De Nederlandse markt voor bedrijfsruimte Oud voor nieuw

Transcriptie

1 De Nederlandse markt voor bedrijfsruimte 2007 Oud voor nieuw

2 Oud voor Nieuw De Nederlandse markt voor bedrijfsruimte 2007 Utrecht: DTZ Zadelhoff v.o.f. ISBN Trefwoord: bedrijfsruimtemarkt/beleggingsmarkt/onroerend goed Vormgeving: Matt Art Concept & Design, Haarlem Niets uit deze uitgave mag worden overgenomen en/of vermenigvuldigd zonder bronvermelding. Alle gegevens zijn met zorg samengesteld. Ten aanzien van de juistheid ervan wordt evenwel geen aansprakelijkheid aanvaard. Deze publicatie is verkrijgbaar bij: DTZ Zadelhoff, afdeling Research te Utrecht (tel ). De prijs bedraagt E 75,- inclusief BTW en verzendkosten. Er is ook een Engelse versie beschikbaar. Dit rapport kunt u ook vinden op onze website DTZ Zadelhoff is een v.o.f. van partners die deelnemen middels besloten vennootschappen. Uitgevoerd door: DTZ Zadelhoff, afdeling Research Maliebaan 50b 3581 CS Utrecht research@dtz.nl

3 Inhoud Voorwoord 3 Economie 4 Grondmarkt 8 Gebruikersmarkt 13 Opname 14 Aanbod 16 Leegstand 18 Huurprijzen 21 Toekomstperspectief 22 Huurprijzenoverzicht 25 Begrippenlijst 27

4

5 Voorwoord In deze uitgave van onze landelijke bedrijfsruimtemarktrapportage, Oud voor nieuw, staan de ontwikkelingen op de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt van afgelopen jaar centraal. Gelijktijdig met dit rapport verschijnt de rapportage Opmaat naar meer, waarin de ontwikkelingen op de Nederlandse kantorenmarkt wordt beschreven en de bundel Nederland compleet waarin voor de 17 belangrijkste regio s de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt cijfermatig wordt weergegeven. Er is duidelijk sprake van optimisme op de bedrijfsruimtemarkt. De opname bleef voor het vijfde achtereenvolgende jaar op niveau en het aanbod is voor het eerst sinds jaren niet gegroeid en zelfs licht gedaald. Eind 2006 was circa 8 miljoen vierkante meter bedrijfsruimte voor de markt beschikbaar. In totaal wisselde het afgelopen jaar ruim 2 miljoen vierkante meter van gebruiker. Toch gaat dit positieve beeld niet op voor de gehele bedrijfsruimtemarkt. De tweedeling in de markt tussen kwalitatief goede bedrijfsruimte en de meer verouderde bedrijfsgebouwen tekent zich verder af. De vraag naar kwalitatief hoogwaardige bedrijfsruimte bleef onverminderd en verouderde bedrijfsgebouwen lijken structureel uit te gratie te vallen. Reden voor DTZ Zadelhoff om voor het eerst het aanbod naar gebouwtype en duur te analyseren. Uniek is tevens dat de leegstand in kaart is gebracht. In dit rapport wordt naast de gebruikersmarkt ook uitgebreid aandacht besteed aan de ontwikkeling van de Nederlandse economie en de dynamiek op de grondmarkt. Deze zaken hebben afgelopen jaren een stempel gedrukt op de bedrijfsruimtemarkt en zullen ook in de toekomst invloed hebben op de marktontwikkeling. Door verdere professionalisering ontstaat een toenemende behoefte aan informatie. Wij verwachten met deze uitgave hieraan tegemoet te komen en hopen zodoende bij te dragen aan transparantie van de Nederlandse vastgoedmarkt. ir. Cees de Jong Voorzitter Dagelijks Bestuur 3

6 Economie 4 In 2006 is een einde gekomen aan de economische recessie waarin Nederland afgelopen vijf jaar verkeerde. De economische groeiprognoses voor 2006 en 2007 liggen boven het Europees gemiddelde en ook de arbeidsmarkt trekt weer aan. Belangrijkste redenen voor de groei zijn het herstel van de particuliere consumptie, toenemende bedrijfsinvesteringen en een stijging van de binnenlands geproduceerde uitvoer. Op de arbeidsmarkt is sprake van een stijgende werkgelegenheid en een dalende werkloosheid. Einde aan recessie De meest recente cijfers voor de economische groei van het Centraal Planbureau laten zien dat in 2006 een eind is gekomen aan de laagconjunctuur van de afgelopen vijf jaar. Naar verwachting is de economie in 2006 met 3,1% gegroeid en zal in 2007 hetzelfde groeipercentage worden behaald. Deze cijfers staan in schril contrast met de gemiddelde economische groei van circa 1% van de laatste jaren. In die periode bleef de ontwikkeling van de Nederlandse economie achter bij de gemiddelde groei in het eurogebied. Vanaf 2006 is hier verandering in gekomen en naar verwachting groeit onze economie ook in 2007 meer dan het Europees gemiddelde. De doorgevoerde hervormingen van de overheidsfinanciën zijn een van de oorzaken van de groeiversnelling. Een tweede reden is de verbeterde concurrentiepositie van Nederland, die voornamelijk het gevolg is van de gematigde ontwikkeling van de arbeidskosten en de gunstige ontwikkeling van het olieprijspeil en de dollarkoers. Onzekerheden Gelet op het 'open karakter' van de Nederlandse economie zijn de ontwikkeling van de olieprijs en de euro-dollarkoers de belangrijkste internationale onzekerheden voor de nationale economische groei. Een hogere olieprijs heeft een drukkend effect op de geraamde groeicijfers, evenals een hogere eurokoers (in dollars uitgedrukt). De ontwikkelingen op de bedrijfsruimtemarkt moeten dan ook in dit kader worden bekeken. Ondernemers en producenten in Nederland acteren in toenemende mate op een internationale markt en moeten anticiperen op veranderingen in die markt. De ontwikkeling van het olieprijspeil liet het afgelopen decennium een opwaartse trend zien. De prijsstijging van de grondstoffen heeft een stijging van de productiekosten tot gevolg gehad. Toenemende internationale concurrentie van onder andere nieuw opkomende economieën als China en India en lagelonenlanden in centraal Oost-Europa, heeft bovendien de verkoopprijs onder druk gezet. Het resultaat was een laagconjunctuur en kleinere (winst)marges. Bedrijven hebben hierop onder andere gereageerd door in te zetten op de kernactiviteiten van de organisatie en het uitbesteden van overige bedrijfsactiviteiten. Bovendien werd waar mogelijk een rem gezet op kapitaalintensieve bedrijfsinvesteringen en verschoof het accent naar kostenbeheersing. Efficiëntie is een sleutelbegrip in de optimalisatiestrategie van de bedrijfsvoering. Robuust en stabiel In 2005 was sprake van een voorzichtig economisch herstel. De groei van het olieprijspeil nam af en ook de dollarkoers daalde in tegenstelling tot de voorgaande twee jaar. Voorzichtig optimisme bij het bedrijfsleven deed de investeringsbereidheid weer toenemen, vooral in die sectoren die het meest profiteerden van de aantrekkende wereldeconomie waaronder handel en transport. Deze ontwikkelingen hebben zich het afgelopen jaar in versterkte mate doorgezet en lijken ook van kracht in Verbetering van de concurrentiepositie en een toename van de wereldhandel dragen bij aan een robuuste en stabiele economie. 5,0 4,0 3,0 Economische ontwikkeling Nederland, Eurogebied en VS Volumeverandering in bruto binnenlands product (%) Wereldmarktprijs olie en Eurokoers Ontwikkeling olieprijs (dollars/vat) en Eurokoers (dollar/euro) 2,1 1,8 1,5 1,2 2,0 30 0,9 1, ,6 0,3 0, * * 0,0 Nederland Eurogebied USA * Prognose Olieprijs North Sea Brent, loco * Prognose Eurokoers (dollar per euro) Bron: CPB Bron: CBS en CPB

