Woningkwaliteit: focus op de Vlaamse veiligheids- en kwaliteitsnormen voor (sociale) woningen. Dorien Van Cauwenberge Walter Roedolf Rudy Clé

Transcriptie

1 Woningkwaliteit: focus op de Vlaamse veiligheids- en kwaliteitsnormen voor (sociale) woningen Dorien Van Cauwenberge Walter Roedolf Rudy Clé

2 Sessie 5: Woningkwaliteit Focus op de Vlaamse veiligheids- en kwaliteitsnormen voor (sociale) woningen

3 Overzicht Juridisch kader Dorien Van Cauwenberge Wonen-Vlaanderen Praktijkvoorbeeld SVK Walter Roedolf SVK Spit Leuven Praktijkvoorbeeld SHM Rudy Clé Woonhaven Antwerpen

4 Waarom Vlaamse veiligheids- en kwaliteitsvereisten voor woningen? Art. 23 Grondwet: recht op behoorlijke huisvesting Art. 3 VWC: iedereen heeft recht op een woning van goede kwaliteit

5 Waar vind je de Vlaamse veiligheids- en kwaliteitsvereisten voor woningen? Art. 5 VWC: opsomming van de hoofdcategorieën, bv.: Minimale oppervlakte Mogelijkheid om te verwarmen Mogelijkheid om te verluchten Veilige elektrische installaties Specifieke normen in technische verslagen (bijlagen bij BVR 12/07/2013)

6 Het technisch verslag Checklist van gebreken, gekoppeld aan strafpunten 4 categorieën 15 punten = ongeschikt categorie I II III IV Veiligheids- en gezondheidsrisico = onbewoonbaar

7 De Vlaamse veiligheids- en kwaliteitsnormen voor woningen Absolute minimumnormen! Voor alle bestaande woningen! Geen grote luxe, maar veilige en gezonde woningen met basiscomfort

8

9

10 Het technisch verslag Gebreken van cat. IV (15 punten) Gebreken van cat. III (9 punten)

11 Het technisch verslag Gebreken van cat. II (3 punten) Gebreken van cat. I (1 punt)

12

13

14 Het technisch verslag - bezettingsnorm totale nettovloeroppervlakte (in m ²) van tot mogelijk aantal personen (te omcirkelen) Vanaf 96 m² nettovloeroppervlakte geldt elke bijkomende 8 m² voor één bijkomende persoon. aantal w oonlokalen mogelijk aantal personen (te omcirkelen) Vanaf 6 w oonlokalen geldt elk bijkomend lokaal voor één bijkomende persoon. Bezettingsnorm overschreden = onaangepast Veiligheids- en gezondheidsrisico = overbewoond

15 Wie bewaakt de woningkwaliteit? Burgemeester & Wonen-Vlaanderen Administratieve procedure tot ongeschikt-, onbewoonbaar- en overbewoondverklaring Na klachten of op eigen initiatief Besluit Heffing Recht van voorkoop Sociaal beheersrecht

16 Wie bewaakt de woningkwaliteit? Burgemeester & Wonen-Vlaanderen Opnieuw conform indien: Minder dan 15 strafpunten Niet onbewoonbaar Voldoen aan rookmeldersverplichtingen Conformiteitsattest

17 Wie bewaakt de woningkwaliteit? Vlaamse Wooninspectie Strafrechtelijke procedure Optreden o.b.v. prioriteiten Herstelvordering, bevel tot herstel Geldboete en gevangenisstraf Hersteld bij: 0 punten Voldoen aan rookmeldersverplichtingen PV van uitvoering

18 Ongeschikt / onbewoonbaar en sociale huur Afwijking op eigendomsvoorwaarde SHM s: voorrang bij toewijzing indien: Onbewoonbaar verklaard volgens de Nieuwe Gemeentewet Ongeschikt of onbewoonbaar bevonden o.b.v. VWC en: 3 gebreken cat. III of 3 gebreken cat. IV + 60 strafpnt-en Conformiteitsonderzoek of besluit!

19 Ongeschikt / onbewoonbaar en sociale huur SVK s: punten voor toewijzing indien: Onbewoonbaar en overbewoond = 20 punten Ongeschikt - voorwaarden SHM = 17 punten Onaangepast = 17 punten Ongeschikt = 11 punten Ernstige gebreken = 11 punten

20 Ongeschikt / onbewoonbaar en sociale huur SVK s: OTP verplicht vóór elke nieuwe inhuurname Door Wo-Vl of Door gemeente of IGS (indien afsprakenkader)

21 Ongeschikt / onbewoonbaar en huursubsidie Recht op huursubsidie bij verhuis van: Onaangepast naar aangepast (en conform) Aangepast aan fysieke toestand Aangepast aan aantal bewoners Onbewoonbaar naar conform Ongeschikt naar conform indien: 50 punten + 2 gebreken cat. III als huursubsidiewoning = SVK-woning

22 Ongeschikt / onbewoonbaar en huurpremie Verlies van huurpremie indien private huurwoning ongeschikt of onbewoonbaar wordt verklaard

23 Woningkwaliteit en sociale huur in cijfers Aantal adviezen ongeschikt en/of onbewoonbaar voor SHM-woningen (Wo- Vl): Totaal

24 Woningkwaliteit en sociale huur in cijfers Aantal conformiteitsonderzoeken SVKwoningen 2013 (Wo-Vl): soort Ong Ong en Onb Voldoet totaal gemiddeld punten max punten Aanvraag REG-premie Screening SVK Screening SVK -hercontrole SVK huursubsidie SVK huursubsidie - hercontrole SVK nieuwe inhuurname SVK nieuwe inhuurname - hercontrole Totaal

