BEDRIJFSRUIMTEMARKT NOORD- NEDERLAND

Transcriptie

1 juli 211 BEDRIJFSRUIMTEMARKT NOORD- NEDERLAND, en LANDELIJKE MARKT ONTWIKKELINGEN Na de enorme daling van de wereldhandel in 29 was er vorig jaar een sterk herstel te zien. Vooral de export heeft hiervan geprofiteerd. Dankzij deze export kon Nederland in 21 een economische groei bereiken van 1,75%. Producenten en ondernemers zijn inmiddels aanmerkelijk positiever over het economische klimaat. De vraag naar bedrijfsruimte liep in 21 niet parallel met de verbeteringen in de economie. Hoewel er per saldo meer bedrijfsruimte werd opgenomen dan in 29, ging het om een beperkte stijging. Op de vrije markt werd een totaalopname genoteerd van 2,5 miljoen m² bedrijfsruimte. Het historisch gemiddelde ligt op 2,7 miljoen m². Dat geeft aan dat er de afgelopen jaren maar weinig vraag naar bedrijfsruimte was. De wereldwijde economische malaise en het geringe vertrouwen in herstel, hebben flinke gaten geslagen in de vraag naar bedrijfsruimte. De meeste opnames komen voort uit overwegingen over kostenefficiëntie. Begin 211 werd 9 miljoen m² bedrijfsruimte aangeboden. Dat is ruim 4. m² meer dan een jaar eerder. Met uitzondering van 27 is er vanaf 2 een onafgebroken stijging van het totaalaanbod. Net als in de kantorenmarkt, groeit de hoeveelheid structureel aanbod aan de onderkant van marktsegment met een slecht perspectief. Momenteel is duidelijk te zien dat ontwikkelaars hun plannen uitstellen of uit de markt halen. Positief effect hiervan is dat het aanbod op termijn weer kan teruglopen. Maar het gevaar is dat er een tekort ontstaat aan moderne bedrijfsgebouwen, terwijl men het verouderde aanbod links laat liggen. Het grootste deel van de voorraad bestaat uit kooppanden of objecten die in opdracht van de eindgebruiker zijn gerealiseerd. Volgens de Nederlandse Vereniging voor ontwikkelaars en Bouwondernemers (NVB) behoort nu slechts 1% van de markt tot het vrije huursegment. De markt voor bedrijfsruimte verandert echter geleidelijk in een vrije gebruikersmarkt. Vooral de logistieke deelmarkt heeft in het laatste decennium duidelijk laten zien aantrekkelijk te zijn voor vastgoedbeleggers. Aanbod en opname bedrijfsruimte in Nederland m Aanbod Opname Regiorapportage Noord-Nederland 1

