Bijvoorbeeld over het verdwijnen van voorzieningen en andere belangrijke zaken voor inwoners. De rest van de personen heeft geen aanvullingen. Er kan geconcludeerd worden dat de respondenten over het algemeen met plezier wonen in Ulrum en dat ze veel waarde hechten aan het verenigingsleven in het dorp. Opvallend is wel dat de drie nieuwe inwoners minder positief zijn over de sociale contacten in het dorp. Afstudeerscriptie Finny Douwsma 29

30 6.2 Beoordeling vestigingsklimaat door makelaars In deze paragraaf wordt antwoord gegeven op de deelvraag: Hoe beoordelen plaatselijke makelaars het vestigingsklimaat voor (potentiële) starters in Ulrum? Sterke en zwakke kanten van Ulrum voor starters De sterke punten van Ulrum zijn volgens elke makelaar de aantrekkelijke woningprijzen en de rust en de ruimte die Ulrum te bieden heeft. Daarnaast is het gebied aantrekkelijk met een mooi landschap en vlakbij het Lauwersmeergebied. Eén makelaar noemt ook het actieve verenigingsleven van Ulrum als sterk punt voor jonge starters. De zwakke punten van Ulrum zijn voornamelijk dat de voorzieningen minimaal zijn. Starters geven vaak aan dit een probleem te vinden, omdat mensen graag comfort hebben op het gebied van voorzieningen. Het voorzieningenniveau zal alleen nog maar gaan dalen in de toekomst met het oog op de krimp. Daarnaast is het openbaar vervoer nu nog goed, maar dit staat wel onder druk. De bereikbaarheid van Ulrum kan hierdoor minder goed worden. Dit is vooral van belang voor eventuele kinderen die als ze wat ouder zijn naar school moeten en voor personen die niet over een eigen auto beschikken. Daarnaast wordt door één makelaar genoemd dat er te weinig inkomstenbronnen zijn, waardoor starters uit andere gebieden zich minder snel zullen vestigen in Ulrum. Het woningaanbod Het woningaanbod wordt door alle makelaars geschikt bevonden voor personen tussen de 20 en 30 jaar oud. Dit omdat je in Ulrum de mogelijkheid hebt om relatief goedkoop te beschikken over een vrijstaande woning met een aardige tuin. Zelfs voor een starter is een vrijstaande woning haalbaar in Ulrum. Potentiële starters Eén van de redenen die bij de makelaars bekend zijn waarom potentiële kopers toch afzien van de koop is het voorzieningenniveau. Daarnaast wordt een verschuiving gezien van jongeren die naar Winsum trekken omdat daar meer voorzieningen zijn en er een treinstation aanwezig is. Ook het ontbreken van mogelijkheden voor werk en inkomen wordt genoemd als een reden om zich niet te vestigen in Ulrum. Beleid van de Gemeente De Marne Volgens één makelaar heeft de Gemeente De Marne invloed op het vestigingsklimaat door een startersubsidie te verstrekken. Juist nu de koopsubsidie vervalt. Hij heeft vaker meegemaakt dat personen de financiering niet rond kregen, maar wel geïnteresseerd waren. Er zijn redelijk veel jonge mensen die willen kijken, maar dan de financiering niet rond krijgen. Juist in de prijsklasse tot euro zie je dat dit een belangrijke factor is in het koopproces. Een andere makelaar geeft aan dat de gemeente invloed kan hebben door marketing van het gebied. Stimulerende maatregelen voor starters De meningen over stimulerende maatregelen voor starters door gemeentes lopen uiteen. Eén makelaar geeft aan dat hij alles toejuicht wat de onderkant van de markt kan stimuleren. Het vergroot namelijk ook het vertrouwen in de markt van potentiële kopers van duurdere woningen, omdat ze er dan meer vertrouwen in hebben dat zij hun oude woning kunnen verkopen. Het stimuleert op die manier de hele woningmarkt. Een andere makelaar geeft aan dat stimulerende maatregelen voor starters goed zijn, maar vindt niet dat de gemeente hiervoor verantwoordelijk moet zijn. Dit moet vanaf de hogere overheid komen, of vanuit banken etc. De financiële kant is voor de gemeente De Marne ook niet haalbaar. Het ophogen van de NHG grens bijvoorbeeld heeft in dit gebied weinig zin, omdat de woningprijzen laag zijn. Afstudeerscriptie Finny Douwsma 30