25 Woningkwaliteit en sociale huur in cijfers Aantal processen-verbaal opgesteld door de Wooninspectie: Jaar SHM SVK

26 Meer weten Over de technische normen? Handboek met technische richtlijnen Over de procedures? Handboek De woningkwaliteit in uw gemeente bewaken

27

28 Woonforum

29 29 BETER DOEN DAN MINIMUMNORMEN 1 JANUARI 2013 NIEUW SVK SUBSIDIEBESLUIT DUS : geen minimale oppervlaktenormen geen minimale bezettingsnormen Vlaamse wooncode Normen Huursubsidie Woonforum 2014

30 30 PLAN VAN AANPAK VOOR PROSPECTOR KEUZE PERSONEELSBEZETTING SVK PROSPECTOR spontane huuraanbiedingen groepsinformatie Woonforum 2014

31 31 PLAN VAN AANPAK VOOR PROSPECTOR EIGEN KWALITEITSVEREISTEN VOOR NIEUWE INHURINGEN Woonforum 2014 Geen enkel glas in leefruimten Centrale verwarming Studio minimaal 28m²

32 32 PLAN VAN AANPAK VOOR PROSPECTOR PRIJS/KWALITEIT * 3 PARAMETERS Plafond huursubsidie Huurschatter- 20% Eigen patrimonium Woonforum 2014

33 33 PLAN VAN AANPAK VOOR PROSPECTOR EIGEN RATIONELE BEZETTINGSNORMEN INHURINGEN Studio = 1 persoon Derde slaapkamer = 2 personen Woonforum 2014

34 34 NIEUWE INHURING EN/OF NIEUWE HUURDERS CONFORMITEITSATTEST Woonforum 2014

35 35 DE MARKT HOGERE KWALITEITSNORM BIJ INHUURNAME IS ZICHZELF DEELS UIT DE PRIVATE MARKT PRIJZEN Woonforum 2014

36 36 INTERNE MUTATIE - EIGENAAR KWALITEITSPROBLEMEN? GEEN VLAAMSE MIDDELEN OM ALS SVK DE NODIGE WERKEN UIT TE VOEREN AS EIGENAAR DE WERKEN DUS NIET UITVOERT MOET HET HOOFDHUURCONTRACT WORDEN OPGEZEGD Woonforum 2014

37 37 ROL VAN SVK MOGELIJK CONFLICT TUSSEN ONDERSTEUNING EIGENAAR ONDERSTEUNING HUURDER SVK ONDERSTEUNT HUURDER TENZIJ HUURDER ERNSTIG IN DE FOUT GAAT Woonforum 2014

38 38 IMAGO SVK VOOR NIEUWE INHUURNAMES ZIJN SVK'S STERK AANGEWEZEN OP GOED IMAGO EN MOND-AAN-MOND RECLAME Woonforum 2014 DIT KAN MET ÉÉN NEGATIEF BEELD VOLLEDIG ONDERUIT GEHAALD WORDEN

39

40 Woonhaven Antwerpen sociale huur- en koopwoningen in Antwerpen, Mortsel en Edegem Eén van de 4 huisvestingsmaatschappijen in Antwerpen: Woonhaven Antwerpen De Ideale Woning ABC ARRO 250-tal medewerkers (50/50 arbeiders-bedienden)

41 De strategische doelstellingen 1. Woonhaven Antwerpen wil kwaliteitsvolle woningen aanbieden tegen een betaalbare prijs. 2. Woonhaven Antwerpen wil huurders een professionele en klantgerichte dienstverlening aanbieden. 3. Woonhaven Antwerpen wil bijdragen tot een goed leefklimaat in en rond de sociale woningen. 4. Woonhaven Antwerpen wil een open, financieel gezonde organisatie zijn met betrokken personeel.

42 Werken aan kwaliteit: herstellen, renoveren, nieuwbouw Verouderd patrimonium Eigen technische dienst voor dagdagelijkse herstellingen & herverhuringen Grotere herstellingen samenwerken met externen Renoveren Grondige renovatie (meestal met verhuis bewoners) Deelrenovaties en technische ingrepen Vervangbouw & nieuwbouw

43 Bepalen van renovatiegraad en prioriteiten Gebouwen gequoteerd op twee hoofdcriteria : bouwtechnische staat v/h gebouw en comfortpeil Bouwtechnisch onderverdeeld in: Veiligheidsaspecten: elektra (AREI), brand & blusmiddelen, CO risico, fixatie gevelelementen, asbest Technisch/bouwkundig: gevelinfiltratie, isolatie& koudebruggen, buitenschrijnwerk, sanitair, lift, CV, waterdichting kelders, dakdichting Comfortaspecten (individueel/collectief): Concepten badkamer/keuken/cv/grondplan Bergingen, beglazing, vloeren Gemene delen, inbraakpreventie, binnenschilderwerk Omgeving/straat/groen

44 Prioriteitenlijst

45 Suggesties bij technische richtlijnen kwaliteitsonderzoek Wooncode Richtlijnen gebruikt voor technisch verslag strenger dan vigerende normen NBN en AREI (elektrische installaties) Retroactief gasnormen => conform gebouw van voor 2000: onbewoonbaar elektriciteit => gebouwen voor 1982 (AREI): onbewoonbaar Vraag naar ofwel: gelijkschakeling met bestaande (Belgische/Europese) normen overgangsmaatregelen en termijnen (cfr. dakisolatie/ enkel glas: getolereerd tot 2020; rookmelders gefaseerde invoering) renovatiebudgetten