BEDRIJFSRUIMTEMARKT ZUID- NEDERLAND Noord-Brabant en Limburg

Transcriptie

1 juli 211 BEDRIJFSRUIMTEMARKT ZUID- NEDERLAND en LANDELIJKE MARKT ONTWIKKELINGEN Na de enorme daling van de wereldhandel in 29 was er vorig jaar een sterk herstel te zien. Vooral de export heeft hiervan geprofiteerd. Dankzij deze export kon Nederland in 21 een economische groei bereiken van 1,75%. Producenten en ondernemers zijn inmiddels aanmerkelijk positiever over het economische klimaat. De vraag naar bedrijfsruimte liep in 21 niet parallel met de verbeteringen in de economie. Hoewel er per saldo meer bedrijfsruimte werd opgenomen dan in 29, ging het om een beperkte stijging. Op de vrije markt werd een totaalopname genoteerd van 2,5 miljoen m² bedrijfsruimte. Het historisch gemiddelde ligt op 2,7 miljoen m². Dat geeft aan dat er de afgelopen jaren maar weinig vraag naar bedrijfsruimte was. De wereldwijde economische malaise en het geringe vertrouwen in herstel, hebben flinke gaten geslagen in de vraag naar bedrijfsruimte. De meeste opnames komen voort uit overwegingen over kostenefficiëntie. Begin 211 werd 9 miljoen m² bedrijfsruimte aangeboden. Dat is ruim 4. m² meer dan een jaar eerder. Met uitzondering van 27 is er vanaf 2 een onafgebroken stijging van het totaalaanbod. Net als in de kantorenmarkt, groeit de hoeveelheid structureel aanbod aan de onderkant van marktsegment met een slecht perspectief. Momenteel is duidelijk te zien dat ontwikkelaars hun plannen uitstellen of uit de markt halen. Positief effect hiervan is dat het aanbod op termijn weer kan teruglopen. Maar het gevaar is dat er een tekort ontstaat aan moderne bedrijfsgebouwen, terwijl men het verouderde aanbod links laat liggen. Het grootste deel van de voorraad bestaat uit kooppanden of objecten die in opdracht van de eindgebruiker zijn gerealiseerd. Volgens de Nederlandse Vereniging voor ontwikkelaars en Bouwondernemers (NVB) behoort nu slechts 1% van de markt tot het vrije huursegment. De markt voor bedrijfsruimte verandert echter geleidelijk in een vrije gebruikersmarkt. Vooral de logistieke deelmarkt heeft in het laatste decennium duidelijk laten zien aantrekkelijk te zijn voor vastgoedbeleggers. Door de groeiende behoefte aan logistieke diensten en distributieruimten is deze markt snel veranderd. De markt voor logistiek Aanbod en opname bedrijfsruimte in Nederland m Aanbod Opname Regiorapportage Zuid-Nederland 1

2 juli 211 vastgoed is in de afgelopen drie decennia sterk gegroeid, vooral als gevolg van de groei van de wereldhandel, het wegvallen van binnengrenzen in Europa en de toegenomen welvaart. Nederland heeft hier bovengemiddeld van geprofiteerd, vooral door de gunstige ligging aan zee en de achterlandverbindingen naar afzetgebieden elders in West-Europa. Daarnaast spelen er andere processen die de bedrijfsruimtemarkt meer marktgestuurd en heterogeen maken. Hierbij valt te denken aan de ontwikkeling van kleinschalige specialistische bedrijfsruimten zoals bedrijfsverzamelgebouwen en self-storage faciliteiten. Parallel aan deze ontwikkelingen ligt de groeiende vraag naar duurzame bedrijfsgebouwen. Die is enerzijds ontstaan doordat het voor veel ondernemingen bedrijfseconomisch interessanter wordt om duurzaam te produceren. En anderzijds doordat maatschappelijke en technologische ontwikkelingen daarop aansturen. ZUID-NEDERLAND Structuur heeft een grote voorraad bedrijventerreinen. Dit hangt samen met de van oudsher grote industriële sector in de provincie. Daarnaast is