31 In dit gebied zou bijvoorbeeld het afschaffen van de overdrachtsbelasting een goed alternatief zijn. De makelaars denken dat stimulerende maatregelen wel een positieve uitwerking kunnen hebben op de doorstroming in de markt, maar niet dat het invloed heeft op de woningprijzen. Het kan er slechts voor zorgen dat prijzen stabiel blijven. Vooral voor de woningen tussen de en euro is het van belang dat de doorstroming wordt gestimuleerd. Omdat er geen startersbeleid is bij de gemeente De Marne kan er geen cijfer worden toegekend aan dit onderdeel. Beleid van Woningcorporatie Wierden en Borgen Eén makelaar is van mening dat de Woningcorporatie Wierden en Borgen invloed heeft op het vestigingsklimaat voor starters. Dit komt volgens hem doordat ze een groot woningbestand bezitten met veel verouderde woningen. Zijn advies is om deze versneld af te stoten. Er is verder een gebrek aan goedkope huurwoningen. Starters zijn vaak wel op zoek naar woningen die relatief goedkoop zijn. Verder is hij van mening dat ze niet meedenken met de kopers. Als zij een woning verkopen is er geen ruimte voor onderhandeling en er zijn geen speciale regelingen die wel te zien zijn bij andere corporaties. Ze maken gebruik van een projectnotaris, die gemiddeld wel 500 euro duurder is dan een andere notaris. De koopakte moet bij die notaris gepasseerd worden, dus de koper heeft geen keus. Hij is van mening dat in verband met bovenstaande meer overleg zou moeten zijn tussen de Gemeente en Wierden en Borgen, zodat bovenstaande zaken niet meer aan de orde hoeven te zijn. Ook met het oog op het verouderde woningbestand zou een beleid moeten worden gemaakt door de Gemeente en Wierden en Borgen. Eigen inbreng Twee van de makelaars geven willen de Gemeente verzoeken om meer met ondernemers om tafel te gaan over hoe het gebied aantrekkelijker gemaakt kan worden. Een goede samenwerking van partijen kan hier een bijdrage aan leveren. Daarnaast noemt één makelaar ook dat werkgelegenheid op recreatief gebied gestimuleerd moet worden. Hij heeft het gevoel dat veel kansen hierin onbenut blijven. Door meer werkgelegenheid zie je automatisch ook meer trek naar dit gebied en wordt het aantrekkelijker voor starters om zich hier te vestigen. Hij mist hierin dan ook een duidelijke visie van de gemeente. Een meer gedurfde en doorpakkende houding is gewenst om uit dit gebied te halen wat erin zit. 6.3 Interview Gemeente De Marne In deze paragraaf wordt antwoord gegeven op de deelvraag: Wat doet de gemeente nu en wat zouden zij willen doen in de toekomst om het vestigingsklimaat voor koopstarters in Ulrum aantrekkelijk te maken? Vestigingsklimaat voor koopstarters Het voordeel van De Marne is volgens de geïnterviewde medewerker de betrekkelijk goedkope woningen. Voor het vestigingsklimaat zou de respondent een 6 geven omdat de kern van Ulrum afglijdt qua ruimtelijke kwaliteit. Toch heeft het wel potentie om zich tot een mooie dorpskern- al dan niet zonder voorzieningen- te ontwikkelen. Er is voldoende geschiedenis (oude Borgterrein Asingaborg, historische kerk- De Cock- etc). Helaas constateert hij dat de kern van dorpen als Eenrum of Leens (dorpen met een vergelijkbare ontstaansgeschiedenis) minder verloederd zijn in de kern. Hij maakt zich zorgen om hoe Ulrum aantrekkelijk kan blijven. Wat zou de gemeente moeten doen met de leegstaande gebouwen en winkelpanden in de dorpskern van Ulrum; inrichten als zorgwoningen? Beleid gemeente Er is geen beleid voor starters bij de Gemeente De Marne en de medewerker vraagt zich af of de gemeente dat zou moeten doen. Zeker omdat er in de toekomst meer ouderen komen en minder jongeren. Afstudeerscriptie Finny Douwsma 31

