Perspectieven voor de vastgoedmarkt

Transcriptie

1 Perspectieven voor de vastgoedmarkt Op weg naar een vastgoedagenda voor Midden-Nederland Juni 2012

2 Inhoud Voorwoord 3 1. Managementsamenvatting 5 2. Algemene trends 8 3. Kantorenmarkt Feiten en cijfers Vraag-aanbodconfrontatie kantorenmarkt Conclusies kantorenmarkt Bedrijventerreinmarkt Feiten en cijfers Vraag-aanbodconfrontatie bedrijventerreinmarkt Conclusies bedrijventerreinmarkt Winkelmarkt Feiten en cijfers Vraag-aanbodconfrontatie winkelmarkt Conclusies winkelmarkt Woningmarkt Feiten en cijfers Vraag-aanbodconfrontatie woningmarkt Conclusies woningmarkt Op weg naar een vastgoedagenda voor Midden-Nederland De vier markten kort samengevat Perspectieven voor een vastgoedagenda 36 Bijlage 1 Kosten van leegstand: globale schatting 42 Bijlage 2 Gehanteerde bronnen 43 Dit rapport is uitgebracht door Kamer van Koophandel Midden-Nederland. Het rapport is mede tot stand gekomen door drie deelverkenningen die in opdracht van Kamer van Koophandel Midden-Nederland zijn uitgevoerd door: Stec Groep (2012), Marktverkenning bedrijfsruimte en kantoren 2020 Midden-Nederland. DTNP (2012), Maatschappelijke trends Midden-Nederland, verkenning detailhandel. ABF Research (2012), Trends en ruimtelijke ontwikkelingen Midden-Nederland: de woningmarkt. Voor meer informatie kunt u terecht bij Martin Hessels, , martin.hessels@kvk.nl

3 Voorwoord In het afgelopen decennium zijn vraag en aanbod op de vastgoedmarkt in toenemende mate uit balans geraakt en dit leidt tot leegstand. Leegstand heeft gevolgen voor overheden, gebruikers, eigenaren, beleggers en bouwers. Zo gaat leegstand gepaard met hoge maatschappelijke kosten en kan het bijdragen aan een verminderde kwaliteit en zelfs verloedering van werk- en woonlocaties. De onevenwichtigheid tussen vraag en aanbod is een gevolg van de economische crisis, maar dat niet alleen. Er is sprake van structurele veranderingen en trends, die een blijvend effect hebben op de vastgoedmarkt van morgen. Zo hebben het nieuwe werken, de verwachte bevolkingskrimp en het toenemende belang van internet grote gevolgen voor de omvang van de benodigde vierkante meters en voor de vereiste kwaliteit daarvan. De huidige en toekomstige gebruikers van commercieel vastgoed stellen andere eisen dan in het verleden. Om de leegstandsproblematiek van nu én die in de toekomst op te lossen moet daarop worden ingespeeld. Ook in de diverse deelregio s van Midden-Nederland is leegstand aanwezig, maar wel zijn er grote verschillen tussen locaties, gemeenten en regio s. Ook zijn er verschillen tussen bedrijventerreinen, kantoorlocaties, winkels en woningen. Hoe groot is het probleem in Midden-Nederland en wat zijn de verschillen tussen de diverse markten en regio s? Wat betekent dit voor de zoektocht naar oplossingsrichtingen en voor het ontwikkelen van een vastgoedagenda met en voor betrokken partijen? Doel van het rapport De Kamer van Koophandel Midden-Nederland wil vooral een aanjager zijn voor, en daarmee een bijdrage leveren aan, het vinden van oplossingen voor de problemen op de vastgoedmarkt. De Kamer van Koophandel volgt de regionale economie op de voet en geeft met dit rapport een beeld van de vastgoedmarkt, waarin overheden, gebruikers, eigenaren, beleggers en bouwers opereren in Midden-Nederland. Het rapport geeft inzicht in de verhouding tussen vraag en aanbod voor vier verschillende markten: de kantorenmarkt, bedrijventerreinmarkt, winkelmarkt en woningmarkt en biedt inzicht in relevante trends, die effect hebben op deze markten. Opzet van het rapport Deze publicatie bestaat uit drie delen. Eerst wordt in hoofdstuk 1 een beknopte managementsamenvatting gegeven met de belangrijkste conclusies. In het tweede deel (hoofdstukken 2 t/m 6) wordt aandacht besteed aan de belangrijkste algemene trends en worden feiten en cijfers gepresenteerd voor de vier verschillende vastgoedmarkten in de regio. Dit wordt belicht op het niveau van vijf subregio s en voor de grootste gemeenten in de regio Midden-Nederland. In het laatste deel (hoofdstuk 7) worden perspectieven belicht in de vorm van concrete handreikingen en oplossingsrichtingen voor de problemen op de vastgoedmarkt. 3