7 Made in Holland Van oudsher is de in- en uitvoer van goederen en diensten van groot belang voor de Nederlandse economie. Het aantrekken van de wereldhandel is dan ook vooral terug te vinden in de ontwikkeling van het in- en uitvoervolume. Het afgelopen decennium is deze voor beide nagenoeg verdubbeld (respectievelijk 240 miljard en 280 miljard euro), waarbij de uitvoer jaarlijks de grootste waarde vertegenwoordigde. De komende jaren blijft de uitvoer naar verwachting de grootste bijdrage leveren aan de economische groei. Dit geldt met name voor de wederuitvoer, die volgens de prognoses van het Centraal Planbureau (CEP 2006) met dubbele cijfers zal toenemen (+13%). De wederuitvoer in 2006 bestaat voor een belangrijk deel uit ICT-gerelateerde producten, waarvan de afzet in het buitenland naar verhouding sterk toeneemt. Ook de groei van de uitvoer van Made in Holland zal beduidend meer zijn dan in 2005, namelijk circa 4% (2006) en circa 3,5% (2007). Vooral het aantrekken van de wereldhandel geeft een gunstige impuls aan de binnenlands geproduceerde uitvoer. Daarnaast is de prijsconcurrentiepositie van Nederland sinds 2005 verbeterd. Voor 2007 zal deze verbetering echter geringer zijn door de verwachte stabiele koersontwikkeling van de euro. De verwachting dat de voor Nederland belangrijke economieën (Verenigde Staten en Duitsland) in 2007 minder hard groeien, zal bovendien een temperend effect hebben op de binnenlands geproduceerde uitvoer. Vooral exporteurs profiteren van de aantrekkende wereldhandel. De sectoren handel en transport zorgen dan ook voor dynamiek op de bedrijfsruimtemarkt. Kostenbeheersing kenmerkte de afgelopen periode de bedrijfsvoering binnen deze sectoren. Druk op de winstmarges leidt tot een vraag naar meer flexibiliteit en efficiëntie. Bovendien konden producenten vanwege lopende contracten en uit concurrentieoverwegingen de grondstofkosten, die de afgelopen jaren sterk zijn gestegen, slechts met vertraging in hun (uitvoer)prijzen doorberekenen. Vermoedelijk zal komend jaar ook nog verrekening plaatsvinden. Toch is de verwachting dat de winstmarges aanzienlijk zullen verbeteren, wanneer de afzetprijzen stijgen en de gematigde stijging van de grondstofkosten (waaronder de olieprijs en energie) doorgang vindt. Het vertrouwen in de economische groei wordt dan zichtbaar in het bedrijfsresultaat, waardoor ook het animo voor investeringen toeneemt. Bedrijfsleven positief gestemd In Nederland was het afgelopen jaar sprake van een positieve stemming onder ondernemers en producenten. Jaarlijks wordt door de Kamer van Koophandel een index voor het ondernemersvertrouwen en producentenvertrouwen gepubliceerd. Hieruit blijkt dat het vertrouwen waarmee ondernemers 2006 zijn ingegaan niet is weggeëbd. De vooruitzichten voor wat betreft omzet, export, investeringen en werkgelegenheid zijn positief. Het producentenvertrouwen is sinds jaren niet zo hoog geweest. Vooral de omzet- en exportverwachtingen dragen bij aan het stijgende vertrouwen. Maar liefst 40% van het bedrijfsleven verwacht in 2006 een toename van de export (slechts 10% houdt rekening met een daling) en 34% van de ondernemingen verwacht een stijging van de omzet (slechts 10% gaat uit van een daling). Arbeidsmarkt trekt aan De aantrekkende economie heeft een positief effect op de arbeidsmarkt. Voor het eerst sinds 2002 is weer sprake van een groei van de werkgelegenheid. In 2006 nam deze toe met circa arbeidsjaren (een stijging van 1,25%). De verwachting is dat de werkgelegenheid in 2007 verder zal stijgen met nog eens arbeidsjaren (+1,75%). Het aantal personen dat bereid is te werken (arbeidsaanbod) stijgt minder hard dan de 5 Invoer en uitvoer van goederen (lopende prijzen in mld euro) Volumemutaties invoer en uitvoer van goederen (in % per 1.000) * Invoer goederen Uitvoer goederen * Prognose Bron: CBS en CPB Bron: CBS en CPB

8 Economie werkgelegenheid. Als gevolg hiervan daalde de werkloosheid met personen in Deze zal in 2007 verder dalen met nog eens personen. Het werkloosheidspercentage daalt daarmee van 6,5% in 2005 naar 4,75% in Diverse indicatoren op de arbeidsmarkt wijzen al langer in de richting van herstel. Zo is sinds 2004 sprake van een toename van het aantal uitzenduren. Bij een aantrekkende economie zijn werkgevers geneigd om enigszins terughoudend te reageren. Uitzendkrachten verdienen dan de voorkeur boven personeel in vaste dienst. Ook de daling van het aantal faillissementen en de stijging van het aantal vacatures zijn voorlopers van herstel. In sommige regio s is zelfs reeds sprake van schaarste in geschikt personeel, met name in de logistieke sector. Vanwege de sterke stijging van het aantal distributiecentra en de concentratie daarvan in de hot spots, doen zij een beroep op dezelfde populatie arbeidskrachten. Vooral voor de assemblage ontstaan hierdoor personeelsproblemen. De werkgelegenheidstijging manifesteert zich het duidelijkst in de marktsector. Deze sector nam in 2006 circa 60% van de groei voor zijn rekening ( arbeidsjaren). Een scherp contrast met de periode toen in deze sector in totaal arbeidsjaren verloren gingen. Belangrijkste oorzaken voor de groei van de marktsector zijn de toenemende productie en de gematigde loonkostenontwikkelingen van afgelopen jaren. Index ondernemersvertrouwen o.b.v. verwachtingen over export, omzet, werkgelegenheid en investeringen Werkgelegenheidheid in Nederland Werkzame beroepsbevolking en werkloze beroepsbevolking (x pers.) * Werkzame beroepsbevolking * Prognose Werkloze beroepsbevolking Bron: Kamer van Koophandel en CBS Bron: CPB