transport en logistiek een belangrijke economische sector. De bedrijfsruimtemarkt in is in te delen in West-, Midden-, Noordoost- en Zuidoost-. In West- zijn de belangrijkste concentraties met bedrijventerreinen te vinden in Breda, Moerdijk, Roosendaal en Oosterhout. Het gebied geldt als een van de belangrijkste logistieke hotspots van Nederland. Moerdijk is met ha (netto) een van de grootste bedrijventerreinen in Nederland en huisvest chemische en zware industriële bedrijvigheid, een grote zeehaven, het Ecopark (met bedrijven die actief zijn in milieu- en energietechnologie) en een groot aantal distributiecentra. Breda profiteert van de ligging tussen Rotterdam en Antwerpen. Ook de omringende plaatsen Etten-Leur, Oosterhout en Roosendaal hebben omvangrijke bedrijventerreinen en vervullen een belangrijke logistieke functie. In Midden- zijn de belangrijkste bedrijventerreinen gevestigd in Tilburg en Waalwijk. Tilburg is van oudsher een industriestad, maar in de laatste twee decennia is vooral het segment logistiek sterk gegroeid. Daarnaast kent de stad nog altijd veel productiebedrijven. De belangrijkste terreinen zijn Vossenberg, Kraaiven en Loven. Ook Waalwijk heeft een sterke concentratie van industriële bedrijven en logistieke centra. De belangrijkste bedrijventerreinen zijn Haven en Zanddonk. Haven VII is de belangrijkste uitbreidingslocatie. In de regio Noordoost- is de meeste bedrijvigheid te vinden in Den Bosch, Oss en Veghel. Den Bosch heeft als hoofdstad van een belangrijke regionale functie en manifesteert zich vooral als centrum voor zakelijke dienstverlening en groothandel. De stad huisvest een aantal grote bedrijven, zoals Heineken, Heijmans, Würth en Interbrew. De Rietvelden is veruit het grootste bedrijventerrein in Den Bosch. Oss heeft in tegenstelling tot Den Bosch een sterk industrieel verleden. Vanuit de oorspronkelijke industriële bedrijvigheid zijn de bedrijven Unox (voedsel), MSD (farmacie) en Desso (tapijt) de belangrijkste overgebleven voorbeelden. De belangrijkste bedrijventerreinen zijn Vorstengrafdonk en Elzenburg. Ook Veghel kent een omvangrijke bedrijvigheid, met name de aanleg van de A5 heeft daarbij voor een impuls gezorgd. Het centrum van bedrijvigheid in Zuidoost- wordt gevormd door Eindhoven en Helmond. Eindhoven profileert zich als kennisstad en kent een high tech-kennisnetwerk waarin vooraanstaande bedrijven zoals Philips, ASML, NXP en DAF, evenals kennisinstellingen (TU/e, TNO, Design Academy, Fontys Hogescholen) en diverse overheidsinstellingen participeren. De belangrijkste bedrijventerreinen zijn de terreinen rond het vliegveld, De Hurk en de High Tech Campus. Daarnaast zijn er in het om liggende gebied omvangrijke concentraties bedrijventerreinen Voorraad bedrijventerreinen Zuid-Nederland in netto ha Voorraad bedrijventerreinen Zuid-Nederland naar uitgiftestatus in netto ha Zuid-Nederland (21%) Overig Nederland (79%) Uitgeefbaar Uitgegeven Regiorapportage Zuid-Nederland 2

3 juli 211 te vinden in Ekkersrijt, Son en Breugel, Veldhoven en Best. Aandeel transacties per grootteklasse (volume) Het totale areaal bedrijventerreinen in bedraagt ongeveer 6.75 ha (netto). In Noord- zijn in Venlo en Venray de belangrijkste (logistieke) bedrijventerreinen te vinden. Het multimodale knooppunt Venlo is na Rotterdam en Schiphol het belangrijkste logistieke knooppunt van Nederland. In de stad huizen grote logistieke bedrijven, maar ook aansprekende productiebedrijven. Venray profiteert naast de goede aansluiting op het Nederlandse en Duitse snelwegennet, ook van de aanwezigheid van de containerhaven in Wanssum. 