4 Midden-Nederland Regio Midden-Nederland Dit rapport gaat over de regio Midden-Nederland, die uit vijf subregio s bestaat: de regio s Stedelijk gebied Utrecht, Utrecht-West en Heuvelrug & Vallei in de provincie Utrecht, een deel van de provincie Gelderland (Rivierenland) en het zuidoosten van de provincie Zuid-Holland (Alblasserwaard & Vijfheerenlanden). Deze regionale indeling is in dit rapport zoveel mogelijk gehanteerd op basis van beschikbare data. Tevens zijn voor enkele grotere gemeenten gegevens gepresenteerd. 4

5 1. Managementsamenvatting In het afgelopen decennium zijn grote problemen op de Nederlandse vastgoedmarkt ontstaan. Leegstand is, mede door de economische crisis, versneld zichtbaar geworden en komt voort uit een forse en toenemende (structurele) mismatch tussen vraag en aanbod op de kantoren-, bedrijventerrein- en winkelmarkten. De geschatte kosten daarvan, zowel voor de betrokken vastgoedpartijen als de maatschappij, zijn hoog. Op de woningmarkt is het beeld wisselender en is sprake van toenemende krapte, met name in het Stedelijk gebied Utrecht, waardoor er behoefte blijft bestaan aan uitbreiding van de woningvoorraad voor verschillende doelgroepen. Een goed functionerende vastgoedmarkt is van groot belang voor de regionale economie. De kwaliteit van werklocaties heeft grote invloed op het functioneren van bedrijven. De waarde van vastgoed is daaraan nauw verbonden en voor de bedrijfsvoering van veel ondernemers is dat een cruciale factor. Voorts is de waarde van vastgoed cruciaal voor grotere eigenaren, beleggers, banken en ontwikkelaars. De Kamer van Koophandel Midden-Nederland heeft gezien de problematiek op de vastgoedmarkt onderzoek gedaan naar deze markt in Midden-Nederland. In dit rapport wordt inzicht geboden in de huidige en verwachte situatie met betrekking tot vraag en aanbod in relatie tot diverse trends en ontwikkelingen. Centraal staat hierbij de vraag in hoeverre er sprake is van een regionaaleconomische trendbreuk op vier belichte vastgoedmarkten: kantoren, bedrijventerreinen, winkels en woningen. Dit is inzichtelijk gemaakt op basis van een aantal verkenningen 1. Een trendbreuk?! De economische crisis heeft de huidige leegstand in vastgoed versneld zichtbaar gemaakt, maar het ligt niet alleen aan de crisis: de maatschappij heeft te laat gereageerd op allerlei (niet realistische) plannen. Lange tijd heeft aanbodgericht denken bij alle betrokken partijen de boventoon gevoerd. De ruimtevraag van individuele ondernemers en huishoudens lijkt echter in toenemende mate niet meer gestuurd te worden vanuit een algemene vraag naar uitbreiding. Er wordt gesproken van het einde van de grote plannen, in de zin dat deze ontwikkelingen niet meer van bovenaf maar juist van onderop tot stand zullen moeten gaan komen. De kwalitatieve ruimtebehoefte, dus de vraag waar individuele actoren behoefte aan hebben, zal steeds meer een rol gaan spelen. De leegstand in vastgoed lijkt structureel te zijn, nog toe te nemen en niet te kunnen worden opgelost door een oplevende economie. Ook is er sprake van een terugtredende overheid, waardoor het belang van meer publiek-private samenwerking toeneemt. Het is vanwege deze trendbreuk dat de Kamer van Koophandel Midden-Nederland enerzijds inzicht wil bieden in de problematiek en anderzijds voorstellen voor oplossingen op de agenda wil zetten. 1. De verkenningen zijn in opdracht van de Kamer van Koophandel Midden-Nederland uitgevoerd door: Stec groep (2012), Marktverkenning bedrijventerrein en kantoren 2020 Midden-Nederland. DTNP (2012), Maatschappelijke trends Midden-Nederland, verkenning detailhandel. ABF research (2012), Trends en ruimtelijke ontwikkelingen Midden-Nederland: de woningmarkt. 5

