Verslag van HET VERVOLG: visies op leegstand, hergebruik, transformatie en centrumvisie 2 april 2014, raadhuis Hilversum

Transcriptie

1 HET VERVOLG

2 Verslag van HET VERVOLG: visies op leegstand, hergebruik, transformatie en centrumvisie 2 april 2014, raadhuis Hilversum Gespreksleiding: Peter van Dulst, voorzitter Hilversumse architectuurprijs Na een woord van welkom worden de inleiders kort voorgesteld: - Tracy Metz, trendwatcher, over het nieuwe winkelen, - Fons Gennisse, stedenbouwkundige, over leegstand en hergebruik, - Jan Rensen, wethouder o.m. economische zaken, over de centrumvisie, - Jean-Baptiste Benraad, transformatieteam over herbestemming en de voorwaarden daarvoor, - René Vierkant, directeur Achmea (Gooische Brink), over de toekomst van winkelcentra. Onder de ruim honderdzestig belangstellenden in de Burgerzaal zijn eigenaren van vastgoed in het centrumgebied, ondernemers, bewoners en vertegenwoordigers van politieke groeperingen. Deze bijeenkomst is een vervolg van Het Gesprek (2012) waarin ook al gesignaleerd werd dat veel al dan niet beeldbepalende gebouwen leeg stonden. Sindsdien is de situatie nauwelijks verbeterd, ondanks de inmiddels uitgebrachte Nota Leegstandbeleid en een aantal initiatieven om iets te doen aan de leegstand. Deze avond is Het Vervolg op denkrichtingen die een antwoord zouden kunnen zijn op mogelijke herbestemmingen. Tracy Metz stelt dat de winkels in de binnenstad in minder zwaar weer verkeren dan de winkelcentra daarbuiten. De toekomst voor de binnenstedelijke gebieden is zelfs redelijk. Winkelen betekent voor veel mensen een dagje uit. Enquêtes laten zien dat 52% helemaal niet in eerste instantie naar de stad gaat met het doel om iets te kopen, maar om iets te zien en te beleven. Winkelcentra worden steeds belangrijker third places, verblijfsgebieden waar mensen elkaar ontmoeten en waar in een caféachtige setting zakelijke besprekingen worden gevoerd of waar men op de laptop werkt. De bestaande winkelcentra bieden echter zelden iets onderscheidends. Ze verliezen dan ook de sympathie van de bezoekers, die liever lokale producten kopen in lokale winkels. De belangstelling voor de grote ketens van vaak buitenlandse beleggers neemt af. Een kleine winkel wil overigens niet zeggen dat er geen grote keten achter steekt. Het kan juist een bewuste imagokeuze zijn om kleinere filialen onder een andere naam in de stad te hebben. Hier is sprake van een trend. Een andere reden waarom de winkelcentra aan de verliezende hand zijn ten gunste van de binnenstedelijke milieus is, dat de jongere generatie steeds vaker geen auto meer hoeft of wil. Het hebben van een auto wordt tegenwoordig minder dan voorheen gezien als een statusverhogend en identiteitsbepalende vorm van bezit. Bestaande winkelcentra zullen in de toekomst minder publiek trekken en nieuwe centra krijgen andere functies. Wonen boven de winkels of andere functies wordt de basis en het mengen van bestemmingen een uitgangspunt. Een interessante nieuwe ontwikkeling betreft een mengvorm van analoog en digitaal winkelen. 1

3 Leegstand van winkelpanden kan worden bestreden door tijdelijk of permanent- andere functies toe te voegen en zo de levendigheid en aantrekkelijkheid van de straten te behouden. Desnoods zou de gemeente hier geld in moeten steken. Fons Gennisse constateert dat de leegstand nog altijd groot is. Op de bedrijventerreinen Havenkwartier en Kerkelanden zijn voorzichtig positieve ontwikkelingen merkbaar en ook de samenwerking tussen de diverse ondernemers aldaar werpt z n vruchten af. Het transformeren van leegstaande bedrijven blijft echter lastig. Op de kantorenmarkt loopt het Mediapark erg goed. De leegstand beperkt zich daar tot enkele verdiepingen of onderdelen van gebouwen. De situatie op het Arenapark is daarentegen desastreus. Een nieuwe visie zal moeten worden opgesteld, samen met ondernemers en eigenaren. Het aanbod sluit niet aan op de vraag. Ook in het centrum staan veel grote kantoorpanden structureel leeg, bijvoorbeeld een aantal bankgebouwen, het voormalige Teleacgebouw, het postkantoor en het vroegere belastingkantoor boven het station, hoewel dat tijdelijk in gebruik is gegeven aan enkele kunstenaars. Net buiten het centrum staat Lucent al lange tijd leeg, maar er zijn concrete plannen om dit in één keer op te lossen. Dat kan betekenen dat er binnen 2 jaar maar liefst m 2 minder leegstand aan kantoorruimte zal zijn. Voor wat betreft de winkelgebieden heeft de komst van een HEMA en de uitbreiding van Albert Heijn een flinke impuls gegeven op de Gijsbrecht. De Havenstraat/Vaartweg kent veel langdurige lege winkelpanden. De gemeente zou moeten overwegen om hier functieveranderingen toe te staan. In het centrum staat bijna m 2 leeg. Naast enkele veelbelovende nieuwkomers zorgen pop-up shops en conceptstores voor een tijdelijke invulling. De leegstand in het Hilvertshof heeft te maken met een metamorfose die de binnenstad een grote impuls moet geven. In samenwerking met belanghebbenden wordt nu gewerkt aan een centrumvisie. Het streven is er op gericht om het centrum veel compacter te maken. Verder is aandacht nodig voor het algemene sfeerbeeld, meer diversiteit, het verbeteren van gevels en het creëren van een prettige, groene openbare ruimte. Wonen boven winkels moet waar mogelijk worden gestimuleerd. Het opstellen van een beeldkwaliteitsplan is een belangrijk voornemen. Het bestemmingsplan moet worden verruimd, evenals de vergunningen m.b.t. wonen, horeca en evenementen. Op het gebied van bereikbaarheid ligt er ook een taak voor de gemeente. Het vasthouden aan bestaande parkeernormen voor het wonen in de binnenstad moet worden heroverwogen. Die houden daar het verbouwen van leegstaande kantoor- en bankgebouwen naar woningen tegen. De Kerkbrink moet de sfeer van het oude dorp terugkrijgen. Het Keiplein en het plein voor C&A moeten aantrekkelijke, levendige verblijfsruimten worden. Ook de omliggende straten verdienen een kritische blik. De Groest moet in samenhang met het Langgewenst worden bekeken. Voor enkele leegstaande gebouwen is t.a.v. een nieuwe invulling al overeenstemming bereikt. De gemeente wil op allerlei manieren faciliteren, maar is afhankelijk van de medewerking van de eigenaren. Doel blijft om naar een aantrekkelijk Hilversum toe te werken. Wethouder Rensen houdt een warm pleidooi voor de ondernemers en het menselijk gedrag. Hij merkte bij een groot deel van de gemeenteraad aarzeling om de pleintjes bij de Kei en C&A nu al op te knappen. De redenering was, dat de uitstraling straks misschien niet zal passen in het beeld van de centrumvisie. 2