2 juli 211 Door de groeiende behoefte aan logistieke diensten en distributieruimten is deze markt snel veranderd. De markt voor logistiek vastgoed is in de afgelopen drie decennia sterk gegroeid, vooral als gevolg van de groei van de wereldhandel, het wegvallen van binnengrenzen in Europa en de toegenomen welvaart. Nederland heeft hier bovengemiddeld van geprofiteerd, vooral door de gunstige ligging aan zee en de achterlandverbindingen naar afzetgebieden elders in West-Europa. Daarnaast spelen er andere processen die de bedrijfsruimtemarkt meer markt gestuurd en heterogeen maken. Hierbij valt te denken aan de ontwikkeling van kleinschalige specialistische bedrijfsruimten zoals bedrijfsverzamelgebouwen en self-storage faciliteiten. Parallel aan deze ontwikkelingen ligt de groeiende vraag naar duurzame bedrijfsgebouwen. Die is enerzijds ontstaan doordat het voor veel ondernemingen bedrijfseconomisch interessanter wordt om duurzaam te produceren. En anderzijds doordat maatschappelijke en technologische ontwikkelingen daarop aansturen. NOORD-NEDERLAND Structuur De markt voor bedrijfsruimten in Noord-Nederland is hoofdzakelijk lokaal van aard. Door de excentrische ligging in Nederland is Noord-Nederland geen strategische locatie voor ondernemers die boven het lokale niveau opereren. Dat neemt niet weg dat er wel enkele nationaal en internationaal opererende bedrijven actief zijn. Het gaat dikwijls om transportbedrijven en distributiecentra van bedrijven van wie de wortels in het noorden van het land liggen. Daarnaast zijn er grote industriële ondernemingen die direct en indirect een stempel drukken op de regionale markt voor bedrijfsruimten. Lokale ondernemers zijn desalniettemin de belangrijkste gebruikers van bedrijfsmatig vastgoed in Noord- Nederland. De stad heeft verschillende bedrijventerreinen met een totaal van circa 82 ha (netto). De meeste terreinen liggen aan de zuidoostzijde van de stad nabij de A7 en de binnenvaartroutes. Aan de westzijde van ligt het nieuwe terrein Westpoort. Verspreid over de provincie bestaan belangrijke bedrijfsclusters. Voorbeelden hiervan zijn Avebe, het chemischindustriële cluster bij Delfzijl en de Eemshaven. De Eemshaven is de grootste zeehaven van Noord-Nederland en speelt een belangrijke rol in de nationale energievoorziening. Zo zijn er energiecentrales van Electrabel en Nuon en bouwt het Duitse RWE aan een kolencentrale. De overige terreinen in de provincie faciliteren hoofdzakelijk de behoeften van lokale ondernemers. Het zwaartepunt van de Drentse bedrijfsruimtemarkt ligt in het zuiden van de provincie. Emmen en Hoogeveen beschikken gezamenlijk over ruim de helft van het totale areaal van de provinciale voorraad aan bedrijventerreinen. De gemeente Emmen heeft zelfs de grootste concentratie industriële werkgelegenheid van Noord-Nederland, terwijl bedrijventerrein Bargermeer het grootste gemengde bedrijventerrein van Noord-Nederland is. De zuidelijke as van de provincie (Meppel-Hoogeveen-Emmen) huisvest enkele grote distributiecentra. Assen functioneert als diensten- en bestuurscentrum van de provincie en huisvest hoofdzakelijk lokale ondernemers op de bedrijventerreinen. s hoofdstad Leeuwarden beschikt over ongeveer 48 ha bedrijfsgrond. Leeuwarden heeft als manco dat het niet aan een doorgaande snelweg ligt. Wel wordt de stad goed ontsloten door binnenvaartroutes. De A7-zone (Sneek-Joure-Heerenveen-Drachten) is in het gebied met de meeste bedrijfsactiviteit. Vooral Heerenveen heeft zich de afgelopen jaren kunnen onderscheiden als regionaal knooppunt. Ondanks dat het Internationaal Bedrijventerrein (IBF) in haar oorspronkelijke opzet niet is geslaagd, is er de laatste jaren sprake van een voorzichtige toename van interesse vanuit het bedrijfsleven. Harlingen huisvest een aantal bedrijven met havengerichte activiteiten. De overige Friese steden hebben overwegend een lokaal georiënteerd bedrijvenbestand. Voorraad bedrijventerreinen Noord-Nederland in netto ha Voorraad bedrijventerreinen Noord-Nederland naar uitgiftestatus in netto ha Noord-Nederland (14%) Overig Nederland (86%) Uitgeefbaar Uitgegeven Regiorapportage Noord-Nederland 2

3 juli 211 Dynamiek De vrije verhuurmarkt voor bedrijfsruimten in Noord-Nederland is beperkt ontwikkeld. Veruit het grootste deel van de bedrijfsobjecten is eigendom van de gebruiker, meer dan in andere landsdelen. Ter illustratie: Noord-Nederland beschikt over 14% van de totale Nederlandse voorraad bedrijventerreinen, terwijl over een langere periode circa 5% van het opnamevolume voor rekening kwam van de noordelijke provincies. Gemeten over een periode van 1 jaar wordt er gemiddeld ongeveer 115. m² bedrijfsruimte op jaarbasis opgenomen. In de periode voor de economische crisis, van 25 tot en met 28, lag het opnamevolume op een hoger niveau. De afgelopen jaren is de vraag naar bedrijfsruimten teruggelopen. In 21 heeft er een transactie van 65. m² plaats gevonden in Coevorden, waardoor het totaalbeeld vertekent. Buiten deze transactie was het transactieniveau namelijk zeer laag. De gebruikersmarkt in Noord-Nederland kenmerkt zich door kleinschalige transacties. Meer dan de helft van de transacties in de periode had een omvang van kleiner dan 1. m², goed voor 16% van het totale transactievolume. Groot schalige transacties met een omvang van groter dan 5. m² zijn spaarzaam. Zo n 6% van de transacties vindt plaats in dit segment, maar neemt wel 42% van het totaalvolume voor haar rekening. Aandeel transacties per grootteklasse (volume) 16% 26% 24% 16% 18% Aandeel transacties per grootteklasse (aantallen) 4% 2% 1% < > 1. Vanaf het jaar 2 is er op jaarbasis gemiddeld 217 ha (netto) bedrijfsgrond uitgegeven. In 29 viel de uitgifte terug naar 95 ha. De lage uitgifte hangt samen met de gevolgen van de economische crisis. Bedrijven hebben minder uitbreidingsbehoefte en richten zich meer op kosten efficiëntie. Daarnaast zijn de financieringsmogelijkheden teruggelopen. Sinds de eeuwwisseling is er in de provincie de meeste bedrijfsgrond uitgegeven. 32% 52% < > 1. Het aanbod bedrijfsruimte in Noord-Nederland ligt op 32. m². Sinds 26 is er een dalende trend ingezet nadat er op de top circa 6. m² werd aangeboden. Landelijk is het aanbod in deze periode juist gestegen. De golf aan speculatieve ontwikkelingen is aan het noorden van land voorbij gegaan. Daarnaast is de markt in Noord-Nederland minder conjunctuurgevoelig, omdat het minder afhankelijk is van internationale handelsstromen. Naar volume gemeten heeft de provincie het hoogste aanbod, gevolgd door en. Netto uitgifte bedrijventerreinen in ha Prijsontwikkeling De huurprijzen voor bedrijfsruimten in Noord-Nederland liggen onder het landelijk niveau. Allereerst hangt dit samen met de lagere grondprijzen die in het Noorden gelden, wat doorwerkt in de vraaghuren. Daarnaast geldt dat het algemene vraagniveau naar bedrijfsruimte laag is. De huurprijzen staan in algemene zin onder druk. Vooral het aanbod dat slecht aansluit op de huidige marktwensen en langdurig aangeboden ruimten hebben te maken met forse neerwaartse bijstellingen. De hoogste huurprijzen in Noord-Nederland worden behaald op bedrijvententerrein Eemspoort in de stad. Hier kan het huurniveau oplopen tot 6,-/m². Voor ligt de tophuur Regiorapportage Noord-Nederland 3