6 Het onderzoek heeft op hoofdlijnen de volgende conclusies opgeleverd: De problematiek is duidelijk aanwezig binnen de regio op diverse vastgoedmarkten en verschillende locaties; wel zijn duidelijke verschillen zichtbaar. Vooral op de kantorenmarkt is sprake van een kwantitatief probleem; er is een enorm overaanbod met grote leegstand tot gevolg. De gemeenten Stichtse Vecht, Nieuwegein en Veenendaal behoorden in 2011 tot de top 5-gemeenten met de grootste kantorenleegstand in Nederland. Op de bedrijventerreinmarkt is er momenteel nog aanbod van areaal en in de toekomst zal in diverse deelregio s dit aanbod fors kunnen toenemen volgens de huidige plannen. Qua gebouwen is de leegstand op bedrijventerreinen echter relatief beperkt. In tegenstelling tot de kantorenmarkt is er veel meer sprake van een kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod. Dit uit zich in een groot aanbod van (relatief) verouderde en te revitaliseren locaties. Op de winkelmarkt zien we een verschil tussen het Stedelijk gebied Utrecht, waar de leegstand zich momenteel op frictieniveau bevindt, en winkelcentra in diverse middelgrote gemeenten, waar de leegstandspercentages fors zijn. Naar verwachting zal dit verschil in de toekomst groter worden. Op de woningmarkt zien we een voortdurend tekort in het aanbod, met name in de meer stedelijke delen van de regio. Vooral vanuit de groep eenpersoonshuishoudens, ouderen en (in de stedelijke gebieden) jongeren wordt een groeiende woningbehoefte verwacht. Uit een globale schatting van de kosten van leegstand (huurprijs x vierkante meters) op de kantoren-, bedrijventerrein- en winkelmarkt blijkt dat jaarlijks een economisch verlies optreedt van circa 130 miljoen door gederfde huurinkomsten bij leegstaande bedrijfs-, kantoor- en winkelpanden in Midden-Nederland. De marktwaarde van het hiermee gemoeide vastgoed bedraagt (uitgaande van een rendementseis in de vorm van huur van 10% per jaar op geïnvesteerd vermogen) naar schatting 1,3 miljard. Het werkelijke verlies zal mede afhankelijk zijn van de eventuele afwaardering, die daarmee de feitelijke, actuele waarde in beeld brengt en een indicatie geeft van het te nemen economisch verlies door een of meerdere vastgoedpartijen. Voor de kantorenmarkt wordt door diverse deskundigen aangegeven dat circa 30% van het huidige leegstaande vastgoed als kansloos moet worden aangemerkt. Daarmee alleen al is in Midden-Nederland naar schatting 260 miljoen vastgoedwaarde in het geding. Behalve financiële gevolgen, is leegstand ook zeer nadelig voor de uitstraling en aantrekkelijkheid van kantoorlocaties, bedrijventerreinen en winkelcentra en naar verwachting daarmee voor de (WOZ-)waarde van omliggend vastgoed. Op weg naar een vastgoedagenda Vraag en aanbod op delen van de vastgoedmarkt zijn niet meer in balans en er zijn grote gezamenlijke inspanningen nodig om dit probleem op te lossen. De Kamer van Koophandel Midden-Nederland wil samen met deskundigen en relevante vastgoedpartijen oplossingen voor de problemen op de vastgoedmarkt op de agenda zetten. In hoofdstuk zeven zijn diverse met elkaar samenhangende perspectieven belicht. 6

