BEDRIJFSRUIMTEMARKT NOORDWEST- NEDERLAND

Transcriptie

1 juli 211 BEDRIJFSRUIMTEMARKT NOORDWEST- NEDERLAND, en LANDELIJKE MARKT ONTWIKKELINGEN Na de enorme daling van de wereldhandel in 29 was er vorig jaar een sterk herstel te zien. Vooral de export heeft hiervan geprofiteerd. Dankzij deze export kon Nederland in 21 een economische groei bereiken van 1,75%. Producenten en ondernemers zijn inmiddels aanmerkelijk positiever over het economische klimaat. De vraag naar bedrijfsruimte liep in 21 niet parallel met de verbeteringen in de economie. Hoewel er per saldo meer bedrijfsruimte werd opgenomen dan in 29, ging het om een beperkte stijging. Op de vrije markt werd een totaalopname genoteerd van 2,5 miljoen m² bedrijfsruimte. Het historisch gemiddelde ligt op 2,7 miljoen m². Dat geeft aan dat er de afgelopen jaren maar weinig vraag naar bedrijfsruimte was. De wereldwijde economische malaise en het geringe vertrouwen in herstel, hebben flinke gaten geslagen in de vraag naar bedrijfsruimte. De meeste opnames komen voort uit overwegingen over kostenefficiëntie. Begin 211 werd 9 miljoen m² bedrijfsruimte aangeboden. Dat is ruim 4. m² meer dan een jaar eerder. Met uitzondering van 27 is er vanaf 2 een onafgebroken stijging van het totaalaanbod. Net als in de kantorenmarkt, groeit de hoeveelheid structureel aanbod aan de onderkant van marktsegment met een slecht perspectief. Momenteel is duidelijk te zien dat ontwikkelaars hun plannen uitstellen of uit de markt halen. Positief effect hiervan is dat het aanbod op termijn weer kan teruglopen. Maar het gevaar is dat er een tekort ontstaat aan moderne bedrijfsgebouwen, terwijl men het verouderde aanbod links laat liggen. Het grootste deel van de voorraad bestaat uit kooppanden of objecten die in opdracht van de eindgebruiker zijn gerealiseerd. Volgens de Nederlandse Vereniging voor ontwikkelaars en Bouwondernemers (NVB) behoort nu slechts 1% van de markt tot het vrije huursegment. De markt voor bedrijfsruimte verandert echter geleidelijk in een vrije gebruikersmarkt. Vooral de logistieke deelmarkt heeft in het laatste decennium duidelijk laten zien aantrekkelijk te zijn voor vastgoedbeleggers. Aanbod en opname bedrijfsruimte in Nederland m Aanbod Opname Regiorapportage Noordwest-Nederland 1

