BEDRIJFSRUIMTEMARKT ZUIDWEST- NEDERLAND

Transcriptie

1 juli 212 BEDRIJFSRUIMTEMARKT ZUIDWEST- NEDERLAND zeeland en zuid-holland LANDELIJKE MARKTONTwIKKELINGEN De bedrijfsruimtemarkt liet in 211 een tweedelig beeld zien. In de eerste zes maanden van het jaar leefde de vraag naar bedrijfsruimte helemaal op. De markt nam ruim 3% meer ruimte op dan in de vergelijkbare periode in 21. De wereldhandel groeide fors en dat stimuleerde de opname van bedrijfsruimte, met name dat van logistiek vastgoed. In het verlengde hiervan vlakte de groei van het aanbod af. De tweede helft van 211 liet een bijna volledig tegengesteld beeld zien. Vanaf de zomermaanden leidde de schuldencrisis in de Eurozone tot steeds meer onzekerheid. De economie kwam in bijzonder zwaar weer terecht, gevolg door een nieuwe recessie in diverse landen in de Eurozone, waaronder Nederland. Een gemene recessie bovendien, omdat overheden weinig financiële ruimte hebben voor crisismaatregelen en het vertrouwen in de economie als geheel lijkt weg te vallen. Ondanks de terugval in de tweede helft van 211 werd vorig jaar toch beduidend meer bedrijfsruimte opgenomen. In totaal 2,9 miljoen m², wat neer komt op een stijging van 12% in vergelijking met 21. Hiervan kwam circa een kwart voor rekening van de logistieke sector. Hoewel er meer vraag was, nam het beschikbaar aanbod opnieuw toe. Begin 212 was 9,5 miljoen m² bedrijfsruimte voor de markt beschikbaar. De stijging van het aanbod wordt verklaard door verhuis bewegingen en bedrijfsbeëindigingen. Er blijft sprake van een mismatch tussen gebruikerswensen en kwaliteiten van bestaande gebouwen. Mede hierdoor vond een fors deel van de opname plaats in nieuwbouw. Dit neemt niet weg dat het nieuwbouwtempo door de crisis fors is afgenomen. De toegenomen vraag naar bedrijfsruimte leidde in 211 tot een lichte stijging van de huurprijzen. Vorig jaar werd gemiddeld 48,- per m² betaald voor bedrijfsmatig vastgoed. Dat is een stijging van 4% ten opzichte van 21 toen nog 45,- per m² werd betaald. Het is de eerste huurprijsstijging in vier jaar tijd. Huurprijzen zijn sterk afhankelijk van de locatie en de courantheid van het vastgoed. Er bestaan daarom sterke Aanbod en opname van bedrijfsruimte in Nederland (in m²) Aanbod Opname Regiorapportage Zuidwest-Nederland 1

2 BEDRIJFSRUIMTEMARKT zuidwest-nederland juli 211 regionale verschillen in de gerealiseerde huurprijzen. De sterkste stijging is zichtbaar in Noord- en west-nederland, waar de huurprijzen met gemiddeld meer dan 1% toenamen. Logistieke ruimten op strategische locaties en nabij vervoersknooppunten behalen de hoogste huurprijzen. Voor nieuwe logistieke complexen bleef het huurprijsniveau vorig jaar gemiddeld genomen redelijk stabiel binnen een bandbreedte van 45,- en 65,-/m². Complexen in de logistieke corridor bevinden zich aan de bovenkant daarvan. De absolute tophuurprijzen worden betaald voor logistieke ruimte op luchthaven Schiphol. Hier kan de huurprijs oplopen tot meer dan 9,-/m². Daarmee zijn ook de tophuurprijzen licht gestegen. Als investeringssegment is de bedrijfsruimtemarkt veel minder groot dan de markten voor kantoren, winkels of woningen. Het overgrote deel van de bedrijfsruimtemarkt is dan ook in gebruik bij bedrijven zelf, het zogenaamde eigengebruik. wel bleef de omvang van nieuwe investeringen vorig jaar met 35 