7 De kern daarvan bestaat uit: Ontwikkel een gezamenlijk toekomstperspectief op de kantoren-, bedrijventerrein- en winkelmarkten. Cruciaal is het bewerkstelligen van een toekomstbestendige vastgoedontwikkeling, die vraaggericht is vanuit de gebruiker/ondernemer en gebaseerd is op de (gewenste) economische ontwikkeling. Dit kan betekenen dat de voorraden in ruimtelijke plannen moeten worden aangepast aan de nieuwe realiteit: er mag niet meer worden gebouwd voor de leegstand. Organiseer onderlinge samenwerking tussen gemeenten (bijvoorbeeld analoog aan de recente regionale convenanten Bedrijventerreinen), rekening houdend met verschillende schaalniveaus, gebaseerd op heldere afspraken en spelregels. Experimenteer met de toepassing van nieuwe ruimtelijke instrumenten gericht op beheer van de bestaande ruimte, zoals herbestemming, tijdelijk bestemmen en stedelijke herverkaveling. Regie is noodzakelijk met betrekking tot het afstemmen van de belangen én verantwoordelijkheden van de diverse partijen op de vastgoedmarkt. Deze moeten een rol spelen bij het definiëren van een vastgoedagenda. Het betreft: - de eigenaren/beleggers; - de gebruikers; - de ontwikkelaars; - de overheden; - de financiële instellingen. Ontwikkel een systeem waarbij de ontwikkeling van nieuwe meters vastgoed gepaard gaat met het onttrekken van meters aan de bestaande voorraad elders. Saneer verouderd, kansarm vastgoed (met name kantoren). Transformatie of zelfs sloop is onderdeel van een noodzakelijke (maar complexe) oplossing. Verken nieuwe financierings- en verdienmodellen. De vereiste afwaardering van de waarde van leegstaand vastgoed is daarvan een onderdeel. Denkbaar is de instelling van een fonds om de meest urgente problemen bij afwaardering te dempen. Houd de problematiek van de vastgoedmarkt blijvend bij partijen op de agenda. 7

8 2. Algemene trends Er zijn verschillende algemene trends te benoemen, die bovendien sterk met elkaar samenhangen. Op hoofdlijnen kan een onderscheid worden gemaakt in macro-economische trends, trends op de vastgoedmarkt en trends bij het bedrijfsleven. De volgende maatschappelijke en sociaal-economische trends en ontwikkelingen zullen hun effect gaan krijgen op de vastgoedmarkt van Midden-Nederland. Trends macro-economie Economische crisis: Nederland is nog niet uit de economische crisis. De verwachting is reëel dat de onzekerheid de komende jaren nog zal aanhouden met vooralsnog pas over een aantal jaren een voorzichtig en broos economisch herstel (CPB, 2012). Dalende overheidsbestedingen: De algehele groei wordt ook gedrukt door een restrictiever begrotingsbeleid van de nationale (en regionale) overheid. Afnemende bevolkingsgroei: De bevolkingsgroei in Nederland zal naar verwachting afnemen en stagneren rond De belangrijkste oorzaken hiervoor zijn de sterke afname van het aantal geboorten, stijging van de gemiddelde leeftijd waarop vrouwen kinderen krijgen en afname van het aantal kinderen per gezin. Het aantal niet-werkenden zal verder groeien door de pensionering van de babyboomgeneratie. Vergrijzing en ontgroening: Nederland zal in 2030 veel meer een vergrijsde samenleving zijn dan nu (van 14% naar 23% ouderen). Daar staat een veel kleiner aantal werkenden tegenover, aangezien minder jongeren participeren in het arbeidsproces en doordat het aantal kindergeboorten daalt (ontgroening). Voor delen van de regio Midden-Nederland ziet het demografisch perspectief er anders uit. Utrecht, Zeist en Houten zullen nog tot 2025 sterk groeien. In Woerden, Stichtse Vecht, Vianen en Gorinchem is slechts sprake van lichte groei. Dit impliceert, ook als gevolg van huishoudensverdunning, dat in delen van de regio Midden-Nederland behoefte zal blijven bestaan aan extra woningen. Afnemende beroepsbevolking: De potentiële beroepsbevolking in Nederland zal flink afnemen met 1 miljoen tot De krimp van de beroepsbevolking zal vele ondernemers raken door het ontstaan van arbeidsmarktkrapte; naar verwachting zullen onder andere tekorten ontstaan in de sectoren zorg, techniek (bouw) en logistiek. Streven naar duurzaamheid: Dit geldt zowel op nationale als op regionale schaal. Voorbeelden zijn de reductie van de emissie van broeikasgassen en duurzame gebiedsontwikkeling. Digitalisering van de samenleving: De invloed van digitale netwerken en internet op de economie zijn al groot en zullen naar alle waarschijnlijkheid verder gaan toenemen. Dit blijkt uit de snelle groei van internetshopping, maar ook uit de onstuimige groei van sociale netwerken. Internationalisering: De economie wordt in toenemende mate beïnvloed door internationale ontwikkelingen. Dit geldt zowel voor Europese als voor mondiale ontwikkelingen. Bedrijvigheid en zelfs sectoren worden mede door de digitalisering van de samenleving makkelijk footloose en verplaatsen steeds makkelijker hun activiteiten. Trends vastgoedmarkt Gebruik van de ruimte wijzigt zich: Met name het nieuwe werken en het nieuwe winkelen zorgen ervoor dat er minder en tevens andersoortige werkruimte nodig is. Kantoorruimte wordt kleiner en wisselend gebruikt, vaste kantoorwerkplekken worden schaarser. De tradi- 8