32 Dat is gewoon een demografische ontwikkeling die ze niet kunnen keren en er moet zeker niet geconcurreerd worden met andere gemeenten om de starters. Wat wel goed is, is om na te denken hoe ze de jongeren (die geboren en getogen zijn in De Marne) in de gemeente houden. Er zullen politieke keuzes gemaakt moeten worden. Belangrijk is om in te zetten op die dingen die dorpen leefbaar houden. De nadruk zal volgens de medewerker meer moeten komen te liggen op het aantrekkelijk houden voor de mensen die er nu al wonen in plaats van het trekken van starters of andere geïnteresseerden van elders. Wanneer er veel geld en tijd besteed wordt aan het trekken van starters naar krimpgebieden, zal het effect hiervan naar mijn mening minimaal zijn. De weinige mensen die dan op de krimpgebieden af zouden komen 'verwateren' over een groot gebied. 6.4 Bijdrage Wierden en Borgen aan het vestigingsklimaat In deze paragraaf wordt antwoord gegeven op de deelvraag: Welke bijdrage levert de Woningcorporatie Wierden en Borgen aan het vestigingsklimaat voor starters in de sociale huursector en eventueel de koopsector in Ulrum? Vestigingsklimaat voor starters De medewerker van Wierden en Borgen geeft aan dat het vestigingsklimaat voor starters goed is vanwege de relatief lage woningprijzen. Dit geldt ook voor huurwoningen, omdat de wachttijden niet lang zijn en er komt regelmatig een huurwoning vrij in Ulrum. Beleid van Wierden en Borgen Bij Wierden en Borgen is er sprake van een beleid voor starters. Personen onder de 23 jaar kunnen geen huurtoeslag ontvangen bij een hogere huur dan 357,37. Daarom wordt er bij de toewijzing voor woningen met een huur lager dan dit bedrag eerst gekeken of er personen onder de 23 jaar zijn die een woning zoeken. Zo krijgen ook zij een kans om een woning te huren. Voor personen boven de 23 jaar zijn verder geen speciale regelingen. De woningcorporatie Wierden en Borgen draagt een bijdrage aan het vestigingsklimaat voor starters door voldoende woningaanbod te hebben in Ulrum. Wierden en Borgen vindt het niet noodzakelijk om maatregelen te treffen om het vestigingsklimaat te stimuleren. Dit komt voornamelijk doordat het vestigingsklimaat volgens Wierden en Borgen gunstig is voor starters, zoals al eerder genoemd door de lage woningprijzen en voldoende woningaanbod. Uitponden van woningen Het proces van uitponden van woningen begint bij aanwijzing van de woningen die kunnen worden verkocht. Wanneer de huur dan wordt opgezegd, wordt de woning te koop aangeboden door een makelaar. Twee makelaars taxeren de woning en de makelaar met de hoogste taxatiewaarde krijgt de verkoopopdracht. Mochten de getaxeerde waarden te ver uit elkaar liggen, dan zal er nader onderzoek worden verricht. Dit probleem heeft zich echter nog nooit voorgedaan. De prijs staat vast en daar kan in principe niet over worden onderhandeld. Mocht een woning te lang te koop staan, dan kan de prijs eventueel naar beneden worden bijgesteld of de woning wordt weer te huur aangeboden. De woningen worden in principe altijd vrij snel verkocht, echter het laatste jaar staan woningen wat langer te koop. De reden hiervoor is de economische crisis, omdat dit te zien is in de hele woningmarkt en niet alleen in de gemeente De Marne. Er zijn geen speciale regelingen voor het uitponden van woningen, zoals koopgarantie etc. Er is veelvuldig gesproken of dit wel een optie zou moeten zijn bij Wierden en Borgen. Uiteindelijk is besloten om toch geen regelingen aan te bieden. Eén van de redenen hiervoor is dat dit soort regelingen ingewikkelde juridische constructies met zich meebrengen. Daarnaast vind de woningcorporatie het onverstandig om personen die de financiering bijna niet rond krijgen, terwijl de woningen toch al goedkoop zijn, aan te moedigen om toch een woning te kopen. Afstudeerscriptie Finny Douwsma 32