miljoen constant, wat op zichzelf en gezien de marktomstandigheden toch opvallend te noemen is. Dat neemt niet weg dat beleggers het gemiddelde indirecte rendement op hun investering in bedrijfsruimte volgens cijfers van IPD Nederland zagen dalen met -3,5%. Dit komt vooral doordat de beschikbaarheid aan beleggingsvastgoed is toegenomen en beleggers de risico s op leegstand en verder waardeverval hoger inschatten. zuidwest-nederland Structuur Binnen de bedrijfsruimtemarkt is het belangrijk onderscheid te maken tussen de grondmarkt en de markt voor (verhuurbare) gebouwen. Dit is anders dan bij bijvoorbeeld de markt voor kantoorgebouwen. Het grootste deel van de bedrijfsruimte is ontstaan doordat gemeenten grond uit hebben gegeven aan individuele bedrijven, die hier vervolgens in eigen beheer een bedrijfsgebouw hebben gerealiseerd. Het overgrote deel van de voorraad is mede om die reden in handen van eigenaar-gebruikers. Dit is een belangrijk verschil met de kantorenmarkt, die veel meer het karakter van een professionele verhuurmarkt heeft. Bijna een kwart van de nationale voorraad aan bedrijventerreinen ligt in zuidwest-nederland. Daarbinnen heeft de provincie zuid-holland veruit de meeste bedrijventerreinen, in totaal ruim 14.3 ha. zeeland heeft met 4.3 ha ongeveer 3% van de voorraad in zuid-holland. De voorraad in zuidwest- Nederland is verdeeld over circa 75 terreinen. In een aantal gevallen betreft dit diverse deelfases van grotere gebieden. De gemiddelde grootte van de bedrijventerreinen in zuidwest- Nederland komt neer op 24 ha (netto), waarbij de terreinen in zuid-holland gemiddeld iets groter zijn dan in zeeland. Er is in principe onderscheid te maken naar twee soorten locaties. In kleinere gemeenten en woonkernen is een groot aantal terreinen dat vooral de lokale vraag naar bedrijfspanden faciliteert. Hier zijn overwegend bedrijven uit het midden- en kleinbedrijf gevestigd, bijvoorbeeld uit sectoren als industrie/ productie, handel of bouwnijverheid. Daarnaast zijn er vooral in en rond de grote steden strategische locaties met een (inter) nationale functie. Hier zijn vooral grotere productiebedrijven en logistiek dienstverleners gevestigd. Rotterdam zorgt direct en indirect voor de meeste bedrijfsactiviteiten in zuid-holland, deze bedrijvigheid hangt sterk samen met de havenactiviteiten. Van de omvangrijke voorraad aan bedrijventerreinen (5.5 ha netto) heeft dan ook een groot deel betrekking op zeehaventerreinen (4.9 ha). Naast dit areaal is er ongeveer 6 ha bestemd voor het reguliere bedrijfsleven dat zich concentreert op zogenaamde droge bedrijventerreinen. Den Haag heeft, ondanks haar omvang, een relatief beperkte bedrijfsruimtemarkt. Enerzijds wordt dit veroorzaakt door de economische structuur, anderzijds door de beperkte fysieke ruimte in de regio Haaglanden. Uitwijkmogelijkheden worden gevonden in zoetermeer en de gemeente Lansingerland die Voorraad bedrijventerrein in Zuidwest-Nederland (in netto ha) Voorraad bedrijventerrein in Zuidwest-Nederland naar uitgiftestatus (in netto ha) Zeeland (5,4%) Zeeland Zuid-Holland (18,2%) Overig Nederland (76,3%) Zuid-Holland Uitgeefbaar Uitgegeven Regiorapportage Zuidwest-Nederland 2