9 Daling gemiddelde contractduur door toenemend belang flexibiliteit Veranderingen in de wereldeconomie zijn van invloed op de wijze waarop ondernemers en producenten hun bedrijfsvoering organiseren en hebben zodoende ook een uitwerking op de huisvestingsvoorkeur. De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt bestaat voor het grootste deel uit de zogenaamde eigenbouw, wat wil zeggen dat naar schatting 80% van alle bedrijfshuisvesting gebouwd is in opdracht van de ondernemer of producent. Deze is bestemd voor eigen gebruik. Het merendeel is dus gelegen in de koopsector, maar de afgelopen jaren is ook meer animo voor bedrijfshuisvesting in de huursector ontstaan. Zowel onder gebruikers als onder aanbieders van bedrijfsmatig vastgoed. Deze interesse vanuit beide partijen, heeft zijn uitwerking gehad op de huurmarkt en specifiek op de gemiddelde lengte van de afgesloten huurcontracten. Bovengenoemde ontwikkeling is voor DTZ Zadelhoff aanleiding geweest om inzicht te geven in de ontwikkeling van de gemiddelde huurcontractduur. Het is de eerste keer dat inzicht wordt gegeven in deze cijfers. In 2006 is de gemiddelde contractduur licht toegenomen naar vier jaar. In de huidige ruime marktsituatie zijn beleggers erop uit om huurders zo lang mogelijk aan zich te binden. Ook vanuit het oogpunt van de huurder is te verklaren waarom de contractduur stijgt. Veel bedrijfsruimtegebruikers zijn op zoek naar kwalitatief goede bedrijfsruimte, die in het algemeen lastig is te vinden. Indien passende huisvesting wordt gevonden, zijn huurders dan ook bereid zich langer te binden. Ditzelfde geldt voor nieuwbouwprojecten die steeds vaker 'op maat' worden ontwikkeld. De lengte van nieuw afgesloten huurcontracten is in de afgelopen drie jaar toegenomen. De afgelopen 15 jaar vertoonde de gemiddelde contractduur (optiejaren buiten beschouwing gelaten) een dalende trend. Werden begin jaren 90 nog veel contracten afgesloten met een looptijd van tien jaar, tegenwoordig bedraagt de gemiddelde looptijd circa vier jaar. Dit is minder dan de gemiddelde looptijd voor kantoren! Als gevolg van de behoefte aan flexibiliteit in bedrijfshuisvesting daalde de gemiddelde looptijd van een huurcontract tot drie jaar in de periode In de daaropvolgende periode ( ) normaliseerde de lengte van nieuw afgesloten contracten naar een duur van drie tot vijf jaar. De algehele daling van de huurcontractduur wordt voornamelijk ingegeven door de toenemende behoefte bij organisaties aan flexibele bedrijfsvoering. Deze tendens is zeker van toepassing op de logistieke sector die de afgelopen jaren met name actief was op de bedrijfsruimtemarkt. Vooral de opkomst van het tendergericht huren van distributieruimte heeft geresulteerd in een kortere gemiddelde huurcontractduur. Vanwege de onverminderde belangstelling bij beleggers voor dit bedrijfsruimtesegment, de schaarste aan kwalitatief hoogwaardige distributieruimte en de gunstige economische vooruitzichten voor deze sector, waren beleggers bereid om genoegen te nemen met kortere looptijden. De kans is immers groot dat bij afloop van het contract snel een nieuwe huurder wordt gevonden, waarbij bovendien een stijging van de huurinkomsten kan worden gerealiseerd. De dominantie van de logistieke sector in de opname van de afgelopen jaren en in het bijzonder in het huursegment, tekent daarmee sterk de trend in de gemiddelde huurcontractduur, waardoor deze ontwikkeling niet opgaat voor de gehele bedrijfsruimtemarkt Gemiddelde lengte huurcontracten Nieuw afgesloten huurcontracten exclusief optiejaren Gemiddelde contractduur Bron: DTZ Zadelhoff

10 Grondmarkt 8 Het voorzichtig optimisme sinds 2001 heeft het afgelopen jaar een vlucht genomen. Ondernemers en producenten zijn grotendeels positief gestemd over de nabije toekomst. Het vertrouwen neemt toe, de bedrijfsinvesteringen laten een sterke groei zien en het aantal faillissementen blijft gestaag dalen. Deze ontwikkelingen werken door in het huisvestingsgedrag van het bedrijfsleven. Om een zo compleet mogelijk beeld te geven van dit gedrag, is het van belang te onderkennen dat de bedrijfsruimtemarkt zich in hoofdzaak laat verdelen in eigenbouw en vrije markt. Deze deelmarkten staan niet op zichzelf, maar beïnvloeden elkaar in sterke mate. Verreweg het grootste deel is eigenbouw In tegenstelling tot de kantorenmarkt is de bedrijfsruimtemarkt vooral een eigenaar/ gebruikers markt. Een gangbare inschatting van het aandeel eigenbouw bedraagt circa 80%, terwijl slechts 20% van het segment voor de vrije markt wordt gebouwd (Vastgoedmarkt, 2001). Van de 20% die kan worden toebedeeld aan de vrije markt is eveneens een aanzienlijk deel koop in plaats van huur. Met andere woorden, verreweg het merendeel van de bedrijfsruimte in Nederland is gelegen in de koopsfeer. Wel moet worden opgemerkt dat de laatste 10 tot 15 jaar het aantal huurtransacties op de vrije markt substantieel groter was dan het aantal kooptransacties, waardoor op de vrije markt de huursector domineert. Gezien het grote aandeel eigenbouw in de totale bedrijfsruimtemarkt is het van belang inzicht te krijgen in de dynamiek van die eigenbouw, ten einde een reëel beeld te krijgen van het huisvestingsgedrag van bedrijfsruimtegebruikers. Om tot dit inzicht te komen, is aansluiting gezocht bij de dynamiek op de grondmarkt. Immers, om nieuwe bedrijfsruimte te kunnen bouwen, is een beschikbare kavel noodzakelijk. Bovendien heeft de bedrijfsruimtemarkt doorgaans behoefte aan gebruikerspecifieke huisvesting die veelal nieuwbouw behelst. De beschikbaarheid van nieuwe kavels beïnvloedt sterk het bestaande aanbod en daarmee de marktsituatie. Voor de mate van invloed is de gebruiksbestemming van deze (nieuwe) kavels belangrijk, omdat hiermee de concurrentie met het bestaande aanbod kan worden ingeschat. De grondmarkt kan daarom niet buiten beschouwing worden gelaten. Nederland 15 keer meer m² bedrijfsruimte dan inwoners Wanneer de bedrijfsterreinen met de bestemming Zeehaven buiten beschouwing worden gelaten, telt Nederland in 2005 een kleine hectare netto bedrijfsterreinareaal. Hiervan is circa hectare netto bedrijfsterreinoppervlak reeds uitgegeven en dus circa hectare daadwerkelijk in omloop, de rest is planvoorraad. Aangezien de voorraad van invloed is op de dynamiek van de bedrijfsruimtemarkt, wordt voor de bepaling van de Voorraad Bedrijfsruimte Nederland, 2005 Bron: IBIS, bewerkt door DTZ Zadelhoff, afdeling Research voorraad uitgegaan van de netto reeds uitgegeven hectare bedrijfsterrein in Nederland. Deze voorraad is niet gelijk aan het aantal m² bedrijfsruimte dat voorhanden is in Nederland. Dit komt doordat een verschil bestaat tussen het kaveloppervlak en het bebouwd oppervlak van een bedrijfsruimte. Om een inschatting te kunnen maken van de voorraad bedrijfsruimtemeters in Nederland, is daarom uitgegaan van een gemiddeld bebouwingspercentage van 50%. Uitgaande van dit percentage kan de voorraad bedrijfsruimtemeters worden geraamd op circa 245 miljoen m². De ruimtelijke spreiding van de voorraad naar landsdeel is weergegeven in onderstaande figuur. Hieruit valt af te lezen dat de landsdelen Zuid en West de hoogste concentratie aan Voorraad bedrijfsruimte in Nederland Voorraad bedrijfsruimte naar bestemmingscategorie 340 Index voorraad bedrijfsruimte in Nederland Ontwikkeling voorraad bedrijfsruimte naar bestemmingscategorie (1995=100) Industrie Gemengd Hoogwaardig Distributie Totale voorraad Industrie Gemengd Hoogwaardig Distributie Bron: IBIS, bewerkt door DTZ Zadelhoff, afdeling Research Bron: IBIS, bewerkt door DTZ Zadelhoff, afdeling Research