33 Ze zijn bang dat dit later problemen zal opleveren voor de bewoners, omdat ook het onderhoud en verzekeringen etc. later aan de orde zullen komen. De vraag is of bewoners dat dan wel kunnen betalen en hierdoor niet in de problemen raken. Het is dus een bewuste keuze van Wierden en Borgen om geen speciale regelingen aan te bieden voor het kopen van een voormalige huurwoning. Huurbeleid Het huurbeleid en de toewijzing van woningen wordt in principe geregeld door een wachttijdensysteem. Een woningzoekende kan zich inschrijven bij Wierden en Borgen en hierbij één of meerdere dorpen als voorkeur opgeven. Wanneer er een woning vrij komt wordt gekeken wie het langst ingeschreven staat en die krijgt dan de woning toegewezen. Hierbij moet wel de kanttekening worden gemaakt dat behalve naar de wachttijd ook gekeken wordt naar het type woning. Zoals al eerder genoemd zal bij woningen onder de 357,37 eerst worden gekeken of er iemand onder de 23 jaar in aanmerking komt voor toewijzing. Daarnaast geldt dit ook voor een eengezinswoning, die eerder aan een meerpersoonshuishouden zal worden toegewezen dan aan één persoon die misschien wel langer ingeschreven staat. Er wordt dus ook gekeken of de woning passend is bij de situatie van de woningzoekende. Dit levert soms wel wat verwarring op bij woningzoekenden, omdat ze daar niet van op de hoogte zijn. De gemiddelde wachttijd is één tot twee jaar. Wierden en Borgen heeft hierdoor invloed op het vestigingsklimaat voor starters, doordat ze een passende woning zoekt voor iedere woningzoekende en het eenvoudig is om snel (vergeleken met andere gebieden in Nederland) een huurwoning te krijgen. Eigen inbreng De gemeente kan invloed hebben op het vestigingsklimaat voor starters door het op peil houden van voorzieningen. Het is namelijk toch zo dat dorpen met een goed voorzieningenniveau meer in trek zijn bij woningzoekenden. Hierbij worden niet alleen de winkels bedoeld, maar ook scholen spelen een belangrijke rol. Ook het openbaar vervoer speelt een belangrijke rol bij de populariteit van dorpen. Het is opvallend dat dorpen aan een treinspoor meer in trek zijn, dan dorpen die dit niet hebben. Ook de busverbinding en de frequentie waarmee een bus rijdt is een belangrijk aspect voor een dorp. Er is te zien dat de huurwoningen in dorpen waar minder voorzieningen zijn en waar het openbaar vervoer minder goed is, langer leeg staan, dan in andere dorpen. Nu is het nog niet problematisch, maar in de toekomst kan dit wel problemen met zich meebrengen. 6.5 Onderzoeksproces In deze paragraaf wordt beschreven hoe het onderzoek is verlopen. Voordat het onderzoek begon was het niet geheel duidelijk wat de Gemeente De Marne verwachtte van de dorpsonderzoeken. Ze wilde dat de studenten initiatieven namen en daardoor was er sprake van veel vrijheid in de keuze voor een onderzoeksonderwerp. Dit was enerzijds positief doordat er gekozen kon worden voor een onderwerp dat de onderzoeker interessesant vindt. Anderzijds zorgde deze vrijheid ervoor dat het lastig was om te bepalen of het onderzoek van waarde is voor de Gemeente. Tijdens het onderzoek is gebleken hoe moeilijk het was om de doelgroep te benaderen en te zorgen dat er genoeg respondenten waren. Voornamelijk wat betreft de jonge starters is het niet mogelijk gebleken om 25 interviews af te nemen. De Gemeente De Marne was niet in staat om adressen van deze personen te verstrekken, vanwege privacywetgeving. Daardoor moesten de oproepen op en in het krantje van de Vereniging Dorpsbelangen Ulrum, de d Ollerommer Dorpskrant, ervoor zorgen dat mensen mee wilden werken aan het onderzoek (Zie bijlage 7 voor de tekst van de geplaatste oproep). Helaas heeft niemand op deze oproep gereageerd. Daarnaast is aan de Vereniging Dorpsbelangen Ulrum gevraagd of zij personen kennen die tot de doelgroep van dit onderzoek behoren, echter ook zij waren niet in staat namen, dan wel adressen te geven. Via Rixt Bijker van de Rijksuniversiteit Groningen is tevens geprobeerd de doelgroep te achterhalen. Afstudeerscriptie Finny Douwsma 33