4 De wethouder keert zich hiertegen: op die manier blijft iedereen overal op wachten en dat betekent stilstand. Het verbeteren van de openbare ruimte is echter hard nodig t.b.v. de zittende ondernemers. Bovendien zal een kwalitatief goede omgeving eerder nieuwe ondernemers aantrekken. Het bewijs is zichtbaar in het Havenkwartier, waar door het verbeteren van de openbare ruimte en door samenwerking tussen gemeente en ondernemers een positief vestigingsklimaat ontstond. Inmiddels zijn de genoemde pleintjes overigens aangepakt tot ieders tevredenheid. Via een pilot verzamelt de gemeente big data (niet gekoppeld aan individuele personen) die een beeld geven van consumentenbewegingen in de stad. Ook wordt gekeken of het houden van een speciale markt, braderie, festival of het openen van een nieuwe winkel effect heeft op het aantal mensen dat naar de stad komt. Door het aantal ingeschakelde telefoons te meten kan vastgesteld worden hoeveel mensen zich op een bepaalde tijd op een bepaalde locatie in de stad bevinden. Door dit soort gegevens aan elkaar te koppelen kan men zien of er positieve effecten uitgaan van de activiteiten en of het zinvol is om bepaalde gebieden extra aandacht te geven bij het herinrichten van de openbare ruimte. Duidelijk is dat het organiseren van activiteiten in de kerstperiode aan aantrekkende werking had op consumenten. Het ligt in de bedoeling om ook zicht te krijgen op gegevens uit de parkeergarages. Bij dat alles geldt dat de bezoekers niet het gevoel krijgen dat ze persoonlijk gevolgd worden. De zorgen en ergernis hierover zijn begrijpelijk. Bij het registreren moet het om aantallen gaan, niet om individuele bewegingen, aankopen, pin- of parkeergedrag. De pilot heeft goede gegevens opgeleverd en wethouder Rensen hoopt dan ook dat het nieuwe college tot een vervolg zal besluiten. De heer Benraad betoogt aan de hand van enkele cijfers dat transformatie van leegstaande gebouwen naar een andere functie de komende jaren onontkoombaar zal zijn. Momenteel staat in Nederland 8 mln. m 2 kantoorruimten leeg plus 3,5 mln. m 2 die verhuurd zijn maar niet in gebruik. Verder komt steeds meer maatschappelijk vastgoed op grote schaal leeg te staan: scholen, kerken, verzorgingstehuizen etc. naast winkels en bedrijfsgebouwen. De noodzakelijke transformatie van dergelijke panden vergt een nationale aanpak. De gemeentes beseffen dat, maar het is moeilijk, mede omdat het proces zo anders is dan bij nieuwbouw. Bij transformatie is het belangrijk dat de bestaande kwaliteiten worden geanalyseerd, waarna daar een doelgroep bij wordt gezocht. Op die basis wordt de verdere ontwikkeling gebaseerd. Het is in dit proces van belang dat de gemeente de regie voert, omdat die alle partijen bij elkaar kan brengen en de samenwerking tussen hen kan bevorderen. Hoewel er landelijk sprake is van krimp groeit het aantal huishoudens nog enorm. Oorzaak: de gezinsverdunning. Er zijn steeds meer alleenstaande (oudere) mensen voor wie het transformatieproject een oplossing kan bieden. In grote leegstaande panden is ruimte voor ontmoetingplekken. Verder kan transformatie een oplossing zijn voor het gigantische gebrek aan jongerenhuisvesting. Enkele getallen uit het ABF onderzoek: tot 2020 neemt het aantal huishoudens toe met per jaar, tot bijna In de daaropvolgende 10 jaar komen er nog eens bij: voor 80% alleenstaanden of gezinnen zonder kinderen. Het woningtekort verdubbelt t.o.v van naar in Dit probleem zal vooral in Noord- en Zuid-Holland spelen en weer het meest specifiek in de Randstad. Transformatie kan ook flexibel worden opgepakt. Tijdelijke functies in leegstaande panden moeten mogelijk zijn zolang er onzekerheid is over de uiteindelijke klantgroep. Er zijn echter een paar mogelijke faalfactoren: men zet vaak teveel in op architectuur i.p.v. plattegrondontwikkeling. Ook ontbreekt het bij de start vaak aan een goede regie. 3