3 BEDRIJFSRUIMTEMARKT zuidwest-nederland juli 211 mede daardoor over bedrijventerreinen beschikken met uitgeefbare gronden. Het westland zorgt als een van de bekendste en grootste glastuinbouwgebieden in de wereld voor een omvangrijk cluster van bedrijfsactiviteiten. Dat bestaat enerzijds uit de honderden tuinbouwbedrijven, maar hangt daarnaast samen met een scala aan bedrijven, kennisinstellingen en dienstverleners (waaronder transport en groothandel) en veilingen die direct verbonden zijn met dit cluster. In zuid-holland is daarnaast een groot areaal bedrijventerreinen te vinden in de regio Drechtsteden. Vooral in Dordrecht en zwijndrecht liggen veel bedrijfsgronden. De Drechtsteden profiteren hierbij van de gunstige ligging tussen Groot-Rijnmond en west-brabant. Daarnaast kennen de gemeenten Delft, Alphen aan den Rijn en Vlaardingen grote bedrijventerreinen. Delft onderscheidt zich daarbij, door de aanwezigheid van de TU Delft en TNO, met unieke specialismen in de sfeer van kennisintensieve bedrijvigheid. zeeland heeft, met name in de havens, een sterke industriële sector. De chemische- en de procesindustrie zijn de belangrijkste sectoren in de zeeuwse zeehavengebieden en zorgen voor het grootste deel van de toegevoegde waarde en de werkgelegenheid. Daarmee is de industrie van groot belang voor zeeland, hoewel de logistieke component van de zeeuwse havens aan belang wint. De gemeente Vlissingen is een van de belangrijkste regio s voor de bedrijfsruimtemarkt in zeeland en huisvest een van de grootste bedrijventerreinen van Nederland; het Sloegebied dat ha bruto bedrijventerrein omvat. Hier zijn vooral bedrijven op het gebied van offshore industrie, overslag en energieopwekking gevestigd. Terneuzen biedt vanwege de ligging aan de westerschelde en de kanaalzone tussen Gent en Terneuzen mogelijkheden voor industriële en havengerelateerde bedrijvigheid. De bedrijventerreinen in Goes en Middelburg hebben een meer gemengd karakter en zijn vooral gericht op de lokale markt. Dynamiek Gemeenten verkopen sinds het begin van de kredietcrisis minder bedrijfsgrond. waar de gemiddelde uitgifte in de periode 2-28 in zuidwest-nederland op 248 ha lag, is dit in de jaren 29 en 21 (meest recent beschikbare gegevens) terug gevallen naar respectievelijk 87 ha en 1 ha. zuidwest-nederland is daarmee overigens geen uitzondering. Ook in andere delen van het land viel de vraag naar bedrijfsgrond vanaf 29 fors terug. In zeeland varieert de uitgifte zeer sterk van jaar op jaar. De oorzaak voor de terugloop van de uitgifte van bedrijfsgrond wordt niet alleen veroorzaakt door de kredietcrisis. Door de opgelopen leegstand aan bestaande bedrijfspanden zijn gemeenten ook kritischer geworden in de uitgifte van nieuwe terreinen. zij willen daarmee voorkomen dat op grote schaal nieuwe bedrijfsgrond wordt uitgegeven, terwijl de bestaande voorraad leeg komt en veroudert. totale aanbod is in vergelijking met 21 met 14% afgenomen. Deze afname kwam geheel voor rekening van de provincie zuid- Holland, in zeeland bleef het aanbod vrijwel gelijk. Hiermee laat de leegstand in de zuidwestelijke provincies een tegengestelde ontwikkeling zien ten opzichte van andere regio s in het land. De lagere leegstand wordt deels veroorzaakt door een toename in de opname in de bestaande voorraad. Het totale opnamevolume in zuidwest-nederland steeg tot 438. m². Daarmee is de opname na een scherpe daling in 29 in het eerste jaar na de crisis gestaag blijven stijgen. Dit