2 juli 211 Door de groeiende behoefte aan logistieke diensten en distributieruimten is deze markt snel veranderd. De markt voor logistiek vastgoed is in de afgelopen drie decennia sterk gegroeid, vooral als gevolg van de groei van de wereldhandel, het wegvallen van binnengrenzen in Europa en de toegenomen welvaart. Nederland heeft hier bovengemiddeld van geprofiteerd, vooral door de gunstige ligging aan zee en de achterlandverbindingen naar afzetgebieden elders in West-Europa. Daarnaast spelen er andere processen die de bedrijfsruimtemarkt meer markt gestuurd en heterogeen maken. Hierbij valt te denken aan de ontwikkeling van kleinschalige specialistische bedrijfsruimten zoals bedrijfsverzamelgebouwen en self-storage faciliteiten. Parallel aan deze ontwikkelingen ligt de groeiende vraag naar duurzame bedrijfsgebouwen. Die is enerzijds ontstaan doordat het voor veel ondernemingen bedrijfseconomisch interessanter wordt om duurzaam te produceren. En anderzijds doordat maatschappelijke en technologische ontwikkelingen daarop aansturen. NOORDWEST-NEDERLAND Structuur Luchthaven Schiphol en de Amsterdamse haven zorgen direct en indirect voor veel bedrijfsactiviteiten in de regio Amsterdam. De Amsterdamse haven is wat betreft overslag de vierde haven van Noordwest Europa. In het havengebied vindt zowel overslag, opslag als de bewerking van stukgoed en massagoed plaats. In Amsterdam en Zaandam liggen grote haventerreinen met aansluiting op het Noordzeekanaal. Datzelfde geldt voor het IJmond gebied dat aan de monding ligt van dit kanaal. Het terrein van Tata Steel IJmuiden is het grootste aaneengesloten bedrijfsterrein van Nederland. Schiphol is een belangrijk Europees knooppunt op het gebied van goederenvervoer. Vlakbij Schiphol zijn verschillende internationale logistieke ondernemers en distributiecentra neergestreken, waarvan een belangrijk deel uit luchthaven gerelateerde sectoren bestaat. Bijna alle logistieke terreinen zijn terug te vinden in de gemeente Haarlemmermeer op grondgebied van Schiphol of Hoofddorp. De stad Amsterdam beschikt daarnaast over relatief veel dynamiek in kleinschalige bedrijvigheid, vooral in de creatieve sectoren. De stad ligt centraal in het land en in het nationale snelwegennet. Vanwege het gunstige bereikbaarheidsprofiel, hebben verschillende bedrijven de stad als uitvalsbasis gekozen. Het areaal bedrijventerreinen in de stad bedraagt 415 ha (netto). Op bedrijventerrein Lage Weide zijn onder meer distributiecentra van Hema en WE gevestigd. In Amersfoort, Nieuwegein, Veenendaal, Vianen en Woerden zijn enkele grootschalige gemengde bedrijventerreinen aanwezig. Ook voor deze plaatsen geldt dat de centrale ligging in Nederland een positieve vestigingsfactor is voor nationaal opererende bedrijven. De verkeerscongestie op piekmomenten is voor veel se steden een structureel probleem. beschikt over ha aan bedrijventerreinen. Een naar verhouding groot deel (45%) hiervan is nog direct of op termijn uitgeefbaar. Almere heeft zich als vestigingslocatie voor bedrijven stevig op de kaart gezet. In vergelijking met de Amsterdamse en se regio is Almere relatief goed bereikbaar en zijn huren gunstig geprijsd. Op de bedrijventerreinen in Almere zijn dan ook verschillende nationaal opererende bedrijven gevestigd. Lelystad neemt een minder prominente rol in. De huur- en grondprijzen liggen echter aanmerkelijk lager dan in Almere. In de Noordoostpolder is veel bedrijfsruimte in gebruik bij ondernemers uit de agrarische sector. Voorraad bedrijventerreinen Noordwest-Nederland in netto ha Voorraad bedrijventerreinen Noordwest-Nederland naar uitgiftestatus in netto ha Noordwest-Nederland (19%) Overig Nederland (81%) Uitgeefbaar Uitgegeven Regiorapportage Noordwest-Nederland 2

3 juli 211 Dynamiek De bedrijfsruimtemarkt in Noordwest-Nederland heeft een diverse samenstelling. Desalniettemin is de markt conjunctuurgevoelig. Ontwikkelingen in de mondiale economie en (inter)- nationale handelsstromen zijn de laatste jaren duidelijk zichtbaar geweest. Op jaarbasis bedroeg de gemiddelde opname in de afgelopen tien jaar 537. m². Nadat er in 28 nog een piek werd behaald in de opname, daalde de vraag daarna snel. Ondanks de aanwezigheid van verschillende grote gebruikers van bedrijfsruimte, zijn gebruikerstransacties overwegend kleinschalig. Meer dan de helft van de transacties in de periode had een omvang van kleiner dan 1. m², goed voor 16% van het totale transactievolume. Grootschalige transacties met een omvang van groter dan 5. m² zijn zeldzamer. Zo n 7% van de transacties vindt plaats in dit segment, maar neemt wel 43% van het totaalvolume voor haar rekening. In de periode vanaf het jaar 2 tot en met 29 is er op jaarbasis gemiddeld 198 ha bedrijfsgrond uitgegeven. De piek lag in de eerste jaren na de eeuwwisseling en veerde kort op in 27 door veel uitgiften in. In de laatste paar jaar is de grond uitgifte teruggevallen. Vooral in zijn in historisch perspectief weinig kavels uitgegeven. Aandeel transacties per grootteklasse (volume) 16% 28% 23% 15% 18% Aandeel transacties per grootteklasse (aantallen) 4% 3% 1% < > 1. Begin 211 ligt het aanbod bedrijfsruimten in Noordwest-Nederland op een historisch hoog niveau van 2,35 miljoen m². Het aanbod is in tien jaar tijd ongeveer verdubbeld. Na een jarenlang stijging van het aanbod, vond in 26 een daling plaats. Sinds 28 is het aanbod echter fors gestegen. Naast de gestagneerde economische activiteit, zijn er de laatste jaren veel speculatief ontwikkelde bedrijfsruimten op de markt gekomen. Ook dit heeft het aanbod opgestuwd. Een groeiend deel van het aanbod is structureel en sluit slecht aan op de huidige wensen bij gebruikers. Net als in de kantorenmarkt, wordt er amper ruimte aan de markt onttrokken. 28% 55% < > 1. Netto uitgifte bedrijventerreinen in ha Prijsontwikkeling Het opgelopen aanbod en de terugloop van de vraag hebben de huurniveaus voor bedrijfsruimten aangetast. Omdat incentives in de bedrijfsruimtemarkt minder gemeengoed zijn dan in de kantorenmarkt, zijn huurdalingen duidelijk zichtbaar. De positie van huurders wordt alsmaar sterker. De laatste jaren vinden er relatief veel huurverlengingen plaats richting kortere contracten met een lager huurniveau. Bovendien grijpen zittende huurders de situatie aan om de voorwaarden van hun bestaande huurcontracten te verbeteren. Eigenaars zijn bereid om mee te gaan in de eisen, om zo hun bezettingsgraden en cash-flow in stand te houden. De hoogste huurprijzen voor bedrijfsmatig vastgoed in Nederland worden behaald bij Schiphol. Hier kunnen de huren oplopen tot circa 85,-/m². Voor de crisis lag dit niveau rond 9,-/m². In Amsterdam worden huren behaald van maximaal 75,-/m². Op hoogwaardige terreinen in de stad kan de huurprijs oplopen tot circa 75,-/m². In Almere ligt het maximale huurniveau op 7,-/m². Lelystad komt niet verder dan 5,-/m². Sinds het uitbreken van economische crisis zijn de tophuren in Noordwest-Nederland licht gedaald Regiorapportage Noordwest-Nederland 3

