Laat duizend blokken bloeien, tot hernieuwd vastgoed nieuwe functies, branding en magneetwerking, maar de tuinman moet zijn methodes wijzigen

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "Laat duizend blokken bloeien, tot hernieuwd vastgoed nieuwe functies, branding en magneetwerking, maar de tuinman moet zijn methodes wijzigen"

Esmée Vos
8 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 Laat duizend blokken bloeien, tot hernieuwd vastgoed nieuwe functies, branding en magneetwerking, maar de tuinman moet zijn methodes wijzigen Jean Baptiste Benraad: Benraad Hernieuwt TransformatieTeam, voor Hernieuwd Vastgoed Bijeenkomst 7 december 2011: Architectuurcentrum Aorta in AL16

2 Wat is het TransformatieTeam? Het TransformatieTeam is een samenwerking van zelfstandige bedrijven met bewezen ervaring en kennis op het gebied van (tijdelijke en permanente) transformatie naar wonen en startersbedrijfsruimte. Ervaring vanaf de jaren 90; totale realisatie en onderzoek tegen de half miljoen m2 Vaste partners: Benraad Hernieuwt Jean Baptiste Benraad ID & DN Sander Gelinck Architectenbureau Karina Benraad Bouwstart Projectmanagement Vaspro Bouwmanagement Mobius Consult installatieadvies

3 Wat komt er aan de orde? Transformatie bij teruglopende investeringen Basisregels Transformatie Constateringen/aanbevel. onderzoek min. BZK Wasstraat Provincie als voorloper aanbevelingen Wat is bereikt met deze aanpak Tijdelijk Gebruik bij gebrek aan investeringen Jullie vragen???????????

4 Hernieuwd vastgoed als kiem Investeringen vertragen, stoppen: nieuwbouw stil: Geen zekerheden voor waardeontwikkeling Niemand wil als eerste investeren; bank geeft geen financiering Het alternatief: ontwikkeling door herbestemming Vraagt andere benadering, andere klanten Inzetten op eindresultaat bij gebiedstransformatie, niet (meer) mogelijk

5 CREATIEVE ECONOMIE transactie milieu transformatie milieu interactie milieu creatief milieu

6 Wel de juiste benadering: De jas die (niet) past

7 Basisbenadering transformatie Het gebouw is een gegeven Start is altijd een analyse van de plattegronden, geen architectuuropgave Zoek programma wat (bijna) past bij de mogelijkheden van casco en gevel Dus de juiste klantgroep Trappenhuizen en liften sparen Haalbare transformatie begint bij optimaal hergebruik, later pas ontwerp

8 Varianten aanpak transformatie: Daarnaast tijdelijk gebruik voor wonen, met kleine aanpassingen 12/8/2011 8

9 De grootste faalfactoren transformatie Op basis ervaring van m2 realisatie en recent m2 onderzoek naar haalbare plattegrondontwikkeling: Ontwerpen i.p.v. plattegrond-ontwikkelen; Geen regie juiste partij bij de start; Ontkenning dalende marktwaarde en ontbreken alternatief; Onbekendheid, gewoonte bij plantoetsers. Maar bijna nooit de bouwregelgeving of het bestemmingsplan, als we allemaal willen!!

10 Aanbevelingen onderzoek min.bzk Vraagstelling: In hoeverre zijn de grote gemeenten en hun satellieten klaar voor de transformatie-opgave voor de grote leegstand; Met welke procesaanpak kan een reeks op gang gebracht worden; Welke belemmeringen worden daarbij ervaren; Welke eventuele onorthodoxe maatregelen moet het Rijk nemen om deze weg te nemen.

11 Constateringen BZK onderzoek: Werelden kantooreigenaren en woningeigenaren zijn volledig gescheiden; Leeuwendeel kantooreigenaren willen niet zelf naar wonen ontwikkelen, laat staan dit product in portefeuille; Het ontbreekt potentieel geïnteresseerden en eigenaar aan inzicht in mogelijkheden; Start proces kent zeer veel weerstand, gebrek aan info; voorbeeld: beschikbaarheid bouwtekeningen, bereidheid bestemmingswijziging Voorwaarde succesvolle start is dat zeer vroeg in proces alle info voor haalbaarheid vergunning en financieel beschikbaar moet zijn; Pas dan is er de noodzakelijke zekerheid voor de risicodragers; Regelgeving op zich is veelal niet de belemmering, maar de juiste uitleg en de toepassing (ontheffingsmogelijkheden).

12 De oplossing en aanbevelingen stimulering Om de noodzakelijke zekerheid te verkrijgen moeten een aantal partijen al bij de start om de tafel: Eigenaar leegstaand gebouw (belang is verkoop) Potentiele afnemer (deskundige opdrachtgever) Integraal team (ambtelijke)toetsers Ervaren plattegrondontwikkelaar Er is maar een partij die al deze benodigde betrokkenen voor een succesvolle transformatie bij de start om tafel kan krijgen: De gemeente Zij moet bij de aanvang een sterke regiefunctie op zich nemen, want zij is de enige die alle partijen kan stimuleren en spil is bij procedures. Het is de rol van de dirigent, maakt zelf geen muziek, maar zonder hem/haar spelen de musici niet goed samen en komt het niet tot een succesvolle uitvoering.