9 tionele winkelruimte wordt vaak naast verkoopplek ook een showroom en belevingsruimte. Daarnaast vormen de historische, karakteristieke centra voor winkelend publiek een belangrijke, extra attractie. Ruimtelijke diversiteit: Meervoudig gebruik van vastgoed en gebieden biedt vooral in de centra met een hoge druk op de ruimte een welkome aanvulling. Goede voorbeelden zijn de combinatie van werken en leren, maar ook andere publieke functies (overheidsdiensten en bepaalde vormen van detailhandel) worden in toenemende mate op, voorheen monofunctionele, bedrijventerreinen gevestigd. Leegstand: In Nederland is de leegstand van vastgoed in de afgelopen jaren steeds zichtbaarder geworden voor zowel kantoren, bedrijventerreinen als winkels. Belangrijke oorzaken zijn de financiële en economische neergang, de intrede van het nieuwe werken en de teruglopende beroepsbevolking. Deze leegstand is voor alle betrokkenen onaantrekkelijk: schaarse ruimte wordt inefficiënt benut, het is kapitaalvernietiging en leegstaande panden doen de levendigheid en sociale veiligheid in wijken en buurten geen goed. Het langer leegstaan van bedrijfs- of kantoorpanden heeft gevolgen voor de waardering. De waarde van het vastgoed is immers gedaald ten opzichte van de waarde die eraan werd toegekend ten tijde van de oorspronkelijke financiering. In de box is een indicatie gegeven van de kosten van leegstand en marktwaarde van het vastgoed. Kosten van leegstand en marktwaarde vastgoed in Midden-Nederland. Uit een globale schatting van de kosten van leegstand (huurprijs x vierkante meters) blijkt dat in Midden-Nederland jaarlijks een economisch verlies optreedt van naar schatting 130 miljoen door gederfde huurinkomsten bij leegstaande bedrijfs-, kantoor- en winkelpanden. De marktwaarde van het hiermee gemoeide vastgoed bedraagt (uitgaande van een rendementseis in de vorm van huur van 10% per jaar op geïnvesteerd vermogen) naar schatting 1,3 miljard. In bijlage 1 is een toelichting gegeven op deze schatting van de kosten van leegstand en de marktwaarde van het vastgoed. Het werkelijke verlies zal mede afhankelijk zijn van de mogelijkheden om leegstaand vastgoed weer in gebruik te nemen en de waarde die dat vastgoed dan vertegenwoordigt. In diverse gevallen zal afwaardering noodzakelijk zijn. Voor de kantorenmarkt bijvoorbeeld, wordt gesteld dat circa 30% van het leegstaande vastgoed als kansloos wordt aangemerkt (NVM Business 2011, DTZ 2012A); dit zou betekenen dat alleen al voor dit deel van het vastgoed in de regio Midden-Nederland er een minimale afwaardering van 260 miljoen aan de orde is. Voor de bedrijventerreinmarkt en winkelmarkt zijn voor deze inschatting nog onvoldoende indicatoren beschikbaar. Behalve financiële gevolgen is leegstand ook zeer nadelig voor de uitstraling en beleving van kantoorlocaties, bedrijventerreinen en winkelcentra, en naar verwachting daarmee voor de (WOZ-)waarde van omliggend vastgoed. 9