11 Voorraad Bedrijfsruimte Nederland, 2005 Bron: IBIS, bewerkt door DTZ Zadelhoff, afdeling Research bedrijfsruimtemeters hebben (respectievelijk 85 en 75 miljoen m²), op enige afstand gevolgd door Oost (55 miljoen m²) en Noord (33 miljoen m²). Met andere woorden: bijna tweederde van de bedrijfsruimtemarkt is geconcentreerd in het Zuiden en Westen van Nederland. Van functioneel naar duurzaam De voorraad bedrijfsruimte van circa 245 miljoen m² is afgeleid van de voorraad netto reeds uitgegeven bedrijventerrein (minus Zeehaven). De verdeling van de voorraad bedrijfsruimte naar bestemmingscategorie laat zien dat veruit het grootste areaal bedrijventerrein in Nederland de categorie Gemengd bedrijfsterrein beslaat (78%). De categorie Industrie volgt op gepaste afstand met een aandeel van 15% en de categorie Hoogwaardig en Distributie hebben een aandeel van circa 4%. Kijken we echter naar de ontwikkeling van de voorraad bedrijfsruimte naar bestemmingscategorie, dan komt een heel andere hiërarchie naar voren. De onderstaande indexgrafiek laat zien dat de afgelopen tien jaar vooral de bestemmingscategorieën Hoogwaardig en Distributie een vlucht hebben genomen. Hierin is terug te vinden dat de overheid inzet op een meer duurzaam en hoogwaardig bedrijventerreinlandschap. Desalniettemin blijft het uitgiftevolume (circa 90 ha) voor Distributie en Hoogwaardig vooralsnog ver achter bij de categorie Gemengd (circa 430 ha). In hoeverre de inzet vanuit de overheid gehoor vindt bij het bedrijfsleven is deels af te leiden uit de jaarlijkse uitgifte naar bestemmingscategorie. De afgelopen tien jaar is het aandeel Hoogwaardig en Distributie verdubbeld naar circa 8% voor beide categorieën. Dit gaat ten koste van de categorie Gemengd bedrijfsterrein die tien procentpunt is gedaald naar circa 75%. Gezien de terughoudende stellingname van de overheid en ontwikkelaars bij ontwikkeling op risico, kan worden aangenomen dat hierin de behoefte aan moderne, functionele bedrijfsruimte op representatieve bedrijventerreinen vanuit het bedrijfsleven wordt weerspiegeld. Toch blijft er vooralsnog een onverminderde behoefte aan meer traditionele bedrijfsterreinen bestaan, getuige de grote uitgifte van bedrijfsareaal in de categorieën Gemengd en Industrie. Economisch vertrouwen leidt tot bouwen aan de toekomst Een van de indicatoren van een aantrekkende economie is de ontwikkeling van de planvoorraad. Opvallend is dat sinds 2001 weer meer bestemmingsplannen zijn geconcretiseerd. De toename van de voorraad terstond uitgeefbaar bedrijfsterrein, ofwel de harde planvoorraad is evident. Zoals gezegd, hebben gemeenten en ontwikkelaars de afgelopen jaren terughoudend gestaan tegenover ontwikkeling op risico. De toename van plannen duidt daarmee op een substantiële vraag vanuit de markt. Dit blijkt ook uit de opnamevolumes op de vrije markt in diezelfde periode. Deze bedroeg minimaal 2 miljoen m² per jaar (zie hoofdstuk 3 Gebruikersmarkt). De trend op de grondmarkt lijkt uitermate representatief voor de dynamiek in de eigenbouw, zeker wanneer eenzelfde trend te herkennen is op de vrije markt. Wanneer de ontwikkelingen in de grondmarkt worden afgezet tegen de economische ontwikkelingen, kunnen we voorzichtig stellen dat sectoren op de bedrijfsruimtemarkt vroegcyclisch reageren op economische veranderingen/verwachtingen. Immers, sinds 2001 doet zich een stijging voor in producentenvertrouwen, terwijl de economische groei (BBP%) pas vanaf 2003 een stijging laat zien, zoals eerder in dit rapport is aangegeven. 9