34 Zij heeft eerder onderzoek gedaan in Ulrum en beschikte daarom over een aantal namen en/of adressen. Ook dit heeft geen resultaat opgeleverd, omdat de personen niet in de juiste leeftijdscategorie vielen. Daarnaast is de Woningcorporatie Wierden en Borgen gevraagd om gegevens van de doelgroep te verstrekken, maar dit was wederom om privacyredenen niet mogelijk. Uiteindelijk is veldwerving de enige manier gebleken om personen te interviewen. Ondanks meerdere bezoeken aan Ulrum en van deur tot deur mensen te benaderen is het niet gelukt om meer dan negen personen te interviewen. Ook het tijdsbestek waarin het onderzoek plaats moest vinden heeft hierbij een rol gespeeld. Daarnaast waren er personen die niet bereid waren om mee te werken, omdat er al meerdere onderzoeken plaats hebben gevonden in Ulrum en ze daar geen tijd voor vrij wilden maken. Ondanks de lage respons zijn de resultaten wel bruikbaar voor de Gemeente De Marne. Dit komt door het kwalitatieve karakter van het onderzoek. De meningen van de personen zijn daarbij van groot belang en die zijn verkregen met dit onderzoek. De Gemeente krijgt dus de resultaten die ze wil ontvangen. Het is echter mogelijk dat er nog nieuwe resultaten bij zouden komen als de groep geïnterviewden bestond uit 30 personen. Een vuistregel bij interviews is dat bij meer dan 30 respondenten er geen nieuwe antwoorden worden verkregen. De interviews met de makelaars waren gemakkelijker te realiseren, hoewel één makelaar door drie studenten van het Atelier geïnterviewd moest worden en deze daar geen tijd voor had. Daarom is ervoor gekozen om een keuze te maken welke vragen gesteld moesten worden, zodat elke student de belangrijkste informatie kreeg. Hierdoor is dus één interview met een makelaar niet volledig gehouden. Afstudeerscriptie Finny Douwsma 34

35 7. Conclusies en aanbevelingen Door de toenemende vergrijzing en ontgroening in de gemeente De Marne is het van belang om, naast de nodige maatregelen voor ouderen, ook de jongere personen in de gemeente niet te vergeten. De Gemeente De Marne en Woningcorporatie Wierden en Borgen zouden invloed kunnen hebben op het vestigingsklimaat voor jonge starters. Voor dit onderzoek dat op dorpsniveau is uitgevoerd is daarom de vraag: zijn personen tussen de 20 en 30 thuis in Ulrum? Oftewel: Hoe beoordelen starters op de woningmarkt en plaatselijke makelaars het vestigingsklimaat van Ulrum en op welke manier heeft het beleid van de Gemeente De Marne en woningcorporatie Wierden en Borgen hier invloed op? Doordat de respons van de jonge starters aan de lage kant is, is het slechts mogelijk om hier voorzichtig conclusies uit te trekken. Indien men de beoordeling van de hele groep jonge starters wil verkrijgen, zal een vervolgonderzoek moeten plaatsvinden. Desondanks zijn er een aantal interessante resultaten in dit onderzoek naar voren gekomen. Er kan geconcludeerd worden dat geïnterviewde starters over het algemeen positief zijn over het vestigingsklimaat van Ulrum voor personen in de leeftijdscategorie 20 tot 30 jaar oud, met de kanttekening dat nieuwe inwoners er soms moeite mee hebben om te aarden in Ulrum. Zij ervaren het als een relatief gesloten gemeenschap. Of dit voor alle nieuwe inwoners geldt, en wat hiervoor de redenen zijn zou in een vervolgonderzoek vastgesteld kunnen worden. De relatief goedkope woningen worden genoemd als een belangrijk sterk punt van Ulrum. Dit komt overeen met de verwachting van de onderzoeker dat woningprijzen invloed hebben op het vestigingsklimaat. Ondanks het lage aantal respondenten onder de starters, zijn de lage woningprijzen in Ulrum vaak genoemd als een positieve invloed op het vestigingsklimaat. Ook plaatselijke makelaars en de medewerker van de gemeente hebben dit als een sterk punt voor de starters genoemd. Er kan dus voorzichtig worden aangenomen dat er een verband is tussen woningprijzen en het vestigingsklimaat voor jonge starters. Lage