10 Voor de kantorenmarkt geldt dat bijna een derde van het leegstaande vastgoed als kansarm kan worden beschouwd, waarbij kantoorlocaties als volgt kunnen worden ingedeeld (DTZ 2012A): - kenmerken van de markt: de ligging in de binnenstad of periferie en de samenstelling van de beroepsbevolking; - kenmerken van de locatie: de bereikbaarheid van de locatie, de leegstand in de omgeving en de staat van de openbare ruimte; - kenmerken van het vastgoedobject zelf: de uitstraling, de mate van heterogeniteit van het object en het energielabel. De courantheid van panden en gebieden zal kortom niet alleen meer afhangen van de kwaliteit van het vastgoed. De bereikbaarheid, de multimodaliteit, de multifunctionaliteit en de aandacht voor duurzaamheid, met andere woorden de quality of place van een locatie, zullen steeds belangrijker worden voor de toekomstwaarde. Daarbij is een perspectief op nieuwe groeimarkten van belang als het huidige gebruik niet meer mogelijk is. Belangrijke nieuwe segmenten voor werklocaties zijn zorgvoorzieningen, (detail)handel, maatschappelijke voorzieningen, onderwijs en woningbouw (vooral de behoefte voor studenten en starters). Overigens is de verwachting dat een fors deel van de structurele leegstand niet meer door de markt kan worden opgenomen. Herfinanciering van aflopende kredieten zal bovendien steeds moeilijker worden. Tevens blijkt dat het nog altijd meer rendabel is panden leeg te laten staan, dan ze voor een substantieel lagere huurprijs te verhuren. Een lagere huurprijs betekent afwaardering van het vastgoed en dit heeft gevolgen voor de fiscale behandeling. In hoeverre dit verstandig is, is afhankelijk van de mate waarin het leegstaande vastgoed op termijn weer door de markt kan worden opgenomen. Trends bedrijfsleven De economische krimp en de onzekerheden van de afgelopen jaren hebben de groei van bedrijven afgeremd, ook in termen van vierkante meters. Bedrijven zijn terughoudender geworden met investeringen, waaronder die in huisvesting. Toch blijkt dat, ondanks deze crisis, er nog steeds diverse bedrijven op zoek zijn naar ruimte voor verplaatsing en/of uitbreiding. Het in kaart brengen van de vraag door middel van bottom-up onderzoek wordt steeds meer van belang. Ook zal er sprake zijn van structurele effecten, die doorwerken op de ruimtevraag. Naast de gevolgen van bevolkingskrimp leidt het invoeren van het nieuwe werken naar verwachting tot andere vormen van ruimtegebruik en tot ruimtebesparingen. Een andere belangrijke trend is dat duurzaamheid steeds belangrijker wordt bij het produceren en verkopen van goederen en diensten en het inrichten van processen. Een duurzame, verantwoorde bedrijfsvoering en bedrijfsomgeving worden steeds belangrijker als licence to operate en voor het onderscheidend vermogen in de markt. De afnemende en veranderende ruimtevraag en de roep om duurzaamheid kunnen gaan wringen met huidige bestemmingsplanvoorschriften; er is behoefte aan flexibiliteit en verruimingsmogelijkheden voor functiemenging, hergebruik en/of intensivering. 10