laat zien dat bedrijven nog wel degelijk op zoek zijn naar courante bedrijfsobjecten. Het betreft echter grotendeels herhuisvesting, waardoor ondanks de hogere vraag elders locaties en gebouwen worden achtergelaten. Opvallend genoeg kwam de opnamestijging uitsluitend voor rekening van zeeland, waar m² bedrijfsruimte werd opgenomen ten opzichte van 11.6 m² in 21. In zuid-holland daalde de opname met 4,9% ten opzichte van 21 tot m² bedrijfsruimte. Ontwikkeling aanbod bedrijfsruimte in Zuidwest-Nederland naar provincie (m 2 ) Zuid-Holland Zeeland Ontwikkeling vraag en aanbod bedrijfsruimte in Zuidwest-Nederland (in m 2 ) In de bestaande voorraad wordt momenteel ruim een miljoen m² bedrijfsruimte aangeboden. Circa 9% van het aanbod in zuidwest-nederland komt voor rekening van de provincie zuid Holland en de overige 1% is terug te vinden in zeeland. Het Aanbod Opname Regiorapportage Zuidwest-Nederland 3

4 BEDRIJFSRUIMTEMARKT zuidwest-nederland juli 211 Opname van bedrijfsruimte in Zuidwest-Nederland naar grootteklasse (2-211) in volume (links) en aantallen transacties (rechts) 27% 14% 23% 11% 5% 3% 53% < 1. m² m² m² m² > 1. m² 16% 28% 2% Uitgifte bedrijventerreinen in Zuidwest-Nederland naar provincie (in netto ha) Zeeland Zuid-Holland Bij ruim de helft van de transacties (53%) gaat het om bedrijfspanden met een oppervlakte kleiner dan 1. m². Naarmate de oppervlakte van de panden toeneemt, nemen ze een steeds kleiner aandeel in het aantal transacties voor hun rekening. De verdeling naar grootteklasse over het totale transactievolume laat een ander beeld zien. Bedrijfspanden met een oppervlakte van 1. m² en meer vormen ruim een kwart van het totale transactievolume in de periode vanaf 2. Dit aandeel komt vooral van rekening van de ingebruikname van logistieke centra en distributiecentra. De vraag naar beleggingsobjecten is in absolute omvang relatief klein, hoewel vastgoedinvesteerders wel degelijk specifieke aankopen doen. Gespecialiseerde vastgoedfondsen kopen bijvoorbeeld hoogwaardige distributiecentra, terwijl particuliere beleggers investeren in meer kleinschalige bedrijfsobjecten. De risico s op beleggingen in bedrijfspanden worden gemiddeld genomen echter hoger ingeschat dan die van bijvoorbeeld winkels, kantoren of woningen, resulterend in hogere aanvangsrendementen. Op de beste locaties in zuidwest-nederland liggen de netto aanvangsrendementen momenteel rond 6,75%. Prijsvorming In zuid-holland variëren de huurprijzen sterk. In Rotterdam worden huren van maximaal 6,-/m² behaald, terwijl in Den Haag de huren kunnen oplopen tot 7,-/m². De hoogste huren worden gerealiseerd in het westland, waar het maximale huurniveau op 85,-/m² ligt. In de rest van zuid-holland bedraagt de huur maximaal 6,- /m². Het hoogwaardige Technopolis Innovation Park in Delft vormt hierop een uitzondering, de huurprijs kan daar oplopen tot 75,-/m². In zeeland worden in Goes en Middelburg huren van maximaal 55,-/m² behaald. Ten opzichte van 21 zijn de tophuren op veel locaties in zuidwest-nederland licht gedaald. Bandbreedte netto-aanvangsrendementen in Nederland (in procenten) Beste locaties Overige locaties Noord-Nederland 8, - 8,75 8,5-1, Oost-Nederland 7,25-8,75 7,75-9,5 Noordwest-Nederland 6,75-8,25 7,25-9,25 Zuidwest-Nederland 6,75-8,25 7,5-9,5 Zuid-Nederland 7, - 8,5 7,5-9,5 Regiorapportage Zuidwest-Nederland 4