5 Veranderde regelgeving maakt transformatie makkelijker mogelijk dan voorheen. Het zijn vooral de eigenaren die moeten erkennen dat het pand in de bestaande functie geen toekomst meer heeft en slechts een dalende marktwaarde laat zien. Tot slot worden nog enkele voorbeelden van geslaagde transformaties getoond. René Vierkant (Gooische Brink) vindt dat wat tot dusver is gezegd wáár is. De toekomst voor de retail ziet er somber uit, maar er zijn ook nieuwe mogelijkheden, bijvoorbeeld het ontstaan van pick-up points, óók in de binnenstad. De leegstand van winkels in Hilversum is het hoogste percentage in Noord-Holland. Daar speelt het gedrag van de consumenten een bepalende rol in. Die trekken naar plaatsen waar ze een kompleet aanbod kunnen vinden, of ze zoeken een speciaal winkeltje in de kleine, sfeervolle kernen om Hilversum heen. Onderzoek heeft aangetoond dat veel leegstaande panden in de binnenstad een reden zijn om niet terug te komen. Men ervaart dat als ongezellig. Bedrijven die weg zijn getrokken of failliet zijn gegaan komen niet meer terug. Een alternatieve invulling is er nauwelijks. Bestemmingsplannen in een winkelgebied vormen vaak een belemmering voor allerlei nieuwe ontwikkelingen. Vandaar ook de oproep: maak de binnenstad bestemmingsplanvrij (plus ook sommige aanloopstraten zoals de Havenstraat). De hoop dat een enkel groot filiaal van een winkelketen zich hier als trekker zal vestigen is klein en kan de binnenstad niet meer redden. Durf winkelpanden weg te bestemmen en winkelstraten kleiner te maken. Verder zou de gemeente budget vrij moeten spelen om herbestemming mogelijk te maken op plekken die interessant en aantrekkelijk zijn voor winkels of andere kleinere ondernemingen om zich daar te vestigen. Gebeurt er niets: dan zal de gemeente over enkele jaren met de gevolgen geconfronteerd worden en wordt de uiteindelijke invulling veel duurder en tijdrovender. Bovendien hebben bezoekers dan hun weg naar een ander, prettiger of completer winkelgebied dan al gevonden. De vraag die op korte termijn een helder antwoord vergt is: wat bindt de klant (nu nog) aan Hilversum? Een onderzoek daarnaar is dringend nodig. In de Gooische Brink heeft het overigens reeds plaatsgevonden In de pauze gaan de aanwezigen aan de slag met de thema s Veiligheid, Economie, Wonen, Beleving en Architectuur. Zij kunnen daar vanuit hun eigen perspectief opmerkingen bijschrijven Na de pauze gaan enkele ondernemers eerst in op de vraag van de gespreksleider over waarom Hilversum niet méér bezoekers trekt. Een samenvatting uit de antwoorden: - De branchering is te klein geworden; - De huren zijn niet op te brengen, waardoor met name de kleine winkeliers verdwijnen; - De koopavonden worden steeds slechter bezocht; - Het imago van Hilversum is sterk achteruit gegaan, ooit was het een begrip; - Hilversum zou als Mediastad vaker het decor kunnen zijn van tv-series, zoals Gooise Vrouwen; - Hilversummers moeten niet blijven hangen in klagen en pessimisme. Wethouder Rensen is het geheel eens met die laatste opmerking. Hij wil vooral positieve energie halen uit de dingen die wèl goed gaan. 4