4% 11% 17% < In Zuid- is bijna de helft van het totale provinciale oppervlakte bedrijventerrein te vinden. Dit komt vooral voor rekening van de Westelijke Mijnstreek, de meest geïndustrialiseerde regio in Zuid-. Belangrijke locaties zijn onder andere het grootschalige complex Chemelot (DSM) in Sittard-Geleen en de Nedcar terreinen in Born. Daarnaast zijn in Zuid- omvangrijke bedrijventerreinen te vinden in Maastricht (Beatrixhaven) en in Beek bij Maastricht Aachen Airport. In Parkstad liggen nog enkele omvangrijke terreinen. Veel terreinen in dit gebied kampen met structurele leegstand en een gebrek aan vraag. 14% 18% Aandeel transacties per grootteklasse (aantallen) 5% 7% > 1. Dynamiek In de afgelopen tien jaar is er jaarlijks gemiddeld 716. m 2 bedrijfsruimte opgenomen in Zuid-Nederland. De opname is in het grootse deel van het afgelopen decennium gestegen van 582. m 2 in 21 tot m 2 in 28. Daarna is de opname onder invloed van de economische crisis ingezakt tot ongeveer 644. m 2 in 21. Veruit het grootste gedeelte van de opname komt voor rekening van, in werd er gemiddeld m 2 per jaar opgenomen. 1% 29% 49% < > 1. Bij ongeveer de helft van de transacties ging het om bedrijfspanden met een oppervlakte kleiner dan 1. m 2. Naarmate de oppervlakte van de panden toeneemt, nemen ze een steeds kleiner aandeel in het aantal transacties voor hun rekening. De verdeling naar grootteklasse over het totale transactievolume laat een gespiegeld beeld zien. Bedrijfspanden met een oppervlakte van 1. m 2 en meer vormen 4% van het totale transactievolume van de afgelopen tien jaar. Dit grote aandeel komt vooral van rekening van de ingebruikname van logistieke centra en distributiecentra. Netto uitgifte bedrijventerreinen in ha In Zuid-Nederland is in de jaren 2 tot en met 29 jaarlijks gemiddeld 236 ha bedrijfsgrond uitgegeven. In de uitgifte valt vooral de piek van in in 2 op. Dit wordt veroorzaakt door de uitgifte van grote logistieke terreinen in West- in Moerdijk en in Oosterhout. Deze hoge uitgifte is in lijn met de jaren voor de eeuwwisseling waarin na jaren van krapte veel bedrijfsgrond werd uitgegeven vanwege de opkomst van distributiecentra in. In de jaren na 21 lag de uitgifte veel lager. Vanaf 28 is de uitgifte sterk gedaald tot 122 ha in De ontwikkeling van het aanbod laat in en een vergelijkbaar beeld zien. In de eerste jaren na de eeuwwisseling liep het aanbod op en na 26 daalde het aanbod tot 28. Regiorapportage Zuid-Nederland 3

4 juli 211 In de jaren na 28 liet de kredietcrisis zich sterk gelden en liep het aanbod, met name in, snel op. Naast dat de economische activiteit stagneerde, zijn er de laatste jaren tevens veel speculatief ontwikkelde bedrijfsruimten op de markt gekomen. Ook dit heeft het aanbod opgestuwd. Een groeiend deel van het aanbod is structureel en sluit slecht aan op de huidige wensen bij gebruikers. Net als in de kantorenmarkt, wordt er amper ruimte aan de markt onttrokken. Prijsvorming Het opgelopen aanbod en de terugloop van de vraag hebben de huurniveaus voor bedrijfsruimten aangetast. Omdat incentives in de bedrijfsruimtemarkt minder gemeengoed zijn dan in de kantorenmarkt, zijn huurdalingen duidelijk zichtbaar. De positie van huurders wordt alsmaar sterker. De laatste jaren vinden er relatief veel huurverlengingen plaats richting kortere contracten met een lager huurniveau. Bovendien grijpen zittende