5 BEDRIJFSRUIMTEMARKT zuidwest-nederland juli 211 Perspectief Door de onzekere economische situatie en de afnemende vraag bij eindconsumenten is voorlopig geen sterke uitbreidingsvraag naar bedrijfsruimte te verwachten. Wel kunnen bedrijven van de huidige marktomstandigheden gebruik maken om te verhuizen, maar per saldo ligt een snelle daling van het aanbod niet in de lijn der verwachting. Het kind van de rekening zijn de reeds verouderde terreinen, waar (verdere) verpaupering dreigt. Voor dergelijke terreinen lijkt een grondige herstructurering en revitalisering de enige oplossing. Voor de regio Rijnmond zijn de havenactiviteiten van groot belang. Door de kwakkelende wereldhandel zijn de vooruitzichten op korte termijn niet verbeterd. Ook op de lange termijn is de haven voor Rotterdam van groot belang. Belangrijk hierbij is dat de vervoersstromen in Europa en tussen de continenten de komende jaren naar verwachting toenemen. De uitzonderlijke ligging van Nederland maakt dat een groot deel van deze vervoersstromen via Noordwest-Europa (blijven) lopen. De ontwikkeling van de Tweede Maasvlakte is essentieel om op langere termijn aan de ruimtevraag te voldoen. Verder zorgen de herontwikkeling van de stadshavens en de realisatie van bedrijfsruimte op Rotterdam Airport voor belangrijke impulsen in de regio Rijnmond. Op het grondgebied van de gemeente Den Haag zijn de mogelijkheden zeer beperkt. Dat geldt ook voor veel andere locaties in de regio Haaglanden. Daarom zal er gezocht moeten worden naar oplossingen in de vorm van meer nieuwbouwlocaties in de wijdere regio. De gemeente Lansingerland biedt voor de regio voldoende uitbreidingruimte voor nieuwe ontwikkelingen. Het Westland zal in de komende jaren een grootscheepse herstructurering ondergaan. Het totale areaal aan glastuinbouw zal daarom de komende jaren afnemen. Dat neemt niet weg dat er in dit gebied blijvend sprake is van economische activiteiten en vraag naar bedrijfsruimte. Zoals veel gebieden heeft ook Zeeland te maken met verouderde bedrijventerreinen. Een deel daarvan (154 ha) zal worden getransformeerd tot andere bestemmingen, waardoor het areaal bedrijventerreinen zal afnemen. Voor het zeehavengebied is het vooral van belang dat er plannen zijn om in het Sloegebied de Westerschelde Container Terminal te bouwen zodat ook grote containerschepen in Vlissingen kunnen aanmeren. Bovendien is de Scaldia Container Terminal vorig jaar geopend, deze zal in 213 volledig operationeel zijn. De toename in overslagcapaciteit van zeeschepen naar rivierschepen die daarmee gepaard gaat biedt mogelijkheden voor nieuwe bedrijvigheid. Regiorapportage Zuidwest-Nederland 5

6 BEDRIJFSRUIMTEMARKT zuidwest-nederland juli 211 Factsheet bedrijfsruimte Zuidwest-Nederland Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in ha Aanbod in m² Opname in m² Bandbreedte in /m² Totaal Beschikbaar Zuid-Holland Alphen aan den Rijn Delft Den Haag Dordrecht Gorinchem Katwijk Lansingerland Leiden Ridderkerk Rotterdam Schiedam Vlaardingen Westland Zoetermeer Zwijndrecht Overig Totaal Zuid-Holland Zeeland Goes Middelburg Terneuzen Vlissingen Overig Totaal Zeeland Totaal Zuidwest-Nederland Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research. Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen. Regiorapportage Zuidwest-Nederland 6