6 De heer Benraad denkt dat Hilversum zich als omroep- en mediastad veel beter zou moeten profileren. Er is weinig herkenbaars van dat profiel in de binnenstad. In die zin een advies vanuit de zaal: - Waarom gebruikt Hilversum niet het kleurige beeldmerk van Beeld en Geluid? Gespreksleider Peter van Dulst brengt het gesprek op de vele lege woningen boven de winkels en vraagt waarom dat project hier maar niet van de grond komt. De heer Oude Elferink vindt dat een groot probleem ook is dat er zo veel spuuglelijke winkelpuien zijn. De heer Gennisse merkt op dat dit één van de onderdelen is waar de komende tijd actief naar wordt gekeken. Winkeliers van vervallen of onaantrekkelijk ogende panden zullen worden benaderd met de vraag of zij wellicht iets aan de geveluitstraling kunnen veranderen. Misschien kan dit zelfs met subsidie. De heer Lamme noemt het voorbeeld van Maastricht, waar het wonen boven winkels heel succesvol is aangepakt. Maar er zijn ook concrete oorzaken aan te wijzen waardoor het in Hilversum moeilijk gaat: - De parkeernorm houdt tegen dat een bovenverdieping tot woning wordt omgevormd. Als er geen parkeergelegenheid is moet een eigenaar dat gebrek tegen veel geld afkopen. Voorstel: hef de parkeernorm op. Wethouder Rensen stelt dat het gemakkelijker gezegd dan gedaan is om de parkeernorm op te heffen. Ondanks de trend dat jongeren minder vaak een auto hebben, zijn er toch veel mensen die wel een voertuig bezitten en dat in hun eigen omgeving kwijt willen. Veel panden zijn gebouwd in een tijd dat de winkelier zelf boven zijn zaak woonde en er dus geen extra voorzieningen of een eigen opgang nodig waren. Er is gekeken of de ingang aan de achterkant een oplossing kan bieden, maar in de praktijk blijkt dat vaak onmogelijk. Verdere opmerkingen m.b.t. dit onderwerp: - Het is vaak erg moeilijk om de achter de precieze eigenaar/beslisser te komen van een winkelpand; - De huurder van een winkelpand gebruikt de bovenverdieping als opslagruimte en wil dat zo houden; - Er zijn veel regels over brandveiligheid. - Goed communiceren blijkt vaak tot een oplossing te leiden. In het noordelijke deel van de Havenstraat zijn veel appartementen boven winkels verhuurd aan tevreden bewoners. De eigenaresse van een winkelpand aldaar vertelt dat ze via het kadaster gemakkelijk achter de naam van de eigenaar kon komen. Vervolgens was het een kwestie van goed communiceren met alle partijen. In dat traject zou de gemeente een rol kunnen spelen. - Een andere aanwezige adviseert bij problemen om de eigenaar op te sporen contact op te nemen met de belastingdienst. De heer Benraad spreekt vanuit de praktijk als hij stelt dat wonen boven winkels bij uitstek iets is voor jonge mensen die wel van reuring houden, dus: - een gezellige binnenstad die op het gebied van beleving iets te bieden heeft. Alle aanwezigen zijn het erover eens dat het onderwerp wonen boven winkels weer hoog op de agenda moet komen. 5

7 Vervolgens wordt ingegaan op de opmerkingen/wensen die in de pauze bij een aantal kernbegrippen zijn opgeschreven: Beleving - Meer bomen en groen - Stimuleren Couleur Locale - Kleine authentieke (nieuwe) ondernemers - Hilversum moet weer hip worden (mediastad gevoel + uitstraling) - Dorps karakter terugbrengen - Fietsenstalling Levendigheid creëren - Stationsplein snel aanpakken - Kleuren van Beeld&Geluid overal in het centrum laten terugkeren - De gemeente moet lege winkelruimtes opeisen en die voor 3 tot 6 maanden beschikbaar stellen aan bijvoorbeeld een startende, creatieve ondernemer; - Ambtenaren moeten meer meedenken met de ondernemers - Meer omgevingskwaliteit realiseren - Plaatsen creëren waar men graag wil zijn - Visie op pleinen geven - Koopavondopenstelling veranderen naar zaterdagavond uur - Betere aankleding van het centrum, aandacht voor groen en verlichting. Kortom: er moet meer reuring komen in de binnenstad. De gemeente zou het voortouw moeten nemen en een budget uittrekken voor vermaak en activiteiten op muzikaal gebied. Ondernemers willen wel meedoen en ook wel betalen, maar lopen vaak tegen belemmerende regelgeving aan. Wethouder Rensen beaamt dat de gemeente een sterke coördinerende en dirigerende rol kan spelen. - Vanuit de zaal komt de opmerking dat Hilversummers niet meer trots zijn op hun stad. - Er zijn hier vooral veel winkels die overal elders ook te vinden zijn. Bijzondere winkels zijn er te weinig. Hilversummers zoeken die dan ook buiten de stad zelf. - Hilversum moet via de City Marketing niet alleen als mediastad worden geafficheerd, maar ook als de stad van Dudok en jonge architectuur. - Misschien moeten bepaalde straten worden herverkaveld, zodat sommige soorten winkels in bepaalde straten geclusterd worden. - De claim Hilversum, Mediastad in het groen geeft twee boodschappen af in één zin en is daardoor verwarrend. Een jonge Delftse architecte komt binnenkort in Hilversum wonen. Een bewuste keuze, maar zij heeft nog wel een paar aanbevelingen: - Combineer de landelijke, goedkopere ketens met kleine winkeltjes waar speciale producten worden verkocht. - Trek jongeren en jonge ondernemers aan. Durf met hen mee te lopen door creatief en out of the box te denken. Verlaag de aanvangshuren. Tracy Metz noemt het sleutelwoord dat op veel voorstellen past: flexibiliteit. Dat begrip is één van de weinige positieve zaken die uit de crisis naar voren is gekomen en zorgt voor het actief en creatief zoeken naar oplossingen en het ontwikkelen van nieuwe initiatieven. - Een aanwezige wil meer aandacht voor de aankleding van het kale stationsgebied. Dat moet gastvrijheid uitstralen en als het visitekaartje van Hilversum fungeren. - Nergens is een souvenir uit Hilversum te koop. 6