4 juli 211 rond 55,-/m². Dit niveau wordt op de strategisch beste locaties in de provincie behaald. Het huurniveau in ligt lager dan in de andere twee provincies. In Assen en Meppel liggen de hoogste huren op 45,-/m². De top in Emmen en Hoogeveen ligt op 4,-/m². De laatste jaren vinden er relatief veel huurverlengingen plaats richting kortere contracten met een lager huurniveau. Bovendien grijpen zittende huurders de situatie aan om de voorwaarden van hun bestaande huurcontracten te verbeteren. Eigenaars zijn bereid om mee te gaan in de eisen, om zo hun bezettingsgraden en cash-flow in stand te houden. Perspectief Ondanks de verbeterde economische omstandigheden groeit het aanbod op de bedrijfsruimtemarkt verder door en is er voorlopig geen sterke toename in de vraag te verwachten. Het huurprijsniveau blijft hierdoor onder druk staan. Het kind van de rekening zijn de reeds verouderde terreinen waar (verdere) verpaupering dreigt. Voor dergelijke terreinen lijkt een grondige herstructurering en revitalisering noodzakelijk. Naar moderne bedrijventerreinen en duurzame bedrijfsruimten blijft ook de komende jaren vraag bestaan. In tegenstelling tot andere gebieden in Nederland is er geen gebrek aan direct beschikbare locaties. Voor bedrijven op zoek naar ruimte en een gunstig prijsniveau biedt het Noorden een goed alternatief. De markt is momenteel wat betreft variatie minder volwassen dan andere regio s in Nederland. Vooral op het gebied van bedrijfsverzamelgebouwen en bedrijvencentra is er nog een slag te maken. Logistiek en opslag kan op termijn profiteren van de ligging halverwege de Randstad en de Noord- Duitse steden. Het Noorden kan en wil zich onderscheiden op het gebied van duurzame energievoorzieningen. Naar verwachting schuilt hierin een sterk groeipotentieel voor de uitbreiding van dergelijke bedrijfsactiviteiten. Aanbod en opname bedrijfsruimte Noord-Nederland Oppervlakte in m 2 1. Oppervlakte in m Aanbod Opname Ontwikkeling aanbod per provincie De Noordelijke provincies hebben een grote planvoorraad aan nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen. Het is de vraag of het wenselijk is dat deze terreinen daadwerkelijk in ontwikkeling komen. Revitalisering en herontwikkeling van bestaande terreinen is strategisch vaak een betere optie, maar erg kostbaar. Gemeenten beschikken simpelweg niet over voldoende financiële middelen. Daarnaast is een deel van de beschikbare gronden overbodig door gebrekkige regionale planning als gevolg van individuele gemeentelijke belangen. Regionale afstemming en selectief omgaan met het uitgeven van bedrijfsgrond is noodzakelijk om wildgroei van bedrijfsruimte te voorkomen. Regiorapportage Noord-Nederland 4

5 juli 211 Factsheet bedrijfsruimte Noord-Nederland Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in ha (netto) Aanbod in m² Opname in m² Bandbreedte huurprijzen in /m² 21 Totaal Beschikbaar Assen Coevorden Emmen Hoogeveen Meppel Overig Totaal Harlingen Heerenveen Leeuwarden Smallingerland Súdwest Fryslân Overig Totaal Delfzijl Eemsmond Veendam Overig Totaal Totaal Noord-Nederland Regiorapportage Noord-Nederland 5