huurders de situatie aan om de voorwaarden van hun bestaande huurcontracten te verbeteren. Eigenaars zijn bereid om ver mee te gaan in de eisen, om zo hun bezettingsgraden en cash-flow op peil te houden. De hoogste huurprijzen in worden behaald op Flight Forum/Eindhoven Airport in Eindhoven, Tradepark 58 in Tilburg en Moerdijk. Hier kunnen de huren oplopen tot maximaal 65,-/m 2. In de rest van varieert de maximale huurprijs tussen 45,- en 55,-/m 2. In worden de hoogste huren gerealiseerd in Venlo, de huurprijs bedraagt daar maximaal 6,-/m 2. Op de overige locaties in ligt de huurprijs maximaal op 55,-/m 2 in Maastricht en op 5,-/m 2 in Heerlen en Sittard-Geleen. In het algemeen geldt dat de huren op moderne en goed gelegen locaties stabiel zijn, terwijl er veel huurdruk is op locaties met verouderd vastgoed. vervoersstromen via Noordwest-Europa (blijven) lopen. en hebben een flinke planvoorraad aan nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen. Het is de vraag of het wenselijk is dat deze terreinen daadwerkelijk in ontwikkeling komen. Revitalisering en herontwikkeling van bestaande terreinen is strategisch vaak een betere optie, maar erg kostbaar. Gemeenten beschikken simpelweg niet over voldoende financiële middelen. Daarnaast is een groot deel van de beschikbare gronden overbodig door gebrekkige regionale planning als gevolg van individuele gemeentelijke belangen. Regionale afstemming en selectief omgaan met het uitgeven van bedrijfsgrond is noodzakelijk om wildgroei van bedrijventerreinen te voorkomen. Aanbod en opname bedrijfsruimte Zuid-Nederland Oppervlakte in m Aanbod Opname Ontwikkeling aanbod per provincie Perspectief Ondanks de verbeterde economische omstandigheden groeit het aanbod op de bedrijfsruimtemarkt verder door en is er voorlopig geen sterke toename in de vraag te verwachten. Het huurprijsniveau blijft hierdoor onder druk staan. Het kind van de rekening zijn de reeds verouderde terreinen, waar (verdere) verpaupering dreigt. Voor dergelijke terreinen lijkt een grondige herstructurering en revitalisering de enige redding. Naar moderne bedrijventerreinen en duurzame bedrijfsruimten blijft ook de komende jaren vraag bestaan. Het bedrijvenpark Greenport Venlo op het Floriade terrein is een sprekend voorbeeld van een duurzaam bedrijventerrein. Dit terrein wordt zelfvoorzienend ten aanzien van water en energie. Op de langere termijn hangt de vraag naar bedrijfslocaties in sterk samen met de ontwikkelingen in de industrie en de logistiek. In de industriële sector staat de werkgelegenheidsontwikkeling op de (middel)lange termijn onder druk. De vraag naar nieuwe ruimte zal hierdoor beperkt zijn en overwegend bestaan uit verplaatsingsvraag en uit vraag vanuit het gespecialiseerde midden- en kleinbedrijf. Voor de logistieke sector is van belang dat de vervoersstromen in Europa en tussen de continenten de komende jaren naar verwachting toenemen. De uitzonderlijke ligging van Nederland maakt dat een groot deel van deze Oppervlakte in m Regiorapportage Zuid-Nederland 4

5 juli 211 Factsheet bedrijfsruimte Zuid-Nederland Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in ha (netto) Aanbod in m² Opname in m² Bandbreedte huurprijzen in /m² 21 Totaal Beschikbaar Heerlen Maastricht Roermond Sittard-Geleen Venlo Venray Weert Overig Totaal Bergen op Zoom Breda Den Bosch Eindhoven Etten-Leur Helmond Moerdijk Oosterhout Oss Roosendaal Tilburg Veghel Waalwijk Totaal Totaal Zuid-Nederland Regiorapportage Zuid-Nederland 5