11 3. Kantorenmarkt 3.1 Feiten en cijfers De kantorenmarkt heeft een divers karakter. Kantoren zijn te vinden in binnensteden, op bedrijventerreinen en aan de randen van de stad. In tegenstelling tot de bedrijventerreinmarkt is er vaak sprake van enkele grote eigenaren met een groot bezit verdeeld over verschillende locaties. De huidige leegstand op de kantorenmarkt is een belangrijk en zichtbaar effect van de mismatch tussen vraag en aanbod. Ruim 7 miljoen vierkante meter kantoren in Nederland staat leeg, ofwel 14% (DTZ, 2012B; FGH, 2012). Er lijkt vooralsnog geen sprake van herstel op de Nederlandse kantorenmarkt. Er komen nog weinig kantoorgebruikers in beweging als gevolg van de economische crisis. Veel huurders richten zich door forse bezuinigingsrondes op relocatie, concentratie en inkrimping met als gevolg een toename van de leegstand. Naar schatting is een derde van deze leegstand structureel en wordt reeds drie jaar of langer aangeboden. Soms gaat het ook om nieuwe gebouwen of delen daarvan die nog niet helemaal zijn opgevuld met huurders. Circa een derde van de kantoorlocaties kan op basis van markt-, locatie- en objectkenmerken als kansarm worden beschouwd. Dit betekent dat de huurprijzen onder druk staan en dat een huurverlaging niet automatisch leidt tot toename van de interesse van gebruikers (DTZ, 2012A). Ongeveer twintig gebieden in Nederland bevatten samen bijna twee derde van de totale leegstand. In figuur 1 is (per einde 2011) de leegstand weergegeven van de grootste steden in Nederland. Figuur 1: Leegstand grote steden Nederland, ultimo 2011 Amsterdam Den Haag Bron: DTZ (2012B) Rotterdam Utrecht % Leegstand kantoren Gemiddelde Nederland: 14,1% Wat meteen opvalt is dat, vergeleken met de andere grote kantorensteden in Nederland, Utrecht relatief goed presteert met 9% kantorenleegstand. In de regio Midden-Nederland bevinden zich evenwel drie gemeenten die behoren tot de top 5 van Nederland met de grootste kantorenleegstand, te weten Stichtse Vecht, Nieuwegein en Veenendaal. Dit geeft de aanwezige problematiek in de regio Midden-Nederland aan en tevens de grote regionale diversiteit in het kantorenlandschap. De leegstand concentreert zich in Nederland vooral in specifieke gemeenten en stedelijke regio s. 11

12 In figuur 2a is de omvang van de voorraad vierkante meters kantoor weergegeven voor de vijf deelregio s. De leegstand in de regio Midden-Nederland varieert tussen de 3% en 25%; dit is voor de verschillende subregio s weergegeven in figuur 2b (eind 2011). Figuur 2a: Voorraad kantoren per subregio in Midden- Nederland, ultimo Utrecht-West Stedelijk gebied Utrecht Heuvelrug & Vallei Bron: bewerking Stec groep (2011). Aanbod-voorraadratio Alblasserwaard & Vijfheerenlanden voor de subregio s Rivierenland Alblasserwaard & Vijfheerenlanden, Rivierenland en (deels) Utrecht-West. Voorraad in m 2 Figuur 2b: Leegstand kantoren per subregio in Midden- Nederland, ultimo 2011 Utrecht-West Stedelijk gebied Utrecht Heuvelrug & Vallei Bron: bewerking Stec groep (2011). De kantorenleegstand is Alblasserwaard & Vijfheerenlanden op basis van gewogen Rivierenland gemiddelde leegstand per subregio % Leegstand kantoren Gemiddelde Nederland: 14,1 % 2. Voorraad kantoren: het totaal van leegstaande en in gebruik zijnde kantoren. Ook kantoren die op het moment van registratie nog in aanbouw zijn, worden tot de voorraad gerekend. Alleen kantoorpanden met een oppervlakte boven de 500 m 2 zijn geïnventariseerd. Als oppervlakte-eenheid wordt het verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) genomen. Het leegstandspercentage voor Rivierenland is vrij hoog, mogelijk mede als gevolg van enkele uitschieters. Het is van belang hiermee rekening te houden bij interpretatie van deze cijfers. 12