woningprijzen hebben een positieve invloed op het vestigingsklimaat. Daarnaast is het actieve verenigingsleven in Ulrum een belangrijke kracht van het dorp. De starters geven aan dat dit belangrijk is voor het onderhouden van sociale contacten in het dorp. Vooral bij het verdwijnen van voorzieningen, zoals winkels, waar mensen elkaar kunnen treffen, is het van belang om dit verenigingsleven actief te houden. Dit om de sociale cohesie (één van de vijf peilers van de leefbaarheid) in het dorp te behouden. Over de bereikbaarheid van Ulrum is iedereen tevreden, zowel met eigen vervoer als openbaar vervoer. Makelaars en de medewerker van Wierden en Borgen geven aan dat het openbaar vervoer een belangrijke rol speelt bij de keuze voor een woonplaats. Plaatsen waar het openbaar vervoer beter is (bijvoorbeeld doordat er een treinstation aanwezig is of de bus frequent rijdt) zijn populairder dan waar dit niet het geval is. Dit betekent dat de bereikbaarheid met het openbaar vervoer ook in de toekomst op peil zal moeten worden gehouden. Een zwak punt van Ulrum is het voorzieningenniveau dat steeds verder afneemt. Het ontbreken van goede detailhandelwinkels, een grote supermarkt en een echt dorpscentrum vinden een aantal geïnterviewde starters negatief. Dit zal echter een trend zijn die verder doorgezet zal worden door de toenemende schaalvergroting en het winkelcentrum dat in Leens gerealiseerd wordt. Een goed alternatief zou kunnen zijn om goed openbaar vervoer van Ulrum naar Leens te realiseren. De dorpskern van Ulrum baart ook de medewerker van de Gemeente De Marne zorgen; er verdwijnen winkels, maar wat zou daarvoor in de plaats moeten komen? Het zou goed zijn om nader te onderzoeken hoe kan worden voorkomen dat het dorpscentrum verloedert door leegstand. Een ander zwak punt dat wordt genoemd door makelaars is het Afstudeerscriptie Finny Douwsma 35

36 ontbreken van inkomstenbronnen voor nieuwe bewoners. Er is weinig werkgelegenheid, terwijl dat wel een belangrijk vestigingsmotief is voor jonge starters. De woningen in Ulrum zijn in principe geschikt voor de doelgroep, zowel huur- als koop. Opvallend is dat weinig mensen stimulerende maatregelen van de gemeente missen, alleen de makelaars geven aan dat dit soms een heikel punt is met de financiering. Door de aantrekkelijk woningprijzen is het echter niet noodzakelijk voor de Gemeente De Marne om startersleningen te verstrekken. Ondanks de verwachting van de onderzoeker dat stimulerende regelingen voor starters een positieve invloed hebben op het vestigingsklimaat voor Ulrum, is in dit onderzoek niet naar voren gekomen dat stimulerende maatregelen voor starters invloed hebben op het vestigingsklimaat. Dit is te verklaren door het feit dat de woningprijzen al laag zijn en startersleningen etc. dus niet worden gemist. De redenen waarom potentiële kopers zich volgens makelaars niet in Ulrum vestigen is vaak niet op financieel gebied, maar door het ontbreken van voorzieningen en een treinstation. Ook op andere gebieden zijn mensen zich niet bewust van de invloed van de gemeente. Dit kan als positief worden gezien, omdat ze dus geen negatieve ervaringen hebben met de gemeente. Maar dit kan ook negatief zijn, omdat ze dus niet op de hoogte zijn van wat de gemeente doet of kan doen in een gemeente. Bijvoorbeeld subsidies voor verenigingen, de invloed op het openbaar vervoer, de invloed op het ruimtelijk beleid etc. Een punt van aandacht voor de gemeente is dat ze beter zouden kunnen communiceren over veranderingen in het dorp die de inwoners aangaan. Over woningcorporatie Wierden en Borgen is vrijwel ieder geïnterviewde starter tevreden. Toch geldt voor hen dat ze misschien niet duidelijk genoeg zijn over hun beleid op het gebied van woningtoewijzing en wellicht ook op het gebied van de verouderde woningen en hun eventuele plannen daarvoor. Ook de medewerker van Wierden en Borgen