8 - Meer reuring in de stad zou veel andere problemen oplossen. Geef de creatieve sector de gelegenheid om de leegstand te benutten. Hilversum is nu s avonds doods en onaantrekkelijk. Jongeren zien niet in waarom ze hier uit zouden gaan. - Een ondernemer uit de Havenstraat geeft een voorbeeld van een geslaagde promotie: Spieren voor Spieren City Run werd pas echt een succes toen RTL erbij werd gehaald in 2012: vierhonderd mensen bleven toen in de straat eten en drinken en er vestigden zich nieuwe horecaondernemers en culinaire, specialistische bedrijfjes. - De creatieve sector als podium leidt vaak tot succes. Het komt aan op stimuleren en faciliteren. De heer van Dulst constateert tevreden dat de binnenstad en de beleving daarbinnen de komende vier jaar een speerpunt zal zijn van de raad. Economie Bij dit onderwerp werden ook weer veel aandachtspunten op de flipover geschreven: - Op welke doelgroep richt Hilversum zich? - Wil men een regiofunctie? - Te hoge parkeertarieven op de maaiveld - Een horecastop! - Te hoge huren in het centrum - Flexibele huren mogelijk maken, zowel in prijs als in duur. Huurprijs in relatie tot omzet voor startende ondernemers. - Grotere branchering - Zoveel mogelijk functies verzamelen in het centrum. - WOZ-waarde van panden in het centrum verlagen. - Binnenstad bestemmingsplanvrij Dit laatste punt heeft veel haken en ogen. Een tussenmogelijkheid zou zijn om vast te leggen wat men niet wil. De gemeenteraad van Hilversum is het in de achterliggende periode lang niet altijd unaniem eens geweest over de aanpak van de binnenstad. De vraag is, of het beter zal gaan als de nieuwe raad is aangetreden. Waar wil Hilversum over 5 jaar staan? - De heer van Gilse (VVD) heeft er goede hoop op dat het centrum snel kan worden aangepakt. T.a.v. van wonen boven winkels stelt de fractie zich op het standpunt dat men af moet van de parkeernorm. Die visie wordt zeer waarschijnlijk gedeeld door de coalitiepartners. Verder merkt hij op dat Hilversummers trots zijn op hun eigen woonwijk, maar niet op het centrum. - De heer Kool (Groen Links) wijst op Haarlem, waar het aantal bewoners in de binnenstad de afgelopen jaren met 10% is gegroeid, met name 1- en 2- persoonshuishoudens. 70% van die mensen heeft geen auto, m.a.w. de gemeente Hilversum moet het oude denken niet toepassen op de toekomst. Tracy Metz betoogt dat het goed zou zijn als de geldende hoge huurprijzen in verhouding worden gebracht met het startersinkomen en de omzet van een jonge ondernemer. De gemeente moet soepel met de bestaande regelgeving omgaan en faciliterend zijn aan eigen initiatieven. Ook ondernemersverenigingen kunnen een belangrijke rol spelen. Vanuit de zaal wordt opgemerkt dat - Ondernemers niet teveel beknot moeten worden door allerlei regelgeving die minutieus is uitgewerkt. Gemeente en ondernemers moeten elkaar als partners zien die willen samenwerken. De gemeente moet vooral faciliterend zijn. Een andere mening die overigens door vele aanwezigen ondersteund wordt is: - De hoogte van de parkeertarieven is van invloed op de verblijfsduur in de stad. 7

9 Tracy Metz stelt dat dit geen bezwaar is wanneer de burger er iets voor terugkrijgt in de vorm van een aantrekkelijke, levendige binnenstad. Hilversum zou dan wel bekendheid moeten krijgen als the place to be in het Gooi Wonen Onder dit punt zijn veel standpunten/wensen genoteerd die reeds eerder ter sprake zijn gekomen. Een samenvatting: - Wonen voor jongeren in het centrum en in het stationsgebied/gak-gebouw; - bestemmingswijzigingen duren te lang - echte woonruimte, liefst geen kamerbewoning - wonen boven winkels stimuleren en mogelijk maken. - Ambtenaren en gemeentelijke diensten moeten nog beter samenwerken en vooral beter communiceren met initiatiefnemers en andere partijen. De herbestemming van de voormalige melkfabriek komt ter sprake. Dit project werd vooral een succes door het concept. Mensen wilden erbij horen, in een gebouw met een verleden wonen en deel uitmaken van een groep medebewoners die dat ook als meerwaarde voelden. Belangrijk was verder dat bouwers en bewoners elkaar probeerden te begrijpen. Het feit dat het hier een gemeentelijk monument betrof heeft nauwelijks tot beperkingen of problemen geleid. In onderling overleg zijn keuzes gemaakt. Soms werden concessies gedaan. Veiligheid Hier stond als belangrijkste punt genoteerd: de overlast van het nachtcafé aan de Koninginneweg. Veiligheid is bij iedere ontwikkeling een randvoorwaarde. Architectuur De volgende punten waren door de aanwezigen genoteerd: - Kwaliteit trekt mensen, zorgt ervoor dat ze blijven en verdient zichzelf terug. - In het centrum herstel van oude gevels. - Nieuwbouw met meer dan gemiddelde kwaliteit, niet toegeven aan haalbaarheid - Kenmerken dorps karakter behouden/terugbrengen, gemixt met stadse levendigheid. - Jonge architectuur als Brand naar voren halen, niet alleen Dudok. - Behoud de unieke kenmerken van panden die getransformeerd worden. N.B. Hilversummers zijn erg te spreken over het terugbrengen van de Art Deco-pandjes aan de s Gravelandseweg. Slotwoorden Wethouder Rensen: de gemeente wil goede initiatieven graag ondersteunen. De heer Gennisse pleit voor meer ruimtelijke kwaliteit in het centrum. De heer Vierkant: samenwerking en samenspraak vormen de sleutel tot succesvolle ontwikkelingen. Tracy Metz: alles draait om de woorden flexibiliteit en initiatiefrijk. De heer Benraad: durf! De tijd is gunstig. Met dank voor ieders inbreng en aanwezigheid sluit de heer van Dulst de bijeenkomst. 8