13 In tabel 1 is de leegstand weergegeven op het niveau van grotere gemeenten per subregio. Uitschieters binnen de regio Midden-Nederland zijn met name de gemeenten Stichtse Vecht, de Ronde Venen, Nieuwegein, Veenendaal, Culemborg, Druten 3, Geldermalsen, Neerijnen en Tiel. Op de kantoorlocatie Merwestein in Nieuwegein is zelfs sprake van een leegstand van circa 35%, waarvan 75% langer dan drie jaar (TCN, 2011). Tabel 1: Leegstand kantoren op niveau van gemeenten, per subregio (gemeensten met meer dan m 2 voorraad) Bron: kantorenvoorraad >500 m 2 op basis van Bak (2011); leegstand op basis van DTZ Zadelhoff (2012) voor Veenendaal en Woerden en op basis van Gemeente Utrecht (2011) voor Stedelijk gebied Utrecht, De Bilt, Zeist, Utrechtse Heuvelrug, Stichtse Vecht; aanbod >500 m 2 op basis van Funda in Business (2011), afronding op 100 m 2. Subregio Voorraad (m 2 ) Leegstand (%) Utrecht-West De Ronde Venen % Stichtse Vecht % Woerden % Stedelijk gebied Utrecht Bunnik % Houten % IJsselstein % Nieuwegein % Utrecht % Vianen % Heuvelrug & Vallei De Bilt % Utrechtse Heuvelrug % Veenendaal % Zeist % Alblasserwaard & Vijfheerenlanden Gorinchem % Leerdam % Rivierenland Culemborg % Druten % Geldermalsen % Neerijnen % Tiel % Zaltbommel % Totaal m Opvallend is de 46% leegstand in Druten, die voor een groot deel verklaard kan worden door drie relatief grote, leegstaande kantoorpanden. 4. Voor de cursieve leegstandspercentages geldt: de aanbod-voorraadratio op basis van aanbod >500 m 2 op Funda in Business. 13

14 Belangrijk is het verschil tussen kansarme en kansrijke kantorenlocaties, waarbij de leegstand vooral op de kansarme locaties problematisch is. In bijlage 1 is een berekening opgenomen van de kosten van leegstand op de kantoren-, bedrijventerrein- en winkelmarkt. Daaruit blijkt dat het totale jaarlijkse economische verlies op de kantorenmarkt naar schatting 120 miljoen is. Gerekend over een economische afschrijvingstermijn van 10 jaar zou dat een verlies van 1,2 miljard kunnen betekenen. Het werkelijke verlies zal echter mede afhankelijk zijn van de eventuele afwaardering, die daarmee de feitelijke, actuele waarde in beeld brengt en een indicatie geeft van het te nemen economisch verlies door een of meerdere partijen. Voor de kantorenmarkt wordt gesteld dat circa 30% van het leegstaande vastgoed als kansloos kan worden aangemerkt (NVM Business, 2011; DTZ, 2012A). Dit zou betekenen dat alleen al voor dit deel van het vastgoed een afwaardering van 400 miljoen aan de orde zou kunnen zijn. De kantorenleegstand in de stad Utrecht is weliswaar opgelopen in de afgelopen jaren, maar met 9% hoort Utrecht tot de top 10-gemeenten in Nederland met de laagste leegstand. Dat neemt niet weg dat er ook in Utrecht kantoorgebieden zijn waar sprake is van een problematische leegstand (medio 2011); Kanaleneiland (17%), Lage Weide (19%) en Papendorp (22%) zijn hiervan voorbeelden. Het zeer courante Stationsgebied, de grootste Utrechtse kantoorlocatie, heeft echter nauwelijks leegstand (gemeente Utrecht, 2011). 3.2 Vraag-aanbodconfrontatie kantorenmarkt Figuur 3: Ruimtevraag kantoren (m 2 ) (peiljaren ) Bron: EIB (2011), provincie Gelderland (2011), Stec groep (2011). Voor Alblasserwaard & Vijfheerenlanden zijn alleen cijfers bekend voor de periode In figuur 3 is op basis van diverse beschikbare vraagramingen de ruimtevraag naar kantoren weergegeven voor de verschillende subregio s voor en indien bekend ook tot 2025 en Utrecht-West, Stedelijk gebied Utrecht, Heuvelrug & Vallei, Alblasserwaard & Vijfheerenlanden (a) (b) Rivierenland (c) m a. b. c. Vraag op basis van de veronderstelling dat Heuvelrug & Vallei, Stedelijk gebied Utrecht en Utrecht-West goed zijn voor 87% van de totale vraag (want 87% van de kantorenvoorraad) in de provincie Utrecht. Het gaat hier overigens alleen om uitbreidingsvraag, zonder rekening te houden met vervangingsvraag die ontstaat als gevolg van veroudering in de bestaande voorraad. De raming voor Alblasserwaard & Vijfheerenlanden heeft als basis de veronderstelling dat het 19% van de totale vraag in de grotere regio Zuid-Holland-Zuid betreft. Daarmee komt de raming tamelijk hoog uit, zeker in vergelijking met Rivierenland. Periode in plaats van Bovendien gaat het om uitbreidings- én vervangingsvraag. 14