geeft aan dat er soms onduidelijkheid is over de manier van woningtoewijzing. De woningen en de service van Wierden en Borgen worden positief beoordeeld door de starters. De verwachting dat het huurbeleid en de wachttijden voor een woning een gunstig effect hebben op het vestigingsklimaat voor starters in Ulrum is in dit onderzoek deels uitgekomen. Echter door het lage aantal respondenten is het niet bewezen dat dit voor alle huurstarters geldt. Voor wat betreft maatregelen voor het uitponden van woningen zijn stimulerende maatregelen zoals koopgarant niet noodzakelijk in Ulrum, dit komt weer mede door de lage woningprijzen. De woningcorporatie Wierden en Borgen heeft een positieve invloed op het vestigingsklimaat voor starters door haar huurbeleid dat er op gericht is om ook jonge personen aan een woning te helpen. Aanbevelingen Uit dit onderzoek zijn een aantal zaken naar voren gekomen betreffende het vestigingsklimaat voor starters waar de Gemeente De Marne invloed op zou kunnen hebben. De aanbevelingen sluiten hierop aan. Verenigingsleven Het verenigingsleven is een belangrijke kracht voor het dorp Ulrum. Daarom zou de Gemeente De Marne waar mogelijk een bijdrage kunnen leveren aan het behoud van dit verenigingsleven. Dit zou gerealiseerd kunnen worden door het verstrekken van subsidies, maar ook door met de verenigingen mee te denken over manieren om problemen die zich voordoen op te lossen. Het is daarom van belang dat verenigingen op de hoogte worden gesteld dat de Gemeente bereid is om mee te denken en te helpen waar mogelijk, om het verenigingsleven in stand te houden. Afstudeerscriptie Finny Douwsma 36

37 Communicatie Het is belangrijk voor de inwoners van Ulrum, vooral gezien de toekomstige veranderingen in het dorp, om ze hier goed over te informeren waar nodig is. Zo zou de Gemeente De Marne ervoor kunnen kiezen om een zelfgeformuleerde nieuwsbrief in de d Ollerommer Krant te plaatsen, wanneer er ontwikkelingen zijn. Dit kan ervoor zorgen dat de informatie goed overkomt en niet door tussenkomst van derden wordt gekleurd. Dorpskern Om ervoor te zorgen dat de dorpskern van Ulrum niet verloederd, zal onderzocht moeten worden wat voor functie de dorpskern moet krijgen. Is het bijvoorbeeld mogelijk om een aantal verenigingen in de dorpskern te vestigen, zodat de leegstaande panden een functie hebben en er tevens ontmoetingsplaatsen in de dorpskern zijn? Dit is slechts een voorbeeld, nader onderzoek, zal moeten uitwijzen wat voor bestemming de dorpskern zal moeten krijgen. Het is daarbij belangrijk om de bewoners bij dit proces te betrekken. Afstudeerscriptie Finny Douwsma 37

38 Literatuurlijst Centraal Bureau voor de Statistiek (2009a), Bevolkingstrends, regionale prognose : Vergrijzing en omslag van groei naar bevolkingsdaling. Gevonden op 3 maart, 2010, op Centraal Bureau voor de Statistiek (2009b), Gemeente op Maat De Marne, Gevonden op 20 februari, 2010, op Dam, F. van & Verwest, F. (2010), Bevolkingsdaling is prikkel voor de woningmarkt, Dagblad van het Noorden, 13 februari De stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, (2010), Starterslening. Gevonden op 18 maart, 2010, op Dudok Wonen, Volkshuisvesting Arnhem & Sité Woondiensten (2010), Sociale Koop. Gevonden op 18 maart, 2010, op Gemeente De Marne (2010a), Bestuur en Organisatie. Gevonden op 15 februari, 2010, op Gemeente De Marne (2010c), Bestuur en Organisatie. Gevonden op 15 februari, 2010, op Gemeente De Marne (2006b), Collegeprogramma gemeente De Marne Gevonden op 15 februari, 2010, op Gemeente De Marne (2005d), Gemeentenieuws 15 september Gevonden op 17 juni, 2010, op Gemeente De Marne (2008e), Toeristen, de dorpen. Gevonden op 16 februari, 2010, op Meer, M. van der, Thissen, F., Droogleever Fortuijn, J., Tak, I. van der, Wouw, D. van der (2008), Leefbare dorpen, publieksversie van het officiële onderzoeksrapport: De sociale draagkracht