4 juli 211 Perspectief Ondanks de verbeterde economische omstandigheden groeit het aanbod op de bedrijfsruimtemarkt verder door en is er voorlopig geen sterke toename in de vraag te verwachten. Het huurprijsniveau blijft hierdoor onder druk staan. Het kind van de rekening zijn de reeds verouderde terreinen, waar (verdere) verpaupering dreigt. Voor dergelijke terreinen lijkt een grondige herstructurering en revitalisering noodzakelijk. Naar moderne bedrijventerreinen en duurzame bedrijfsruimten blijft ook de komende jaren vraag bestaan. Een voorbeeld van een duurzaam hoogwaardig bedrijventerrein is Park 2/2 in de gemeente Haarlemmermeer. De Noordvleugel van de Randstad heeft een sterke economische basis. Het faciliteren van de groeiende economische activiteit is een essentieel vraagstuk. Niet in de laatste plaats door de schaarse ruimte. Direct beschikbare kavels zijn voorlopig voldoende aanwezig. In Lelystad, Zeewolde en Hoofddorp wordt geanticipeerd op de mogelijke groei van de vraag naar bedrijfsruimten. Hier zijn omvangrijke terreinen gereserveerd die op termijn beschikbaar kunnen komen voor de markt. Aanbod en opname bedrijfsruimte Noordwest-Nederland Oppervlakte in m Aanbod Opname Ontwikkeling aanbod per provincie 1.6 Het is de vraag of het wenselijk is dat deze terreinen daadwerkelijk in ontwikkeling komen. Revitalisering en herontwikkeling van bestaande terreinen is strategisch vaak een betere optie, maar erg kostbaar. Gemeenten beschikken momenteel niet over voldoende financiële middelen. Daarnaast is een deel van de planvoorraad overbodig door gebrekkige regionale planning als gevolg van individuele gemeentelijke belangen. Regionale afstemming en selectief omgaan met het uitgeven van bedrijfsgrond is noodzakelijk om wildgroei van bedrijventerreinen te voorkomen. Oppervlakte in m Regiorapportage Noordwest-Nederland 4

5 juli 211 Factsheet bedrijfsruimte Noordwest-Nederland Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in ha (netto) Aanbod in m² Opname in m² Bandbreedte huurprijzen in /m² 21 Totaal Beschikbaar Almere Lelystad Noordoostpolder Zeewolde Overig Totaal Alkmaar Amsterdam Haarlem Haarlemmermeer Heerhugowaard Hoorn Velsen Zaanstad Overig Totaal Amersfoort Nieuwegein Veenendaal Vianen Woerden Overig Totaal Totaal Noordwest-Nederland Regiorapportage Noordwest-Nederland 5