12 Grondmarkt 10 Weinig transparantie grondkosten De verhouding tussen vraag en aanbod is deels terug te vinden in de prijsvorming van beschikbare kavels. De bedrijfsruimtemarkt is echter verre van transparant en dit geldt evenzeer voor informatie over in omloop zijnde grondprijzen. Dit laatste wordt voor een groot deel ingegeven door de zogenaamde grondpolitiek die gemeenten voeren bij de uitgifte van bedrijfsterreingronden. Dit is niet verwonderlijk aangezien de grondexploitatie een belangrijke functie vervult in de uitvoering van het beleid en bovendien is de onderhandelingspositie er niet bij gebaat dat de marges op tafel liggen. Toch is er vanuit zowel de markt als de overheid behoefte aan meer inzicht in de grondmarkt en ligt er in het advies van de VROMraad zelfs een pleidooi verscholen voor meer interactie en marktwerking, teneinde de gewenste werklandschappen te realiseren. Meer duidelijkheid gewenst In dit advies worden negen aanbevelingen gedaan aan de overheid en het bedrijfsleven die de regionale strategie voor bedrijventerreinen handen en voeten moeten geven. Een daarvan raakt de behoefte aan meer inzicht in de grondmarkt in de kern, namelijk (VROM-raad, 2006 p.11): Aanbeveling 7 aan de gemeenten Maak in regionaal verband afspraken over een reële grondprijs voor bedrijventerreinen en gebruik de opbrengsten daarvan voor kwaliteitsverbeteringen op nieuwe en bestaande terreinen. Een indicatie van de gemiddelde bandbreedte van de grondprijs voor bedrijventerreinen in Nederland kan worden verkregen uit IBIS die is gebaseerd op een jaarlijkse enquête onder gemeentelijke overheden. Uit die inventarisatie komt naar voren dat de grondprijzen in Nederland een verloop kennen van circa EUR 10 tot EUR 650 per m². Let wel, het betreft een indicatie en beslaat het hele spectrum. De gemiddelde bandbreedte geeft een enigszins genuanceerder beeld, namelijk een minimum van EUR 75 en een maximum van EUR 140 per m². Het betreft initiële uitgifteprijzen, die substantieel kunnen afwijken van daadwerkelijk in rekening gebrachte grondprijzen. De praktijk zal het leren Vanuit dit oogpunt is door DTZ Zadelhoff een inventarisatie uitgevoerd naar de huidige marktprijzen voor beschikbare kavels. Niet verwonderlijk wijkt deze af van de IBISgegevens. De gemiddelde bandbreedte van de grondprijs kent een verruiming van de ondergrens en de bovengrens, namelijk een minimum van EUR 55 en een maximum van EUR 245. Wel moet hierbij worden opgemerkt dat het om een gemiddelde gaat en dat de feitelijke grondprijzen hiervan substantieel afwijken naar gelang de ligging in Nederland, het type bedrijventerrein, de kwaliteit én de ligging van de kavel op het terrein. Het is niet verwonderlijk dat de bandbreedte van de grondprijs in de economische kernzone van het Nederlandse bedrijfsleven (Randstad en Noord Brabant) afwijkt en zich in de hogere regionen bevindt. Naar type terrein kent de gemiddelde bandbreedte een afnemend verloop van de meer hoogwaardige terreinen naar de (zware) industrieterreinen en hebben de zogenaamde zichtkavels doorgaans een hogere grondprijs dan niét-zichtkavels. Daarnaast zorgen gemeentespecifieke beleidsmotieven voor een uitzonderingen op de regel. Dit geldt evenzeer voor de gronden die in eigendom zijn van particulieren, in het bijzonder wanneer het strategische aankopen betreft. Voorinvesteringen en de lopende rente daarop, stuwen de grondprijzen omhoog. Een verklaring voor de neerwaartse bijstelling van de bandbreedte ten opzichte van de initiële uitgifteprijs kan liggen in de prijsoverschatting van mindere kavels, of in strategisch beleid vanuit de lokale overheid om werkgelegenheid naar zich toe te trekken. Desalniettemin geeft het wel een indicatie van de orde van grootte van het verloop in grondprijzen. In hoeverre er animo is voor regionale afstemming van reële grondprijzen voor bedrijventerreinen en of dit mogelijk is - gezien de grote diversiteit in het bedrijventerreinlandschap - zal de toekomst moeten uitwijzen. Uitgifte bedijfsterrein naar bestemmingscategorie 2005 Uitgifte bedijfsterrein naar bestemmingscategorie 1996 Industrie Gemengd Hoogwaardig Distributie Industrie Gemengd Hoogwaardig Distributie Bron: IBIS, bewerkt door DTZ Zadelhoff, afdeling Research Bron: IBIS, bewerkt door DTZ Zadelhoff, afdeling Research

13 Start van ontwikkeling bedrijventerrein HarnaschPolder Aldi bouwt nieuw distributiecentrum in Culemborg CULEMBORG - Aldi gaat een nieuw distributiecentrum bouwen op bedrijventerrein Pavijen V in Culemborg. De supermarktketen heeft hiervoor circa negen hectare grond gekocht. In eerste instantie zal een hal worden gebouwd van circa m 2. In een tweede fase komt er nog zo'n m 2 bij. In de nieuwbouw zal tevens het hoofdkantoor worden gevestigd. Naar verluidt ligt de grondprijs tussen de 135 en 152 per vierkante meter. Dit melden diverse landelijke media. Met de nieuwbouw vervangt Aldi het huidige Culemborgse hoofdkantoor en distributiecentrum. Het distributiecentrum plus terrein beslaat ongeveer een kwart van de uitbreiding van bedrijventerrein de Pavijen. Inmiddels is circa 80 à 85% van de beschikbare grond verkocht. DELFT - De ontwikkeling van het bedrijventerrein HarnaschPolder, gelegen in de gemeente Midden- Delfland is van start gegaan. De HarnaschPolder is centraal gelegen tussen Den Haag, Delft, het Westland en Rotterdam. De ontwikkeling van het bedrijventerrein is in handen van het bedrijvenschap; een samenwerkingsverband van de gemeenten Midden-Delfland, Delft en Den Haag. Door de gunstige ligging nabij de A4, de A12 en de A13 is het bedrijventerrein uitstekend bereikbaar. Het bedrijventerrein omvat circa 50 hectare netto uitgeefbare bedrijfsgrond. Het project Harnasch Poort is de ontwikkeling van het entreegebied van de HarnaschPolder. In dit gebied wordt een hoogwaardig bedrijventerrein ontwikkeld. Hierbij wordt onder meer gewerkt via het concept 'bedrijven op maat' door middel van een turn-key aanbieding. De eerste ontwikkeling van een bedrijfsverzamelgebouw bevat in totaal 24 schakelbare units welke zowel te koop als te huur worden aangeboden. De verwachte oplevering van het bedrijfsverzamelgebouw is in augustus Initiatiefnemer van de gehele ontwikkeling is de v.o.f. Harnasch Poort; een samenwerkingsverband tussen Residentie Vastgoed Ontwikkeling bv te Den Haag en ABB Ontwikkeling bv te Sliedrecht. Bron: PropertyNL Bron: PropertyNL Index planvoorraad bedrijfsruimte in Nederland Ontwikkeling voorraad, planvoorraad en harde planvoorraad (1995=100) Totale voorraad Planvoorraad Planvoorraad hard Bron: IBIS, bewerkt door DTZ Zadelhoff, afdeling Research

14 12

15 Gebruikersmarkt De aantrekkende wereldhandel en het toenemende vertrouwen in de economie onder producenten en ondernemers heeft naast dynamiek op de grondmarkt (eigenbouw), ook zijn uitwerking gehad op de gebruikersmarkt (vrije markt). De opname is nog altijd van een substantieel niveau en het aanbod is voor het eerst sinds jaren niet gestegen. Wel is er sprake van een toename van het nieuwbouwaanbod, voornamelijk doordat er weer meer op risico is gebouwd. Dit is het algemene beeld van de bedrijfsruimtemarkt in Nederland. De ontwikkelingen per regio verschillen echter sterk, waarbij vooral onderscheid moet worden gemaakt tussen de economische kernzone s (Randstad en hot spots ) en de overige regio s. In bijvoorbeeld Haarlemmermeer, Groot Amsterdam en Den Haag, Limburg en Zwolle- Apeldoorn-Deventer was sprake van een terugval in de opname. De regio s Almere, Breda en Arnhem-Nijmegen lieten daarentegen een sterke groei in de geëffectueerde vraag zien. In de regio s Twente, Ede-Veenendaal en Groningen-Assen neemt het aanbod af door onder meer sloop en herontwikkeling. Groot Amsterdam Rotterdam en omgeving Den Haag en omgeving Utrecht en omgeving Haarlemmermeer Eindhoven en omgeving Arnhem en Nijmegen Zwolle/Apeldoorn/Deventer s-hertogenbosch en Tilburg Gooi en Eemland Twentse Stedenband Breda en omgeving Groningen-Assen Limburg Almere Friesland Ede en Veenendaal Nederlandse bedrijfsruimtemarkt Aanbod en opname naar stad/regio, 2005 en 2006 (x 1000 m 2 ) Aanbod: Opname:

16 Opname 14 De opname in 2006 is nog altijd van een substantieel niveau, namelijk ruim 2 miljoen m². De vraag naar kwalitatief hoogwaardige bedrijfsruimte blijft aanwezig en de dynamiek op de bedrijfsruimtemarkt vindt vooral plaats in het grootschalige segment. De logistieke sector domineert opnieuw de opname op de bedrijfsruimtemarkt. Bouw op maat populair Het economisch optimisme heeft geresulteerd in het hoge opnameniveau van de afgelopen jaren. Sinds 2003 bedraagt de jaarlijkse opname minimaal 2 miljoen m² met een recordniveau van ruim 2,5 miljoen m² in In 2006 wisselde opnieuw circa 2,2 miljoen m² bedrijfsruimte van gebruiker. Evenals voorgaande jaren is het merendeel van de huur- of kooptransacties ingegeven door concentratie van bedrijfsactiviteiten op één locatie, door inkrimping of door vervanging van verouderd vastgoed. De daling van de totale opname heeft zich voornamelijk voorgedaan in de bestaande bouw. Absoluut gezien, is minder bestaande bedrijfsruimte van gebruiker gewisseld. Er is namelijk sprake van een daling van circa m². Deze daling wijst op de voorkeur bij bedrijfsruimtegebruikers voor nieuwbouw. Niet verwonderlijk is dan ook dat de geëffectueerde vraag in nieuwbouw op niveau is gebleven, al is het volume nog altijd substantieel kleiner dan de opname in de bestaande bouw (circa eenzesde deel). Een belangrijke verklaring hiervoor is dat bedrijfsruimten minder homogeen zijn dan andere typen vastgoed, zoals kantoor- en winkelruimte. Dit komt doordat de huisvesting veel meer onderdeel is van het bedrijfsproces, waardoor de (functionele) eisen die aan deze huisvesting worden gesteld zeer divers zijn. Geschikte huisvesting vinden in de bestaande bouw is dan ook geen vanzelfsprekendheid. Vooral de stijging in de opname van nog te realiseren bedrijfsruimte, de zogenaamde bouw op maat is opvallend. In deze categorie is de opname meer dan verdubbeld ten opzichte van de voorgaande drie jaren. Dit wordt voornamelijk ingegeven doordat er weer meer ontwikkeling van bedrijfsruimte op risico heeft plaatsgevonden. Ontwikkelaars zien duidelijk kansen vanwege de schaarste in kwalitatief goede bedrijfsruimte. Dynamiek vooral in grootschalige bedrijfsruimtemarkt Zoals eerder vermeld, wordt de dynamiek op de bedrijfsruimtemarkt de afgelopen jaren vooral veroorzaakt door de logistieke sector. Dit komt enerzijds omdat deze sector vooral profiteert van de aantrekkende wereldhandel, anderzijds door de doorgaans grote metrages die in gebruik worden genomen, namelijk minimaal m². Deze grootschalige transacties tekenen daarmee sterk het marktbeeld. Uit de opname naar grootteklasse van de afgelopen jaren valt deze tendens dan ook duidelijk af te lezen. In het kleinschaliger bedrijfsruimtesegment is min of meer sprake van een stabiele onderstroom. Blijkbaar is de bedrijfsruimtemarkt tot circa m² minder gevoelig voor economische schommeling, gezien het gemiddelde jaarlijkse opnamevolume van circa m². Aan de andere kant moet worden opgemerkt dat het opnamevolume meer wordt bepaald door de het aantal transacties op beperkte schaal en niet door incidentele grootschalige transacties. De daling van de opname in 2006 kan vooral worden toegeschreven aan de terugval in de grootteklasse van minimaal m². Zoals gezegd, is er geen sprake van een teruglopende vraag in dit segment, maar juist een schaarste aan kwalitatief goed grootschalig aanbod. Het is denkbaar dat dit segment zich heeft gewend tot de eigenbouw, vanwege de gunstige financieringsmogelijkheden die het mogelijk maakt een gebouw op maat te realiseren. Bovendien stelt de onverminderde interesse bij beleggers voor hoogwaardige distributieruimte met een solvabele huurder een aantrekkelijke sale and lease back in het vooruitzicht in het geval het geïnvesteerde vermogen in de huisvesting alsnog moet aangewend voor de kernactiviteiten van de bedrijfsvoering. Opnamegroei handel en transport In de onderverdeling van de opname naar sector is opvallend dat de opnamevolumes in 2006 elkaar nauwelijks ontlopen. Uitzondering hierop is de ICT-sector. Nederlandse bedrijfsruimtemarkt Opname en aanbod op de vrije markt (x1.000 m 2 ) Nederlandse bedrijfsruimtemarkt Opname op de vrije markt naar grootteklasse (x m 2 ) Opname Aanbod > Bron: DTZ Zadelhoff Bron: DTZ Zadelhoff