10 Vrienden van de Stichting Hilversumse Architectuurprijs Aalberts Bouw AM Wonen Blauwhoed Eurowoningen Boei Castanea Bedrijfsmakelaars De Alliantie Gooi en Vechtstreek Drukkerij Brügemann Dudok Wonen Gemeente Hilversum Gooi en Eemlander / Woonbode Kroonenberg Groep Museum Hilversum Nijhuis Bouw Slokker Bouwgroep Syntrus Achmea Vastgoed TCN Mediapark Van Hengstum & Stolp Notarissen Weidmann & Weidmann Reclamebureau

11 Tracy Metz Trendwatcher Foto Yuki Kho

12 HET VERVOLG

13 Leegstand De feiten (bedrijven, kantoren, winkels) Hoeveel leegstand is er en waar Instrumenten om er iets aan te doen (gemeente) Inzoomen op het Centrum Ir. Fons Gennisse Senior Stedebouwkundig Adviseur Gemeente Hilversum

14 Bedrijven mrt 2014 jun 2013 Havenkwartier m m2 Kerkelanden m m2 Op beide bedrijventerreinen is de leegstand het afgelopen jaar wat afgenomen. Mede te danken aan de samenwerking tussen ondernemersverenigingen en de gemeente. Leegstaande panden zijn vaak zogenaamde maatwerkpanden. (voor een specifieke bedrijfsactiviteit gebouwd) Er is een ontwikkeling, waarbij grote panden worden getransformeerd tot kleinere bedrijfsunits en zo opnieuw worden verhuurd. Leegstand Bedrijven Hilversum: 3 à 4% Frictieniveau: 7% Er zijn ontwikkelingen op de Brakel locatie

15 Kantoren mrt 2014 jun 2013 Havenkwartier m2 500 m2 Kerkelanden m m2 Havenkwartier: Hier bevinden zich weinig kantoren. Toename leegstand komt door vertrek JT uit kantoorpand Blue Building aan de Vreelandseweg Kerkelanden: Op kleine schaal is transformatie van kantoormeters naar bedrijfsmeters zichtbaar

16 Kantoren mrt 2014 jun 2013 Media Park m m2 Arena Park m m2 Media Park Leegstand minimaal en beperkt tot enkele onderdelen van panden Arena Park Forse toename aan leegstand. Het gaat om grote metrages, terwijl de vraag veelal kleinschalig is Mogelijke uitbreidingsmogelijkheden (ca m2) zullen niet meer worden ontwikkeld Toekomstvisie opstellen samen met ondernemers en eigenaren

17 Kantoren mrt 2014 jun 2013 Stationsgebied m m2 Centrum m m2 Lucent m2* m2 Stationsgebied UWV*, vrm. Belastingkantoor en vrm. Teleac. Er zijn concrete ontwikkelingen UWV pand Een deel van het Stationsgebouw wordt verbouwd tot nieuwe werkruimtes Tijdelijk in gebruik door de Stichting Magdalena (werkruimten, evenementen) Centrum Betreft o.a. panden ING*, SNS*, Oude Torenstraat*, Postkantoor Totaal Leegstand kantoren Hilversum: 20% (17% als niet alle kleine metrages worden meegenomen) Landelijk gemiddelde 17% Frictieniveau 7% Lucent Concrete plannen voor deels hergebruik en deels nieuwbouw Over ca. 2 jaar afname van m2 leegstand!

18 Winkels mrt 2014 jun 2013 Gijsbrecht m m2 Havenstraat-Vaartweg m2 900 m2 Gijsbrecht Gaat iets beter, maar de speciaalzaken van plaatselijke ondernemers hebben het moeilijk. Komst Hema en uitbreiding AH geven een positieve impuls Havenstraat/Vaartweg Structureel grote leegstand en is flink toegenomen Ook vaak panden die langer dan 1 jaar leegstaan Sommige in de Havenstraat gestarte ondernemers zijn verhuisd naar grotere panden elders. Toekomst richting: Restaurants aangevuld met speciaalzaken in combinatie met wonen/werken Toestaan van woonfunctie op de begane grond in zuidelijke deel kan negatieve spiraal wellicht doorbreken

19 Winkels mrt 2014 jun 2013 Centrum m m2 Centrum Duidelijke afname, maar nog wel leegstand Afname vooral als gevolg van al dan niet tijdelijke invullingen Jysk aan de Zeedijk en Lasergamen in vrm. De Block Tijdelijke invulling: pop-up shops, concept stores, speelplekken en verkiezingswinkels Leegstand Hilvertshof heeft te maken met a.s. metamorfose Leegstand met name tussen Kerkbrink en C&A plein en deels in de Gooische Brink Totaal winkelleegstand Hilversum: 6% Landelijk gemiddelde: ca. 7% Frictieniveau 5-8%