van dorpen in Borsele: leefbaarheid, sociale cohesie en community care in kleine dorpen, september Ministerie van VROM, WWI,directie Aandachtswijken, en Betaalbaarheid en Corporaties(2009), De koopwoning bereikbaar voor starters, mei Nationale Hypotheekgarantie (2010), Voorwaarden en normen Gevonden op 18 maart, 2010, op Op Maat (2010a), Te woon, concept. Gevonden op 18 maart, 2010, op Op Maat (2010b), Koopgarant, product. Gevonden op 18 maart, 2010, op Op Maat (2010c), Koopcomfort, product. Gevonden op 18 maart, 2010, op NVM en Bureau Stedelijke Planning (2010), Bevolkingsdalinggebied = Kansgebied, Visie bevolkingsdaling, maart Nimwegen, N. & Heering, L.(2009), Bevolkingsvraagstukken in Nederland Anno 2009: Van groei naar bevolkingsdaling, Een demografische omslag in beeld. Gevonden op 2 maart, 2010, op Senternovem (2010), Koopsubsidie. Gevonden op 18 maart, 2010, op Veenhoven, R. (2000), Onderzoeksrapport, Leefbaarheid: betekenissen en meetmethoden, 1 september Wierden en Borgen (2010a), Organisatie. Gevonden op 18 maart, 2010, op Wierden en Borgen (2010b), Ik zoek een woning. Gevonden op 18 maart, 2010, op Afstudeerscriptie Finny Douwsma 38

39 Bijlage 1: Aanvullende achtergrondinformatie In deze bijlage zijn tabellen en grafieken weergegeven die de hoofdtekst ondersteunen. Daarnaast zijn er een aantal zaken in de hoofdtekst genoemd die in deze bijlage nader worden toegelicht. 1. Tabel inwonersaantallen afgelopen 10 jaar 2. Groene en grijze druk Afstudeerscriptie Finny Douwsma 39

40 3. Migratieoverschot en bevolkingsgroei Stimulerende maatregelen overheid Toelichting koopsubsidie In het kader van de Wet Bevordering Eigen Woningbezit is de Eigenwoningbijdrage (ook wel Koopsubsidie genoemd) in het leven geroepen. Deze wet wordt uitgevoerd door SenterNovem. Deze wet (hierna te noemen Eigenwoningbijdrage) heeft als doel dat meer mensen met lagere of gemiddelde inkomens een eigen woning kunnen kopen. De Eigenwoningbijdrage is een maandelijkse belastingvrije bijdrage in de hypotheeklasten, die het aanschaffen van een eigen woning aantrekkelijker kan maken. De subsidie is afhankelijk van het toetsinkomen, koopsom, hypothecaire leensom en leeftijd (Senternovem, 2010). Toelichting Nationale Hypotheekgarantie De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is de naam van de garantie die men kan krijgen als een lening wordt afgesloten voor het kopen of verbouwen van een woning en is mogelijk in iedere gemeente. Er kunnen zich situaties voordoen waardoor het aflossen van de hypotheek tijdelijk geheel of gedeeltelijk niet meer mogelijk is. Dan kan men in aanmerking komen voor de Woonlastenfaciliteit waarmee een moeilijke periode overbrugt kan worden, zodat de woning niet verkocht hoeft te worden. Het biedt zo een stukje zekerheid voor kopers, waardoor een drempel om te kopen weggenomen kan worden (Nationale Hypotheekgarantie, 2010). Toelichting Starterslening De Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVN) biedt een product dat koopwoningen makkelijker bereikbaar maakt: de Starterslening. De Starterslening is bedoeld om het verschil te overbruggen tussen de kosten van de aankoop van de woning en de maximaal mogelijke lening voor de koper. Het is een aanvullende lening op een reguliere hypotheek. De Starterslening wordt verstrekt voor maximaal 30 jaar en is, in ieder geval, de eerste drie jaar renteloos en aflossingsvrij. Na drie jaar wordt, op basis van de dan geldende situatie, bekeken of er rente en aflossing over de Starterslening betaald kan worden. Voor de Starterslening wordt een tweede hypotheek gevestigd op de woning. De Starterslening is in een beperkt aantal gemeenten mogelijk. Iedere gemeente stelt zelf de voorwaarden vast waaraan moet worden voldaan om in aanmerking te komen. De aanvrager moet echter altijd een hypotheek afsluiten met Nationale Hypotheek Garantie. Afstudeerscriptie Finny Douwsma 40