17 Aan de stijgende trend van de opname in de sectoren industrie en bouwnijverheid lijkt een einde te zijn gekomen. Het afgelopen jaar laten deze sectoren de sterkste daling zien, maar ze zijn nog altijd goed voor circa 22% van de totale geëffectueerde opname in Dat is een vergelijkbaar niveau als in 2003 en De groei van de economie leidt niet tot een verdere opnamegroei in deze sector. Dit geldt wel voor de sector handel, die een duidelijk groei laat zien ten opzichte van 2005 (+13%). Dit beeld sluit aan bij de verwachting van het Centraal Planbureau dat vooral exporteurs profiteren van de aantrekkende wereldhandel. De stabiele trend die de sectoren transport (+1,5%) en diensten (-1%) laten zien sluit eveneens aan bij die verwachting. Logistiek domineert nog steeds de markt De dynamiek op de bedrijfsruimtemarkt concentreerde zich het afgelopen jaar in de economische kernzones van Nederland. In de Randstad en de aangrenzende regio s werd circa 80% van de opname gerealiseerd. Dat is niet verwonderlijk aangezien de meer grootschalige transacties zich voornamelijk hier voordoen. Van de top-10 grootste transacties van 2006 vond het overgrote deel plaats in deze kernzones en in de logistieke sfeer. Wel moet worden opgemerkt dat het merendeel van deze top-10 buiten de Randstad ligt. De grootste transactie op de vrije markt in 2006 vond plaats in Breda, waar Lidl tekende voor de huur van een distributiecentrum ( m²). Ook DHL Exel was het afgelopen jaar actief op de bedrijfsruimtemarkt. Ten behoeve van haar distributienetwerk werd in Tiel ( m²) en Nijmegen ( m²) bestaande bouw gehuurd en is in Tilburg getekend voor de ontwikkeling van ruim m². In Rotterdam tekende Estron Group ( m²) eveneens voor de ingebruikname van een nog te ontwikkelen distributiecentrum. De eerste niet-logistiek geënte grootschalige transactie in 2006 is de ontwikkeling van Philips Lighting ( m²) op Business Park Flight Forum te Eindhoven. Naar verwachting zal de opname in het grootschalige segment ook het komende jaar gedomineerd worden door de logistieke sector vanwege de clustering van solitaire distributiegebouwen in grotere distributiecentra. Meer huur dan koop Evenals in voorgaande jaren vindt in 2006 het merendeel van de transacties plaats in de huursfeer, namelijk circa 65%. Er is zelfs sprake van een lichte toename. De verdergaande behoefte aan flexibele bedrijfsvoering onder bedrijfsruimtegebruikers tekent zich daarmee af. Wel moet worden opgemerkt dat het gaat om transacties op de vrije markt en dat deze slechts een klein deel (circa 20%) van de totale bedrijfsruimtemarkt beslaat. De zogenaamde eigenbouw (eigenaar/gebruiker) blijft buiten beschouwing. Bovendien is de logistieke sector voornamelijk actief geweest in de volumineuze transacties en is de hang naar flexibele huisvesting vooral van toepassing op dit segment. Het middensegment daarentegen kent traditiegetrouw een voorkeur voor koop en eigenbouw. De groei van de opname in de koopsfeer die in 2005 een recordniveau van 1,2 miljoen m² bereikte, is het afgelopen jaar sterk teruggevallen. Dit wil niet zeggen dat er een verminderde interesse voor eigendom van de bedrijfshuisvesting bestaat. Integendeel, de gunstige rentestand waardoor financiering relatief goedkoop is - en het toenemend economisch vertrouwen werken de voorkeur voor het kopen van bedrijfsruimte juist in de hand. Het is niet ondenkbaar dat ondernemers en producenten zich daarom hebben gewend tot de eigenbouw, omdat passende nieuwbouw op de vrije markt moeilijk te vinden was. 15 Nederlandse bedrijfsruimtemarkt Opname op de vrije markt naar bedrijfssector (x m 2 ) Nederlandse bedrijfsruimtemarkt Opname op de vrije markt naar eigendom (x m 2 ) Industrie Handel Transport ICT Diensten Huur Koop Bron: DTZ Zadelhoff Bron: DTZ Zadelhoff

18 Aanbod 16 Het aanbod is voor het eerst sinds jaren niet gestegen. Integendeel, het afgelopen jaar is het aantal vierkante meters dat wordt aangeboden zelfs licht gedaald. Desondanks blijft er sprake van een ruime marktsituatie, waarin de tweedeling tussen kwalitatief goede bedrijfsruimte en verouderde bedrijfscomplexen steeds duidelijker wordt. Aan de ene kant is het afgelopen jaar het nieuwbouwaanbod toegenomen, voornamelijk omdat er weer meer op risico is gebouwd. Aan de andere kant bestaat een groot deel van het aanbod uit verouderde bedrijfsgebouwen, waarvoor de kans op ingebruikname in de huidige staat klein is. Daling aanbod gaat gepaard met lichte verruiming markt Vorig jaar meldden wij reeds dat er sprake was van een afnemend groeitempo van het aanbod, maar toen kon nog niet gesproken worden van een daling. De bescheiden aanboddaling in 2006 kan wel een eerste teken hiervan zijn. Ultimo 2006 bedraagt het aanbod ruim 8 miljoen m², een daling van circa 2,5 % ten opzichte van ultimo Hiervoor zijn twee verklaringen te geven, anders dan het substantiële opnameniveau in Ten eerste is een deel van de daling toe te schrijven aan het hoge opnameniveau van 2005, als gevolg van enkele grote transacties aan het eind van het jaar die nog niet in het aanbodcijfer waren verdisconteerd. Dit is gecorrigeerd in het aanbod van ultimo Ten tweede heeft het afgelopen jaar een aantal onttrekkingen plaatsgevonden in de vorm van herontwikkeling of sloop. Toch is per saldo sprake van een lichte verruiming van de bedrijfsruimtemarkt, zoals blijkt uit de marktratio die is gestegen van 3,1 naar 3,6. De vrije markt moet als ruim worden getypeerd. Deze marktratio geeft aan hoeveel keer het aanbod de jaaropname overschrijdt. Bij een evenwichtige markt bedraagt de marktratio 1,5 tot 2. In deze situatie is er voldoende marktruimte om te kunnen verhuizen. Is deze ratio kleiner dan anderhalf, dan wordt gesproken van een krappe markt, omdat de vraag dan nagenoeg gelijk of zelfs groter is dan het aanbod. Wanneer de marktratio groter dan twee is, wordt gesproken van een ruime markt. De lichte verruiming van de markt komt vooral doordat de uitzonderlijk hoge opname in 2005 niet werd geëvenaard in Oftewel, de terugval in de opname is groter geweest dan de daling van het aanbod. De lichte aanboddaling heeft zich vooral voorgedaan in het bestaande segment. Enerzijds omdat bestaande bouw is opgenomen, anderzijds omdat zich enkele grootschalige onttrekkingen of herbestemmingen hebben voorgedaan. Het nieuwbouwaanbod is daarentegen toegenomen. Dit komt voornamelijk omdat een aantal ontwikkelingen op risico is gestart. Deze trend tekent zich af over vrijwel alle segmenten in bedrijfsruimtemarkt. Bouw op risico weer in zwang Ontwikkelaars spelen in op de positieve economische ontwikkelingen en gaan mee in het optimisme dat onder ondernemers en producenten leeft. Wel is er grote diversiteit in type en schaal van de bedrijfsruimte die op risico wordt ontwikkeld. Ook zijn er grote regionale verschillen. In de logistieke sector betreft het grootschalige, hoogwaardige projecten, voornamelijk in de zogenoemde hot spots. Buiten de Randstad zijn de ontwikkeling van distributiecentra in Nijmegen (Weteringse Poort, m²) en de regio Breda (Hazeldonk, m² en IABC, m²) hiervan sprekende voorbeelden. In Tilburg worden veel verouderde fabriekscomplexen gesloten en te koop aangeboden, bouwrijp gemaakt of bebouwd met distributiecentra. Dit gebeurt deels voor de vrije markt. Verderop in dit rapport zal nader worden ingegaan op dit type herontwikkeling in de bedrijfsruimtemarkt. Wel noemen wij hier de gedeeltelijke ontwikkeling op risico (50%) van circa m² distributieruimte aan de Aletta Jacobsweg in Tilburg. In Enschede wordt op de Marsteden circa m² bedrijfsruimte voor de vrije markt ontwikkeld Nederlandse bedrijfsruimtemarkt Aanbod op de vrije markt naar bouwstatus (x m 2 ) 2000 Nieuw 2001 Bestaand Nederlandse bedrijfsruimtemarkt Aanbod op de vrije markt naar grootteklasse (x m 2 ) > Bron: DTZ Zadelhoff Bron: DTZ Zadelhoff