20 Welke instrumenten, mogelijkheden heeft de gemeente Opstellen van de Centrum Visie (in samenwerking met belanghebbenden) Streven naar een compacter Centrum Meer ruimtelijke kwaliteit: dat maakt het Centrum aantrekkelijker diversiteit in karakteristieken, sferen Beeldkwaliteitsplan openbare ruimte verbeteren meer groen gevels verbeteren Bestemmingen verruimen Vergunningen (wonen, horeca, evenementen) Verkeer, bereikbaarheid, busroutes (Kerkbrink), fietsenstallingen, parkeernormen, parkeertarieven

21 Diversiteit in karakteristieken en sferen: Structuurvisie Hilversum 2013 Kerkbrink e.o. (Keiplein, Schoutenstraat) De sfeer van het oude dorp accent op het specialistische en chiquere winkel- en horeca aanbod Aantrekkelijke functies Kerkbrink Kerkstraat Grootschalig regulier winkelaanbod, voor elk wat wils Intensief gebruik met verschillende functies boven de winkels (o.a. wonen) Groest-noord en Langgewenst Uitgaans- en verblijfsfunctie met horeca, warenmarkt, bioscoop, filmtheater en evenementen Leeuwenstraat-Station Looproute van en naar het station, entree van de stad accent op kleinschalig en alternatief winkelaanbod De Kerkbrink (met Gooische Brink), het (nieuwe) Hilvertshof en het Langgewenst zijn de belangrijke bronpunten van het compacte centrum

22 De openbare ruimte verbeteren Meer groen Verblijfskwaliteit verbeteren Herinrichting Keiplein en C&A plein

23 De openbare ruimte verbeteren vooral: De Kerkbrink (o.a. bus, fietsen, muziektent, groen, terrassen) maar ook: aantrekkelijker functies en evenementen! De Groest met het Langgewenst (verbinden)

24 Gevels verbeteren (kwaliteit, subsidies?) Bestemmingen verruimen (tegengaan leegstand) Wonen boven winkels stimuleren (levendigheid) Verkeer, bereikbaarheid, busroutes Kerkbrink, fietsenstallingen parkeernormen (Oude Torenstraat), parkeertarieven

25 Leegstaande panden waar aan gewerkt wordt:

26 Samen toewerken naar een aantrekkelijk Centrum!

27 HET VERVOLG

28 Jan Rensen Wethouder o.m. economische zaken

29 Jan Rensen toekomstig voormalig wethouder Economische Zaken

30 Centrumvisie

31 Centrumvisie Altijd over stenen Nooit over mensen

32 Pleintjes

33 Wat doen consumenten?

34

35

36

37

38 HET VERVOLG

39 Transformatie wordt gewoon.bouwproductie geen keus meer, maar er liggen unieke kansen Jean Baptiste Benraad: Benraad Hernieuwt lid H-team, Rijksdienst Cultureel Erfgoed lid ExpertTeam Ministerie van BZK en VNG HET VERVOLG St. Hilversumse Architectuurprijs 2 april 14 Contact: jb@benraad.nl Secretariaat:

40 20 jaar succes met transformatie Ervaring: 30 jaar directie studenten en jongerenhuisvesting Uitgangspunt: specialisatie en erkennen prioriteit van de gekozen klantgroep; Na vertrek als dir.bestuurder Stadswonen R dam vraag inzet ervaring van kwart miljoen m2 te vervolgen met TransformatieTeam voor onafhankelijke begeleiding totale (andere) proces; daarvoor nu reeds kwart miljoen m2 advies <2002 <

41 Transformatie is onontkoombaar, want We hebben in overal Nederland steeds meer vastgoed over, en het blijft toenemen: 8 miljoen m 2 kantoren; 3,5 mio. m 2 leeg verhuurd, 4 mio. m 2 onderwijsgebouwen, winkels en dan nog de kerken en bedrijfsgebouwen; Zonder ingrijpen door groei naar in 2015: 15 mio. m 2 kantorenleegstand, in 2030: 22 m 2 ; Den Haag: inkrimpen Rijksdiensten: m 2 ; Voorsteden in Randstad met >35% leegstand; 12 m 2 miljoen leegstand = opp woningen Toch afwachten en ja, maar

42

43 Noodzaak nationale aanpak Vraagt ander proces als nieuwbouw Eigenaren hebben geen belang resultaat Hooguit in de uitkoopwaarde Zijn dus niet de beste opdrachtgevers Onderzoek Transformatie kantoren gaat niet vanzelf Wie brengt het vliegwiel wel op gang? Noodzaak regierol gemeenten bij start

44 Transformatie biedt een oplossing voor: Door toename oudere alleenstaanden van naar : toevoeging andere woonruimte geschikt voor wonen met zorg/service aanbod Nog steeds in te halen kamer tekort voor studenten Onbekende vraag andere jongeren die met klein budget ouderlijk huis verlaten Taakstelling prestatieafspraken goede en betaalbaare woonruimte voor arbeidsmigranten Kleinschalige verzamelbedrijfsruimten voor andere wijze van werken (nabij huis)

45 Uitkomsten behoefteonderzoek ABF Tussen 2012 en 2020 neemt het aantal huishoudens toe met per jaar: totaal bijna Na 2020 vertraagt deze groei maar nog altijd komen er tussen 2020 en huishoudens bij. Groei bestaat voor 80% uit alleenstaanden; gezinnen zonder kinds lichte toename; met kinds neemt licht af. De huishoudengroei is groot in Zuid-Holland ( ), Noord-Holland ( ) en Noord-Brabant ( ) De woningproductie blijft ernstig achter bij de groei van de woningbehoefte. Het woningtekort verdubbelt bijna van in 2012 naar in 2020 Vooral in de Randstad loopt het tekort scherp op en zal de woningmarkt dus verder onder druk komen te staan.