13 Voorbeeld Provincie & Nieuwegein: een andere aanpak gaf duidelijkheid Voorstel tot een integrale aanpak via de Wasstraat in korte tijd de (as) leegstaande gebouwen middels een QuickScan te beoordelen: analyse verhuurr verleden en verwachtingen met eigenaar op basis vergunningstekening analyse bouwkundige structuur uitgangspunt: succesvolle transformatie start bij maximaal hergebruik!! koppeling bouwk. mogelijkheden met programma klantgroep zoeken klantgroep bij locatie en mogelijkheden gebouw uitwerking in AutoCad tot toetsbare plattegronden juiste toepassing voorschriften conform ervaring met eerdere verkregen vergunningen alle betrokken ambtenaren bij het proces om tafel

14 Waarom een Wasstraat? Initiatief van provincie n.a.v. Taskforce Partijen hebben geen inzicht in resultaat Kantooreigenaren onbekend met woningbouw en woninghuur wereld, maar ook v.v. Kantooradviseur gaat gesprek aan Aanbod: via QuickScan mogelijkheden Ondersteuning gemeente Nieuwegein Gemeente maakt ook kennis met andere randvoorwaarden beoordeling transformatie

15 Centrum Nieuwegein vernieuwd, kantoren leeg

16 Onderzochte omvang i.o.v. provincie Nieuwegein: 4.668m2> 40 seniorenwoningen en P-garage 1.500m2> 25 tweekamer woningen voor jongeren 7.275m2> 64 seniorenwoningen 3.485m2> 36 tweekamerwon. & 10 bedrijfsr./ meetingpint 783m m2> m2 vrij indeelbare wonen in je werkplek 3.990m2> 73 studio s voor jongeren 6.500m2> 59 seniorenwoningen & P-garage 1.788m2> 52 onzelfstandige eenheden jongeren/jeugdzorg 2.000m2> 18 senioren woningen of 52 onzelfstandige eenh; Veenendaal: m2> 54 studio s voor jongeren & m2 bedrijfsruimten Utrecht: m2> 244 studio s voor jongeren & 712 m2 meetingpint Tot m2>181 seniorenwon; 428 jongerenwon; m2 bog 609 woonruimten, m2 bedrijfsruimten tijdelijke & creatief in de Archimedeslaan 16

17 Toonbare kansen: Luifelstede N gein

18 Uitgangspunt casco kanaalplaatvloer Veel voorkomend vanaf 1980 Vrij overspanning ong. 14 m1 tussen dragende gevels; vrije vloer

19 36 Young Professionals, 12 bedrijfdr.

20 Solids, wonen en werken, 22 P in BG

22 Luifelstede: hergebruik kwaliteit

23 Soms is TijdelijkWonen oplossing Maximale bewoning door bouwkundige aanpassingen met optimale herbenutting bestaande voorzieningen. Investering wordt tijdens de exploitatie terugverdiend. Dé invulling van de verplichte ingebruikgeving Wet Kraken & Leegstand

24 Voordeel Tijdelijk Gebruik: na 1 jaar al wonen

25 Snelheid bij Tijdelijk Gebruik van ACTA A dam Uitgangspunt: optimaal gebruik gebouw 460 onzelfstandige eenheden in groepen Groepsomvang 12 tot 20 bewoners Kameroppervlak van 11 tot 25 m2 Kale huur kamers indicatie 180 tot 290 Euro Broedplaatsen BG & 1 Urban Resort Totaal 6000m2 Restaurant Gebruikers unieke ruimten(collegezaal) Bouwvergun.verkregen in 3 mnd, start nov.2010

26 Ligging: één Metrohalte van de VU

27 ACTA ombouw naar kamers

28 Wat zijn de constateringen? Afgelopen half jaar zijn in opdracht van de provincie Utrecht i.s.m. de gemeenten 23 gebouwen geanalyseerd met de eigenaren waaruit 11 gebouwen kwamen die zijn onderzocht. Wat kan geconstateerd worden? Het aanbod voor een onderzoek, haalt veel eigenaren over; Juist de typische kantoren uit de jaren 80/ 90 blijken goed te transformeren tot betaalbare senioren(zorg)woningen; Ontstaan betaalbare starters-bedrijfsruimte bij centrumvoorzieningen; kansen voor nieuwe economie Volledig uitwerken van de plattegronden: duidelijkheid voor eigenaar, vergunningverlener en afnemer; Hierdoor residuele bepaling verkoopwaarde p/m2; Diverse gebouwen worden nu doorontwikkeld; Start gebiedsontwikkeling

29 Wij brengen het vliegwiel op gang

Vergelijkbare documenten

Leegstand als kans! Jean Baptiste Benraad: Benraad Hernieuwt. TransformatieTeam, voor Hernieuwd Vastgoed

Leegstand als kans! Jean Baptiste Benraad: Benraad Hernieuwt TransformatieTeam, voor Hernieuwd Vastgoed Bijeenkomst 17 februari 2011: Pak leegstand van kantoren aan! Wat is het TransformatieTeam? Het TransformatieTeam