19 gebouwen maken de kans op ingebruikname door de markt klein. Deze tendens tekent zich al een aantal jaren af, vooral in de van oudsher sterk op de (textiel)productie gerichte regio s in Nederland. Verder worden steeds meer verzamelgebouwen ontwikkeld met middelgrote omvang. Vaak is een deel voortijdig verhuurd en wordt een deel op risico ontwikkeld. Ontwikkelaars die bijvoorbeeld bedrijfsruimte realiseren voor een gebruiker van m², bouwen dan een bedrijfsruimtegebouw van circa m². Daarnaast worden relatief vaak verzamelgebouwen met kleinschalige bedrijfsunits ontwikkeld, bijvoorbeeld in de regio Utrecht en Zwolle. De recente aankoop van het voormalig Connexion terrein Hoogoorddreef in Amsterdam Zuidoost ( m²) past eveneens in dit type ontwikkeling. Het terrein zal worden herontwikkeld tot bedrijfsunits van diverse grootte, variërend van circa 180 m² tot m². Toch zien we juist in dit segment een lichte afname van het aanbod. Het besef van een beperkte gebruikswaarde dringt door tot de markt, omdat het afgelopen jaar een aantal onttrekkingen van verouderde bedrijfsgebouwen heeft plaatsgevonden. Hierbij werden doorgaans verouderde fabrieksgebouwen gesloopt en als bouwkavels aangeboden, dan wel herontwikkeld tot distributieruimte of andersoortige bestemmingen zoals woningen. Dalende beleggingsresultaten - deels veroorzaakt door langdurige leegstand - én de huidige krappe marktsituatie voor nieuwe, courante bedrijfsruimten ondersteunen de mogelijkheden voor renovatie. 17 Grootschalige, verouderde bedrijfscomplexen Het aanbodniveau in 2006 is weliswaar licht gedaald (-3%), maar voor een aanzienlijk deel is de kans op verhuur klein. Een substantieel deel bestaat namelijk uit verouderde, grootschalige bedrijfsruimten. De doorgaans specifieke functionele kenmerken van deze

20 Leegstand 18 De mate van leegstand wordt vaak gezien als een belangrijke indicator van de marktsituatie. Voor het eerst is daarom de leegstand in de bedrijfsruimtemarkt geïnventariseerd. Op de bedrijfsruimtemarkt blijkt momenteel sprake te zijn van de zogenaamde frictieleegstand, ofwel de noodzakelijke marktruimte om verhuisbewegingen te kunnen faciliteren. Geen reden tot zorgen dus, de leegstand lijkt slechts tijdelijk te zijn. Een verdere uitsplitsing van de leegstand op de bedrijfsruimtemarkt naar type gebouw en duur van het aanbod geeft echter een ander marktbeeld. De leegstand in verouderde fabrieksgebouwen blijkt van een geheel andere aard. Onttrekking of herontwikkeling lijkt een reële oplossing. Aanbod bestaat vooral uit fabrieksgebouwen Om te kunnen specificeren in welke segmenten zich problemen voordoen, is door DTZ Zadelhoff voor het eerst geïnventariseerd uit welke verschillende type gebouwen het aanbod bestaat. Hierbij is een onderverdeling gemaakt in vijf categorieën. Deze categorieën zijn in willekeurige volgorde: distributieruimte, multi-let industrials, fabrieksgebouwen, PDV/ GDV/ Showroomgebouwen en de restcategorie: overige bedrijfsruimtegebouwen. Uit de inventarisatie blijkt dat het merendeel van het huidige aanbod bestaat uit fabrieksgebouwen (34%), gevolgd door multi-let industrials en distributieruimte die beide circa 25% van het aanbod omvatten. Let wel, het gaat hier om het marktaandeel in vierkante meters. Naar aantal blijft de rangschikking hetzelfde, alleen wordt het verschil tussen de top-2 en de rest groter, namelijk een marktaandeel van respectievelijk 40%, 33% en 9%. Zowel in omvang als in aantal bestaat het merendeel van het huidige aanbod uit fabrieksgebouwen, gevolgd door multi-let industrials. Om te kunnen bepalen in hoeverre dit aanbod als moeilijk verhuurbaar kan worden aangemerkt, is door DTZ Zadelhoff voor het eerst de duur van het aanbod en de leegstand voor bedrijfsruimte in kaart gebracht. Leegstand kleurt aanbod Zoals eerder vermeld in dit rapport bedraagt de voorraad bedrijfsruimte circa 245 miljoen m², waarvan ultimo 2006 ruim 8 miljoen m² werd aangeboden. Uit de inventarisatie van het aanbod blijkt dat circa 6,7 miljoen m² daadwerkelijk leegstaat. Naar schatting beslaat de vrije markt slechts 20% van de totale bedrijfsruimtemarkt, omdat deze sterk gedomineerd wordt door eigenbouw. Wel is het aannemelijk dat zodra eigenbouw verlaten wordt, deze ook wordt aangeboden op de vrije markt. Het marktaandeel van het aanbod ligt daarmee hoger. Aannemelijk is dat dit marktaandeel rond de 60% ligt (in plaats van 20%). Dit betekent dat de leegstand op de vrije markt geprojecteerd kan worden op de totale voorraad. De leegstand zou dan uitkomen op circa 4,5%. In verhouding tot de kantorenmarkt (12,6%) is dit een miniem leegstandpercentage. Om nogmaals de parallel te trekken met de kantorenmarkt, zou er sprake zijn van zogenaamde frictieleegstand. Geen reden tot zorg dus, omdat de markt in evenwicht lijkt. Dit beeld van frictieleegstand moet echter genuanceerd worden. Een verdere uitsplitsing van de leegstand op de bedrijfsruimtemarkt naar type gebouw en duur van het aanbod geeft een ander marktbeeld. Ultimo 2006 staat namelijk 84% van het aanbod fysiek leeg. Om na te gaan of het daadwerkelijk frictieleegstand betreft, is van belang de duur van het aanbod (en daarmee indirect de aard van de leegstand) in ogenschouw te nemen. Wanneer er immers sprake is van meerjarig of zelfs structureel aanbod dat leeg staat, mag dit niet Nederlandse bedrijfsruimtemarkt Aanbod bedrijfsruimte naar gebouwtype 2006 Nederlandse bedrijfsruimtemarkt Leegstand in structureel aanbod naar gebouwtype 2006 Distributieruimte Multi-let Fabriek PDV/GDV/showroom Overig Distributieruimte Multi-let Fabriek PDV/GDV/showroom Overig Bron: DTZ Zadelhoff Bron: DTZ Zadelhoff