46 Waar liggen de kansen transformatie naar wonen? Blijvend groeiende leegstand bij sterk gedaalde marktprijzen, gelijk aan grondprijs of lager Naast bekende kantoren leegstand, komst minimaal 1 miljoen m2 overtollig rijksvastgoed Veel leegstand in gebieden groei huishoudens Omvang vraagt prioritering gebiedsontwikkeling Buiten woonomgeving geeft kansen arbeidsmigr. Meeste niet woongebouwen hebben een draagstructuur uit kolommen en/of dragende gevels, en dus vrij indeelbaar, bij juiste ombouw Euro p/eenheid vermindering Verh.Heff

47 De grootste faalfactoren transformatie Waar zit dan het probleem?? Op basis ervaring van m2 realisatie en recent m 2 onderzoek naar haalbare plattegrondontwikkeling: Ontwerpen i.p.v. plattegrond-ontwikkelen Geen regie juiste partij bij de start (gem.) Ontkenning dalende marktwaarde en ontbreken alternatief en milieueisen Maar bijna nooit de bouwregelgeving of het bestemmingsplan, als we allemaal willen!!

48 De kansen van transformatie Vaak te midden van veel voorzieningen/ov Geen terugval gebied zoals bij sloop/nieuwb. Vaak begin van gebiedstransformatie Snel realiseerbaar, korte procedure Chw/BB 12 Bij slim plan hergebruik lage investering en..duurzaam, A-label bewezen haalbaar Sneller veranderende maatschappij noodzaakt flexibel: geen dragende wanden, > 3 m hoog Dus wel degelijk een omvangrijke markt(kans)!

49 Voorbeeld foute match meerwaarde gebouw en klantgroep Statenstraat 4 A 86 m² 2 kamers v.o.n. Statenstraat 4 B 82 m² 2 kamers v.o.n. Statenstraat 4 C 63 m² 2 kamers v.o.n. Statenstraat 4 D 76 m² 3 kamers v.o.n. Statenstraat 4 E 83 m² 2 kamers v.o.n. Statenstraat 4 F 85 m² 2 kamers v.o.n. Statenstraat 4 G 66 m² 3 kamers v.o.n. Toplocatie Vrijthof Top gebouw Kleine eenheden Hoog prijssegment Geen parkeervoorz. Geen verkoop Of goedkoper Of luxer, groter met parkeren

50 Hoe komt het vliegwiel dan op gang? Leeg kantoor aanbieden, trekt geen afnemer Meerwaarde aantonen, matching klantgroep Doorbraak via aanbod QuickScan alt. functie Toont mogelijke plattegrondsontwikkeling Daardoor ook waarde/ Stiko eindproduct Ook indicatie kosten ombouw Hieruit residuele bepaling verkoop gebouw Gemeente rol: van regie bij start naar steun Zekerheid op basis afspraken bij de start

51 40 seniorenwoningen GBO 85 m2+ P

52 Toonbare kansen: Luifelstede N gein

53 Plattegrond zonder wanden, kans Solids

54 Solids, wonen en werken, 22 P in BG

55 36 Young Professionals, 12 bedrijfdr.

56 Plattegronduitwerking Luifelstede

57 Luifelstede: hergebruik kwaliteit

58 Uit QuickScan rekenblad met opbrengst, kosten en bepaling residuele aankoop Residuele berekening aankoop voor Transformatie Complexaanduiding: Luifelstede Nieuwegein SOLIDS met eigen bedrijfsruimte en P-garage In opdracht Provicie Utrecht en Gem. Nieuwegein woningtype aant.w aant.bogm2bog tot.bog waarde/st totaal per type BVO BVO-tot. GBO GBO-tot. waarde p/m BAR mnd.huur Tot. huur Woningen: Advies 0% Boven advies Type ,50% Type ,50% Type 1 met dakterras ,50% Type 2 met dakterras ,50% Privé Pgarage/berg v 2 auto's Privé Pgarage/berg v 1 auto StartersBedrijfsruimte MeetingPoint Totalen/gemidd ,50% Gem. woningwaarde GBO/BVO 78% gem. waarde P/berg 700 Let op: Koopproduct, bedrijfsruimte BTW mogelijk verrekenbaar Indicatie verbouwkosten p/m2 m2 prijs/m2 GBO kosten excl. BTW Verbouw naar woning Bouw fietsenberging Verbouw P-garage/berging Opbouw Let op: Koopproduct, bedrijfsruimte BTW mogelijk verrekenbaar Aanbouw Bouwkosten excl. BTW en bijkomendte kosten Dit vormt van totale Vergelijing verkoopprijzen CityMax: p/m2 aanpassingskosten 65% Type A oppervlak 28 m2 GBO Totale aanpassingskst: Type 1As oppervlak 49 m2 GBO Rest voor aankoop + OB Waarde gebouwde P-garage Waarde P-terrein Mogelijke koopsom totaal bij eigen grond Per te verhuren m2 GBO incl. BTW en OB Per m2 plan BVO

59 Voor 15 i.p.v. voor 50 jaar; beperking investering Fasering exploitatie, geeft nieuwe starters betaalbare huur, bij bewezen succes na 10, 15 jaar tweede aanpassing. Tevens flexibel gebruik